Vad ska aktieägare göra när huset tas i drift? Hur man tar ett hus i drift - steg-för-steg-instruktioner Hus som inte har tagits i drift

Driftsättning av en delad byggnadsbyggnad, eller flerlägenhetsbostadshus, utförs enligt ett standardschema, som kommer att diskuteras i artikeln. Idrifttagningsförfarandet innebär att man skaffar lämpligt tillstånd, samt att se till att huset överensstämmer med den godkända planen och utkastet.

Innan han går till den auktoriserade byggtillsynsorganisationen för att lämna in en ansökan och ett paket med dokument, måste byggherren:

Utför ett komplett utbud av byggarbeten som uppfyller projektets krav. Här pratar vi om ett grundläggande arbete som säkerställer de boendes säkerhet. När det gäller förbättringen av det närliggande området (till exempel plantering av trädgårdar), kan detta arbete inte slutföras;
Skaffa ett tekniskt certifikat för byggnaden och registrera sedan huset;
Skaffa en adress (polis). I praktiken, innan byggnaden får en sådan adress, kommer byggnaden att ha en konstruktionsregistrering;
Få ett dokument som bekräftar överensstämmelse med tekniska villkor från leverantörer av el, gas och värme;
Utför den nödvändiga uppsättningen av tester relaterade till naturlig ventilation, värmeavbildning och luftpermeabilitet.

Endast om de nämnda villkoren är uppfyllda kan du lämna in handlingar och förvänta dig att få tillstånd och igångsättningsintyg. Annars är sannolikheten för ett positivt resultat minimal.

Inträdesförfarande och nödvändiga dokument

Huvudfunktionerna i fråga om driftsättning av ett flerfamiljshus tilldelas byggherren. Det är han som måste kontakta den berörda myndigheten med en ansökan och ett paket med dokument som bekräftar överensstämmelsen med den byggnad som tas i drift med gällande standarder. Endast i detta fall kan en inresehandling upprättas och det nödvändiga tillståndet utfärdas.

En viktig punkt är överföringen av ett paket med dokument, inklusive:

Ett diagram som visar platsplanen där ett hyreshus byggs;
Dokument som skulle bekräfta rätten att bygga en byggnad på en specifik tomt;
Ett dokument som tillåter byggandet av ett bostadshus på det tilldelade territoriet;
Acceptansbevis för ett kapitalbyggnadsprojekt. Du kan inte klara dig utan sådant papper om restaureringen (rekonstruktion, konstruktion) av byggnaden utfördes på grundval av ett kontrakt.

Utöver de som anges ovan behöver du papper som bekräftar att bostadshuset uppfyller de normer och krav som föreskrivs i de tekniska föreskrifterna, överensstämmelse med de föreskrivna tekniska villkoren och så vidare.

Dessutom är driftsättning omöjlig utan att presentera ett diagram som skulle återspegla all teknisk kommunikation, såväl som en slutsats från byggövervakningsorganet som bekräftar husets överensstämmelse med kraven på kapitalbyggnadsutrustning.

Det är värt att notera att den nämnda listan över dokument inte överförs av utvecklaren omedelbart. Först lämnar byggherren en anmälan om att bygget av huset är klart och det är klart för idrifttagning.

I nästa skede sammansätts en kommission som omfattar en hel grupp specialister inom området brand, miljö och sanitär-epidemiologisk säkerhet. Deras uppgift är att kontrollera huset för att uppfylla de krav som gällde 2016, varefter en besiktningsrapport ska undertecknas.

Därefter utarbetar GASN-anställda ytterligare en lag som bekräftar att i synnerhet det byggda huset och lägenheterna motsvarar de uppgifter som anges i byggprojektet. Först efter detta innebär inträdesordern att man börjar hämta det paket med papper som nämns ovan.

I praktiken kan driftsättning av ett hus ske enligt ett annat schema. Till exempel, efter avslutat byggnadsarbete, kommer anställda vid byggövervakningstjänsten till platsen och genomför en revision av huset och varje lägenhet för att säkerställa överensstämmelse med dokumentationen och gällande standarder. Om brister upptäcks återspeglas de i motsvarande ordning (akt).

Driftsättning är inte möjlig förrän alla upptäckta problem är åtgärdade. Detta är anledningen till att processen med att driftsätta ett hus kan ta längre tid än vad exploatören planerar i det inledande skedet. Även erfarna byggföretag hamnar i situationer där driftsättningen måste försenas med en eller två månader, eller till och med ett helt kvartal.

Att ta en byggnad i drift och lämna över nycklarna: vad är skillnaden?

Många människor förstår inte vad de huvudsakliga skillnaderna är mellan att överlämna nycklarna till en lägenhet till ägaren och den process som diskuteras i artikeln (det vill säga driftsättning). Allt är enkelt här. Den första perioden, som gäller driftsättning av ett objekt, fastställs ungefär och uttrycks som regel i kvartalsvisa termer. Här förlitar sig byggföretaget på erfarenhet av att utföra arbetet och den ungefärliga tidsramen när uppförandet av anläggningen ska vara klart. Vid behov kan denna period justeras av byggherren utan att behöva meddela framtida ägare till en viss lägenhet. Denna praxis har varit i kraft sedan 2016 och är allmänt accepterad. I detta fall kan förändringen av perioden göras inte bara i en större, utan också i en mindre riktning.

