Судебная экспертиза определения стоимости неотделимых улучшений. Арендные отношения

Неотделимые улучшения недвижимости могут представлять собой как здания или строения, расположенные на земельном участке и, которые, в то же время, не могут быть отделены от него без вреда для них самих, так и определенного рода материальные затраты, которые произведены для изменения внутреннего облика помещений. Подобные затраты реализуются, как правило, в рамках проведения ремонта или реконструкции объекта недвижимости и в среде обывателей могут также именоваться упрощенно, как «ремонт».

Закономерно, что при оценке неотделимых улучшений существуют определенные нюансы в части сущности объекта оценки, которая накладывает особенности на процесс определения стоимости недвижимости .

Во-первых, определяя рыночную стоимость улучшений важно осознавать то, что такой объект оценки не может быть отчужден на рынке самостоятельно. Это означает, что стоимость улучшений не может рассматриваться без увязки со стоимостью недвижимости, к которой они относятся.

Во-вторых, при определении рыночной стоимости капитальных затрат на ремонт важно учитывать то, что в отличие от традиционного понимания рыночной стоимости , для данного объекта существует ограниченный круг потенциальных покупателей и продавцов. А если точнее, то это только конкретный покупатель и продавец. А сделка по купле-продаже, в сущности, будет заключаться в том, что арендодатель будет компенсировать сумму произведенных затрат по реконструкции и ремонту.

Указанные обстоятельства, таким образом, формируют особенность применения подходов и методов к оценке. А именно, доходный подход в чистом виде, а также сравнительный подход не могут быть применены к подобному объекту.

Это означает, что единственным подходом, в рамках которого может быть определена рыночная стоимость улучшений, является затратный.

При этом суть расчетов затратным подходом будет заключаться в том, что капитальные затраты должны быть рассмотрены в качестве инвестиционного проекта (с учетом срока его окупаемости, текущей стоимости прошлых вложений, накопленного износа конструктивных материалов).

В результате осуществления расчетов оценщик определяет насколько эффективны, в материальном смысле, были произведенные затраты. Причем сумма компенсации, подлежащая уплате арендатору в качестве возмещения, рассчитывается с учетом временной стоимости денег. Это связано с тем, что арендодатель «покупает» улучшения только после окончания срока действия договора. Но к этому моменту уже успевает произойти уменьшение их стоимости в силу временной стоимости денег, а также физического износа конструктивных элементов. В этой связи нельзя полагать, что арендатор может рассчитывать на возмещение полного объема затраченных средств.

Таким образом, при составлении отчета, итоговая цифра может характеризовать вложения как целесообразные в случае если величина прироста стоимости объекта недвижимости положительна, а если она отрицательна или равна нулю, то вложения в улучшения можно смело считать излишними или неэффективными, а, следовательно, арендатор не сможет рассчитывать на выплату компенсации.

Оценка стоимости ремонта как неотделимых улучшений имущества прежде всего подразумевает выявление стоимости капитальных затрат на объекте (квартира, нежилое помещение, здание) т.е. являются неотделимыми от самого объекта без причинения ему ущерба. Данные затраты могут собой представлять здания или строения расположенные на земельном участке, которые не могут быть отделены от него без нанесения им физического урона и изменения облика помещений.

п.3 ст.245 Гражданского кодекса РФ:

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

ОСНОВНЫЕ ВИДЫ ОЦЕНКИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ:

Особенности оценки неотделимых улучшений недвижимости

Поскольку предметом оценки являются работы, услуги и материалы оплаченные заинтересованным лицом, то такой объект оценки не может быть самостоятельно отчужден на рынке поскольку он рассматривается как доля в первоначальной стоимости объекта недвижимости.

Метод доходного подхода основан на определении текущей стоимости ожидаемых в будущем доходов от использования объекта. В рамках предмета оценки рыночной стоимости работ, услуг и материалов необходимых для проведения ремонта, реконструкции данный подход не применяется, поскольку не предусматривается получение какого-либо дохода.

При применении метода сравнительного подхода стоимость объекта определяется на основании сравнительного анализа продажи аналогичных объектов. В цену продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между объектом-аналогом и рассматриваемым объектом. Сравнительный подход не применялся, поскольку ремонт, реконструкция на каждом конкретном объекте, строго индивидуален, аналоги по их количественным и качественным характеристикам на рынке отсутствуют.

Единственно возможным и наиболее точным является затратный подход оценки данных затрат. Данный метод основан на определении стоимости воссоздания точной копии или равноценной замены объекта как нового в текущих ценах и определении потери стоимости в связи с физическим износом конструктивных материалов, функциональным и экономическим устареванием объекта оценки.

