1. ОХУ-ын Иргэний хуулийн (244-р зүйл) дагуу хоёр ба түүнээс дээш этгээдийн өмчлөлд байгаа эд хөрөнгө нь нийтлэг өмчлөлийн үндсэн дээр тэдэнд хамаарна. Өмчлөгч тус бүрийн эзэмшиж буй хувь хэмжээг тогтоосон эд хөрөнгийн нийтлэг өмчлөл нь дундын өмч юм.
ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн энэ зүйлд орон сууцны байшингийн аль хэсэг нь орон сууцны байшингийн өмчлөгчдийн дундын өмчлөлд байгааг яг таг тодорхойлдог.
Орон сууцны байшингийн дундын өмчийн нийтлэг өмчлөх эрхийн нэг онцлог нь иргэд тодорхой байрыг өмчлөх замаар нийтийн өмч шууд үүсдэг. Орон сууцны байшинд тодорхой орон сууц худалдаж авснаар өмчлөгч нь энэ зүйлд заасны дагуу нэгэн зэрэг орон сууцны нэг хэсэг биш бөгөөд энэ байшингийн нэгээс илүү өрөөнд үйлчлэх зориулалттай орон сууцны дундын өмчлөлийн оролцогч болно. LC RF нь байшингийн нийтлэг хэсгүүдийг илүү нарийвчлан жагсааж, бусад зүйлсийн дотор тэдгээрийг зааж өгдөг.
Тайлбарласан нийтлэлд орон сууцны байшингийн шууд хэсгүүдээс гадна энэ байшингийн байшингийн өмчлөгчдийн дундын өмч, түүний дотор энэ байшин байрладаг газар, тохижилт, тохижилтын элементүүд болон бусад зориулалтын объектууд багтсан болно. заасан газар дээр байрлах энэ байшингийн засвар үйлчилгээ, ашиглалт, тохижилт. Орон сууцны барилга байрлах газрын хил, хэмжээг газрын хууль тогтоомж, хот төлөвлөлтийн тухай хууль тогтоомжийн шаардлагын дагуу тогтооно. Тодруулбал, ОХУ-ын Засгийн газрын 1997 оны 9-р сарын 26-ны өдрийн 1223 тоот "Сууц өмчлөгчийн газрын талбайн хэмжээг тогтоох, хил хязгаарыг тогтоох журам батлах тухай" тогтоолын дагуу шилжүүлсэн газрын стандарт хэмжээ. Орон сууцны өмчлөгчдийн дундын өмчлөлд орон сууцны барилга, нийтийн өмчлөлийн нэг хэсэг болох бусад үл хөдлөх хөрөнгийн объектууд шууд байрладаг талбай, түүнчлэн тэдгээрийн үйл ажиллагааг хангахад шаардлагатай зэргэлдээх нутаг дэвсгэрээс хамаарч үнэ төлбөргүй тогтоогддог. засвар үйлчилгээ), хот төлөвлөлтийн стандарт, галын аюулгүй байдал, барилга байгууламж хоорондын ариун цэврийн болон бусад стандартын шаардлагад нийцсэн байх, нийтийн эзэмшлийн байранд иргэдийн амьдрах, оршин суух хэвийн нөхцлийг хангах, нийтийн зориулалттай орон сууцны барилга болон бусад эд хөрөнгийн засвар үйлчилгээ, түүнчлэн түүнчлэн кондоминиумын бүх объект руу нэвтрэх. Үүний зэрэгцээ, зэргэлдээх газар дээрх иргэдийн амьдрах хэвийн нөхцөл, эдгээр талбайн өмчлөгч, өмчлөгч, ашиглагч, түрээслэгч, түүнчлэн тэдгээрт байрлах барилга, байгууламж, байгууламжийн өмчлөгчийн эрхийг хангах ёстой.
ОХУ-ын Газрын тухай хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулсан Танилцуулгын тухай хуульд газар байгуулах, нийтийн өмчлөлд үнэ төлбөргүй шилжүүлэх журмыг тодорхойлсон болно. Одоо байгаа бүтээн байгуулалтад орон сууцны барилга, орон сууцны барилга болон бусад байгууламжийн дундын өмчийн нэг хэсэг болох барилга байгууламж байгаа газрыг орон сууцны өмчлөгчдийн дундын өмчлөлд хуульд заасан журмаар, нөхцлийн дагуу нийтийн өмч болгон олгоно. орон сууцны тухай хууль тогтоомж.
Орон сууцны барилга байрлах газрыг бүрдүүлэхдээ орон сууцны нийтийн өмчид шилжүүлэхийн тулд хамгийн ойр байрлах орон сууцны барилга байгууламжийн газрын хилийн төслийг боловсруулдаг. Эдгээр төслүүдийг орон сууцны нийтийн өмчлөлд шилжүүлэх шийдвэрт хавсаргасан болно.
Нутгийн өөрөө удирдах ёсны байгууллага нь орон сууцны барилга баригдаж буй газартай холбогдуулан төрийн болон хотын өмчид байгаа, хууль ёсны ашиг сонирхол нь хөндөгдөж болзошгүй газрын тухай иргэн, газар ашиглагч, газар өмчлөгч, түрээслэгчдэд мэдээлэх; Ойролцоох орон сууцны барилга байгууламжийн газрын хилийн төслийг боловсруулах.
Одоо байгаа бүтээн байгуулалтад газар олгосон, эсхүл газар олгохоос татгалзсан шийдвэрийг сонирхогч этгээд шүүхэд гаргаж болно.
Хэрэв одоо байгаа барилгад газар олгох эсвэл газар олгохоос татгалзах шийдвэр гаргасан бол шүүх шийдвэрээрээ төрийн эрх мэдэл, орон нутгийн засаг захиргааны гүйцэтгэх байгууллагыг 1-р зүйлд заасан үүрэг хариуцлага хүлээх эрхтэй. ОХУ-ын Газрын тухай хуулийн 29-т газар олгох хугацаа, нөхцөлийг харуулсан газар олгох.
1996 оны 6-р сарын 15-ны өдрийн N 72-FZ-ийн "Орон сууцны өмчлөгчдийн холбоодын тухай" Холбооны хуулийн дагуу (2005 оны 3-р сарын 1-ний өдрийн танилцуулга хуулийн дагуу хүчингүй болсон), орон сууцны нийтийн өмч (өмчлөгчдийн нийтлэг өмч) юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн нэг цогцолбор, түүний дотор тогтоосон хилийн доторх газар, түүн дээр байрлах орон сууцны барилга, орон сууцны болон бусад зориулалтаар (байр) тодорхой хэсэг нь иргэн, хуулийн этгээдийн эзэмшилд байдаг бусад үл хөдлөх хөрөнгийн объект. Оросын Холбооны Улс, ОХУ-ын субъектууд, хотын захиргаа (байшин эзэмшигчид) - хувийн, төрийн, хотын болон бусад өмчийн хэлбэрүүд, үлдсэн хэсэг (нийтийн өмч) нь тэдний нийтлэг өмчлөлд байдаг.
Тиймээс "орон сууцны барилга" гэсэн ойлголтыг тодорхойлохын тулд орон сууцны барилга нь орон сууцны барилга байгууламжийн нэг төрөл бөгөөд түүний онцлог шинж чанар нь, жишээлбэл, нэг хувийн байшингаас ялгагдах ёстой. гэр бүл, орон сууцны байшингийн үл хөдлөх хөрөнгийн нэг цогцолбор нь тусдаа хэсгүүдээс бүрддэг - ОХУ-ын иргэн, хуулийн этгээд, түүний харьяалагдах аж ахуйн нэгж, хотын захиргаа, бусад хэсгүүдийн эзэмшиж болох орон сууцны байр, орон сууцны бус байр. Энэхүү цогцолборын (нийтийн өмч) дээрх байрны өмчлөгчийн дундын өмчлөлд байгаа, орон сууцны нэг хэсэг биш, орон сууцны болон орон сууцны бус байранд үйлчлэх, тэдгээрт нэвтрэх, тэдгээрийн зориулалттай нягт холбоотой.
2.Орон сууцны дундын өмчлөлд оролцогчид-энэ байрны өмчлөгч нь өөрийн үзэмжээр, ашиг сонирхлын үүднээс уг эд хөрөнгийн талаар хууль, эрх зүйн бусад актад харшлахгүй аливаа үйлдэл хийх, мөн. бусад этгээдийн эрх, хуулиар хамгаалагдсан ашиг сонирхлыг зөрчихгүй байх, өмчлөх, бодитоор эзэмшиж буй дундын өмч (үүнд шууд нөлөөлөх), ашиглах, өөрөөр хэлбэл зориулалтаас хамааран бүх өмчлөгчийн тохиролцоогоор ашиглах, орон сууцны барилгад нийтийн хэрэглээний объектыг өмчлөгчдийн аль нэгнийх нь нэхэмжлэлээр шүүхээс тогтоосон журмаар байхгүй, гэхдээ зөвхөн энэ хууль, иргэний хууль тогтоомжоор тогтоосон хүрээнд захиран зарцуулах эрхтэй.
3. Орон сууцны байшингийн өмчлөгчид нийтийн өмчийг орон сууцны барилгад дахин сэргээн засварлах ажлыг хийж болно, хэрэв ийм сэргээн босголт нь тухайн байшингийн дундын өмчийн хэмжээг багасгахад хүргэж байвал зөвхөн орон сууцны барилгад байрлах бүх өмчлөгчийн зөвшөөрлөөр зөвшөөрч болно. .
