Punerea în funcțiune a unei clădiri de construcție comună sau a unei clădiri rezidențiale cu mai multe apartamente se realizează conform unei scheme standard, care va fi discutată în articol. Procedura de punere in functiune presupune obtinerea autorizatiei corespunzatoare, precum si asigurarea faptului ca casa respecta planul si proiectul aprobat.
Înainte de a merge la organizația de supraveghere a construcțiilor autorizată pentru a depune o cerere și un pachet de documente, dezvoltatorul trebuie:
- Efectuați o gamă completă de lucrări de construcție care îndeplinesc cerințele proiectului. Aici vorbim despre lucrări de bază care asigură siguranța locuitorilor. În ceea ce privește îmbunătățirea zonei din apropiere (de exemplu, plantarea grădinilor), această lucrare poate să nu fie finalizată;
- Obțineți un certificat tehnic pentru clădire, apoi înregistrați casa;
- Obțineți o adresă (poliție). În practică, înainte de a primi o astfel de adresă, clădirea va avea o „înregistrare” de construcție;
- Primește un document care confirmă respectarea condițiilor tehnice de la furnizorii de energie electrică, gaz și căldură;
- Efectuați setul necesar de teste legate de ventilația naturală, termoviziune și permeabilitatea aerului.
Doar dacă sunt îndeplinite condițiile menționate, puteți depune documente și vă așteptați să primiți un permis și un certificat de punere în funcțiune. În caz contrar, probabilitatea unui rezultat pozitiv este minimă.
Procedura de intrare și documentele necesare
Principalele funcții în materie de punere în funcțiune a unui bloc de locuințe sunt atribuite dezvoltatorului. Acesta este cel care trebuie să contacteze autoritatea competentă cu o cerere și un pachet de documente care confirmă conformitatea clădirii puse în funcțiune cu standardele actuale. Numai în acest caz se poate întocmi actul de intrare și se poate elibera permisul necesar.
Un punct important este transferul unui pachet de documente, inclusiv:
- O diagramă care arată planul amplasamentului în care se construiește un bloc de locuințe;
- Acte care să confirme dreptul de a construi o clădire pe un anumit teren;
- Un document care permite construirea unei clădiri rezidențiale pe teritoriul alocat;
- Certificat de acceptare pentru un proiect de construcție capitală. Nu te poți lipsi de o astfel de hârtie dacă restaurarea (reconstrucția, construcția) clădirii a fost efectuată pe bază de contract.
Pe lângă cele enumerate mai sus, veți avea nevoie de documente care să confirme conformitatea clădirii rezidențiale cu normele și cerințele prescrise în reglementările tehnice, respectarea condițiilor tehnice prescrise și așa mai departe.
În plus, punerea în funcțiune este imposibilă fără prezentarea unei diagrame care să reflecte toate comunicările inginerești, precum și a unei concluzii a organismului de supraveghere a construcțiilor care confirmă conformitatea casei cu cerințele privind echipamentele de construcție de capital.
Este de remarcat faptul că lista de documente menționată nu este transferată imediat de către dezvoltator. Mai întâi, dezvoltatorul transmite o notificare că construcția casei este finalizată și este gata de punere în funcțiune.
La următoarea etapă se constituie o comisie, care cuprinde un întreg grup de specialişti în domeniul securităţii la incendiu, mediului şi sanitar-epidemiologic. Sarcina lor este de a verifica casa pentru respectarea cerințelor în vigoare în 2016, după care trebuie semnat un proces-verbal de inspecție.
În continuare, angajații GASN întocmesc un alt act prin care se confirmă că casa și apartamentele construite, în special, corespund informațiilor specificate în proiectul de construcție. Abia după aceasta, ordinea de intrare presupune începerea ridicării pachetului de hârtii menționat mai sus.
În practică, punerea în funcțiune a unei case poate avea loc după o schemă diferită. De exemplu, după finalizarea lucrărilor de construcție, angajații serviciului de supraveghere a construcțiilor vin la șantier și efectuează un audit al casei și al fiecărui apartament pentru a asigura conformitatea cu documentația și standardele actuale. Dacă se constată deficiențe, acestea se reflectă în ordinea (act) corespunzătoare.
Punerea în funcțiune nu este posibilă până când toate problemele detectate nu sunt corectate. Acesta este motivul pentru care procesul de punere în funcțiune a unei case poate dura mai mult decât planurile dezvoltatorului la etapa inițială. Chiar și companiile de construcții cu experiență se găsesc în situații în care punerea în funcțiune trebuie amânată cu una sau două luni, sau chiar cu un sfert întreg.
Punerea în funcțiune a unei clădiri și predarea cheilor: care este diferența?
Mulți oameni nu înțeleg care sunt principalele diferențe între predarea cheilor unui apartament către proprietar și procesul discutat în articol (adică punerea în funcțiune). Totul este simplu aici. Prima perioadă, referitoare la punerea în funcțiune a unui obiect, se stabilește aproximativ și se exprimă, de regulă, în termeni trimestriali. Aici, compania de construcții se bazează pe experiența în executarea lucrărilor și pe intervalul de timp aproximativ în care ar trebui finalizată construcția instalației. Dacă este necesar, această perioadă poate fi ajustată de dezvoltator fără a fi nevoie să anunțe viitorii proprietari ai unui anumit apartament. Această practică este în vigoare din 2016 și este general acceptată. În acest caz, schimbarea perioadei se poate face nu numai într-o direcție mai mare, ci și într-o direcție mai mică.
