Ang pag-commissioning ng isang shared construction building, o multi-apartment residential building, ay isinasagawa ayon sa isang standard scheme, na tatalakayin sa artikulo. Ang pamamaraan ng pagkomisyon ay nagsasangkot ng pagkuha ng naaangkop na permit, pati na rin ang pagtiyak na ang bahay ay sumusunod sa inaprubahang plano at draft.
Bago pumunta sa awtorisadong organisasyon ng pangangasiwa sa konstruksiyon upang magsumite ng aplikasyon at isang pakete ng mga dokumento, ang developer ay dapat:
- Magsagawa ng isang buong hanay ng mga gawaing pagtatayo na nakakatugon sa mga kinakailangan ng proyekto. Dito pinag-uusapan natin ang pangunahing gawain na nagsisiguro sa kaligtasan ng mga residente. Kung tungkol sa pagpapabuti ng kalapit na lugar (halimbawa, pagtatanim ng mga hardin), maaaring hindi makumpleto ang gawaing ito;
- Kumuha ng teknikal na sertipiko para sa gusali, at pagkatapos ay irehistro ang bahay;
- Kumuha ng address (pulis). Sa pagsasagawa, bago matanggap ang naturang address, ang gusali ay magkakaroon ng "pagpaparehistro" ng konstruksiyon;
- Tumanggap ng dokumentong nagpapatunay ng pagsunod sa mga teknikal na kondisyon mula sa mga supplier ng kuryente, gas at init;
- Isagawa ang kinakailangang hanay ng mga pagsubok na may kaugnayan sa natural na bentilasyon, thermal imaging at air permeability.
Kung natugunan lamang ang mga nabanggit na kundisyon, maaari kang magsumite ng mga dokumento at asahan na makatanggap ng permit at isang sertipiko ng pagkomisyon. Kung hindi, ang posibilidad ng isang positibong resulta ay minimal.
Pamamaraan sa pagpasok at mga kinakailangang dokumento
Ang mga pangunahing pag-andar sa bagay ng pag-commissioning ng isang gusali ng apartment ay itinalaga sa developer. Siya ang dapat makipag-ugnayan sa may-katuturang awtoridad na may isang aplikasyon at isang pakete ng mga dokumento na nagpapatunay sa pagsunod ng gusali na pinapatakbo sa kasalukuyang mga pamantayan. Sa kasong ito lamang maaaring gumawa ng entry act at maibigay ang kinakailangang pahintulot.
Ang isang mahalagang punto ay ang paglipat ng isang pakete ng mga dokumento, kabilang ang:
- Isang diagram na nagpapakita ng site plan kung saan itinatayo ang isang gusali ng apartment;
- Mga papel na magpapatunay sa karapatang magtayo ng gusali sa isang partikular na kapirasong lupa;
- Isang dokumento na nagpapahintulot sa pagtatayo ng isang gusali ng tirahan sa inilalaang teritoryo;
- Sertipiko ng pagtanggap para sa isang proyekto sa pagtatayo ng kapital. Hindi mo magagawa nang walang ganoong papel kung ang pagpapanumbalik (muling pagtatayo, pagtatayo) ng gusali ay isinagawa batay sa isang kontrata.
Bilang karagdagan sa mga nakalista sa itaas, kakailanganin mo ng mga papeles na magkukumpirma sa pagsunod ng gusali ng tirahan sa mga pamantayan at mga kinakailangan na inireseta sa mga teknikal na regulasyon, pagsunod sa mga iniresetang teknikal na kondisyon, at iba pa.
Bilang karagdagan, imposible ang pag-commissioning nang hindi nagpapakita ng isang diagram na magpapakita ng lahat ng mga komunikasyon sa engineering, pati na rin ang isang konklusyon mula sa katawan ng pangangasiwa ng konstruksiyon na nagpapatunay sa pagsunod ng bahay sa mga kinakailangan sa kagamitan sa pagtatayo ng kapital.
Kapansin-pansin na ang nabanggit na listahan ng mga dokumento ay hindi agad inilipat ng developer. Una, ang developer ay nagsumite ng isang abiso na ang pagtatayo ng bahay ay tapos na at ito ay handa na para sa pag-commissioning.
Sa susunod na yugto, ang isang komisyon ay binuo, na kinabibilangan ng isang buong pangkat ng mga espesyalista sa larangan ng sunog, kaligtasan sa kapaligiran at sanitary-epidemiological. Ang kanilang gawain ay suriin ang bahay para sa pagsunod sa mga kinakailangan na ipinatutupad sa 2016, pagkatapos nito ay dapat na lagdaan ang isang ulat ng inspeksyon.
Susunod, ang mga empleyado ng GASN ay gumawa ng isa pang kilos na nagpapatunay na ang itinayong bahay at mga apartment, sa partikular, ay tumutugma sa impormasyong tinukoy sa proyekto ng konstruksiyon. Pagkatapos lamang nito, ang entry order ay nagpapahiwatig ng simula ng pagkolekta ng pakete ng mga papel na binanggit sa itaas.
Sa pagsasagawa, ang pag-commissioning ng isang bahay ay maaaring mangyari ayon sa ibang pamamaraan. Halimbawa, pagkatapos makumpleto ang gawaing pagtatayo, ang mga empleyado ng serbisyo sa pangangasiwa ng konstruksiyon ay pumupunta sa site at nagsasagawa ng pag-audit ng bahay at bawat apartment upang matiyak ang pagsunod sa dokumentasyon at kasalukuyang mga pamantayan. Kung ang mga kakulangan ay natagpuan, ang mga ito ay makikita sa kaukulang pagkakasunud-sunod (act).
Hindi posible ang pag-commissioning hangga't hindi naitama ang lahat ng nakitang problema. Ito ang dahilan kung bakit ang proseso ng pag-commissioning ng isang bahay ay maaaring magtagal kaysa sa plano ng developer sa unang yugto. Kahit na ang mga nakaranasang kumpanya ng konstruksiyon ay nahahanap ang kanilang mga sarili sa mga sitwasyon kung saan ang pagkomisyon ay kailangang maantala ng isa o dalawang buwan, o kahit isang buong quarter.
Ang pagpapatakbo ng isang gusali at pagbibigay ng mga susi: ano ang pagkakaiba?
Maraming mga tao ang hindi nauunawaan kung ano ang mga pangunahing pagkakaiba sa pagitan ng pagbibigay ng mga susi sa isang apartment sa may-ari at ang prosesong tinalakay sa artikulo (iyon ay, pagkomisyon). Simple lang ang lahat dito. Ang unang panahon, tungkol sa pag-commissioning ng isang bagay, ay itinatag ng humigit-kumulang at ipinahayag, bilang panuntunan, sa mga quarterly na termino. Dito, umaasa ang kumpanya ng konstruksiyon sa karanasan sa pagsasagawa ng trabaho at ang tinatayang time frame kung kailan dapat makumpleto ang pagtatayo ng pasilidad. Kung kinakailangan, ang panahong ito ay maaaring isaayos ng developer nang hindi kinakailangang ipaalam sa mga hinaharap na may-ari ng isang partikular na apartment. Ang kasanayang ito ay may bisa mula noong 2016 at karaniwang tinatanggap. Sa kasong ito, ang pagbabago sa panahon ay maaaring gawin hindi lamang sa isang mas malaki, kundi pati na rin sa isang mas maliit na direksyon.
