공유 건축 건물 또는 다중 아파트 주거용 건물의 시운전은 기사에서 논의할 표준 계획에 따라 수행됩니다. 시운전 절차에는 적절한 허가를 얻는 것뿐만 아니라 주택이 승인된 계획 및 초안을 준수하는지 확인하는 것도 포함됩니다.
신청서와 문서 패키지를 제출하기 위해 승인된 건설 감독 기관에 가기 전에 개발자는 다음을 수행해야 합니다.
- 프로젝트의 요구 사항을 충족하는 다양한 건설 작업을 수행합니다. 주민의 안전을 보장하는 기본업무에 대해 말씀드리겠습니다. 인근 지역 개선(예: 정원 가꾸기)의 경우 이 작업이 완료되지 않을 수 있습니다.
- 건물에 대한 기술 인증서를 취득한 후 주택을 등록하십시오.
- 주소(경찰)를 알아보세요. 실제로 그러한 주소를 받기 전에 건물은 건축 "등록"을 받게 됩니다.
- 전기, 가스, 열 공급업체로부터 기술 조건 준수를 확인하는 문서를 받습니다.
- 자연 환기, 열화상 및 공기 투과성과 관련된 일련의 필수 테스트를 수행합니다.
언급된 조건이 충족되는 경우에만 서류를 제출하고 허가 및 시운전 증명서를 받을 수 있습니다. 그렇지 않으면 긍정적인 결과가 나올 가능성이 최소화됩니다.
입국절차 및 구비서류
아파트 건물 시운전 문제의 주요 기능은 개발자에게 할당됩니다. 현재 표준에 따라 운영 중인 건물의 준수 여부를 확인하는 신청서와 문서 패키지를 관련 당국에 연락해야 하는 사람은 바로 그 사람입니다. 이 경우에만 입국법이 작성되고 필요한 허가가 발급될 수 있습니다.
중요한 점은 다음을 포함하는 문서 패키지를 전송하는 것입니다.
- 아파트가 건설되는 부지계획을 나타낸 도면.
- 특정 토지에 건물을 건설할 권리를 확인하는 서류,
- 할당된 지역에 주거용 건물 건설을 허가하는 문서
- 수도 건설 프로젝트 승인 증명서. 계약에 따라 건물의 복원 (재건축, 건축)이 수행 된 경우 그러한 종이 없이는 할 수 없습니다.
위에 나열된 것 외에도 주거용 건물이 기술 규정에 규정된 규범 및 요구 사항을 준수하는지, 규정된 기술 조건을 준수하는지 등을 확인하는 서류가 필요합니다.
또한 모든 엔지니어링 커뮤니케이션을 반영하는 다이어그램과 주택이 주요 건설 장비 요구 사항을 준수하는지 확인하는 건설 감독 기관의 결론을 제시하지 않으면 시운전이 불가능합니다.
언급된 문서 목록이 개발자에 의해 즉시 전송되지 않는다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 먼저, 개발자는 주택 건설이 완료되어 시운전 준비가 되었다는 통지서를 제출합니다.
다음 단계에서는 화재, 환경 및 위생-역학 안전 분야의 전체 전문가 그룹을 포함하는 위원회가 구성됩니다. 그들의 임무는 주택이 2016년에 시행된 요구 사항을 준수하는지 확인하는 것이며, 그 후에는 검사 보고서에 서명해야 합니다.
다음으로 GASN 직원은 특히 건설된 주택과 아파트가 건설 프로젝트에 명시된 정보와 일치하는지 확인하는 또 다른 법안을 작성합니다. 그 후에야 응모 순서는 위에서 언급한 서류 패키지 수집의 시작을 의미합니다.
실제로 주택 시운전은 다른 계획에 따라 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 건설 작업이 완료된 후 건설 감독 서비스 직원이 현장에 와서 주택과 각 아파트에 대한 감사를 실시하여 문서 및 현재 표준을 준수하는지 확인합니다. 결함이 발견되면 해당 명령(행위)에 반영됩니다.
발견된 모든 문제가 해결될 때까지는 시운전이 불가능합니다. 이것이 바로 집을 시운전하는 과정이 초기 단계의 개발자 계획보다 더 오래 걸릴 수 있는 이유입니다. 경험이 풍부한 건설회사라도 시운전을 1~2개월, 심지어는 분기 전체를 지연시켜야 하는 상황에 처하게 됩니다.
건물을 가동하고 열쇠를 전달하는 것: 차이점은 무엇입니까?
많은 사람들은 아파트 열쇠를 소유자에게 전달하는 것과 기사에서 논의한 프로세스(즉, 시운전) 사이의 주요 차이점이 무엇인지 이해하지 못합니다. 여기에서는 모든 것이 간단합니다. 객체의 시운전과 관련된 첫 번째 기간은 대략적으로 설정되며 일반적으로 분기별로 표현됩니다. 여기서 건설 회사는 작업 수행 경험과 시설 건설이 완료되어야 하는 대략적인 기간에 의존합니다. 필요한 경우 특정 아파트의 향후 소유자에게 알리지 않고도 개발자가 이 기간을 조정할 수 있습니다. 이 관행은 2016년부터 시행되었으며 일반적으로 받아들여지고 있습니다. 이 경우, 주기의 변화는 더 큰 방향뿐만 아니라 더 작은 방향으로도 이루어질 수 있습니다.
