Для того чтобы понять, что это за лицо, именуемое председателем правления ЖСК, а также чем оно занимается, вам необходимо будет обратиться к теоретическим пособиям и источникам, которые так или иначе регулируют процедуру.
В связи с совершаемой деятельностью, руководитель ЖСК является лицом, которое осуществляет свою деятельность в соответствии с наделёнными управленческими полномочиями, а его должность является выборной. Председатель ЖСК и председатель правления ЖСК — одно лицо.
При этом, руководитель ЖСК избирается на определенный установленный уставом строк, и осуществляет деятельность в соответствии с договором.
ВАЖНО: Существует положение, которое регулирует деятельность председателя правления ЖСК, прописывает его основные полномочия. Если говорить о законодательных источниках, то в статье 148 Жилищного Кодекса прописываются обязанности председателя ЖСК, которые предусмотрены уставом.
Каковы его отличия от управляющего?
Очень часто должность руководителя ЖСК путают с другими, не менее популярными и важными в данных организациях должностями. Так, например многие собственники жильцы многоквартирного дома не понимают, в чём принципиальная разница между управляющим ЖСК и председателем. Возможно, одна из данной должности лишняя, и собственники раскошеливаются на заработную плату данным лицам совершенно напрасно.
На самом деле между руководителем ЖСК и управляющим есть принципиальные важные отличия.
Управляющий – это лицо, которое наделено полномочиями по контролю за исполнением деятельности работников ЖСК, общению и коммуникации с жильцами многоквартирных домов, а также выполняет деятельность, которая связана с приемом граждан.
А председатель правления ЖСК это человек, который также занимается функциями контроля, однако он не контролирует на прямую организации, а также лиц, которые осуществляют работу. Контроль выполняется в общем и в основном номинально, на бумаге, в соответствии с которым председатель решает о необходимости или наоборот, ненужности проведения каких-либо работ.
СПРАВКА: Также руководитель ЖСК наделён правом подписывать все документы ЖСК, будь то платежные бумаги или акт приемки работ, имеет доступ к финансовой отчётности.
Управляющий также может быть наделен полномочиями по подписи бумаг, однако это скорее относится к плану приемки работ, которую произвели работники.
Поэтому можно сделать вывод о том, что управляющий скорее выполняет исполнительную функцию замещающую руководителя ЖСК на время, но, в общем, его полномочия не настолько широки, нежели чем у руководителя ЖСК, и не распространяются на финансовую сферу отношений с жильцами.
Права и обязанности
Важно уделить внимание правам и обязанностям руководителя, которые прописаны не только уставом, но и таким важным документом как положение о председателе ЖСК. Итак, сначала поговорим об обязанностях председателя ЖСК, т.к. их больше, чем прав.
Как видите, у данного лица очень много обязанностей. Так как на него возложено много ответственности, председатель ЖСК, можно сказать, незаменим.
Однако, права председатель ЖСК также имеет и с ними жильцы тоже должны считаться. Рассмотрим их.
Спектр прав несколько уже, нежели чем обязанности, но этого требуют должностные инструкции и устав данной организации.
Как он выбирается и кем?
Поговорим о том, кем выбирается руководитель ЖСК, ведь это очень важно для тех, кто в ближайшее время намеревается вступить ЖСК. Данное лицо выбирается собственниками недвижимости в многоквартирном доме, то есть членами ЖСК.
ВАЖНО! Назначение руководителя ЖСК административными органами невозможно, так как это полностью выбор жильцов. При этом, вы должны помнить о том, что данное лицо избирается только из состава членов правления.
Порядок избрания руководителя ЖСК
Как мы уже сказали, руководитель ЖСК председатель избирается из членов правления, то есть, им может стать любое лицо, которое имеет в собственности недвижимость в многоквартирном доме. Поэтому, ознакомьтесь с кандидатурами и только после этого вы можете сделать выбор. Для того, чтобы осуществить подобную процедуру необходимо собрать общее собрание жильцов.
На собрании основные конкуренты представят свои кандидатуры, познакомятся с жильцами.
После этого секретарем заседания будет предложено произвести голосование за ту или иную кандидатуру.
Итак, голоса даются в соответствии с перечисленными кандидатами. То лицо, которое набрало большее количество голосов, является победителем. Однако, процедуру всегда можно обжаловать случае, если вам показалось, что права были нарушены. Помните о том, что руководитель ЖСК избирается на 2 года. Об этом нам говорит устав ЖСК.
Документальное оформление процедуры найма руководителя ЖСК
Для того чтобы в дальнейшем у административных органов, а также Жилищной инспекции и Госжилнадзора не возникало вопросов о том, на каком основании каких документов председатель ЖСК был избран, в ходе собрания секретарь ведет протокол, в котором фиксируются все основные тезисы и происшествия, которые имели место быть на собрании. Именно в протоколе отражается ход подсчета голосов.