Tulad ng para sa deadline para sa pagbibigay ng mga susi, ito ay direktang makikita sa kontrata. Narito ang mga kinakailangan ay mas mahigpit kaysa sa kaso ng conventional commissioning. Kung nakasaad sa kontrata na dapat ilipat ang apartment sa may-ari nang hindi lalampas sa Oktubre 25, 2016, dapat matanggap ng user ang apartment bago ang petsang ito. Dito, ipinagbabawal ang pagsasaayos ng termino ng developer nang hindi ipinapaalam sa shareholder.
Kung ang developer ay lumabag sa deadline na tinukoy sa kontrata, pagkatapos ay para sa bawat araw ng pagkaantala ay obligado siyang magbayad ng 1/150 ng porsyento ng refinancing. Para sa kadahilanang ito, ginagawa ng developer ang lahat ng posible upang matiyak na positibo ang ulat ng inspeksyon at ang mismong pagkomisyon ay nangyayari sa loob ng napagkasunduang time frame.
Bilang isang patakaran, ang agwat sa pagitan ng dalawang kaganapan (key transfer at entry) ay hindi hihigit sa anim na buwan. Sa matinding mga kaso, ang pamamaraan ay maaaring mas matagal, at ang pagkakaiba ay isang taon. Siyempre, hindi ito nangangahulugan na ang kumpanya ng konstruksiyon ay makumpleto ang pagkomisyon at hindi mamamahagi ng mga susi sa mga shareholder. Ito ay nagkakahalaga ng pag-alala dito na ang pagprotekta sa isang pasilidad ay isang mahal na kasiyahan. Sa kabilang banda, magkakaroon siya ng lahat ng legal na karapatan para isagawa ang mga ganitong manipulasyon.
Ano ang mangyayari pagkatapos maibigay ang entry certificate?
Sa sandaling matanggap ang sertipiko ng pagkomisyon, ang developer ay nagsisimulang magsagawa ng karagdagang trabaho, lalo na:
- Pagkumpleto ng proseso ng pagtatapos para sa bawat indibidwal na apartment, pati na rin ang pagsasagawa ng trabaho sa landscaping sa lugar na malapit sa bahay. Kung ang mga menor de edad na hindi pagsang-ayon ay natagpuan, dapat itong alisin;
- Ang pagsisimula at pag-commissioning ng mga kagamitan ay isinasagawa. Sa partikular, ang pagpapatakbo ng sistema ng elevator ay sinimulan o na-configure, ang operating pressure ay ibinibigay sa mga tubo, ang pag-andar ng mga bomba ay nasuri, pati na rin ang mga sistema na kumokontrol sa pagtagas, ang mga pagbabasa ng metro ay kinuha, at iba pa;
- Ang pangunahing pakete ng mga dokumento ay iginuhit sa mga supplier ng mga mapagkukunan ng enerhiya - mga network ng pag-init, mga kagamitan sa tubig at iba pa. Pagkatapos, ang buong pakete ng mga kasunduan na may kinalaman sa serbisyo ay natapos;
- Ang serbisyo ng suporta sa customer ng kumpanya ng konstruksiyon ay may pananagutan sa pagtanggap ng mga apartment, kung wala ang pag-commissioning ay imposible. Matapos suriin ang kalidad ng pagtatapos ng trabaho, ang isang kaukulang ulat ay iginuhit. Kung may mga problema, obligado ang developer na alisin ang mga ito sa loob ng time frame na tinutukoy ng komisyon. Pagkatapos nito, muling susuriin ng serbisyong nabanggit sa itaas kung nalutas na ang mga problema o hindi.
- Susunod, ang isang kasunduan ay iginuhit sa organisasyon ng pamamahala. Pagkatapos ng gawaing ito, ang gusali ay tinatanggap para sa balanse. Ang pagtanggap at paglipat ng bagay ay isinasagawa din dito.
- Ang isang iskedyul ay nilikha ayon sa kung saan ang mga apartment para sa upa ay siniyasat. Sa kasong ito, ang isang mensahe tungkol sa pagkumpleto ng gawaing pagtatayo at ang kahandaan ng bagay para sa paglipat ay dapat ipadala sa shareholder 30 araw (o mas maaga) bago ang paglipat ng mga susi ng may-ari. Ang mensahe ay ipinadala sa shareholder gamit ang isang rehistradong sulat. Gayunpaman, ang buong proseso ay maaaring tumagal ng hanggang apat na buwan.
Ang pagtatayo ng mga gusali ng tirahan, lalo na pagdating sa mga multi-storey na gusali, ay isang napaka responsableng proseso, dahil ang paglabag sa mga code ng gusali ay maaaring humantong sa mga trahedya na kahihinatnan sa panahon ng pagpapatakbo ng gusali. Samakatuwid, ang kalidad ng gawaing pagtatayo ay kinakailangang kontrolado ng estado.
Bago magsimulang lumipat ang mga may-ari sa mga bagong apartment, dapat silang kumuha ng pahintulot na patakbuhin ang bagong gusali mula sa mga ahensya ng regulasyon ng pamahalaan. Kung paano kinokontrol ang kalidad ng trabaho sa iba't ibang yugto ng pagtatayo ng isang gusali ng tirahan, kung anong mga dokumento ang nagpapatunay sa kalidad ng itinayong bagay, ay tatalakayin sa artikulong ito.
Paano nakumpirma ang kalidad at kaligtasan ng isang bagong gusali?
Para sa mga mamamayan na naging pangwakas na mga mamimili ng produkto mula sa developer - mga residente ng mga bagong apartment, ang pagpapatupad ng mga teknolohiya para sa kontrol ng kalidad ng gawaing pagtatayo ay tila napakalabo. Sa isang mas malaking lawak, interesado sila sa isang tanong na medyo naiiba ang kalikasan - kung kailan posible na lumipat sa apartment at magsimulang mag-ayos, sa madaling salita, upang manirahan sa isang bagong tahanan.
Ang teknolohiya para sa kontrol sa kalidad ng gawaing pagtatayo ng estado ay inayos sa paraang hanggang sa matanggap ng developer ang pahintulot na ilagay ang pasilidad sa operasyon, ang mga apartment ay hindi mailipat sa mga mamamayan para magamit. Ang natanggap na permit, sa turn, ay isang garantiya para sa mga bagong residente na ang lahat ng trabaho ay ginawa ng maayos at walang masamang mangyayari sa bahay sa hinaharap.
Mga batas at pamamaraan para sa pagkuha ng mga permit
Kaya, pagkatapos makumpleto ang gawaing pagtatayo, magsisimula ang oras para sa developer na maghanda ng isang bilang ng mga dokumento. Ang mga dokumentong ito ay inilaan upang kumpirmahin ang kalidad at kaligtasan ng paggamit ng itinayong pasilidad, at nagsisilbi rin bilang batayan para sa paglipat ng mga apartment sa kanilang mga may-ari. Marami, sa labas ng lumang ugali, ang tumawag sa proseso ng pagkontrol sa kalidad bilang isang "komisyon ng estado," bagaman sa katunayan ang pamamaraan para sa pag-abot ng isang bagay ay binago nang matagal na ang nakalipas.
