Ի՞նչ պետք է անեն սեփական կապիտալի սեփականատերերը, երբ տունը շահագործվի: Ինչպես շահագործել տունը - քայլ առ քայլ հրահանգներ Տներ, որոնք շահագործման չեն հանձնվել

Համատեղ շինարարական շենքի կամ բազմաբնակարան բնակելի շենքի շահագործման հանձնումն իրականացվում է ստանդարտ սխեմայի համաձայն, որը կքննարկվի հոդվածում: Գործարկման ընթացակարգը ներառում է համապատասխան թույլտվություն ստանալը, ինչպես նաև ապահովել, որ տունը համապատասխանում է հաստատված հատակագծին և նախագծին:

Դիմում և փաստաթղթերի փաթեթ ներկայացնելու համար շինարարության իրավասու վերահսկող կազմակերպություն գնալուց առաջ կառուցապատողը պետք է.

• Կատարել նախագծի պահանջներին համապատասխանող շինարարական աշխատանքների ամբողջական շարք: Այստեղ խոսքը բնակիչների անվտանգությունն ապահովող տարրական աշխատանքների մասին է։ Ինչ վերաբերում է մոտակա տարածքի բարեկարգմանը (օրինակ՝ այգիների հիմնմանը), ապա այս աշխատանքը կարող է ավարտին չհասցնել.
• Ստացեք շենքի տեխնիկական վկայական, այնուհետև գրանցեք տունը.
• Ստացեք հասցե (ոստիկանություն): Գործնականում, մինչև նման հասցե ստանալը, շենքը կունենա շինարարական «գրանցում».
• Էլեկտրաէներգիայի, գազի և ջերմության մատակարարներից ստանալ տեխնիկական պայմաններին համապատասխանությունը հաստատող փաստաթուղթ.
• Իրականացնել բնական օդափոխության, ջերմային պատկերման և օդի թափանցելիության հետ կապված թեստերի անհրաժեշտ փաթեթը:

Միայն նշված պայմանները բավարարելու դեպքում կարող եք փաստաթղթեր ներկայացնել և ակնկալել ստանալ թույլտվություն և շահագործման հանձնման վկայական։ Հակառակ դեպքում դրական արդյունքի հավանականությունը նվազագույն է:

Մուտքի կարգը և պահանջվող փաստաթղթերը

Բազմաբնակարան շենքի շահագործման հանձնելու հարցում հիմնական գործառույթները վերապահված են կառուցապատողին։ Նա է, ով պետք է դիմի համապատասխան մարմնին դիմումով և փաստաթղթերի փաթեթով, որը հաստատում է շահագործման հանձնվող շենքի համապատասխանությունը գործող ստանդարտներին: Միայն այս դեպքում կարող է կազմվել մուտքի ակտ և տրվել անհրաժեշտ թույլտվություն:

Կարևոր կետը փաստաթղթերի փաթեթի փոխանցումն է, ներառյալ.

• Դիագրամ, որը ցույց է տալիս տեղանքի հատակագիծը, որտեղ կառուցվում է բազմաբնակարան շենք.
• Փաստաթղթեր, որոնք կհաստատեն կոնկրետ հողամասում շենք կառուցելու իրավունքը.
• հատկացված տարածքում բնակելի շենքի կառուցումը թույլատրող փաստաթուղթ.
• Կապիտալ շինարարության նախագծի ընդունման վկայական. Առանց այդպիսի թղթի չես կարող անել, եթե շենքի վերականգնումը (վերակառուցումը, կառուցումը) իրականացվել է պայմանագրի հիման վրա։

Բացի վերը թվարկվածներից, ձեզ անհրաժեշտ կլինեն փաստաթղթեր, որոնք կհաստատեն բնակելի շենքի համապատասխանությունը տեխնիկական կանոնակարգով նախատեսված նորմերին և պահանջներին, սահմանված տեխնիկական պայմաններին համապատասխանությունը և այլն:

Բացի այդ, շահագործման հանձնելը անհնար է առանց դիագրամ ներկայացնելու, որը կարտացոլի բոլոր ինժեներական հաղորդակցությունները, ինչպես նաև շինարարության վերահսկող մարմնի եզրակացությունը, որը հաստատում է տան համապատասխանությունը կապիտալ շինարարական սարքավորումների պահանջներին:

Հարկ է նշել, որ փաստաթղթերի նշված ցանկը մշակողի կողմից անմիջապես չի փոխանցվում։ Նախ, կառուցապատողը ծանուցում է ներկայացնում, որ տան շինարարությունն ավարտված է, և այն պատրաստ է շահագործման։

Հաջորդ փուլում հավաքվում է հանձնաժողով, որը ներառում է հրդեհային, բնապահպանական և սանիտարահամաճարակային անվտանգության ոլորտի մասնագետների մի ամբողջ խումբ։ Նրանց խնդիրն է ստուգել տան համապատասխանությունը 2016 թվականին գործող պահանջներին, որից հետո պետք է ստորագրվի ստուգման արձանագրություն։

Այնուհետև GASN-ի աշխատակիցները կազմում են ևս մեկ ակտ, որը հաստատում է, որ կառուցված տունն ու բնակարանները, մասնավորապես, համապատասխանում են շինարարական նախագծում նշված տեղեկատվությանը: Միայն դրանից հետո մուտքի կարգը ենթադրում է վերը նշված թղթերի փաթեթի հավաքագրման սկիզբ։

Գործնականում տան շահագործումը կարող է տեղի ունենալ այլ սխեմայի համաձայն: Օրինակ, շինարարական աշխատանքների ավարտից հետո շինարարության վերահսկողության ծառայության աշխատակիցները գալիս են տեղանք և տան և յուրաքանչյուր բնակարանի աուդիտ են անցկացնում՝ ապահովելու փաստաթղթերի և ընթացիկ ստանդարտների համապատասխանությունը: Թերություններ հայտնաբերելու դեպքում դրանք արտացոլվում են համապատասխան կարգով (ակտով):

Գործարկումը հնարավոր չէ, քանի դեռ հայտնաբերված բոլոր խնդիրները չեն ուղղվել: Ահա թե ինչու տան շահագործման հանձնելու գործընթացը կարող է ավելի երկար տևել, քան ծրագրավորողը նախատեսում է սկզբնական փուլում: Նույնիսկ փորձառու շինարարական ընկերությունները հայտնվում են այնպիսի իրավիճակներում, երբ գործարկումը պետք է հետաձգվի մեկ կամ երկու ամսով, նույնիսկ մեկ քառորդով:

Շենքի շահագործման հանձնելը և բանալիների հանձնումը. ո՞րն է տարբերությունը.

