Ввод в эксплуатацию здания долевого строительства, или многоквартирного жилого дома, производится по стандартной схеме, которая будет рассмотрена в статье. Порядок ввода подразумевает получение соответствующего разрешения, а также обеспечения соответствия дома утвержденному плану и составленному проекту.
Перед тем как направляться в уполномоченную организацию стройнадзора для передачи заявления и пакета документов, застройщику необходимо:
- Выполнить полный комплекс строительных работ, которые соответствуют требованиям проекта. Здесь речь идет об основных работах, обеспечивающих безопасность жильцов. Что касается благоустройства близлежащей территории (например, посадки полисадников), то эти работы могут быть не завершены;
- Получить техпаспорт на здание, после чего поставить дом на учет;
- Получить адрес (милицейский). На практике до получения такого адреса у здания будет строительная «прописка»;
- Получить документ, подтверждающий выполнение техусловий от поставщиков электричества, газа и тепла;
- Провести необходимый комплекс испытательных работ, касающихся естественной вентиляции, тепловидения и проницаемости воздуха.
Только при выполнении упомянутых условий можно подавать документы, рассчитывать на получение разрешения и акта ввода в эксплуатацию. В противном случае вероятность положительного исхода минимальна.
Порядок ввода и необходимые документы
Главные функции в вопросе ввода многоквартирного здания возлагаются на застройщика. Именно он должен обратиться в соответствующий орган с заявлением и пакетом документов, подтверждающих соответствие вводимого в эксплуатацию здания действующим нормам. Только в этом случае может быть составлен акт ввода и выдано необходимое разрешение.
Важный момент – передача пакета документов, среди которых:
- Схема с планом участка, где возводится многоквартирный дом;
- Бумаги, которые подтверждали бы право на строительство здания на конкретном участке земли;
- Документ, разрешающий строительство жилого здания на выделенной территории;
- Акт приема объекта капстроительства. Без такой бумаги не обойтись, если восстановление (реконструкция, возведение) здания проводилось на основании договора.
Кроме перечисленных выше, потребуются бумаги, которые подтверждали бы соответствие жилого здания нормам и требованиям, прописанным в техническом регламенте, соответствие прописанным техническим условиям и так далее.
Помимо этого, ввод в эксплуатацию невозможен без предъявления схемы, в которой были бы отражены все инженерные коммуникации, а также заключение органа стройнадзора, подтверждающего соответствие дома требованиям оснащенности капстроительства.
Стоит отметить, что упомянутый перечень документов передается застройщиком не сразу. Сначала застройщик подает уведомление о том, что строительство дома завершено, и он готов для ввода в эксплуатацию.
На следующем этапе собирается комиссия, в состав которой включается целая группа специалистов в сфере пожарной, экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности. Их задача – проверка дома на факт соответствия действующих в 2016 году требованиям, после чего должен быть подписан проверочный акт.
Далее работниками ГАСН формируется другой акт, подтверждающий, что построенный дом и квартиры в частности соответствуют информации, прописанной в проекте на строительство. Только после этого порядок ввода подразумевает начало сбора пакета бумаг, о которых упоминалось выше.
На практике ввод дома может происходить по другой схеме. Например, после завершения строительных работ на объект приезжают сотрудники службы стройгоснадзора, которые проводят ревизию дома и каждой квартиры на факт соответствия документации и действующим нормам. Если обнаружены недостатки, то они находят отражение в соответствующем предписании (акте).
До момента, пока все обнаруженные проблемы не будут устранены, ввод в эксплуатацию невозможен. Вот почему процесс ввода дома может занять больше времени, чем на начальном этапе планирует застройщик. Даже опытные строительные компании попадают в ситуации, когда ввод приходится отложить на один-два месяца, а то и на целый квартал.
Ввод здания в эксплуатацию и передача ключей: в чем разница?
Многие не понимают, в чем главные отличия между передачей ключей от квартиры владельцу и процессом, о котором идет речь в статье (то есть вводом в работу). Здесь все просто. Первый период, касающийся ввода объекта, устанавливается ориентировочно и выражается, как правило, в квартальном исчислении. Здесь строительная компания опирается на опыт выполнения работ и приблизительные сроки, когда строительство объекта должно быть завершено. Если это необходимо, то такой срок может корректироваться застройщиком без необходимости уведомления об этом будущих владельцев той или иной квартиры. Такая практика действует в 2016 году и является общепринятой. При этом изменение срока может производиться не только в большем, но и в меньшем направлении.