När det gäller tidsfristen för att lämna över nycklarna så återspeglas det direkt i kontraktet. Här är kraven strängare än vid konventionell driftsättning. Om det i kontraktet står att lägenheten ska överlåtas till ägaren senast den 25 oktober 2016, så ska brukaren ha lägenheten tillhanda före detta datum. Här är justering av löptiden av byggherren utan att informera aktieägaren förbjuden.

Om utvecklaren bryter mot tidsfristen som anges i kontraktet, är han för varje dag av försening skyldig att betala 1/150 av refinansieringsprocenten. Av denna anledning gör byggherren allt för att besiktningsrapporten ska vara positiv och att själva driftsättningen sker inom den överenskomna tidsramen.

Som regel är intervallet mellan två händelser (nyckelöverföring och inträde) inte mer än sex månader. I extrema fall kan proceduren ta längre tid, och skillnaden blir ett år. Det betyder naturligtvis inte att byggföretaget kommer att slutföra driftsättningen och inte dela ut nycklar till aktieägarna. Det är värt att komma ihåg här att skydda en anläggning är ett dyrt nöje. Å andra sidan kommer han att ha alla lagliga rättigheter att utföra sådana manipulationer.

Vad händer efter att inträdesbeviset har utfärdats?

Så snart driftsättningscertifikatet har tagits emot börjar utvecklaren utföra ytterligare arbete, nämligen:

Slutföra efterbehandlingsprocessen för varje enskild lägenhet, samt utföra arbeten på landskapsplanering av området nära huset. Om mindre avvikelser upptäcks måste de elimineras;
Uppstart och driftsättning av utrustning pågår. I synnerhet startas eller konfigureras driften av hisssystemet, drifttrycket utfärdas i rören, pumparnas funktionalitet kontrolleras, liksom system som kontrollerar läckor, mätaravläsningar tas och så vidare;
Huvudpaketet med dokument utarbetas med leverantörer av energiresurser - värmenät, vattenverk och andra. Därefter ingås hela paketet av avtal som involverar service;
Byggföretagets kundtjänst ansvarar för att ta emot lägenheter, utan vilka driftsättning är omöjlig. Efter kontroll av kvaliteten på efterarbetet upprättas en motsvarande rapport. Om det finns problem är utvecklaren skyldig att eliminera dem inom den tidsram som bestäms av kommissionen. Efter detta kontrollerar tjänsten som nämns ovan igen för att se om problemen har lösts eller inte.
Därefter upprättas ett avtal med förvaltningsorganisationen. Efter detta arbete accepteras byggnaden för balansering. Acceptans och överlåtelse av objektet utförs också här.
Ett schema skapas enligt vilket lägenheterna för uthyrning besiktigas. I detta fall måste ett meddelande om slutförandet av byggnadsarbetet och objektets beredskap för överföring skickas till aktieägaren 30 dagar (eller tidigare) före överföringen av ägarens nycklar. Meddelandet skickas till aktieägaren med ett rekommenderat brev. Hela processen kan dock ta upp till fyra månader.

Byggandet av bostadshus, särskilt när det gäller flervåningshus, är en mycket ansvarsfull process, eftersom brott mot byggregler kan leda till tragiska konsekvenser under driften av byggnaden. Därför är kvaliteten på byggnadsarbeten nödvändigtvis kontrollerad av staten.

Innan ägare börjar flytta in i nya lägenheter måste de få tillstånd från statliga tillsynsmyndigheter att ta den nya byggnaden i drift. Hur kvaliteten på arbetet kontrolleras i olika stadier av byggandet av ett bostadshus, vilka dokument som bekräftar kvaliteten på det konstruerade objektet, kommer att diskuteras i den här artikeln.

Hur bekräftas kvaliteten och säkerheten i en ny byggnad?

För medborgare som blir de slutliga konsumenterna av produkten från utvecklaren - invånare i nya lägenheter, kommer implementeringen av tekniker för kvalitetskontroll av byggarbeten att verka väldigt vag. I större utsträckning är de intresserade av en fråga av lite annorlunda karaktär – när det ska vara möjligt att flytta in i lägenheten och börja göra reparationer, med andra ord att bosätta sig i ett nytt hem.

Tekniken för kvalitetskontroll av byggnadsarbeten av staten är organiserad på ett sådant sätt att tills exploatören får tillstånd att ta anläggningen i drift kan lägenheter inte överlåtas till medborgarna för användning. Det erhållna tillståndet är i sin tur en garanti för nya invånare att allt arbete utfördes ordentligt och att inget dåligt kommer att hända med huset i framtiden.

Lagstiftning och förfarande för att erhålla tillstånd

Så efter slutförandet av byggarbetet börjar tiden för utvecklaren att förbereda ett antal dokument. Dessa dokument är avsedda att bekräfta kvaliteten och säkerheten för användningen av den byggda anläggningen och fungerar också som grund för överföringen av lägenheter till sina ägare. Många kallar av gammal vana kvalitetskontrollprocessen för en "statlig kommission", även om förfarandet för att överlämna ett föremål ändrades för ganska länge sedan.