Ang pagtanggap ng bahay ng "komisyon ng estado" sa karaniwang kahulugan ng mga salitang ito ay isinasagawa hanggang sa katapusan ng 2004, nang ang Town Planning Code ng Russian Federation ay pinagtibay at ipinatupad. Ang komisyon ay binubuo ng mga kinatawan ng mga organisasyon ng disenyo, kontrol sa arkitektura at konstruksiyon, sunog, kontrol sa sanitary, pati na rin ang mga dalubhasang empleyado ng isang bilang ng iba pang mga organisasyon. At kailangang kumuha ng pahintulot mula sa bawat organisasyon na ang kinatawan ay naroroon sa komisyon. Matapos maipatupad ang bagong pamamaraan ng pagtanggap, ang paghahanda ng mga kinakailangang dokumento ay nagsimulang maganap sa isang komprehensibong paraan.
Matapos ang pagpapakilala ng Kodigo sa Pagpaplano ng Bayan, ang pamamaraan ng pagtanggap ay medyo pinasimple; ngayon, ang pag-commissioning ng isang pasilidad ay kinokontrol ng mga sumusunod na batas na pambatasan:
- Artikulo 55 ng Town Planning Code ng Russian Federation (Federal Law No. 190), ang teksto kung saan nagsasaad na ang pagtanggap ng mga proyekto sa pagtatayo ng kapital ay isinasagawa ng mga lokal na awtoridad. Para sa mga proyektong itinatayo sa Moscow, ang nasabing katawan ay ang komite ng pangangasiwa ng konstruksiyon ng estado, at para sa mga bagong gusali sa rehiyon ng Moscow - mga katawan ng pederal o lokal na pamahalaan;
- Mga regulasyon sa pagpapatupad ng pangangasiwa ng konstruksiyon ng estado sa Russian Federation (ipinakilala sa pamamagitan ng Decree of the Government of the Russian Federation No. 54 ng Pebrero 1, 2006). Batay sa dokumentong ito, sinusuri ng mga awtoridad sa pangangasiwa ng konstruksiyon ang trabaho sa bawat yugto ng konstruksiyon - mula sa developer na tumatanggap ng pahintulot na magsagawa ng konstruksiyon hanggang sa mga huling yugto ng trabaho.
Ang mga gawaing pambatasan na ito, sa esensya, ay binabawasan ang lahat ng mga hakbang para sa pagtanggap ng isang pasilidad sa pangangailangan para sa developer na makakuha ng dalawang dokumento:
- Konklusyon ng Pagsunod (AOC) "Konklusyon sa pagsunod ng itinayo, muling itinayo, naayos na pasilidad ng pagtatayo ng kapital sa mga kinakailangan ng mga teknikal na regulasyon at dokumentasyon ng disenyo."
Ayon sa "Mga Regulasyon sa pagpapatupad ng pangangasiwa ng konstruksiyon ng estado sa Russian Federation," ang mga inspeksyon ay isinasagawa sa buong panahon ng gawaing pagtatayo, at sa oras na ang pangwakas na inspeksyon ay isinasagawa, isang buong listahan ng mga ulat ng inspeksyon ay naipon. , na naglalaman ng impormasyon tungkol sa mga pagkukulang, oras at oras ng kanilang pag-aalis.
Ang konklusyon ay ibinibigay batay sa huling inspeksyon ng pasilidad ng mga kinatawan ng State Construction Supervision Committee, pati na rin ang mga ulat ng intermediate inspection. Kasama sa komite ang mga dalubhasang espesyalista, bawat isa sa kanila ay nagsusuri ng isang tiyak na bahagi ng trabaho na naaayon sa pagdadalubhasa nito - ito ay mga elektrisyan, tubero, sanitary at epidemiological na pangangasiwa, mga inspektor ng sunog, atbp.
- Batay sa AIA, pati na rin ang isang bilang ng mga dokumento (hindi nauugnay sa pamamaraan ng pagtanggap, ito ay isang sertipiko ng pagmamay-ari ng lupa, atbp.), Ang developer ay ibinibigay ang pangunahing dokumento - Pahintulot na ilagay ang pasilidad sa operasyon.
Matapos matanggap ang pahintulot na maisagawa, ang bahay ay itinuturing na nakapasa sa inspeksyon ng estado, ang antas ng kalidad ng gawaing isinagawa ay hindi nagtaas ng anumang mga reklamo, at ang mga residente ay maaaring maging kalmado tungkol sa kaligtasan ng kanilang tirahan. Nangangahulugan ito na ang bahay ay maaaring mairehistro sa estado (isang postal address ay itinalaga), bilang karagdagan, ang pahintulot na ilagay ito sa operasyon ay nangangahulugan na ang mga apartment ay maaaring ilipat sa mga may-ari (transfer at acceptance certificates ay nilagdaan).
Ano ang dapat na handa sa oras ng panghuling inspeksyon
Bago lumabas ang mga kinatawan ng State Construction Supervision Committee sa site at simulan ang kanilang trabaho, dapat kumpletuhin ng developer (pangkalahatang kontratista) ang sumusunod na gawain:
- Mga gawaing konstruksyon at pag-install;
- Magtrabaho sa pag-aayos ng mga komunikasyon sa engineering;
- Konklusyon ng mga kontrata para sa pagpapanatili at pagpapatakbo ng mga kagamitan (mga pasilidad ng elevator, suplay ng tubig, alkantarilya, suplay ng gas, pagpainit, suplay ng kuryente);
- Pagpapabuti ng lokal na lugar (mga sementadong kalsada para sa mga kotse, ilaw, paradahan, atbp.);
- Pagsukat ng bagay ng mga empleyado
Sa madaling salita, ang ari-arian ay dapat na ganap na handa para sa tirahan. Ang anumang mga pagkukulang ay maaaring maging hadlang sa pagkuha ng AIA at, nang naaayon, sa pagkuha ng Pahintulot upang maisagawa ang pasilidad.
Ang kawalan ng pahintulot na ito ay tumutukoy sa imposibilidad ng paglilipat ng apartment sa mga may-ari. Ibig sabihin, hindi magawa ng developer ang mga obligasyon nito sa mga katapat sa oras. At ito ay puno ng mga demanda at posibleng gastos para sa developer.
Move-in at renovation
Bago ang pagpapatibay ng Kodigo sa Pagpaplano ng Bayan, karaniwang kaugalian na magbigay ng pagkakataon sa mga may-ari ng apartment na magsagawa ng mga pagsasaayos bago opisyal na gamitin ang bahay. Ngayon, ang pamamaraan ay naging mas mahigpit - ang pagtira ay maaaring mangyari nang hindi mas maaga kaysa sa natanggap ng developer ang pahintulot na ilagay ang bahay sa operasyon.
Matapos matanggap ang pahintulot, ililipat ang apartment ayon sa sertipiko ng pagtanggap (dapat handa na ang data ng pagsukat ng BTI). Sa oras ng pagpirma sa kasulatan, ang mga susi ay karaniwang ibinibigay, at maaaring gamitin ng may-ari ang lugar ng tirahan sa kanyang sariling paghuhusga.