Что касается срока передачи ключей, то он находит отображение непосредственно в договоре. Здесь требования более жесткие, чем в случае обычного ввода в эксплуатацию. Если в договоре прописано, что квартира должна быть передана владельцу не позже, чем 25 октября 2016 года, то именно до этой даты пользователь должен получить квартиру. Здесь корректировка срока со стороны застройщика без информирования дольщика запрещена.
Если же застройщик нарушает прописанный в договоре срок, то за каждые сутки просрочки он обязан выплачивать 1/150 от процента рефинансирования. По этой причине застройщик делает все возможное, чтобы акт проверки имел положительный характер, а сам ввод в эксплуатацию произошел в оговоренные сроки.
Как привило, промежуток между двумя событиями (передачей ключей и вводом) составляет не больше шести месяцев. В крайнем случае, процедура может растянуться, и разница составит один год. Конечно, это не говорит о том, что строительная компания завершит ввод в эксплуатацию и не будет раздавать ключи дольщикам. Здесь стоит помнить, что охрана объекта – дорогое удовольствие. С другой стороны, все юридические права на проведение таких манипуляций у него будут.
Что происходит после того, как выдан акт ввода?
Как только акт ввода получен, застройщик принимается за выполнение дополнительных работ, а именно:
- Завершение процесса отделки каждой отдельно взятой квартиры, а также выполнение работ по благоустройству участка около дома. Если были обнаружены небольшие несоответствия требованиям, то они должны быть устранены;
- Проводятся работы по пуску и наладке оборудования. В частности, производится запуск или настройка работы системы лифтов, выдача рабочего давления в трубах, проверка работоспособности насосов, а также систем, контролирующих утечки, снимаются показания счетчиков и так далее;
- Оформляется главный пакет документов с поставщиками энергетических ресурсов – тепловой сети, водоканала и прочих. После заключается весь пакет соглашений, подразумевающий обслуживание;
- Служба поддержки клиентов строительной компании занимается приемкой квартир, без чего ввод в эксплуатацию невозможен. После проверки качества отделочных работ составляется соответствующий акт. Если имеют место проблемы, то застройщик обязан устранить их в определенные комиссией сроки. После этого упомянутая выше служба снова проводит проверку на факт того, устранены проблемы или нет.
- Далее оформляется соглашение с управляющей организацией. После этой работы осуществляется приемка здания на баланс. Здесь же проводится приемка и передача объекта.
- Создается график, по которому осматриваются сдаваемые квартиры. При этом сообщение об окончании строительных работ и готовности объекта к передаче должно направляться к дольщику за 30 суток (или ранее) до момента передачи ключей владельцев. Сообщение передается дольщику с помощью заказного письма. При этом весь процесс может занять до четырех месяцев.
Возведение жилых зданий, тем более, когда дело касается многоэтажных домов – весьма ответственный процесс, поскольку нарушение строительных норм может привести к трагическим последствиям в ходе эксплуатации здания. Поэтому качество проведения строительных работ в обязательном порядке контролируется государством.
Перед тем, как в новые квартиры начнут заселяться их владельцы, должен получить разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию от государственных контролирующих структур. О том, каким образом контролируется качество проведения работ на разных этапах возведения жилого дома, какими документами подтверждается качество построенного объекта, и будет рассказано в данной статье.
Как подтверждается качество и безопасность новостройки
Для граждан, которые становятся конечными потребителями продукта от застройщика – жильцами новых квартир, реализация технологий контроля качества строительных работ представлятся весьма смутно. В большей степени их интересует вопрос несколько иного характера – когда будет можно вселяться в квартиру и начинать делать ремонт, другими словами, обживать новое жилище.
Технология контроля качества строительных работ со стороны государства организована таким образом, что до момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию квартиры не могут быть переданы в пользование гражданам. Полученное разрешение, в свою очередь, является для новоселов гарантией того, что все работы были выполнены должным образом, и с домом ничего плохого в дальнейшем не произойдет.