Շատերը չեն հասկանում, թե որոնք են հիմնական տարբերությունները բնակարանի բանալիները սեփականատիրոջը հանձնելու և հոդվածում քննարկված գործընթացի (այսինքն՝ շահագործման հանձնելու) միջև: Այստեղ ամեն ինչ պարզ է. Առաջին շրջանը, որը վերաբերում է օբյեկտի շահագործմանը, սահմանվում է մոտավորապես և, որպես կանոն, արտահայտվում է եռամսյակային կտրվածքով։ Այստեղ շինարարական ընկերությունը հենվում է աշխատանքների կատարման փորձի և մոտավոր ժամկետների վրա, երբ պետք է ավարտվի օբյեկտի շինարարությունը: Անհրաժեշտության դեպքում այս ժամկետը կարող է ճշգրտվել կառուցապատողի կողմից՝ առանց որոշակի բնակարանի ապագա սեփականատերերին ծանուցելու անհրաժեշտության: Այս պրակտիկան գործում է 2016 թվականից և ընդհանուր առմամբ ընդունված է: Այս դեպքում ժամանակաշրջանի փոփոխությունը կարող է կատարվել ոչ միայն ավելի մեծ, այլեւ ավելի փոքր ուղղությամբ։

Ինչ վերաբերում է բանալիների հանձնման ժամկետին, ապա դա ուղղակիորեն արտացոլված է պայմանագրում։ Այստեղ պահանջներն ավելի խիստ են, քան սովորական շահագործման դեպքում: Եթե ​​պայմանագրում նշված է, որ բնակարանը սեփականատիրոջը պետք է փոխանցվի ոչ ուշ, քան 2016 թվականի հոկտեմբերի 25-ը, ապա օգտագործողը պետք է բնակարանը ստանա մինչև այս ամսաթիվը։ Այստեղ կառուցապատողի կողմից ժամկետի ճշգրտումն առանց բաժնետիրոջը տեղեկացնելու արգելվում է։

Եթե ​​կառուցապատողը խախտում է պայմանագրում նշված ժամկետը, ապա յուրաքանչյուր ուշացման օրվա համար նա պարտավոր է վճարել վերաֆինանսավորման տոկոսի 1/150-ը։ Այդ իսկ պատճառով, կառուցապատողն անում է հնարավոր ամեն բան, որպեսզի ստուգման հաշվետվությունը լինի դրական, և որ գործարկումն ինքնին տեղի ունենա համաձայնեցված ժամկետում:

Որպես կանոն, երկու իրադարձությունների (բանալների փոխանցում և մուտքագրում) միջև ընկած ժամանակահատվածը վեց ամսից ոչ ավելի է: Ծայրահեղ դեպքերում ընթացակարգը կարող է ավելի երկար տևել, և տարբերությունը կկազմի մեկ տարի: Իհարկե, դա չի նշանակում, որ շինարարական կազմակերպությունը կավարտի շահագործման հանձնումը և բանալիներ չի բաժանի բաժնետերերին։ Այստեղ արժե հիշել, որ օբյեկտը պաշտպանելը թանկ հաճույք է։ Մյուս կողմից, նա կունենա բոլոր օրինական իրավունքները նման մանիպուլյացիաներ իրականացնելու համար։

Ի՞նչ է տեղի ունենում մուտքի վկայականի տրամադրումից հետո:

Շահագործման վկայականը ստանալուն պես ծրագրավորողը սկսում է կատարել լրացուցիչ աշխատանքներ, մասնավորապես.

• Ավարտելով յուրաքանչյուր առանձին բնակարանի հարդարման գործընթացը, ինչպես նաև տնամերձ տարածքի կանաչապատման աշխատանքների կատարում։ Եթե ​​հայտնաբերվում են աննշան անհամապատասխանություններ, դրանք պետք է վերացվեն.
• Ընթացքի մեջ են սարքավորումների գործարկումը և գործարկումը: Մասնավորապես, վերելակային համակարգի աշխատանքը սկսվում կամ կազմաձևվում է, խողովակներում թողարկվում է աշխատանքային ճնշում, ստուգվում է պոմպերի ֆունկցիոնալությունը, ինչպես նաև արտահոսքերը վերահսկող համակարգերը, հաշվիչի ընթերցումները և այլն.
• Փաստաթղթերի հիմնական փաթեթը կազմված է էներգետիկ ռեսուրսների մատակարարների հետ՝ ջեռուցման ցանցեր, ջրային կոմունալ ծառայություններ և այլն: Այնուհետև կնքվում է սպասարկման պայմանագրերի ամբողջ փաթեթը.
• Շինարարական ընկերության հաճախորդների սպասարկման ծառայությունը պատասխանատու է բնակարանների ընդունման համար, առանց որոնց շահագործման անհնար է: Հարդարման աշխատանքների որակը ստուգելուց հետո կազմվում է համապատասխան արձանագրություն։ Խնդիրների առկայության դեպքում կառուցապատողը պարտավոր է դրանք վերացնել հանձնաժողովի կողմից սահմանված ժամկետում։ Դրանից հետո վերը նշված ծառայությունը կրկին ստուգում է՝ խնդիրները լուծվե՞լ են, թե՞ ոչ։
• Հաջորդը, համաձայնագիր է կազմվում կառավարման կազմակերպության հետ: Այս աշխատանքից հետո շենքը ընդունվում է հավասարակշռության համար: Այստեղ իրականացվում է նաև օբյեկտի ընդունում և փոխանցում։
• Ստեղծվում է ժամանակացույց, ըստ որի՝ ստուգվում են վարձով տրվող բնակարանները։ Այս դեպքում շինարարական աշխատանքների ավարտի և փոխանցման օբյեկտի պատրաստակամության մասին հաղորդագրություն պետք է ուղարկվի բաժնետիրոջը սեփականատիրոջ բանալիները փոխանցելուց 30 օր առաջ (կամ ավելի վաղ): Հաղորդագրությունը բաժնետիրոջը փոխանցվում է պատվիրված նամակի միջոցով: Այնուամենայնիվ, ամբողջ գործընթացը կարող է տևել մինչև չորս ամիս:

Բնակելի շենքերի կառուցումը, հատկապես երբ խոսքը վերաբերում է բազմահարկ շենքերին, շատ պատասխանատու գործընթաց է, քանի որ շինարարական կանոնների խախտումը կարող է հանգեցնել ողբերգական հետևանքների շենքի շահագործման ընթացքում։ Ուստի շինարարական աշխատանքների որակը պարտադիր կերպով վերահսկվում է պետության կողմից։

Մինչ սեփականատերերը կսկսեն տեղափոխվել նոր բնակարաններ, նրանք պետք է թույլտվություն ստանան նոր շենքը շահագործման հանձնելու պետական ​​կարգավորող մարմիններից: Ինչպես է վերահսկվում աշխատանքի որակը բնակելի շենքի կառուցման տարբեր փուլերում, ինչ փաստաթղթեր են հաստատում կառուցված օբյեկտի որակը, կքննարկվի այս հոդվածում:

Ինչպե՞ս է հաստատվում նոր շենքի որակը և անվտանգությունը:

Քաղաքացիների համար, ովքեր դառնում են ապրանքի վերջնական սպառողներ կառուցապատողից՝ նոր բնակարանների բնակիչներ, շինարարական աշխատանքների որակի վերահսկման տեխնոլոգիաների ներդրումը շատ անորոշ կթվա: Նրանց ավելի մեծ չափով հետաքրքրում է մի փոքր այլ բնույթի հարցը՝ ե՞րբ հնարավոր կլինի տեղափոխվել բնակարան և սկսել վերանորոգում կատարել, այլ կերպ ասած՝ բնակություն հաստատել նոր տանը:

Պետության կողմից շինարարական աշխատանքների որակի վերահսկման տեխնոլոգիան կազմակերպված է այնպես, որ քանի դեռ կառուցապատողը չի ստացել օբյեկտը շահագործման հանձնելու թույլտվությունը, բնակարանները չեն կարող փոխանցվել քաղաքացիներին օգտագործման։ Ստացված թույլտվությունն իր հերթին երաշխիք է նոր բնակիչների համար, որ բոլոր աշխատանքները կատարվել են պատշաճ կերպով, և ապագայում տան հետ ոչ մի վատ բան չի պատահի։

Օրենսդրական ակտեր և թույլտվություններ ստանալու կարգը

Այսպիսով, շինարարական աշխատանքների ավարտից հետո կառուցապատողի համար սկսվում է մի շարք փաստաթղթեր պատրաստելու ժամանակը: Այս փաստաթղթերը նախատեսված են հաստատելու կառուցված օբյեկտի օգտագործման որակը և անվտանգությունը, ինչպես նաև հիմք են հանդիսանում բնակարանները նրանց սեփականատերերին փոխանցելու համար: Շատերը, հին սովորությունից ելնելով, որակի վերահսկողության գործընթացն անվանում են «պետական ​​հանձնաժողով», թեև իրականում օբյեկտի հանձնման կարգը վաղուց փոխվել է։