În ceea ce privește termenul de predare a cheilor, acesta se reflectă direct în contract. Aici cerințele sunt mai stricte decât în cazul punerii în funcțiune convenționale. Dacă în contract se prevede că apartamentul trebuie transferat proprietarului cel târziu până la 25 octombrie 2016, atunci utilizatorul trebuie să primească apartamentul înainte de această dată. Aici, ajustarea termenului de către dezvoltator fără informarea acționarului este interzisă.
Dacă dezvoltatorul încalcă termenul specificat în contract, atunci pentru fiecare zi de întârziere este obligat să plătească 1/150 din procentul de refinanțare. Din acest motiv, dezvoltatorul face tot posibilul pentru a se asigura că raportul de inspecție este pozitiv și că punerea în funcțiune în sine are loc în intervalul de timp convenit.
De regulă, intervalul dintre două evenimente (transferul cheii și intrarea) nu este mai mare de șase luni. În cazuri extreme, procedura poate dura mai mult, iar diferența va fi de un an. Desigur, asta nu înseamnă că firma de construcții va finaliza punerea în funcțiune și nu va distribui cheile acționarilor. Merită să ne amintim că protejarea unei instalații este o plăcere costisitoare. Pe de altă parte, el va avea toate drepturile legale pentru a efectua astfel de manipulări.
Ce se întâmplă după eliberarea certificatului de intrare?
De îndată ce certificatul de punere în funcțiune este primit, dezvoltatorul începe să efectueze lucrări suplimentare, și anume:
- Finalizarea procesului de finisare pentru fiecare apartament în parte, precum și efectuarea lucrărilor de amenajare a zonei din apropierea casei. Dacă se constată neconformități minore, acestea trebuie eliminate;
- Pornirea și punerea în funcțiune a echipamentelor este în curs de desfășurare. În special, se pornește sau se configurează funcționarea sistemului de lift, se eliberează presiunea de funcționare în conducte, se verifică funcționalitatea pompelor, precum și sistemele care controlează scurgerile, se iau citiri ale contorului și așa mai departe;
- Pachetul principal de documente este întocmit cu furnizorii de resurse energetice - rețele de încălzire, utilități de apă și altele. Ulterior, se încheie întregul pachet de contracte care implică servicii;
- Serviciul de asistență clienți al companiei de construcții este responsabil pentru acceptarea apartamentelor, fără de care punerea în funcțiune este imposibilă. După verificarea calității lucrărilor de finisare, se întocmește un raport corespunzător. Dacă apar probleme, dezvoltatorul este obligat să le elimine în intervalul de timp stabilit de comisie. După aceasta, serviciul menționat mai sus verifică din nou dacă problemele au fost rezolvate sau nu.
- În continuare, se întocmește un acord cu organizația de conducere. După această lucrare, clădirea este acceptată la echilibru. Acceptarea și transferul obiectului se efectuează și aici.
- Se creează un grafic după care se verifică apartamentele de închiriat. În acest caz, un mesaj despre finalizarea lucrărilor de construcție și disponibilitatea obiectului pentru transfer trebuie trimis acționarului cu 30 de zile (sau mai devreme) înainte de transferul cheilor proprietarului. Mesajul este transmis acționarului printr-o scrisoare recomandată. Cu toate acestea, întregul proces poate dura până la patru luni.
Construcția de clădiri rezidențiale, în special atunci când vine vorba de clădiri cu mai multe etaje, este un proces foarte responsabil, deoarece încălcarea codurilor de construcție poate duce la consecințe tragice în timpul funcționării clădirii. Prin urmare, calitatea lucrărilor de construcție este în mod necesar controlată de stat.
Înainte ca proprietarii să înceapă să se mute în apartamente noi, ei trebuie să obțină permisiunea de a pune în funcțiune noua clădire de la agențiile guvernamentale de reglementare. Cum se controlează calitatea lucrărilor în diferite etape de construcție a unei clădiri rezidențiale, ce documente confirmă calitatea obiectului construit, vor fi discutate în acest articol.
Cum se confirmă calitatea și siguranța unei clădiri noi?
Pentru cetățenii care devin consumatorii finali ai produsului de la dezvoltator - rezidenți ai apartamentelor noi, implementarea tehnologiilor pentru controlul calității lucrărilor de construcție va părea foarte vagă. Într-o măsură mai mare, ei sunt interesați de o problemă de natură ușor diferită - când va fi posibil să se mute în apartament și să înceapă să facă reparații, cu alte cuvinte, să se stabilească într-o casă nouă.
Tehnologia de control al calității lucrărilor de construcții de către stat este organizată în așa fel încât până când dezvoltatorul primește permisiunea de a pune în funcțiune instalația, apartamentele nu pot fi transferate cetățenilor pentru utilizare. Avizul primit, la rândul său, este o garanție pentru noii rezidenți că toate lucrările au fost făcute corect și că nimic rău nu se va întâmpla cu casa în viitor.
Acte legislative și procedura de obținere a autorizațiilor
Deci, după finalizarea lucrărilor de construcție, începe timpul ca dezvoltatorul să pregătească o serie de documente. Aceste documente sunt menite să confirme calitatea și siguranța utilizării unității construite și, de asemenea, servesc drept bază pentru transferul apartamentelor către proprietarii lor. Mulți, din vechiul obicei, numesc procesul de control al calității „comisie de stat”, deși, de fapt, procedura de predare a unui obiect a fost schimbată cu destul de mult timp în urmă.