При проведении расчетов оценка стоимости ремонта показывает эффективность произведенных затрат, сумму компенсации за неотделимые улучшения имущества с учетом стоимости денежных средств по истечению времени с момента проведения ремонтных работ. К примеру арендодатель приобретает улучшения по окончанию действия договора аренды, когда стоимость затрат на ремонт (работы, услуги и материалы) потеряли свою первоначальную стоимость в силу инфляции и физического износа отделочных материалов. В силу данных причин нельзя рассчитывать на полную стоимость всех понесенных затрат.

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ РЕМОНТА

Согласно ст.5 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для оценки неотделимых улучшений существует возможность произвести независимую оценку с привлечением оценщика и подготовкой отчета об оценке где:

Отражаются неотделимые улучшения ремонта или реконструкции;
Определена стоимость капитальных затрат (работы, услуги, материалы);
Рассчитаны количественные и качественные их величины (наименование и объем).

Мною как независимым оценщиком и профессиональным сметчиком с опытом работы более 10 лет предоставляются услуги по оценке стоимости неотделимых улучшений зданий и помещений различного назначения.

Документы необходимые для юридической защиты отчета размещены на (высшее строительное образование, аттестат сметчика, соответствующие дипломы и сертификаты, страхование ответственности оценщика, свидетельство о включении в СРО оценщиков).

Документы необходимые для оценки стоимости ремонта неотделимых улучшений:

Копия правоустанавливающего документа (свидетельство о регистрации права собственности или договор купли-продажи, договор аренды или иные документы подтверждающие вашу собственность);

При их наличии :

Разрешение на проведение капитального ремонта, реконструкции;
Копии документов БТИ (экспликация, план помещения)
Проектно-сметная документация переустройства, реконструкции, капитального ремонта;
Информация о наличии обременений объекта: залог, долговые обязательства, наличие арендаторов, специальных налоговых обложений и прочих ограничений по использованию.

Относится ли строящийся гаражный комплекс по адресу: к промышленным объектам? Если да, то почему?Вопрос №13 Какие ограничения имеются для строительства по адресу: исходя из того, что место строительства является внутридворовой (внутриквартальной) жилой территорией на которой располагается игровая детская площадка?Вопрос №14. Какие градостроительные нормы нарушены при проектировании и строительстве гаражного комплекса по адресу: ?Вопрос №15. Какого рода комплекс фактически строится по адресу: ?

«Определение соответствия возведенного Объекта противопожарным нормам» Вопрос №1. Определить соответствие противопожарным нормам складского здания, расположенного по адресу: Московская область, .
«Определение функционального назначения помещения (мансарда)» Вопрос №1.

Экспертиза неотделимых улучшений

Является ли чердачное помещение площадью кв.м., расположенное в нежилом здании по адресу: , техническим (вспомогательным) помещением, необходимым для обслуживания здания?

Статьи

Согласно гражданскому кодексу нашей страны, неотделимые улучшения являются улучшениями имущества, которые направлены на усовершенствование технических и функциональных возможностей, и которые не могут быть отделены от объекта, и не могут рассматриваться отдельно. К неотделимым улучшениям принято относить результаты перепланировок и капитального ремонта, а также проведенных реконструкционных и восстановительных работ.

В качестве работ, направленных на получение неотделимых улучшений, также могут рассматриваться:

реставрационные работы;
работы по изменению поверхности стен, потолков и пола.

Естественно, что этим не ограничивается список, и он может расширяться в зависимости от конкретной ситуации.

Оценка стоимости ремонта как неотделимых улучшений имущества

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел. ОСНОВНЫЕ ВИДЫ ОЦЕНКИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ: Особенности оценки неотделимых улучшений недвижимости Поскольку предметом оценки являются работы, услуги и материалы оплаченные заинтересованным лицом, то такой объект оценки не может быть самостоятельно отчужден на рынке поскольку он рассматривается как доля в первоначальной стоимости объекта недвижимости.
Метод доходного подхода основан на определении текущей стоимости ожидаемых в будущем доходов от использования объекта. В рамках предмета оценки рыночной стоимости работ, услуг и материалов необходимых для проведения ремонта, реконструкции данный подход не применяется, поскольку не предусматривается получение какого-либо дохода.

Экспертиза при разделе имущества

Важно

Ответчик ФИО3 в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы своей апелляционной жалобы также поддержала. Оценка стоимости ремонта как неотделимых улучшений имущества Какова степень эффективности работы естественной вентиляции на верхнем этаже вышеуказанного жилого дома и в частности квартире №_? Отвечает ли система вентиляции строительным нормам и правилам?Вопрос №10.