Այս ձևակերպման սովորական իմաստով «պետական ​​հանձնաժողովի» կողմից տան ընդունումն իրականացվել է մինչև 2004 թվականի վերջը, երբ ընդունվեց և ուժի մեջ մտավ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքաշինության օրենսգիրքը: Հանձնաժողովի կազմում էին նախագծային կազմակերպությունների, ճարտարապետաշինարարական վերահսկողության, հրդեհային, սանիտարահիգիենիկ վերահսկողության, ինչպես նաև մի շարք այլ կազմակերպությունների մասնագիտացված աշխատակիցներ։ Եվ պետք էր թույլտվություն ստանալ յուրաքանչյուր կազմակերպությունից, որի ներկայացուցիչը ներկա էր հանձնաժողովում։ Ընդունման նոր կարգի ուժի մեջ մտնելուց հետո անհրաժեշտ փաստաթղթերի նախապատրաստումը սկսել է իրականացվել համապարփակ կերպով։

Քաղաքաշինության օրենսգրքի ներդրումից հետո ընդունման կարգը որոշ չափով պարզեցվել է, այսօր օբյեկտի շահագործման հանձնելը կարգավորվում է հետևյալ օրենսդրական ակտերով.

• Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքաշինության օրենսգրքի 55-րդ հոդվածը (թիվ 190 դաշնային օրենք), որի տեքստում նշվում է, որ կապիտալ շինարարության նախագծերի ընդունումն իրականացվում է տեղական իշխանությունների կողմից: Մոսկվայում կառուցվող նախագծերի համար նման մարմին է շինարարության պետական ​​վերահսկողության կոմիտեն, իսկ Մոսկվայի տարածաշրջանի նոր շենքերի համար՝ դաշնային կամ տեղական կառավարման մարմինները.
• Ռուսաստանի Դաշնությունում շինարարության պետական ​​վերահսկողության իրականացման կանոնակարգ (ներդրվել է Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության 2006 թվականի փետրվարի 1-ի թիվ 54 որոշմամբ): Այս փաստաթղթի հիման վրա շինարարության վերահսկող մարմինները ստուգում են աշխատանքը շինարարության յուրաքանչյուր փուլում՝ սկսած շինարարության թույլտվություն ստանալուց մինչև աշխատանքի վերջին փուլերը:

Այս օրենսդրական ակտերը, ըստ էության, նվազեցնում են օբյեկտի ընդունման բոլոր միջոցները մինչև կառուցապատողի կողմից երկու փաստաթուղթ ձեռք բերելու անհրաժեշտությունը.

1. Համապատասխանության եզրակացություն (AOC) «Կառուցված, վերակառուցված, վերանորոգված կապիտալ շինարարության օբյեկտի տեխնիկական կանոնակարգերի և նախագծային փաստաթղթերի պահանջներին համապատասխանության մասին եզրակացություն»:

Համաձայն «Ռուսաստանի Դաշնությունում շինարարության պետական ​​վերահսկողության իրականացման կանոնակարգի» ստուգումներն իրականացվում են շինարարական աշխատանքների ողջ ընթացքում, և մինչև վերջնական ստուգումն իրականացվի, կուտակվել է ստուգման հաշվետվությունների մի ամբողջ ցանկ։ , որոնք պարունակում են տեղեկություններ թերությունների, դրանց վերացման ժամանակի ու ժամկետների մասին։

Եզրակացությունը տրվում է Շինարարության պետական ​​վերահսկողության կոմիտեի ներկայացուցիչների կողմից օբյեկտի վերջնական ստուգման, ինչպես նաև միջանկյալ ստուգումների հաշվետվությունների հիման վրա։ Կոմիտեում ընդգրկված են մասնագիտացված մասնագետներ, որոնցից յուրաքանչյուրը ստուգում է իր մասնագիտությանը համապատասխան աշխատանքի որոշակի հատված՝ սրանք էլեկտրիկներ, ջրմուղագործներ, սանիտարահամաճարակային հսկողություն, հրշեջ տեսուչներ և այլն։

1. Հիմնվելով ԱԻԱ-ի, ինչպես նաև մի շարք փաստաթղթերի (ընդունման ընթացակարգի հետ չկապված, սա հողի սեփականության վկայական է և այլն) կառուցապատողին տրվում է հիմնական փաստաթուղթը՝ օբյեկտը շահագործման հանձնելու թույլտվություն:

Շահագործման թույլտվություն ստանալուց հետո տունը համարվում է պետական ​​ստուգում անցած, կատարված աշխատանքների որակի մակարդակը դժգոհություններ չի առաջացրել, և բնակիչները կարող են հանգիստ վերաբերվել իրենց բնակության անվտանգությանը։ Սա նշանակում է, որ տունը կարող է գրանցվել պետության մեջ (նշանակված է փոստային հասցե), բացի այդ, շահագործման հանձնելու թույլտվությունը նշանակում է, որ բնակարանները կարող են փոխանցվել սեփականատերերին (ստորագրված են փոխանցման և ընդունման վկայականները)։

Ինչ պետք է պատրաստ լինի վերջնական ստուգման ժամանակ

Մինչ Շինարարության վերահսկողության պետական ​​կոմիտեի ներկայացուցիչները կհայտնվեն տեղում և կսկսեն իրենց աշխատանքը, կառուցապատողը (գլխավոր կապալառուն) պետք է կատարի հետևյալ աշխատանքները.

• Շինմոնտաժային աշխատանքներ;
• Աշխատել ինժեներական հաղորդակցությունների կազմակերպման վրա;
• Կոմունալ ծառայությունների պահպանման և շահագործման պայմանագրերի կնքում (վերելակային օբյեկտներ, ջրամատակարարում, կոյուղի, գազամատակարարում, ջեռուցում, էլեկտրամատակարարում);
• Տեղական տարածքի բարելավում (ավտոմեքենաների համար ասֆալտապատ ճանապարհներ, լուսավորություն, ավտոկայանատեղեր և այլն);
• Աշխատակիցների կողմից օբյեկտի չափում

Այսինքն՝ գույքը պետք է լիովին պատրաստ լինի բնակեցման։ Ցանկացած թերություն կարող է խոչընդոտ հանդիսանալ AIA-ի ձեռքբերման և, համապատասխանաբար, հաստատությունը շահագործման հանձնելու թույլտվություն ստանալու համար:

Այս թույլտվության բացակայությունը որոշում է բնակարանը սեփականատերերին փոխանցելու անհնարինությունը: Այսինքն՝ կառուցապատողը չի կարողանում ժամանակին կատարել իր պարտավորությունները գործընկերների նկատմամբ։ Եվ սա հղի է դատական ​​հայցերով և կառուցապատողի համար հնարավոր ծախսերով։

Տեղափոխում և վերանորոգում

Մինչ Քաղաքաշինության օրենսգրքի ընդունումը սովորական պրակտիկա էր բնակարանների սեփականատերերին հնարավորություն տալ վերանորոգում իրականացնել նախքան տունը պաշտոնապես շահագործման հանձնելը: Այսօր ընթացակարգը դարձել է ավելի խիստ՝ բնակեցումը կարող է տեղի ունենալ ոչ շուտ, քան կառուցապատողը տունը շահագործման հանձնելու թույլտվություն ստանա։

Թույլտվություն ստանալուց հետո բնակարանը փոխանցվում է ընդունման վկայականի համաձայն (BTI չափման տվյալները պետք է արդեն պատրաստ լինեն): Ակտը ստորագրելու պահին բանալիները սովորաբար հանձնվում են, և սեփականատերը կարող է օգտագործել բնակելի տարածքը իր հայեցողությամբ:

Այնուամենայնիվ, սեփականատիրոջը խորհուրդ է տրվում ձեռնպահ մնալ կապիտալ վերանորոգման աշխատանքներից, որոնք ենթադրում են բնակարանի կազմաձևման փոփոխություններ՝ մինչև սեփականության վկայականի տրամադրումը: Այս փաստաթուղթը հաստատում է, որ բնակարանը պատկանում է իր սեփականատիրոջը, միայն այս փաստաթղթով կարելի է բնակարանը վաճառել, նվիրաբերել կամ ժառանգել:

Օրենքը միանգամայն հստակ ասում է հետևյալը՝ բնակարանի կոնֆիգուրացիայի մեջ որևէ փոփոխություն կատարելը մինչև այն ստանալն անընդունելի է։ Այս դրույթը կապված է կադաստրային անձնագիր ստանալու կարգի հետ (պահանջվում է սեփականության իրավունքի վկայական ստանալու համար): Այս ընթացակարգի ընթացքում կարող է անհրաժեշտ լինել կրկին չափել բնակարանի տարածքները:

Եթե ​​տարբեր դիզայներական տարրեր (գիպսաստվարաթղթե թիթեղներով հարդարում, դեկորատիվ տարրերի կառուցում՝ միջնորմներ, խորշեր և այլն) խոչընդոտ են դառնում չափիչների համար, վերջիններս կարող են օրինական պահանջել վերացնել այդ խոչընդոտները։ Այս պահանջը չկատարելը խոչընդոտ է սեփականության իրավունքի գրանցման համար, իսկ իրականացումը (հարդարման տարրերի ապամոնտաժումը) կապված է ավելորդ ծախսերի հետ:

Եզրակացություն

Այսպիսով, այս հոդվածը թվարկեց բոլոր այն միջոցները, որոնք անհրաժեշտ են փաստաթղթեր ձեռք բերելու համար, որոնք երաշխավորում են շինարարության և հարակից աշխատանքների բավարար որակը, ինչպես նաև նոր շենքի բնակարաններում անվտանգ ապրելը:

Թույլտվությունների տրամադրման ժամանակակից ընթացակարգը նախագծված է այնպես, որ յուրաքանչյուր փուլում կա նշանակված անձ, որը պատասխանատու է ստուգումն իրականացնելու համար: Սա հնարավորություն տվեց վերացնել հայտնի խրախուսման համար իրականացվող «բացակա ստուգումները»։ Վերջնական ստուգման ընթացքում վերանայվում են միջանկյալ ստուգումների հաշվետվությունները. այս կերպ Դուք կարող եք հետևել «թաքնված» աշխատանքի որակին, ինչպես նաև մշակողի պատասխանատվության մակարդակին և ներքին վերահսկողության կազմակերպման մակարդակին:

Բացի այդ, ժամանակակից տեսչական համակարգը հնարավորություն է տվել մի փոքր կրճատել անհրաժեշտ փաստաթղթերը լրացնելու համար անհրաժեշտ ժամանակը։ Այժմ կառուցապատողին, ով ջանասիրաբար կատարում է բոլոր շինարարական կանոնակարգերը, 2-3 ամիս ժամանակ է պահանջում անհրաժեշտ փաստաթղթերը, այդ թվում՝ բնակարանը սեփականատիրոջը փոխանցելու համար։

Հիմնադրամի փոսի փուլում բնակարան գնելիս, ավելի ճիշտ՝ գումար ներդնելով դրա կառուցման մեջ, շատ դժվար է կանխատեսել, թե իրականում ինչ կլինի շինհրապարակի և ապագա տան հետ: Ռիսկերը հսկայական են, և բոլորը դա հասկանում են։ Հետևաբար, մենք պատրաստ ենք գերվճարել մեր դժվարությամբ վաստակած գումարը գրեթե ավարտված և ամբողջությամբ ավարտված շենքերում բնակարանների համար՝ հուսալով, որ շինարարության վերջին փուլերում բոլոր հնարավոր խնդիրներն անցյալում են: Բայց, ավաղ, դա այդպես չէ։

Այս հոդվածը տեղեկատու և տեղեկատվական նյութ է, դրանում առկա ողջ տեղեկատվությունը ներկայացված է տեղեկատվական նպատակներով և միայն տեղեկատվական նպատակներով է:

Եվ նորակառույցների գնորդներին հնարավոր սխալներից պաշտպանելու համար «»-ը որոշեց պարզել, թե նախագծի հենց վերջում ինչ դժվարությունների կարող է հանդիպել անշարժ գույք գնելիս:

Գրեթե կառուցված
Շինհրապարակն ունի բարձր պատեր, իսկ որոշ շենքեր նույնիսկ տանիք ունեն, և կառուցապատողը հպարտությամբ հայտարարում է, որ այնտեղ ավարտական ​​աշխատանքներ են ընթանում, և որ ընդամենը մի քանի ամսից նախագիծը (կամ դրա հաջորդ փուլը) կավարտվի։ Ընդհանուր առմամբ, այն գրեթե ավարտված է։ Բայց գրեթե, այն դեռ պատրաստ չէ, և դեռ վաղ է հանգստանալու համար. ասում է TEKTA GROUP-ի ներդրումային բաժնի տնօրեն Ռոման Սեմչիշինը,չնայած շինարարության ավարտին դրանք նվազում են: Բայց դուք դեռ կարող եք հանդիպել կրկնակի վաճառքի, պայմանագրի պայմանների խախտման, որով ձեռք է բերվել գույքը, հատակագծի և կադրերի փոփոխությունները և անորակ շինարարությունը: «Օրինակ, կար մեկ նախագիծ, որտեղ շինարարության ընթացքում ամբողջությամբ անտեսվել են գեոդեզիայի պահանջները: Արդյունքում, երբ գեոդեզիական ընկերությունը վերջապես սկսեց աշխատանքը (իրականում դա ստուգում էր, ոչ թե շինարարական հսկողություն), պարզեցին, որ վերելակի հորանը նշված դիրքից շեղվել է գրեթե 15 սմ-ով, այսինքն՝ տունը ավարտված է, բայց. վարձով տալն անհնար էր»,- ասում է Արտեմ Գորլյուբ, GVSU-Realty ՓԲԸ գլխավոր տնօրենի տեղակալ.

Բայց ամենակարևորն այն է, որ նույնիսկ վերջնական փուլերում առկա են շինարարության ձգձգման և անավարտ շինարարության ռիսկեր, և նույնիսկ «Բազմաբնակարան շենքերի և այլ անշարժ գույքի բաժնետիրական կապիտալով շինարարությանը մասնակցելու մասին» 214 օրենքը չի փրկում դրանցից, քանի որ. մենք խոսեցինք «» հոդվածում:

Ինչպես նշվեց Նատալյա Կոզլովա, Գլավմոսստրոյ-նեդվիժիմոստ ԲԲԸ գլխավոր տնօրեն,օրենքը միայն խրախուսում է կառուցապատողներին ժամանակին շահագործման հանձնել օբյեկտները: «Բայց դա ոչ մի կերպ չի կարգավորում կառուցապատողի սխալներն ու սխալ հաշվարկները՝ կապված տնտեսության, վարկերի տոկոսների վճարման, ծրագրի վրա բեռի (քաղաքի բաժնեմաս, համաներդրողի մասնաբաժին և այլն) հետ։ Եթե ​​մշակողի փողը սպառվի կամ սնանկանա, 214-FZ-ով նախատեսված պարտավորությունները չեն վերանա, բայց դրանց պատասխանելու համար փող չի լինի»,- ասում է։ Ալեքսեյ Խարիտոնով, YIT CityStroy-ի վաճառքի և մարքեթինգի տնօրեն:

Իհարկե, չի կարելի ասել, որ գրեթե ավարտված նախագծերի շինարարության կասեցումը սովորական պրակտիկա է, քանի որ, ինչպես նշում է Domostroitel ընկերությունների խմբի խորհրդի անդամ, Domostroitel-Yugo-Zapad ՍՊԸ-ի գլխավոր տնօրեն Անդրեյ Բլաժկոն. , երբ տունը գործնականում ավարտված է, հատուկ կարիք է առաջանում Այլևս ֆինանսավորում չկա, և, հետևաբար, շատ քիչ իրավիճակներ կան, երբ բավարար գումար չկա նախագիծն ավարտելու համար: «Բացի այդ, կառուցապատողի համար ձեռնտու չէ դադարեցնել շինարարությունը (հատկապես, երբ նա աշխատում է 214-FZ-ով. սա հղի է տույժերով և տուգանքներով: - Խմբագրից): Եթե ​​14-20 հարկանի շենքում 5-6 հարկ չի ավարտվում, ապա երկարաժամկետ շինարարության ռիսկն իրականում մնում է միայն փոքր ընկերությունների համար։ Խոշոր կառուցապատողները, որպես կանոն, հնարավորություն ունեն վերաֆինանսավորել կամ վարկ վերցնել այլ բանկից»,- ասում է։ Ռոդիոն Ալեքսեենկո, SCM Group-ի վաճառքի գծով գլխավոր տնօրենի տեղակալ։

Սակայն, ըստ տվյալների փաստաբան Օլեգ Սուխով, համանուն իրավաբանական կենտրոնի ղեկավար, բոլոր նոր շենքերի մոտ 10%-ի ֆինանսավորումն ավարտվում է մինչև շինարարության ավարտը, այսինքն. դրանք վերածվում են անավարտ ու երկարաժամկետ շինարարության, այդ թվում՝ վերջնական փուլում։

Իրինա Դոբրոխոտովա, BEST-Novostroy ընկերության տնօրենների խորհրդի նախագահ, որպես օրինակ տալիս է Մոսկվայի ամենահայտնի երկարաժամկետ շինարարական նախագծերից մեկը՝ Ուղղահայաց բնակելի համալիրը, որի նոր անվանումն է՝ Well House on Leninsky. այդ թվում՝ շենքի հարկերի քանակի վերաբերյալ։ Եվ հետո ճգնաժամն ազդեց դրա կառուցման տեմպերի վրա»։

Ընդհանուր առմամբ, բավականին դժվար է կանխատեսել, թե որքան արագ կավարտվի տունը։ «Ավելին, հարկ է նշել, որ ժամկետների հետաձգումը կարող է ուղեկցվել շինարարության թույլտվության և հողի վարձակալության պայմանագրի ժամկետի ավարտով, որը պահանջում է այդ փաստաթղթերի երկարաձգում, և դա կրկին նշանակում է լրացուցիչ ժամանակ և շինարարության ժամանակի ավելացում»,- ասում է. Արտեմ Գորլյուբ (GVSU-Realty ՓԲԸ).

«Եվ շինարարության ավարտի հարցում հարյուր տոկոս վստահություն չի կարող լինել, քանի որ ոչ ոք, բացի կառուցապատողի ներքին գործերին ծանոթներից, չգիտի ընկերության խնդիրները»,- զգուշացնում է։ Սերգեյ Ժարիկով, ՍԿ Սլավյանսկի ընկերությունների խմբի գլխավոր տնօրենի տեղակալ.Նմանապես, մշակողի մտադրություններն ու ծրագրերը հայտնի չեն: «Օրինակ, առանց ավարտվող գույքը ամբողջությամբ վաճառելու, նա կարող է սկսել նոր տարածքներ ձեռք բերել՝ այդ նպատակների համար օգտագործելով բնակարանների վաճառքից ստացված հասույթը գրեթե ավարտված նախագծում: Եվ վերջում կարող է պարզվել, որ մշակողը գերագնահատել է իր ուժերը։ Տարածված են նաև բաժնետերերի միջև կոնֆլիկտները, որոնք հանգեցնում են նախագծերի սառեցմանը»,- ասում է Արտեմ Գորլյուբը (GVSU-Realty ՓԲԸ): Ընդ որում, կառուցապատողի խնդիրն այն չէ, որով գնորդը բնակարան է գնել, այլ մեկ այլ, օրինակ՝ շինարարության սկզբնական փուլում, բայց եթե կառուցապատողը սնանկանա, դա չի փրկի գրեթե ավարտվածի բաժնետերերին։ բնակելի համալիր.

Տունը կառուցվել է, բայց չի հանձնվել
Անավարտ շինարարության և շինարարության հետաձգման ռիսկերը անհետանում են միայն այն ժամանակ, երբ տունն ամբողջությամբ ավարտված է, իսկ հետո պարզ է դառնում, թե արդյոք կառուցապատողը կատարել է իր որակական պարտավորությունները։ Սակայն սա գործի կեսն է, նախքան ներս մտնելը անհրաժեշտ է, որ նա ստանա շինարարության պետական ​​վերահսկողության մարմնի եզրակացությունը տեխնիկական կանոնակարգերի և նախագծային փաստաթղթերի պահանջներին համապատասխանության մասին(AIA) Եվ շահագործման թույլտվություն (RVE): Եվ այս գործընթացը երբեմն ձգձգվում է տարիներով, երբեմն էլ լրացուցիչ ժամանակ, նյարդեր ու գումար է պահանջում ու հանգեցնում դատավարության։ Բացի այդ, ինչպես նշում է փաստաբան Օլեգ Սուխովը, նույնիսկ այս փուլում կառուցապատողը կարող է սկսել սնանկության վարույթ, օրինակ, եթե նախագծի ավարտը անհնար է կամ հետաքրքիր չէ իրեն կամ տեղական իշխանություններին, իսկ գնորդները կամ բաժնետերերը ռիսկի են դիմում մնալ առանց բնակարան, և առանց փողի.

Թեեւ շատ դեպքերում, վաղ թե ուշ, դեռ շահագործման են հանձնվում ավարտված բնակելի համալիրները։ «Եվ եթե խոսենք Մոսկվայի և Մոսկվայի տարածաշրջանի մասին, ապա այժմ հազվադեպ է որևէ մեկը հետաձգում օբյեկտի շահագործման հանձնումը ավելի քան վեց ամսով», - լավատեսորեն վստահեցնում է նա: Նատալյա Բլանկովա, Etalon-Invest-ի մարքեթոլոգ:Այս գործընթացի ձգձգումները տեղի են ունենում մի շարք պատճառներով. «Օրինակ, դժվարություններ կարող են առաջանալ կոմունալ ցանցերի տեղադրման և կապի հետ կապի հետ կապված», - ասում է Ռոման Սեմչիշինը (TEKTA GROUP): Սա, թերեւս, ամենատարածված խնդիրն է, որը, ըստ փաստաբան Օլեգ Սուխովի, ազդում է նորակառույցների մոտ 10%-ի վրա։

Այն առաջանում է տեխնիկական պայմանների ուշացումների կամ դրանց չկատարման, շինարարական թույլտվությունների կամ ինժեներական համակարգերի նախագծման և կառուցման ժամանակ թույլ տրված սխալների կամ տարածքում հզորության պակասի, երբեմն էլ՝ անփութության հետևանքով։ մշակող. «Օրինակ, շատ հաճախակի են լինում իրավիճակներ, երբ ծրագրավորողը արտաքին ցանցեր չի դնում։ Այսպիսով, Բալաշիխայում եղել է դեպք, երբ մի ամբողջ միկրոշրջան չի միացվել ցանցերին՝ այդ մտահոգությունը տեղափոխելով քաղաքային իշխանությունների վրա։ Խնդիրը լուծվեց միայն 1,5 տարի անց խաբված բաժնետերերի զանգվածային ցույցերից հետո»,- ասում է Արտեմ Գորլյուբը (GVSU-Realty ՓԲԸ):