Acceptarea casei de către „comisia de stat” în sensul obișnuit al acestei formulări a fost efectuată până la sfârșitul anului 2004, când a fost adoptat și a intrat în vigoare Codul de urbanism al Federației Ruse. Comisia a fost formată din reprezentanți ai organizațiilor de proiectare, control arhitectural și construcții, incendiu, control sanitar, precum și angajați specializați ai unui număr de alte organizații. Iar permisiunea trebuia obținută de la fiecare organizație al cărei reprezentant era prezent în comisie. După intrarea în vigoare a noii proceduri de acceptare, pregătirea documentelor necesare a început să aibă loc într-o manieră cuprinzătoare.
După introducerea Codului de urbanism, procedura de acceptare a fost oarecum simplificată, astăzi, punerea în funcțiune a unei instalații este reglementată de următoarele acte legislative:
- Articolul 55 din Codul de urbanism al Federației Ruse (Legea federală nr. 190), al cărui text prevede că acceptarea proiectelor de construcții capitale este efectuată de autoritățile locale. Pentru proiectele în construcție la Moscova, un astfel de organism este comitetul de supraveghere a construcțiilor de stat, iar pentru clădirile noi din regiunea Moscovei - organisme guvernamentale federale sau locale;
- Reglementări privind implementarea supravegherii de stat a construcțiilor în Federația Rusă (introdus prin Decretul Guvernului Federației Ruse nr. 54 din 1 februarie 2006). Pe baza acestui document, autoritățile de supraveghere a construcțiilor verifică lucrările în fiecare etapă de construcție - de la dezvoltator care primește permisiunea de a efectua construcția până la etapele finale ale lucrării.
Aceste acte legislative, în esență, reduc toate măsurile pentru acceptarea unei facilități la necesitatea ca dezvoltator de a obține două documente:
- Concluzie de conformitate (AOC) „Concluzie privind conformitatea instalației de construcție capitală construită, reconstruită, reparată cu cerințele reglementărilor tehnice și ale documentației de proiectare.”
Conform „Regulamentelor privind implementarea supravegherii de stat a construcțiilor în Federația Rusă”, inspecțiile sunt efectuate pe toată durata lucrărilor de construcție, iar până la efectuarea inspecției finale, a fost acumulată o listă întreagă de rapoarte de inspecție. , care conțin informații despre deficiențe, momentul și momentul eliminării acestora.
Concluzia este emisă pe baza inspecției finale a instalației de către reprezentanții Comitetului de Stat de Supraveghere a Construcțiilor, precum și a rapoartelor de inspecții intermediare. În comisie fac parte specialiști de specialitate, fiecare dintre ei verifică un anumit segment de muncă corespunzător specializării sale - este vorba de electricieni, instalatori, supraveghere sanitară și epidemiologică, inspectori de incendiu etc.
- Pe baza AIA, precum și a unui număr de documente (care nu au legătură cu procedura de acceptare, acesta este un certificat de proprietate asupra terenului etc.), dezvoltatorului i se eliberează documentul principal - Permisiunea de a pune în funcțiune instalația.
După ce se primește permisiunea de punere în funcțiune, se consideră că casa a trecut de inspecția de stat, nivelul de calitate al lucrărilor efectuate nu a ridicat reclamații, iar locuitorii pot fi liniștiți cu privire la siguranța locuinței lor. Aceasta înseamnă că casa poate fi înregistrată la stat (se atribuie o adresă poștală), în plus, permisiunea de a o pune în funcțiune înseamnă că apartamentele pot fi transferate proprietarilor (certificatele de transfer și acceptare sunt semnate).
Ce ar trebui să fie gata în momentul inspecției finale
Înainte ca reprezentanții Comitetului de Supraveghere a Construcțiilor de Stat să apară la șantier și să-și înceapă munca, dezvoltatorul (antreprenorul general) trebuie să finalizeze următoarele lucrări:
- Lucrari de constructii si montaj;
- Lucrari la organizarea comunicatiilor de inginerie;
- Încheierea contractelor de întreținere și exploatare utilități (facilități lift, alimentare cu apă, canalizare, alimentare cu gaz, încălzire, alimentare cu energie electrică);
- Îmbunătățirea zonei locale (drumuri asfaltate pentru mașini, iluminat, parcări etc.);
- Măsurarea obiectului de către angajați
Cu alte cuvinte, proprietatea trebuie să fie complet pregătită pentru locuire. Orice neajunsuri pot constitui un obstacol în calea obținerii unui AIA și, în consecință, în obținerea permisiunii de punere în funcțiune a instalației.
Lipsa acestei permisiuni determina imposibilitatea cedarii apartamentului catre proprietari. Adică, dezvoltatorul nu își poate îndeplini obligațiile față de contrapărți la timp. Și acest lucru este plin de procese și posibile cheltuieli pentru dezvoltator.
Mutare si renovare
Înainte de adoptarea Codului de urbanism, era o practică obișnuită să se ofere proprietarilor de apartamente posibilitatea de a efectua renovări înainte ca casa să fie dată oficial în folosință. Astăzi, procedura a devenit mai strictă - ocuparea poate avea loc nu mai devreme de când dezvoltatorul primește permisiunea de a pune casa în funcțiune.
După primirea permisiunii, apartamentul este transferat conform certificatului de acceptare (datele de măsurare BTI trebuie să fie deja pregătite). La momentul semnării actului, cheile sunt de obicei predate, iar proprietarul poate folosi spațiul de locuit la discreția sa.
Cu toate acestea, proprietarul este sfătuit să se abțină de la efectuarea unor reparații majore care implică modificări în configurația apartamentului până la eliberarea unui certificat de proprietate. Acest document confirmă că apartamentul aparține proprietarului său; doar cu acest document apartamentul poate fi vândut, donat sau moștenit.
