Как обменять жилье, полученное по договору социального найма? Как обменять жилое помещение по договору социального найма Особенности некоммерческой аренды.

Социально незащищенные группы россиян имеют право на получение социального жилья из страны, в нашей статье мы подробно распишем алгоритм действий и расскажем о нужном пакете документов.

Граждане Российской Федерации, которые снимают жилье по договору соцнайма, имеют право совершить обмен как в границах одного города, так и в разных городах на территории РФ.

Для этого наниматель должен получить письменное разрешение каждого члена его семьи (в том числе и временно отсутствующие), а в тех случаях, когда в семье есть дети, недееспособные или частично недееспособные - еще и органов опеки и попечительства.

Если между арендующим жилье и членами его семьи соглашение не было достигнуто, то каждый из имеет право отстаивать свою позицию в суде и требовать принудительного обмена жилплощади через судовые инстанции.

Суд будет учитывать интересы всех сторон при принятии решения .

Документы, которые необходимы для обмена

Заявление об обмене жилья.
Документы, на основании которых можно подтвердить право использования жилья ( , ордер, справка о решении органа исполнительной власти, обменный ордер и т.д.).
Справка о составе семьи, которая проживает в жилом помещении, подлежащем обмену.
В случае наличия в квартире несовершеннолетних, временно недееспособных или недееспособных - письменное согласие органов опеки и попечительства.
Письменное разрешение других членов семьи.
Договор об обмене жильем, с подписью нанимателя.
Другие документы в зависимости от ситуации.

Документы можно предоставить лично или через почту. Все копии нужных документов представляются наймодателю, с которым подписан договор соцнайма для получения согласия на обмен. На протяжении десяти рабочих дней, после получения пакета документов, наймодатель обязан вынести свое решение и сообщить о нем в письменной форме.

В случае позитивного решения наймодателя ранее подписанные договоры о найме расторгаются, а после оформляются и подписываются новые.

Алгоритм обмена жилья

Подбор вариантов обмена жильем с другим гражданином РФ

Если собственные варианты у вас отсутствуют, вам стоит обратиться к наймодателю, с которым ранее вы заключили договор социального найма и поинтересоваться у него.

От имени наймодателя в России могут выступать следующие органы:

Министерства (департаменты и службы) субъектов РФ и самой России, в распоряжении которых есть жилые помещения, которые могут предоставляться гражданам по договору соцнайма.
Местные муниципальные власти, которые распоряжаются жилыми помещениями муниципального жилого фонта и предоставляют их гражданам по договору соцнайма.

После представления наймодателю заявления об обмене жилого помещения по договору соцнайма ожидайте вынесения решения и в случае положительного исхода - оформляйте новый .

Наймодатель со своей стороны обязуется рассмотреть заявления и подобрать нужное жилое помещение (в случае наличия такового).

Заключение договора об обмене жильем

Предметом такого договора является жилое помещение, которое предоставляется гражданам по договору социального найма, субъектами обмена являются наниматели социального жилья.

Действующим законодательством возможность обмена жилых помещений, которые относятся к фонду социального использования, на жилье из специализированного фонда коммерческого использования не предусмотрена.

Договор должен быть подписан сторонами и составлен в письменной форме. При этом регистрации в Росреестре не требуется.

376

Обмен жилыми помещениями по договору социального найма

Оформить обмен жилплощадью можно при существовании письменного разрешения собственника жилища и всех членов семьи , живущих с ним на одной площади. Данный момент регулируется .

Обменять свое жилище можно на другое только при условии его предоставления во временное пользование по . Если жилец и члены его семьи не смогли найти общий язык насчет обмена, каждый из них может обратиться в судебную инстанцию с требованием о принудительном обмене . Если жилплощадь занимают граждане, являющиеся несовершеннолетними, недееспособными или ограниченными в своих действиях, то обмен может произойти лишь с разрешения службы опеки, которое необходимо оформить в письменном виде. Законом предусматривается междугородний обмен жилыми помещениями по договору социального найма, которые находятся в различных населенных пунктах и разных субъектах страны.

