Puštanje u pogon zajedničke građevinske zgrade ili višestambene stambene zgrade provodi se prema standardnoj shemi, o čemu će biti riječi u članku. Postupak puštanja u pogon uključuje dobivanje odgovarajuće dozvole, kao i osiguranje da je kuća u skladu s odobrenim planom i nacrtom.
Prije nego što ode ovlaštenoj organizaciji za nadzor gradnje radi podnošenja zahtjeva i paketa dokumenata, nositelj projekta mora:
- Izvođenje kompletnog niza građevinskih radova koji zadovoljavaju zahtjeve projekta. Ovdje govorimo o osnovnom radu koji osigurava sigurnost stanovnika. Što se tiče poboljšanja obližnjeg područja (na primjer, sadnja vrtova), ovaj posao možda neće biti dovršen;
- Ishoditi tehnički list za zgradu, a zatim uknjižiti kuću;
- Nađi adresu (policija). U praksi, prije dobivanja takve adrese, zgrada će imati građevinsku “registraciju”;
- Primiti dokument koji potvrđuje usklađenost s tehničkim uvjetima od dobavljača električne energije, plina i topline;
- Provedite potreban skup testova koji se odnose na prirodnu ventilaciju, termoviziju i propusnost zraka.
Tek ako su ispunjeni navedeni uvjeti, možete predati dokumente i očekivati dobivanje dozvole i Potvrde o puštanju u rad. U suprotnom, vjerojatnost pozitivnog ishoda je minimalna.
Postupak upisa i potrebni dokumenti
Glavne funkcije u vezi s puštanjem u rad stambene zgrade dodijeljene su programeru. On je taj koji se mora obratiti nadležnom tijelu sa zahtjevom i paketom dokumenata koji potvrđuju usklađenost zgrade koja se stavlja u rad s važećim standardima. Samo u tom slučaju može se sastaviti akt o upisu i izdati potrebna dozvola.
Važna točka je prijenos paketa dokumenata, uključujući:
- Dijagram koji prikazuje plan mjesta gdje se gradi stambena zgrada;
- Isprave koje potvrđuju pravo građenja objekta na određenom zemljištu;
- Dokument koji dopušta izgradnju stambene zgrade na dodijeljenom području;
- Potvrda o prihvaćanju projekta kapitalne izgradnje. Bez takvog papira ne možete ako je restauracija (rekonstrukcija, izgradnja) zgrade obavljena na temelju ugovora.
Osim gore navedenih, potrebni su vam i papiri koji bi potvrdili usklađenost stambene zgrade s normativima i zahtjevima propisanim tehničkim propisima, usklađenost s propisanim tehničkim uvjetima i sl.
Osim toga, puštanje u rad je nemoguće bez predočenja dijagrama koji bi odražavao sve inženjerske komunikacije, kao i zaključak tijela za nadzor gradnje koji potvrđuje usklađenost kuće sa zahtjevima kapitalne građevinske opreme.
Važno je napomenuti da navedeni popis dokumenata programer ne prenosi odmah. Prvo, programer podnosi obavijest da je izgradnja kuće završena i da je spremna za puštanje u rad.
U sljedećoj fazi sastavlja se komisija koja uključuje cijelu grupu stručnjaka iz područja zaštite od požara, zaštite okoliša i sanitarno-epidemiološke sigurnosti. Njihov zadatak je provjeriti usklađenost kuće sa zahtjevima koji su bili na snazi u 2016. godini, nakon čega se mora potpisati izvješće o inspekciji.
Zatim zaposlenici GASN-a sastavljaju još jedan akt kojim potvrđuju da izgrađena kuća i stanovi posebno odgovaraju podacima navedenim u građevinskom projektu. Tek nakon toga, nalog za upis podrazumijeva početak preuzimanja gore navedenog paketa papira.
U praksi se puštanje kuće u rad može dogoditi prema drugoj shemi. Na primjer, nakon završetka građevinskih radova, djelatnici službe za nadzor izgradnje dolaze na gradilište i vrše reviziju kuće i svakog stana kako bi se osigurala usklađenost s dokumentacijom i važećim standardima. Ako se utvrde nedostaci, oni se odražavaju u odgovarajućem nalogu (aktu).
Puštanje u pogon nije moguće dok se ne otklone svi uočeni problemi. Zbog toga proces puštanja kuće u pogon može trajati dulje nego što programer planira u početnoj fazi. Čak se i iskusne građevinske tvrtke nađu u situacijama kada se puštanje u pogon mora odgoditi za jedan ili dva mjeseca, pa čak i cijeli kvartal.
Puštanje objekta u rad i predaja ključeva: u čemu je razlika?
Mnogi ljudi ne razumiju koje su glavne razlike između predaje ključeva stana vlasniku i procesa o kojem se govori u članku (to jest, puštanje u rad). Ovdje je sve jednostavno. Prvo razdoblje, koje se odnosi na puštanje objekta u rad, utvrđuje se približno i izražava se, u pravilu, tromjesečno. Ovdje se građevinska tvrtka oslanja na iskustvo u izvođenju radova i okvirni rok dovršetka izgradnje objekta. Ako je potrebno, to razdoblje može prilagoditi programer bez potrebe da obavijesti buduće vlasnike određenog stana. Ova praksa je na snazi od 2016. godine i opće je prihvaćena. U ovom slučaju, promjena razdoblja može se izvršiti ne samo u većem, već iu manjem smjeru.