Legea prevede destul de clar următoarele: efectuarea oricăror modificări în configurația apartamentului înainte de a-l primi este inacceptabilă. Această prevedere este legată de procedura de obținere a pașaportului cadastral (necesar pentru obținerea unui certificat de proprietate). În timpul acestei proceduri, poate fi necesar să se măsoare din nou suprafețele apartamentului.
Dacă diverse elemente de proiectare (finisare cu plăci de gips-carton, construirea elementelor decorative - pereți despărțitori, nișe etc.) devin un obstacol pentru măsuratori, aceștia din urmă pot cere legal eliminarea acestor obstacole. Nerespectarea acestei cerințe este un obstacol în calea înregistrării drepturilor de proprietate, iar implementarea (demontarea elementelor de finisare) este asociată cu costuri inutile.
Concluzie
Deci, acest articol a enumerat toate măsurile necesare pentru a obține documente care să garanteze o calitate suficientă a construcției și lucrărilor aferente, precum și o viață în siguranță în apartamentele unei clădiri noi.
Procedura modernă de autorizare este concepută astfel încât să existe o persoană desemnată responsabilă pentru efectuarea inspecției în fiecare etapă. Acest lucru a făcut posibilă eliminarea „verificărilor de absență” efectuate pentru un stimulent binecunoscut. În timpul inspecției finale, rapoartele inspecțiilor intermediare sunt revizuite - în acest fel puteți urmări calitatea lucrării „ascunse”, precum și nivelul de responsabilitate a dezvoltatorului și nivelul de organizare a controlului intern.
In plus, sistemul modern de inspectie a facut posibila reducerea usoara a timpului necesar completarii documentelor necesare. Acum, un dezvoltator care respectă cu sârguință toate reglementările de construcție are nevoie de 2-3 luni pentru a completa documentele necesare, inclusiv transferul apartamentului către proprietar.
Atunci când cumpărați un apartament la stadiul gropii de fundație, sau mai degrabă, investind bani în construcția acestuia, este foarte greu de prezis ce se va întâmpla de fapt cu șantierul și viitoarea casă. Riscurile sunt colosale și toată lumea înțelege acest lucru. Prin urmare, suntem gata să plătim în exces banii noștri câștigați cu greu pentru locuințe în clădiri aproape finalizate și complet finisate, sperând că în ultimele etape de construcție toate problemele posibile aparțin trecutului. Dar, din păcate, nu este așa.
Acest articol este un material de referință și de informare; toate informațiile din el sunt prezentate în scop informativ și sunt doar în scop informativ.
Și pentru a-i proteja pe cumpărătorii de clădiri noi de posibile greșeli, „” a decis să afle ce necazuri s-ar putea întâmpina la achiziționarea de imobile chiar la sfârșitul proiectului.
Aproape construit
Șantierul are pereți înalți, iar unele clădiri au chiar și acoperișuri, iar dezvoltatorul declară cu mândrie că acolo se lucrează la finisare și că în doar câteva luni proiectul (sau următoarea sa fază) va fi finalizat. În general, este aproape finalizat. Dar aproape - încă nu este gata și este prea devreme pentru a vă relaxa: „Toate riscurile caracteristice locuințelor primare rămân până la punerea în funcțiune a instalației,” - spune Roman Semchishin, directorul departamentului de investiții al TEKTA GROUP, deși scad pe măsură ce construcția este finalizată. Dar puteți întâlni în continuare vânzări duble, încălcarea condițiilor contractului în baza căruia a fost achiziționată proprietatea, modificări ale aspectului și ale imaginii și construcție de calitate scăzută. „De exemplu, a existat un proiect în care cerințele de geodezie au fost complet ignorate în timpul construcției. Drept urmare, când firma de topografie a început în sfârșit lucrările (de fapt, a fost o inspecție, nu un control al construcției), au descoperit că puțul liftului s-a abătut de la poziția specificată cu aproape 15 cm, adică casa era finalizată, dar a fost imposibil să-l închiriez.” , - spune Artem Gorlyub, director general adjunct al CJSC GVSU-Realty.
Dar cel mai important lucru este că, chiar și în fazele finale, există riscuri de întârziere în construcție și construcție neterminată, și chiar și Legea 214 „Cu privire la participarea la construcția de blocuri de apartamente și alte proprietăți imobiliare în capitaluri proprii...” nu scutește de ele, așa cum am vorbit în articolul „”.
După cum s-a menționat Natalya Kozlova, director general al OJSC Glavmosstroy-nedvizhimost, legea încurajează doar dezvoltatorii să pună în funcțiune instalațiile în timp util. „Dar nu reglementează în niciun fel greșelile și calculele greșite ale dezvoltatorului legate de economie, plata dobânzilor la împrumuturi, grevare a proiectului (cota oraș, cota co-investitor etc.). Dacă dezvoltatorul rămâne fără bani sau dă faliment, obligațiile conform 214-FZ nu vor dispărea, dar nu vor fi bani pentru a le răspunde”, spune Alexey Kharitonov, director de vânzări și marketing la YIT CityStroy.