4. Тайлбарласан зүйлийн 4-р хэсэг нь энэ зүйлийн 2 дахь хэсэгт заасан орон сууцны байшингийн дундын өмч хөрөнгийг захиран зарцуулах эрхийг тодорхойлсон бөгөөд өөрөөр хэлбэл нийтлэг өмчтэй холбоотой захиргааны арга хэмжээ авах боломжийг танд олгоно. эд хөрөнгө, тухайлбал, орон сууцны байшин дахь нийтийн өмчийн объектыг бусад этгээдэд ашиглахаар шилжүүлэх.
Үүний зэрэгцээ, LC RF нь эдгээр үйлдлийг гүйцэтгэхэд дараах нөхцөлүүдийг тавьдаг.
- орон сууцны байшингийн өмчлөгчид нийтлэг байгууламжийг шилжүүлэх асуудлыг ерөнхий хурлаар шийдэх ёстой;
- орон сууцны барилга байгууламжийн өмчлөгчдийн нэгдсэн хурлын шийдвэр нь иргэн, хуулийн этгээдийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг зөрчих ёсгүй.
5. ОХУ-ын Иргэний хууль (274-р зүйл) нь бусдын газар нутгийг хязгаарлагдмал ашиглах эрхийг сервитут гэж нэрлэдэг.
Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч нь хөрш зэргэлдээх газрын өмчлөгчөөс, шаардлагатай бол өөр газар (хөрш зэргэлдээх талбай) өмчлөгчөөс зэргэлдээх талбайг хязгаарлагдмал ашиглах эрхийг (сервитут) олгохыг шаардах эрхтэй.
ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуульд орон сууцны барилга байрладаг газар (орон сууцны байшингийн өмчлөгчийн нийтлэг өмч) нь бусад этгээдийн хязгаарлагдмал ашиглалтын эрхээр дарамтлагдаж болно гэж заасан байдаг.
Бусдын газрыг хязгаарлагдмал ашиглах эрхийг (сервитут) зохицуулах эрх зүйн үндсэн хэм хэмжээг иргэний хууль, газрын хуулиар, тухайлбал Урлагт заасан байдаг. 23 ZK RF.
Газар, түүнчлэн иргэний хууль тогтоомж нь хувийн болон нийтийн сервитутийг ялгадаг. Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Хөдөлмөрийн тухай хуулийн 23-т иргэний хуулийн дагуу хувийн сервитутийг тогтоосон бөгөөд газрын тухай хууль тогтоомжид энэ талаар тусгай дүрмийг тогтоогоогүй болно.
ОХУ-ын Иргэний хуулийн 274-р зүйлд заасны дагуу хөрш зэргэлдээ газар нутаг дэвсгэрээр дамжин өнгөрөх, дамжин өнгөрөх, цахилгаан шугам, харилцаа холбоо, шугам хоолой тавих, ажиллуулах, усан хангамж, нөхөн сэргээлт хийх зорилгоор сервитут тогтоож болно. сервитут тогтоохгүйгээр хангах боломжгүй үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчийн бусад хэрэгцээ.
Нийтийн сервитутийг ОХУ-ын хууль эсвэл бусад зохицуулалтын эрх зүйн акт, ОХУ-ын үүсгэн байгуулагчдын зохицуулалтын эрх зүйн акт, орон нутгийн өөрөө удирдах байгууллагын зохицуулалтын эрх зүйн актаар тогтоодог. газрыг хураахгүйгээр төр, нутгийн өөрөө удирдах байгууллага, орон нутгийн хүн амын ашиг сонирхол. Нийтийн эрх чөлөөг бий болгох нь нийтийн сонсголын үр дүнг харгалзан үздэг.
Нийтийн сервитут байгуулах нь тухайн газрыг ашиглах боломжгүй болоход хүргэсэн тохиолдолд тухайн газар өмчлөгч, газар ашиглагч, газар эзэмшигч нь эргүүлэн татахыг шаардах эрхтэй. нийтийн сервитут тогтоосон төрийн эрх бүхий байгууллага, орон нутгийн засаг захиргаанаас хохирлыг нөхөн төлүүлэх, эсхүл түүнтэй адилтгах газар олгох замаар түүнээс энэ газрыг эргүүлэн авах. Нийтийн сервитут байгуулах нь тухайн газрыг ашиглахад ихээхэн хүндрэл учруулсан тохиолдолд эзэмшигч нь нийтийн сервитут тогтоосон төрийн байгууллага, нутгийн өөрөө удирдах байгууллагаас зохих хэмжээний төлбөр шаардах эрхтэй.
Сервитут нь түр болон байнгын байж болно. Сервитутыг хэрэгжүүлэх нь тухайн газрын хувьд хамгийн бага ачаалалтай байх ёстой.
Энэхүү хууль хүчин төгөлдөр болохоос өмнө байсан объектод бусад этгээд нэвтрэх шаардлагатай бол газар дээр ачаалал үүсгэхийг хориглохыг хориглоно. Жишээлбэл, зарим харилцаа холбоо байдаг. Энэ нь ачаалал ихтэй байсан, тэдгээр нь шинэ биш, хуучин, эдгээр сайт руу нэвтрэхийг үгүйсгэх аргагүй гэсэн үг юм.
Ирээдүйд шинэ ачааллыг (сервитут) тухайн талбайг ийм ачааллыг шаарддаг этгээд болон орон сууцны байшингийн өмчлөгч нарын хооронд байгуулсан тохиролцоогоор тогтоож, үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн бүртгэлд заасан журмын дагуу улсын бүртгэлд хамруулна. ОХУ-ын Холбооны хуулийн "Үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай, түүнтэй хийсэн хэлцлийн тухай" дүрмийн дагуу.
Сервитут тогтоох, нөхцлийн талаар тохиролцоонд хүрч чадаагүй тохиолдолд уг маргааныг сервитут тогтоохыг шаардсан этгээдийн нэхэмжлэлээр шүүх шийдвэрлэнэ.
Газрын талбайг сервитутаар дарамтлах нь тухайн газар өмчлөгчдийг энэ хууль, иргэний хууль тогтоомжоор тогтоосон хүрээнд уг талбайг эзэмших, ашиглах, захиран зарцуулах эрхийг нь хасахгүй.
Сервитут тогтоосон талбайн өмчлөгч нь хуульд өөрөөр заагаагүй бол ашиг сонирхлын үүднээс сервитут тогтоосон этгээдээс тухайн талбайг ашигласны төлбөрийг хувь тэнцүүлэн төлөхийг шаардах эрхтэй.
Энэхүү нийтлэлээрээ AKATO нь задлан задлах талаар цуврал нийтлэлүүдийг нээж байна. Эдгээр домог (эсвэл худал онолууд) нь AKATO-ийн мэргэжилтнүүдийн үзэж байгаагаар Оросын орон сууц, нийтийн аж ахуйд сөргөөр нөлөөлж, нийгмийн хурцадмал байдлыг нэмэгдүүлэх, хэрэглэгчид болон нийтийн үйлчилгээний байгууллагуудын хооронд "" үүсэхэд хувь нэмэр оруулдаг. Циклийн нийтлэлийг зөвхөн орон сууцны салбарын мэргэжилтнүүдэд төдийгүй орон сууц, нийтийн үйлчилгээний (HCS) хэрэглэгчдэд зориулж санал болгож байна. Орон сууц, нийтийн аж ахуйн тухай домог цуврал нийтлэлүүдийн бүрэн жагсаалтыг авах боломжтой
**************************************************
Энэ нийтлэл нь орон сууцны байшингийн эзэд (MKD) нь байшингийн нийтлэг өмчийн (OI) өмчлөгчид биш гэсэн нэлээд түгээмэл худал онол дээр анхаарлаа хандуулах болно.
Хуурамч онолын мөн чанар
Постулатыг дэмжигчид MKD-ийн нийтлэг өмч нь тухайн байрны эздэд хамаарахгүй"ОI нь эдгээр өмчлөгчдөд хамаарахгүй гэсэн энгийн шалтгаанаар нийтийн өмчийн засвар үйлчилгээ нь орон сууцны өмчлөгчийн үүрэг байж болохгүй гэж үзэж байна.
Ийм онолыг дэмжсэн аргументуудыг ихэвчлэн дараах байдлаар илэрхийлдэг.
1) Өмнө нь бүх байшингууд улсын мэдэлд байсан бөгөөд дараа нь орон сууцны нөөцийг бүхэлд нь хотын захиргаанд шилжүүлсэн. Орон сууц хувьчлагдсан боловч нийтийн өмч нь хувьчлагдаагүй тул хотын өмч хэвээр үлдсэн;
2) Аливаа эд хөрөнгийн өмчлөх эрх нь улсын бүртгэлд хамрагдах ёстой бөгөөд энэ MKD-ийн байрны өмчлөгчид MKD-ийн нийтлэг өмчийн эрхийн бичиг баримтгүй тул энэ өмч нь тэдэнд хамаарахгүй.
Байшингийн нийтлэг өмч нь улсын эсвэл хотын захиргаанд, эсвэл менежментийн компани эсвэл HOA-д харьяалагддаг тул тодорхой дүгнэлт гаргасан - байрны эзэд нийтийн эзэмшлийн засвар үйлчилгээний төлбөрийг төлөх шаардлагагүй. MKD-ийн өмч.
Үүний зэрэгцээ, хэлэлцэж буй онолыг баримтлагчид ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 154-р зүйлийн (цаашид ОХУ-ын Орон сууцны тухай хууль гэх) заалтыг хууль бус гэж үзэж, засвар үйлчилгээний төлбөрийг хууль бус гэж үзэж байна. орон сууц нь төлбөртэй" орон сууцны байшингийн дундын эд хөрөнгийн засвар үйлчилгээ, одоогийн засварын ажилд", LC RF-ийн 30-р зүйлийн 3 дахь хэсгийн хэм хэмжээ (" Байшингийн эзэн баавгайачаа агуулга … ерөнхий өмч холбогдох орон сууцны барилгад байр эзэмшигчид ...”), LC RF-ийн 39 дүгээр зүйлийн 1 дэх хэсэг (“ Орон сууцны байшингийн эзэдачаазориулсан зардалагуулга ерөнхий өмч орон сууцны байшинд”), хуулийн бусад хэд хэдэн заалт.