Существует ряд условий, при наличии которых обмен невозможен:

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Когда в отношении нанимателя рассматривается вопрос о прекращении акта либо о внесении изменений в его содержание.
Когда право на эксплуатацию жилплощади рассматривается в судебном порядке .
Если жилище является непригодным для эксплуатации.
При наличии решения о сносе, капитальной реставрации или перепланировании в квартире.
Когда в квартиру может заселиться гражданин, имеющий заболевание хронического типа.

Для юридического оформления обмена потребуется составить специальное соглашение , где будут прописаны все условия сделки, права и обязанности сторон, возможные последствия. Акт оформляется в письменном виде, и оригиналы предоставляются каждому из владельцев жилищ, с целью получения разрешения на дальнейший обмен.

Порядок обмена жилыми помещениями

Обмен квартир социального найма производится в соответствии с определенным законом порядком:

Один наниматель договаривается с другим относительно обмена.
Если условия сделки не противоречат законодательным нормам, то каждый из нанимателей подает собственнику жилья предварительное соглашение о будущем обмене.
Не позже чем через десять рабочих дней с момента подачи всего пакета бумаг обязан дать ответ. Положительное или отрицательное решение также оформляется в письменном виде. Отказ предусмотрен лишь в том случае, когда содержание акта противоречит закону. Все остальные варианты оспариваются в судебном порядке.
При согласии старые договоренности и между новым нанимателем и наймодателем заключается акт соцнайма. На данную процедуру также отводится не больше десяти рабочих дней , с момента обращения человека и предоставления всех бумаг.

Для того чтобы обменять два помещения, оформленных в качестве предмета по договору соцнайма, потребуются следующие документы:

личные бумаги нанимателя;
ордер на жилище и договор соцнайма ;
выписка из домовой книги о числе жильцов в квартире;
информация о квартире (с указанием числа комнат);
письменное разрешение членов семьи жильца, а также органов опеки (при необходимости);
предварительное соглашение об обмене;
письменное разрешение наймодателя.

Помимо оригиналов документов, потребуются копии каждой бумаги. Список не является полным. В него могут быть добавлены различные документы, необходимость которых будет зависеть от индивидуальных условий сделки.

Признание недействительности обмена жилыми помещениями

Существует вероятность признания соглашения недействительным . Основания подобного решения прописаны в жилищном кодексе. К таковым относятся:

Оформление сделки с нарушением требований, оговоренных законом, к оформлению документации.
При наличии неправомерных действий одного из участников.

Если акт об обмене отнесен к ничтожным в связи с неправильным оформлением, то оба участника сделки возвращаются в те жилища, которые занимали до исполнения условий договоренности. Когда речь идет о неправомерности действий одной из сторон, то виновник обязан возместить ущерб, причиненный другому участнику соглашения, в полном объеме.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по обмену жилыми помещениями по договору социального найма

Вопрос : Здравствуйте, меня зовут Антон. Я с женой и дочерью занимаю муниципальную жилплощадь. В соседнем населенном пункте мне предложили работу с хорошей заработной платой. Чтобы не снимать там жилье, пришлось поискать варианты и найти человека, который также занимает жилище на основании акта соцнайма и желает переехать в наш город.

Мы составили предварительную договоренность , и я обратился в администрацию. Через неделю получил отказ, где в качестве причины было указано то, что обмен в другой регион невозможен, и единственное, что возможно сделать — это просто съехать с квартиры.

Подскажите, правомерен ли отказ муниципалитета и могу ли я оспорить свою точку зрения в суде?

Ответ : Добрый день, Антон. Все ваши действия абсолютно законны и вы вправе обратиться в соответствующие инстанции. Дело в том, что указывает на причины, при которых наймодатель вправе отказать нанимателю в обмене. Ваша ситуация не имеет таких оснований. Более того, согласно действующему законодательству, обмен муниципальными квартирами осуществляется в пределах региона. Следовательно, отказ наймодателя неправомерен и вы имеете все основания для обращения в судебные инстанции.

Пример по обмену жилыми помещениями по договору социального найма

У Исаевых подрос ребенок и, чтобы отдать его в хорошую школу, они обратились к собственнику жилища насчет обмена своей квартиры на похожую в соседнем микрорайоне города.