Što se tiče roka za predaju ključeva, on se odražava izravno u ugovoru. Ovdje su zahtjevi stroži nego u slučaju konvencionalnog puštanja u rad. Ako je u ugovoru navedeno da se stan mora prenijeti na vlasnika najkasnije do 25. listopada 2016., tada korisnik mora dobiti stan prije tog datuma. Ovdje je zabranjena prilagodba termina od strane programera bez obavijesti dioničara.
Ako programer prekrši rok naveden u ugovoru, tada je za svaki dan kašnjenja dužan platiti 1/150 postotka refinanciranja. Iz tog razloga, investitor čini sve što je moguće kako bi osigurao da izvješće o inspekciji bude pozitivno i da se samo puštanje u pogon dogodi u dogovorenom roku.
U pravilu, interval između dva događaja (prijenos ključa i unos) nije dulji od šest mjeseci. U ekstremnim slučajevima, postupak može potrajati duže, a razlika će biti godinu dana. Naravno, to ne znači da će građevinska tvrtka završiti puštanje u pogon i neće podijeliti ključeve dioničarima. Ovdje vrijedi zapamtiti da je zaštita objekta skupo zadovoljstvo. S druge strane, on će imati sva zakonska prava za takve manipulacije.
Što se događa nakon izdavanja ulazne potvrde?
Čim se primi potvrda o puštanju u rad, programer počinje obavljati dodatne radove, i to:
- Završetak dorade za svaki pojedini stan, kao i izvođenje radova na uređenju područja u blizini kuće. Ako se pronađu manje nesukladnosti, one se moraju ukloniti;
- U tijeku je puštanje u pogon opreme. Konkretno, pokreće se ili konfigurira rad sustava dizala, izdaje se radni tlak u cijevima, provjerava se funkcionalnost crpki, kao i sustava za kontrolu curenja, očitanja brojila i tako dalje;
- Glavni paket dokumenata sastavlja se s dobavljačima energetskih resursa - toplinskim mrežama, vodovodima i drugima. Nakon toga se sklapa cijeli paket ugovora koji uključuje uslugu;
- Služba za korisničku podršku građevinske tvrtke odgovorna je za prihvat stanova, bez kojih je puštanje u pogon nemoguće. Nakon provjere kvalitete završnih radova sastavlja se odgovarajuće izvješće. Ukoliko postoje problemi, izvođač ih je dužan otkloniti u roku koji odredi komisija. Nakon toga gore spomenuti servis ponovno provjerava jesu li problemi riješeni ili ne.
- Zatim se sastavlja ugovor s organizacijom za upravljanje. Nakon ovih radova, zgrada se prima na bilans. Ovdje se također vrši prijem i predaja objekta.
- Izrađuje se raspored prema kojem se pregledavaju stanovi za iznajmljivanje. U tom slučaju, poruka o završetku građevinskih radova i spremnosti objekta za prijenos mora biti poslana dioničaru 30 dana (ili ranije) prije prijenosa vlasničkih ključeva. Poruka se prenosi dioničaru preporučenim pismom. Međutim, cijeli proces može potrajati i do četiri mjeseca.
Izgradnja stambenih zgrada, posebno kada je riječ o višekatnicama, vrlo je odgovoran proces, jer kršenje građevinskih normi može dovesti do tragičnih posljedica tijekom rada zgrade. Dakle, kvalitetu građevinskih radova nužno kontrolira država.
Prije nego što se vlasnici počnu useljavati u nove stanove, moraju dobiti dozvolu za puštanje nove zgrade u rad od državnih regulatornih agencija. Kako se kontrolira kvaliteta rada u različitim fazama izgradnje stambene zgrade, koji dokumenti potvrđuju kvalitetu izgrađenog objekta, raspravljat ćemo u ovom članku.
Kako se potvrđuje kvaliteta i sigurnost novogradnje?
Za građane koji postaju krajnji potrošači proizvoda od developera - stanovnici novih stanova, provedba tehnologija za kontrolu kvalitete građevinskih radova će se činiti vrlo nejasna. U većoj mjeri zanima ih pitanje nešto drugačije prirode - kada će se moći useliti u stan i početi s popravcima, drugim riječima, smjestiti se u novi dom.
Tehnologija kontrole kvalitete građevinskih radova od strane države organizirana je na način da dok nositelj projekta ne dobije dozvolu za puštanje objekta u rad, stanovi se ne mogu predati građanima na korištenje. Dobivena dozvola zauzvrat je jamstvo novim stanovnicima da su svi radovi obavljeni kako treba i da se kući neće dogoditi ništa loše u budućnosti.
Zakonodavni akti i postupak dobivanja dozvola
Dakle, nakon završetka građevinskih radova, počinje vrijeme da programer pripremi niz dokumenata. Ovi dokumenti imaju za cilj potvrditi kvalitetu i sigurnost korištenja izgrađenog objekta, a također služe i kao osnova za prijenos stanova njihovim vlasnicima. Mnogi, po staroj navici, postupak kontrole kvalitete nazivaju “državnom komisijom”, iako je zapravo procedura primopredaje objekta promijenjena davno.
