Koplietošanas ēkas vai daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas nodošana ekspluatācijā tiek veikta pēc standarta shēmas, kas tiks aplūkota rakstā. Nodošanas ekspluatācijā procedūra ietver atbilstošas atļaujas saņemšanu, kā arī mājas atbilstību apstiprinātajam plānam un projektam.
Pirms došanās uz pilnvaroto būvuzraudzības organizāciju iesniegt pieteikumu un dokumentu paketi, attīstītājam:
- Veikt pilnu būvdarbu klāstu, kas atbilst projekta prasībām. Šeit ir runa par pamatdarbiem, kas nodrošina iedzīvotāju drošību. Kas attiecas uz tuvējās teritorijas labiekārtošanu (piemēram, dārzu stādīšanu), šis darbs var arī nepabeigt;
- Iegūstiet ēkai tehnisko sertifikātu un pēc tam reģistrējiet māju;
- Saņemiet adresi (policija). Praksē pirms šādas adreses saņemšanas ēkai tiks veikta būvniecības “reģistrācija”;
- Saņemt no elektroenerģijas, gāzes un siltuma piegādātājiem dokumentu, kas apliecina atbilstību tehniskajiem nosacījumiem;
- Veikt nepieciešamo pārbaužu kopumu, kas saistīts ar dabisko ventilāciju, termisko attēlveidošanu un gaisa caurlaidību.
Tikai tad, ja ir izpildīti minētie nosacījumi, var iesniegt dokumentus un cerēt saņemt atļauju un nodošanas ekspluatācijā sertifikātu. Pretējā gadījumā pozitīva iznākuma iespējamība ir minimāla.
Ieejas procedūra un nepieciešamie dokumenti
Galvenās funkcijas daudzdzīvokļu ēkas nodošanas ekspluatācijā jautājumā tiek uzticētas attīstītājam. Tieši viņam ir jāsazinās ar attiecīgo iestādi ar iesniegumu un dokumentu paketi, kas apliecina ekspluatācijā nodotās ēkas atbilstību spēkā esošajiem standartiem. Tikai šajā gadījumā var sastādīt iebraukšanas aktu un izsniegt nepieciešamo atļauju.
Svarīgs punkts ir dokumentu paketes, tostarp:
- Diagramma, kurā parādīts vietas plāns, kur tiek būvēta daudzdzīvokļu ēka;
- Papīri, kas apliecinātu tiesības būvēt ēku uz konkrēta zemes gabala;
- Dokuments, kas atļauj dzīvojamās ēkas būvniecību piešķirtajā teritorijā;
- Kapitāla būvprojekta pieņemšanas akts. Bez šāda papīra neiztikt, ja ēkas restaurācija (rekonstrukcija, celtniecība) tika veikta uz līguma pamata.
Papildus iepriekš uzskaitītajiem būs nepieciešami papīri, kas apliecinātu dzīvojamās mājas atbilstību tehniskajos noteikumos noteiktajām normām un prasībām, atbilstību noteiktajiem tehniskajiem nosacījumiem utt.
Turklāt nodošana ekspluatācijā nav iespējama, neuzrādot diagrammu, kurā būtu atspoguļotas visas inženierkomunikācijas, kā arī būvuzraudzības institūcijas slēdzienu, kas apliecina mājas atbilstību kapitālās celtniecības iekārtu prasībām.
Ir vērts atzīmēt, ka minēto dokumentu sarakstu izstrādātājs nepārsūta nekavējoties. Pirmkārt, attīstītājs iesniedz paziņojumu, ka mājas būvniecība ir pabeigta un tā ir gatava nodošanai ekspluatācijā.
Nākamajā posmā tiek komplektēta komisija, kurā ietilpst vesela speciālistu grupa ugunsdrošības, vides un sanitāri epidemioloģiskās drošības jomā. Viņu uzdevums ir pārbaudīt mājas atbilstību 2016. gadā spēkā esošajām prasībām, pēc tam jāparaksta apskates akts.
Tālāk GASN darbinieki sastāda vēl vienu aktu, kas apliecina, ka uzceltā māja un konkrēti dzīvokļi atbilst būvprojektā norādītajai informācijai. Tikai pēc tam iebraukšanas rīkojums nozīmē iepriekš minētās dokumentu paketes savākšanas sākumu.
Praksē mājas nodošana ekspluatācijā var notikt pēc citas shēmas. Piemēram, pēc būvdarbu pabeigšanas objektā ierodas būvuzraudzības dienesta darbinieki un veic mājas un katra dzīvokļa auditu, lai nodrošinātu atbilstību dokumentācijai un spēkā esošajiem standartiem. Ja tiek konstatēti trūkumi, tie tiek atspoguļoti attiecīgajā kārtībā (aktā).
Nodošana ekspluatācijā nav iespējama, kamēr nav novērstas visas atklātās problēmas. Tāpēc mājas nodošanas ekspluatācijā process var aizņemt ilgāku laiku, nekā sākotnēji plāno attīstītājs. Pat pieredzējuši būvniecības uzņēmumi nonāk situācijās, kad nodošana ekspluatācijā ir jāaizkavē par vienu vai diviem mēnešiem vai pat veselu ceturksni.
Ēkas nodošana ekspluatācijā un atslēgu nodošana: kāda ir atšķirība?
Daudzi cilvēki nesaprot, kādas ir galvenās atšķirības starp dzīvokļa atslēgu nodošanu īpašniekam un rakstā aplūkoto procesu (tas ir, nodošanu ekspluatācijā). Šeit viss ir vienkārši. Pirmais periods, kas attiecas uz objekta nodošanu ekspluatācijā, tiek noteikts aptuveni un parasti tiek izteikts ceturkšņa izteiksmē. Šeit būvfirma paļaujas uz pieredzi darbu veikšanā un aptuveno termiņu, kad objekta būvniecība jāpabeidz. Ja nepieciešams, šo periodu attīstītājs var pielāgot, neziņojot par to konkrēta dzīvokļa nākamajiem īpašniekiem. Šī prakse ir spēkā kopš 2016. gada un ir vispārpieņemta. Šajā gadījumā perioda maiņu var veikt ne tikai lielākā, bet arī mazākā virzienā.