Godtagandet av huset av "statskommissionen" i den vanliga meningen av denna formulering genomfördes fram till slutet av 2004, då Ryska federationens stadsplaneringskod antogs och trädde i kraft. Kommissionen bestod av representanter för designorganisationer, arkitekt- och byggkontroll, brand-, sanitetskontroll samt specialiserade anställda från ett antal andra organisationer. Och tillstånd måste erhållas från varje organisation vars representant var närvarande i kommissionen. Efter det att det nya acceptförfarandet trätt i kraft började utarbetandet av nödvändiga handlingar ske på ett omfattande sätt.

Efter införandet av stadsplaneringskoden förenklades godkännandeförfarandet något; idag regleras idrifttagandet av en anläggning av följande lagar:

Artikel 55 i Ryska federationens stadsplaneringskod (federal lag nr 190), vars text anger att godkännandet av kapitalbyggnadsprojekt utförs av lokala myndigheter. För projekt under uppbyggnad i Moskva är ett sådant organ den statliga byggövervakningskommittén och för nya byggnader i Moskva-regionen - federala eller lokala myndigheter;
Föreskrifter om genomförandet av statlig byggövervakning i Ryska federationen (infört genom dekret från Ryska federationens regering nr 54 av 1 februari 2006). Baserat på detta dokument kontrollerar byggtillsynsmyndigheterna arbetet i varje byggskede - från att byggherren får tillstånd att utföra byggandet till de sista stadierna av arbetet.

Dessa lagstiftningsakter reducerar i huvudsak alla åtgärder för att acceptera en anläggning till behovet för exploatören att skaffa två dokument:

Slutsats om överensstämmelse (AOC) "Slutsats om att den konstruerade, rekonstruerade, reparerade kapitalbyggnadsanläggningen överensstämmer med kraven i tekniska föreskrifter och designdokumentation."

Enligt "Regler för genomförandet av statlig byggövervakning i Ryska federationen" utförs inspektioner under hela byggnadsperioden, och när den slutliga inspektionen utförs har en hel lista med inspektionsrapporter ackumulerats , som innehåller information om brister, tidpunkt och tidpunkt för deras eliminering.

Slutsatsen utfärdas på grundval av den slutliga inspektionen av anläggningen av representanter för den statliga byggövervakningskommittén, samt rapporter om mellanliggande inspektioner. Kommittén inkluderar specialiserade specialister, var och en av dem kontrollerar ett visst segment av arbete som motsvarar dess specialisering - dessa är elektriker, rörmokare, sanitär och epidemiologisk övervakning, brandinspektörer etc.

Baserat på AIA, samt ett antal dokument (ej relaterade till godkännandeförfarandet, detta är ett intyg om markägande etc.), utfärdas byggherren huvuddokumentet - Tillstånd att sätta anläggningen i drift.

Efter att tillstånd att tas i drift har erhållits anses huset ha klarat den statliga inspektionen, kvaliteten på det utförda arbetet har inte väckt några klagomål och invånarna kan vara lugna om säkerheten i sin bostad. Det innebär att huset kan registreras hos staten (en postadress tilldelas), dessutom innebär tillstånd att ta det i drift att lägenheterna kan överlåtas till ägarna (överlåtelse- och mottagningsbevis är undertecknat).

Vad ska vara klart vid slutbesiktningen

Innan representanter för den statliga byggövervakningskommittén dyker upp på platsen och påbörjar sitt arbete, måste byggherren (huvudentreprenören) slutföra följande arbete:

Bygg- och installationsarbeten;
Arbeta med att organisera ingenjörskommunikation;
Ingående av kontrakt för underhåll och drift av verktyg (hissanläggningar, vattenförsörjning, avlopp, gasförsörjning, uppvärmning, elförsörjning);
Förbättring av det lokala området (asfalterade vägar för bilar, belysning, parkeringsplatser, etc.);
Mätning av objektet av anställda

Fastigheten ska med andra ord vara fullt förberedd för beboelse. Eventuella brister kan utgöra ett hinder för att få en AIA och följaktligen att få tillstånd att ta anläggningen i drift.

Frånvaron av detta tillstånd avgör omöjligheten att överföra lägenheten till ägarna. Det vill säga att byggherren inte kan fullgöra sina skyldigheter gentemot motparter i tid. Och detta är kantat av stämningar och eventuella utgifter för utvecklaren.

Inflyttning och renovering

Innan stadsbyggnadsbalken antogs var det praxis att ge lägenhetsägare möjlighet att genomföra renoveringar innan huset officiellt togs i bruk. Idag har förfarandet blivit strängare – inflyttning kan ske tidigast än att byggherren får tillstånd att ta huset i drift.

Efter att tillstånd erhållits överlåts lägenheten enligt acceptansbeviset (BKB-mätdata ska redan vara klara). Vid tidpunkten för undertecknandet av handlingen överlämnas oftast nycklarna, och ägaren kan använda bostadsytan efter eget gottfinnande.