Gayunpaman, pinapayuhan ang may-ari na pigilin ang pagsasagawa ng malalaking pagkukumpuni na kinasasangkutan ng mga pagbabago sa pagsasaayos ng apartment hanggang sa maibigay ang sertipiko ng pagmamay-ari. Kinukumpirma ng dokumentong ito na ang apartment ay pagmamay-ari nito; tanging sa dokumentong ito maibebenta, mai-donate, o mamanahin ang apartment.
Ang batas ay malinaw na nagsasaad ng mga sumusunod: ang paggawa ng anumang mga pagbabago sa pagsasaayos ng apartment bago ito matanggap ay hindi katanggap-tanggap. Ang probisyong ito ay nauugnay sa pamamaraan para sa pagkuha ng isang kadastral na pasaporte (kinakailangan upang makakuha ng sertipiko ng pagmamay-ari). Sa panahon ng pamamaraang ito, maaaring kailanganin na muling sukatin ang mga lugar ng apartment.
Kung ang iba't ibang mga elemento ng disenyo (pagtatapos sa mga sheet ng plasterboard, pagbuo ng mga elemento ng dekorasyon - mga partisyon, mga niches, atbp.) ay naging isang balakid para sa mga sukat, ang huli ay maaaring legal na humingi ng pag-aalis ng mga hadlang na ito. Ang pagkabigong sumunod sa kinakailangang ito ay isang balakid sa pagpaparehistro ng mga karapatan sa pagmamay-ari, at ang pagpapatupad (pagbuwag sa mga elemento ng pagtatapos) ay nauugnay sa mga hindi kinakailangang gastos.
Konklusyon
Kaya, nakalista sa artikulong ito ang lahat ng mga hakbang na kinakailangan upang makakuha ng mga dokumento na ginagarantiyahan ang sapat na kalidad ng konstruksiyon at kaugnay na trabaho, pati na rin ang ligtas na pamumuhay sa mga apartment ng isang bagong gusali.
Ang makabagong pamamaraan sa pagpapahintulot ay idinisenyo sa paraang mayroong itinalagang tao na responsable sa pagsasagawa ng inspeksyon sa bawat yugto. Ginawa nitong posible na alisin ang "mga pagsusuri sa pagliban" na isinagawa para sa isang kilalang insentibo. Sa panahon ng panghuling inspeksyon, ang mga ulat ng mga intermediate na inspeksyon ay sinusuri - sa ganitong paraan maaari mong subaybayan ang kalidad ng "nakatagong" trabaho, pati na rin ang antas ng responsibilidad ng developer, at ang antas ng organisasyon ng panloob na kontrol.
Bilang karagdagan, ang modernong sistema ng inspeksyon ay naging posible upang bahagyang bawasan ang oras na kinakailangan upang makumpleto ang mga kinakailangang dokumento. Ngayon, ang isang developer na masigasig na sumusunod sa lahat ng mga regulasyon sa gusali ay nangangailangan ng 2-3 buwan upang makumpleto ang mga kinakailangang dokumento, kabilang ang paglilipat ng apartment sa may-ari.
Kapag bumibili ng isang apartment sa yugto ng pundasyon ng hukay, o sa halip, namumuhunan ng pera sa pagtatayo nito, napakahirap hulaan kung ano ang aktwal na mangyayari sa site ng konstruksiyon at sa hinaharap na tahanan. Napakalaki ng mga panganib, at naiintindihan ito ng lahat. Samakatuwid, handa kaming magbayad nang labis sa aming pinaghirapang pera para sa pabahay sa halos natapos at ganap na natapos na mga gusali, umaasa na sa mga huling yugto ng konstruksiyon ang lahat ng posibleng problema ay isang bagay na sa nakaraan. Ngunit, sayang, hindi ito ganoon.
Ang artikulong ito ay isang sanggunian at materyal ng impormasyon; ang lahat ng impormasyon dito ay ipinakita para sa mga layuning pang-impormasyon at para sa mga layuning pang-impormasyon lamang.
At upang maprotektahan ang mga mamimili ng mga bagong gusali mula sa mga posibleng pagkakamali, "" nagpasya na alamin kung anong mga problema ang maaaring makaharap kapag bumili ng real estate sa pinakadulo ng proyekto.
Halos itayo
Ang lugar ng pagtatayo ay may matataas na pader, at ang ilang mga gusali ay may mga bubong pa nga, at buong pagmamalaki ng developer na ipinahayag na ang pagtatapos ng trabaho ay isinasagawa doon at na sa loob lamang ng ilang buwan ang proyekto (o ang susunod na yugto nito) ay matatapos. Sa pangkalahatan, ito ay halos makumpleto. Ngunit halos - hindi pa rin ito handa, at masyadong maaga para makapagpahinga: "Ang lahat ng mga panganib na katangian ng pangunahing pabahay ay nananatili hanggang sa maipatupad ang pasilidad," - sabi ni Roman Semchishin, direktor ng departamento ng pamumuhunan ng TEKTA GROUP, bagama't bumababa ang mga ito habang natapos ang pagtatayo. Ngunit maaari ka pa ring makatagpo ng dobleng benta, paglabag sa mga tuntunin ng kontrata kung saan binili ang ari-arian, mga pagbabago sa layout at footage, at mababang kalidad ng konstruksiyon. "Halimbawa, mayroong isang proyekto kung saan ang mga kinakailangan sa geodesy ay ganap na hindi pinansin sa panahon ng pagtatayo. Bilang isang resulta, nang ang geodetic na kumpanya sa wakas ay nagsimulang magtrabaho (sa katunayan, ito ay isang inspeksyon, hindi kontrol sa konstruksiyon), natuklasan nila na ang elevator shaft ay lumihis mula sa tinukoy na posisyon ng halos 15 cm. Iyon ay, ang bahay ay nakumpleto, ngunit imposibleng paupahan ito.” , - sabi Artem Gorlyub, Deputy General Director ng CJSC GVSU-Realty.
Ngunit ang pinakamahalagang bagay ay kahit na sa mga huling yugto ay may mga panganib na maantala ang konstruksyon at hindi natapos na konstruksyon, at maging ang Batas 214 "Sa pakikilahok sa shared-equity na pagtatayo ng mga gusali ng apartment at iba pang real estate ..." ay hindi nakakatipid mula sa kanila, bilang napag-usapan namin sa artikulong "".
Tulad ng nabanggit Natalya Kozlova, Pangkalahatang Direktor ng OJSC Glavmosstroy-nedvizhimost, hinihikayat lamang ng batas ang mga developer na ilagay ang mga pasilidad sa operasyon sa isang napapanahong paraan. "Ngunit hindi nito kinokontrol sa anumang paraan ang mga pagkakamali at maling kalkulasyon ng developer na may kaugnayan sa ekonomiya, pagbabayad ng interes sa mga pautang, encumbrance sa proyekto (bahagi ng lungsod, bahagi ng co-investor, atbp.). Kung maubusan ng pera ang developer o malugi, hindi mawawala ang mga obligasyon sa ilalim ng 214-FZ, ngunit walang pera para sagutin ang mga ito,” sabi ng Alexey Kharitonov, direktor ng mga benta at marketing sa YIT CityStroy.