Каковы причины повышенной влажности и пониженной температуры в квартире №_, расположенной по адресу: ?Вопрос №11. Соответствует ли действующим СНиПам качество примененных строительных материалов и изделий, качество отдельных частей зданий и сооружений?Вопрос №12.Соответствовали ли проектной и технической документации использованные материалы?Вопрос №13.

Оценка неотделимых улучшений

Заявка на оценку неотделимых улучшений Что такое неотделимые улучшения? Оценка неотделимых улучшений. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта. Как правило, к ним относят результат перепланировки, капитального ремонта, восстановительных работ, реконструкции, реставрации, изменение поверхности стен, пола и потолка помещения и др.

Раздел домовладений

Оценка стоимости ремонта как неотделимых улучшений имущества прежде всего подразумевает выявление стоимости капитальных затрат на объекте (квартира, нежилое помещение, здание) т.е. являются неотделимыми от самого объекта без причинения ему ущерба. Данные затраты могут собой представлять здания или строения расположенные на земельном участке, которые не могут быть отделены от него без нанесения им физического урона и изменения облика помещений.
п.3 ст.245 Гражданского кодекса РФ: Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Раздел неотделимых улучшений при разводе

Следует понимать, однако, что речь идёт скорее про обстоятельства, при коих часто, но не гарантированно можно говорить про улучшения, которые нельзя отделить от объекта недвижимости. Зачастую даже сам суд может затрудняться с тем, итоги каких именно мероприятий следует отнести к неотделимым изменениям, увеличившим технический и функциональный потенциал квартиры, здания, сооружения и т.п.

Без помощи специалиста в обозначенных выше вопросах разобраться возможно далеко не всегда, поэтому экспертиза неотделимых улучшений периодически заказывается и для того, чтобы просто выяснить, каким образом следует рассматривать результаты определённых мероприятий в рамках действующей законодательной базы. Гражданским кодексом РФ понятие неотделимых улучшений связывается с имуществом, находящимся в аренде.
Какова рыночная стоимость проведенного в квартире ремонта, с учетом того, что квартира была приобретена истцом в собственность без отделки? Какова рыночная стоимость отделимых и неотделимых улучшений квартиры истца?Вопрос №5. Имеются ли дефектные зоны в ограждающих конструкциях подъезда №_ в жилом доме №_ по по адресу, в том числе в квартире №_?Вопрос №6. В случае обнаружения дефектных зон в ограждающих конструкциях какие работы необходимо выполнить для их устранения?Вопрос №7. Какие иные факторы влияют на повышенную влажность и пониженную температуру в квартире №_ жилого дома №_ по адресу?Вопрос №8. Соответствует ли вентиляционный канал, эксплуатируемый в подъезде №_ жилого дома №_ по по адресу, проектно-технической документации?Вопрос №9.
Несмотря на то что произведенные улучшения можно оценить в денежной форме, на них не распространяются нормы о неосновательном денежном обогащении (п. 2 ст. 1107 ГК РФ) и начислении процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Дело в том, что названные нормы применяются только в случае обогащения в денежной форме (определение ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. №

ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07 и п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2000 г. № 49). Улучшения имущества по своей природе денежными не являются.

Иногда даже суду трудно определить, результаты каких конкретно работ следует относить к неотделимым улучшениям. В таких случаях обычно приглашают эксперта для дачи заключения.

Имеются ли видимые дефекты конструкций жилого дома, расположенного по адресу: ; каковы возможные причины их возникновения? Представляют ли имеющиеся дефекты, в случае их наличия, угрозу жизни людей?

«Перепланировка квартиры с целью независимого проживания двух семей» Вопрос №1. Соответствие квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, строительным нормам и правилам, действующим на территории Российской ФедерацииВопрос №2.
Возможность перепланировки квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, с целью независимого проживания двух семей.
«Отъемлемые, неотъемлемые улучшения» Вопрос №1.
Имеется ли в нежилых помещениях, расположенных в здании по адресу: , общей площадью кв.м., следующее имущество:Вопрос №2.

Наиболее распространенным способом обеспечения предпринимателей площадями для осуществления хозяйственной деятельности до сих пор является аренда. Это вызвано как необходимостью наличия больших ресурсов для строительства собственных активов, так и наличием значительного объема площадей, созданных еще до начала экономических реформ. С начала 90-х годов наибольший вес на рынке аренды занимают объекты государственной и муниципальной собственности, предоставляемые для размещения на их площадях производственной, торговой и иной деятельности. Довольно часто арендатор вынужден приводить объект недвижимости в состояние, пригодное для эксплуатации, восстанавливать или заменять отдельные конструктивные элементы, а порой проводить существенную его реконструкцию. Все это влечет необходимость материальных затрат для арендатора, которые он предполагает возместить в ходе использования арендуемых площадей.