Kas attiecas uz atslēgu nodošanas termiņu, tas ir tieši atspoguļots līgumā. Šeit prasības ir stingrākas nekā parastās nodošanas ekspluatācijā gadījumā. Ja līgumā norādīts, ka dzīvoklis īpašniekam jānodod ne vēlāk kā līdz 2016.gada 25.oktobrim, tad lietotājam dzīvoklis jāsaņem līdz šim datumam. Šeit ir aizliegta izstrādātāja veiktā termiņa korekcija, neinformējot akcionāru.
Ja attīstītājs pārkāpj līgumā noteikto termiņu, tad par katru nokavēto dienu viņam ir pienākums samaksāt 1/150 no refinansēšanas procenta. Šī iemesla dēļ attīstītājs dara visu iespējamo, lai pārbaudes ziņojums būtu pozitīvs un pati nodošana ekspluatācijā notiktu norunātajā termiņā.
Parasti intervāls starp diviem notikumiem (atslēgas nodošana un ievadīšana) nav ilgāks par sešiem mēnešiem. Ārkārtējos gadījumos procedūra var aizņemt ilgāku laiku, un atšķirība būs viens gads. Protams, tas nenozīmē, ka būvfirma pabeigs nodošanu ekspluatācijā un neizdalīs atslēgas akcionāriem. Šeit der atcerēties, ka objekta aizsardzība ir dārgs prieks. No otras puses, viņam būs visas likumīgās tiesības veikt šādas manipulācijas.
Kas notiek pēc ieceļošanas apliecības izsniegšanas?
Tiklīdz tiek saņemts nodošanas sertifikāts, izstrādātājs sāk veikt papildu darbus, proti:
- Apdares procesa pabeigšana katram atsevišķam dzīvoklim, kā arī apzaļumošanas darbi pie mājas teritorijas. Ja tiek konstatētas nelielas neatbilstības, tās jānovērš;
- Notiek iekārtu palaišana un nodošana ekspluatācijā. Jo īpaši tiek iedarbināta vai konfigurēta lifta sistēmas darbība, tiek izsniegts darba spiediens caurulēs, tiek pārbaudīta sūkņu funkcionalitāte, kā arī sistēmas, kas kontrolē noplūdes, tiek ņemti skaitītāju rādījumi utt.
- Galvenā dokumentu pakete tiek noformēta ar energoresursu piegādātājiem - siltumtīklu, ūdenssaimniecības un citiem. Pēc tam tiek noslēgta visa līgumu pakete, kas ietver pakalpojumu;
- Par dzīvokļu pieņemšanu atbild būvfirmas klientu atbalsta dienests, bez kura nodošana ekspluatācijā nav iespējama. Pēc apdares darbu kvalitātes pārbaudes tiek sastādīts attiecīgs akts. Ja rodas problēmas, izstrādātājam ir pienākums tās novērst komisijas noteiktajā termiņā. Pēc tam iepriekš minētais pakalpojums vēlreiz pārbauda, vai problēmas ir novērstas.
- Tālāk tiek sastādīts līgums ar vadības organizāciju. Pēc šī darba ēka tiek pieņemta līdzsvaram. Šeit tiek veikta arī objekta pieņemšana un nodošana.
- Tiek izveidots grafiks, pēc kura tiek apskatīti izīrējamie dzīvokļi. Šajā gadījumā akcionāram 30 dienas (vai agrāk) pirms īpašnieka atslēgu nodošanas jānosūta ziņojums par būvdarbu pabeigšanu un objekta gatavību nodošanai. Ziņojums tiek nosūtīts akcionāram, izmantojot ierakstītu vēstuli. Tomēr viss process var ilgt līdz četriem mēnešiem.
Dzīvojamo māju celtniecība, īpaši daudzstāvu ēkās, ir ļoti atbildīgs process, jo būvnormatīvu pārkāpšana var radīt traģiskas sekas ēkas ekspluatācijas laikā. Tāpēc būvdarbu kvalitāti obligāti kontrolē valsts.
Pirms īpašnieki sāk ievākties jaunos dzīvokļos, viņiem ir jāsaņem valdības regulējošo aģentūru atļauja jaunās ēkas nodošanai ekspluatācijā. Kā tiek kontrolēta darba kvalitāte dažādos dzīvojamās ēkas būvniecības posmos, kādi dokumenti apliecina uzbūvētā objekta kvalitāti, tiks aplūkots šajā rakstā.
Kā tiek apstiprināta jaunbūves kvalitāte un drošība?
Pilsoņiem, kuri kļūst par produkta gala patērētājiem no attīstītāja - jauno dzīvokļu iedzīvotājiem, būvniecības darbu kvalitātes kontroles tehnoloģiju ieviešana šķitīs ļoti neskaidra. Lielākoties viņus interesē nedaudz cita rakstura jautājums - kad būs iespēja ievākties dzīvoklī un sākt remontdarbus, proti, iekārtoties jaunā mājoklī.
Valsts veiktās būvdarbu kvalitātes kontroles tehnoloģija ir organizēta tā, ka, kamēr attīstītājs nav saņēmis atļauju objekta nodošanai ekspluatācijā, dzīvokļus nevar nodot lietošanā iedzīvotājiem. Saņemtā atļauja savukārt ir garantija jaunajiem iemītniekiem, ka visi darbi veikti kārtīgi un ar māju turpmāk nekas slikts nenotiks.
Normatīvie akti un atļauju saņemšanas kārtība
Tātad pēc būvdarbu pabeigšanas attīstītājam sākas laiks sagatavot vairākus dokumentus. Šie dokumenti ir paredzēti, lai apliecinātu uzbūvētā objekta lietošanas kvalitāti un drošību, kā arī kalpotu par pamatu dzīvokļu nodošanai to īpašniekiem. Daudzi aiz ieraduma kvalitātes kontroles procesu dēvē par “valsts komisiju”, lai gan patiesībā objekta nodošanas kārtība mainīta jau diezgan sen.