Дээрх хэм хэмжээг хууль бус гэж хүлээн зөвшөөрөх нь шүүхээс бус харин онолыг түгээгчид өөрсдөө - голчлон олон тооны интернет эх сурвалжууд дээр хийсэн гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй.
OI-ийн жинхэнэ эзэд
Мэдээж дээрх онол буруу. Орон сууцны нийтийн өмчийн цорын ганц өмчлөгч, түүнчлэн цорын ганц өмчлөгч байхгүй!
MKD-ийн байрны өмчлөгчид нийтлэг өмчийг хамтран эзэмшдэг бөгөөд бусад өмч хөрөнгийн нэгэн адил энэхүү OI-ийг хадгалах үүрэгтэй.
Эдгээр мэдэгдлийг логик, хууль эрх зүйн үүднээс нотолж үзье.
Үндэслэл
Орон сууц өмчлөгчдийн өмчлөх эрх нь зөвхөн байрандаа хязгаарлагддаг бөгөөд нийтийн өмчид хамаарахгүй гэж бодъё. Энэ тохиолдолд хүн буух газар байраа орхиж, бусдын эд хөрөнгийн нутаг дэвсгэрт нэвтэрдэг. Энэхүү маш нийтлэг өмчлөлийн өмчлөгчийн хувьд түүний өмч хөрөнгийг ашиглах, гадны халдлагаас хамгаалахад ямар ч саад тотгор учруулахгүй гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй.
Өөрөөр хэлбэл, нийтийн өмчлөлийн өмчлөгч нь жишээлбэл, өөрийн нутаг дэвсгэрээр дамжин өнгөрөх төлбөрийг хийх, тариф тогтоох (жишээлбэл, алхам тутамд 10 рубль), хүссэн хүн бүрээс хураамж авах зэрэгт ямар ч саад бэрхшээл байхгүй. түүний өмчөөр дамжин өнгөрөх. Хэрэв орон сууцны өмчлөгч нь нийтийн өмчөөр (жишээлбэл, өөр өмчлөгчийн эзэмшдэг шатаар) байрандаа орохыг хүсч байвал тогтоосон тарифын дагуу энэхүү нийтлэг өмчийн өмчлөгчид төлөх үүрэгтэй.
Тэгээд яагаад өөрт нь хамаарах байранд нийтийн өмчийн өмчлөгч, тухайлбал, агуулах нээж болохгүй гэж? Жишээлбэл, шат, тавцан, хонгил, мансарда дээр самбар эсвэл тоосго хадгална. Эцсийн эцэст энэ бол түүний өмч - тэр үүнийг өөрийн үзэмжээр ашиглах эрхтэй. Орон сууцны оршин суугчид орон сууцандаа орж чадахгүй байгаа нь тэдний асуудал юм танай байрандцонхоор эсвэл хөдөлгөөнтэй холбоогүй бусад аргаар авирах бусдын өмч дээр.
Мэдээжийн хэрэг, та нийтийн өмчийг муж эсвэл хотын захиргаанд харьяалагддаг гэж бодож болох бөгөөд энэ нь дахин зарим зохиомол хэм хэмжээний дагуу " чи хүмүүст үүнийг хийж чадахгүй».
Гэхдээ хотын захиргаа ч, төр ч гэсэн өмчөө худалдах, түрээслэх гэх мэт эрхтэй гэдгийг бүгд мэднэ. Нийтийн өмчийг төлбөртэй гарцын тариф тогтоодог эсвэл үүдэнд агуулах тохижуулах тодорхой хүнд зарах эсвэл түрээслүүлнэ гэж бодъё - энэ хүнийг ийм үйлдэл хийхийг огт хориглож болохгүй! Хотын барилгыг түрээсэлж буй иргэн тодорхойгүй хүрээний хүмүүсийг энэ барилгаар дамжин өнгөрөхийг хориглох эрхгүй гэж төсөөлөхөд хэцүү байдаг. Гэхдээ ийм өрөө нь орон сууц байж болно! Нийгмийн болон худалдааны зориулалттай орон сууцны түрээслэгчид орон сууцанд орохыг хүссэн хүн бүрийг оруулах үүрэгтэй юу? Хэрэв та авч үзэж буй худал онолыг дэмжигчдэд итгэж байгаа бол шат, мансарда, хонгил нь түрээслэгчдийн амьдардаг орон сууцтай адил хотын өмч юм.
Гэхдээ байрнаас гадна нийтийн өмчид жишээлбэл, дулаан, цахилгаан, усан хангамж, ариун цэврийн байгууламжийн нийтлэг барилгын системийг багтаадаг. Энэ бас байрны эзэдтэй холбоогүй хэн нэгний өмч мөн үү? Гэтэл энэ өмчлөлийн эзэнд яагаад хоолойн эзэнтэй холбоогүй хэрэглэгчдийг усаар хангадаг хоолой хэрэгтэй байна вэ? Эцсийн эцэст, энэ өмчлөгчийг жишээлбэл, эдгээр хоолойг төмрийн хаягдал болгон зарахыг юу ч хориглодоггүй - эцэст нь энэ бол түүний өмч юм! Хоолойг буулгаж, зарсны дараа байшинд байгаа хэн нэгнээс ус алга болвол яах вэ? Усан хангамжийн шугамаа өөрсдөө барь, хүссэн газраа хоолойгоо татъя, эсвэл усгүй, гэрэлгүй, бохир усгүй амьдар. Нийтлэг байшингийн хоолой, утас, бусад тоног төхөөрөмжийн эзэн эдгээр түрээслэгчдийн асуудалд ямар бизнес эрхэлж болох вэ?
Дээрх үндэслэлээс харахад MKD-ийн нийтлэг өмч нь тодорхой хувь хүнтэй байдаг гэсэн таамаглал нь тодорхой утгагүй нөхцөл байдлыг зөвтгөхөд хүргэдэг.
Ийм утгагүй байдлаас урьдчилан сэргийлэхийн тулд орон сууцны хууль тогтоомжид орон сууцны нийтийн өмч нь нийтлэг өмчлөлийн эрхийн үндсэн дээр ийм байшингийн байшингийн өмчлөгчдөд харьяалагддаг болохыг тогтоодог (ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 36-р зүйл). Холбоо), энэ байшинд байгаа байрны өмчлөгчийн MKD дахь OI-ийн дундын өмчлөлийн хувь нь дээрх байрны өмчлөлийн хувь заяа, мөн нийтийн өмчлөлд өөрийн эзэмшлийн хувь хэмжээгээр хуваарилах ёстой. MKD-д OI хийхийг хориглоно (RF-ийн LC-ийн 37-р зүйл).
Тиймээс, байрны өмчлөгчид дундын өмчийг хамтран эзэмшдэг тул үүнийг өөр хоорондоо хуваах эрхгүй (жишээлбэл, нэг хөрш нь шатны тэгш шат, нөгөө нь сондгой шатыг эзэмшдэг болохыг тогтоох нь хүлээн зөвшөөрөгдөхгүй. , гурав дахь нь - подвал, дөрөв дэх нь - мансарда гэх мэт). Нийтлэг өмч нь MKD-ийн байрны бүх өмчлөгчдөд зориулагдсан бөгөөд эдгээр байрны өмчлөгчид хамаарах бөгөөд тэдний зардлаар хадгалагддаг.
Хууль зүйн үндэслэл
Дээр дурдсанчлан, LC RF-ийн 36 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэгбагц: " 1. Орон сууцны байшингийн өмчлөгчид нийтийн дунд өмчлөх эрхийн үндсэн дээр орон сууцны байшингийн дундын өмчийг ...”, ижил хэм хэмжээ нь MKD-ийн нийтлэг өмчийн жагсаалтыг тогтоодог.
ОХУ-ын Иргэний хуулийн 290-р зүйлөгөгдсөн нормыг баталгаажуулна:
« 290 дүгээр зүйл.Орон сууцны байшингийн орон сууц өмчлөгчийн дундын өмч
1.Орон сууцны орон сууцны өмчлөгч нь тухайн байшингийн нийтийн байр, байшингийн даацын байгууламж, орон сууцны гадна болон дотор байрлах механик, цахилгаан, ариун цэврийн болон бусад тоног төхөөрөмжийг нэгээс дээш орон сууцанд үйлчилдэг. дундын өмчлөлийн үндэс.
2. Орон сууцны өмчлөгч нь орон сууцны байшингийн дундын эд хөрөнгийн өмчлөлд ногдох хувиа хасуулах, түүнчлэн энэ хувийг орон сууцны өмчлөлөөс тусад нь шилжүүлэхтэй холбоотой бусад үйлдлийг хийх эрхгүй.».
LC RF-ийн 37 дугаар зүйлсуулгасан:
« Орон сууцны нийтийн өмчлөлийн дундын өмчлөлийн хувьцааг тодорхойлох:
1. Энэ байшингийн өмчлөгчийн орон сууцны байшингийн дундын эд хөрөнгийн дундын өмчлөлийн эрхийн хувь хэмжээ нь тухайн байрны нийт талбайн хэмжээтэй пропорциональ байна.
2. Энэ байшинд байгаа байрны өмчлөгчийн орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн нийтлэг өмчлөлийн эрхийн хувь хэмжээ нь дээрх байрны өмчлөлийн хувь заяаг дагаж мөрддөг.