Законодательные акты и порядок оформления разрешений
Итак, после завершения строительных работ начинается пора оформления застройщиком ряда документов. Эти документы призваны подтвердить качество и безопасность использования возведенного объекта, а также являются основанием для передачи квартир их владельцам. Многие по старой привычке называют процесс проверки качества «госкомиссией», хотя на самом деле порядок сдачи объекта был изменен довольно давно.
Приемка дома «госкомиссией» в привычном понимании этой формулировки проводилась вплоть до конца 2004 года, когда был принят и вступил в силу Градостроительный кодекс РФ. Комиссия состояла из представителей проектных организаций, архитектурно-строительного контроля, пожарного, санитарного контроля, а также из профильных сотрудников еще ряда организаций. И разрешение было необходимо получить в каждой организации, представитель которой присутствовал в комиссии. После введения в силу нового порядка приемки оформление необходимых документов стало проходить комплексно.
После введения Градостроительного кодекса процедура приемки несколько упростилась, на сегодняшний день ввод объекта в эксплуатацию регламентируется следующими законодательными актами:
- Статья 55 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ №190), текст которой гласит, что приемка объектов капитального строительства осуществляется органами местной власти. Для строящихся объектов в Москве таким органом является комитет государственного строительного надзора, а для новостроек в Подмосковье – органы федеральной власти или местного самоуправления;
- Положение об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введенное постановлением правительства РФ №54 от 1 февраля 2006г.). На основании этого документа органами стройнадзора проверяются работы на каждом из этапов строительства – начиная от получения застройщиком разрешения на ведение строительства до финальных этапов работ.
Эти законодательные акты, по сути, сводят все мероприятия по приемке объекта к необходимости получения застройщиком двух документов:
- Заключение о соответствии (ЗОС) «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации».
Согласно «Положению об осуществлении государственного строительного надзора в РФ» проверки проводятся в течение всего периода строительных работ, и к моменту проведения итоговой проверки накапливается целый перечень проверочных актов, которые содержат сведения о недочетах, времени и сроках их устранения.
Заключение выдается на основании итоговой проверки объекта представителями Комитета государственного строительного надзора, а также актов промежуточных проверок. В комитет входят профильные специалисты, каждый из них проверяет определенный сегмент работ, соответствующий его специализации - это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарные инспекторы, пр.
- На основании ЗОС, а также ряда документов (не относящихся к процедуре приемки, это свидетельство собственности на землю, т.п.) застройщику выдается главный документ - Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
После того, как разрешение на ввод в эксплуатацию получено, дом считается прошедшим государственную проверку, уровень качества проводимых работ не вызвал нареканий, и жильцы могут быть спокойны относительно безопасности проживания. Это означает, что дом может быть поставлен на государственный учет (присвоен почтовый адрес), кроме того, разрешение на ввод в эксплуатацию означает, что квартиры могут быть переданы владельцам (подписаны акты приемки-передачи).
Что должно быть готово к моменту итоговой проверки
До того, как представители Комитета государственного строительного надзора появятся на объекте и приступят к своей работе, застройщик (генеральный подрядчик) должен закончить проведение следующих работ:
- Строительно-монтажные работы;
- Работы по организации инженерных коммуникаций;
- Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение);
- Благоустройство придомовой территории (асфальтированные дороги для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.);
- Обмер объекта сотрудниками
Другими словами, объект должен быть полностью подготовлен для проживания. Любые недочеты могут являться препятствием для получения ЗОС и, соответственно, для получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Отсутствие этого разрешения определяет невозможность передачи квартиры собственникам. То есть – застройщик оказывается не в состоянии выполнить свои обязательства перед контрагентами по в установленные сроки. А это чревато судебными исками и возможными расходами для застройщика.
Заселение и ремонт
До принятия Градостроительного кодекса было обычной практикой предоставлять владельцам квартир возможность проводить ремонт до того, как дом был официально введен в эксплуатацию. На сегодняшний день порядок стал строже – заселение может происходить не раньше получения застройщиком разрешения о вводе дома в эксплуатацию.