열쇠 전달 기한은 계약서에 직접 반영됩니다. 여기서 요구 사항은 기존 시운전의 경우보다 더 엄격합니다. 계약서에 아파트를 2016년 10월 25일까지 소유자에게 양도해야 한다고 명시되어 있는 경우 사용자는 이 날짜 이전에 아파트를 받아야 합니다. 여기서 개발자가 주주에게 알리지 않고 용어를 조정하는 것은 금지됩니다.
개발자가 계약서에 명시된 기한을 위반하는 경우 각 지연일에 대해 재융자 비율의 1/150을 지불해야 합니다. 이러한 이유로 개발자는 검사 보고서가 긍정적이고 시운전 자체가 합의된 시간 내에 이루어지도록 가능한 모든 노력을 다하고 있습니다.
일반적으로 두 이벤트(키 전송 및 입력) 사이의 간격은 6개월을 넘지 않습니다. 극단적인 경우에는 절차가 더 길어질 수 있으며 그 차이는 1년 정도 됩니다. 물론 건설사가 시운전을 완료하고 주주들에게 열쇠를 배분하지 않는다는 뜻은 아니다. 여기서 시설을 보호하는 것은 값비싼 즐거움이라는 점을 기억할 가치가 있습니다. 반면에 그는 그러한 조작을 수행할 모든 법적 권리를 갖습니다.
입국증명서가 발급된 후에는 어떻게 되나요?
시운전 인증서를 받으면 개발자는 다음과 같은 추가 작업을 수행하기 시작합니다.
- 각 아파트의 마감 공정을 완료하고 집 근처 지역의 조경 작업을 수행합니다. 사소한 부적합이 발견되면 제거해야 합니다.
- 장비 시운전 및 시운전이 진행 중입니다. 특히, 엘리베이터 시스템의 작동이 시작되거나 구성되고, 파이프에 작동 압력이 발행되고, 펌프의 기능이 점검되고, 누출을 제어하는 시스템, 계량기 판독 등이 수행됩니다.
- 문서의 주요 패키지는 난방 네트워크, 수도 시설 및 기타 에너지 자원 공급 업체와 함께 작성됩니다. 그 후 서비스와 관련된 전체 계약 패키지가 체결됩니다.
- 건설 회사의 고객 지원 서비스는 아파트 인수를 담당하며, 그렇지 않으면 시운전이 불가능합니다. 마무리 작업의 품질을 확인한 후 해당 보고서가 작성됩니다. 문제가 있는 경우 개발자는 위원회가 정한 기간 내에 문제를 제거해야 합니다. 이후 위에서 언급한 서비스는 문제가 해결되었는지 다시 확인합니다.
- 다음으로 관리 조직과 계약이 체결됩니다. 이 작업이 끝나면 건물의 균형이 유지됩니다. 객체의 수락 및 전송도 여기에서 수행됩니다.
- 임대 아파트를 검사하는 일정이 생성됩니다. 이 경우, 소유자의 열쇠를 양도하기 30일(또는 그 이전) 이전에 건설 작업 완료 및 양도 대상 준비 완료에 대한 메시지를 주주에게 보내야 합니다. 메시지는 등기 우편을 통해 주주에게 전송됩니다. 그러나 전체 과정은 최대 4개월까지 걸릴 수 있습니다.
특히 다층 건물의 경우 주거용 건물 건설은 매우 책임 있는 과정입니다. 건축 법규를 위반하면 건물 운영 중에 비극적인 결과를 초래할 수 있기 때문입니다. 그러므로 건설공사의 질은 반드시 국가에 의해 통제된다.
소유자는 새 아파트로 이사하기 전에 정부 규제 기관으로부터 새 건물을 운영할 수 있는 허가를 받아야 합니다. 이 기사에서는 주거용 건물 건설의 여러 단계에서 작업 품질을 관리하는 방법, 건설 대상의 품질을 확인하는 문서에 대해 설명합니다.
신축 건물의 품질과 안전성은 어떻게 확인되나요?
개발자 제품의 최종 소비자가 되는 시민(새 아파트 거주자)의 경우 건설 작업 품질 관리 기술 구현이 매우 모호해 보일 것입니다. 더 넓은 범위에서 그들은 약간 다른 성격의 질문, 즉 언제 아파트로 이사하고 수리를 시작할 수 있는지, 즉 새 집에 정착할 수 있는지에 관심이 있습니다.
국가의 건설 품질 관리 기술은 개발자가 시설 운영 허가를 받기 전까지 아파트를 시민에게 양도하여 사용할 수 없도록 구성되어 있습니다. 받은 허가는 새 거주자에게 모든 작업이 제대로 완료되었으며 앞으로 집에 나쁜 일이 일어나지 않을 것이라는 보증입니다.
허가 취득을 위한 입법 행위 및 절차
따라서 건설 작업이 완료되면 개발자가 여러 문서를 준비하는 시간이 시작됩니다. 이 문서는 건설된 시설의 사용 품질과 안전성을 확인하고 아파트를 소유주에게 양도하기 위한 기초로도 사용됩니다. 많은 사람들은 오래된 습관에 따라 품질 관리 프로세스를 "국가위원회"라고 부르지만 실제로는 물건 인도 절차가 꽤 오래 전에 변경되었습니다.
이 표현의 일반적인 의미에서 "국가위원회"에 의한 주택 승인은 러시아 연방 도시 계획법이 채택되어 발효되는 2004 말까지 수행되었습니다. 위원회는 설계 조직, 건축 및 건설 관리, 화재, 위생 관리 대표와 기타 여러 조직의 전문 직원으로 구성되었습니다. 그리고 위원회에 대표가 참석한 각 조직으로부터 허가를 받아야 했습니다. 새로운 승인 절차가 시행된 후 필요한 서류 준비가 포괄적으로 진행되기 시작했습니다.