ВНИМАНИЕ: Таким образом, весь ход был зафиксирован, а значит, ни у кого не останется вопросов о том, на каком основании был избран руководитель ЖСК. Данный документ в обязательном порядке должен иметь свои копии, а также иметься в офисе ЖСК.
По факту выбора заключается трудовой договор с председателем ЖСК. Данный документ имеет в себе следующие пункты.
Трудовой договор может быть составлен по стандартному бланку-образцу, который вы можете найти в интернете или же составьте его самостоятельно.
Документ составляется между собственниками недвижимости и лицом, которое должно вступить в должность председателя.
Как формируется зарплата и как выплачивается?
Нет такого понятия, как зарплата председателя ЖСК. Возникает вопрос — как платить председателю ЖСК? У данного лица нет фиксированной ставки, а всё потому, что некоторые жильцы могут возмутиться, потому что далеко не все считают, что работа председателя необходима, и не вникают в нюансы.
СПРАВКА: Заработная плата председателя ЖСК формируется из процента вознаграждения. Это значит, что за каждую проведённую председателем работу он получает определенный процент, который составляет его заработок.
Раз в квартал руководитель ЖСК обязан отчитываться перед жильцами о том, какая сумма стала его доходом за текущий месяц.
Поэтому, жильцы тоже имеют право контролировать доход руководителя ЖСК, тем более, что он полностью составляется из отчисления жильцов.
Какова ответственность председателя?
Председатель – это лицо, которое помимо прав и обязанностей несет ответственность.
А именно, руководитель ЖСК ответственен за все действия, которые были осуществлены не только им самим, но и другими работниками.
Ответственность председетеля ЖСК может быть административной в случае, если им были нарушены какие-либо регламенты.
Также ответственность может быть материальной в ситуации, если руководитель ЖСК что-либо испортил, или как-то иным другим образом повлиял на тот факт, что жильцы и многоквартирный дом в целом несут убытки.
Существует возможность получения уголовной ответственности в ситуации, если руководитель ЖСК осуществил преступление. Если следовать судебной практике, чаще всего можно столкнуться с тем, что председатель занимается присвоением денежных средств, мошенничеством.
Как происходит смена?
Смена руководителя ЖСК происходит тогда, когда истекает срок трудового договора. В некоторых ситуациях, когда того захочет сам председатель или жильцы, на собрании решается вопрос о досрочном увольнении председателя ЖСК со своей должности. Разберем ситуацию, в которой истек срок трудового договора.
После того, как срок договора истек, собирается собрание жильцов, рассматриваются новые кандидатуры. Выбирается лицо, которое назначается председателем ЖСК. В течении двух недель старый председатель должен вводить нового в курс дела, помогать с оформлением документов, знакомить с отчетностью.
Заключение
Должность руководителя ЖСК на самом деле имеет достаточно много нюансов, с которыми необходимо ознакомиться прежде, чем выдвигать свою кандидатуру на выборы. Помните о том, что это не только большой доход, но и большая ответственность, поэтому отнеситесь к этому должностному лицу серьезно.
Однако решать, каким быть его окладу, - исключительно прерогатива собственников
Мало кто из нас задумывается над тем, какую зарплату получает председатель родного ТСЖ или ЖСК. Вынимая из почтового ящика квитанцию на оплату коммунальных услуг, пробегая глазами по столбику цифр, мы обычно лишь констатируем тот факт, что цены опять выросли. Не задумываясь о том, за что на самом деле платим.
А вот читателя «Вечёрки» Евгения Смольянова, проживающего в Фрунзенском районе, в доме №37 по Пражской улице, как раз эти цифры и заинтересовали. Все началось с того, что, сидя на общем собрании жильцов, которое, как всегда, проходило в полупустом зале, он слушал отчет председателя ЖСК о работе. В череде звучащих цифр ему запомнилась одна. О том, что в 2013 году на зарплату самого председателя и бухгалтера было израсходовано 350 тыс. рублей, а в 2014 году в связи с инфляцией уже 400 тыс. рублей. Взяв карандаш, Евгений подсчитал, что на двоих бухгалтер с председателем получают зарплату в среднем около тридцати тысяч рублей.
Вроде бы цифры и небольшие.
— Но меня возмутил факт, что самого председателя и бухгалтера мы видим всего два раза в месяц, во время их личного приема. Да и сам прием длится всего час. За такие-то деньги! — негодует Евгений.