Mājas pieņemšana "valsts komisijā" šī formulējuma parastajā nozīmē tika veikta līdz 2004. gada beigām, kad tika pieņemts un stājās spēkā Krievijas Federācijas Pilsētplānošanas kodekss. Komisijas sastāvā bija projektēšanas organizāciju, arhitektūras un būvniecības kontroles, ugunsdzēsības, sanitārās kontroles, kā arī virknes citu organizāciju specializētie darbinieki. Un bija jāsaņem atļauja no katras organizācijas, kuras pārstāvis bija klāt komisijā. Pēc jaunās pieņemšanas kārtības stāšanās spēkā nepieciešamo dokumentu sagatavošana sāka notikt vispusīgi.
Pēc Pilsētplānošanas kodeksa ieviešanas pieņemšanas procedūra tika nedaudz vienkāršota, šodien objekta nodošanu ekspluatācijā regulē šādi normatīvie akti:
- Krievijas Federācijas Pilsētplānošanas kodeksa 55. pants (Federālais likums Nr. 190), kura tekstā teikts, ka kapitāla būvniecības projektu pieņemšanu veic vietējās iestādes. Projektiem, kas tiek būvēti Maskavā, šāda struktūra ir valsts būvniecības uzraudzības komiteja, bet jaunbūvēm Maskavas reģionā - federālās vai vietējās valdības struktūras;
- Noteikumi par valsts būvuzraudzības īstenošanu Krievijas Federācijā (ieviests ar Krievijas Federācijas valdības 2006. gada 1. februāra dekrētu Nr. 54). Pamatojoties uz šo dokumentu, būvuzraudzības iestādes pārbauda darbus katrā būvniecības posmā – no attīstītāja saņemšanas atļaujas veikt būvniecību līdz pēdējo darbu posmam.
Šie tiesību akti pēc būtības visus objekta pieņemšanas pasākumus samazina līdz nepieciešamībai attīstītājam iegūt divus dokumentus:
- Atbilstības slēdziens (AOC) “Secinājums par uzbūvētās, rekonstruētās, remontētās kapitālbūves atbilstību tehnisko noteikumu un projekta dokumentācijas prasībām.”
Saskaņā ar “Noteikumiem par valsts būvuzraudzības īstenošanu Krievijas Federācijā” pārbaudes tiek veiktas visā būvdarbu laikā, un līdz galīgās pārbaudes veikšanai ir uzkrāts viss pārbaudes ziņojumu saraksts. , kas satur informāciju par trūkumiem, to novēršanas laiku un laiku.
Secinājums izdots, pamatojoties uz Būvniecības valsts uzraudzības komitejas pārstāvju veikto gala apsekošanu objektā, kā arī starppārbaužu ziņojumiem. Komitejā ir specializēti speciālisti, katrs pārbauda noteiktu savai specializācijai atbilstošu darba segmentu - tie ir elektriķi, santehniķi, sanitārā un epidemioloģiskā uzraudzība, ugunsdzēsības inspektori u.c.
- Pamatojoties uz AIA, kā arī vairākiem dokumentiem (kas nav saistīti ar pieņemšanas procedūru, tas ir zemes īpašumtiesību sertifikāts utt.), attīstītājam tiek izsniegts galvenais dokuments - Atļauja objekta nodošanai ekspluatācijā.
Pēc atļaujas nodošanas ekspluatācijā saņemšanas māja uzskatāma par izietu valsts inspekciju, veikto darbu kvalitātes līmenis pretenzijas nav radījis un iedzīvotāji var būt mierīgi par savas dzīvesvietas drošību. Tas nozīmē, ka māju var reģistrēt valstī (tiek piešķirta pasta adrese), turklāt atļauja to nodot ekspluatācijā nozīmē, ka dzīvokļus var nodot īpašniekiem (tiek parakstīti nodošanas un pieņemšanas akti).
Kam jābūt gatavam galīgās pārbaudes laikā
Pirms būvuzraudzības valsts komitejas pārstāvju ierašanās objektā un darbu uzsākšanas, attīstītājam (ģenerāluzņēmējam) jāveic šādi darbi:
- Celtniecības un uzstādīšanas darbi;
- Darbs pie inženierkomunikāciju organizēšanas;
- Līgumu slēgšana par inženierkomunikāciju (liftu iekārtas, ūdensapgāde, kanalizācija, gāzes apgāde, apkure, elektroapgāde) uzturēšanu un ekspluatāciju;
- Vietējās teritorijas labiekārtošana (bruģēti ceļi automašīnām, apgaismojums, stāvvietas uc);
- Darbinieku veikta objekta uzmērīšana
Citiem vārdiem sakot, īpašumam jābūt pilnībā sagatavotam dzīvošanai. Jebkuras nepilnības var būt šķērslis AIA iegūšanai un attiecīgi arī Atļaujas saņemšanai objekta nodošanai ekspluatācijā.
Šīs atļaujas neesamība nosaka neiespējamību nodot dzīvokli īpašniekiem. Tas nozīmē, ka izstrādātājs nespēj savlaicīgi izpildīt savas saistības pret darījumu partneriem. Un tas ir pilns ar tiesas prāvām un iespējamiem izstrādātāja izdevumiem.
Ievākšanās un renovācija
Pirms Pilsētplānošanas kodeksa pieņemšanas bija ierasta prakse nodrošināt dzīvokļu īpašniekiem iespēju veikt renovāciju pirms mājas oficiālās nodošanas ekspluatācijā. Šodien kārtība kļuvusi stingrāka – apdzīvošana var iestāties ne ātrāk, kā attīstītājs saņem atļauju mājas nodošanai ekspluatācijā.
Pēc atļaujas saņemšanas dzīvoklis tiek nodots saskaņā ar pieņemšanas aktu (BTI mērījumu datiem jau jābūt gataviem). Akta parakstīšanas brīdī atslēgas parasti tiek nodotas, un īpašnieks dzīvojamo platību var izmantot pēc saviem ieskatiem.
Tomēr īpašniekam ieteicams atturēties no kapitālremonta veikšanas, kas saistīts ar dzīvokļa konfigurācijas izmaiņām, līdz tiek izsniegta īpašumtiesību apliecība. Šis dokuments apliecina, ka dzīvoklis pieder tā īpašniekam, tikai ar šo dokumentu dzīvokli var pārdot, dāvināt vai mantot.