После того, как разрешение получено, квартира передается по акту приемки-передачи (данные обмера БТИ должны быть уже готовы). В момент подписания акта, как правило, передаются ключи, и владелец может использовать жилплощадь по своему усмотрению.
Однако, от проведения капитального ремонта, затрагивающего изменения конфигурации квартиры, владельцу рекомендуется воздержаться до того момента, пока не будет оформлено свидетельство права собственности. Этот документ является подтверждением принадлежности квартиры ее владельцу, только располагая этим документом, квартиру можно продать, подарить или передать по наследству.
В законе достаточно четко указано следующее: вносить какие-либо изменения в конфигурацию квартиры до получения недопустимо. Это положение связано с процедурой оформление кадастрового паспорта (необходимого для получения свидетельства о праве собственности). Во время проведения этой процедуры может потребоваться повторный обмер площадей квартиры.
Если различные элементы оформления (отделка листами гипсокартона, сооружение декоративных элементов – простенков, ниш, пр.) будут являться помехой для обмерщиков, последние на законных основаниях могут потребовать устранения этих помех. Невыполнение этого требования является препятствием для оформления прав собственности, а выполнение (демонтаж элементов отделки) связано с ненужными расходами.
Заключение
Итак, в данной статье были перечислены все мероприятия, необходимые для получения документов, гарантирующих достаточное качество выполнения строительных и сопутствующих работ, а также безопасное проживание в квартирах новостройки.
Современная процедура получения разрешений разработана таким образом, чтобы был определен ответственный за выполнение проверки на каждом этапе. Это сделало возможным исключить «заочные проверки», проводимые за известное поощрение. Во время итоговой проверки рассматриваются акты промежуточных проверок – так можно отследить качество выполнения «скрытых» работ, а также уровень ответственности застройщика, уровень организации внутреннего контроля.
Кроме того, современная система поведения проверок позволила несколько сократить время, необходимое для оформления необходимых документов. Теперь застройщику, прилежно соблюдающему все строительные нормативы, достаточно 2- 3 месяцев для оформления необходимых документов, включая передачу квартиры владельцу.
Покупая квартиру на стадии котлована, а вернее, инвестируя деньги в ее строительство, очень сложно предсказать, что произойдет со стройкой и будущим домом на самом деле. Риски колоссальные, и все это понимают. Поэтому и готовы переплачивать свои кровные за жилье в почти достроенных и полностью готовых корпусах, надеясь, что на последних этапах строительства все возможные проблемы уже в прошлом. Но, увы, это не так.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
И чтобы защитить покупателей новостроек от возможных ошибок, « » решил выяснить, с какими неприятностями можно столкнуться, приобретая недвижимость в самом финале проекта.
Почти построено
На стройплощадке высятся стены, а у некоторых корпусов даже есть крыши, и застройщик гордо заявляет, что там ведутся отделочные работы и всего-то через пару месяцев проект (или его очередная очередь) будет завершен. В общем, почти построено. Но почти – это все-таки не готово, и расслабляться рано: «Все риски, характерные для первичного жилья, сохраняются вплоть до введения объекта в эксплуатацию», - утверждает Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP,
хотя по мере завершения строительства они и снижаются. Но все равно можно столкнуться и с двойными продажами, и с нарушением условий договора, по которому приобреталась недвижимость, и с изменением планировки и метража, и с низким качеством строительства. «Например, имел место один проект, где при строительстве совершенно игнорировались требования геодезии. В результате, когда геодезическая компания все-таки приступила к работе (по факту получилась проверка, а не контроль за строительством), обнаружили, что лифтовая шахта отклонилась от заданного положения почти на 15 см. То есть дом достроили, но сдавать его было нельзя», - рассказывает Артем Горлюб, заместитель гендиректора ЗАО «ГВСУ-Риэлти».
Но самое главное – даже на финальных стадиях остаются риски затягивания сроков строительства и недостроя, причем даже 214 закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от них не спасает, о чем мы рассказывали в статье « ».
Как отмечает Наталья Козлова, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость», закон лишь стимулирует застройщиков к своевременному вводу объектов в эксплуатацию. «Но он никак не регулирует ошибки и просчеты застройщика, связанные с экономикой, выплатой процентов по кредитам, обременением по проекту (доли города, доли соинвесторов и пр.). Если у застройщика закончатся деньги или он станет банкротом, обязательства по 214-ФЗ никуда не денутся, однако денег, чтобы по ним ответить, не будет», - говорит Алексей Харитонов, директор управления продаж и маркетинга компании «ЮИТ СитиСтрой».