Ägaren rekommenderas dock att avstå från att utföra större reparationer som innebär förändringar i lägenhetens konfiguration tills ett ägarbevis utfärdats. Detta dokument bekräftar att lägenheten tillhör sin ägare, endast med detta dokument kan lägenheten säljas, doneras eller ärvas.

Lagen säger ganska tydligt följande: att göra några ändringar i lägenhetens konfiguration innan man tar emot den är oacceptabelt. Denna bestämmelse är relaterad till förfarandet för att erhålla ett matrikelpass (krävs för att få ett ägarintyg). Under denna procedur kan det bli nödvändigt att mäta om ytorna i lägenheten.

Om olika designelement (efterbehandling med gipsskivor, konstruktion av dekorativa element - skiljeväggar, nischer etc.) blir ett hinder för mätare, kan de senare kräva att dessa hinder undanröjs. Underlåtenhet att uppfylla detta krav är ett hinder för registrering av äganderätt och implementering (demontering av efterbehandlingselement) är förenat med onödiga kostnader.

Slutsats

Så den här artikeln listade alla åtgärder som är nödvändiga för att få dokument som garanterar tillräcklig kvalitet på konstruktion och relaterat arbete, såväl som ett säkert boende i lägenheter i en ny byggnad.

Det moderna tillståndsförfarandet är utformat så att det finns en utsedd person som ansvarar för att besiktningen utförs i varje led. Detta gjorde det möjligt att avskaffa ”frånvarokontroller” som genomfördes för ett välkänt incitament. Under slutinspektionen granskas rapporter om mellanliggande inspektioner - på så sätt kan du spåra kvaliteten på det "dolda" arbetet, såväl som utvecklarens ansvarsnivå och organisationsnivån för intern kontroll.

Dessutom har det moderna inspektionssystemet gjort det möjligt att något minska den tid som krävs för att färdigställa de nödvändiga dokumenten. Nu behöver en utvecklare som flitigt följer alla byggregler 2-3 månader för att slutföra de nödvändiga dokumenten, inklusive att överföra lägenheten till ägaren.

När man köper en lägenhet på grundstadiet, eller snarare investerar pengar i dess konstruktion, är det mycket svårt att förutse vad som faktiskt kommer att hända med byggarbetsplatsen och det framtida hemmet. Riskerna är kolossala, och alla förstår detta. Därför är vi redo att överbetala våra surt förvärvade pengar för bostäder i nästan färdigställda och helt färdiga byggnader, i hopp om att i de sista byggskedena är alla möjliga problem ett minne blott. Men tyvärr är det inte så.

Den här artikeln är ett referens- och informationsmaterial; all information i den presenteras i informationssyfte och endast i informationssyfte.

Och för att skydda köpare av nya byggnader från eventuella misstag, "" bestämde sig för att ta reda på vilka problem man kan stöta på när man köper fastigheter i slutet av projektet.

Nästan byggd
Byggarbetsplatsen har höga väggar, och vissa byggnader har till och med tak, och byggherren förklarar stolt att slutarbetet pågår där och att projektet (eller nästa fas) om bara ett par månader kommer att vara klart. I allmänhet är den nästan klar. Men nästan - det är fortfarande inte klart, och det är för tidigt att slappna av: "Alla risker som är karakteristiska för primärbostäder kvarstår tills anläggningen tas i drift," - säger Roman Semchishin, chef för investeringsavdelningen för TEKTA GROUP,även om de minskar när bygget är klart. Men du kan fortfarande stöta på dubbla försäljningar, brott mot villkoren i kontraktet enligt vilket fastigheten köptes, förändringar i layout och bilder och låg kvalitet på konstruktionen. ”Det fanns till exempel ett projekt där geodesikraven helt ignorerades under byggnationen. Det ledde till att när geodetikföretaget äntligen påbörjade arbetet (det var faktiskt en besiktning, inte byggkontroll) upptäckte de att hisschaktet avvek från angivet läge med nästan 15 cm. Det vill säga huset stod färdigt, men det var omöjligt att hyra ut den.” , - säger Artem Gorlyub, biträdande generaldirektör för CJSC GVSU-Realty.

Men det viktigaste är att även i slutskedet kvarstår risker för förseningar i byggandet och oavslutat byggande, och till och med lag 214 "Om deltagande i delade konstruktioner av flerbostadshus och andra fastigheter ..." räddar inte från dem, som vi pratade om i artikeln "".

Som noterat Natalya Kozlova, generaldirektör för OJSC Glavmosstroy-nedvizhimost, lagen uppmuntrar bara utvecklare att ta anläggningar i drift i tid. "Men det reglerar inte på något sätt exploatörens misstag och missräkningar relaterade till ekonomin, betalning av ränta på lån, belastande av projektet (stadsandel, medinvesterarandel, etc.). Om utvecklaren får slut på pengar eller går i konkurs försvinner inte skyldigheterna enligt 214-FZ, men det kommer inte att finnas några pengar för att svara på dem”, säger Alexey Kharitonov, chef för försäljning och marknadsföring på YIT CityStroy.