Desigur, nu se poate spune că suspendarea construcției proiectelor aproape finalizate este o practică obișnuită, deoarece, după cum notează Andrey Blazhko, membru al consiliului de administrație al grupului de companii Domostroitel, directorul general al Domostroitel-Yugo-Zapad LLC. , când o casă este practic finalizată, există o nevoie deosebită de Nu mai există finanțare și, prin urmare, sunt foarte puține situațiile în care nu sunt suficienți bani pentru finalizarea proiectului. „În plus, nu este profitabil pentru dezvoltator să oprească construcția (mai ales când lucrează sub 214-FZ: aceasta este plină de amenzi și penalități. - De la editor). Dacă 5-6 etaje nu sunt finalizate într-o clădire de 14-20 de etaje, atunci riscul construcției pe termen lung rămâne de fapt doar pentru companiile mici. Dezvoltatorii mari, de regulă, au posibilitatea de a refinanța sau de a contracta un împrumut de la o altă bancă”, spune Rodion Alekseenko, director general adjunct pentru vânzări, SCM Group.
Cu toate acestea, conform datelor avocatul Oleg Suhov, șeful centrului juridic cu același nume, finanțarea pentru circa 10% din toate clădirile noi se încheie înainte de finalizarea construcției, i.e. se transformă în construcție neterminată și pe termen lung, inclusiv în etapele finale.
Irina Dobrokhotova, Președintele Consiliului de Administrație al companiei BEST-Novostroy, oferă ca exemplu unul dintre cele mai faimoase proiecte de construcție pe termen lung din Moscova - complexul rezidențial Vertical, noul său nume este Well House on Leninsky: „Dezvoltatorul de pe site s-a schimbat de mai multe ori, s-au făcut modificări proiectului în sine, inclusiv în ceea ce priveşte numărul de etaje ale clădirii. Și apoi criza a afectat ritmul construcției sale.”
În general, este destul de dificil de prezis cât de repede va fi finalizată o casă. „Mai mult, trebuie menționat că întârzierea termenelor poate fi însoțită de expirarea autorizației de construcție și a contractului de închiriere a terenului, care impune prelungirea acestor documente, iar asta înseamnă din nou timp suplimentar și o creștere a timpului de construcție”, spune. Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC).
„Și nu poate exista încredere sută la sută în finalizarea construcției, pentru că nimeni, cu excepția celor care sunt la curent cu afacerile interne ale dezvoltatorului, nu cunoaște problemele companiei”, avertizează. Serghei Zharikov, director general adjunct al grupului de companii SK Slavyansky. De asemenea, intențiile și planurile dezvoltatorului nu sunt cunoscute. „De exemplu, fără a vinde în totalitate o proprietate în curs de finalizare, poate începe să cumpere noi terenuri, folosind în aceste scopuri încasările din vânzarea de apartamente dintr-un proiect aproape finalizat. Și în cele din urmă se poate dovedi că dezvoltatorul și-a supraestimat puterea. Conflictele între acționari sunt, de asemenea, frecvente, ducând la înghețarea proiectelor”, spune Artem Gorlyub (CJSC GVSU-Realty). Mai mult, problema dezvoltatorului nu este cea în care cumpărătorul a cumpărat un apartament, ci altul, de exemplu, în stadiul inițial de construcție, dar dacă dezvoltatorul dă faliment, acest lucru nu va salva acționarii celui aproape finalizat. complex rezidential.
Casa a fost construita dar nu a fost livrata
Riscurile construcției neterminate și întârzierilor în construcție dispar doar atunci când casa este complet finalizată și atunci devine clar dacă dezvoltatorul și-a îndeplinit obligațiile de calitate. Cu toate acestea, aceasta este doar jumătate din bătălie; înainte de a se muta, este necesar să primească concluzia organului de stat de supraveghere a construcțiilor privind respectarea cerințelor reglementărilor tehnice și a documentației de proiectare(AIA)
Și permisiunea de comisionare
(RVE). Și acest proces uneori durează ani de zile și uneori necesită timp suplimentar, nervi și bani și duce la litigii. În plus, după cum notează avocatul Oleg Sukhov, chiar și în această etapă, dezvoltatorul poate începe procedura de faliment, de exemplu, dacă finalizarea proiectului este imposibilă sau nu este interesantă pentru el sau pentru autoritățile locale, iar atunci cumpărătorii sau acționarii riscă să rămână fără locuințe și fără bani.
Deși în majoritatea cazurilor, mai devreme sau mai târziu, ansamblurile rezidențiale finalizate sunt încă puse în funcțiune. „Și dacă vorbim despre Moscova și regiunea Moscovei, acum rareori cineva amână punerea în funcțiune a unei instalații mai mult de șase luni”, asigură el optimist. Natalya Blankova, marketer la Etalon-Invest.Întârzierile în acest proces apar din mai multe motive. „De exemplu, pot apărea dificultăți cu instalarea rețelelor de utilități și conectarea la comunicații”, spune Roman Semchishin (TEKTA GROUP). Aceasta este poate cea mai frecventă problemă, care, potrivit avocatului Oleg Sukhov, afectează aproximativ 10% din clădirile noi.
Apare ca urmare a întârzierilor în condițiile tehnice sau a nerespectării acestora, a erorilor în autorizațiile de construcție sau a erorilor comise în timpul proiectării și construcției sistemelor inginerești, sau a lipsei de capacitate în zonă, iar uneori din cauza neglijenței dezvoltator. „De exemplu, există situații foarte frecvente când dezvoltatorul nu pune rețele externe. Astfel, în Balashikha a existat un caz în care un întreg microdistrict nu a fost conectat la rețele, transferând această preocupare către autoritățile orașului. Problema a fost rezolvată la doar 1,5 ani după demonstrațiile în masă ale acționarilor fraudați”, spune Artem Gorlyub (CJSC GVSU-Realty).