Prihvaćanje kuće od strane "državne komisije" u uobičajenom smislu ovog izraza provodilo se do kraja 2004. godine, kada je usvojen i stupio na snagu Zakon o urbanizmu Ruske Federacije. Povjerenstvo se sastojalo od predstavnika projektantskih organizacija, arhitektonske i građevinske kontrole, protupožarne, sanitarne kontrole, kao i specijaliziranih djelatnika niza drugih organizacija. A dopuštenje je trebalo dobiti od svake organizacije čiji je predstavnik bio prisutan u komisiji. Stupanjem na snagu nove procedure prijema, cjelovito se počela pripremati potrebna dokumentacija.
Nakon uvođenja Urbanističkog kodeksa, postupak prihvaćanja donekle je pojednostavljen, a danas je puštanje u pogon objekta regulirano sljedećim zakonodavnim aktima:
- Članak 55. Zakonika o urbanističkom planiranju Ruske Federacije (Savezni zakon br. 190), čiji tekst navodi da prihvaćanje projekata kapitalne izgradnje provode lokalne vlasti. Za projekte u izgradnji u Moskvi, takvo tijelo je državni odbor za nadzor gradnje, a za nove zgrade u moskovskoj regiji - federalne ili lokalne vlasti;
- Propisi o provedbi državnog nadzora gradnje u Ruskoj Federaciji (uveden Uredbom Vlade Ruske Federacije br. 54 od 1. veljače 2006.). Na temelju ovog dokumenta tijela za nadzor gradnje provjeravaju radove u svakoj fazi izgradnje - od investitora koji dobiva dozvolu za izvođenje radova do završnih faza radova.
Ovi zakonodavni akti, u biti, svode sve mjere za prihvaćanje objekta na potrebu da nositelj projekta pribavi dva dokumenta:
- Zaključak o sukladnosti (AOC) „Zaključak o sukladnosti izgrađenog, rekonstruiranog, popravljenog objekta kapitalne izgradnje sa zahtjevima tehničkih propisa i projektne dokumentacije.”
Prema „Pravilima o provedbi državnog nadzora gradnje u Ruskoj Federaciji”, inspekcije se provode tijekom cijelog razdoblja građevinskih radova, a do trenutka kada se provede završna inspekcija, nakupljen je cijeli popis inspekcijskih izvješća , koji sadrže podatke o nedostacima, vremenu i vremenu njihovog uklanjanja.
Zaključak se donosi na temelju završnog pregleda objekta od strane predstavnika Državnog građevinskog nadzora, kao i izvješća međupreglednih pregleda. Povjerenstvo uključuje specijalizirane stručnjake, svaki od njih provjerava određeni segment rada koji odgovara njegovoj specijalizaciji - to su električari, vodoinstalateri, sanitarni i epidemiološki nadzor, vatrogasni inspektori itd.
- Na temelju AIA-e, kao i brojnih dokumenata (koji se ne odnose na postupak prihvaćanja, ovo je potvrda o vlasništvu nad zemljištem itd.), Programeru se izdaje glavni dokument - Dozvola za puštanje objekta u rad.
Nakon dobivanja dopuštenja za puštanje u rad, smatra se da je kuća prošla državnu inspekciju, razina kvalitete izvedenih radova nije izazvala nikakve pritužbe, a stanovnici mogu biti mirni za sigurnost svog prebivališta. To znači da se kuća može registrirati kod države (dodijeljena je poštanska adresa), osim toga, dozvola za puštanje u rad znači da se stanovi mogu prenijeti na vlasnike (potpisuju se potvrde o prijenosu i preuzimanju).
Što bi trebalo biti spremno u vrijeme završne inspekcije
Prije nego što se predstavnici Državnog odbora za nadzor gradnje pojave na gradilištu i počnu s radom, investitor (generalni izvođač) mora dovršiti sljedeće radove:
- Građevinski i instalacijski radovi;
- Rad na organizaciji inženjerskih komunikacija;
- Sklapanje ugovora o održavanju i vođenju komunalnih usluga (dizala, vodovod, kanalizacija, plin, grijanje, električna energija);
- Uređenje lokalnog područja (asfaltirane ceste za automobile, rasvjeta, parkirališta, itd.);
- Izmjera objekta od strane djelatnika
Drugim riječima, nekretnina mora biti u potpunosti pripremljena za stanovanje. Eventualni nedostaci mogu biti prepreka za ishođenje PPU-a, a time i za ishođenje Odobrenja za puštanje objekta u rad.
Nedostatak ove dozvole određuje nemogućnost prijenosa stana vlasnicima. To jest, programer nije u mogućnosti ispuniti svoje obveze prema drugim ugovornim stranama na vrijeme. A to je prepuno tužbi i mogućih troškova za programera.
Useljivo i adaptacija
Prije donošenja Zakonika o urbanističkom planiranju, bila je uobičajena praksa da se vlasnicima stanova omogući izvođenje renoviranja prije službenog stavljanja kuće u uporabu. Danas je postupak postao stroži - useljenje se ne može dogoditi prije nego što investitor dobije dozvolu za puštanje kuće u rad.
Nakon dobivanja dopuštenja, stan se prenosi prema potvrdi o prihvaćanju (podaci mjerenja BTI-a moraju već biti spremni). Prilikom potpisivanja ugovora obično se vrši primopredaja ključeva, a vlasnik može koristiti stambeni prostor po vlastitom nahođenju.