Siyempre, hindi masasabi na ang pagsuspinde sa pagtatayo ng halos natapos na mga proyekto ay isang pangkaraniwang kasanayan, dahil, tulad ng sinabi ni Andrey Blazhko, isang miyembro ng lupon ng grupo ng mga kumpanya ng Domostroitel, Pangkalahatang Direktor ng Domostroitel-Yugo-Zapad LLC, , kapag ang isang bahay ay praktikal na natapos, mayroong isang espesyal na pangangailangan para sa Wala nang anumang pagpopondo, at samakatuwid mayroong napakakaunting mga sitwasyon kung saan walang sapat na pera upang makumpleto ang proyekto. "Sa karagdagan, ito ay hindi kumikita para sa developer na ihinto ang konstruksiyon (lalo na kapag siya ay nagtatrabaho sa ilalim ng 214-FZ: ito ay puno ng mga multa at parusa. - Mula sa editor). Kung ang 5-6 na palapag ay hindi nakumpleto sa isang 14-20-palapag na gusali, kung gayon ang panganib ng pangmatagalang pagtatayo ay talagang nananatili lamang para sa maliliit na kumpanya. Ang mga malalaking developer, bilang panuntunan, ay may pagkakataon na muling mag-refinance o kumuha ng pautang mula sa ibang bangko," sabi Rodion Alekseenko, Deputy General Director for Sales, SCM Group.
Gayunpaman, ayon sa datos abogado Oleg Sukhov, pinuno ng legal na sentro ng parehong pangalan, financing para sa tungkol sa 10% ng lahat ng mga bagong gusali ay nagtatapos bago ang pagkumpleto ng konstruksiyon, i.e. nagiging hindi natapos at pangmatagalang konstruksyon, kasama na sa mga huling yugto.
Irina Dobrokhotova, Tagapangulo ng Lupon ng mga Direktor ng kumpanya ng BEST-Novostroy, ay nagbibigay bilang isang halimbawa ng isa sa mga pinakatanyag na pangmatagalang proyekto sa pagtatayo sa Moscow - ang Vertical residential complex, ang bagong pangalan nito ay Well House on Leninsky: "Ang developer sa site ay nagbago nang maraming beses, ang mga pagbabago ay ginawa sa proyekto mismo, kabilang ang tungkol sa bilang ng mga palapag ng gusali. At pagkatapos ay naapektuhan ng krisis ang bilis ng pagtatayo nito."
Sa pangkalahatan, medyo mahirap hulaan kung gaano kabilis makumpleto ang isang bahay. "Bukod dito, dapat tandaan na ang pagkaantala sa mga deadline ay maaaring sinamahan ng pag-expire ng permit sa pagtatayo at ang kasunduan sa pag-upa ng lupa, na nangangailangan ng pagpapalawig ng mga dokumentong ito, at ito ay muling nangangahulugan ng karagdagang oras at isang pagtaas sa oras ng konstruksiyon," sabi ni Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC ).
"At hindi maaaring magkaroon ng isang daang porsyento na kumpiyansa sa pagkumpleto ng konstruksiyon, dahil walang sinuman, maliban sa mga nakakaalam sa mga panloob na gawain ng developer, ang nakakaalam ng mga problema ng kumpanya," babala. Sergey Zharikov, Deputy General Director ng SK Slavyansky group of companies. Gayundin, hindi alam ang mga intensyon at plano ng developer. "Halimbawa, nang hindi ganap na nagbebenta ng isang ari-arian na nakumpleto, maaari siyang magsimulang bumili ng mga bagong site, gamit ang mga nalikom mula sa pagbebenta ng mga apartment sa isang halos natapos na proyekto para sa mga layuning ito. At sa huli ay maaaring lumabas na labis na tinantiya ng developer ang kanyang lakas. Ang mga salungatan sa pagitan ng mga shareholder ay karaniwan din, na humahantong sa pagyeyelo ng mga proyekto, "sabi ni Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC). Bukod dito, ang problema para sa developer ay hindi ang isa kung saan bumili ang mamimili ng isang apartment, ngunit isa pa, halimbawa, sa paunang yugto ng konstruksiyon, ngunit kung ang developer ay nabangkarote, hindi nito mai-save ang mga shareholder ng halos nakumpleto. residential complex.
Ang bahay ay ginawa ngunit hindi inihatid
Ang mga panganib ng hindi natapos na konstruksyon at pagkaantala sa pagtatayo ay nawawala lamang kapag ang bahay ay ganap na nakumpleto, at pagkatapos ay magiging malinaw kung ang developer ay natupad ang kanyang mga obligasyon sa kalidad. Gayunpaman, ito ay kalahati lamang ng labanan; bago lumipat, kinakailangan na makatanggap siya pagtatapos ng katawan ng pangangasiwa ng konstruksiyon ng estado sa pagsunod sa mga kinakailangan ng mga teknikal na regulasyon at dokumentasyon ng disenyo(AIA)
At pahintulot sa komisyon
(RVE). At ang prosesong ito kung minsan ay tumatagal ng maraming taon at kung minsan ay nangangailangan ng karagdagang oras, nerbiyos at pera at humahantong sa paglilitis. Bilang karagdagan, tulad ng sinabi ng abogado na si Oleg Sukhov, kahit na sa yugtong ito ay maaaring simulan ng developer ang mga paglilitis sa pagkabangkarote, halimbawa, kung ang pagkumpleto ng proyekto ay imposible o hindi kawili-wili sa kanya o sa mga lokal na awtoridad, at pagkatapos ay ang mga mamimili o mga shareholder ay nanganganib na maiwan nang wala. pabahay, at walang pera.
Bagaman sa karamihan ng mga kaso, maaga o huli, ang mga natapos na residential complex ay inilalagay pa rin sa operasyon. "At kung pag-uusapan natin ang tungkol sa Moscow at sa rehiyon ng Moscow, bihira na ngayon ang sinuman na mag-antala sa pag-commissioning ng isang pasilidad nang higit sa anim na buwan," optimistikong tiniyak niya. Natalya Blankova, marketer sa Etalon-Invest. Ang mga pagkaantala sa prosesong ito ay nangyayari para sa ilang kadahilanan. "Halimbawa, maaaring magkaroon ng mga paghihirap sa pag-install ng mga utility network at koneksyon sa mga komunikasyon," sabi ni Roman Semchishin (TEKTA GROUP). Ito marahil ang pinakakaraniwang problema, na, ayon sa abogado na si Oleg Sukhov, ay nakakaapekto sa halos 10% ng mga bagong gusali.
Ito ay lumitaw bilang isang resulta ng mga pagkaantala sa mga teknikal na kondisyon o hindi pagsunod sa mga ito, mga pagkakamali sa mga permit sa pagtatayo o mga pagkakamali na ginawa sa panahon ng disenyo at pagtatayo ng mga sistema ng engineering, o kakulangan ng kapasidad sa lugar, at kung minsan ay dahil sa kapabayaan ng mga developer. "Halimbawa, may napakadalas na mga sitwasyon kapag ang developer ay hindi naglalagay ng mga panlabas na network. Kaya, sa Balashikha mayroong isang kaso kapag ang isang buong microdistrict ay hindi konektado sa mga network, inilipat ang pag-aalala na ito sa mga awtoridad ng lungsod. Ang problema ay nalutas lamang 1.5 taon pagkatapos ng mga malawakang demonstrasyon ng mga nadaya na shareholder," sabi ni Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC).