Naturligtvis kan det inte sägas att upphävandet av byggandet av nästan avslutade projekt är en vanlig praxis, eftersom, som Andrey Blazhko, styrelseledamot för Domostroitel-företagsgruppen, generaldirektör för Domostroitel-Yugo-Zapad LLC, konstaterar , när ett hus är praktiskt taget färdigställt, finns det ett särskilt behov av Det finns inte längre någon finansiering, och därför finns det väldigt få situationer där det inte finns tillräckligt med pengar för att slutföra projektet. "Dessutom är det inte lönsamt för byggherren att stoppa byggandet (särskilt när han arbetar under 214-FZ: detta är fyllt med böter och straff. - Från redaktören). Om 5-6 våningar inte färdigställs i en 14-20 våningar hög byggnad kvarstår faktiskt risken för långsiktigt byggande bara för små företag. Stora utvecklare har som regel möjlighet att refinansiera eller ta lån från en annan bank”, säger Rodion Alekseenko, biträdande generaldirektör för försäljning, SCM Group.

Men enligt uppgifter advokat Oleg Sukhov, chef för det juridiska centret med samma namn, finansiering för ca 10 % av alla nybyggen upphör innan bygget är färdigställt, d.v.s. de förvandlas till oavslutat och långsiktigt byggande, även i slutskedet.

Irina Dobrokhotova, styrelseordförande för BEST-Novostroy-företaget, ger som ett exempel ett av de mest kända långsiktiga byggprojekten i Moskva - det vertikala bostadskomplexet, dess nya namn är Well House on Leninsky: "Utvecklaren på platsen ändrade sig flera gånger, ändringar gjordes i själva projektet, inklusive när det gäller antalet våningar i byggnaden. Och sedan påverkade krisen byggtakten.

I allmänhet är det ganska svårt att förutsäga hur snabbt ett hus kommer att färdigställas. "Dessutom bör det noteras att försening av tidsfristerna kan åtföljas av att bygglovet och tomträttsavtalet löper ut, vilket kräver förlängning av dessa dokument, och detta innebär återigen mer tid och en ökad byggtid", säger Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC).

"Och det kan inte finnas hundra procent förtroende för slutförandet av bygget, eftersom ingen, förutom de som är insatta i utvecklarens interna angelägenheter, känner till företagets problem," varnar Sergey Zharikov, biträdande generaldirektör för företagsgruppen SK Slavyansky. På samma sätt är utvecklarens avsikter och planer inte kända. "Till exempel, utan att helt sälja en fastighet som håller på att färdigställas, kan han börja köpa nya tomter och använda intäkterna från försäljningen av lägenheter i ett nästan färdigt projekt för dessa ändamål. Och i slutändan kan det visa sig att utvecklaren överskattade sin styrka. Konflikter mellan aktieägare är också vanliga, vilket leder till att projekt fryser”, säger Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC). Dessutom är problemet för byggherren inte det där köparen köpte en lägenhet, utan ett annat, till exempel i det inledande skedet av byggandet, men om byggherren går i konkurs kommer detta inte att rädda aktieägarna i den nästan färdigställda bostadskomplex.

Huset är byggt men inte levererat
Riskerna för oavslutat bygge och förseningar i bygget försvinner först när huset är helt färdigställt och då står det klart om byggherren har uppfyllt sina kvalitetsåtaganden. Detta är dock bara halva striden, innan han flyttar in är det nödvändigt att han tar emot slutsats av det statliga byggtillsynsorganet om överensstämmelse med kraven i tekniska föreskrifter och konstruktionsdokumentation(AIA) Och tillstånd till uppdrag (RVE). Och den här processen drar ibland ut på tiden i flera år och kräver ibland extra tid, nerver och pengar och leder till rättstvister. Dessutom, som advokat Oleg Sukhov noterar, även i detta skede kan byggherren inleda ett konkursförfarande, till exempel om slutförandet av projektet är omöjligt eller inte är intressant för honom eller lokala myndigheter, och då riskerar köpare eller aktieägare att stå utan bostad och utan pengar.

Även om i de flesta fall, förr eller senare, färdigställda bostadskomplex fortfarande tas i drift. "Och om vi pratar om Moskva och Moskva-regionen, försenar nu sällan någon driftsättningen av en anläggning i mer än sex månader," försäkrar han optimistiskt Natalya Blankova, marknadsförare på Etalon-Invest. Förseningar i denna process uppstår av ett antal anledningar. "Till exempel kan det uppstå svårigheter med installationen av elnät och anslutning till kommunikation", säger Roman Semchishin (TEKTA GROUP). Detta är kanske det vanligaste problemet, som enligt advokaten Oleg Sukhov drabbar cirka 10 % av nya byggnader.

Det uppstår till följd av förseningar i tekniska förhållanden eller bristande efterlevnad av dessa, fel i bygglov eller fel som begåtts under konstruktion och konstruktion av tekniska system, eller brist på kapacitet i området, och ibland på grund av försumlighet av utvecklare. "Till exempel finns det mycket vanliga situationer när utvecklaren inte lägger externa nätverk. Således, i Balashikha fanns det ett fall när ett helt mikrodistrikt inte var anslutet till nätverken, vilket flyttade denna oro till stadens myndigheter. Problemet löstes bara 1,5 år efter massdemonstrationer av lurade aktieägare”, säger Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC).