No, vlasniku se savjetuje da se do izdavanja vlasničkog lista suzdrži od većih popravaka koji uključuju promjenu konfiguracije stana. Ovim dokumentom se potvrđuje da stan pripada vlasniku, samo s tim dokumentom stan se može prodati, darovati ili naslijediti.
Zakon sasvim jasno kaže sljedeće: bilo kakve promjene u konfiguraciji stana prije nego što ga primite su neprihvatljive. Ova se odredba odnosi na postupak ishođenja katastarske putovnice (potrebne za ishođenje potvrde o vlasništvu). Tijekom ovog postupka može biti potrebno ponovno izmjeriti površine stana.
Ako razni elementi dizajna (završna obrada pločama od gipsanih ploča, izrada dekorativnih elemenata - pregrada, niša i sl.) postanu prepreka mjeračima, potonji mogu zakonski zahtijevati uklanjanje tih prepreka. Nepoštivanje ovog zahtjeva predstavlja prepreku uknjižbi prava vlasništva, a provedba (demontaža završnih elemenata) povezana je s nepotrebnim troškovima.
Zaključak
Dakle, u ovom članku navedene su sve mjere potrebne za dobivanje dokumenata koji jamče dovoljnu kvalitetu gradnje i povezanih radova, kao i siguran život u stanovima novogradnje.
Suvremeni postupak izdavanja dozvola osmišljen je na način da u svakoj fazi postoji imenovana osoba odgovorna za obavljanje inspekcije. To je omogućilo eliminiranje “provjera u odsutnosti” koje se provode za dobro poznati poticaj. Tijekom završne inspekcije pregledavaju se izvještaji međuinspekcija - na taj način možete pratiti kvalitetu „skrivenog“ rada, kao i razinu odgovornosti nositelja projekta, te razinu organizacije interne kontrole.
Osim toga, moderni sustav inspekcije omogućio je malo smanjenje vremena potrebnog za izradu potrebnih dokumenata. Sada, programeru koji se marljivo pridržava svih građevinskih propisa treba 2-3 mjeseca da dovrši potrebne dokumente, uključujući prijenos stana na vlasnika.
Kada kupujete stan u fazi temeljne jame, odnosno ulažete novac u njegovu izgradnju, vrlo je teško predvidjeti što će se zapravo dogoditi s gradilištem i budućim domom. Rizici su ogromni i svi to razumiju. Stoga smo spremni preplatiti svoj teško zarađeni novac za stanovanje u gotovo završenim i potpuno dovršenim zgradama, nadajući se da su u posljednjim fazama izgradnje svi mogući problemi stvar prošlosti. Ali, nažalost, nije tako.
Ovaj je članak referentni i informativni materijal; sve informacije u njemu predstavljene su u informativne svrhe i služe samo u informativne svrhe.
A kako bi kupce novogradnji zaštitili od mogućih pogrešaka, "" je odlučio doznati s kakvim se mukama može susresti kupnja nekretnine na samom kraju projekta.
Skoro izgrađeno
Gradilište ima visoke zidove, a neke zgrade čak i krovove, a investitor s ponosom izjavljuje da su na njemu u tijeku završni radovi i da će za samo nekoliko mjeseci projekt (ili njegova sljedeća faza) biti gotov. Općenito, gotovo je završeno. Ali skoro - još uvijek nije spremno i prerano je za opuštanje: "Svi rizici karakteristični za primarno stanovanje ostaju dok se objekt ne pusti u rad," - kaže Roman Semchishin, direktor investicijskog odjela TEKTA GROUP, iako se smanjuju kako je izgradnja završena. Ali i dalje se možete susresti s dvostrukim prodajama, kršenjem uvjeta ugovora po kojem je nekretnina kupljena, promjenama tlocrta i snimaka te nekvalitetnom gradnjom. “Na primjer, bio je jedan projekt gdje su geodetski zahtjevi potpuno zanemareni tijekom izgradnje. Kao rezultat toga, kada je geodetska tvrtka konačno počela s radom (zapravo se radilo o inspekcijskom nadzoru, a ne o građevinskoj kontroli), otkrili su da je okno dizala odstupilo od zadanog položaja za gotovo 15 cm, odnosno kuća je bila dovršena, ali bilo ga je nemoguće iznajmiti.” , - kaže Artem Gorlyub, zamjenik generalnog direktora CJSC GVSU-Realty.
Ali najvažnije je da čak iu završnim fazama postoje rizici od odgode gradnje i nedovršene gradnje, a čak ni Zakon 214 "O sudjelovanju u udjelu u izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina..." od njih ne spašava, jer govorili smo u članku “”.
Kao što je navedeno Natalija Kozlova, generalna direktorica OJSC Glavmosstroy-nedvizhimost, zakon samo potiče programere da pravodobno stave objekte u rad. “No, njime se ni na koji način ne reguliraju pogreške i procjene nositelja projekta vezane uz ekonomiju, plaćanje kamata na kredite, teret na projektu (udio grada, udio suinvestitora itd.). Ako razvojni programer ostane bez novca ili bankrotira, obveze prema 214-FZ neće nestati, ali neće biti novca da ih se odgovori", kaže Alexey Kharitonov, direktor prodaje i marketinga u YIT CityStroy.