Размещение торговых площадей в бывшем банно-прачечном комбинате;
Реконструкция склада растительного масла под производственные площади для размещения цеха по производству оконных рам;
Реконструкция части площадей склада промышленных товаров для участка сборки нейтрализаторов.

А уж примеров переделки неприспособленных помещений под офисы и магазины может привести немалое количество любой оценщик.

Однако по окончании срока аренды (или иных причинах расторжения отношений между арендодателем и арендатором) неизбежно возникает вопрос о возмещении вложений арендатора в объект аренды. Это вызвано тем, что срок использования улучшений порой намного превышает срок аренды, а технические и эксплуатационные характеристики арендованного объекта могут существенно измениться. Особенно актуальными вопросы определения стоимости улучшений, внесенных арендатором, стали в последние два года, в ходе реализации положений законодательства о местном самоуправлении, согласно которому, перечень объектов, которые могут находиться в муниципальной собственности, резко сокращен. К тому же, изменения в порядке формирования местных бюджетов вынуждают муниципальные образования в ускоренном темпе продавать непрофильные объекты недвижимости.

Для определения величины затрат арендатора на улучшения объекта недвижимости проводят независимую оценку по заданию самого арендатора, собственника объекта или судебных органов. Часто такую проблему оценщику предстоит решить в ходе определения рыночной стоимости объекта недвижимости. В любом случае, перед аналитиком ставится довольно нетривиальная задача, усложняющаяся отсутствием методических разработок по данной теме.

В представляемой работе автор, используя свой практический опыт, попытался в систематизированном виде изложить методические основы, позволяющие оценщику решить вопрос о целесообразности произведенных арендатором улучшений и определить их стоимость в целях возмещения.

Гражданско-правовые основы, определяющие порядок возмещения затрат арендатора

В соответствии с положениями Гражданского Кодекса (ст. 616), арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества , если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт , предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Арендатор, в свою очередь, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Ст. 623 ГК устанавливает, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью , если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества , арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит , если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Как правило, собственник имущества конкретизирует положения Гражданского кодекса об условиях аренды и устанавливает порядок осуществления арендатором улучшений и возмещения их стоимости в договоре аренды или иных документах. Например, «Положением об аренде нежилых зданий, помещений, сооружений, находящихся в собственности МО г.Новоуральск» предусмотрено, что обязательства арендатора по проведению текущего ремонта объекта аренды и его право на проведение капитального ремонта являются обязательными условиями договора аренды объекта недвижимости (п.2.4). При проведении арендатором капитального ремонта и (или) реконструкции объекта недвижимости, смета подлежит согласованию с собственником объекта недвижимости до начала ремонтных работ (п. 2.8).

Типовой договор аренды нежилого помещения, заключаемый между уполномоченным органом МО г. Новоуральск и арендатором, обязывает последнего своевременно производить необходимый ремонт арендуемых объектов за счет собственных средств. При этом, производить любые улучшения объекта аренды (как отделимые, так и неотделимые без вреда для конструкций) можно только с разрешения арендодателя и по согласованию с балансодержателем. Одновременно, данный договор ограничивает права арендатора в сравнении с общими нормами ГК, что выражается в положении о том, что стоимость улучшений, произведенных арендатором, не возмещается по окончании срока аренды.

Нередко арендатор, помимо текущего или капитального ремонта, производит более серьезные инвестиции в объект оценки, вызванные производственной необходимостью, и подпадающие под понятие реконструкции. Градостроительным кодексом реконструкция характеризуется как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Зачастую, следствием реконструкции является изменение функционального назначения объекта. Порой проекты реконструкции предусматривают очень специфические изменения в конструктивные элементы зданий и помещений, имеющие смысл только для конкретного арендатора (например, создание вентиляционной системы для производства сварочных работ), и не представляющие интереса для собственника помещения. Поэтому, неизбежно встает вопрос о целесообразности производимых арендатором улучшений с точки зрения их полезности для собственника при последующем использовании объекта по окончании аренды. Ведь может произойти так, что кроме арендатора, создавшего улучшения, они больше никому не будут нужны. Тогда речь должна идти о создании сверхулучшений, которые не только не повышают рыночную стоимость объекта (или доходы от его использования), а наоборот, ведут к снижению рыночной стоимости или ликвидности объекта, ограничивая сферу его возможного применения.