Det finns också frekventa fall när en utvecklare bygger kommunikation, men inte kan få tillstånd att ansluta dem - på grund av den dåliga kvaliteten på nätverk eller administrativa bråk. Dessutom bör det noteras att en sådan risk är högre när ett hus byggs av ett litet företag, särskilt om detta är dess första projekt: "Som regel har sådana byggherrar inte ett väletablerat arbete med kommunen och inte ha en lobbyist i tekniska förhållanden och administrativa frågor”, förklarar Rodion Alekseenko (”SCM Group”).

"Också betydande orsaker till förseningar i driftsättningen av bostäder inkluderar avvikelser från projektet under byggprocessen (till exempel en ökning av antalet våningar, en ökning av husets totala yta), kränkning av byggteknik , administrativa problem (till exempel underlåtenhet att uppfylla villkoren i ett investeringskontrakt eller behovet av att justera det), etc. etc.”, listar Alexey Kharitonov (”YIT CityStroy”). Det tråkigaste fallet är när det visar sig att ett hus byggts olagligt, till exempel på en tomt som inte är avsedd för bostadsbyggande eller felaktigt registrerad som äganderätt eller arrende, eller enligt ett investeringskontrakt som erhållits olagligt i strid med befintliga byggrestriktioner och stadsplanering. planer. I sådana situationer blev redan färdigställda hus, istället för att få tillstånd att ta dem i drift, till och med föremål för rivning. Men det är sant, det finns fortfarande inte många sådana historier; mycket oftare uppstår frågor om objektets kvalitet.

– Gisslet för alla nya byggnader är konstruktionsfel: krossade fönster, dörrar och fönster som inte stängs, och allvarligare överträdelser, till exempel ovannämnda avvikelse från hisschaktet, säger Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC) . Under kris- och efterkrisåren kom det till den punkt att utvecklare till och med bytte till billigare material av lägre kvalitet under byggprocessen, och idag har sådana projekt regelbundet problem under driftsättningen. ”Generellt, på grund av att byggnaden inte följer byggnormer och krav på miljöskydd eller brandsäkerhet, bristande inglasning på loggiorna eller kommunala reparationer som anges i tillståndsdokumentationen, drabbas cirka 5 % av de nya byggnaderna av en försening av tar emot RVE, säger advokaten Oleg Sukhov. Det är sant att i sådana fall är det bättre att skjuta upp än att hyra ut huset och kringgå alla regler, vilket kan leda till att bo i lågkvalitativa bostäder och till och med ett hot mot liv och hälsa.

Problem med tekniska system och otillräcklig kvalitet på bostäder är de allvarligaste, även med det mest gynnsamma resultatet måste de vanligtvis vänta minst sex månader på lösningar, så om orsakerna till förseningen i driftsättningen inte är så allvarliga kan vi anser oss själva lyckliga. "Till exempel kan förseningen bero på en diskrepans mellan BKB-data och projektdokumentationen i frågan om lägenhetsnumrering, om i dokumenten till exempel numreringen är från höger till vänster, men i BKB:n är det den andra väg runt. Eller så upptäcks tekniska fel i DDU, säger Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC). Dessutom behöver utvecklaren ibland ytterligare tid för att ta med dokumentationen i enlighet med kraven från den statliga byggnadsinspektionen, för att samla in alla typer av certifikat och eliminera mindre brister. Och som Alexey Kharitonov (YIT CityStroy) försäkrar, är alla sådana problem vanligtvis lösta inom tre månader.

Efter driftsättning
Men även efter att projektet tagits i drift kvarstår risker förknippade med bosättning, boende och registrering av äganderätt till lägenheter.

Mycket ofta förbiser den statliga kommissionen som accepterar huset vissa brister, och om utvecklaren "har allt täckt", kan ett objekt av helt låg kvalitet tas i drift. Och i sådana fall måste köparen själv kämpa för kvalitet: vägra att underteckna handlingen att överföra lägenheten, skriv påståenden till byggherren om att eliminera brister på grundval av ett aktieägaravtal (enligt 214-FZ är byggherren skyldig att säkerställa kvaliteten på bostäder, och en garantiperiod upprättas också under vilken han måste eliminera alla defekter gratis), eller till och med gå till domstol.

Det kan också uppstå problem med kommunikationen. "Till exempel, när du ansluter ett hus till externa allmännyttiga nätverk enligt ett tillfälligt schema (ansluter el via overhead, etc.), som ett resultat av vilket konsumenten (särskilt i Moskva-regionen) riskerar att lämnas utan vatten och el," säger Tatyana Tikova, chef för Asset Management Department i PSN Group.

I synnerhet är detta möjligt om projektet sätts i drift i etapper: "I sådana fall kan de första etapperna kopplas enligt ett tillfälligt schema till befintlig kommunikation med förväntning om att därefter anslutas till en ny kraftfull infrastruktur. Men om problem uppstår med dess konstruktion av en eller annan anledning, förblir de första stegen anslutna enligt ett tillfälligt schema eller lämnas utan kommunikation under en tid, säger Natalya Blankova ("Etalon-Invest").