Naravno, ne može se reći da je obustava izgradnje gotovo dovršenih projekata uobičajena praksa, jer, kako napominje Andrey Blazhko, član uprave grupe tvrtki Domostroitel, generalni direktor Domostroitel-Yugo-Zapad LLC , kada je kuća praktički dovršena, postoji posebna potreba za. Više nema sredstava, pa su rijetke situacije u kojima nema dovoljno novca za dovršetak projekta. „Osim toga, programeru nije isplativo zaustaviti gradnju (pogotovo kada radi prema 214-FZ: to je prepuno novčanih kazni i kazni. - Od urednika). Ako 5-6 katova nije dovršeno u zgradi od 14-20 katova, tada rizik dugotrajne gradnje zapravo ostaje samo za male tvrtke. Veliki developeri u pravilu imaju mogućnost refinanciranja ili uzimanja kredita kod druge banke”, kaže Rodion Alekseenko, zamjenik generalnog direktora za prodaju, SCM Group.
Međutim, prema podacima odvjetnik Oleg Sukhov, voditelj istoimenog pravnog centra, financiranje za oko 10% svih novogradnja prestaje prije završetka izgradnje, tj. pretvaraju se u nedovršenu i dugotrajnu izgradnju, uključujući i u završnim fazama.
Irina Dobrokhotova, predsjednica Upravnog odbora tvrtke BEST-Novostroy, daje kao primjer jedan od najpoznatijih dugoročnih građevinskih projekata u Moskvi - Vertikalni stambeni kompleks, njegovo novo ime je Well House on Leninsky: „Programer na gradilištu mijenjao se nekoliko puta, izmjene su napravljene u samom projektu, uključujući i u pogledu broja katova zgrade. A onda je kriza utjecala na tempo njegove izgradnje.”
Općenito, prilično je teško predvidjeti koliko će brzo kuća biti dovršena. “Štoviše, valja napomenuti da kašnjenje rokova može biti popraćeno istekom građevinske dozvole i ugovora o zakupu zemljišta, što zahtijeva produljenje ovih dokumenata, a to opet znači dodatno vrijeme i produljenje vremena izgradnje”, kaže Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC).
“I ne može biti stopostotno povjerenje u završetak gradnje, jer nitko, osim onih koji su upućeni u interne poslove developera, ne zna probleme tvrtke”, upozoravaju. Sergey Zharikov, zamjenik generalnog direktora grupe tvrtki SK Slavyansky. Isto tako, namjere i planovi developera nisu poznati. “Primjerice, bez potpune prodaje nekretnine koja se dovršava, može krenuti u kupnju novih lokacija, koristeći za te svrhe prihode od prodaje stanova u gotovo dovršenom projektu. I na kraju se može ispostaviti da je programer precijenio svoju snagu. Česti su i sukobi između dioničara koji dovode do zamrzavanja projekata,” kaže Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC). Štoviše, problem za developera nije onaj u kojem je kupac kupio stan, već drugi, na primjer, u početnoj fazi izgradnje, ali ako developer bankrotira, to neće spasiti dioničare gotovo dovršenog stana. stambeni kompleks.
Kuća je izgrađena ali nije predana
Rizici nedovršene gradnje i kašnjenja u gradnji nestaju tek kada je kuća u potpunosti dovršena i tada postaje jasno je li investitor kvalitetno ispunio svoje obveze. No, to je samo pola bitke, prije useljenja potrebno ga je primiti zaključak državnog tijela za nadzor gradnje o usklađenosti sa zahtjevima tehničkih propisa i projektne dokumentacije(AIA)
I dozvola za komisioniranje
(RVE). A taj se proces ponekad oteže godinama, a ponekad zahtijeva dodatno vrijeme, živce i novac te dovodi do sudskih sporova. Osim toga, kako napominje odvjetnik Oleg Sukhov, čak iu ovoj fazi developer može započeti stečajni postupak, na primjer, ako je završetak projekta nemoguć ili nije zanimljiv njemu ili lokalnim vlastima, a tada kupci ili dioničari riskiraju da ostanu bez stanovanja, i to bez novca.
Iako se u većini slučajeva, prije ili kasnije, završeni stambeni kompleksi još uvijek stavljaju u pogon. "A ako govorimo o Moskvi i Podmoskovlju, sada rijetko tko odgađa puštanje objekta u pogon više od šest mjeseci", optimistično uvjerava. Natalya Blankova, marketinški stručnjak u Etalon-Investu. Do kašnjenja u ovom procesu dolazi iz više razloga. "Na primjer, mogu se pojaviti poteškoće s instalacijom komunalnih mreža i povezivanjem s komunikacijama", kaže Roman Semchishin (TEKTA GROUP). Ovo je možda najčešći problem, koji, prema riječima odvjetnika Olega Sukhova, pogađa oko 10% novih zgrada.
Nastaje kao posljedica kašnjenja tehničkih uvjeta ili nepoštivanja istih, grešaka u građevinskim dozvolama ili grešaka učinjenih tijekom projektiranja i izgradnje inženjerskih sustava ili nedostatka kapaciteta u prostoru, a ponekad i zbog nemara programer. “Na primjer, vrlo su česte situacije kada programer ne postavlja vanjske mreže. Tako je u Balashikhi bio slučaj kada cijeli mikrodistrikt nije bio spojen na mreže, prebacujući ovu zabrinutost na gradske vlasti. Problem je riješen samo 1,5 godinu nakon masovnih demonstracija prevarenih dioničara,” kaže Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC).