Likums diezgan skaidri nosaka sekojošo: jebkādu izmaiņu veikšana dzīvokļa konfigurācijā pirms tās saņemšanas ir nepieņemama. Šis noteikums ir saistīts ar kadastrālās pases (nepieciešama īpašumtiesību apliecības iegūšanai) iegūšanas kārtību. Šīs procedūras laikā var būt nepieciešams atkārtoti uzmērīt dzīvokļa platības.
Ja dažādi dizaina elementi (apdare ar ģipškartona loksnēm, dekoratīvo elementu izbūve - starpsienas, nišas u.c.) kļūst par šķērsli mērītājiem, pēdējie var likumīgi pieprasīt šo šķēršļu novēršanu. Šīs prasības neievērošana ir šķērslis īpašumtiesību reģistrācijai, un realizācija (apdares elementu demontāža) ir saistīta ar nevajadzīgām izmaksām.
Secinājums
Tātad šajā rakstā tika uzskaitīti visi nepieciešamie pasākumi, lai iegūtu dokumentus, kas garantē pietiekamu būvniecības un ar to saistīto darbu kvalitāti, kā arī drošu dzīvošanu jaunbūves dzīvokļos.
Mūsdienīgā atļauju izsniegšanas procedūra ir veidota tā, lai par pārbaudes veikšanu katrā posmā būtu noteikta atbildīgā persona. Tas ļāva izskaust “prombūtnes pārbaudes”, kas tika veiktas labi zināmu stimulu dēļ. Noslēguma pārbaudes laikā tiek izskatīti starppārbaužu ziņojumi - tādā veidā var izsekot gan “slēptā” darba kvalitātei, gan izstrādātāja atbildības līmenim, gan iekšējās kontroles organizācijas līmenim.
Turklāt modernā pārbaudes sistēma ir ļāvusi nedaudz samazināt nepieciešamo dokumentu noformēšanas laiku. Tagad attīstītājam, kurš cītīgi ievēro visus būvnormatīvus, nepieciešami 2-3 mēneši, lai nokārtotu nepieciešamos dokumentus, tai skaitā dzīvokļa nodošanai īpašniekam.
Pērkot dzīvokli pamatu bedres stadijā, pareizāk sakot, ieguldot naudu tā celtniecībā, ir ļoti grūti paredzēt, kas īsti notiks ar būvlaukumu un topošo mājokli. Riski ir kolosāli, un visi to saprot. Tāpēc esam gatavi pārmaksāt savu grūti nopelnīto naudu par mājokli gandrīz pabeigtās un pilnībā pabeigtās ēkās, cerot, ka pēdējos būvniecības posmos visas iespējamās problēmas ir pagātnē. Bet, diemžēl, tas tā nav.
Šis raksts ir atsauces un informatīvs materiāls; visa tajā esošā informācija ir sniegta informatīviem nolūkiem un ir paredzēta tikai informatīviem nolūkiem.
Un, lai pasargātu jaunbūvju pircējus no iespējamām kļūdām, "" nolēma noskaidrot, ar kādām nepatikšanām varētu rasties, iegādājoties nekustamo īpašumu pašās projekta beigās.
Gandrīz uzbūvēts
Būvlaukumā ir augstas sienas, dažām ēkām pat jumti, un attīstītājs ar lepnumu paziņo, ka tur notiek apdares darbi un jau pēc pāris mēnešiem projekts (vai tā nākamā kārta) būs pabeigts. Kopumā tas ir gandrīz pabeigts. Bet gandrīz - tas joprojām nav gatavs, un ir pāragri atpūsties: "Visi primārajam mājoklim raksturīgie riski saglabājas līdz objekta nodošanai ekspluatācijā," - saka Romāns Semčišins, TEKTA GROUP investīciju departamenta direktors, lai gan tie samazinās līdz ar būvniecības pabeigšanu. Bet jūs joprojām varat saskarties ar dubultu pārdošanu, līguma, saskaņā ar kuru īpašums tika iegādāts, noteikumu pārkāpšanu, izmaiņas izkārtojumā un kadrā, kā arī zemas kvalitātes būvniecību. “Piemēram, bija viens projekts, kur būvniecības laikā tika pilnībā ignorētas ģeodēzijas prasības. Rezultātā, kad mērniecības firma beidzot sāka darbu (patiesībā tā bija apskate, nevis būvniecības kontrole), atklāja, ka lifta šahta no norādītās pozīcijas novirzījusies gandrīz par 15 cm.Tas ir, māja bija pabeigta, bet to nebija iespējams izīrēt.” , - stāsta Artjoms Gorļubs, CJSC GVSU-Realty ģenerāldirektora vietnieks.
Bet pats svarīgākais ir tas, ka pat pēdējos posmos saglabājas būvniecības aizkavēšanās un nepabeigtās būvniecības riski, un no tiem neglābj pat Likums 214 “Par dalību daudzdzīvokļu māju un cita nekustamā īpašuma dalītā kapitālā… kā mēs runājām rakstā “”.
Kā atzīmēts Natālija Kozlova, OJSC Glavmosstroy-nedvizhimost ģenerāldirektore, likums tikai mudina attīstītājus laikus nodot objektus ekspluatācijā. “Taču tas nekādā veidā neregulē attīstītāja kļūdas un aprēķinus, kas saistīti ar ekonomiku, kredītprocentu maksāšanu, projekta apgrūtinājumu (pilsētas daļa, līdzinvestora daļa utt.). Ja attīstītājam beigsies nauda vai viņš bankrotēs, saistības saskaņā ar 214-FZ nepazudīs, bet nebūs naudas, lai uz tām atbildētu,” saka. Aleksejs Haritonovs, YIT CityStroy pārdošanas un mārketinga direktors.