Из анализа изложенных положений следует, что для рассмотрения вопроса о возмещении арендатору стоимости его улучшений, они должны удовлетворять следующим требованиям:

носить капитальный характер (то есть являться затратами на капитальный ремонт или реконструкцию объекта аренды);
являться не отделимыми без вреда для конструкций объекта аренды;
производиться с разрешения арендодателя и по согласованию с балансодержателем;
смета на работы должна быть согласована с собственником объекта недвижимости до начала ремонтных работ.

Помимо этого, капитальные вложения арендатора, как и любые инвестиции, должны отвечать принципам целесообразности и экономической эффективности, то есть, по крайней мере, не ухудшать эксплуатационные характеристики объекта аренды и не снижать его доходность (рыночную стоимость) для собственника.

Только при выполнении всех перечисленных условий, собственник имущества (арендодатель) может решать вопрос о возмещении арендатору тем или иным способом стоимости внесенных им улучшений.

Возмещение затрат на улучшения может осуществляться различными способами, в зависимости от конкретной ситуации. Автор на практике сталкивался со следующими решениями этого вопроса:

Расходы арендатора засчитывались в счет платежей за арендуемое имущество;
Остаточная стоимость улучшений возмещалась арендатору после продажи объекта недвижимости на аукционе за счет вырученных средств;
Стоимость улучшений засчитывалась в счет стоимости объекта недвижимости при продаже объекта арендатору;
С арендатором заключался инвестиционный договор, в соответствии с которым он становился сособственником объекта недвижимости в доле, пропорциональной стоимости внесенных улучшений.

С возмещением затрат по окончании (расторжении) договора аренды автору сталкиваться не приходилось, хотя судебная практика довольно часто говорит о таких фактах.

Особенности улучшений арендатора как объекта оценки

Как видно из предыдущей главы, улучшения арендатора законодатель рассматривает как объект гражданских прав, который может участвовать в гражданском обороте. Следовательно, для осуществления с ними сделок необходима их стоимостная оценка, которая проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Основная особенность улучшений арендатора как объекта оценки выражается в том, что они не являются самостоятельным активом, а представлены всегда в составе объекта недвижимости. Их использование может происходить только в ходе эксплуатации самого объекта недвижимости в целом, соответственно и генерировать доходы в отрыве от объекта недвижимости улучшения не могут. Также и участвовать в гражданском обороте они могут только в составе объекта, к которому относятся. Вместе с тем, при возникновении улучшений может проявляться эффект синергии, когда рыночная стоимость объекта недвижимости вырастает значительно выше суммы затрат на создание данных улучшений, то есть возникает дополнительная стоимость («сверхприбыль», «маржа»), пользуется которой собственник недвижимости, а не создатель улучшений. Может появиться и обратный эффект - снижение рыночной стоимости, при котором в проигрыше, опять-таки, остается владелец объекта, хотя арендатор лично для себя может извлечь выгоду от создания этих улучшений.

Ограничение (физическое) участия улучшений в гражданском обороте приводит к тому, что единственными участниками сделки с ними могут являться собственник недвижимого имущества и арендатор, создавший улучшения. А сделка с улучшениями может совершиться только один раз - при компенсации арендатору стоимости внесенных улучшений. Причем эта сделка не является сделкой купли-продажи, а происходит как возмещение затрат арендатора на их создание, независимо от последствий, к которым привело их возникновение. При этом арендатор может претендовать только на возврат прямых инвестиций, прибавленная стоимость остается собственностью владельца объекта.

Приведенные особенности определяют и подходы к оценке стоимости улучшений. Ясно, что ни доходный, ни сравнительный подходы при оценке улучшений не могут быть применены.

Вернее, доходный и рыночный подходы могут использоваться для выявления результата создания улучшений, их влияния на объект недвижимости в целом. При этом полученный эффект можно определить только путем сравнения рыночной стоимости недвижимости в состоянии «с учетом улучшений» и «без учета улучшений».

Влияние улучшений на объект недвижимости может проявляться различным родом. В результате создания улучшений:

Может снизиться физический износ конструктивных элементов, и, как следствие, увеличиться срок оставшейся экономической жизни;
Могут измениться технические и эксплуатационные характеристики объекта без изменения его уровня качества (классности);
Может измениться класс объекта без изменения функционального назначения;
Может измениться функциональное назначение объекта недвижимости, что влечет за собой его переход в другой сектор рынка.

Соответственно изменяются доходность объекта, его ликвидность, рыночная стоимость.

Определение же стоимости самих улучшений может происходить только с применением затратного подхода, как расчет величины затрат на их создание. При использовании данного подхода оценщику необходимо учитывать, что он предполагает общественно-необходимые затраты ресурсов (материальных и трудовых), поэтому определение расходов на создание улучшений должно происходить не из фактических затрат арендатора, а из расчетных показателей, исходя из объемов выполненных работ. Следовательно, фактические особенности осуществления инвестиций (работы хозспособом, экономия или перерасход материалов и т.п.), не должны влиять на конечный результат анализа.