도시 계획법 도입 이후 승인 절차가 다소 단순화되었으며, 오늘날 시설 시운전은 다음 입법 행위에 의해 규제됩니다.
- 러시아 연방 도시 계획법(연방법 제190호) 제55조에는 자본 건설 프로젝트의 승인이 지방 당국에 의해 수행된다고 명시되어 있습니다. 모스크바에서 건설 중인 프로젝트의 경우 이러한 기관은 국가 건설 감독 위원회이고 모스크바 지역의 새 건물의 경우 연방 또는 지방 정부 당국입니다.
- 러시아 연방의 국가 건설 감독 시행에 관한 규정(2006년 2월 1일 러시아 연방 정부 법령 제54호에 의해 도입) 이 문서를 바탕으로 건설 감독 당국은 건설 허가를 받은 개발자부터 최종 작업 단계까지 건설의 각 단계에서 작업을 확인합니다.
본질적으로 이러한 입법 행위는 시설 승인을 위한 모든 조치를 개발자가 두 가지 문서를 확보해야 하는 필요성으로 줄입니다.
- 준수 결론(AOC) "기술 규정 및 설계 문서의 요구 사항에 따라 건설, 재건축, 수리된 주요 건설 시설의 준수에 대한 결론."
"러시아 연방 국가 건설 감독 시행에 관한 규정"에 따라 건설 작업 전체 기간에 걸쳐 검사가 수행되며 최종 검사가 수행 될 때까지 전체 검사 보고서 목록이 누적됩니다. , 여기에는 단점, 제거 시간 및 시기에 대한 정보가 포함되어 있습니다.
결론은 국가건설감독위원회 대표자들의 시설 최종검사와 중간검사 보고서를 토대로 발표된다. 위원회에는 전문 전문가가 포함되며, 각 전문가는 전기 기술자, 배관공, 위생 및 역학 감독, 화재 검사관 등 전문 분야에 해당하는 특정 작업 부문을 확인합니다.
- AIA와 여러 문서(수락 절차와 관련이 없으며 토지 소유권 증명서 등)를 기반으로 개발자에게 시설 운영 허가라는 주요 문서가 발급됩니다.
운영 허가를 받은 후 해당 주택은 국가 검사를 통과한 것으로 간주되며 수행된 작업의 품질 수준에 불만이 제기되지 않았으며 주민들은 거주 안전에 대해 안심할 수 있습니다. 이는 주택이 주에 등록될 수 있고(우편 주소가 지정됨), 운영 허가가 있다는 것은 아파트가 소유자에게 양도될 수 있음을 의미합니다(양도 및 수락 증명서에 서명됨).
최종 점검 시 준비해야 할 사항
국가건설감독위원회 대표자들이 현장에 나타나 작업을 시작하기 전에 개발업자(종합건설업자)는 다음 작업을 완료해야 한다.
- 건설 및 설치 작업;
- 엔지니어링 커뮤니케이션 조직 작업
- 유틸리티(엘리베이터 시설, 물 공급, 하수도, 가스 공급, 난방, 전기 공급)의 유지 관리 및 운영에 대한 계약 체결
- 지역 개선(자동차 포장도로, 조명, 주차장 등)
- 직원의 물체 측정
즉, 해당 부동산은 거주를 위해 완벽하게 준비되어야 합니다. 어떤 결점이라도 AIA를 획득하고 그에 따라 시설 운영 허가를 얻는 데 장애가 될 수 있습니다.
이 허가가 없으면 아파트를 소유자에게 양도할 수 없는 것으로 결정됩니다. 즉, 개발자는 상대방에 대한 의무를 적시에 이행할 수 없습니다. 그리고 이것은 개발자에게 소송과 가능한 비용으로 가득 차 있습니다.
입주 및 리모델링
도시계획법이 채택되기 전에는 주택이 공식적으로 사용되기 전에 아파트 소유자에게 개조 작업을 수행할 수 있는 기회를 제공하는 것이 일반적인 관행이었습니다. 오늘날 절차는 더욱 엄격해졌습니다. 개발자가 집을 운영할 수 있는 허가를 받기 전에는 입주가 발생할 수 없습니다.
허가를 받은 후 아파트는 수락 인증서에 따라 이전됩니다(BTI 측정 데이터가 이미 준비되어 있어야 함). 일반적으로 증서에 서명할 때 열쇠를 인계받으며, 소유자는 자신의 재량에 따라 생활 공간을 사용할 수 있습니다.
그러나 소유자는 소유권 증명서가 발급될 때까지 아파트 구성 변경과 관련된 대대적인 수리를 자제하는 것이 좋습니다. 이 문서는 아파트가 소유자에게 속해 있음을 확인하며, 이 문서가 있어야만 아파트를 판매, 기부 또는 상속할 수 있습니다.
법에는 다음 사항이 매우 명확하게 명시되어 있습니다. 아파트를 받기 전에 아파트 구성을 변경하는 것은 용납될 수 없습니다. 이 조항은 지적 여권을 취득하는 절차(소유권 증명서 취득에 필요함)와 관련이 있습니다. 이 과정에서 아파트 면적을 다시 측정해야 할 수도 있습니다.