Protams, nevar teikt, ka gandrīz pabeigtu projektu būvniecības apturēšana ir ierasta prakse, jo, kā atzīmē Domostroitel uzņēmumu grupas valdes loceklis, Domostroitel-Yugo-Zapad LLC ģenerāldirektors Andrejs Blažko. , kad māja ir praktiski pabeigta, ir īpaša vajadzība pēc Vairs nav finansējuma, un tāpēc ir ļoti maz situācijas, kurās nepietiek naudas projekta pabeigšanai. “Turklāt attīstītājam nav izdevīgi pārtraukt būvniecību (it īpaši, ja viņš strādā saskaņā ar 214-FZ: tas ir pilns ar naudas sodiem un sodiem. - No redaktora). Ja 14-20 stāvu ēkā nav pabeigti 5-6 stāvi, tad ilgtermiņa būvniecības risks faktiski paliek tikai maziem uzņēmumiem. Lielajiem attīstītājiem, kā likums, ir iespēja pārfinansēties vai ņemt kredītu citā bankā,” stāsta Rodions Alekseenko, SCM Group pārdošanas ģenerāldirektora vietnieks.
Tomēr saskaņā ar datiem advokāts Oļegs Suhovs, tāda paša nosaukuma juridiskā centra vadītājs, finansējums aptuveni 10% no visām jaunbūvēm beidzas pirms būvniecības pabeigšanas, t.i. tie pārvēršas nepabeigtā un ilglaicīgā būvniecībā, tai skaitā beigu stadijā.
Irina Dobrokhotova, uzņēmuma BEST-Novostroy direktoru padomes priekšsēdētāja, kā piemēru min vienu no slavenākajiem Maskavas ilgtermiņa būvniecības projektiem - dzīvojamo kompleksu Vertikāls, tā jaunais nosaukums ir Well House on Leninsky: “Vietnes izstrādātājs vairākas reizes mainījās, tika veiktas izmaiņas pašā projektā, tostarp attiecībā uz ēkas stāvu skaitu. Un tad krīze ietekmēja tās būvniecības tempu.
Kopumā ir diezgan grūti paredzēt, cik ātri māja tiks pabeigta. "Turklāt jāņem vērā, ka termiņu kavēšana var būt saistīta ar būvatļaujas un zemes nomas līguma termiņa beigām, kas paredz šo dokumentu pagarināšanu, un tas atkal nozīmē papildu laiku un būvniecības laika palielināšanos," saka. Artjoms Gorļubs (GVSU-Realty CJSC).
"Un nevar būt simtprocentīga pārliecība par būvniecības pabeigšanu, jo neviens, izņemot tos, kas ir informēti par attīstītāja iekšējām lietām, nezina uzņēmuma problēmas," brīdina. Sergejs Žarikovs, uzņēmumu grupas SK Slavyansky ģenerāldirektora vietnieks. Tāpat nav zināmi izstrādātāja nodomi un plāni. “Piemēram, pilnībā nepārdodot īpašumu, kas tiek pabeigts, viņš var sākt jaunu objektu iegādi, šiem mērķiem izmantojot ieņēmumus no dzīvokļu pārdošanas gandrīz pabeigtā projektā. Un galu galā var izrādīties, ka izstrādātājs ir pārvērtējis savus spēkus. Bieži sastopami arī konflikti starp akcionāriem, kas noved pie projektu iesaldēšanas,” stāsta Artjoms Gorļubs (GVSU-Realty CJSC). Turklāt attīstītājam problēma ir nevis tajā, kurā pircējs iegādājies dzīvokli, bet gan citu, piemēram, būvniecības sākumposmā, bet, ja attīstītājs bankrotēs, tas neglābs gandrīz pabeigtā dzīvokļa akcionārus. dzīvojamais komplekss.
Māja tika uzcelta, bet netika piegādāta
Nepabeigtās būvniecības un būvniecības kavēšanās riski pazūd tikai tad, kad māja ir pilnībā pabeigta, un tad kļūst skaidrs, vai attīstītājs ir izpildījis savas kvalitātes saistības. Tomēr tā ir tikai puse no kaujas; pirms pārcelšanās uz dzīvi viņam ir jāsaņemas būvuzraudzības valsts institūcijas slēdziens par tehnisko noteikumu un projekta dokumentācijas prasību ievērošanu(AIA)
Un atļauja nodot ekspluatācijā
(RVE). Un šis process dažkārt ievelkas gadiem ilgi un dažreiz prasa papildu laiku, nervus un naudu, kā arī noved pie tiesvedības. Turklāt, kā atzīmē jurists Oļegs Suhovs, jau šajā posmā attīstītājs var uzsākt bankrota procedūru, piemēram, ja projekta pabeigšana nav iespējama vai nav interesanta viņam vai vietējām iestādēm, un tad pircēji vai akcionāri riskē palikt bez mājokli, un bez naudas.
Lai gan vairumā gadījumu agri vai vēlu pabeigtie dzīvojamie kompleksi joprojām tiek nodoti ekspluatācijā. "Un, ja mēs runājam par Maskavu un Maskavas apgabalu, tagad reti kurš kavē objekta nodošanu ekspluatācijā ilgāk par sešiem mēnešiem," viņš optimistiski apliecina. Natālija Blankova, Etalon-Invest mārketinga speciāliste.Šī procesa aizkavēšanās notiek vairāku iemeslu dēļ. “Piemēram, grūtības var rasties ar komunālo tīklu ierīkošanu un pieslēgumu komunikācijām,” stāsta Romāns Semčišins (TEKTA GROUP). Šī, iespējams, ir visizplatītākā problēma, kas, pēc jurista Oļega Suhova teiktā, skar aptuveni 10% jaunbūvju.
Tas rodas tehnisko nosacījumu kavēšanās vai to neievērošanas, būvatļauju kļūdu vai inženiersistēmu projektēšanas un būvniecības laikā pieļautu kļūdu, vai jaudas trūkuma rezultātā teritorijā, un dažkārt arī būvatļaujas nolaidības dēļ. izstrādātājs. “Piemēram, ļoti biežas ir situācijas, kad izstrādātājs neierīko ārējos tīklus. Tādējādi Balašihā bija gadījums, kad vesels mikrorajons nebija pieslēgts tīkliem, nododot šīs bažas pilsētas iestādēm. Problēma tika atrisināta tikai 1,5 gadu pēc apkrāpto akcionāru masveida demonstrācijām,” saka Artjoms Gorļubs (GVSU-Realty CJSC).