Документы, необходимые для анализа улучшений

Реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется Градостроительным Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с Градостроительным Кодексом, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом

Реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство.

Для того чтобы сделать выводы о правомерности, целесообразности и стоимости улучшений, осуществленных арендатором, оценщику необходимо проанализировать как юридические документы, касающиеся отношений собственника имущества и арендатора, так и документы, содержащие сведения об архитектурных, объемно-планировочных и эксплуатационных характеристиках объекта недвижимости и их изменениях в результате улучшений.

Источниками данных сведений могут быть:

Положения государственных, региональных и муниципальных органов, регламентирующие порядок сдачи объектов недвижимости в аренду
Договора аренды объектов недвижимости
Проектная документация на создание улучшений
Разрешение на проведение реконструкции, выданное уполномоченными органами
Договора с подрядчиками, сметы, акты приемки выполненных работ
Акты государственной комиссии о приемке строительных работ

Проектно-сметная документация должна быть согласована с собственником имущества (уполномоченным лицом или органом).

При отсутствии проектно-сметной документации, необходимо поставить вопрос о привлечении к работе сметчика, с соответствующей компенсацией стоимости его услуг, а в случае отказе заказчика от привлечения стороннего специалиста, можно отказаться от проведения оценки, мотивируя это отсутствием необходимых сведений.

Принципы анализа эффективности инвестиций арендатора

Любые вложения арендатора в используемое им имущество, тем более предполагающие долгосрочное их использование, следует рассматривать как некоего рода инвестиционные проекты, направленные для получения последующей выгоды от улучшенного объекта аренды. Также и для арендодателя, затраты арендатора на улучшения его собственности являются инвестиционным проектом, где источником основных инвестиций является арендатор.

В связи с этим, для определения эффективности осуществленных арендатором инвестиций с точки зрения собственника объекта аренды, можно применить методы анализа, используемые для инвестиционных проектов (ИП).

Показатели коммерческой эффективности проекта учитывают финансовые последствия его осуществления для участника, реализующего ИП, в предположении, что он производит все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется всеми его результатами.

Показатели эффективности инвестиций в целом характеризуют с экономической точки зрения технические, технологические и организационные проектные решения.

Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки реализуемости инвестиций и заинтересованности в них всех участников.

В основу оценок эффективности инвестиций арендатора должны быть положены следующие основные принципы, применимые к любым типам проектов, независимо от их технических, технологических, финансовых, отраслевых или региональных особенностей:

рассмотрение инвестиций на протяжении всего жизненного цикла (расчетного периода);
моделирование денежных потоков, включающих все связанные с осуществлением инвестиций денежные поступления и расходы за расчетный период;
сопоставимость условий сравнения различных проектов (вариантов проекта);
принцип положительности и максимума эффекта. Для того чтобы ИП, с точки зрения инвестора, был признан эффективным, необходимо, чтобы эффект реализации порождающего его проекта был положительным;
учет фактора времени;
учет только предстоящих затрат и поступлений. При расчетах показателей эффективности должны учитываться только предстоящие в ходе осуществления проекта затраты и поступления, включая затраты, связанные с привлечением ранее созданных производственных фондов, а также предстоящие потери, непосредственно вызванные осуществлением проекта (например, от ухода из прежнего сектора рынка недвижимости в связи с изменением функционального назначения объекта).
сравнение «с учетом инвестиций» и «без инвестиций». Оценка эффективности ИП должна производиться сопоставлением ситуаций не «до инвестиций» и «после инвестиций», а «без инвестиций» и «с инвестициями»;
учет всех наиболее существенных последствий инвестиций. В тех случаях, когда их влияние на эффективность допускает количественную оценку, ее следует произвести. В других случаях учет этого влияния должен осуществляться экспертно;
учет наличия разных участников проекта, несовпадения их интересов и различных оценок стоимости капитала.

Для расчетов эффективности инвестиций применяются:

Метод расчета чистого приведенного эффекта
Метод расчета индекса рентабельности инвестиций
Метод расчета внутренней нормы прибыли инвестиций
Метод определения срока окупаемости инвестиций
Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций

Эффективность капиталовложений арендатора необходимо определять с точки зрения собственника имущества (ставя во главу угла его интересы в отношении объекта аренды как актива, способного приносить доходы в процессе эксплуатации или в результате продажи), применяя указанные методы. При этом под инвестициями понимается величина затрат, произведенных по работам капитального характера.