Собрав все бумаги и оформив предварительный акт обмена , они направили документы владельцу жилья, на что получили отказ.

Поскольку их несовершеннолетний ребенок также считается жильцом, то помимо письменного соглашения супруги, должно иметься разрешение от службы опеки.

После того, как родители ребенка получили необходимую бумагу, они повторно обратились к нанимателю и добились разрешения на обмен жилья социального найма .

Заключение

В заключение можно сделать ряд выводов:

Обмен жилья при наличии договора соцнайма производится в соответствии с законодательством.
Обязательными условиями сделки является то, что второе помещение также должно быть предоставлено участнику сделки по соглашению соцнайма и площадь этой квартиры обязана соответствовать утвержденным нормам.
Для заключения соглашения потребуется письменное разрешение наймодателя, разрешение всех жильцов квартиры и службы опеки при необходимости.
На оформление документации по сделке отводится не более десяти дней с момента получения согласия от нанимателя.
Существует ряд условий, при наличии которых обмен совершить нельзя.
Обмен признается недействительным, если сделка была оформлена с нарушениями законодательных положений, либо при превышении полномочий со стороны одного из участников.
Члены семьи и сам наниматель имеют право составить иск в суд для принудительного обмена жилища.

Какими законами регламентируется обмен жилыми помещениями по договору соцнайма? Статьи 72 , 70 (часть 1), (указаны основания для отказа в обмене), 74, 75 Жилищного Кодекса Российской Федерации, 1-я часть ГК РФ, пункт 34 Постановления ВС РФ №14.

Обменом, с точки зрения юристов, считается сделка по поводу муниципальных жилых помещений, т. е. тех помещений, собственником которых признано государство.

Все, что связано с обменом государственными жилплощадями , регулирует Жилищный Кодекс РФ. Если подобная процедура происходит между собственниками недвижимости, сделка называется меной, правовая основа для нее - Гражданский Кодекс РФ.

Основания для совершения сделки:

Соглашение в письменной форме.
Письменное согласие проживающих в обмениваемых квартирах жильцов.

Договора обмена жилой площади муниципального жилищного фонда.

Недопустимость сделки

В каком случае сделка не допускается? Это:

Предъявление иска нанимателю о необходимости расторгнуть или изменить соглашение о социальном найме.
Оспоренное в суде право пользоваться жильем.
Условия жилплощади далеки от пригодных для проживания (дом подлежит сносу и др.).
В многоквартирном доме планируются кардинальные изменения в связи с капремонтом .
В коммунальное жилье вселяется человек, имеющий опасное для общества заболевание (туберкулез в активной стадии, психическое расстройство и др., см список в постановлении правительства 16.06.2006, №378).
Документ имеет фиктивный характер : заключается для получения материальной выгоды, а стороны фактически недвижимостью не обмениваются.
Жилищные условия после переезда становятся непригодными для жизни , что дает право «потерпевшей» стороне получить другое жилье в порядке очереди.
Недвижимость под залогом .
Жилплощадь арестована (возбуждено уголовное дело).
Сделка с квартирами, находящимися в разных городах при несовпадении количества проживающих в них.

В каком случае сделка считается недействительным ?

Если сделка заключена, но обменивать конкретную жилплощадь запрещено законом, то она оспаривается в судебном порядке.

После вынесения решения судом о неправомерности сделки обе стороны должны вернуться в занимаемую до переезда жилплощадь.

Узнайте на нашем сайте об основаниях для , а также об условиях по данному соглашению.

Пошаговая инструкция

Пробуем найти свой вариант: более подходящее для вас жилье, где хозяин так же является нанимателем.

Если нужного варианта найти не получается, наймодатель (администрация, или другая организация, в чьем распоряжении есть часть жилищного фонда РФ), сам может предложить вам другой вариант .

Необходимо написать заявление о том, что вам нужно другое жилье. К заявлению прикладывается соглашение о соцнайме. Наймодатель подыщет вам вариант. Возможно, альтернатива появится со временем, когда это произойдет, вы получите уведомление.