다양한 디자인 요소(석고보드 시트 마감, 장식 요소 구성(칸막이, 벽감 등))가 측정자에게 장애물이 되는 경우 후자는 법적으로 이러한 장애물 제거를 요구할 수 있습니다. 이 요구 사항을 준수하지 않으면 소유권 등록에 장애가 되며 구현(마감 요소 해체)에는 불필요한 비용이 발생합니다.
결론
따라서 이 기사에서는 충분한 건설 품질과 관련 작업을 보장하고 새 건물의 아파트에서 안전한 생활을 보장하는 문서를 얻는 데 필요한 모든 조치를 나열했습니다.
현대적인 허가 절차는 각 단계에서 검사를 수행할 책임이 있는 지정된 사람이 있는 방식으로 설계되었습니다. 이를 통해 잘 알려진 인센티브를 위해 수행되는 "부재자 확인"을 제거할 수 있게 되었습니다. 최종 검사 중에 중간 검사 보고서가 검토됩니다. 이를 통해 "숨겨진" 작업의 품질, 개발자의 책임 수준, 내부 통제 조직 수준을 추적할 수 있습니다.
또한 현대적인 검사 시스템을 통해 필요한 서류를 작성하는 데 소요되는 시간을 약간 단축할 수 있게 되었습니다. 이제 모든 건축 규정을 성실히 준수하는 개발자는 아파트를 소유자에게 양도하는 것을 포함하여 필요한 서류를 완료하는 데 2~3개월이 필요합니다.
기초 구덩이 단계에서 아파트를 구입하거나 오히려 건설에 돈을 투자할 때 건설 현장과 미래의 주택에 실제로 어떤 일이 일어날지 예측하는 것은 매우 어렵습니다. 위험은 엄청나며 모두가 이것을 이해합니다. 따라서 우리는 건설의 마지막 단계에서 가능한 모든 문제가 과거의 일이 되기를 바라면서 거의 완성되고 완전히 완성된 건물의 주택을 위해 힘들게 번 돈을 초과 지불할 준비가 되어 있습니다. 그러나 아쉽게도 그렇지 않습니다.
이 기사는 참조 및 정보 자료입니다. 이 기사에 포함된 모든 정보는 정보 제공의 목적으로만 제공되며 정보 제공의 목적으로만 제공됩니다.
그리고 새 건물 구매자를 실수로부터 보호하기 위해 ""는 프로젝트가 끝날 때 부동산을 구매할 때 어떤 문제에 직면할 수 있는지 알아보기로 결정했습니다.
거의 건설됨
건설 현장에는 높은 벽이 있고 일부 건물에는 지붕도 있습니다. 개발자는 그곳에서 마무리 작업이 진행 중이며 단 몇 달 안에 프로젝트(또는 다음 단계)가 완료될 것이라고 자랑스럽게 선언합니다. 전반적으로 거의 완료되었습니다. 그러나 거의 – 아직 준비가 되지 않았으며 긴장을 풀기에는 너무 이릅니다. “1차 주택의 특징인 모든 위험은 시설이 가동될 때까지 남아 있습니다.” – TEKTA GROUP의 투자 부서 이사인 Roman Semchishin은 이렇게 말합니다.하지만 공사가 완료되면 감소합니다. 그러나 여전히 이중 판매, 부동산 구입에 따른 계약 조건 위반, 레이아웃 및 영상 변경, 낮은 품질의 건축 등이 발생할 수 있습니다. “예를 들어 건설 중에 측지학 요구 사항이 완전히 무시된 프로젝트가 하나 있었습니다. 그 결과, 마침내 측지업체에서 작업을 시작했을 때(사실 시공관리가 아닌 점검이었음) 엘리베이터 샤프트가 지정된 위치에서 거의 15cm 정도 벗어난 것을 발견했는데, 즉 집은 완성되었지만, 임대하는 것이 불가능했습니다.” , - 말한다 CJSC GVSU-Realty의 부국장 Artem Gorlyub.
그러나 가장 중요한 것은 최종 단계에서도 건설이 지연되고 미완성될 위험이 있으며 법률 214호 "아파트 건물 및 기타 부동산의 지분 건설 참여에 관한..."조차도 이를 방지하지 못한다는 것입니다. 우리는 ""기사에서 이야기했습니다.
언급 한 바와 같이 OJSC Glavmosstroy-nedvizhimost의 사무총장 Natalya Kozlova,법은 개발자가 적시에 시설을 운영하도록 권장합니다. “그러나 이는 경제, 대출 이자 지불, 프로젝트 부담(도시 지분, 공동 투자자 지분 등)과 관련된 개발자의 실수와 오산을 어떤 방식으로도 규제하지 않습니다. 개발자의 자금이 부족하거나 파산하는 경우 214-FZ에 따른 의무는 사라지지 않지만 이에 응답할 돈은 없을 것입니다.”라고 말합니다. YIT CityStroy의 영업 및 마케팅 이사 Alexey Kharitonov.
물론 Domostroitel 그룹 이사회 구성원이자 Domostroitel-Yugo-Zapad LLC의 총책임자인 Andrey Blazhko는 다음과 같이 언급하기 때문에 거의 완료된 프로젝트의 건설 중단이 일반적인 관행이라고 말할 수는 없습니다. , 집이 실질적으로 완성되면 특별한 필요성이 있습니다. 더 이상 자금이 없기 때문에 프로젝트를 완료하는 데 자금이 충분하지 않은 상황은 거의 없습니다. “또한 개발자가 건설을 중단하는 것은 수익성이 없습니다 (특히 214-FZ에서 일하는 경우 벌금과 처벌이 따릅니다. -편집자로부터). 14~20층짜리 건물에 5~6층이 완성되지 않으면 장기공사의 위험성은 사실상 중소기업에만 남는다. 대규모 개발자는 일반적으로 다른 은행에서 재융자를 받거나 대출을 받을 수 있는 기회가 있습니다.”라고 말합니다. Rodion Alekseenko, SCM 그룹 영업 담당 부사장.