Tāpat bieži ir gadījumi, kad attīstītājs izbūvē komunikācijas, bet nevar saņemt atļauju to pieslēgšanai - komunālo tīklu sliktās kvalitātes vai administratīvo ķildu dēļ. Turklāt jāņem vērā, ka šāds risks ir lielāks, ja māju būvē mazs uzņēmums, it īpaši, ja tas ir pirmais projekts: “Šādiem attīstītājiem parasti nav iedibināta darba ar pašvaldību un nav ir lobists par tehniskajiem nosacījumiem un administratīvajiem jautājumiem,” skaidro Rodions Alekseenko (“SCM Group”).
“Tāpat būtiski iemesli mājokļa nodošanas ekspluatācijā aizkavēšanai ir novirzes no projekta būvniecības procesā (piemēram, stāvu skaita palielināšanās, mājas kopējās platības palielināšanās), būvniecības tehnoloģiju pārkāpumi. , administratīvās problēmas (piemēram, investīciju līguma nosacījumu nepildīšana vai nepieciešamība tos koriģēt) utt. utt.,” uzskaita Aleksejs Haritonovs (“YIT CityStroy”). Skumjākais gadījums ir tad, kad atklājas, ka māja celta nelikumīgi, piemēram, vietā, kas nav paredzēta mājokļa celtniecībai vai nepareizi reģistrēta īpašumā vai nomā, vai saskaņā ar investīciju līgumu, kas iegūts nelikumīgi, apejot esošos būvniecības ierobežojumus un pilsētplānošanu. plāniem. Šādās situācijās jau pabeigtas mājas, tā vietā, lai saņemtu atļauju tās nodot ekspluatācijā, pat tika pakļautas nojaukšanai. Taču, tiesa, šādu stāstu joprojām nav daudz, daudz biežāk rodas jautājumi par objekta kvalitāti.
“Visu jaunbūvju posts ir būvdefekti: izsisti logi, durvis un logi, kas neaizveras, un nopietnāki pārkāpumi, piemēram, iepriekš minētā lifta šahtas novirze,” stāsta Artjoms Gorļubs (CJSC GVSU-Realty). . Krīzes un pēckrīzes gados nonāca līdz tam, ka attīstītāji būvniecības procesā pat pārgāja uz lētākiem un zemākas kvalitātes materiāliem, un mūsdienās šādiem projektiem regulāri rodas problēmas ar nodošanu ekspluatācijā. “Kopumā sakarā ar ēkas neatbilstību būvnormatīviem un vides aizsardzības vai ugunsdrošības prasībām, lodžiju iestiklojuma trūkuma vai atļaujas dokumentācijā norādīto pašvaldības remontdarbu dēļ aptuveni 5% jaunbūvju cieš no kavēšanās. saņemot RVE,” stāsta jurists Oļegs Suhovs. Tiesa, šādos gadījumos labāk kavēties, nekā izīrēt māju, apejot visus noteikumus, kas var novest pie dzīvošanas nekvalitatīvā mājoklī un pat apdraudēt dzīvību un veselību.
Problēmas ar inženiersistēmām un neatbilstoša mājokļu kvalitāte ir visnopietnākās, pat pie vislabvēlīgākā iznākuma to risinājumi parasti jāgaida vismaz sešus mēnešus, tāpēc, ja nodošanas aizkavēšanās iemesli nav tik nopietni, varam uzskatām, ka esam laimīgi. “Piemēram, aizkavēšanās var būt saistīta ar neatbilstību starp SIT datiem un projekta dokumentāciju par dzīvokļa numerācijas izsniegšanu, ja dokumentos, piemēram, numerācija ir no labās uz kreiso pusi, bet izziņu tā ir otra apkārt. Vai arī DDU tiek atklātas tehniskas kļūdas,” saka Artjoms Gorļubs (GVSU-Realty CJSC). Tāpat attīstītājam dažkārt nepieciešams papildu laiks, lai dokumentāciju sakārtotu atbilstoši Būvniecības valsts uzraudzības dienesta prasībām, savāktu visa veida sertifikātus un novērstu sīkus trūkumus. Un, kā apliecina Aleksejs Haritonovs (YIT CityStroy), visas šādas problēmas parasti tiek atrisinātas trīs mēnešu laikā.
Pēc nodošanas ekspluatācijā
Taču arī pēc projekta nodošanas ekspluatācijā saglabājas riski, kas saistīti ar norēķiniem, dzīves kārtību un dzīvokļu īpašumtiesību reģistrāciju.
Ļoti bieži valsts komisija, kas pieņem māju, neievēro dažus trūkumus, un, ja attīstītājs "visu ir nosegts", tad ekspluatācijā var tikt nodots pilnīgi nekvalitatīvs objekts. Un šādos gadījumos pircējam pašam ir jācīnās par kvalitāti: jāatsakās parakstīt dzīvokļa nodošanas aktu, jāraksta attīstītājam pretenzijas par defektu novēršanu, pamatojoties uz pašu kapitāla līdzdalības līgumu (saskaņā ar 214-FZ, attīstītājs ir pienākums nodrošināt mājokļa kvalitāti, un tiek noteikts arī garantijas laiks, kurā viņam bez maksas jānovērš visi defekti), vai pat jāvēršas tiesā.
Problēmas var rasties arī ar komunikāciju. "Piemēram, pieslēdzot māju ārējiem komunālajiem tīkliem saskaņā ar pagaidu shēmu (elektrības pieslēgšana caur gaisvadu utt.), kā rezultātā patērētājs (īpaši Maskavas reģionā) riskē palikt bez ūdens un elektrības," saka Tatjana Tikova, PSN grupas aktīvu pārvaldības departamenta direktore.
Jo īpaši tas ir iespējams, ja projekts tiek nodots ekspluatācijā pa posmiem: “Šādos gadījumos pirmos posmus pēc pagaidu shēmas var pieslēgt esošajām komunikācijām ar cerību pēc tam pieslēgties jaunai jaudīgai infrastruktūrai. Bet, ja ar tā būvniecību vienu vai citu iemeslu dēļ rodas problēmas, tad pirmie posmi paliek savienoti pēc pagaidu shēmas vai kādu laiku paliek bez komunikācijām,” stāsta Natālija Blankova (“Etalon-Invest”).