Конечно, нельзя сказать, что приостановка строительства практически завершенных проектов – это распространенная практика, ведь, как отмечает Андрей Блажко, член правления группы компаний «Домостроитель», генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад», когда дом практически построен, особой потребности в финансировании уже нет, а следовательно, ситуаций, при которых не хватит денег на завершение проекта, очень мало. «Кроме того, застройщику невыгодно прекращать стройку (особенно когда он работает по 214-ФЗ: это чревато штрафами и неустойками. – От ред.). Если в 14-20-этажном доме не достроено 5-6 этажей, то риск долгостроя фактически сохраняется только у небольших компаний. У крупных же застройщиков, как правило, есть возможность провести рефинансирование или перекредитоваться в другом банке», - рассказывает Родион Алексеенко, заместитель генерального директора по продажам «СКМ Групп».
Тем не менее, по данным адвоката Олега Сухова , руководителя юридического одноименного центра, финансирование около 10% всех новостроек заканчивается ранее окончания строительства, т.е. они превращаются в недострои и долгострои, в том числе и на финальных стадиях.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» , приводит в качестве примера один из самых известных долгостроев Москвы - ЖК «Вертикаль», его новое название - «Велл Хаус на Ленинском»: «На объекте несколько раз менялся застройщик, вносились изменения в сам проект, в том числе относительно этажности здания. А потом на темпы его строительства повлиял кризис».
В общем, предсказать, с какой скоростью будет достраиваться дом, довольно затруднительно. «Причем надо отметить, что затягивание сроков может сопровождаться окончанием срока действия разрешения на строительство и договора аренды земельного участка, что требует продления этих документов, а это снова дополнительное время и увеличение сроков строительства», - говорит Артем Горлюб (ЗАО «ГВСУ-Риэлти»).
«И стопроцентной уверенности в завершении строительства тоже быть не может, ведь никто, кроме тех, кто посвящен во внутренние дела застройщика, не знает проблем компании», - предупреждает Сергей Жариков, заместитель генерального директора группы компаний «СК Славянский». Точно так же не известны и намерения застройщика, и его планы. «К примеру, не распродав полностью достраивающийся объект, он может приступить к покупке новых площадок, направляя на эти цели выручку от продажи квартир в почти готовом проекте. И в конечном итоге может оказаться, что застройщик переоценил свои силы. Также нередки конфликты между акционерами, приводящие к замораживанию проектов», - говорит Артем Горлюб (ЗАО «ГВСУ-Риэлти»). Причем проблемным для застройщика бывает не тот объект, в котором покупатель купил квартиру, а другой, например, на начальной стадии строительства, но если застройщик обанкротится, это не спасет и дольщиков практически завершенного жилого комплекса.
Дом построен, но не сдан
Риски недостроя и затягивания сроков строительства сходят на нет, только когда дом полностью достраивается, тогда же становится понятно, выполнил ли застройщик свои обязательства по качеству. Однако – это еще полдела, перед заселением необходимо, чтобы он получил заключение органа государственного строительного надзора о соответствии требованиям технических регламентов и проектной документации
(ЗОС)
и разрешение на ввод в эксплуатацию
(РВЭ). А этот процесс иногда растягивается на годы и порою требует дополнительных затрат времени, нервов и денег и приводит к судебным разбирательствам. К тому же, как отмечает адвокат Олег Сухов, даже на этом этапе застройщик может начать процедуру банкротства, к примеру, если достройка проекта будет невозможна или не интересна ему или местным органам власти, и тогда у покупателей или дольщиков возникает риск остаться и без жилья, и без денег.
Хотя в большинстве случаев рано или поздно, но достроенные жилые комплексы все-таки вводятся в эксплуатацию. «Причем если говорить о Москве и Подмосковье, то сейчас редко кто задерживает ввод объекта более чем на полгода», - оптимистично уверяет Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». Задержки же указанного процесса происходят по целому ряду причин. «Например, могут возникнуть сложности с проведением инженерных сетей и подключением к коммуникациям», - говорит Роман Семчишин (TEKTA GROUP). Это, возможно, самая распространенная проблема, с которой, по данным адвоката Олега Сухова, сталкивается около 10% новостроек.