그러나 자료에 따르면 변호사 올렉 수호프, 동명의 법률 센터 소장, 모든 신축 건물의 약 10%에 대한 자금 조달이 건설 완료 전에 종료됩니다. 최종 단계를 포함하여 미완성 및 장기 건설로 변합니다.
Irina Dobrokhotova, BEST-Novostroy 이사회 의장, 모스크바에서 가장 유명한 장기 건설 프로젝트 중 하나 인 수직 주거 단지를 예로 들어 새로운 이름은 Leninsky의 Well House입니다. “현장의 개발자가 여러 번 변경되었고 프로젝트 자체가 변경되었습니다. 건물의 층수를 포함합니다. 그리고 위기는 건설 속도에 영향을 미쳤습니다.”
일반적으로 집이 얼마나 빨리 완성될지 예측하는 것은 매우 어렵습니다. "게다가 마감일을 연기하면 건설 허가 및 토지 임대 계약이 만료되어 이러한 문서의 연장이 필요할 수 있으며 이는 다시 추가 시간과 건설 시간의 증가를 의미한다는 점에 유의해야 합니다." Artem Gorlyub (GVSU-부동산 CJSC).
“그리고 개발자의 내부 업무에 관여한 사람 외에는 누구도 회사의 문제점을 모르기 때문에 건설 완료에 대해 100% 확신할 수 없습니다.”라고 경고합니다. SK Slavyansky 그룹의 부사장 Sergey Zharikov.마찬가지로 개발자의 의도나 계획도 알 수 없습니다. “예를 들어, 완료된 부동산을 완전히 판매하지 않고도 거의 완료된 프로젝트에서 아파트 판매 수익금을 이러한 목적으로 사용하여 새 부지 구매를 시작할 수 있습니다. 그리고 결국 개발자가 자신의 강점을 과대평가했다는 것이 밝혀질 수도 있습니다. 주주 간의 갈등도 흔히 발생하여 프로젝트가 중단됩니다.”라고 Artem Gorlyub(GVSU-Realty CJSC)는 말합니다. 더욱이 개발자의 문제는 구매자가 아파트를 구입 한 것이 아니라 예를 들어 건설 초기 단계에서 또 다른 문제이지만 개발자가 파산하면 거의 완성 된 주주를 구할 수 없습니다. 주거단지.
집이 지어졌으나 배달되지 않음
미완성 공사 및 공사 지연의 위험은 주택이 완전히 완성되어야만 사라지고 개발자가 품질 의무를 이행했는지 여부가 분명해집니다. 그러나 이것은 전투의 절반에 불과하므로 입주하기 전에 기술 규정 및 설계 문서의 요구 사항 준수에 대한 국가 건설 감독 기관의 결론(AIA)
그리고 커미션 허가
(RVE). 그리고 이 과정은 때로 수년에 걸쳐 진행되기도 하고 때로 추가 시간, 신경, 비용이 필요하고 소송으로 이어지기도 합니다. 또한 변호사 Oleg Sukhov가 지적했듯이 이 단계에서도 개발자는 파산 절차를 시작할 수 있습니다. 예를 들어 프로젝트 완료가 불가능하거나 자신이나 지방 당국에 관심이 없는 경우 구매자나 주주는 파산 절차를 밟지 않고 남겨질 위험이 있습니다. 주택과 돈이 없습니다.
대부분의 경우 조만간 완성된 주거 단지가 여전히 운영되고 있습니다. "모스크바와 모스크바 지역에 관해 이야기하면 이제 시설 시운전을 6개월 이상 연기하는 사람은 거의 없습니다."라고 그는 낙관적으로 확신합니다. Etalon-Invest의 마케팅 담당자 Natalya Blankova.이 프로세스의 지연은 여러 가지 이유로 발생합니다. "예를 들어 유틸리티 네트워크 설치 및 통신 연결에 어려움이 발생할 수 있습니다."라고 Roman Semchishin(TEKTA GROUP)은 말합니다. 변호사 Oleg Sukhov에 따르면 이것은 아마도 신축 건물의 약 10%에 영향을 미치는 가장 일반적인 문제일 것입니다.
이는 기술 조건의 지연 또는 미준수, 건설 허가 오류 또는 엔지니어링 시스템 설계 및 구축 중 발생한 오류, 해당 지역의 용량 부족, 때로는 부주의로 인해 발생합니다. 개발자. “예를 들어 개발자가 외부 네트워크를 구축하지 않는 상황이 매우 자주 발생합니다. 따라서 Balashikha에서는 전체 소구역이 네트워크에 연결되지 않은 경우가 발생하여 이러한 우려가 시 당국에 전달되었습니다. 이 문제는 사기당한 주주들의 대규모 시위가 있은 지 1.5년 만에 해결되었습니다.”라고 Artem Gorlyub(GVSU-Realty CJSC)는 말합니다.