Кроме того, дотошный читатель также выяснил, что зарплата председателя должна утверждаться общим собранием жильцов дома. Как говорится в Жилищном кодексе, зарплата председателя, бухгалтера, а также его заместителя и даже уборщицы определяется собранием, о чем должен быть составлен протокол. Однако последние собрания, которые проходили в этом ЖСК, мягко говоря, ажиотажа не вызывали. В доме насчитывается 134 квартиры. А на последнем собрании, на котором как раз шла речь о зарплате председателя, присутствовали всего 17 человек. Впрочем, даже если все присутствующие дружно проголосовали за то, чтобы повысить зар-плату председателю, это решение все равно не было бы легитимным. Так как по закону проголосовать за это должны более половины членов ЖСК.
— Тут картина ясна, у нас председатель ЖСК и бухгалтер назначают себе зарплату сами, — считает Евгений Смольянов.
Кстати, когда он сообщил о своем «открытии» соседям, многие прореагировали на это спокойно. Мол, подумаешь, решил председатель себе любимому зарплату выписать. Не такие и большие деньги на фоне других цен на коммуналку. Однако Евгений Смольянов с такой позицией не согласился. И написал письмо в прокуратуру Фрунзенского района с просьбой разобраться.
Председатель является представителем исполнительной власти в ЖСК, в деятельность которого входит:
- контроль за исполнением решений общих сборов и конференций ЖСК.
- Контроль за выполнением решений правления.
- Представление интересов кооператива в органах жилищного надзора.
СПРАВКА! Председатель имеет право осуществлять любые действия от имени кооператива, в том числе заключать договора и подписывать платёжные документы (пункт 2 ст. 119 ЖК РФ).
Пункт 2
Председатель правления жилищного кооператива:
- обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
- без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
- осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
Кто может быть избран на должность?
Зачастую, членов ЖСК интересует вопрос о том, кто может быть руководителем их кооператива. В данном параграфе мы постараемся ответить на поставленный вопрос, ссылаясь на нормы действующего законодательства.
Итак, председателем может быть любой участник жилищного кооператива, избранный общим собранием в органы правления. Правление самостоятельно выбирает председателя из своего состава, согласно п. 1 ст. 119 ЖК РФ.
Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива
Пункт 1
Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.
ВАЖНО! Копия протокола собрания, на котором было принято решение о смене председателя, подлежит нотариальному заверению и направлению в налоговую службу в течение трёх рабочих дней (пункт 5 ст. 5 Федерального закона № 129 «О регистрации юридических лиц…»).
Необходимо заметить, что регистрация в налоговой службе о смене председателя обязательна! Также копию протокола о переизбрании руководящих органов нужно направлять в службу жилищного надзора в течение пяти суток.
Сложивший полномочия председатель передает исполняющему обязанности:
- финансовые документы;
- заключенные договора со сторонними фирмами;
- штатное расписание сотрудников;
- контакты организаций;
- информацию о должниках.
Смена председатели и передача полномочий должна осуществиться в течение трёх рабочих дней.
Итак, председатель ЖСК организует управление совместным имуществом пайщиков по представлению общего собрания и правления, получая за свою деятельность заработную плату. Выбор на данную должность опытного управленца и описание в трудовом соглашении максимального числа возможных ситуаций, а также тщательный контроль со стороны ревизионной комиссии поможет избежать растрат и сложностей в жизни пайщиков.
Многие ошибочно полагают, что председатель ТСЖ или многоквартирного дома “зря получает свой хлеб” – работа не предполагает особых усилий, а деньги начисляются “за просто так”. Однако если взглянуть на ситуацию под другим ракурсом, можно увидеть, насколько такая позиция несостоятельна.
Председатель ТСЖ в ходе ведения своей работы сталкивается с необходимостью решения как текущих задач по ремонту и содержанию дома, так и долгосрочных.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Помимо этого, руководитель тратит массу времени на представление интересов жильцов в различных инстанциях. Все это требует адекватной оплаты за труд.
Может ли получать
Зарплата или вознаграждение
Для того, чтобы разобраться, зарплату или вознаграждение получает председатель, обратимся к ЖК.
Согласно ЖК, председатель ТСЖ – это член правления организации. То есть председатель – не просто “общая масса”, а именно компетентный руководящий орган.
А уже само правление, то есть эта инициативная группа, избирают из своего состава кого-то одного, самого активного жителя – председателя.
Ч. 3.1. ст. 147 Жил. Кодекса гласит, что член правления не обладает законной возможностью совмещать деятельность в правлении товарищества с работой в этом же ТСЖ по трудовому соглашению.
Ключевое слово – член товарищества. Председатель, как мы указали выше, выбирается из числа членов правления.
Таким образом, возникает коллизия норм закона:
- с одной стороны, ст. 147 запрещает председателю работать в ТСЖ по трудовому контракту;
- с другой, регламентирует, что к одной из компетенций общего Совета МКД относится регламентация размера вознаграждения председателя товарищества.