Հաճախակի են լինում նաև դեպքեր, երբ ծրագրավորողը հաղորդակցություններ է ստեղծում, բայց չի կարողանում դրանք միացնելու թույլտվություն ստանալ՝ կոմունալ ցանցերի վատ որակի կամ վարչական վեճերի պատճառով: Ավելին, հարկ է նշել, որ նման ռիսկն ավելի մեծ է, երբ տունը կառուցում է փոքր ընկերությունը, հատկապես, եթե սա նրա առաջին նախագիծն է. «Նման կառուցապատողները, որպես կանոն, կայացած աշխատանք չունեն քաղաքապետարանի հետ և չունեն ունենալ տեխնիկական պայմանների և վարչական հարցերի լոբբիստ», - բացատրում է Ռոդիոն Ալեքսեենկոն («SCM Group»):

«Նաև բնակարանների շահագործման հետաձգման էական պատճառները ներառում են շինարարության ընթացքում նախագծից շեղումները (օրինակ, հարկերի քանակի ավելացում, տան ընդհանուր տարածքի ավելացում), շինարարական տեխնոլոգիաների խախտում. , վարչական խնդիրներ (օրինակ՝ ներդրումային պայմանագրի պայմանները չկատարելը կամ դրա ճշգրտման անհրաժեշտությունը) և այլն և այլն», - թվարկում է Ալեքսեյ Խարիտոնովը («YIT CityStroy»): Ամենատխուր դեպքն այն է, երբ պարզվում է, որ տունը կառուցվել է ապօրինի, օրինակ՝ բնակարանաշինության համար չնախատեսված վայրում կամ սխալ գրանցված է որպես սեփականություն կամ վարձակալություն, կամ ներդրումային պայմանագրով, որը ձեռք է բերվել անօրինական կերպով՝ շրջանցելով առկա շինարարական սահմանափակումները և քաղաքաշինությունը։ պլաններ. Նման իրավիճակներում արդեն ավարտված տները շահագործման հանձնելու թույլտվություն ստանալու փոխարեն նույնիսկ ենթակա էին քանդման։ Բայց, ճիշտ է, այդպիսի պատմություններ դեռ շատ չեն, շատ ավելի հաճախ հարցեր են ծագում օբյեկտի որակի վերաբերյալ:

«Բոլոր նոր շենքերի պատուհասը շինարարական թերություններն են՝ կոտրված պատուհաններ, դռներ և պատուհաններ, որոնք չեն փակվում, և ավելի լուրջ խախտումները, օրինակ՝ վերելակի հորանի վերը նշված շեղումը», - ասում է Արտեմ Գորլյուբը (GVSU-Realty ՓԲԸ): . Ճգնաժամային և հետճգնաժամային տարիներին բանը հասավ նրան, որ կառուցապատողները նույնիսկ շինարարության ընթացքում անցան ավելի էժան և անորակ նյութերի, իսկ այսօր նման նախագծերը պարբերաբար խնդիրներ են ունենում շահագործման ժամանակ։ «Ընդհանուր առմամբ, շենքի կանոններին և շրջակա միջավայրի պաշտպանության կամ հրդեհային անվտանգության պահանջներին չհամապատասխանելու, լոջաների ապակեպատման կամ թույլտվության փաստաթղթերում նշված քաղաքային վերանորոգման պատճառով նորակառույցների մոտ 5%-ը տուժում է ուշացումից։ ստանալով RVE», - ասում է փաստաբան Օլեգ Սուխովը: Ճիշտ է, նման դեպքերում ավելի լավ է հետաձգել, քան բոլոր կանոնները շրջանցելով տունը վարձակալել, ինչը կարող է հանգեցնել անորակ բնակարանում ապրելու և նույնիսկ կյանքի ու առողջության համար սպառնալիքի։

Ինժեներական համակարգերի և բնակարանների ոչ պատշաճ որակի հետ կապված խնդիրները ամենալուրջն են, նույնիսկ ամենանպաստավոր արդյունքի դեպքում դրանք սովորաբար պետք է սպասեն առնվազն վեց ամիս լուծումների համար, այնպես որ, եթե գործարկման հետաձգման պատճառներն այնքան էլ լուրջ չեն, ապա մենք կարող ենք: մեզ բախտավոր համարենք. «Օրինակ, ուշացումը կարող է պայմանավորված լինել BTI տվյալների և բնակարանների համարակալման նախագծային փաստաթղթերի անհամապատասխանությամբ, եթե փաստաթղթերում, օրինակ, համարակալումը աջից ձախ է, իսկ BTI-ում դա մյուսն է: ճանապարհ շուրջ. Կամ DDU-ում տեխնիկական սխալներ են հայտնաբերվում»,- ասում է Արտեմ Գորլյուբը (GVSU-Realty ՓԲԸ): Նաև կառուցապատողին երբեմն անհրաժեշտ է լրացուցիչ ժամանակ՝ փաստաթղթերը Շինարարության պետական ​​վերահսկողության մարմնի պահանջներին համապատասխանեցնելու, բոլոր տեսակի վկայագրերը հավաքելու և չնչին թերությունները վերացնելու համար։ Եվ ինչպես վստահեցնում է Ալեքսեյ Խարիտոնովը (YIT CityStroy), նման բոլոր հարցերը սովորաբար լուծվում են երեք ամսվա ընթացքում։

Գործարկումից հետո
Բայց նույնիսկ ծրագրի շահագործումից հետո մնում են ռիսկեր՝ կապված բնակեցման, բնակության պայմանների և բնակարանների սեփականության իրավունքի գրանցման հետ:

Շատ հաճախ տուն ընդունող պետական ​​հանձնաժողովն անտեսում է որոշ թերություններ, և եթե կառուցապատողը «ամեն ինչ ծածկված է», ապա կարող է շահագործման հանձնվել բոլորովին անորակ օբյեկտ։ Եվ նման դեպքերում գնորդն ինքը պետք է պայքարի որակի համար. հրաժարվի ստորագրել բնակարանի փոխանցման ակտը, կառուցապատողին գրել պահանջներ սեփական կապիտալում մասնակցության պայմանագրի հիման վրա թերությունները վերացնելու մասին (ըստ 214-FZ, կառուցապատողը պարտավոր է ապահովել բնակարանի որակը, և սահմանվում է նաև երաշխիքային ժամկետ, որի ընթացքում նա պետք է անվճար վերացնի բոլոր թերությունները), կամ նույնիսկ դիմի դատարան։

Խնդիրներ կարող են առաջանալ նաև հաղորդակցությունների հետ կապված։ «Օրինակ, տունը արտաքին կոմունալ ցանցերին միացնելիս ժամանակավոր սխեմայով (էլեկտրական էներգիայի միացում օդային կապով և այլն), ինչի արդյունքում սպառողը (հատկապես Մոսկվայի մարզում) վտանգում է մնալ առանց ջրի և էլեկտրականության», ասում է Տատյանա Տիկովա, PSN Group-ի ակտիվների կառավարման բաժնի տնօրեն.