Također su česti slučajevi kada programer gradi komunikacije, ali ne može dobiti dopuštenje za njihovo povezivanje - zbog loše kvalitete komunalnih mreža ili administrativnih svađa. Štoviše, treba napomenuti da je takav rizik veći kada kuću gradi mala tvrtka, pogotovo ako je to njen prvi projekt: „U pravilu, takvi poduzetnici nemaju dobro uhodan posao s općinom i ne imati lobista za tehničke uvjete i administrativna pitanja,” objašnjava Rodion Alekseenko ("SCM Group").
„Također, značajni razlozi za kašnjenja u puštanju u rad stambenih objekata uključuju odstupanja od projekta tijekom procesa izgradnje (na primjer, povećanje broja katova, povećanje ukupne površine kuće), kršenje građevinskih tehnologija , administrativni problemi (na primjer, neispunjavanje uvjeta ugovora o ulaganju ili potreba za njegovom prilagodbom) itd. itd.", nabraja Alexey Kharitonov ("YIT CityStroy"). Najžalosnije je kada se ispostavi da je kuća izgrađena bespravno, primjerice, na mjestu koje nije predviđeno za stambenu izgradnju ili je pogrešno uknjiženo kao vlasništvo ili zakup, ili temeljem ugovora o ulaganju dobivenog nezakonito mimo postojećih ograničenja gradnje i urbanizma planovi. U takvim situacijama već dovršene kuće, umjesto da dobiju dozvolu za puštanje u rad, čak su bile predmet rušenja. No, istina, takvih je priča još uvijek malo, mnogo se češće postavljaju pitanja o kvaliteti predmeta.
„Pošast svih novih zgrada su građevinski nedostaci: razbijeni prozori, vrata i prozori koji se ne zatvaraju, te ozbiljnija kršenja, na primjer, gore spomenuto odstupanje okna dizala“, kaže Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC) . U kriznim i postkriznim godinama došlo je do te mjere da su se investitori čak prebacivali na jeftinije i nekvalitetnije materijale tijekom gradnje, a danas takvi projekti redovito imaju problema prilikom puštanja u pogon. „Općenito, zbog neusklađenosti zgrade s građevinskim propisima i zahtjevima za zaštitu okoliša ili sigurnost od požara, nedostatka ostakljenja na lođama ili komunalnih popravaka navedenih u dokumentaciji za izdavanje dozvola, oko 5% novih zgrada pati od kašnjenja primanje RVE”, kaže odvjetnik Oleg Sukhov. Istina, u takvim je slučajevima bolje odgoditi nego iznajmiti kuću zaobilazeći sva pravila, što može dovesti do življenja u nekvalitetnom stanovanju, pa čak i prijetnje životu i zdravlju.
Problemi s inženjerskim sustavima i neodgovarajućom kvalitetom stanovanja su najozbiljniji; čak i uz najpovoljniji ishod, obično se mora čekati najmanje šest mjeseci na rješenja, pa ako razlozi za kašnjenje u puštanju u pogon nisu toliko ozbiljni, tada možemo smatramo se sretnima. “Na primjer, kašnjenje može biti posljedica nepodudarnosti između podataka BTI-a i projektne dokumentacije o pitanju numeriranja stanova, ako je u dokumentima, na primjer, numeriranje s desna na lijevo, ali u BTI-u je drugo skroz okolo. Ili su tehničke pogreške otkrivene u DDU", kaže Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC). Također, investitoru ponekad treba dodatno vrijeme da uskladi dokumentaciju sa zahtjevima Državnog građevinskog nadzora, da prikupi sve vrste potvrda i otkloni manje nedostatke. I kao što Alexey Kharitonov (YIT CityStroy) uvjerava, sva takva pitanja obično se rješavaju u roku od tri mjeseca.
Nakon puštanja u rad
Ali čak i nakon što je projekt pušten u rad, ostaju rizici vezani uz naseljavanje, smještaj i upis vlasništva nad stanovima.
Vrlo često državna komisija koja prihvaća kuću zanemaruje neke nedostatke, a ako je programer "sve pokrio", tada se potpuno nekvalitetan objekt može staviti u funkciju. I u takvim slučajevima, kupac se sam mora boriti za kvalitetu: odbiti potpisati akt o prijenosu stana, napisati zahtjeve programeru o otklanjanju nedostataka na temelju ugovora o udjelu u kapitalu (prema 214-FZ, programer je dužan osigurati kvalitetu stanovanja, a utvrđuje se i jamstveni rok tijekom kojeg mora besplatno otkloniti sve nedostatke), ili čak ići na sud.
Problemi mogu nastati i s komunikacijom. "Na primjer, pri spajanju kuće na vanjske komunalne mreže prema privremenoj shemi (spajanje električne energije preko nadzemne mreže, itd.), Zbog čega potrošač (osobito u moskovskoj regiji) riskira da ostane bez vode i struje," kaže Tatyana Tikova, direktorica odjela za upravljanje imovinom PSN grupe.
Konkretno, to je moguće ako se projekt pusti u rad u fazama: „U takvim slučajevima, prve faze mogu se povezati prema privremenoj shemi s postojećim komunikacijama s očekivanjem naknadnog povezivanja s novom moćnom infrastrukturom. Ali ako se iz jednog ili drugog razloga pojave problemi s njegovom izgradnjom, tada prve faze ostaju povezane prema privremenoj shemi ili ostaju bez komunikacija neko vrijeme", kaže Natalya Blankova ("Etalon-Invest").