3. Орон сууцны байшингийн өмчлөлийг шилжүүлэх тохиолдолд ийм байрны шинэ өмчлөгчийн энэ байшингийн дундын эд хөрөнгийн дундын өмчлөлийн хувь нь дээрх нийтлэг өмчлөлийн хувьтай тэнцүү байна. ийм байрны өмнөх өмчлөгчийн өмч.
4. Орон сууцны байшингийн өмчлөгч нь дараахь эрхгүй.
1) орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн өмчлөлд өөрийн эзэмшиж буй хуваах хэлбэрээр хуваах;
2) орон сууцны байшингийн дундын эд хөрөнгийн дундын өмчлөлийн эрхээс өөрт ногдох хэсгийг хасуулах, түүнчлэн энэ хувийг тухайн байрны өмчлөлөөс тусад нь шилжүүлэхэд хүргэх бусад үйлдлийг хийх.».
Нийтийн өмчийн өмчлөл бүртгэгдээгүй гэсэн маргаантай холбогдуулан ОХУ-ын хууль тогтоомжийн хэд хэдэн хэм хэмжээг дурдах шаардлагатай байна.
LC RF-ийн 38 дугаар зүйл: « Ийм байшинд байр худалдаж авахдаа орон сууцны байшингийн дундын өмчийн дундын өмчлөлийн эрхийн хувийг олж авах:
1. Орон сууцны барилгад байр өмчлөхдөө орон сууцны дундын өмчлөлийн дундын өмчлөлийн эрхийн хувийг худалдан авагчид шилжүүлнэ.
2. Орон сууцны байшин дахь байрыг өмчлөх эрхийг шилжүүлэхдээ ийм байшингийн дундын өмчлөлийн дундын өмчлөлийн хувийг шилжүүлэхгүй байх гэрээний нөхцөл хүчин төгөлдөр бус байна.».
1997 оны 7-р сарын 21-ний Холбооны хуулийн 23 дугаар зүйлN122-FZ "Үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай, түүнтэй хийсэн хэлцлийн тухай".« 23 дугаар зүйл.Орон сууцны барилгад үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрх, түүнтэй хийсэн хэлцлийн улсын бүртгэл:
1. Орон сууцны барилгад үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл, түүнтэй хийсэн хэлцлийг энэхүү Холбооны хууль, ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн дагуу явуулдаг.
2. Орон сууцны барилгад орон сууцны болон орон сууцны бус байр бий болох, шилжүүлэх, хязгаарлах (дарамтлал үүсгэх) буюу дуусгавар болгох улсын бүртгэл нь нэгэн зэрэг нийтийн өмчийн дундын өмчлөлийн эрхийг улсын бүртгэлд оруулахтай салшгүй холбоотой юм. тэр».
Тиймээс, орон сууцны байшингийн өмчлөлийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ нь нэгэн зэрэг MKD-ийн нийтлэг өмчийн нийтлэг өмчлөлийн эрхийг улсын бүртгэлийн гэрчилгээ юм.
MKD-ийн байрны өмчлөгчдийн дундын өмчийг хадгалах үүргийн хувьд агуулгыг эргэн санах хэрэгтэй. LC RF-ийн 39-р зүйл: « Орон сууцны нийтийн өмчийн засвар үйлчилгээ:
1. Орон сууцны байшингийн өмчлөгчид орон сууцны нийтийн өмчийг засварлах зардлын ачааллыг хариуцна.
2. Ийм байшинд байгаа байрны өмчлөгчийн ачааллыг хариуцдаг орон сууцны дундын эд хөрөнгийг арчлахад шаардагдах зайлшгүй зардлын эзлэх хувийг тухайн байшингийн дундын өмчийн дундын өмчлөлийн эрхэд эзлэх хувь хэмжээгээр тодорхойлно. заасан эзэмшигчийн байшин ...».
Мэдээжийн хэрэг, заалтууд LC RF-ийн 30, 154-р зүйл, хууль ёсны талаар худал онолыг дэмжигчид маргаж байгаа нь үнэн хэрэгтээ туйлын хууль ёсны юм.
олдворууд
MKD-ийн байрны өмчлөгчдийг байшингийн нийтлэг эд хөрөнгийг өмчлөхөд оролцуулахгүй байх онолыг нэвтрүүлсэний үр дагавар нь үл мэдэгдэх өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийн засвар үйлчилгээ, засвар үйлчилгээний төлбөрийг төлөх хүсэлгүй байгааг хоёуланг нь ялгаж салгаж болно. хүмүүс, мөн зөвхөн хэрэглэгчийн энэ өмчид хайхрамжгүй хандах хандлага. Ихэнх тохиолдолд байшингийн оршин суугчид худал онолыг баримталж, "бусдын өмчийг сүйтгэх, сүйтгэх, сүйтгэх, бохирдуулах зэрэгт ямар ч аймшигтай зүйлийг олж хардаггүй. Тэгээд ч өөрийн гэсэн байртай байх нь нэг хэрэг, ямар нэгэн зүйл эвдэж, сүйдэхгүй, хэн нэгний орцонд хог хаях, ханыг нь будах нь өөр хэрэг. , шил хагалах. Гэсэн хэдий ч хагархай шил солих, орцны цэвэрлэгээ, одоогийн засвар, байшингийн бүх барилга байгууламжийн засвар үйлчилгээ нь эдгээр түрээслэгчдийн өөрсдийн зардлаар, "орон сууцны засвар үйлчилгээ" -д төлсөн хөрөнгөөс нь хийгддэг гэдгийг бүх түрээслэгчид ойлгодоггүй. үйлчилгээ. Байшингийн нийтлэг өмчид "зэрлэг" хандах тусам энэ эд хөрөнгө эвдэрч, бохирдох тусам түүнийг зохих ёсоор арчлахад илүү их хөрөнгө шаардагдана.
Худал гэж үзэж буй худал онол болон үүнтэй төстэй онолууд нь ямар ч бодит мэдээлэл агуулаагүй бөгөөд зөвхөн хэрэглэгчдийн оюун санаанд тэднийг хууран мэхэлж, өөрт хамааралгүй эд хөрөнгийн засвар үйлчилгээнд үндэслэлгүйгээр мөнгө нэхэмжлэх зорилготой юм. Үүнээс эерэг үр дагавар гарахгүй нь ойлгомжтой.
Үнэндээ MKD-ийн нийтлэг өмч нь зөвхөн энэ байшингийн байшингийн эздэд хамаарнабас өөр хэн ч биш. Энэ нөхцөл байдлын өөр нэг баталгаа болгон жишээ нь, MKD эсвэл MKD-ийн нийтлэг өмч гэх мэт объектуудын талаар USRR-д мэдээлэл байхгүй байгааг дурдаж болно - эдгээр объектууд нь цорын ганц өмчлөгчгүй, өмчлөх эрхгүй байдаг. объект бүртгэгдээгүй байна.
MKD-ийн нийтлэг өмч нь MKD-ийн байрны эздэд хамаарахгүй гэсэн маргаанд өгөгдсөн худал онолыг бүрэн үгүйсгэж байна.
Эцэст нь, "орон сууцны барилга" гэсэн ойлголтыг "орон сууцны барилга" гэсэн ойлголттой андуурч байгаа нэлээд түгээмэл алдаанаас уншигчдад анхааруулахыг хүсч байна. Эдгээр нь хоёр өөр тодорхойлолт юм. Орон сууцны барилга нь нэг өмчлөгчийн харьяалагддаг бөгөөд орон сууцны барилга нь өөр өөр өмчлөгчийн өмчлөлийн орон сууцны цуглуулгаас бүрдэнэ.
ОХУ-ын LC-ийн 16 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэг: " Орон сууцны барилга Иргэдийн ийм барилгад амьдрахтай холбоотой ахуйн болон бусад хэрэгцээг хангах зориулалттай өрөөнүүд, түүнчлэн туслах зориулалттай байруудаас бүрдсэн тус тусад нь тодорхойлсон барилга гэж хүлээн зөвшөөрнө.».
ОХУ-ын Засгийн газрын 2006 оны 1-р сарын 28-ны өдрийн N 47 тогтоолын 6-р зүйл: " орон сууцны барилга Орон сууцны зэргэлдээх газар эсвэл ийм байшингийн нийтийн эзэмшлийн талбай руу бие даасан гарцтай хоёр ба түүнээс дээш тооны орон сууцыг хүлээн зөвшөөрнө. Орон сууцны барилга нь орон сууцны хууль тогтоомжийн дагуу ийм байшинд байгаа байшингийн эздийн нийтлэг өмчийн элементүүдийг агуулдаг.».