Заключается соглашение об обмене в соответствии с частью 2-й 74-й статьи Жилищного Кодекса РФ . Предметом его могут быть только жилплощади, предоставляемые гражданам в соцнайм, а субъектами - наниматели соцжилья (это указано в 74-й статье Жилищного Кодекса, в части 1).

Такое помещение нельзя обменять на специализированное или коммерческое. Если человек вселен как член семьи нанимателя, обменять его долю на долю другого лица невозможно (основание — 33 пункт Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года, 14 номер).

Регистрировать документ в Управлении Федеральной регистрационной службы не надо.

Необходимые документы

Документы, которые нужно подготовить, дополнительно сделав копию каждого:

Документы (почтой с уведомлением о получении или лично) представляются наймодателям, чтобы получить их согласие обменять жилплощади.

Через 10 рабочих дней после получения уведомления о вручении документов наймодатель обязан письменно ответить согласием или отказом . Прежде заключенные договоры о найме расторгаются, оформляются и подписываются новые.

При совершении сделки обязательно получение согласия всех жильцов в письменной форме, включая временно отсутствующих и наймодателя.

Если в семье есть не достигшие возраста 18 лет, недееспособные лица или граждане с ограниченной дееспособностью и они проживают вместе с нанимателем, нужно согласие органов опеки и попечительства (основание - 1-я часть статьи 72 Жилищного Кодекса РФ, а также пункт 34 Постановления ВС РФ №14).

Принудительный

Что такое принудительный обмен муниципального жилья? Проживающие вместе с нанимателем члены его семьи не дают согласия на сделку - принудительно их выселить и вселить в другое жилье возможно только по решению суда .

Процедуру можно производить только с муниципальными квартирами (в том числе и с приватизированными) и не предполагает денежных затрат.

Выполнить ее можно собственными силами или попросить о помощи посредников.

Собственники приватизированных квартир чаще выбирают мену жилплощадей (через куплю - продажу), т. к. осуществить эту операцию можно быстрее.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Требование обмена жилых помещений по договору социального найма разрешено законом, но для достижения нужного результата потребуется значительно больше времени. В первую очередь, следует помнить об юридическом собственнике муниципальной квартиры, разрешение которого необходимо. Потребуется согласовать действия с администрацией, а именно жилищным отделом или департаментом муниципалитета.

Юридические основания для проведения обмена установлены на федеральном уровне, ст.70-75 ГК РФ посвящены вопросам обмена, устанавливает правила и порядок обращения. Кроме того, Жилищный кодекс регламентирует последовательность проведения операции, для начала которой необходимо получить одобрение всех прописанных жильцов. Затем ответственный квартиросъемщик ставит в известность о своих намерениях администрацию и при согласии начинает поиск подходящих вариантов.

Главным требованием после получения разрешения наймодателя и согласия всех жильцов является то, что второй объект также должен быть муниципальным фондом. Другими словами, статус обеих квартир должен быть одинаковым и не отличаться в форме собственности. Законом разрешен размен на несколько квартир, в сумме равноценных по площади и кадастровой стоимости. Нередко между жильцами возникают судебные споры по обмену, когда некоторые члены семьи не дают своего согласия на операцию.

Суд может разрешить принудительное расселение или объединение нескольких квартир, учтя представленные обстоятельства. Если затронуты интересы несовершеннолетних или недееспособных квартирантов, то предварительно должно быть получено согласие органов опеки. Пишется стандартное заявление, на которое должен быть получен официальный ответ в течение 14 дней. В настоящее время направить заявление можно посредством МФЦ, не посещая отдел опеки лично. Ответ надзорного органа также будет получен в центре, отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Количество квартир, занятых в обмене, законом не ограничено. Также можно осуществить обмен квартир, расположенных в различных населенных пунктах. Придется каждому участнику получить разрешение у своего юридического собственника, после чего приступить к обмену.