1. Метод расчета чистого приведенного эффекта (NPV)

Этот метод основан на сопоставлении величины исходных инвестиций с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ими в течение прогнозируемого срока

В основе данного метода заложено следование основной целевой установке, определяемой собственником актива - повышение ценности объекта, количественной оценкой которого служит его рыночная стоимость. Тем не менее, принятие решений по инвестиционным проектам чаще всего инициируется и осуществляется не собственником актива, а его управляющим (в нашем случае - арендаторами). Поэтому здесь предполагается, что цели собственников и арендатора конгруэнтны , т.е. негативные последствия возможного агентского конфликта не учитываются.

Для применения данного метода в поставленных целях, учитываются следующие особенности расчета показателя:

В качестве величины денежных доходов, генерируемых инвестициями арендатора, для анализа берется разница между чистым денежным потоком (включающим прибыль, амортизацию и отчисления на восстановление быстроизнашивающихся элементов), возникающим при условии эксплуатации объекта «без инвестиций» и эксплуатации «с инвестициями».
Ставка дисконтирования берется в размере нормы отдачи, рассчитанной для объекта недвижимости, в который делаются инвестиции.
Срок использования инвестиций определяется, исходя из минимального срока эксплуатации конструктивных элементов, в которые делаются капитальные вложения.

В зависимости от результатов расчета, отличаются и рекомендации собственнику имущества:

если NPV < 0, то в результате инвестиций арендатора стоимость объекта недвижимости уменьшится, то есть инвестиции не отвечают выдвинутым требованиям, и их следует отвергнуть (не возмещать арендатору);
если NPV = 0, то при затратах арендатора в улучшения ценность актива не изменится, то есть инвестиции арендатора можно не отвергать;
если NPV > 0, то в случае осуществления инвестиций стоимость объекта недвижимости увеличится, то есть инвестиции отвечают выдвинутым требованиям, и их по данному критерию следует принять (компенсировать).

2. Метод расчета индекса рентабельности инвестиций (РI)

Этот метод является, по сути, следствием предыдущего.

В отличие от NPV индекс рентабельности является относительным показателем: он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений - чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект.

Индекс рентабельности в нашем случае определяется отношением накопленной величины дисконтированных доходов от эксплуатации объекта «с учетом инвестиций» к сумме затрат на осуществление улучшений.

Очевидно, что если:

РI > 1, то улучшения следует принять,
РI < 1, то улучшения следует отвергнуть,
РI = 1, то улучшения не приносят ни прибыль, ни убытки.

3. Метод расчета внутренней нормы прибыли инвестиции (IRR)

Под внутренней нормой прибыли понимают значение коэффициента дисконтирования r, при котором NPV равен нулю:

IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0.

Для расчета IRR для инвестиций арендатора в нашем случае используют показатели чистого денежного потока, периода расчета k иинвестиций IC , рассчитанные при применении предыдущих методов. За показатель «цены капитала» СС принимается норма отдачи для объекта недвижимости.

С показателем СС сравнивается критерий IRR, , при этом связь между ними такова.

Если:
IRR > СС, то улучшения следует принять;
IRR < СС, то улучшения следует отвергнуть;
IRR = СС , то улучшения не вносят изменения в экономические показатели объекта.

4. Метод определения срока окупаемости инвестиций (РР)

Срок окупаемости инвестиций арендатора определяется как прямым подсчетом, так и с учетом временного аспекта, при использовании уже известных значений P, PV, IC . Если оба показателя меньше прогнозного срока использования инвестиций, то по данному критерию инвестиции можно рекомендовать к принятию.

5. Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций (ARR)

Для наших целей необходимо модифицировать базовую формулу показателя:

Вместо показателя среднегодовой прибыли (PN) берется величина дополнительного чистого ежегодного дохода, полученного в результате осуществления инвестиций;
В качестве остаточной стоимости актива (RV) берется остаточная стоимость улучшений арендатора на конец прогнозного периода, который определяется, исходя из минимального срока эксплуатации конструктивных элементов, в которые делаются капитальные вложения.

В качестве коэффициента рентабельности авансированного капитала используется аналогичный показатель для арендуемого объекта без учета инвестиций в улучшения.

Если показатель ARR выше значения рентабельности объекта аренды без инвестиций, то эффективность инвестиций превышает рентабельность объекта оценки, что позволяет отзываться о них положительно.

Если наблюдается обратная ситуация, то улучшения арендатора отрицательно сказываются на доходности объекта и их принимать не следует.

Только рассмотрев в совокупности все показатели, характеризующие эффективность произведенных улучшений, можно дать совет собственнику принять то или иное решение о целесообразности и полезности планируемых (или произведенных) улучшениях арендатора.