1. Орон сууцны байшингийн өмчлөгч нь орон сууцны байшингийн дундын өмчийг дундын өмчлөлийн үндсэн дээр, тухайлбал:
1) орон сууцны нэг хэсэг биш бөгөөд энэ байшингийн нэгээс илүү өрөөнд үйлчлэх зориулалттай байр, үүнд орон сууц хоорондын тавцан, шат, лифт, лифт болон бусад босоо ам, коридор, техникийн давхар, мансарда, хонгил, Энэ байшинд нэгээс илүү өрөөнд үйлчилдэг инженерийн холбоо, бусад тоног төхөөрөмж (техникийн подвал);
2) энэ байшингийн хувь хүний өмчлөлд хамааралгүй, энэ байшингийн эздийн нийгэм, өдөр тутмын хэрэгцээг хангах зориулалттай бусад байр, түүний дотор тэдний амралт, соёлыг хөгжүүлэх, хүүхдийн бүтээлч байдал, биеийн тамир, спортыг зохион байгуулах зориулалттай байр. спорт, түүнтэй төстэй арга хэмжээ;
3) энэ байшингийн даацын болон даацын бус байгууламжийг бүрхсэн дээвэр, механик, цахилгаан, ариун цэврийн болон бусад тоног төхөөрөмж (үүнд хөгжлийн бэрхшээлтэй хүмүүсийг орон сууцны байшинд саадгүй нэвтрэхийг хангах зориулалттай барилга байгууламж ба (эсвэл) бусад тоног төхөөрөмж орно). нэгээс олон байранд үйлчилдэг энэ байшинг байрны гадна эсвэл доторх;
4) цэцэрлэгжүүлэлт, тохижилтын элемент бүхий энэ байшинд байрлах газар, энэ байшинг засварлах, ашиглах, сайжруулахад зориулагдсан бусад объект, заасан газар дээр байрладаг. Орон сууцны барилга байрлах газрын хил, хэмжээг газрын хууль тогтоомж, хот төлөвлөлтийн тухай хууль тогтоомжийн шаардлагын дагуу тогтооно.
2.Орон сууцны байшингийн өмчлөгч нь орон сууцны байшингийн дундын өмчийг энэ хууль болон иргэний хууль тогтоомжоор тогтоосон хүрээнд эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулна.
3. Орон сууцны байшингийн нийтлэг өмчийн хэмжээг багасгах нь зөвхөн энэ байшингийн бүх өмчлөгчийн зөвшөөрлөөр үүнийг сэргээн босгох замаар боломжтой юм.
4. Орон сууцны байшингийн өмчлөгчдийн нэгдсэн хуралдаанаас гаргасан шийдвэрээр орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг бусад этгээдийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг зөрчөөгүй бол бусад этгээдэд шилжүүлж болно. иргэн, хуулийн этгээд.
4.1. Энэ хуулийн 15 дугаар зүйлийн 3 дахь хэсэгт заасан шаардлагын дагуу хөгжлийн бэрхшээлтэй иргэдийн орон сууцны барилгад саадгүй нэвтрэх боломжийг хангах үүднээс орон сууцны нийтийн өмчийг зөвхөн хөрөнгө оруулалтгүйгээр дасан зохицохыг зөвшөөрнө. эдгээр эздийн.
5.Орон сууцны барилга байгаа газар нь бусад этгээдийн хязгаарлагдмал ашиглалтын эрхээр дарамтлуулж болно. Энэ дүрэм хүчин төгөлдөр болохоос өмнө байсан объектод бусад этгээдийн нэвтрэх эрхийг хангах шаардлагатай бол газар дээр ачаалал үүсгэхийг хориглохыг хориглоно. Хязгаарлагдмал ашиглалтын эрх бүхий газрын шинэ ачааллыг газар дээрх ачааллыг шаардаж байгаа этгээд болон орон сууцны байшингийн өмчлөгч нарын тохиролцоогоор тогтооно. Хязгаарлагдмал ашиглалтын эрхтэй газрын талбайн ачааллыг тогтоох тухай маргааныг шүүхээр шийдвэрлэнэ. Газрын тухай хууль тогтоомжийн дагуу газартай холбоотой нийтийн сервитут тогтоодог.
6. Орон сууцны барилгыг нураах, түүний дотор санамсаргүй байдлаар амь насаа алдах, нураах зэрэг тохиолдолд орон сууцны барилга байгууламжийн өмчлөгчид энэ байшин байрлаж байсан тохижилт, тохижилт бүхий газрын дундын өмчлөлийн эрхийг хэвээр үлдээнэ. Энэ байшингийн объектыг засварлах, ажиллуулах, тохижуулахад зориулагдсан элементүүд болон бусад объектыг устгах, түүний дотор санамсаргүй байдлаар нас барах үед орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн дундын өмчлөлийн эрхийн дагуу тогтоосон газар; ийм байшинг нураах. Эдгээр өмчлөгчид энэ хэсэгт заасан эд хөрөнгийг иргэний хуульд заасны дагуу эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулдаг.
Урлагийн талаархи тайлбар. 36 ZhK RF
1. Тайлбарласан нийтлэл нь нийтийн өмчийн эрхийн харилцааг зохицуулдаг орон сууцны барилга , байр (орон сууцны болон орон сууцны бус) нь янз бүрийн аж ахуйн нэгж, түүний дотор төрийн байгууллагуудын эзэмшилд байдаг. Нэмж дурдахад, орон сууцны байшингийн дундын өмчийн нийтлэг өмчлөлийн асуудлыг өмчлөгчийн тоо, ийм байшинд байгаа байрны тоо, түүнчлэн орон сууцны байшин байгаа эсэхээс үл хамааран бүх орон сууцны барилгад ижил аргаар зохицуулдаг. сууц өмчлөгчдийн холбоо эсвэл бусад байгууллага.
2. ОХУ-ын Засгийн газрын 2006 оны 1-р сарын 28-ны өдрийн 47-р тогтоолоор батлагдсан орон сууцны байр, амьдрахад тохиромжгүй орон сууцны байр, орон сууцны барилгыг яаралтай болон нураах ёстой гэж хүлээн зөвшөөрөх журмын 6-р зүйлд заасан. Хоёр ба түүнээс дээш тооны орон сууцны нийлбэрийг орон сууцны ойролцоох газар эсвэл ийм байшингийн нийтийн эзэмшлийн талбай руу бие даасан гарцтай орон сууцны барилга гэж хүлээн зөвшөөрдөг. Орон сууцны барилга нь орон сууцны хууль тогтоомжийн дагуу ийм байшинд байгаа байрны эздийн нийтлэг өмчийн элементүүдийг агуулдаг.
Тиймээс хоёр ба түүнээс дээш орон сууцыг агуулсан барилга нь орон сууцны барилга гэж тооцогддог бөгөөд орон сууцны барилгын бүх дүрэм журмыг дагаж мөрддөг.
RF-ийн LC-ийн 36-р зүйлийн тайлбарт нийтлэг өмчийн нэг хэсэг болох объектуудын нэлээд бүрэн жагсаалтыг өгсөн болно. Нийтийн өмчид орон сууцны барилгад орон сууцны болон орон сууцны бус байрны эздэд үйлчлэх зориулалттай байр багтана. ОХУ-ын Засгийн газрын 2006 оны 8-р сарын 13-ны өдрийн 491 тоот тогтоолоор батлагдсан орон сууцны нийтийн өмчийг арчлах журамд орон сууцны нийтийн өмчийн нэг хэсэг болох объектуудын илүү нарийвчилсан жагсаалтыг гаргаж өгсөн болно. (2-р зүйл).
Эдгээр дүрмийн дагуу нийтийн өмчийн бүрэлдэхүүнд дараахь зүйлс орно.
а) орон сууцны нэг хэсэг биш, орон сууцны нэгээс олон орон сууцны болон (эсвэл) орон сууцны бус байранд (цаашид нийтийн эзэмшлийн талбай гэх) үйлчлэх зориулалттай орон сууцны барилга байгууламж, түүний дотор орон сууцны талбай, шат. , цахилгаан шат, лифт болон бусад босоо ам, коридор, тэргэнцэр, мансарда, техникийн давхар (байшин, цех, техникийн мансарда эзэмшигчийн зардлаар барьсан гараж, автомашины тавцан зэрэг) болон техникийн подвал. инженерийн харилцаа холбоо, өөрөөр хэлбэл орон сууцны барилга байгууламжид нэгээс олон орон сууцны болон (эсвэл) орон сууцны бус байранд үйлчилдэг (бойлерийн өрөө, бойлерийн өрөө, лифт болон бусад инженерийн тоног төхөөрөмж орно);
в) орон сууцны барилгын даацын байгууламж (суурь, даацын хана, шалны хавтан, тагт болон бусад хавтан, даацын багана болон бусад даацын байгууламжийг багтаасан);
г) нэгээс олон орон сууцны болон (эсвэл) орон сууцны бус байранд үйлчилдэг орон сууцны барилгын даацын бус байгууламжийг (нийтлэг талбайн цонх, хаалга, хашлага, парапет болон бусад даацын бус байгууламжийг багтаасан) хаах;
д) орон сууцны гадна болон дотор байрлах орон сууцны барилгад байрладаг, нэгээс олон орон сууцны болон (эсвэл) орон сууцны бус байр (орон сууц) -д үйлчилдэг механик, цахилгаан, ариун цэврийн болон бусад тоног төхөөрөмж;
е) тохижилт, тохижилтын элемент бүхий орон сууцны барилга байгууламжийн хил хязгаарыг улсын кадастрын бүртгэлийн мэдээлэлд үндэслэн тогтоосон газар;
ж) орон сууцны барилга байгууламжийн засвар үйлчилгээ, ашиглалт, тохижилтод зориулагдсан бусад байгууламж, түүний дотор нэг орон сууцны барилгад үйлчлэх зориулалттай трансформаторын дэд станц, дулааны цэг, нийтийн зогсоол, гараж, хүүхдийн болон спортын талбайнууд орон сууцны барилга байрладаг.