Получается, что зарплату, получаемую именно по трудовому договору, председателю назначить нельзя. Лишь вознаграждение за труд (например, за успешно выполненную работу по ремонту дома, по замене труб и др.).
Важно! Какое именно вознаграждение, за что, в каком размере – все эти вопросы не раскрываются законодательством. Таким образом, соответствующие аспекты регулируются Уставом товарищества.
Как начисляется зарплата председателю ТСЖ
Согласно п. 13 ст. 145 ЖК РФ, общее собрание жильцов вправе определять размеры вознаграждения председателя за его труды.
Исходя из вышеуказанной нормы, чтобы назначить вознаграждение председателю, необходимо созвать общее собрание.
В соответствии со ЖК РФ, созыв собрания осуществляется с уведомления всех членов ТСЖ о его проведении.
Так, инициативное лицо или инициативная группа обязаны составить письмо и довести до сведения жильцов его содержание одним из трех способов:
- направив заказное письмо по адресу проживания каждого собственника;
- вручить лично под роспись;
- или разместить на доске объявлений около МКД.
В указанные в уведомлении место и время обязано явиться хотя бы 50 % голосов собственников от их общего числа.
На повестку дня инициативное лицо должно вынести вопрос об определении размера вознаграждения председателю.
Вознаграждение может быть назначено как за действия председателя, направленные на исполнение (контроль за исполнением) отдельно взятой работы, так и по совокупности исполнения трудовых обязанностей.
Если вознаграждение было утверждено, протоколом общего собрания документируется принятый вопрос, а также указывается порядок и условия выплаты такого вознаграждения.
Кто решает вопросы увеличения
Ст. 145 Жил. Кодекса России вопрос о регламентировании размера вознаграждения председателя ТСЖ отнесен к исключительному правомочию общего Совета товарищества.
Поскольку правление является низшим коллегиальным органом и может решать вопросы, не отнесенные к исключительной компетенции общего собрания, в данном случае члены правления, само правление и его председатель не имеют права устанавливать себе вознаграждение и его размер.
Основным учредительным документом товарищества является его Устав. Именно данным локальным актом и руководствуются члены ТСЖ, в том числе, и компетентные руководящие органы, при решении важнейших вопросов.
Общее собрание может определить любой размер вознаграждения председателю, если такая возможность предусмотрена в Уставе.
Если Уставом ограничивается максимальный размер зарплаты (или установлено ограничение в виде процента), общее собрание не вправе принять решение, противоречащее Уставу.
Таким образом, вопросы увеличения зарплаты председателю:
- решаются исключительно на общем Совете членов ТСЖ, причем это собрание должно быть правомочно (иметь кворум), а также за увеличение вознаграждения проголосовали более 50 % собственников от числа участвующих в собрании;
- зарплата должна находиться в пределах, установленных Уставом товарищества.
Что делать, если ТСЖ не платит зарплату
Долгое время бытовало мнение, что заработная плата председателю ТСЖ не полагается. Это действительно так, ведь мы разобрались, что это называется вознаграждение, размер которого определяется на общем собрании.
ЖК РФ отнесено к обязанностям жильцов как минимум 1 раз в год проводить общее собрание. Обязанностей по периодичности проведения внеочередных собраний законом не установлено.
Выходит так, что жильцы могут вообще не проводить внеочередные собрания, ограничиваясь лишь обязательным годовым.
Но что тогда делать с вознаграждением для председателя, ведь он осуществляет деятельность каждый день, а не раз в год, работая на благо многоквартирного дома.
И хотя право решать — платить деньги председателю или оставить его без вознаграждения – отнесено к компетенции общего собрания, все же можно обратиться в контролирующие органы, если очевидно – председатель ведет деятельность, видны результаты, а денег платить ему никто не хочет.
Существует два пути решения:
- обратиться в жилищную инспекцию;
- или напрямую в районный суд.
В исковом заявлении следует указать:
- сведения об истце;
- наименование и адрес нахождения товарищества;
- период, за который не было выплачено вознаграждение;
- доказательства, что работа действительно велась.
К исковому заявлению следует приложить копии всех подтверждающих документов – например, о проведении ремонтных работ или по благоустройству. Факты, что председатель “не сидел без дела”, а работал на благо жильцов, помогут суду вынести справедливое решение.
Многоквартирный дом
На основании ЖК РФ, собственники могут выбрать один из трех методов управления МКД:
- ТСЖ или ЖСК;
- управляющая компания;
- непосредственное управление, если количество квартир в МКД менее 30.
Если дом не управляется ТСЖ, УК или иной организацией, то есть осуществляется непосредственное управление, и при этом в доме более 4 квартир, собственники обязаны избрать совет МКД.