Сделка может не состояться по нескольким объективным причинам. Чтобы понять, как грамотно обменять жилое помещение по договору муниципального найма, нужно учесть причины отказа:

отказ нанимателю в продлении договора социального найма по объективным причинам;
дом является аварийным или идущим под снос;
запланированный на ближайшее время капитальный ремонт дома;
судебный спор с нанимателем по поводу выселения;
наличие опасного заболевания у жильца;
при обмене на разные города количество жильцов должно совпадать;
отсутствие ареста или иных обременений.

В некоторых ситуациях договор может быть подписан сторонами, но в регистрации отказано в связи с обнаруженными несоответствиями и отсутствием необходимых сведений. В суд с исковым заявлением обращается исполнительный орган администрации, после признания сделки недействительной все участники возвращаются на прежние места проживания.

Жильцы муниципальной квартиры подыскивают подходящий вариант самостоятельно, с помощью посредников или обратившись в жилищный отдел администрации. Ответственный квартиросъемщик пишет стандартное заявление и регистрирует его, при появлении варианта поступит уведомление на адрес заявителя. Договор об обмене составляется по ст. 74 ЖК РФ, участниками являются ответственные квартиросъемщики, согласие остальных зарегистрированных граждан должно прилагаться.

Отдельно прописанные граждане не имеют права выделить свою долю и менять, это запрещено правилами. Обмен на служебную жилплощадь или квартиру в собственности невозможно провести. В данной ситуации требуется приватизировать одну квартиру или отменить приватизацию второй жилплощади, только затем совершать обмен. Договор мены жилплощади, занимаемой по договору социального найма, не регистрируется в Росреестре, если собственник (муниципалитет) не изменился.

Договор составляется в трех экземплярах, для каждого участника и жилищного отдела администрации. Экземпляры соглашения направляются на подпись в жилищный отдел, где рассматриваются в течение 10 дней. Получение подписи руководителя жилищного отдела означает разрешение на обмен адресами. Если гражданам выдается отказ, то он должен быть обоснован с точки зрения законодательства. Заинтересованные лица могут обжаловать постановление в установленном порядке в суде.

Заключение новых договоров найма автоматически отменяют ранее действовавшие договора. На переоформление документов муниципалитету отводится 10 дней, после чего процедура обмена считается завершенной. Как правильно обменивается жилое помещение по социальному найму, можно проконсультироваться в жилищном отделе администрации. Если после подачи договора на обмен и пакета документов возникают вопросы, то срок рассмотрения продляется до разрешения спорного момента.

Необходимые документы для согласования в администрации процедуры мены:

заявление стандартного образца;
устанавливающий право проживания документ;
справка о составе семьи;
разрешение опеки (в необходимых ситуациях);
договор, подписанный участниками обмена
согласие зарегистрированных граждан;
удостоверения личности и копии.

Пакет документов отправляется заказным письмом с уведомлением, через МФЦ или лично. Согласие юридического собственника и всех задействованных лиц должно присутствовать на заявлении. Решение вопроса производится в течение 10 дней. Согласие необходимо получить у длительно отсутствующих граждан, но имеющих постоянную прописку в квартире. Обмен в различных населенных пунктах требует обращения одновременно в два жилищных отдела для одобрения сделки.

Юридическая сделка может быть не одобрена, если выяснены неправомочные стороны операции. Например, не равноценность помещений, желание после обмена получить возможность скорейшего сноса дома и получения квартиры в новостройке. Обычно такие варианты предлагают посредники, имеющие финансовый интерес в сделке.

Жилищный отдел рассматривает вопрос обмена на комиссии в присутствии профильных специалистов. Отказ и объяснения юридических причин отправляется заявителю заказным письмом. Отрицательное решение можно обжаловать в судебном порядке, на что предоставляется 30 дней.

Муниципальное жилье может быть обменяно по решению владельца, то есть администрации поселения. Это бывает связано с реконструкцией дома, исполнению градостроительных задач или в качестве взыскания для неплательщиков коммунальных платежей. Обмен производится по решению суда также в случаях, когда у проживающих нет согласия по вопросу переезда. Исковое заявление должно содержать краткое описание ситуации и документальное обоснование позиции заявителя. Если доводы существенны, то иск будет принят к рассмотрению, в противном случае последует отказ.