Există, de asemenea, cazuri frecvente când un dezvoltator construiește comunicații, dar nu poate obține permisiunea de a le conecta - din cauza calității proaste a rețelelor de utilități sau a disputelor administrative. Mai mult, trebuie remarcat că un astfel de risc este mai mare atunci când o casă este construită de o firmă mică, mai ales dacă acesta este primul său proiect: „De regulă, astfel de dezvoltatori nu au o muncă bine stabilită cu municipalitatea și nu au au un lobbyist pe condiții tehnice și probleme administrative”, explică Rodion Alekseenko („Grupul SCM”).
„De asemenea, motivele semnificative pentru întârzierile în punerea în funcțiune a locuințelor includ abateri de la proiect în timpul procesului de construcție (de exemplu, o creștere a numărului de etaje, o creștere a suprafeței totale a casei), încălcarea tehnologiilor de construcție. , probleme administrative (de exemplu, neîndeplinirea termenilor unui contract de investiții sau necesitatea de a-l ajusta), etc. etc.”, listează Alexey Kharitonov („YIT CityStroy”). Cel mai trist caz este atunci când se dovedește că o casă a fost construită ilegal, de exemplu, pe un teren nedestinat construcției de locuințe sau înregistrată incorect ca proprietate sau închiriere, sau în baza unui contract de investiții obținut ilegal prin eludarea restricțiilor de construcție și urbanism existente. planuri. În astfel de situații, casele deja finalizate, în loc să primească permisiunea de a le pune în funcțiune, au fost chiar supuse demolării. Dar, este adevărat, încă nu există multe astfel de povești; mult mai des apar întrebări despre calitatea obiectului.
„Plaga tuturor clădirilor noi sunt defectele de construcție: ferestre sparte, uși și ferestre care nu se închid și încălcări mai grave, de exemplu, abaterea menționată mai sus a puțului liftului”, spune Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC) . În anii de criză și de după criză, s-a ajuns la punctul în care dezvoltatorii au trecut chiar la materiale mai ieftine și de calitate inferioară în timpul procesului de construcție, iar astăzi astfel de proiecte au în mod regulat probleme în timpul punerii în funcțiune. „În general, din cauza nerespectării de către clădire a codurilor de construcție și a cerințelor de protecție a mediului sau de siguranță la incendiu, a lipsei de geam pe loggii sau a reparațiilor municipale menționate în documentația de autorizare, aproximativ 5% dintre clădirile noi suferă de o întârziere în primind RVE”, spune avocatul Oleg Suhov. Adevărat, în astfel de cazuri, este mai bine să întârziați decât să închiriați casa ocolind toate regulile, ceea ce poate duce la locuirea în locuințe de calitate scăzută și chiar la o amenințare pentru viață și sănătate.
Problemele cu sistemele de inginerie și calitatea inadecvată a locuințelor sunt cele mai grave; chiar și cu cel mai favorabil rezultat, de obicei trebuie să aștepte cel puțin șase luni pentru soluții, așa că dacă motivele întârzierii în punerea în funcțiune nu sunt atât de grave, atunci putem ne considerăm norocoși. „De exemplu, întârzierea se poate datora unei discrepanțe între datele ITO și documentația de proiect în problema numerotării apartamentelor, dacă în documente, de exemplu, numerotarea este de la dreapta la stânga, dar în ITO este cealaltă. în jur. Sau se descoperă erori tehnice în DDU”, spune Artem Gorlyub (CJSC GVSU-Realty). De asemenea, dezvoltatorul are uneori nevoie de timp suplimentar pentru a aduce documentația în conformitate cu cerințele Autorității de Supraveghere a Construcțiilor de Stat, pentru a colecta tot felul de certificate și pentru a elimina deficiențele minore. Și, după cum asigură Alexey Kharitonov (YIT CityStroy), toate astfel de probleme sunt de obicei rezolvate în trei luni.
Dupa punerea in functiune
Dar chiar și după punerea în funcțiune a proiectului, rămân riscuri asociate cu decontarea, aranjamentele de locuit și înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentelor.
Foarte des, comisia de stat care acceptă casa trece cu vederea unele deficiențe, iar dacă dezvoltatorul „are totul acoperit”, atunci un obiect complet de calitate scăzută poate fi pus în funcțiune. Și în astfel de cazuri, cumpărătorul însuși trebuie să lupte pentru calitate: refuză să semneze actul de transfer al apartamentului, scrie reclamații dezvoltatorului despre eliminarea defectelor pe baza unui acord de participare la capital (conform 214-FZ, dezvoltatorul este obligat sa asigure calitatea locuintei, si se stabileste si o perioada de garantie in care trebuie sa elimine gratuit toate defectiunile), sau chiar sa se adreseze instantei.
Probleme pot apărea și cu comunicațiile. „De exemplu, atunci când conectați o casă la rețelele externe de utilități conform unei scheme temporare (conectarea energiei electrice prin aer, etc.), în urma căreia consumatorul (în special în regiunea Moscovei) riscă să rămână fără apă și electricitate”, spune Tatyana Tikova, director al Departamentului de management al activelor al Grupului PSN.
În special, acest lucru este posibil dacă proiectul este pus în funcțiune în etape: „În astfel de cazuri, primele etape pot fi conectate conform unei scheme temporare la comunicațiile existente, cu așteptarea conectării ulterioare la o nouă infrastructură puternică. Dar dacă apar probleme cu construcția sa dintr-un motiv sau altul, atunci primele etape rămân conectate conform unei scheme temporare sau rămân fără comunicații pentru o perioadă de timp”, spune Natalya Blankova („Etalon-Invest”).