Postoje i priče kada je nakon puštanja kuće u rad programer jednostavno odbio prebaciti kuću na trajnu shemu povezivanja. Općenito, ako objekt dobiva napajanje električnom energijom, imajući priključak prema privremenoj shemi, to može značiti da programer nije ispunio niz tehničkih zahtjeva ili čak nije platio priključeni kapacitet za priključak prema trajnoj shemi. Društvo za upravljanje (često povezano s programerom) ipak prihvaća takvu kuću, zatvarajući pitanje jamstvenim pismom s odgovarajućim obvezama. Ali nitko ih ne žuri implementirati, jer povezivanje prema stalnoj shemi zahtijeva znatne troškove, a kao rezultat toga, nakon nekoliko godina, stanovnici, na primjer, umorni od nestanka struje, mogu dobiti ponudu za čipiranje za transformatore i razvodne ploče.
Čak i ako se programer pokaže poštenim, ispravi svoje pogreške, otkloni nedostatke i prenese projekt na trajnu shemu povezivanja, potrebno je vrijeme. “Pri čemu dizala rade neusklađeno, dolazi do curenja u cijevima, dolazi do prekida vode, grijanja, struje i odvoza smeća itd. I mogućnost potpunog korištenja cijele inženjerske infrastrukture kuće, tj. živjeti normalno, često se pojavljuje tek 3-4 mjeseca nakon završetka kuće”, kaže Alexey Kharitonov (“YIT CityStroy”). Stoga, kako je primijetio Sergej Yakovlev, zamjenik generalnog direktora za pravne poslove ZAO Housing Capital Group of Companies, postoji rizik od dodatnih financijskih troškova za one koji iznajmljuju stan ili su uzeli kredit za plaćanje, planirajući ga otplatiti prodajom njihov postojeći stan (onaj u kojem zajmoprimac živi). Ali, međutim, ovaj rizik može nastati ranije, s bilo kakvim kašnjenjem u izgradnji kuće ili u dobivanju RVE.
Međutim, ozbiljniji problem nakon puštanja u rad i potpisivanja potvrde o prihvaćanju stambenog prostora može nastati s njegovom registracijom kao vlasništvo. To znači da se u stan neće moći uknjižiti, neće se moći prodati, zamijeniti ili iznajmiti (ugovorno tj. službeno).
Uknjižba vlasništva najčešće se odugovlači zbog papirologije: “Primjerice, ako se gradi na državnom ili općinskom zemljištu, za uknjižbu prava vlasništva ulagatelja potrebno je da nositelj projekta i lokalne vlasti potpišu akt. provedbe investicijskog projekta. Potvrđuje da lokalne vlasti nemaju potraživanja od investitora u vezi s njegovim udjelom u vlasništvu, a samo ako je ovaj dokument dostupan, prava na izgrađeni stambeni prostor mogu se registrirati kod Rosreestra. Ako se ovaj akt ne potpiše, preostaje samo čekati da se potpiše ili sudskim putem priznati prava na stanove u novogradnji”, objašnjava. Vasily Sharapov, odvjetnik u razvojnoj tvrtki City-XXI Century. Jedina dobra stvar je što sudovi češće završavaju na strani kupca, ali u svakom slučaju oduzimaju vrijeme i živce, a ako je stan kupljen hipotekom, onda se povećava i preplata kredita, jer prije uknjižiti nekretninu kao vlasništvo, stope su veće.
"U isto vrijeme, oko 80% kupaca novih zgrada suočava se s kašnjenjima i rizikom pravne registracije vlasništva", kaže odvjetnik Oleg Sukhov. Ako je nekretnina prodana prema DDU u skladu s 214-FZ, tada je vjerojatnost izbjegavanja suđenja veća; u ovom slučaju kašnjenje u upisu vlasništva najčešće se događa samo pri upisu prvog stana, jer Rosreestr provjerava svu dokumentaciju , a naknadne nekretnine u istoj zgradi upisuju se prilično brzo, iako, naravno, ima kašnjenja. "Ali, istina je, ako je građevinska dozvola izdana nakon 1. travnja 2009., tada po zakonu sudionik zajedničke izgradnje ima pravo tražiti kaznu", kaže Sergej Yakovlev ("Housing Capital Group of Companies"). Odnosno, nije sve tako loše. Ali ako je stanovanje kupljeno zaobilazeći 214-FZ ili ranije nego što je usvojen, to jest, prema preliminarnim kupoprodajnim ugovorima, računima itd., Tada se povećava vjerojatnost suđenja. Čak i pod povoljnim okolnostima, čekanje na upis vlasništva traje dulje - prema Alexey Kharitonov (YIT CityStroy), godinu dana ili čak i više - uostalom, programer mora prvo registrirati projekt kao svoje vlasništvo, a zatim svaki stan zasebno prenijeti s developera na novog vlasnika. I mora se imati na umu da se čak iu ovoj fazi može otkriti nezakonitost gradnje ili kršenje tehničkih uvjeta tijekom njene izgradnje, i, kao što je navedeno Vadim Cherdantsev, viši pravnik ordinacije “Zemlja. Nekretnina. Izgradnja" odvjetničkog ureda "Litica", sve bi moglo završiti tako da se zgrada sruši kao neovlaštena gradnja.