Det finns också historier när byggherren, efter att ha tagit ett hus i drift, helt enkelt vägrade att överföra huset till ett permanent anslutningssystem. Generellt gäller att om ett objekt får elförsörjning, med anslutning enligt ett tillfälligt system, kan detta innebära att byggherren inte har uppfyllt ett antal tekniska krav eller inte ens har betalat för den anslutna kapaciteten för anslutning enligt ett permanent system. Förvaltningsbolaget (ofta anslutet till byggherren) accepterar ändå ett sådant hus och avslutar frågan med ett garantibrev med motsvarande skyldigheter. Men ingen har bråttom att implementera dem, eftersom anslutning enligt ett permanent schema kräver avsevärda kostnader, och som ett resultat, efter ett par år, kan invånare, till exempel trötta på strömavbrott, få ett erbjudande om att chipa in för transformatorer och elcentraler.

Och även om utvecklaren visar sig vara ärlig, korrigerar sina misstag, eliminerar defekter och överför projektet till ett permanent anslutningsschema, tar det tid. ”Under vilka hissarna fungerar inkonsekvent, uppstår läckor i rören, det förekommer avbrott i vatten, värme, strömförsörjning och sophantering etc. Och möjligheten att fullt ut använda hela husets tekniska infrastruktur, d.v.s. att leva normalt, dyker ofta upp bara 3-4 månader efter färdigställandet av huset”, säger Alexey Kharitonov (”YIT CityStroy”). Således, som påpekats av Sergei Yakovlev, biträdande generaldirektör för juridiska frågor i Zhilishchny Capital Group of Companies CJSC, finns det en risk för ytterligare finansiella kostnader för dem som hyr bostad eller har tagit ett lån för att betala och planerar att betala tillbaka det genom att sälja deras befintliga lägenhet (det , där låntagaren bor). Men denna risk kan dock uppstå tidigare, med eventuella förseningar i byggandet av ett hus eller i att erhålla RVE.

Men ett allvarligare problem efter idrifttagning och undertecknande av godkännandebeviset för bostäder kan uppstå med dess registrering som fastighet. Det innebär att det inte kommer att vara möjligt att registrera sig i lägenheten, det kommer inte att vara möjligt att sälja, byta eller hyra ut den (med kontrakt, d.v.s. officiellt).

Registrering av ägande är oftast försenad på grund av pappersarbete: "Till exempel, om utveckling utförs på statlig eller kommunal mark, för att registrera äganderätten för aktieinvesterare, är det nödvändigt för exploatören och lokala myndigheter att underteckna en lag genomförandet av investeringsprojektet. Han bekräftar att lokala myndigheter inte har några anspråk mot byggherren angående hans fastighetsandel, och endast om detta dokument finns tillgängligt kan rättigheterna till det uppförda huset registreras hos Rosreestr. Om den här lagen inte undertecknas återstår bara att vänta på att den ska undertecknas eller att erkänna rättigheterna till lägenheter i nya byggnader i domstol”, förklarar Vasily Sharapov, advokat på utvecklingsföretaget City-XXI Century. Det enda som är bra är att domstolarna oftare hamnar på köparens sida, men de tar i alla fall upp tid och nerver och om fastigheten köptes med bolån så ökar också överbetalningen på lånet, för innan registrerar fastigheten som en fastighet är taxorna högre.

"Samtidigt möter cirka 80 % av köparna av nya byggnader förseningar och risk för laglig registrering av egendom", säger advokat Oleg Sukhov. Om fastigheten såldes under DDU i enlighet med 214-FZ, är sannolikheten för att undvika en rättegång högre; i det här fallet inträffar förseningen i registreringen av äganderätten oftast först vid registrering av den första lägenheten, eftersom Rosreestr kontrollerar all dokumentation , och efterföljande fastigheter i samma byggnad registreras ganska snabbt, även om det naturligtvis finns förseningar. "Men, det är sant, om bygglovet utfärdades efter den 1 april 2009, så har enligt lag deltagaren i delad konstruktion rätt att kräva en straffavgift", säger Sergei Yakovlev ("Housing Capital Group of Companies"). Det vill säga, allt är inte så illa. Men om bostäder köptes under kringgående av 214-FZ eller tidigare än det antogs, det vill säga under preliminära försäljnings- och köpavtal, räkningar etc., ökar sannolikheten för en rättegång. Och även under gynnsamma omständigheter tar väntan på registrering av äganderätt längre - enligt Alexey Kharitonov (YIT CityStroy), ett år eller ännu mer - trots allt måste byggherren först registrera projektet som sin egendom, och sedan är varje lägenhet individuellt överförs från byggherren till sin nya ägare. Och man måste komma ihåg att även i detta skede kan olagligheten i konstruktionen eller brott mot tekniska förhållanden under dess konstruktion avslöjas, och som noterats Vadim Cherdantsev, senior advokat för praktiken "Earth. Fastighet. Konstruktion" av advokatbyrån "Cliff", det hela kan sluta med att byggnaden rivs som en otillåten konstruktion.