Mayroon ding madalas na mga kaso kapag ang isang developer ay gumagawa ng mga komunikasyon, ngunit hindi makakuha ng pahintulot na ikonekta ang mga ito - dahil sa hindi magandang kalidad ng mga utility network o administratibong pag-aaway. Bukod dito, dapat tandaan na ang ganitong panganib ay mas mataas kapag ang isang bahay ay itinayo ng isang maliit na kumpanya, lalo na kung ito ang unang proyekto: "Bilang isang patakaran, ang mga naturang developer ay walang maayos na trabaho sa munisipyo at hindi magkaroon ng lobbyist sa mga teknikal na kondisyon at mga isyu sa administratibo,” paliwanag ni Rodion Alekseenko ( "SCM Group").
"Gayundin, ang mga makabuluhang dahilan para sa mga pagkaantala sa pag-commissioning ng pabahay ay kinabibilangan ng mga paglihis mula sa proyekto sa panahon ng proseso ng konstruksiyon (halimbawa, isang pagtaas sa bilang ng mga palapag, isang pagtaas sa kabuuang lugar ng bahay), paglabag sa mga teknolohiya ng konstruksiyon. , mga problemang pang-administratibo (halimbawa, kabiguang matupad ang mga tuntunin ng isang kontrata sa pamumuhunan o ang pangangailangang ayusin ito), atbp. atbp.,” nakalista ni Alexey Kharitonov (“YIT CityStroy”). Ang pinakamalungkot na kaso ay kapag lumabas na ang isang bahay ay iligal na itinayo, halimbawa, sa isang site na hindi nilayon para sa pagtatayo ng pabahay o hindi wastong nakarehistro bilang pagmamay-ari o pag-upa, o sa ilalim ng isang kontrata sa pamumuhunan na nakuha nang ilegal sa pag-iwas sa mga umiiral na paghihigpit sa pagtatayo at pagpaplano ng lunsod. mga plano. Sa ganitong mga sitwasyon, ang mga nakumpleto nang bahay, sa halip na makatanggap ng pahintulot na ilagay ang mga ito sa operasyon, ay napapailalim pa sa demolisyon. Ngunit, totoo, wala pa ring ganoong mga kuwento; mas madalas na lumitaw ang mga tanong tungkol sa kalidad ng bagay.
"Ang salot ng lahat ng mga bagong gusali ay mga depekto sa pagtatayo: mga sirang bintana, pinto at bintana na hindi nagsasara, at mas malubhang paglabag, halimbawa, ang nabanggit sa itaas na paglihis ng elevator shaft," sabi ni Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC) . Sa mga taon ng krisis at pagkatapos ng krisis, umabot sa punto na ang mga developer ay lumipat pa sa mas mura at mas mababang kalidad na mga materyales sa panahon ng proseso ng konstruksiyon, at ngayon ang mga naturang proyekto ay regular na nagkakaroon ng mga problema sa panahon ng pag-commissioning. "Sa pangkalahatan, dahil sa hindi pagsunod ng gusali sa mga code ng gusali at mga kinakailangan para sa proteksyon sa kapaligiran o kaligtasan ng sunog, kakulangan ng glazing sa loggias, o pag-aayos ng munisipyo na nakasaad sa dokumentasyon ng pagpapahintulot, humigit-kumulang 5% ng mga bagong gusali ang dumaranas ng pagkaantala sa pagtanggap ng RVE,” sabi ng abogadong si Oleg Sukhov. Totoo, sa ganitong mga kaso, mas mahusay na mag-antala kaysa sa pag-upa ng bahay na lampasan ang lahat ng mga patakaran, na maaaring humantong sa pamumuhay sa mababang kalidad na pabahay at maging isang banta sa buhay at kalusugan.
Ang mga problema sa mga sistema ng engineering at hindi sapat na kalidad ng pabahay ay ang pinaka-seryoso; kahit na may pinaka-kanais-nais na kinalabasan, karaniwang kailangan nilang maghintay ng hindi bababa sa anim na buwan para sa mga solusyon, kaya kung ang mga dahilan para sa pagkaantala sa pag-commissioning ay hindi masyadong seryoso, maaari nating isaalang-alang ang ating sarili na masuwerte. "Halimbawa, ang pagkaantala ay maaaring dahil sa isang pagkakaiba sa pagitan ng data ng BTI at ang dokumentasyon ng proyekto sa isyu ng pag-numero ng apartment, kung sa mga dokumento, halimbawa, ang pagnunumero ay mula kanan pakaliwa, ngunit sa BTI ito ang iba mga paraan sa paligid. O ang mga teknikal na pagkakamali ay natuklasan sa DDU, "sabi ni Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC). Gayundin, kung minsan ang developer ay nangangailangan ng karagdagang oras upang dalhin ang dokumentasyon alinsunod sa mga kinakailangan ng State Construction Supervision Authority, upang mangolekta ng lahat ng uri ng mga sertipiko at alisin ang mga maliliit na kakulangan. At gaya ng tiniyak ni Alexey Kharitonov (YIT CityStroy), ang lahat ng naturang isyu ay karaniwang nareresolba sa loob ng tatlong buwan.
Pagkatapos ng commissioning
Ngunit kahit na matapos na ang proyekto, nananatili ang mga panganib na nauugnay sa pag-areglo, pagsasaayos ng pamumuhay at pagpaparehistro ng pagmamay-ari ng mga apartment.
Kadalasan, ang komisyon ng estado na tumatanggap ng bahay ay tinatanaw ang ilang mga pagkukulang, at kung ang developer ay "nasaklaw ang lahat," kung gayon ang isang ganap na mababang kalidad na bagay ay maaaring gamitin. At sa ganitong mga kaso, ang mamimili mismo ay kailangang lumaban para sa kalidad: tumanggi na pumirma sa pagkilos ng paglilipat ng apartment, sumulat ng mga paghahabol sa developer tungkol sa pag-aalis ng mga depekto batay sa isang kasunduan sa pakikilahok sa equity (ayon sa 214-FZ, ang developer ay obligadong tiyakin ang kalidad ng pabahay, at ang panahon ng warranty ay itinatag din kung saan dapat niyang alisin ang lahat ng mga depekto nang walang bayad), o kahit na pumunta sa korte.
Ang mga problema ay maaari ring lumitaw sa mga komunikasyon. "Halimbawa, kapag kumokonekta sa isang bahay sa mga panlabas na network ng utility ayon sa isang pansamantalang pamamaraan (pagkonekta ng kuryente sa pamamagitan ng overhead, atbp.), Bilang isang resulta kung saan ang mamimili (lalo na sa rehiyon ng Moscow) ay nanganganib na maiwan nang walang tubig at kuryente," sabi Tatyana Tikova, Direktor ng Asset Management Department ng PSN Group.
Sa partikular, ito ay posible kung ang proyekto ay isasagawa sa mga yugto: "Sa ganitong mga kaso, ang mga unang yugto ay maaaring konektado ayon sa isang pansamantalang pamamaraan sa mga umiiral na komunikasyon na may inaasahan na kasunod na pagkonekta sa isang bagong malakas na imprastraktura. Ngunit kung lumitaw ang mga problema sa pagtatayo nito para sa isang kadahilanan o iba pa, kung gayon ang mga unang yugto ay mananatiling konektado ayon sa isang pansamantalang pamamaraan o naiwan nang walang komunikasyon sa loob ng ilang panahon, "sabi ni Natalya Blankova ("Etalon-Invest").