Она возникает вследствие просрочки технических условий или несоблюдения оных, ошибок в разрешительной документации на строительство или ошибок, допущенных при проектировании и строительстве инженерных систем, либо недостатка мощностей в данном районе, а иногда и по халатности застройщика. «К примеру, очень часты ситуации, когда застройщик не производит прокладку внешних сетей. Так, в Балашихе был случай, когда не подключили к сетям целый микрорайон, переложив эту заботу на городские власти. Проблема была решена только через 1,5 года после массовых демонстраций обманутых дольщиков», - рассказывает Артем Горлюб (ЗАО «ГВСУ-Риэлти»).
Также нередки случаи, когда застройщик строит коммуникации, но не может получить разрешение на их подключение – из-за низкого качества инженерных сетей или административных дрязг. Причем надо отметить, что такой риск выше, когда дом строит небольшая компания, особенно если это ее первый проект: «Как правило, у подобных застройщиков нет отлаженной работы с муниципалитетом и нет лоббиста по техническим условиям и административным вопросам», - объясняет Родион Алексеенко («СКМ Групп»).
«Также к существенным причинам задержек ввода жилья в эксплуатацию можно отнести отклонение от проекта в процессе строительства (например, увеличение этажности, увеличение общей площади дома), нарушение технологий строительства, административные проблемы (например, неисполнение условий инвестконтракта или необходимость его корректировки) и т.д.», - перечисляет Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой»). Самый печальный случай, когда оказывается, что дом построен незаконно, к примеру, на площадке, не предназначенной для строительства жилья или неправильно оформленной в собственность или аренду, либо по инвестконтракту, полученному нелегитимным путем в обход существующих ограничений на строительство и градостроительных планов. В подобных ситуациях уже готовые дома вместо получения разрешения на ввод в эксплуатацию даже попадали под снос. Но, правда, подобных историй все-таки не много, гораздо чаще возникают вопросы к качеству объекта.
«Бич всех новостроек – это строительные недостатки: разбитые окна, не закрывающиеся двери и окна и более серьезные нарушения, к примеру, упомянутое выше отклонение лифтовой шахты», - говорит Артем Горлюб (ЗАО «ГВСУ-Риэлти»). В кризисные и посткризисные годы доходило до того, что застройщики в процессе строительства даже переходили на более дешевые и некачественные материалы, и сегодня у подобных проектов регулярно возникают проблемы при вводе в эксплуатацию. «А вообще, по причине несоответствия здания строительным нормам и требованиям к охране окружающей среды или пожарной безопасности, отсутствия остекления на лоджиях или заявленного в разрешительной документации муниципального ремонта задержкой получения РВЭ страдают около 5% новостроек», - сообщает адвокат Олег Сухов. Правда, в подобных случаях лучше уж задержка, чем сдача дома в обход всех правил, что чревато проживанием в некачественном жилье и даже угрозой для жизни и здоровья.
Проблемы с инженерными системами и ненадлежащим качеством жилья – самые серьезные, их решения даже при самом благоприятном исходе обычно приходится ждать не менее полугода, поэтому если причины задержки ввода в эксплуатацию не столь серьезны, то можно считать, что повезло. «К примеру, задержка может быть из-за несоответствия данных БТИ и проектной документации по вопросу нумерации квартир, если в документах, допустим, нумерация справа налево, а в БТИ наоборот. Либо вскрываются технические ошибки в ДДУ», - говорит Артем Горлюб (ЗАО «ГВСУ-Риэлти»). Также застройщику иногда нужно дополнительное время на приведение документации согласно требованиям Госстройнадзора, на сбор всевозможных справок и устранение мелких недоделок. И как уверяет Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой»), все подобные вопросы, как правило, решаются в течение трех месяцев.
После введения в эксплуатацию
Но и после ввода проекта в эксплуатацию остаются риски, связанные с заселением, обустройством быта и оформлением квартир в собственность.