Există și povești când, după punerea în funcțiune a unei case, dezvoltatorul a refuzat pur și simplu să transfere casa într-o schemă de racordare permanentă. În general, dacă un obiect primește o sursă de energie electrică, având o conexiune în schemă temporară, aceasta poate însemna că dezvoltatorul nu a îndeplinit o serie de cerințe tehnice sau nici măcar nu a plătit pentru capacitatea conectată pentru conectare în schemă permanentă. Societatea de administrare (adesea afiliată dezvoltatorului) acceptă totuși o astfel de casă, încheind problema cu o scrisoare de garanție cu obligațiile corespunzătoare. Dar nimeni nu se grăbește să le implementeze, deoarece conectarea conform unei scheme permanente necesită costuri considerabile și, ca urmare, după câțiva ani, rezidenții, de exemplu, obosiți de întreruperile de curent, pot primi o ofertă de cip în pentru transformatoare și tablouri de distribuție.
Și chiar dacă dezvoltatorul se dovedește a fi sincer, își corectează greșelile, elimină defectele și transferă proiectul într-o schemă de conectare permanentă, este nevoie de timp. „Pe parcursul căreia lifturile funcționează inconsecvent, apar scurgeri la conducte, apar întreruperi la apă, încălzire, alimentare cu energie electrică și eliminarea gunoiului etc. Și oportunitatea de a folosi pe deplin întreaga infrastructură inginerească a casei, adică. a trăi normal, apare adesea la doar 3-4 luni de la finalizarea casei”, spune Alexey Kharitonov („YIT CityStroy”). Astfel, după cum a menționat Serghei Yakovlev, director general adjunct pentru afaceri juridice al CJSC Zhilishchny Capital Group of Companies, există riscul unor costuri financiare suplimentare pentru cei care închiriază locuințe sau au contractat un împrumut pentru a plăti, plănuind să-l ramburseze prin vânzare. apartamentul lor existent (acela , în care locuiește împrumutatul). Dar, totuși, acest risc poate apărea mai devreme, cu eventuale întârzieri în construcția unei case sau în obținerea RVE.
Cu toate acestea, o problemă mai serioasă după punerea în funcțiune și semnarea certificatului de acceptare a locuinței poate apărea odată cu înregistrarea acesteia ca proprietate. Aceasta înseamnă că nu se va putea înregistra în apartament, nu se va putea vinde, schimba sau închiria (cu contract, adică oficial).
Înregistrarea dreptului de proprietate este cel mai adesea întârziată din cauza documentelor: „De exemplu, dacă dezvoltarea se realizează pe terenuri de stat sau municipale, pentru a înregistra drepturile de proprietate ale investitorilor de capital, este necesar ca dezvoltatorul și autoritățile locale să semneze un act. de implementare a proiectului de investitii. El confirmă că autoritățile locale nu au pretenții față de dezvoltator cu privire la cota sa de proprietate și doar dacă acest document este disponibil, drepturile asupra locuinței construite pot fi înregistrate la Rosreestr. Dacă acest act nu este semnat, nu mai rămâne decât să așteptăm semnarea lui sau să recunoaștem în instanță drepturile asupra apartamentelor din clădirile noi”, explică. Vasily Sharapov, avocat la compania de dezvoltare City-XXI Century. Singurul lucru bun este că instanțele ajung mai des de partea cumpărătorului, dar, în orice caz, ocupă timp și nervi, iar dacă imobilul a fost achiziționat cu ipotecă, atunci crește și supraplata împrumutului, pentru că înainte inregistrand proprietatea ca proprietate, tarifele sunt mai mari.
„În același timp, aproximativ 80% dintre cumpărătorii de clădiri noi se confruntă cu întârzieri și riscul înregistrării legale a proprietății”, spune avocatul Oleg Suhov. Dacă proprietatea a fost vândută în conformitate cu DDU în conformitate cu 214-FZ, atunci probabilitatea de a evita un proces este mai mare; în acest caz, întârzierea înregistrării dreptului de proprietate apare cel mai adesea numai la înregistrarea primului apartament, deoarece Rosreestr verifică toată documentația , și proprietățile ulterioare din aceeași clădire sunt înregistrate destul de repede, deși, desigur, există întârzieri. „Dar, este adevărat, dacă autorizația de construcție a fost eliberată după 1 aprilie 2009, atunci, prin lege, participantul la construcția în comun are dreptul de a solicita o penalizare”, spune Serghei Yakovlev („Grupul de companii de capital locativ”). Adică nu totul este atât de rău. Dar dacă locuința a fost achiziționată prin eludarea 214-FZ sau mai devreme decât a fost adoptată, adică în baza acordurilor preliminare de vânzare și cumpărare, facturi etc., atunci probabilitatea unui proces crește. Și chiar și în circumstanțe favorabile, așteptarea pentru înregistrarea dreptului de proprietate durează mai mult - conform lui Alexey Kharitonov (YIT CityStroy), un an sau chiar mai mult - la urma urmei, dezvoltatorul trebuie să înregistreze mai întâi proiectul ca proprietate, apoi fiecare apartament este individual. transferat de la dezvoltator la noul său proprietar. Și trebuie avut în vedere că, chiar și în această etapă, ilegalitatea construcției sau încălcarea condițiilor tehnice în timpul construcției sale poate fi dezvăluită și, după cum s-a menționat Vadim Cherdantsev, avocat senior al cabinetului „Pământ. Imobiliare. Construcția” firmei de avocatură „Cliff”, totul s-ar putea termina cu demolarea clădirii ca construcție neautorizată.