Ir arī stāsti, kad pēc mājas nodošanas ekspluatācijā attīstītājs vienkārši atteicās māju nodot pastāvīgā pieslēguma shēmai. Kopumā, ja objekts saņem elektroapgādi, kuram ir pieslēgums saskaņā ar pagaidu shēmu, tas var nozīmēt, ka attīstītājs nav izpildījis vairākas tehniskās prasības vai pat nav samaksājis par pieslēgto jaudu pieslēgumam saskaņā ar pastāvīgo shēmu. Pārvaldības sabiedrība (bieži saistīta ar attīstītāju) tomēr pieņem šādu māju, noslēdzot emisiju ar garantijas vēstuli ar atbilstošām saistībām. Taču ar to realizāciju neviens nesteidzas, jo pieslēgšana pēc pastāvīgas shēmas prasa ievērojamas izmaksas, un rezultātā pēc pāris gadiem iedzīvotāji, piemēram, noguruši no elektrības padeves pārtraukumiem, var saņemt piedāvājumu čipot. transformatoriem un sadales paneļiem.
Un pat tad, ja izstrādātājs izrādās godīgs, izlabo savas kļūdas, novērš defektus un pārceļ projektu uz pastāvīgā pieslēguma shēmu, tas prasa laiku. “Tā laikā lifti darbojas nekonsekventi, rodas noplūdes caurulēs, ir ūdens, apkures, elektroapgādes un atkritumu izvešanas pārtraukumi u.c. Un iespēja pilnvērtīgi izmantot visu mājas inženiertehnisko infrastruktūru, t.i. normāli dzīvot, bieži parādās tikai 3-4 mēnešus pēc mājas pabeigšanas,” stāsta Aleksejs Haritonovs (“YIT CityStroy”). Tādējādi, kā atzīmēja CJSC Žiļiščnij Capital uzņēmumu grupas ģenerāldirektora vietnieks juridiskajos jautājumos Sergejs Jakovļevs, pastāv papildu finansiālo izmaksu risks tiem, kuri īrē mājokli vai ir ņēmuši kredītu apmaksai, plānojot to atmaksāt, pārdodot. savu esošo dzīvokli (tas, kurā dzīvo aizņēmējs). Taču šis risks var rasties arī agrāk, aizkavējoties mājas celtniecībā vai RVE iegūšanā.
Taču nopietnāka problēma pēc mājokļa nodošanas ekspluatācijā un pieņemšanas akta parakstīšanas var rasties ar tā reģistrāciju īpašumā. Tas nozīmē, ka dzīvoklī nebūs iespējams reģistrēties, to nevarēs pārdot, mainīt vai izīrēt (ar līgumu, t.i. oficiāli).
Īpašumtiesību reģistrācija visbiežāk kavējas dokumentu kārtošanas dēļ: “Piemēram, ja attīstība tiek veikta uz valsts vai pašvaldības zemes, lai reģistrētu kapitāla investoru īpašuma tiesības, attīstītājam un pašvaldībām ir jāparaksta akts. par investīciju projekta īstenošanu. Viņš apliecina, ka pašvaldībām nav pretenziju pret attīstītāju par viņa īpašuma daļu un tikai tad, ja ir pieejams šis dokuments, tiesības uz uzbūvēto mājokli var reģistrēt Rosreestr. Ja šis akts netiek parakstīts, atliek vien sagaidīt tā parakstīšanu vai arī tiesā atzīt tiesības uz dzīvokļiem jaunbūvēs,” skaidro. Vasilijs Šarapovs, attīstības uzņēmuma City-XXI Century jurists. Vienīgais labums ir tas, ka tiesas biežāk nonāk pircēja pusē, bet jebkurā gadījumā tās patērē laiku un nervus un, ja īpašums iegādāts ar hipotēku, tad palielinās arī pārmaksa par kredītu, jo iepriekš reģistrējot īpašumu kā īpašumu, likmes ir augstākas.
"Tajā pašā laikā aptuveni 80% jaunu ēku pircēju saskaras ar kavēšanos un īpašuma juridiskās reģistrācijas risku," saka jurists Oļegs Suhovs. Ja īpašums tika pārdots saskaņā ar DDU saskaņā ar 214-FZ, tad iespēja izvairīties no tiesas ir lielāka; šajā gadījumā īpašumtiesību reģistrācijas aizkavēšanās visbiežāk notiek tikai reģistrējot pirmo dzīvokli, jo Rosreestr pārbauda visu dokumentāciju. , un nākamie īpašumi tajā pašā ēkā tiek reģistrēti diezgan ātri, lai gan, protams, ir kavēšanās. “Bet, tiesa, ja būvatļauja izsniegta pēc 2009. gada 1. aprīļa, tad dalītās būvniecības dalībniekam pēc likuma ir tiesības prasīt sodu,” saka Sergejs Jakovļevs (“Mājokļkapitāla uzņēmumu grupa”). Tas ir, ne viss ir tik slikti. Bet, ja mājoklis tika iegādāts, apejot 214-FZ vai agrāk, nekā tas tika pieņemts, tas ir, saskaņā ar sākotnējiem pārdošanas un pirkšanas līgumiem, rēķiniem utt., Tiesas prāvas iespējamība palielinās. Un pat labvēlīgos apstākļos īpašumtiesību reģistrācijas gaidīšana aizņem ilgāku laiku - pēc Alekseja Haritonova (YIT CityStroy) teiktā, gadu vai pat vairāk - galu galā attīstītājam vispirms projekts jāreģistrē kā viņa īpašums, un pēc tam katrs dzīvoklis tiek individuāli. no attīstītāja nodots tā jaunajam īpašniekam. Un jāņem vērā, ka arī šajā posmā var atklāties būvniecības nelikumība vai tehnisko nosacījumu pārkāpumi tās būvniecības laikā, un, kā atzīmēts Vadims Čerdancevs, prakses “Zeme. Nekustamais īpašums. Juridiskā biroja "Cliff" celtniecība", viss varētu beigties ar ēkas nojaukšanu kā neatļautu būvniecību.