개발자가 통신을 구축했지만 유틸리티 네트워크의 품질이 좋지 않거나 관리적 분쟁으로 인해 연결 권한을 얻을 수 없는 경우도 자주 있습니다. 더욱이 소규모 회사가 집을 지을 때, 특히 이것이 첫 번째 프로젝트인 경우 그러한 위험은 더 높다는 점에 유의해야 합니다. 기술적 조건과 관리 문제에 대해 로비스트가 있습니다.”라고 Rodion Alekseenko("SCM 그룹")는 설명합니다.
“또한 주택 시운전이 지연되는 중요한 이유에는 건설 과정 중 프로젝트 이탈(예: 층수 증가, 주택 전체 면적 증가), 건설 기술 위반 등이 포함됩니다. , 관리 문제(예: 투자 계약 조건을 이행하지 못하거나 조정해야 하는 경우) 등"이라고 Alexey Kharitonov("YIT CityStroy")가 나열합니다. 가장 안타까운 경우는 주택 건설을 목적으로 하지 않는 부지에 주택을 불법적으로 건축한 것으로 밝혀졌거나, 소유권이나 임대차로 잘못 등록된 경우, 기존 건축 제한 및 도시 계획을 우회하여 불법적으로 취득한 투자 계약에 따라 주택을 건축한 것으로 밝혀진 경우입니다. 계획. 이런 상황에서 이미 완공된 주택은 가동 허가를 받기는커녕 철거 대상이 되기도 했다. 그러나 아직 그러한 이야기가 많지 않은 것이 사실이며, 대상의 품질에 대한 질문이 훨씬 더 자주 발생합니다.
Artem Gorlyub(GVSU-Realty CJSC)는 "모든 새 건물의 재앙은 건축 결함입니다. 깨진 창문, 닫히지 않는 문과 창문, 그리고 위에서 언급한 엘리베이터 샤프트의 이탈과 같은 더 심각한 위반입니다."라고 말합니다. . 위기와 위기 이후 몇 년 동안 개발자는 건설 과정에서 더 저렴하고 품질이 낮은 재료로 전환했으며 오늘날 이러한 프로젝트는 시운전 중에 정기적으로 문제가 발생합니다. “일반적으로 건물이 환경 보호 또는 화재 안전에 대한 건축 법규 및 요구 사항을 준수하지 않거나 로지아의 유약 부족 또는 허가 서류에 명시된 도시 수리로 인해 신축 건물의 약 5%가 공사 지연으로 어려움을 겪고 있습니다. RVE를 받고 있습니다.”라고 변호사 Oleg Sukhov는 말합니다. 사실, 그러한 경우에는 모든 규칙을 무시하고 집을 임대하는 것보다 연기하는 것이 낫습니다. 이는 품질이 낮은 주택에서 생활하고 심지어 생명과 건강에 위협이 될 수도 있습니다.
엔지니어링 시스템 문제와 주택 품질 부족이 가장 심각하며, 가장 좋은 결과가 나오더라도 일반적으로 해결을 위해 최소 6개월을 기다려야 하므로 시운전 지연 사유가 그다지 심각하지 않은 경우에는 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다. 우리 자신을 행운아라고 생각하세요. “예를 들어 아파트 번호 매기기 문제에 대한 BTI 데이터와 프로젝트 문서 간의 불일치로 인해 지연이 발생할 수 있습니다. 예를 들어 문서에서 번호 매기기는 오른쪽에서 왼쪽으로, BTI에서는 다른 경우입니다. 길 주변에. 또는 DDU에서 기술적 오류가 발견되었습니다.”라고 Artem Gorlyub(GVSU-Realty CJSC)는 말합니다. 또한 개발자는 국가 건설 감독 당국의 요구 사항에 따라 문서를 가져오고 모든 종류의 인증서를 수집하고 사소한 결함을 제거하는 데 추가 시간이 필요한 경우가 있습니다. 그리고 Alexey Kharitonov(YIT CityStroy)가 확신하듯이 이러한 모든 문제는 일반적으로 3개월 이내에 해결됩니다.
시운전 후
그러나 프로젝트가 시행된 후에도 정착, 생활 방식, 아파트 소유권 등록과 관련된 위험은 여전히 남아 있습니다.
종종 집을 수락하는 주 위원회는 몇 가지 단점을 간과하고 개발자가 "모든 것을 다 포함"하면 완전히 낮은 품질의 개체가 작동될 수 있습니다. 그리고 그러한 경우 구매자 자신은 품질을 위해 싸워야합니다. 아파트 양도 행위 서명을 거부하고 지분 참여 계약을 기반으로 결함 제거에 대한 개발자에게 청구서를 작성하십시오 (214-FZ에 따르면 개발자는 주택의 품질을 보장할 의무가 있으며, 모든 결함을 무료로 제거해야 하는 보증 기간도 설정되어 있습니다.) 또는 심지어 법원에 가야 합니다.
의사소통에도 문제가 발생할 수 있습니다. "예를 들어, 임시 계획(간접을 통한 전기 연결 등)에 따라 집을 외부 유틸리티 네트워크에 연결할 때 그 결과 소비자(특히 모스크바 지역)가 물과 전기 없이 방치될 위험이 있습니다." 라고 PSN 그룹 자산관리부 이사 Tatyana Tikova.