„În plus, la cumpărarea unui apartament după punerea în funcțiune a casei, dar înainte de înregistrarea drepturilor de proprietate, tranzacția nu se mai formalizează de către DDU, ci printr-un contract preliminar de cumpărare și vânzare, în temeiul căruia nu ia naștere drept de revendicare”, spune. Natalya Kozlova (Glavmosstroy-imobiliare). , iar acest lucru crește riscul de întârzieri în înregistrarea proprietății și riscul de vânzări duble. Singurul lucru liniștitor este că, în practică, astfel de cazuri sunt rare.
Dar facturile de utilități nerezonabil de mari sunt o problemă comună: „Există multe cazuri când companiile de administrare în stadiul de mutare într-o casă sunt determinate de dezvoltator, percep prețuri mari pentru serviciile lor, dar gunoiul nu este îndepărtat, comunicațiile defecte sunt nu este reparat, pregătirile pentru sezonul de încălzire sunt efectuate cu întârziere etc.”, spune Serghei Yakovlev („Grupul de companii de capital locativ”).
Desigur, este foarte dificil să te protejezi de toate riscurile, dar în continuarea acestui subiect, „” vă va spune cum pot fi reduse și, de asemenea, vă va oferi sfaturi despre cum să vă comportați dacă apar probleme.
1. Casa nu a fost data in functiune. Trebuie să plătesc pentru eliminarea RSU?
1.1. Dacă nimeni nu locuiește în casă, atunci nu trebuie să plătiți. Dacă locuiești acolo, atunci trebuie să plătești.
2. Trebuie să plătesc impozit dacă casa nu este încă pusă în funcțiune?
2.1. Codul fiscal al Federației Ruse Articolul 400. Contribuabili
Contribuabilii (în continuare în prezentul capitol - contribuabili) sunt persoanele fizice care au dreptul de proprietate asupra proprietății recunoscute ca obiect de impozitare în conformitate cu articolul 401 din prezentul Cod.
Obiectele de construcție neterminată sunt recunoscute ca obiect de impozitare pentru impozitul pe proprietate al persoanelor fizice (articolul 401 din Codul fiscal).
Dacă obiectul nu este înregistrat până la finalizarea lucrărilor de construcție. În acest caz, persoanele fizice nu vor trebui să plătească impozit pe proprietate. Cele mai bune gânduri.
3. Ce tipuri de contracte se incheie intre parti daca casa nu este data in exploatare?
3.1. Buna ziua, inainte de punerea in functiune a locuintei, trebuie incheiat un acord de participare sau de cesiune a dreptului de creanta (cesiune).
Mult succes si toate cele bune.
3.2. Buna ziua! Pe cine te referi prin petreceri? Care este relația dintre aceste părți?
Aș îndrăzni să sugerez că întrebați într-o manieră voalată despre acționar și dezvoltator. În acest caz, se încheie un acord privind participarea comună la construcție.
4. Pot executorii judecătorești să sechestreze o casă nouă care nu a fost dată în funcțiune?
4.1. Executorii judecătorești au dreptul de a sechestra orice proprietate, inclusiv toate sursele de venit, cu excepția bunurilor specificate la articolul 446 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse.
Colectarea în baza documentelor executive nu poate fi aplicată următoarelor proprietăți deținute de cetățeanul debitor:
spații de locuit (părți ale acestuia), dacă pentru cetățeanul debitor și membrii familiei acestuia care locuiesc împreună în spațiile deținute, acesta este singurul loc adecvat pentru rezidență permanentă, cu excepția imobilului specificat în prezentul alineat, dacă face obiectul a unei ipoteci și asupra acesteia în conformitate cu executarea silită poate fi supusă legilor ipotecare;
(modificată prin Legea federală din 29 decembrie 2004 N 194-FZ)
terenurile pe care sunt amplasate obiectele specificate la alin. doi din prezenta parte, cu exceptia imobilului precizat in prezentul alineat, daca acesta face obiectul unei ipoteci si poate fi executat silit in conformitate cu legislatia in materie de ipoteci;
(așa cum a fost modificat prin legile federale din 29 decembrie 2004 N 194-FZ, din 2 octombrie 2007 N 225-FZ)
articole de mobilier obișnuit pentru casă și articole de uz casnic, obiecte personale (îmbrăcăminte, pantofi și altele), cu excepția bijuteriilor și a altor articole de lux;
bunuri necesare activităților profesionale ale unui cetățean debitor, cu excepția articolelor al căror cost depășește o sută de salarii minime stabilite de legea federală;
utilizate în scopuri care nu sunt legate de activități comerciale, de creștere, bovine de lapte și de lucru, căprioare, iepuri, păsări de curte, albine, furaje necesare întreținerii acestora înainte de pășune (mersul la stupină), precum și anexe și structuri necesare întreținerii acestora;
semințele necesare pentru următoarea însămânțare;
hrană și bani pentru o sumă totală nu mai mică decât nivelul de existență stabilit al cetățeanului debitor însuși și al persoanelor aflate în întreținerea acestuia;
(modificată prin Legea federală din 2 octombrie 2007 N 225-FZ)
combustibil necesar familiei unui cetățean debitor pentru a-și pregăti hrana zilnică și a-și încălzi locuința în timpul sezonului de încălzire;
mijloacele de transport și alte bunuri necesare cetățeanului debitor în legătură cu handicapul acestuia;
premii, premii de stat, semne onorifice și memorabile acordate unui cetățean debitor.
5. Cum să achiziționați o casă dacă nu este pusă în funcțiune?
5.1. Ca o colecție de materiale de zi cu zi.
Dacă vă este dificil să formulați o întrebare, sunați la telefonul gratuit cu mai multe linii 8 800 505-91-11 , un avocat te va ajuta