"Turklāt, pērkot dzīvokli pēc mājas nodošanas ekspluatācijā, bet pirms īpašuma tiesību reģistrēšanas, darījums vairs netiek noformēts ar DDU, bet gan ar pirkuma-pārdošanas priekšlīgumu, pēc kura nerodas prasījuma tiesības," stāsta. Natālija Kozlova (Glavmosstroy-nekustamais īpašums). , un tas palielina īpašuma reģistrācijas aizkavēšanās risku un dubultas pārdošanas risku. Vienīgais, kas nomierina, ir tas, ka praksē šādi gadījumi ir reti.
Taču nepamatoti lieli komunālie maksājumi ir izplatīta problēma: “Ir daudz gadījumu, kad apsaimniekošanas uzņēmumus mājokļa ievešanas stadijā nosaka attīstītājs, tie iekasē augstas cenas par pakalpojumiem, bet atkritumi netiek izvesti, ir bojātas komunikācijas. nav remontēts, gatavošanās apkures sezonai tiek veikta novēloti utt.,” stāsta Sergejs Jakovļevs (“Housing Capital uzņēmumu grupa”).
Protams, ir ļoti grūti pasargāt sevi no visiem riskiem, taču, turpinot šo tēmu, “” pastāstīs, kā tos var samazināt, kā arī sniegs padomus, kā rīkoties, ja rodas problēmas.
1. Māja nav nodota ekspluatācijā. Vai man ir jāmaksā par MSW izvešanu?
1.1. Ja mājā neviens nedzīvo, jums nav jāmaksā. Ja jūs tur tiešām dzīvojat, tad jums ir jāmaksā.
2. Vai man ir jāmaksā nodoklis, ja māja vēl nav nodota ekspluatācijā?
2.1. Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 400. pants. Nodokļu maksātāji
Nodokļu maksātāji (turpmāk šajā nodaļā - nodokļu maksātāji) ir fiziskas personas, kurām ir īpašumtiesības uz īpašumu, kas atzīts par nodokļa objektu saskaņā ar šā kodeksa 401.pantu.
Par fizisko personu īpašuma nodokļa nodokļa objektu tiek atzīti nepabeigtas būvniecības objekti (Nodokļu kodeksa 401. pants).
Ja objekts nav reģistrēts līdz būvdarbu pabeigšanai. Šajā gadījumā privātpersonām īpašuma nodoklis nebūs jāmaksā. Vislabākie vēlējumi.
3. Kādi līgumi tiek slēgti starp pusēm, ja māja netiek nodota ekspluatācijā?
3.1. Labdien, pirms mājas nodošanas ekspluatācijā jānoslēdz līgums par līdzdalību kapitālā vai prasījuma tiesību (cesijas) cesiju.
Veiksmi un visu to labāko.
3.2. Sveiki! Ko tu domā ar ballītēm? Kādas ir attiecības starp šīm pusēm?
Es uzdrošinos ieteikt, ka jūs slēptā veidā jautājat par akcionāru un izstrādātāju. Šajā gadījumā tiek slēgts līgums par dalītu līdzdalību būvniecībā.
4. Vai tiesu izpildītāji var apķīlāt jaunu māju, kas nav nodota ekspluatācijā?
4.1. Tiesu izpildītājiem ir tiesības arestēt jebkuru īpašumu, ieskaitot visus ienākumu avotus, izņemot mantu, kas noteikta Krievijas Federācijas Civilprocesa kodeksa 446. pantā.
Piedziņu saskaņā ar izpilddokumentiem nevar attiecināt uz šādiem pilsoņa parādnieka īpašumiem:
dzīvojamās telpas (to daļas), ja parādniekam pilsonim un viņa ģimenes locekļiem, kas dzīvo kopā īpašumā esošajās telpās, tā ir vienīgā pastāvīgai dzīvošanai piemērota telpa, izņemot šajā punktā noteikto īpašumu, ja tas ir priekšmets. uz hipotēku un uz to saskaņā ar ieķīlāšanu var attiekties hipotēkas likumi;
(grozījumi izdarīti ar 2004. gada 29. decembra federālo likumu N 194-FZ)
zemesgabali, uz kuriem atrodas šīs daļas otrajā daļā noteiktie objekti, izņemot šajā punktā noteikto īpašumu, ja tas ir hipotēkas priekšmets un to var atsavināt saskaņā ar tiesību aktiem par hipotēkām;
(grozījumi izdarīti ar 2004. gada 29. decembra federālajiem likumiem N 194-FZ, 2007. gada 2. oktobrī N 225-FZ)
parastās mājas iekārtas un sadzīves priekšmeti, personīgās lietas (apģērbs, apavi un citi), izņemot rotaslietas un citus luksusa priekšmetus;
īpašums, kas nepieciešams parādnieka pilsoņa profesionālajai darbībai, izņemot priekšmetus, kuru izmaksas pārsniedz simts federālajā likumā noteiktās minimālās algas;
izmanto ar saimniecisko darbību nesaistītiem mērķiem, vaislas, piena un darba liellopiem, briežiem, trušiem, mājputniem, bitēm, to uzturēšanai nepieciešamo barību pirms ganībām (iešanas dravā), kā arī to uzturēšanai nepieciešamās saimniecības ēkas un būves;
nākamajai sējai nepieciešamās sēklas;
pārtika un nauda par kopējo summu, kas nav mazāka par paša parādnieka pilsoņa un viņa apgādājamo noteikto iztikas minimumu;
(grozījumi izdarīti ar 2007. gada 2. oktobra federālo likumu N 225-FZ)
degviela, kas nepieciešama pilsoņa parādnieka ģimenei ikdienas ēdiena pagatavošanai un dzīvojamās telpas apsildīšanai apkures sezonā;
transporta līdzekļi un cita manta, kas nepieciešama pilsonim parādniekam saistībā ar viņa invaliditāti;
balvas, valsts apbalvojumus, goda un piemiņas zīmes, kas piešķirtas parādniekam pilsonim.
5. Kā iegādāties māju, ja tā netiek nodota ekspluatācijā?
5.1. Kā ikdienas materiālu kolekcija.
Ja jums ir grūti noformulēt jautājumu, zvaniet uz bezmaksas vairāku līniju tālruni 8 800 505-91-11 , jums palīdzēs jurists