특히 프로젝트가 단계적으로 운영되는 경우 이는 가능합니다. “이러한 경우 첫 번째 단계는 임시 계획에 따라 기존 통신에 연결될 수 있으며 이후에 새로운 강력한 인프라에 연결될 것으로 예상됩니다. 그러나 어떤 이유로든 건설에 문제가 발생하면 첫 번째 단계는 임시 계획에 따라 연결된 상태로 유지되거나 한동안 통신 없이 방치됩니다.”라고 Natalya Blankova(“Etalon-Invest”)는 말합니다.
집을 운영한 후 개발자가 집을 영구 연결 방식으로 이전하는 것을 단순히 거부한 이야기도 있습니다. 일반적으로 개체가 임시 체계에 따라 연결되는 전원 공급 장치를 받는 경우 이는 개발자가 여러 기술 요구 사항을 충족하지 않았거나 영구 체계에 따라 연결을 위한 연결 용량에 대한 비용을 지불하지 않았음을 의미할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 관리 회사(종종 개발자와 제휴)는 그러한 주택을 수락하고 해당 의무가 포함된 보증서로 문제를 마무리합니다. 그러나 영구 계획에 따라 연결하려면 상당한 비용이 필요하고 결과적으로 몇 년 후에 정전에 지친 주민들이 칩 참여 제안을받을 수 있기 때문에 아무도이를 구현하기 위해 서두르지 않습니다. 변압기 및 배전반용.
개발자가 정직하고 실수를 수정하고 결함을 제거하고 프로젝트를 영구 연결 방식으로 전환하더라도 시간이 걸립니다. “엘리베이터가 불규칙하게 작동하는 동안 파이프에 누수가 발생하고 물, 난방, 전력 공급 및 쓰레기 제거 등이 중단됩니다. 그리고 집의 전체 엔지니어링 인프라를 완전히 사용할 수 있는 기회, 즉 정상적으로 살기 위해서는 집이 완성된 지 3~4개월 후에 나타나는 경우가 많습니다.”라고 Alexey Kharitonov(“YIT CityStroy”)는 말합니다. 따라서 ZAO Housing Capital Group of Companies의 법무 담당 부국장 Sergei Yakovlev가 지적한 바와 같이, 주택을 임대하거나 대출금을 받아 매각하여 상환할 계획을 갖고 있는 사람들에게는 추가 금융 비용이 발생할 위험이 있습니다. 기존 아파트(차용인이 살고 있는 ). 그러나 주택 건설이나 RVE 획득이 지연되면 이러한 위험이 더 일찍 발생할 수 있습니다.
그러나 주택 인수 증명서를 시운전하고 서명한 후 부동산으로 등록하면 더 심각한 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 아파트에 등록할 수 없으며 판매, 교환 또는 임대(계약, 즉 공식적으로)가 불가능함을 의미합니다.
소유권 등록은 서류 작업으로 인해 지연되는 경우가 많습니다. “예를 들어, 국유지 또는 지방자치단체에서 개발을 수행하는 경우 지분 투자자의 소유권을 등록하려면 개발자와 지방 당국이 법률에 서명해야 합니다. 투자 프로젝트의 실행. 그는 지방 당국이 자신의 부동산 지분과 관련하여 개발자를 상대로 청구권을 갖고 있지 않으며 이 문서가 제공되는 경우에만 건설된 주택에 대한 권리가 Rosreestr에 등록될 수 있음을 확인합니다. 이 법안에 서명하지 않으면 서명을 기다리거나 법원에서 새 건물의 아파트에 대한 권리를 인정하는 것뿐입니다.”라고 설명합니다. 개발 회사 City-XXI Century의 변호사 Vasily Sharapov.유일한 좋은 점은 법원이 구매자의 편에 서게 되는 경우가 더 많다는 것입니다. 그러나 어쨌든 시간과 신경이 걸리고 모기지로 주택을 구입한 경우 대출에 대한 초과 지불도 증가합니다. 부동산을 부동산으로 등록하면 세율이 더 높아집니다.
변호사 Oleg Sukhov는 "동시에 새 건물 구매자의 약 80%가 지연 및 법적 재산 등록 위험에 직면해 있습니다"라고 말합니다. 214-FZ에 따라 부동산이 DDU에 따라 판매된 경우 재판을 피할 가능성이 더 높습니다. 이 경우 소유권 등록 지연은 Rosreestr이 모든 문서를 확인하기 때문에 첫 번째 아파트를 등록할 때만 가장 자주 발생합니다. , 그리고 같은 건물의 후속 부동산은 물론 지연이 있지만 매우 빠르게 등록됩니다. "그러나 건설 허가가 2009년 4월 1일 이후에 발급된 경우 법에 따라 공유 건설 참가자는 벌금을 청구할 권리가 있습니다"라고 Sergei Yakovlev("주택 자본 회사 그룹")는 말합니다. 즉, 모든 것이 그렇게 나쁘지는 않습니다. 그러나 214-FZ를 우회하거나 채택되기 이전에, 즉 예비 판매 및 구매 계약, 청구서 등에 따라 주택을 구입한 경우 재판 가능성이 높아집니다. 그리고 유리한 상황에서도 소유권 등록을 기다리는 데 더 오랜 시간이 걸립니다. Alexey Kharitonov(YIT CityStroy)에 따르면 1년 이상입니다. 결국 개발자는 먼저 프로젝트를 자신의 자산으로 등록해야 하며, 그런 다음 각 아파트는 개별적으로 개발자에서 새 소유자에게 양도되었습니다. 그리고 이 단계에서도 건설의 불법성이나 건설 중 기술 조건 위반이 드러날 수 있다는 점을 명심해야 합니다. Vadim Cherdantsev, “지구. 부동산. 법률사무소 "클리프"의 건설",건물이 무단 건축물로 철거되면서 모든 것이 끝날 수 있습니다.