Mayroon ding mga kuwento kung kailan, pagkatapos ng pagpapatakbo ng isang bahay, tumanggi lamang ang developer na ilipat ang bahay sa isang permanenteng scheme ng koneksyon. Sa pangkalahatan, kung ang isang bagay ay tumatanggap ng isang de-koryenteng supply ng kuryente, na may koneksyon sa ilalim ng isang pansamantalang pamamaraan, ito ay maaaring mangahulugan na ang developer ay hindi nakakatugon sa isang bilang ng mga teknikal na kinakailangan o hindi man lang nagbayad para sa konektadong kapasidad para sa koneksyon sa ilalim ng isang permanenteng pamamaraan. Gayunpaman, tinatanggap ng kumpanya ng pamamahala (kadalasang kaakibat ng developer) ang naturang bahay, na isinasara ang isyu gamit ang isang liham ng garantiya na may kaukulang mga obligasyon. Ngunit walang nagmamadali na ipatupad ang mga ito, dahil ang pagkonekta ayon sa isang permanenteng pamamaraan ay nangangailangan ng malaking gastos, at bilang isang resulta, pagkatapos ng ilang taon, ang mga residente, halimbawa, pagod sa pagkawala ng kuryente, ay maaaring makatanggap ng isang alok na mag-chip in para sa mga transformer at switchboard.
At kahit na ang developer ay naging tapat, itinatama ang kanyang mga pagkakamali, inaalis ang mga pagkukulang at inilipat ang proyekto sa isang permanenteng scheme ng koneksyon, nangangailangan ng oras. "Sa panahon kung saan ang mga elevator ay tumatakbo nang hindi pare-pareho, ang mga pagtagas ay nangyayari sa mga tubo, may mga pagkagambala sa tubig, pag-init, supply ng kuryente at pagtanggal ng basura, atbp. At ang pagkakataon na ganap na magamit ang buong imprastraktura ng engineering ng bahay, i.e. upang mamuhay nang normal, madalas na lumilitaw lamang 3-4 na buwan pagkatapos makumpleto ang bahay," sabi ni Alexey Kharitonov ("YIT CityStroy"). Kaya, gaya ng binanggit ni Sergei Yakovlev, Deputy General Director para sa Legal Affairs ng ZAO Housing Capital Group of Companies, may panganib ng karagdagang mga gastos sa pananalapi para sa mga umuupa ng pabahay o kumuha ng pautang upang bayaran, na nagpaplanong bayaran ito sa pamamagitan ng pagbebenta. kanilang kasalukuyang apartment (na , kung saan nakatira ang nanghihiram). Ngunit, gayunpaman, ang panganib na ito ay maaaring lumitaw nang mas maaga, sa anumang pagkaantala sa pagtatayo ng isang bahay o sa pagkuha ng RVE.
Gayunpaman, ang isang mas malubhang problema pagkatapos ng pag-commissioning at pagpirma ng sertipiko ng pagtanggap ng pabahay ay maaaring lumitaw sa pagpaparehistro nito bilang ari-arian. Nangangahulugan ito na hindi posible na magrehistro sa apartment, hindi posible na ibenta, palitan o paupahan ito (na may kontrata, i.e. opisyal).
Ang pagpaparehistro ng pagmamay-ari ay madalas na naantala dahil sa mga gawaing papel: "Halimbawa, kung ang pag-unlad ay isinasagawa sa estado o munisipal na lupain, upang mairehistro ang mga karapatan sa pagmamay-ari ng mga equity investor, kinakailangan para sa developer at lokal na awtoridad na pumirma ng isang batas. ng pagpapatupad ng proyekto sa pamumuhunan. Kinukumpirma niya na ang mga lokal na awtoridad ay walang mga claim laban sa developer tungkol sa kanyang bahagi ng ari-arian, at kung magagamit lamang ang dokumentong ito, ang mga karapatan sa itinayong pabahay ay maaaring mairehistro sa Rosreestr. Kung hindi nilalagdaan ang batas na ito, ang natitira na lang ay hintayin itong mapirmahan o kilalanin ang mga karapatan sa mga apartment sa mga bagong gusali sa korte,” paliwanag Vasily Sharapov, abogado sa kumpanya ng pag-unlad na City-XXI Century. Ang tanging magandang bagay ay ang mga korte ay mas madalas na napupunta sa panig ng mamimili, ngunit sa anumang kaso, tumatagal sila ng oras at nerbiyos, at kung ang ari-arian ay binili gamit ang isang mortgage, kung gayon ang labis na pagbabayad sa utang ay tumataas din, dahil dati pagrehistro ng ari-arian bilang isang ari-arian, ang mga rate ay mas mataas.
"Kasabay nito, humigit-kumulang 80% ng mga mamimili ng mga bagong gusali ang nahaharap sa mga pagkaantala at panganib ng legal na pagpaparehistro ng ari-arian," sabi ng abogadong si Oleg Sukhov. Kung ang ari-arian ay ibinebenta sa ilalim ng DDU alinsunod sa 214-FZ, kung gayon ang posibilidad na maiwasan ang isang pagsubok ay mas mataas; sa kasong ito, ang pagkaantala sa pagpaparehistro ng pagmamay-ari ay kadalasang nangyayari lamang kapag nagrerehistro ng unang apartment, dahil sinusuri ng Rosreestr ang lahat ng dokumentasyon , at ang mga kasunod na pag-aari sa parehong gusali ay mabilis na nairehistro, bagaman, siyempre, may mga pagkaantala. "Ngunit, totoo, kung ang permit sa pagtatayo ay inisyu pagkatapos ng Abril 1, 2009, ayon sa batas, ang kalahok sa ibinahaging konstruksyon ay may karapatang mag-claim ng parusa," sabi ni Sergei Yakovlev ("Housing Capital Group of Companies"). Ibig sabihin, hindi lahat ay napakasama. Ngunit kung ang pabahay ay binili sa circumvention ng 214-FZ o mas maaga kaysa sa pinagtibay, iyon ay, sa ilalim ng paunang mga kasunduan sa pagbebenta at pagbili, mga singil, atbp., kung gayon ang posibilidad ng isang demanda ay tumataas. At kahit na sa ilalim ng kanais-nais na mga pangyayari, ang paghihintay para sa pagpaparehistro ng pagmamay-ari ay mas matagal - ayon kay Alexey Kharitonov (YIT CityStroy), isang taon o higit pa - pagkatapos ng lahat, dapat munang irehistro ng developer ang proyekto bilang kanyang pag-aari, at pagkatapos ay ang bawat apartment ay isa-isa. inilipat mula sa developer patungo sa bagong may-ari nito. At dapat tandaan na kahit na sa yugtong ito ang pagiging iligal ng pagtatayo o paglabag sa mga teknikal na kondisyon sa panahon ng pagtatayo nito ay maaaring ihayag, at, tulad ng nabanggit Vadim Cherdantsev, senior abogado ng pagsasanay na "Earth. Real estate. Konstruksyon" ng law firm na "Cliff", maaaring magwakas ang lahat sa paggiba ng gusali bilang hindi awtorisadong pagtatayo.