Очень часто государственная комиссия, принимающая дом, пропускает какие-то недостатки, а если у застройщика «все схвачено», то в эксплуатацию может быть введен совершенно некачественный объект. И в таких случаях за качество приходится бороться самому покупателю: отказываться от подписания акта передачи квартиры, писать претензии застройщику об устранении недоделок на основании договора долевого участия (по 214-ФЗ застройщик обязан обеспечивать качество жилья, а также устанавливается гарантийный срок, в течение которого он должен устранять все дефекты бесплатно), а то и обращаться в суд.
Проблемы могут возникнуть и с коммуникациями. «Например, при подключении дома к внешним инженерным сетям по временной схеме (подключение электричества по «воздушке» и т.п.), в результате чего потребитель (особенно это касается Московской области) рискует остаться без воды и света», - говорит Татьяна Тикова, директор департамента по управлению активами Группы ПСН .
В частности такое возможно, если проект вводится в эксплуатацию поэтапно: «В таких случаях подключение первых очередей может происходить по временной схеме к существующим коммуникациям с расчетом на подключение впоследствии к новой мощной инфраструктуре. Но если с ее строительством по тем или иным причинам возникают проблемы, то первые очереди так и остаются подключенными по временной схеме либо на какое-то время вовсе остаются без коммуникаций», - рассказывает Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»).
Известны и такие истории, когда после ввода дома в эксплуатацию застройщик попросту отказывался переводить дом на постоянную схему подключения. Вообще, если объект получает РВЭ, имея подключение по временной схеме, это может означать, что застройщик не выполнил ряд технических требований или даже не оплатил подключаемые мощности для подключения по постоянной схеме. Управляющая компания (часто аффилированная с застройщиком), тем не менее принимает такой дом, закрывая вопрос гарантийным письмом с соответствующими обязательствами. Но исполнять их никто не спешит, ведь подключение по постоянной схеме требует немалых затрат, и в результате через пару лет жильцы, к примеру, уставшие от перебоев с электричеством, могут получить предложение скинуться на трансформаторы и щитовые.
И даже если застройщик оказывается честным, исправляет свои ошибки, устраняет недоделки и переводит проект на постоянную схему подключения, это занимает время. «В течение которого лифты работают непостоянно, возникают протечки в трубах, наблюдаются перебои с водой, отоплением, энергоснабжением и вывозом мусора и т.п. А возможность в полной мере пользоваться всей инженерной инфраструктурой дома, т.е. нормально жить, нередко появляется только через 3-4 месяца после сдачи дома», - говорит Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой»). Таким образом, как отмечает Сергей Яковлев, заместитель генерального директора по правовым вопросам ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал», появляется риск дополнительных финансовых издержек для тех, кто снимает жилье или привлек для оплаты кредит, планируя погасить его за счет продажи имеющийся квартиры (той, в которой заемщик проживает). Но, впрочем, этот риск может возникнуть и ранее, при любых задержках в строительстве дома или в получении РВЭ.
Однако более серьезная проблема после ввода в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи жилья может возникнуть с его оформлением в собственность. А это значит, что в квартире нельзя будет зарегистрироваться, ее не получится продать, обменять или сдать в аренду (с договором, т.е. официально).
Оформление в собственность чаще всего затягивается из-за бумажной волокиты: «К примеру, если застройка ведется на государственной или муниципальной земле, для регистрации права собственности долевых инвесторов необходимо, чтобы застройщик и местные власти подписали акт реализации инвестиционного проекта. Он подтверждает, что местные власти не имеют претензий к застройщику в части его имущественной доли, и только при наличии данного документа права на построенное жилье могут регистрироваться в Росреестре. Если же этот акт не подписан, остается только ждать его подписания или признавать права на квартиры в новостройках в судебном порядке», - объясняет Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век». Единственно, радует тот факт, что суды чаще оказываются на стороне покупателя, но в любом случае, они отнимают время и нервы, а если жилье приобреталось в ипотеку, то еще и увеличивается переплата по кредиту, ведь до оформления недвижимости в собственность ставки выше.