Нийтийн өмчид хүйтэн, халуун ус, хийн хангамжийн дотоод инженерийн системүүд багтдаг бөгөөд үүнд ус өргөх төхөөрөмж, ус өргөгчөөс салаа салгах төхөөрөмж хүртэлх эхний салгах төхөөрөмж, эдгээр салгах төхөөрөмж, хамтын (нийтийн байшин) хүйтэн, халуун ус орно. тоолуур, ус өргөгчөөс орон сууцны доторх утаснуудын гаралтын эхний хаах, хянах хавхлагууд, түүнчлэн эдгээр сүлжээнд байрлах механик, цахилгаан, ариун цэврийн болон бусад тоног төхөөрөмж, ус өргөх төхөөрөмж, халаалтаас бүрдсэн дотоод халаалтын систем. элементүүд, хяналтын ба унтраах хавхлага, дулааны эрчим хүчний хамтын (нийтийн) хэмжигч төхөөрөмж, түүнчлэн эдгээр сүлжээнд байрладаг бусад төхөөрөмж, оролтын кабинет, оролтын хуваарилах төхөөрөмж, хамгаалалт, хяналт, хяналтын төхөөрөмжөөс бүрдсэн байшин доторх цахилгаан хангамжийн систем. , хамтын (нийтлэг байшин) цахилгаан эрчим хүчийг хэмжих төхөөрөмж, шалны бамбай хонгил, шүүгээ, нийтийн эзэмшлийн талбайн гэрэлтүүлгийн суурилуулалт, утаа зайлуулах системийн цахилгаан суурилуулалт, галын дотоод усан хангамжийн галын автомат дохиоллын систем, ачаа, зорчигчийн болон галын цахилгаан шат, орон сууцны байшингийн орох хаалгыг автоматаар түгжих төхөөрөмж, шугам сүлжээ (кабель) Эдгээр дүрмийн 8-р зүйлд заасны дагуу тогтоосон гадаад хил хязгаарыг бие даасан, нийтлэг (орон сууцны) цахилгаан эрчим хүчний тоолуур, түүнчлэн эдгээр сүлжээнд байрладаг бусад цахилгаан тоног төхөөрөмжид хамруулна.
3. Дээрх журмын 8 дугаар зүйлд цахилгаан, дулаан, ус хангамж, ариутгах татуургын шугам сүлжээ, мэдээлэл, харилцаа холбооны сүлжээ (үүнд өргөн нэвтрүүлгийн утастай сүлжээ, кабелийн телевиз, шилэн кабелийн сүлжээ, телефон утасны шугам болон түүнтэй адилтгах бусад сүлжээ) -ийн гаднах хил хязгаарыг . ОХУ-ын хууль тогтоомжид өөрөөр заагаагүй бол нийтийн өмчийн нэг хэсэг нь орон сууцны барилгын хананы гаднах хил хязгаар бөгөөд хамтын (нийтлэг байшин) хэмжих хэрэгсэл байгаа тохиолдолд ашиглалтын хариуцлагын хил хязгаар юм. Орон сууцны өмчлөгчид нийтийн аж ахуйн үйлчилгээ үзүүлэгч эсвэл нөөцөөр хангадаг байгууллагатай байгуулсан гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол нийтийн (нийтийн байшингийн) хэмжих төхөөрөмжийг орон сууцны барилгад багтсан холбогдох инженерийн шугам сүлжээнд холбох газар нь холбогдох нийтийн нөөц юм. .
Үүний зэрэгцээ дэд хэсэгт. Мөн журмын “ж”-ийн 2-т “Орон сууцны дундын өмчид орон сууцны барилга байгууламжийг засварлах, ашиглах, сайжруулах зориулалттай барилга байгууламж, түүний дотор трансформаторын дэд станц, нэг орон сууцны барилгад үйлчлэх зориулалттай дулааны цэг, нийтийн зогсоол багтана гэж заасан. , орон сууцны барилга байрлах газрын хилийн дотор байрлах гарааш, хүүхдийн болон спортын талбай. Эдгээр объектууд нь орон нутагт байрладаг, i.e. гэрээсээ бага зэрэг зайтай.
Хууль тогтоогч зэргэлдээх нутаг дэвсгэр нь нийтийн өмчийн нэг хэсэг болохыг тогтоосон бөгөөд үүний дагуу нийтийн өмчид энэ нутаг дэвсгэрт байрлах байшинд үйлчлэх зориулалттай объектууд багтдаг. Харин нэг орон сууцны барилгад үйлчлэх зориулалттай трансформаторын дэд станц, дулааны цэгүүд нь нийтийн өмчийн нэг хэсэг бол эдгээр объектоос гарч буй цахилгаан, дулаан хангамжийн шугам сүлжээнүүд нь мөн адил нийтийн өмчийн нэг хэсэг болох боловч эдгээрээс хол зайд байрладаг. гадна хана Байшин.
Иймд орон сууцны байшингийн өмчлөгчдийн дундын өмчлөлд байгаа, байшингийн хананаас хол зайд байрлах цахилгаан, дулаан, ус хангамж, ариутгах татуургын сүлжээ, мэдээлэл, харилцаа холбооны сүлжээг нийтийн өмчид хамруулна. , нийтийн аж ахуйн үйлчилгээ үзүүлэгчтэй байгуулсан гэрээнээс үл хамааран. Мөн газар нь орон сууцны нийтийн өмчид байдаг тул инженерийн харилцаа холбоог нийтийн өмчид оруулах ёстой. ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуульд бусад сонголтыг заагаагүй болно.
4. Орон сууцны байшингийн дундын өмчийн бүрэлдэхүүнд тухайн байшин байрлах газрын талбай, тохижилт, тохижилтын элементүүд багтана. Гэсэн хэдий ч орон сууцны барилгууд байрладаг газрын хил хязгаарыг бүх тохиолдолд тогтоохоос хол байдаг.
Урлагийн 2 дахь хэсэгт. ОХУ-ын Газрын тухай хуулийн 36-д одоо байгаа бүтээн байгуулалтад орон сууцны барилга, орон сууцны барилга болон бусад байгууламжийн нийтлэг өмчлөлийн нэг хэсэг болох барилга байгууламж бүхий газрыг нийтийн эзэмшлийн дундын өмч болгон өгдөг гэж заасан байдаг. орон сууцны тухай хууль тогтоомжид заасан журмаар, нөхцлөөр орон сууц өмчлөгчдийн.
Хариуд нь Урлагт. ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн танилцуулга хуулийн 16-д зааснаар одоо байгаа суурин газруудыг хөгжүүлэхэд ийм байшинд багтсан орон сууцны барилга болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийн объект байрладаг газар нь нийтийн дунд өмч болно. орон сууцны барилгад байр эзэмшигчдийн.
ОХУ-ын Орон сууцны тухай хууль хүчин төгөлдөр болохоос өмнө үүссэн, улсын кадастрын бүртгэлд хамрагдсан орон сууцны барилга, ийм байшингийн нэг хэсэг болох бусад үл хөдлөх хөрөнгийн газар нь. орон сууцны байшингийн өмчлөгчдийн дундын өмчлөлд үнэ төлбөргүй шилжүүлсэн.
Тиймээс, ОХУ-ын Орон сууцны тухай хууль хүчин төгөлдөр болох үед ийм байшинд багтсан орон сууцны барилга болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийн объект байрладаг газрын хил хязгаарыг тогтоож, кадастрын бүртгэлийг хийсэн бол. Дараа нь энэ газар нь ОХУ-ын Орон сууцны тухай хууль хүчин төгөлдөр болсон үеэс эхлэн орон сууцны байшингийн өмчлөгчдийн дундын өмчлөлд үнэ төлбөргүй шилждэг.
Газрын талбайн хил хязгаарыг тогтоогоогүй тохиолдолд орон сууцны байшингийн аль ч өмчлөгч нь орон сууцны барилга барих газрын хилийн заагийг тогтоох хүсэлтийг төрийн эрх мэдэл, орон нутгийн засаг захиргааны байгууллагад гаргах эрхтэй. байрладаг. Газар нь орон сууцны барилга болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг улсын кадастрын бүртгэлд бүртгүүлснээс хойш орон сууцны байшингийн өмчлөгчдийн дундын өмчлөлд үнэ төлбөргүй шилждэг. байрладаг.
Кадастрын бүртгэлд хамрагдсан үеэс эхлэн газар нь объект болж, орон сууцны байшингийн нийтлэг өмчид багтаж, түүнийг бий болгоход хамаарна.
ОХУ-ын Орон сууцны тухай хууль хүчин төгөлдөр болсны дараа шинээр баригдсан эсвэл сэргээн босгосон орон сууцны барилга, эдгээр байшингийн нэг хэсэг болох бусад үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг зөвхөн ийм орон сууцны барилга байгууламжийн газар үүссэн тохиолдолд л ашиглалтад хүлээн авна. . Энэ тохиолдолд газрын талбайг орон сууцны байшингийн нийтлэг өмчид шууд оруулна.
Хэрэв орон сууцны барилгыг ээлжлэн ашиглалтад оруулсан бол тухайн орон сууцны барилгын эхний үе шат ашиглалтад орсноос хойш газрын өмчлөлийг орон сууцны барилгад хамруулж, орон сууцны байшингийн өмчлөгчийн дундын өмчлөлд шилжүүлнэ. ашиглалтад хүлээн авсан, хэрэв газрын талбай нь зөвхөн одоо байгаа барилгын дор эхний үе шатыг хүлээлгэн өгөх явцад бий болоогүй бол. Энэ нь одоо байгаа бүтээн байгуулалтад (мөн байшингийн эхний үе шат нь аль хэдийн одоо байгаа бүтээн байгуулалт юм) газар нь газар үүсэх үед орон сууцны байшингийн эздийн өмч болж байгаатай холбоотой юм. орон сууцны барилгад байгаа байрны өмчлөгч нь газрын талбайг багтаасан нийтлэг өмчийн өмчлөлийн хувийг олж авдаг.
ОХУ-ын Газрын тухай хууль (2-р хэсэг, 36-р зүйл), ОХУ-ын Орон сууцны тухай хууль (36-р зүйл) ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн танилцуулга (16-р зүйл) нь орон сууцны барилгад байр эзэмшигчид. өмчлөх эрхээс бусад газарт газар эзэмших эрхгүй.