"또한 집을 운영한 후 소유권을 등록하기 전에 아파트를 구입할 때 거래는 더 이상 DDU에 의해 공식화되지 않고 예비 매매 계약에 의해 청구권이 발생하지 않습니다."라고 말합니다. Natalya Kozlova(Glavmosstroy-부동산). , 이는 부동산 등록 지연 위험과 이중 판매 위험을 증가시킵니다. 유일하게 안심할 수 있는 점은 실제로 그러한 사례가 드물다는 것입니다.
하지만 터무니없이 큰 공과금이 공통적인 문제다. “집 입주 단계에서 관리업체를 개발업자가 정하고 서비스에 대해 높은 가격을 청구하지만 쓰레기를 치우지 않고 통신 불량으로 인해 문제가 발생하는 경우가 많다. 수리되지 않았거나 난방 시즌 준비가 늦게 수행되는 등”이라고 Sergei Yakovlev(“주택 자본 회사 그룹”)는 말합니다.
물론 모든 위험으로부터 자신을 보호하는 것은 매우 어렵지만, 이 주제를 계속하면서 ""에서는 위험을 줄이는 방법을 알려주고 문제가 발생할 경우 어떻게 행동해야 하는지에 대한 조언도 제공합니다.
1. 집이 가동되지 않았습니다. MSW 제거 비용을 지불해야 합니까?
1.1. 집에 사람이 살지 않으면 비용을 지불할 필요가 없습니다. 실제로 그곳에 거주한다면 비용을 지불해야 합니다.
2. 집이 아직 가동되지 않은 경우 세금을 내야 합니까?
2.1. 러시아 연방 세법 제 400조. 납세자
납세자(이하 이 장에서 납세자)는 이 법 제401조에 따라 과세 대상으로 인정되는 재산에 대한 소유권을 갖는 개인입니다.
미완성 건축물은 개인 재산세 과세 대상으로 인정됩니다(세법 제401조).
공사가 완료될 때까지 물건이 등록되지 않은 경우 이 경우 개인은 재산세를 납부할 필요가 없습니다. 최고의 소원.
3. 주택이 가동되지 않는 경우 당사자간에 어떤 유형의 계약이 체결됩니까?
3.1. 안녕하세요. 주택을 운영하기 전에 지분 참여 또는 청구권(양도) 양도에 관한 계약이 체결되어야 합니다.
행운을 빕니다.
3.2. 안녕하세요! 파티란 누구를 말하는 건가요? 이 당사자들 사이의 관계는 무엇입니까?
나는 당신이 주주와 개발자에 대해 은밀하게 질문하고 있다고 감히 제안하고 싶습니다. 이 경우 건설 공동참여 협약이 체결됩니다.
4. 집행관이 아직 운영되지 않은 새 집을 압류할 수 있습니까?
4.1. 집행관은 러시아 연방 민사소송법 제446조에 명시된 재산을 제외하고 모든 소득원을 포함한 모든 재산을 압류할 권리가 있습니다.
집행 문서에 따른 징수는 채무자 시민이 소유한 다음 재산에 적용될 수 없습니다.
주거용 건물(그 일부), 채무자 시민과 소유 건물에 함께 거주하는 그의 가족 구성원이 대상인 경우 이 단락에 명시된 재산을 제외하고 영주권에 적합한 유일한 건물입니다. 모기지 및 그에 따른 압류는 모기지법의 적용을 받을 수 있습니다.
(2004년 12월 29일자 연방법 N 194-FZ에 따라 개정됨)
본 절의 제2항에 명시된 물건이 위치한 토지. 단, 본 항에 명시된 재산은 제외하고, 그것이 저당권의 대상이고 저당권에 관한 법률에 따라 압류될 수 있는 경우;
(2004년 12월 29일자 연방법 N 194-FZ, 2007년 10월 2일자 N 225-FZ에 따라 개정됨)
보석 및 기타 사치품을 제외한 일반 가정용 가구 및 가정 용품, 개인 용품(의류, 신발 및 기타)
연방법에 의해 설정된 최저 임금 100달러를 초과하는 항목을 제외하고 채무 시민의 전문 활동에 필요한 재산
사업 활동, 사육, 낙농 및 일하는 소, 사슴, 토끼, 가금류, 꿀벌, 목초지 이전(양봉장으로 이동) 유지 관리에 필요한 사료, 유지 관리에 필요한 별채 및 구조물과 관련되지 않은 목적으로 사용됩니다.
다음 파종에 필요한 씨앗;
채무자 시민 자신과 그의 부양 가족의 확정 생활 수준보다 적지 않은 총 금액의 식량과 돈
(2007년 10월 2일자 연방법 N 225-FZ에 따라 개정됨)
난방 시즌 동안 채무자 가족이 매일 음식을 준비하고 주거 공간을 난방하는 데 필요한 연료;
장애와 관련하여 채무자 시민에게 필요한 교통 수단 및 기타 재산;
채무자 시민에게 수여되는 상, 주 상, 명예 및 기억에 남는 표시.
5. 가동되지 않는 주택을 구입하는 방법은 무엇입니까?
5.1. 일상적인 자료의 모음처럼.
질문을 공식화하는 것이 어렵다면 무료 다회선 전화로 전화하십시오. 8 800 505-91-11 , 변호사가 도와드릴 것입니다