Следует учесть, что мена муниципальной жилплощади не требует уплаты 13% налога, как в случае с собственностью. Поскольку оба объекта принадлежат государству (администрации), то социальные наниматели не должны платить за проведение юридической сделки. Стороны могут расторгнуть заключенный договор в течение месяца при наличии существенных причин, после чего возобновляются прежние договора и проводится регистрация жильцов. Если во время процедуры рождаются дети, то их можно регистрировать по новому адресу, предварительно внеся коррективы в новый договор.

Аспекты заключения договора

Во время расторжения прежних и заключения новых договоров, следует проконтролировать важные моменты документов. Поскольку обмен муниципальными квартирами является бессрочным соглашением, вопросы при допущенных неточностях могут появиться гораздо позднее. Восстановить истину станет сложнее и при желании приватизации может потребоваться восстановление документов за длительный период.

Переоформление действующего договора требуется в случае смерти ответственного квартиросъемщика. Если граждане, проживающие в одной квартире по различным договорам, регистрируют свои отношения, то оформляется новое соглашение вместо двух ранее действующих.

Случаи переоформления документа:

смена фамилии зарегистрированного лица;
изменение количества проживающих граждан;
изменение жилой площади в результате реконструкции;
смена почтового адреса и других технических данных квартиры.

Нередки ситуации, когда договор (ордер или иной распорядительный акт) утерян или находится в нечитаемом виде. Ответственный квартиросъемщик должен обратиться в администрацию и получить дубликат. Поскольку при подписании второй экземпляр документа остается в архиве муниципалитета, то через некоторое время заявитель получит договор повторно. Кроме заявления об утере, необходимо будет приложить пакет необходимых свидетельств и справок.

Если ответственный квартиросъемщик умер, а договор утерян, то дубликат не выдадут. Потребуется писать заявление о переоформлении документа на одного из зарегистрированных в квартире лиц. Решение по этому вопросу принимается администрацией.

Граждане имеют право расторгнуть социальное соглашение в любой момент. Главным условием является письменное согласие всех проживающих лиц. Согласие наймодателя не требуется, расторгнуть договор без объяснения причин наниматели могут в любой момент. Автоматически действие соглашения прекращается при выписке из квартиры граждан. Кроме того, со стороны администрации может быть проведено выселение по следующим мотивам:

отсутствие коммунальных платежей более 6 месяцев;
ущерб, нанесенный помещению проживающими гражданами;
регулярные нарушения правопорядка, жалобы соседей;
использование жилища для коммерческих целей.

По закону, нельзя выселить из муниципальной квартиры пенсионеров и инвалидов, а также граждан, имеющих объективные причины для задержки с коммунальными платежами. Если квартиру жители решают поменять, то вопрос будет рассматриваться в случае отсутствия задолженностей и административных нарушений.

Производимый обмен жилыми площадями, занимаемыми по договору социального найма, прекращается по причине смерти участника или разрушения, ликвидации жилого здания. Выселение по решению администрации недопустимо без судебного рассмотрения. Суд может одобрить или отказать истцу, а также предложить альтернативный вариант по переселение менее комфортабельное муниципальное жилье. Последний вариант наиболее часто применяется, для чего существует специальный фонд. Другим частым постановлением суда является определение испытательного срока в один год в качестве первоначального наказания.

По существующим правилам, проводится досудебное урегулирование конфликта. Квартиросъемщик получает уведомление о возможном обращении в суд, для ответа предоставляется 30 дней. Только после этого наймодатель может обратиться в суд со своим иском. Прежде чем узнавать, как обменять жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, следует не иметь споров с наймодателем. Находясь в судебном или досудебном конфликте, нельзя начинать обменный процесс.

Государственная программа приватизации недвижимости продлена. В связи с появившейся возможностью, нанимателям муниципальных объектов гораздо предпочтительней приватизировать свою квартиру, затем участвовать в юридических сделках.

Став собственником, не потребуется спрашивать разрешение у наймодателя, количество приемлемых вариантов заметно расширится. Чаще всего обмен муниципального фонда требуется в тех редких случаях, когда невозможно стать собственниками квартиры.