"Sa karagdagan, kapag bumibili ng isang apartment pagkatapos ng pagpapatakbo ng bahay, ngunit bago irehistro ang mga karapatan sa pagmamay-ari, ang transaksyon ay hindi na pormal ng DDU, ngunit sa pamamagitan ng isang paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta, kung saan walang karapatan sa paghahabol na lumitaw," sabi ni Natalya Kozlova (Glavmosstroy-real estate). , at pinatataas nito ang panganib ng mga pagkaantala sa pagpaparehistro ng ari-arian at ang panganib ng dobleng benta. Ang tanging nakapagpapatibay na bagay ay na sa pagsasagawa ng mga ganitong kaso ay bihira.
Ngunit ang hindi makatwirang malalaking singil sa utility ay isang pangkaraniwang problema: "Maraming mga kaso kapag ang mga kumpanya ng pamamahala sa yugto ng paglipat sa isang bahay ay tinutukoy ng developer, naniningil sila ng mataas na presyo para sa kanilang mga serbisyo, ngunit ang basura ay hindi tinanggal, ang mga maling komunikasyon ay hindi naayos, ang mga paghahanda para sa panahon ng pag-init ay isinasagawa nang huli, atbp., "sabi ni Sergei Yakovlev ("Housing Capital Group of Companies").
Siyempre, napakahirap na protektahan ang iyong sarili mula sa lahat ng mga panganib, ngunit sa pagpapatuloy ng paksang ito, sasabihin sa iyo ng "" kung paano ito mababawasan, at magbibigay din ng payo kung paano kumilos kung may mga problema.
1. Ang bahay ay hindi pa pinaandar. Kailangan ko bang magbayad para sa pagtanggal ng MSW?
1.1. Kung walang nakatira sa bahay, hindi mo kailangang magbayad. Kung talagang nakatira ka doon, kailangan mong magbayad.
2. Kailangan ko bang magbayad ng buwis kung ang bahay ay hindi pa gumagana?
2.1. Kodigo sa Buwis ng Russian Federation Artikulo 400. Mga Nagbabayad ng Buwis
Ang mga nagbabayad ng buwis (mula dito sa kabanatang ito - mga nagbabayad ng buwis) ay mga indibidwal na may karapatan sa pagmamay-ari ng ari-arian na kinikilala bilang isang bagay ng pagbubuwis alinsunod sa Artikulo 401 ng Kodigong ito.
Ang mga bagay ng hindi natapos na konstruksyon ay kinikilala bilang isang bagay ng pagbubuwis para sa buwis sa ari-arian ng mga indibidwal (Artikulo 401 ng Kodigo sa Buwis).
Kung ang bagay ay hindi nakarehistro hanggang sa pagkumpleto ng gawaing pagtatayo. Sa kasong ito, ang mga indibidwal ay hindi kailangang magbayad ng buwis sa ari-arian. Best wishes.
3. Anong mga uri ng mga kontrata ang tinatapos sa pagitan ng mga partido kung ang bahay ay hindi inilalagay sa operasyon?
3.1. Kumusta, bago patakbuhin ang bahay, dapat tapusin ang isang kasunduan sa pakikilahok sa equity o pagtatalaga ng karapatan ng paghahabol (cession).
Good luck at lahat ng pinakamahusay.
3.2. Kamusta! Sino ang ibig mong sabihin sa mga partido? Ano ang ugnayan ng mga partidong ito?
Gusto kong makipagsapalaran na magmungkahi na ikaw ay nagtatanong sa isang lihim na paraan tungkol sa shareholder at sa developer. Sa kasong ito, ang isang kasunduan sa ibinahaging pakikilahok sa pagtatayo ay natapos.
4. Maaari bang sakupin ng mga bailiff ang isang bagong bahay na hindi pa naipapatakbo?
4.1. Ang mga bailiff ay may karapatang sakupin ang anumang ari-arian, kabilang ang lahat ng pinagmumulan ng kita, maliban sa ari-arian na tinukoy sa Artikulo 446 ng Code of Civil Procedure ng Russian Federation.
Ang koleksyon sa ilalim ng mga executive na dokumento ay hindi maaaring ilapat sa sumusunod na ari-arian na pag-aari ng may utang na mamamayan:
residential premises (mga bahagi nito), kung para sa may utang na mamamayan at mga miyembro ng kanyang pamilya na magkasamang naninirahan sa lugar na pag-aari, ito ang tanging lugar na angkop para sa permanenteng paninirahan, maliban sa ari-arian na tinukoy sa talatang ito, kung ito ang paksa ng isang mortgage at dito alinsunod sa foreclosure ay maaaring sumailalim sa mga batas sa mortgage;
(gaya ng sinusugan ng Pederal na Batas na may petsang Disyembre 29, 2004 N 194-FZ)
mga lupain kung saan matatagpuan ang mga bagay na tinukoy sa talata dalawa ng bahaging ito, maliban sa ari-arian na tinukoy sa talatang ito, kung ito ay paksa ng isang mortgage at maaaring i-foreclosed sa alinsunod sa mga batas sa mortgages;
(tulad ng binago ng mga Pederal na Batas na may petsang Disyembre 29, 2004 N 194-FZ, may petsang Oktubre 2, 2007 N 225-FZ)
mga item ng mga ordinaryong kagamitan sa bahay at mga gamit sa bahay, mga personal na bagay (damit, sapatos at iba pa), maliban sa mga alahas at iba pang mga luxury item;
ari-arian na kinakailangan para sa mga propesyonal na aktibidad ng isang may utang na mamamayan, maliban sa mga bagay na ang halaga ay lumampas sa isang daang pinakamababang sahod na itinatag ng pederal na batas;
ginagamit para sa mga layuning hindi nauugnay sa mga aktibidad sa negosyo, pag-aanak, pagawaan ng gatas at nagtatrabaho na baka, usa, kuneho, manok, bubuyog, feed na kinakailangan para sa kanilang pagpapanatili bago pastulan (pagpunta sa apiary), pati na rin ang mga outbuildings at mga istraktura na kinakailangan para sa kanilang pagpapanatili;
mga buto na kailangan para sa susunod na paghahasik;
pagkain at pera para sa kabuuang halaga na hindi bababa sa itinatag na antas ng subsistence ng may utang na mamamayan mismo at ng kanyang mga dependent;
(gaya ng sinusugan ng Federal Law na may petsang Oktubre 2, 2007 N 225-FZ)
gasolina na kailangan para sa pamilya ng isang may utang na mamamayan upang maihanda ang kanilang pang-araw-araw na pagkain at magpainit ng kanilang tirahan sa panahon ng pag-init;
paraan ng transportasyon at iba pang ari-arian na kinakailangan para sa may utang na mamamayan na may kaugnayan sa kanyang kapansanan;
mga premyo, parangal ng estado, karangalan at di malilimutang mga palatandaan na iginawad sa isang mamamayang may utang.
5. Paano makabili ng bahay kung hindi ito pinaandar?
5.1. Tulad ng isang koleksyon ng mga pang-araw-araw na materyales.
Kung nahihirapan kang bumalangkas ng tanong, tawagan ang toll-free na multi-line na telepono 8 800 505-91-11 , tutulungan ka ng isang abogado