Մասնավորապես, դա հնարավոր է, եթե նախագիծը շահագործման հանձնվի փուլերով. «Նման դեպքերում առաջին փուլերը կարող են ժամանակավոր սխեմայով միացվել առկա հաղորդակցություններին` հետագայում նոր հզոր ենթակառուցվածքին միանալու ակնկալիքով: Բայց եթե այս կամ այն ​​պատճառով դրա կառուցման հետ կապված խնդիրներ են առաջանում, ապա առաջին փուլերը մնում են կապված ժամանակավոր սխեմայի համաձայն կամ որոշ ժամանակ մնում են առանց հաղորդակցության», - ասում է Նատալյա Բլանկովան («Էտալոն-Ինվեստ»):

Կան նաև պատմություններ, երբ տունը շահագործման հանձնելուց հետո կառուցապատողը պարզապես հրաժարվել է տունը մշտական ​​միացման սխեմայով փոխանցել։ Ընդհանուր առմամբ, եթե օբյեկտը ստանում է էլեկտրաէներգիայի մատակարարում, որը միացում ունի ժամանակավոր սխեմայով, դա կարող է նշանակել, որ մշակողը չի բավարարել մի շարք տեխնիկական պահանջներ կամ նույնիսկ չի վճարել միացված հզորության համար մշտական ​​սխեմայով միացման համար: Կառավարող ընկերությունը (հաճախ կառուցապատողի հետ փոխկապակցված) այնուամենայնիվ ընդունում է նման տունը՝ հարցը փակելով երաշխիքային նամակով՝ համապատասխան պարտավորություններով։ Բայց ոչ ոք չի շտապում դրանք իրականացնել, քանի որ մշտական ​​սխեմայով միանալը զգալի ծախսեր է պահանջում, և արդյունքում մի քանի տարի անց բնակիչները, օրինակ, հոսանքի անջատումներից հոգնած, կարող են մուտքի առաջարկ ստանալ։ տրանսֆորմատորների և անջատիչների համար:

Եվ եթե նույնիսկ մշակողը պարզվի, որ ազնիվ է, ուղղում է իր սխալները, վերացնում թերությունները և նախագիծը տեղափոխում մշտական ​​կապի սխեմա, դա ժամանակ է պահանջում։ «Այդ ընթացքում վերելակներն անհետևողական են աշխատում, խողովակներում առաջանում են արտահոսքեր, ջրի, ջեռուցման, էլեկտրամատակարարման և աղբահանության ընդհատումներ և այլն։ Եվ տան ողջ ինժեներական ենթակառուցվածքը լիարժեք օգտագործելու հնարավորությունը, այսինքն. նորմալ ապրելու համար, հաճախ հայտնվում է տան ավարտից միայն 3-4 ամիս հետո», - ասում է Ալեքսեյ Խարիտոնովը («YIT CityStroy»): Այսպիսով, ինչպես նշել է ZAO Housing Capital ընկերությունների խմբի գլխավոր տնօրենի իրավական հարցերով տեղակալ Սերգեյ Յակովլևը, լրացուցիչ ֆինանսական ծախսերի վտանգ կա նրանց համար, ովքեր բնակարան են վարձակալում կամ վարկ են վերցրել վճարելու համար՝ ծրագրելով այն մարել վաճառելով։ իրենց գոյություն ունեցող բնակարանը (այն, որում ապրում է վարկառուն): Սակայն, այնուամենայնիվ, այս ռիսկը կարող է առաջանալ ավելի վաղ՝ տան կառուցման կամ RVE-ի ձեռքբերման հետաձգման դեպքում:

Սակայն բնակարանի ընդունման վկայականը շահագործման հանձնելուց և ստորագրելուց հետո ավելի լուրջ խնդիր կարող է առաջանալ այն որպես սեփականություն գրանցելու հետ կապված։ Սա նշանակում է, որ բնակարանում հնարավոր չի լինի գրանցել, այն վաճառել, փոխանակել կամ վարձակալել (պայմանագրով, այսինքն՝ պաշտոնապես) հնարավոր չի լինի։

Սեփականության գրանցումն ամենից հաճախ ձգձգվում է թղթաբանության պատճառով․ ներդրումային ծրագրի իրականացմանը։ Նա հաստատում է, որ տեղական իշխանությունները որևէ պահանջ չունեն կառուցապատողի նկատմամբ՝ կապված նրա սեփականության բաժնեմասի հետ, և միայն եթե այս փաստաթուղթը հասանելի է, կառուցված բնակարանների իրավունքները կարող են գրանցվել Rosreestr-ում: Եթե ​​այս ակտը չստորագրվի, մնում է սպասել դրա ստորագրմանը կամ դատարանում ճանաչել նորակառույց շենքերի բնակարանների իրավունքները»,- պարզաբանում է։ Վասիլի Շարապով, City-XXI Century զարգացման ընկերության իրավաբան։Միակ լավն այն է, որ դատարաններն ավելի հաճախ հայտնվում են գնորդի կողմում, բայց ամեն դեպքում ժամանակ ու նյարդեր են խլում, իսկ եթե գույքը ձեռք է բերվել հիփոթեքով, ապա ավելանում է նաև վարկի գերավճարը, քանի որ նախկինում. գույքը որպես սեփականություն գրանցելով՝ դրույքաչափերն ավելի բարձր են։

«Միևնույն ժամանակ, նոր շենքերի գնորդների մոտ 80%-ը բախվում է ուշացումների և գույքի օրինական գրանցման վտանգի հետ», - ասում է փաստաբան Օլեգ Սուխովը: Եթե ​​գույքը վաճառվել է DDU-ի ներքո 214-FZ-ի համաձայն, ապա փորձարկումից խուսափելու հավանականությունն ավելի մեծ է, այս դեպքում սեփականության գրանցման հետաձգումը առավել հաճախ տեղի է ունենում միայն առաջին բնակարանը գրանցելիս, քանի որ Rosreestr-ը ստուգում է բոլոր փաստաթղթերը: , և նույն շենքի հետագա սեփականությունները բավականին արագ են գրանցվում, թեև, իհարկե, ուշացումներ կան։ «Բայց, ճիշտ է, եթե շինարարության թույլտվությունը տրվել է 2009 թվականի ապրիլի 1-ից հետո, ապա օրենքով ընդհանուր շինարարության մասնակիցն իրավունք ունի տույժ պահանջել», - ասում է Սերգեյ Յակովլևը («Բնակարանային կապիտալ ընկերությունների խումբ»): Այսինքն՝ ամեն ինչ այդքան էլ վատ չէ։ Բայց եթե բնակարանները ձեռք են բերվել 214-FZ-ի շրջանցմամբ կամ ավելի վաղ, քան այն ընդունվել է, այսինքն՝ նախնական առուվաճառքի պայմանագրերով, օրինագծերով և այլն, ապա դատական ​​հայցի հավանականությունը մեծանում է: Եվ նույնիսկ բարենպաստ հանգամանքներում սեփականության գրանցման համար սպասելը ավելի երկար է տևում, ըստ Ալեքսեյ Խարիտոնովի (YIT CityStroy), մեկ տարի կամ նույնիսկ ավելին, ի վերջո, կառուցապատողը նախ նախագիծը պետք է գրանցի որպես իր սեփականություն, այնուհետև յուրաքանչյուր բնակարան անհատապես: մշակողից փոխանցվել է իր նոր սեփականատիրոջը: Եվ պետք է նկատի ունենալ, որ նույնիսկ այս փուլում կարող է բացահայտվել շինարարության անօրինականությունը կամ դրա կառուցման ընթացքում տեխնիկական պայմանների խախտումը, և, ինչպես նշվեց. Վադիմ Չերդանցև, պրակտիկայի ավագ իրավաբան «Երկիր. Անշարժ գույք. «Քլիֆ» իրավաբանական ընկերության շինարարություն,ամեն ինչ կարող է ավարտվել նրանով, որ շենքը որպես ինքնակամ շինարարություն քանդվի։