5. ОХУ-ын Засгийн газрын 2006 оны 8-р сарын 13-ны өдрийн 491-р тогтоолын 7 дахь хэсэгт "Орон сууцны барилгад нийтийн өмчийг хадгалах журам, засвар үйлчилгээний төлбөрийн хэмжээг өөрчлөх дүрмийг батлах тухай". Чанар муутай, (эсвэл) тогтоосон хугацаанаас давсан тасалдалтай орон сууцны барилгад нийтийн өмчийг удирдах, засварлах, засварлах үйлчилгээ үзүүлэх, ажил гүйцэтгэх тохиолдолд орон сууцны байрыг засварлах." орон сууцны байшинд байр эзэмшигчдээс төлбөр авахгүйгээр орон сууцны барилга байрладаг газрын улсын кадастрын бүртгэлийг хийх.
Ийнхүү орон сууцны барилга байгууламж барих газар байгуулах үүргийг нутгийн өөрөө удирдах байгууллага, төрийн эрх баригчид тогтоосон.
6. Олон орон сууцны байшин байрладаг газар нь зөвхөн эдгээр байшингийн байшингийн эзэд төдийгүй бусад олон хүмүүсийн хэрэгцээнд зориулагдсан болно. Үүнтэй холбогдуулан аливаа хашаа, байгууламжийг нэвтрүүлэх, зорчиход саад учруулах нь дүрмээр бол иргэн, хуулийн этгээдийн эрхийг зөрчихөд хүргэдэг. Эдгээр газруудад тодорхой бус хүрээний хүмүүсийн ашиглах зориулалттай авто зам, тоглоомын талбай, ногоон байгууламж болон бусад байгууламжуудыг байрлуулж болно. Ийм тохиолдолд эдгээр газрыг бусад этгээдэд хязгаарлагдмал ашиглах эрх (сервитут) тавьж болно.
ОХУ-ын Орон сууцны тухай хууль хүчин төгөлдөр болохоос өмнө байсан хүндрэлүүд газар өмчлөх эрх шилжсэнээр зогсохгүй. Хэрэв энэ хууль хүчин төгөлдөр болсны дараа ачааллыг тогтоосон бол газар дээрх ачааллыг ийм ачааллыг бий болгохыг шаардсан этгээд болон орон сууцны байшингийн өмчлөгч нарын тохиролцоогоор тогтооно.
Хэрэв талууд шинэ сервитут бүхий газрыг дарамтлах талаар тохиролцоонд хүрээгүй бол түүнийг бий болгох, эсвэл хязгаарлагдмал ашиглалтын эрхийг дарамтлах нөхцлийн тухай маргааныг шүүхээр шийдвэрлэж болно.
7. Орон сууцны байшингийн дундын өмч нь энэ байшингийн орон сууцны болон орон сууцны бус байрны өмчлөгч (цаашид байрны өмчлөгч гэх), орон сууцны өмчлөгчдийн дундын өмчлөлд байна.
Орон сууцны барилгын бүтцэд хоёр хэсгийг ялгадаг бөгөөд тэдгээрийн нэг нь иргэн, хуулийн этгээд, нийтийн аж ахуйн нэгжийн өмчлөлийн орон сууцны болон орон сууцны бус байр, нөгөө хэсэг нь нийтийн өмч юм. орон сууцны барилгад байр эзэмшигчдийн. Орон сууцны барилгад байрлах байр нь өмчийн эрхийн объект юм. Холбооны хууль тогтоомжид заасан тохиолдолд орон сууцны барилгад байрлах өмчлөх эрх болон бусад эд хөрөнгийн эрхийг улсын бүртгэлд хамруулна. Орон сууцны нийтийн өмч нь нэг хуваагдашгүй объект бөгөөд дундын өмчлөлд байдаг. Үүний зэрэгцээ орон сууцны байшингийн эзэд нь подвал, мансарда, тоног төхөөрөмж, газар болон бусад объектын өмчлөгч биш гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Эдгээр нь өмчийн нэг хуваагдашгүй цогцолборын хувьд нийтлэг өмчийн өмчлөгчид юм. Энэ тохиолдолд өмчлөлийн объект нь бие даасан объект болох нийтлэг өмч юм.
Дээр дурдсан зүйлсээс харахад үл хөдлөх хөрөнгийн нэг цогцолбор болох орон сууцны барилга нь эд хөрөнгийн эрхийн бие даасан объект (мөн бусад эд хөрөнгийн эрхийн объект) байж чадахгүй гэж бид дүгнэж болно, учир нь эд хөрөнгийн эрхийн объект нь доторх орон сууцны байр, үлдсэн хэсэг нь үл хөдлөх хөрөнгө юм. (нийтийн өмч) нь орон сууцны өмчлөгчдийн дундын өмчид байна. Орон сууцны байшингийн өмчлөгчдийн дунд нийтлэг өмчийн нийтлэг өмчлөх эрхийн хувь хэмжээ нь тухайн байшинд олж авсан байрыг өмчлөх эрх үүссэн үед хуулийн дагуу үүсдэг.
8. Орон сууцны байшингийн дундын өмч хөрөнгийг өмчлөх эрхгүй. Бие даасан объектын хувьд иргэний эргэлтэд оролцдоггүй. Нийтийн өмчийн салангид хэсгүүд нь мөн өмчлөх эрхгүй. Эдгээр нь өмчийн эрх болон бусад өмчийн эрхийн бие даасан объект биш юм.
Сэргээн босголтын үр дүнд нийтийн өмчийн зарим хэсгийг байранд хавсаргаж болно. Жишээлбэл, дээврийн хөндийн хэсэг нь амьдрах орон зайд бэхлэгдэж, улмаар амьдрах орчны хэмжээ нэмэгддэг. Ийм үйлдлийг байр болон нийтийн өмчийн хэсгийг сэргээн засварлах замаар хийж болно. Сэргээн босголтын үр дүнд шинэ объект гарч ирдэг - илүү том талбай бүхий орон сууц, харин мансарда орон зай багасч байна. Ийм сэргээн босголтыг орон сууцны байшингийн нийтлэг өмчтэй холбоотой хийж байгаа тул байрны бусад өмчлөгчийн зөвшөөрөл шаардлагатай. Ийм зөвшөөрлийг Урлагт заасан журмаар авч болно. - (заасан нийтлэлүүдийн тайлбарыг үзнэ үү). Байшингийн эздийн зөвшөөрлийг авсны дараа сэргээн босголтыг энэ дүрэм, ОХУ-ын хот төлөвлөлтийн тухай хууль тогтоомжийн шаардлагад нийцүүлэн хийж болно.
9. Орон сууцны барилгад байр эзэмшигчдийн шийдвэрээр дундын өмчлөлийн тодорхой объектыг гуравдагч этгээдэд шилжүүлэх боломжтой. By ерөнхий дүрэмийм шийдвэрийг Урлагт заасан журмаар ерөнхий хурлаар гаргана. - 48 LC RF (эдгээр нийтлэлийн тайлбарыг үзнэ үү). Харин нийтийн хурлын шийдвэрээр нийтийн өмчийн зарим хэсгийг ашиглалтад шилжүүлэх эрхийг сууц өмчлөгчдийн холбоо, орон сууцны хоршоод олгож болно.
Функциональ шинж чанараас шалтгаалан нийтлэг өмчийн бүх объектыг ашиглахын тулд бусад хүмүүст шилжүүлэх боломжгүй байдаг. Нийтийн өмчийн ийм объектод орон сууц хоорондын шатны хонгил, шат, лифт, лифт болон бусад босоо ам, коридор, даацын болон даацын бус байгууламж, механик, цахилгаан, сантехникийн болон бусад тоног төхөөрөмж, авто замын бүх хэсэг, явган хүний зам болон бусад объектууд орно. , ашиглалтад шилжүүлэх нь орон сууцны байшингийн өмчлөгчийн эрхийг хэрэгжүүлэх боломжгүй болгодог.
Ашиглалт нь орон сууцны байшингийн өмчлөгчийн эрхийг зөрчихгүй байх нийтлэг өмчийн объектыг хувь хүн, хуулийн этгээдийн ашиглалтад шилжүүлж болно (жишээлбэл, подвал). Гэсэн хэдий ч нийтийн өмчийн бусад хэсгүүдийн нэгэн адил подвалыг өмчлөх эрхийн бие даасан объект гэж ялгах боломжгүй юм.
Нийтийн өмчийн нэг хэсэгтэй холбоотойгоор техникийн нягтлан бодох бүртгэл хийх, түүнд кадастрын дугаар олгох, эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл хийх боломжгүй юм. Нийтийн өмч бол хуваагдашгүй өмчийн цогцолбор учраас эдгээр бүх үйлдлүүд боломжгүй юм. Иймд ийм бие даасан объект байхгүй тул нийтлэг өмчийн нэг хэсгийг үл хөдлөх хөрөнгийн объект болгон хэлцэл хийх боломжгүй юм. Нийтийн өмчийн аль нэг хэсгийг ашиглахад шилжүүлэх нь хөдлөх эд хөрөнгөтэй хийсэн хэлцлийн хэм хэмжээний дагуу хийгдэх ёстой.
Орон сууцны барилгад нийтийн өмчийг ашиглах шилжүүлгийг тухайн байрны эзэд гүйцэтгэдэг.