Osim toga, prilikom kupnje stana nakon stavljanja kuće u funkciju, ali prije upisa prava vlasništva, transakcija se više ne formalizira DDU-om, već predugovorom o kupoprodaji, po kojemu ne proizlazi nikakvo pravo potraživanja”, kaže Natalya Kozlova (Glavmosstroy-nekretnine). , a to povećava rizik od kašnjenja u registraciji imovine i rizik od dvostruke prodaje. Umiruje jedino to što su u praksi takvi slučajevi rijetki.
Ali čest su problem nerazumno visoki računi za komunalne usluge: „Ima puno slučajeva kada tvrtke za upravljanje u fazi useljenja u kuću određuju investitori, naplaćuju visoke cijene za svoje usluge, ali se smeće ne odvozi, neispravne komunikacije nisu popravljeni, pripreme za sezonu grijanja se provode kasno, itd.,” kaže Sergej Yakovlev (“Housing Capital Group of Companies”).
Naravno, vrlo je teško zaštititi se od svih rizika, ali u nastavku ove teme, “” će vam reći kako se oni mogu smanjiti, ali i dati savjet kako se ponašati ako se problemi ipak pojave.
1. Kuća nije stavljena u funkciju. Moram li platiti odvoz komunalnog otpada?
1.1. Ako nitko ne živi u kući, onda ne morate platiti. Ako stvarno živite tamo, onda morate platiti.
2. Moram li platiti porez ako kuća još nije stavljena u funkciju?
2.1. Porezni zakon Ruske Federacije Članak 400. Porezni obveznici
Porezni obveznici (u daljnjem tekstu u ovoj glavi - porezni obveznici) su fizičke osobe kojima je pravo vlasništva na imovini priznato kao predmet oporezivanja u skladu s člankom 401. ovoga Zakona.
Objekti nedovršene gradnje priznaju se kao predmet oporezivanja poreza na imovinu fizičkih osoba (članak 401. Poreznog zakona).
Ako objekt nije uknjižen do završetka građevinskih radova. U tom slučaju pojedinci neće morati plaćati porez na imovinu. Najbolje želje.
3. Koje vrste ugovora se sklapaju između stranaka ako kuća nije stavljena u funkciju?
3.1. Poštovani, prije stavljanja kuće u funkciju potrebno je sklopiti ugovor o udjelu u kapitalu ili ustupu prava potraživanja (cesiji).
Sretno i sve najbolje.
3.2. Zdravo! Na koga mislite pod zabavama? Kakav je odnos između tih stranaka?
Usudio bih se reći da prikriveno pitate o dioničaru i investitoru. U tom slučaju sklapa se ugovor o sudjelovanju u građenju.
4. Mogu li ovršitelji plijeniti novu kuću koja nije stavljena u funkciju?
4.1. Sudski izvršitelji imaju pravo zaplijeniti bilo koju imovinu, uključujući sve izvore prihoda, osim imovine navedene u članku 446. Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije.
Naplata po izvršnim ispravama ne može se primijeniti na sljedeću imovinu u vlasništvu građanina dužnika:
stambeni prostor (njihov dio), ako je za dužnika i članove njegove obitelji koji zajedno žive u prostoru u vlasništvu to jedini prostor pogodan za stalno stanovanje, osim imovine iz ovoga stavka, ako je predmet hipoteke i na njoj u skladu s ovrhom može podlijegati zakonima o hipoteci;
(kako je izmijenjen Saveznim zakonom od 29. prosinca 2004. N 194-FZ)
zemljišne čestice na kojima se nalaze objekti iz stavka 2. ovoga dijela, osim nekretnine iz ovoga stavka, ako je predmet hipoteke i na kojoj se može ovršiti u skladu s propisima o hipoteci;
(izmijenjeno i dopunjeno saveznim zakonima od 29. prosinca 2004. N 194-FZ, od 2. listopada 2007. N 225-FZ)
predmeti običnog kućnog namještaja i kućanskih predmeta, osobni predmeti (odjeća, obuća i drugo), s iznimkom nakita i drugih luksuznih predmeta;
imovina potrebna za profesionalne aktivnosti građanina dužnika, osim stvari čiji trošak prelazi stotinu minimalnih plaća utvrđenih saveznim zakonom;
koriste se u svrhe koje nisu vezane uz gospodarsku djelatnost, uzgoj, mliječnost i radna goveda, jeleni, kunići, perad, pčele, stočna hrana potrebna za njihovo održavanje prije paše (odlazak na pčelinjak), kao i gospodarske zgrade i objekti potrebni za njihovo održavanje;
sjeme potrebno za sljedeću sjetvu;
hranu i novac u ukupnom iznosu koji nije manji od utvrđene razine egzistencije samog građanina dužnika i članova obitelji;
(kako je izmijenjen Saveznim zakonom od 2. listopada 2007. N 225-FZ)
gorivo potrebno obitelji građanina dužnika za pripremu svakodnevne prehrane i grijanje stambenih prostorija tijekom sezone grijanja;
prijevozna sredstva i drugu imovinu potrebnu građaninu dužniku u vezi s njegovom invalidnošću;
nagrade, državne nagrade, počasne i nezaboravne znakove koji se dodjeljuju građaninu dužniku.
5. Kako kupiti kuću ako nije stavljena u funkciju?
5.1. Kao zbirka svakodnevnih materijala.
Ako vam je teško formulirati pitanje, nazovite besplatni telefon s više linija 8 800 505-91-11 , odvjetnik će vam pomoći