«Բացի այդ, տունը շահագործման հանձնելուց հետո, բայց նախքան սեփականության իրավունքի գրանցումը բնակարան գնելիս գործարքն այլևս ձևակերպվում է ոչ թե DDU-ի կողմից, այլ նախնական առքուվաճառքի պայմանագրով, որով պահանջի իրավունք չի առաջանում», - ասվում է. Նատալյա Կոզլովա (Glavmosstroy-անշարժ գույք) , և դա մեծացնում է գույքի գրանցման հետաձգման և կրկնակի վաճառքի ռիսկը: Միակ հուսադրողն այն է, որ գործնականում նման դեպքեր հազվադեպ են լինում։

Բայց անհիմն մեծ կոմունալ վճարները սովորական խնդիր են. «Կան շատ դեպքեր, երբ տուն տեղափոխվելու փուլում կառավարող ընկերությունները որոշվում են կառուցապատողի կողմից, նրանք բարձր գներ են գանձում իրենց ծառայությունների համար, բայց աղբը չի հանվում, անսարք հաղորդակցությունները: վերանորոգված չէ, ջեռուցման սեզոնի նախապատրաստական ​​աշխատանքներն ուշ են կատարվում և այլն»,- ասում է Սերգեյ Յակովլևը («Բնակարանային կապիտալ ընկերությունների խումբ»):

Իհարկե, շատ դժվար է պաշտպանվել ձեզ բոլոր ռիսկերից, բայց այս թեմայի շարունակության մեջ «»-ը ձեզ կասի, թե ինչպես կարելի է դրանք նվազեցնել, ինչպես նաև խորհուրդներ կտա, թե ինչպես վարվել, եթե խնդիրներ առաջանան:

1. Տունը շահագործման չի հանձնվել. Արդյո՞ք ես պետք է վճարեմ MSW-ի հեռացման համար:

1.1. Եթե ​​տանը ոչ ոք չի ապրում, ուրեմն պետք չէ վճարել։ Եթե ​​իրականում ապրում եք այնտեղ, ապա պետք է վճարեք:

2. Պե՞տք է հարկ վճարեմ, եթե տունը դեռ շահագործված չէ։

2.1. Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգիրք Հոդված 400. Հարկատուներ
Հարկ վճարողներ (այսուհետ` սույն գլխում` հարկ վճարողներ) ֆիզիկական անձինք են, ովքեր սույն օրենսգրքի 401-րդ հոդվածի համաձայն ունեն հարկման օբյեկտ ճանաչված գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունք:
Անավարտ շինարարության օբյեկտները ճանաչվում են ֆիզիկական անձանց գույքահարկի հարկման օբյեկտ (Հարկային օրենսգրքի 401-րդ հոդված):
Եթե ​​օբյեկտը գրանցված չէ մինչև շինարարական աշխատանքների ավարտը. Այս դեպքում ֆիզիկական անձինք ստիպված չեն լինի գույքահարկ վճարել։ Լավագույն մաղթանքներով։

3. Ի՞նչ տեսակի պայմանագրեր են կնքվում կողմերի միջև, եթե տունը չի շահագործվում:

3.1. Բարև Ձեզ, տունը շահագործման հանձնելուց առաջ պետք է կնքվի պայմանագիր սեփական կապիտալում մասնակցության կամ պահանջի (ցեսիայի) իրավունքի զիջման մասին։
Հաջողություն և ամենայն բարիք:

3.2. Բարեւ Ձեզ! Ո՞ւմ նկատի ունեք կուսակցություններ ասելով։ Ի՞նչ հարաբերություններ ունեն այս կուսակցությունները։
Ես կհամարձակվեմ առաջարկել, որ դուք քողարկված կերպով հարցնեք բաժնետիրոջ և կառուցապատողի մասին: Այս դեպքում կնքվում է շինարարությանը համատեղ մասնակցության պայմանագիր։

4. Կարո՞ղ են կարգադրիչները խլել չշահագործվող նոր տունը։

4.1. Դատական ​​կարգադրիչները իրավունք ունեն կալանք դնել ցանկացած գույքի վրա, ներառյալ եկամտի բոլոր աղբյուրները, բացառությամբ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 446-րդ հոդվածում նշված գույքի:

Գործադիր փաստաթղթերով գանձումը չի կարող կիրառվել պարտապան քաղաքացուն պատկանող հետևյալ գույքի նկատմամբ.
բնակելի տարածքը (դրանց մասերը), եթե պարտապան քաղաքացու և նրա ընտանիքի անդամների համար, որոնք միասին են բնակվում սեփականության իրավունքով պատկանող տարածքում, դա միակ տարածքն է, որը հարմար է մշտական ​​բնակության համար, բացառությամբ սույն կետում նշված գույքի, եթե դրա առարկան է. հիփոթեքի և դրա վրա բռնագրավման համաձայն կարող են ենթարկվել հիփոթեքային օրենքների.
(փոփոխված է 2004 թվականի դեկտեմբերի 29-ի N 194-FZ Դաշնային օրենքով)
հողամասեր, որոնց վրա գտնվում են սույն մասի 2-րդ կետում նշված օբյեկտները, բացառությամբ սույն կետում նշված գույքի, եթե այն հիփոթեքի առարկա է և կարող է բռնագանձվել հիփոթեքի մասին օրենսդրությանը համապատասխան.
(փոփոխված է 2004 թվականի դեկտեմբերի 29-ի N 194-FZ, 2007 թվականի հոկտեմբերի 2-ի N 225-FZ դաշնային օրենքներով)
սովորական տան կահավորանքի և կենցաղային իրերի իրեր, անձնական իրեր (հագուստ, կոշիկ և այլն), բացառությամբ զարդերի և այլ շքեղ իրերի.
պարտապան քաղաքացու մասնագիտական ​​գործունեության համար անհրաժեշտ գույքը, բացառությամբ այն ապրանքների, որոնց արժեքը գերազանցում է դաշնային օրենքով սահմանված նվազագույն աշխատավարձի հարյուրը.
օգտագործվում է ձեռնարկատիրական գործունեության, բուծման, կաթնատու և աշխատանքային խոշոր եղջերավոր անասունների, եղջերուների, ճագարների, թռչնամսի, մեղուների, արոտավայրերից առաջ դրանց պահպանման համար անհրաժեշտ կերերի, ինչպես նաև դրանց պահպանման համար անհրաժեշտ կենցաղային և շինությունների համար, որոնք կապված չեն.

հաջորդ ցանքի համար անհրաժեշտ սերմեր;
պարեն և գումար ընդհանուր գումարի չափով` ոչ պակաս, քան պարտապան քաղաքացու և նրա խնամակալների համար սահմանված կենսապահովման մակարդակը.
(փոփոխված է 2007 թվականի հոկտեմբերի 2-ի N 225-FZ Դաշնային օրենքով)
վառելիք, որն անհրաժեշտ է պարտապան քաղաքացու ընտանիքին՝ ջեռուցման սեզոնի ընթացքում ամենօրյա սնունդը պատրաստելու և բնակելի տարածքները տաքացնելու համար.
տրանսպորտային միջոցներ և այլ գույք, որոնք անհրաժեշտ են պարտապան քաղաքացուն՝ կապված նրա հաշմանդամության հետ.
պարգևներ, պետական ​​պարգևներ, պարտապան քաղաքացուն շնորհված պատվավոր և հիշարժան նշաններ.

5. Ինչպե՞ս ձեռք բերել տուն, եթե այն չշահագործվի:

5.1. Ինչպես առօրյա նյութերի հավաքածու:

Եթե ​​դժվարանում եք հարց ձևակերպել, զանգահարեք անվճար բազմագծային հեռախոս 8 800 505-91-11 , փաստաբանը կօգնի ձեզ