«При этом с задержками и риском судебного оформления собственности сталкивается около 80% покупателей новостроек», - сообщает адвокат Олег Сухов. Если недвижимость реализовывалась по ДДУ в соответствии с 214-ФЗ, то вероятность обойтись без суда выше, в этом случае задержка с оформлением в собственность чаще всего возникает лишь при регистрации первой квартиры, ведь Росреестр проверяет всю документацию, а последующие объекты в том же доме регистрируются довольно быстро, хотя проволочки, конечно, бывают. «Но, правда, если разрешение на строительство было оформлено после 01.04.2009 г., то по закону участник долевого строительства вправе претендовать на получение неустойки», - говорит Сергей Яковлев («Группа компаний «Жилищный капитал»). То есть не все так плохо. А вот если жилье приобреталось в обход 214-ФЗ или раньше, чем он был принят, то есть по предварительным договорам купли-продажи, векселям и т.п., то вероятность суда возрастает. И даже при благоприятном стечении обстоятельств ждать оформления в собственность приходится дольше – по данным Алексея Харитонова («ЮИТ СитиСтрой»), год и даже больше - ведь застройщик сначала должен оформить проект в свою собственность, а потом уже каждая квартира в индивидуальном порядке переходит от застройщика к ее новому владельцу. И надо иметь в виду, что даже на этом этапе может быть раскрыта незаконность постройки или нарушение технических условий при ее строительстве, и, как отмечает Вадим Черданцев, старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической фирмы «Клифф», все может закончиться сносом здания как самовольной постройки.
«Кроме того, при покупке квартиры после ввода дома в эксплуатацию, но до оформления прав собственности сделка оформляется уже не ДДУ, а предварительным договором купли-продажи, по которому не возникает права требования», - говорит Наталья Козлова («Главмосстрой-недвижимость»), а это повышает риск задержек с оформлением в собственность и риск двойных продаж. Успокаивает лишь то, что на практике подобные случаи единичны.
А вот неоправданно большие счета за коммунальные услуги – это распространенная проблема: «Известно немало случаев, когда управляющие компании на этапе заселения дома определяются застройщиком, они назначают высокие цены за свои услуги, но при этом мусор не вывозится, неисправные коммуникации не ремонтируются, подготовка к отопительному сезону производится с опозданием и т.п.», - говорит Сергей Яковлев («Группа компаний «Жилищный капитал»).
Уберечься от всех рисков, конечно, очень сложно, но в продолжении данной темы « » расскажет, как их можно снизить, а также даст советы, как себя вести, если проблемы все-таки случились.
1. Дом не введен в эксплуатацию. Должен ли я платить за вывоз ТКО?
1.1. Если в доме никто не живет, то платить не должны. Если вы там проживаете по факту, то платить нужно.
2. Должна ли я платить налог, несли дом еще не введен в эксплуатацию?
2.1. НК РФ Статья 400. Налогоплательщики
Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Объекты незавершенного строительства признаются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц (ст. 401 Налогового кодекса).
Если объект не зарегистрирован до завершения строительных работ. В этом случае налог на имущество физлиц платить не придется. Всего хорошего.
3. Какие виды договоров заключаются между сторонами, если дом не введен в эксплуатацию?
3.1. Здравствуйте, до введения дома в эксплуатацию должен быть заключен договор долевого участия либо уступки права требования (цессии).
Удачи вам и всего наилучшего.
3.2. Здравствуйте! А кого Вы имеете ввиду под сторонами? Какие взаимоотношения у этих сторон?
Рискну предположить что Вы завуалированно спрашиваете о дольщике и застройщике. В таком случае заключается договор долевого участия в строительстве.
4. Могут ли приставы арестовать новый дом который не введен в эксплуатацию.
4.1. Судебные приставы имеют право наложить арест на любое имущество, в том числе и на все источники дохода, за исключением имущества, указанного в ст.446 ГПК РФ .
Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 194-ФЗ)
земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
(в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 N 194-ФЗ, от 02.10.2007 N 225-ФЗ)
предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши;
имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает сто установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда;
используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания;
семена, необходимые для очередного посева;
продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении;
(в ред. Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ)
топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения;
средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество;
призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник.
5. Как приобрести дом если он не введен в эксплуатацию?
5.1. Як набір будівельних матеріалів.
Если Вам трудно сформулировать вопрос - позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 800 505-91-11 , юрист Вам поможет