Определение стоимости улучшений

В ходе эксплуатации арендованных помещений арендатор потребляет краткосрочные улучшения арендуемого имущества, затраты на которые амортизируются в течение срока службы или срока аренды по принципу наименьшей величины. Одновременно происходит износ и долгоживущих конструктивных элементов, что предполагает списание их стоимости за счет арендатора (в сумме амортизационных отчислений). Таким образом, если арендатор за собственный счет произвел капитальные вложения в арендуемое имущество, то он может претендовать на возмещение своих затрат лишь в той части, которая принесет выгоду собственнику имущества после окончания срока аренды (или расторжения договора аренды по иным причинам). Поэтому для целей решения вопроса о возмещении затрат арендатора следует определять не полную стоимость внесенных им улучшений, а их остаточную стоимость на дату оценки или на момент возврата владельцу объекта аренды.

Остаточная стоимость определяется с учетом накопленного износа конструктивных элементов, на создание (восстановление) которых вносились инвестиции, рассчитываемого методом срока жизни.

Нормативные сроки эксплуатации конструктивных элементов определяются на основе «Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВСН 58-88(р) .

Стоимость улучшений находится, исходя из сметной стоимости ремонтно-строительных работ, приведенной к дате оценки.

Для определения сметной стоимости используют сметную документацию, объем выполненных работ выявляют на основании актов сдачи-приемки работ.

Из практики следует, что арендатором предоставляются локальные сметы, в которые включены как работы капитального характера, так и текущий и косметический ремонт. Поэтому оценщику необходимо проводить анализ смет в соответствии с ведомостями объемов работ (дефектными ведомостями) с целью выявления затрат на создание улучшений, которые носят капитальный характер и являются неотделимыми.

Иногда бывает необходимо проводить перегруппировку затрат, чтобы определить их стоимость по видам работ и характеру инвестиций.

Для того чтобы установить точную стоимость неотделимых улучшений необходимо обратиться за качественной помощью к экспертам. Эксперты должны могут провести судебную экспертизу. Экспертиза проводится для того, чтобы выявить скрытые факты. Эксперт имеет квалификацию и опыт в данных делах, умеет качественно и правильно составлять отчет, что очень важно. Эксперт проводит экспертизу:

реставрационных работ;
работ по изменению поверхности стен;
работ по изменению поверхности потолков;
работ по изменению поверхности пола.

Эксперт оценивает стоимость по всем нормам и стандартам, если имеются отклонения, то все они фиксируются. В конце проведенной работы эксперт составляет заключение, в котором указывает всю проведенную работу.

Применение экспертизы

Судебная экспертиза проводится на уровне законодательства государства, она может назначаться судом или проводится по востребованию юридического или физического лица. Можно подать заявление о проведении судебной экспертизы для этого нужны следующие документы:

обоснование проведения экспертизы;
нужно указать название экспертной компании или указать инициалы эксперта, который будет проводить судебную экспертизу;
документы, которые необходимо предоставить эксперту;
устанавливается список вопросов, которые должен разрешить судебный эксперт и указать в своем отчете.

Стоимость экспертизы

Стоимость проведения судебной экспертизы оплачивает одна сторона, которая требовала проведения экспертизы. Бывают случаи, когда судебную экспертизу требуют оба участника дела для определения необходимых доказательств. В данном случае стоимость услуг будет делиться пополам. На стоимость могут повлиять следующие факторы:

сложность поставленных вопросов;

количество задач для их решения;

количество информации, которая предоставляется специалисту для рассмотрения.

Судебная экспертиза, проведенная экспертом-инженером, помогает установить точные данные о стоимости, которые можно будет использовать в своих целях. Эксперт описывает все детали экспертизы в отчете, который предоставляется суду и на основании этого отчета выносится приговор.

Экспертиза проводится в указанные сроки, которые были установлены ранее. По итогам проведенного исследования, эксперт должен составить заключение. В заключении указываются результаты, которые были получены в ходе проведенного исследования.

Готовое заключение составляется по всем установленным нормам и стандартам, и передается следственному комитету. Далее заключение будет использоваться в расследуемом деле. На основании того, что заключение имеет юридическую силу, то оно принимается во внимание во время следственного или судебного дела.

Для того, чтобы провести судебную экспертизу определения стоимости неотделимых улучшений можно обратиться за помощью к нашим экспертам. До начала проведения экспертизы проводится предварительная консультация, во время которой оговариваются все нюансы. Наши эксперты имеют необходимое образование и опыт в данной области. Они выполнят все работы быстро и качественно. А полученные результаты можно использовать в своих целях.