"Dessutom, när man köper en lägenhet efter att huset tagits i drift, men innan äganderätten registreras, formaliseras transaktionen inte längre av DDU, utan av ett preliminärt köp- och försäljningsavtal, enligt vilket ingen anspråksrätt uppstår", säger Natalya Kozlova (Glavmosstroy-fastigheter). , och detta ökar risken för förseningar i registrering av egendom och risken för dubbelförsäljning. Det enda betryggande är att sådana fall i praktiken är sällsynta.

Men orimligt stora elräkningar är ett vanligt problem: "Det finns många fall när förvaltningsbolag vid inflyttningsstadiet bestäms av byggherren, de tar ut höga priser för sina tjänster, men skräpet tas inte bort, felaktig kommunikation är inte repareras, förberedelserna för uppvärmningssäsongen utförs sent, etc.", säger Sergei Yakovlev ("Housing Capital Group of Companies").

Det är naturligtvis väldigt svårt att skydda sig från alla risker, men i fortsättningen av detta ämne kommer "" att berätta hur de kan minskas och även ge råd om hur man ska bete sig om problem uppstår.

1. Huset har inte tagits i drift. Måste jag betala för borttagning av MSW?

1.1. Om ingen bor i huset behöver du inte betala. Om du faktiskt bor där måste du betala.

2. Måste jag betala skatt om huset ännu inte är i drift?

2.1. Ryska federationens skattelag Artikel 400. Skattebetalare
Skattebetalare (nedan i detta kapitel - skattebetalare) är individer som har äganderätten till egendom som erkänns som föremål för beskattning i enlighet med artikel 401 i denna kod.
Objekt av oavslutad konstruktion erkänns som föremål för beskattning av fastighetsskatt för individer (artikel 401 i skattelagen).
Om objektet inte registreras förrän byggnadsarbetet är färdigt. I det här fallet kommer enskilda inte att behöva betala fastighetsskatt. Med vänliga hälsningar.

3. Vilka typer av avtal ingås mellan parterna om huset inte tas i drift?

3.1. Hej, innan huset tas i drift måste ett avtal om aktieandel eller överlåtelse av fordringsrätten (avträdande) ingås.
Lycka till och allt gott.

3.2. Hallå! Vem menar du med fester? Vad är förhållandet mellan dessa parter?
Jag skulle våga föreslå att du frågar på ett beslöjat sätt om aktieägaren och byggherren. I detta fall ingås ett avtal om delat deltagande i byggandet.

4. Kan kronofogde ta ett nytt hus som inte tagits i drift?

4.1. Kronofogden har rätt att beslagta all egendom, inklusive alla inkomstkällor, med undantag av egendomen som anges i artikel 446 i den ryska federationens civilprocesslag.

Indrivning enligt exekutivhandling kan inte tillämpas på följande egendom som ägs av gäldenärsmedborgaren:
bostadslokaler (delar därav), om det för gäldenärsmedborgaren och hans familjemedlemmar som bor tillsammans i de ägda lokalerna är den enda lokalen som är lämplig för permanent bostad, med undantag för den egendom som anges i denna paragraf, om den är föremålet av en inteckning och på den i enlighet med utmätning kan vara föremål för inteckningslagar;
(som ändrat genom federal lag av den 29 december 2004 N 194-FZ)
tomter, på vilka de i andra stycket i denna del angivna föremålen äro belägna, med undantag för den egendom, som anges i denna paragraf, om den är föremål för inteckning och kan utmätas enligt lagstiftningen om inteckning;
(som ändrats av federala lagar daterad 29 december 2004 N 194-FZ, daterad 2 oktober 2007 N 225-FZ)
föremål av vanlig heminredning och hushållsartiklar, personliga föremål (kläder, skor och andra), med undantag av smycken och andra lyxartiklar;
egendom som är nödvändig för en gäldenärs medborgares yrkesverksamhet, med undantag för föremål vars kostnad överstiger hundra minimilöner som fastställts i federal lag;
används för ändamål som inte är relaterade till affärsverksamhet, uppfödning, mjölk- och arbetsboskap, rådjur, kaniner, fjäderfä, bin, foder som är nödvändigt för deras underhåll innan betesmark (gå till bigården), samt uthus och strukturer som är nödvändiga för deras underhåll;

frön som behövs för nästa sådd;
mat och pengar för ett totalt belopp som inte är mindre än den fastställda existensnivån för gäldenärsmedborgaren själv och hans anhöriga;
(som ändrat genom federal lag av den 2 oktober 2007 N 225-FZ)
bränsle som behövs för en gäldenärs medborgares familj för att förbereda sin dagliga mat och värma upp sina bostäder under eldningssäsongen;
transportmedel och annan egendom som är nödvändig för gäldenärsmedborgaren i samband med hans funktionshinder;
priser, statliga utmärkelser, heders- och minnesvärda skyltar som tilldelas en gäldenärsmedborgare.

5. Hur köper man ett hus om det inte tas i drift?

5.1. Som en samling vardagsmaterial.

Om du tycker att det är svårt att formulera en fråga, ring den avgiftsfria flerlinjetelefonen 8 800 505-91-11 , en advokat hjälper dig