Орон сууцны барилгад орон сууцны өмчлөгчдийн холбоо байхгүй тохиолдолд нийтийн эд хөрөнгийн зарим хэсгийг ашиглалтад шилжүүлэх тухай гэрээний талууд нь орон сууцны байшингийн өмчлөгчид юм. Гэрээнд өмчлөгчдийн нэгдсэн хурлаар зөвшөөрөл олгосон бол эзэмшигчдийн аль нэг нь гарын үсэг зурж болно. Орон сууцны барилгад орон сууцны өмчлөгчдийн холбоо, орон сууцны хоршоо байгуулагдсан бол нөхөрлөл, хоршоо нь дундын эд хөрөнгийн зарим хэсгийг ашиглалтад шилжүүлэх тухай гэрээний нэг тал болно. Энэ тохиолдолд нөхөрлөл, хоршоо нь өөрийн нэрийн өмнөөс, харин орон сууцны барилгад байр эзэмшигчдийн ашиг сонирхлын үүднээс ажилладаг.
10. Орон сууцны барилгыг нураах, нураах тохиолдолд тухайн газар нь өмнө нь энэ талбайд байрлаж байсан орон сууцны байшингийн өмчлөгчдийн дундын өмчлөлд үлдэнэ. Хуваалцсан өмчлөлд оролцогчдын газрын эзэмшлийн хувь хэмжээ нь орон сууцны нийтийн өмчийнхтэй ижил хэвээр байна.
Эдгээр өмчлөгчид ОХУ-ын LC-ийн 36-р зүйлийн 6-д заасан эд хөрөнгийг иргэний хуулийн дагуу эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулдаг.
Гэсэн хэдий ч ийм газар эзэмшигчид энэ газрыг захиран зарцуулахад ихээхэн хязгаарлагдмал байдаг (энэ зүйлийн тайлбарыг үзнэ үү).
. Орон сууцны байшингийн өмчлөгчдийн дундын өмчийг өмчлөх
LC RF-ийн 36 дугаар зүйлийн тайлбар:
1. 1-р хэсгийн сэтгэгдэл. Урлаг. Урлагийн 1 дэх хэсгийн нормыг боловсруулсан дүрмийг агуулсан. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 290-р зүйл нь орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн өмчлөлийн өмчлөлд байгаа байрны өмчлөгчийг харуулж байна. Энэ дүрэмд нийтлэг өмчийн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг илүү нарийвчлан жагсаасан болно. Үүний зэрэгцээ, Урлагийн 1-р зүйлд заасан жагсаалтаас ялгаатай нь нийтлэг өмчийг бүрдүүлдэг элементүүдийн жагсаалт. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 290-р зүйл нь бүрэн гүйцэд биш юм.
Шинэ хэвлэл 1-р хэсэг сэтгэгдэл. Урлаг. өмнөх хувилбартай харьцуулахад илүү нарийвчлалтай, орон сууцны байшингийн нийтлэг өмчийн элементүүдийг бүлэглэв.
Нэг буюу өөр элементийг нийтлэг өмч гэж ангилах эсэхээ шийдэхдээ эдгээр элементүүдийн зорилгын шинж тэмдгийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Ийм хоёр шинж тэмдэг байдаг.
Эхний тэмдэг нь нэгээс олон өрөөнд үйлчлэх элементийн зорилго юм. Хоёр дахь тэмдэг нь бүхэл бүтэн орон сууцны барилгад үйлчлэх элементийн зорилго юм.
Нийтийн өмч, хэрэв шаардлагатай хууль ёсны үндэслэл байгаа бол нийтийн дунд өмчлөх эрхийн үндсэн дээр орон сууцны байшингийн өмчлөгчид хамаарна.
Нийтийн өмчийн бүрэлдэхүүнийг Sec-ийн дагуу тодорхойлно. ОХУ-ын Засгийн газрын 2006 оны 8-р сарын 13-ны өдрийн N 491 (SZ RF. 2006. N 34. Урлагийн 3680) тогтоолоор батлагдсан орон сууцны барилгад нийтийн өмчийг засварлах журмын 1. Дээрх дүрмийн дагуу нийтийн өмчид дараахь зүйлс орно.
Орон сууцны нэг хэсэг биш, орон сууцны нэгээс дээш орон сууцны болон (эсвэл) орон сууцны бус байранд үйлчлэх зориулалттай орон сууцны барилга, үүнд орон сууц хоорондын тавцан, шат, цахилгаан шат, цахилгаан шат болон бусад босоо ам, коридор, тэргэнцэр, мансарда, техникийн давхар (байшин, цех, техникийн мансарда эзэмшигчийн зардлаар барьсан гараж, авто тээврийн хэрэгслийн талбай гэх мэт) болон инженерийн холбоо бүхий техникийн подвал, нэгээс олон орон сууцанд үйлчлэх бусад тоног төхөөрөмж. ба (эсвэл) орон сууцны байшин дахь орон сууцны бус байр (бойлерийн өрөө, бойлер, лифт болон бусад инженерийн тоног төхөөрөмж орно);
Орон сууцны барилгын даацын байгууламжийг хаах (үүнд суурь, даацын хана, шалны хавтан, тагт болон бусад хавтан, даацын багана болон бусад даацын байгууламжууд);
Нэгээс олон орон сууцны болон (эсвэл) орон сууцны бус байранд үйлчилдэг орон сууцны барилгын даацын бус байгууламжийг (нийтлэг талбайн цонх, хаалга, хашлага, парапет болон бусад даацын бус хаалттай байгууламжийг оруулаад);
Орон сууцны гадна эсвэл дотор байрлах орон сууцны барилгад байрладаг, нэгээс олон орон сууцны болон (эсвэл) орон сууцны бус байр (орон сууц) -д үйлчилдэг механик, цахилгаан, ариун цэврийн болон бусад тоног төхөөрөмж;
Улсын кадастрын бүртгэлийн мэдээлэлд үндэслэн орон сууцны барилга байгууламжийн хил хязгаарыг тогтоосон тохижилт, тохижилтын элемент бүхий газар;
Орон сууцны барилгын засвар үйлчилгээ, ашиглалт, тохижилтын бусад байгууламжууд, түүний дотор нэг орон сууцны барилгад үйлчлэх зориулалттай трансформаторын дэд станц, дулааны цэг, нийтийн зогсоол, гараж, хүүхдийн болон спортын талбай зэрэг орон сууцны барилга баригдсан газрын хилийн дотор байрладаг. байрладаг.
Нийтийн өмчийн бүрэлдэхүүнийг тодорхойлохдоо үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын нэгдсэн бүртгэлд орсон үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн тухай болон түүнтэй хийсэн хэлцлийн мэдээлэл, түүнчлэн улсын газрын кадастрт орсон мэдээлэл (Захиалгыг үзнэ үү). ОХУ-ын Хууль зүйн яамны 2007 оны 2-р сарын 14-ний өдрийн N 29 "Үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн үед үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын нэгдсэн бүртгэлд бүртгэл хийх, түүнтэй хийсэн хэлцлийн талаархи зааврыг батлах тухай" Орон сууцны байшингийн нийтлэг өмч болох үл хөдлөх хөрөнгийн объектууд, ийм объектын үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлтэй нийтлэг өмчлөлийн эрхийн талаар мэдээлэл өгөх" // RG. 2007. 3-р сарын 22).
Нийтийн өмчийн бүрэлдэхүүнийг дараахь байдлаар тодорхойлно.
Нийтийн өмчийг арчлах үүргээ биелүүлэхийн тулд орон сууцны байшинд байр эзэмшигчид;
нийтийн өмчийн арчилгааг хянах зорилгоор төрийн эрх бүхий байгууллага;
Удирдах байгууллагыг сонгон шалгаруулах нээлттэй уралдааныг бэлтгэх, явуулах зорилгоор нутгийн өөрөө удирдах ёсны байгууллага.
Үүний зэрэгцээ, ОХУ-ын Бүс нутгийн хөгжлийн яамны 2007 оны 4-р сарын 4-ний өдрийн N 6037-RM захидлын дагуу орон нутгийн засаг захиргаа (холбооны ач холбогдол бүхий хотуудад, ОХУ-ын эдгээр бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн төрийн эрх баригчид) 07 (Орон сууц, нийтийн аж ахуйн үйлчилгээний хууль тогтоомж, зохицуулалтын баримт бичиг. 2007. N 6) орон сууцны байшинд байрлах байрны эзэд нийтийн өмчийг хадгалах үүргээ биелүүлэх, түүнчлэн бэлтгэхээс бусад зорилгоор бусад зорилгоор. болон удирдах байгууллагыг сонгон шалгаруулах нээлттэй сонгон шалгаруулалт явуулах, орон сууцны байшингийн дундын эд хөрөнгийн бүрэлдэхүүнийг (жагсаалтыг) батлах, тохиролцох эрхгүй.
2. Тайлбарын 1 дэх хэсгийн 4 дэх хэсгийн хоёр дахь өгүүлбэрт заасан хэм хэмжээ. Урлагийн өмнөх нормоос ялгаатай нь Урлаг. "Орон сууцны өмчлөгчдийн холбооны тухай" Холбооны хуулийн 10 (SZ RF. 1996. N 25. Урлаг. 2963; RG. 2001. 12-р сарын 31; 2002. 3-р сарын 26) нь хил хязгаар, хэмжээг тогтоох журмын талаар тодорхой зааврыг агуулаагүй болно. орон сууцны барилга барих газрын тухай, гэхдээ холбогдох харилцаанд оролцогчдыг газрын хууль тогтоомж, хот төлөвлөлтийн тухай хууль тогтоомжид чиглүүлсэн лавлах шинж чанартай үг хэллэгийг багтаасан. Газрын тухай хууль тогтоомжийн газрын хил хязгаар, хэмжээтэй холбоотой шаардлагыг Урлагт ерөнхийд нь тодорхойлсон болно. Урлаг. 33, ОХУ-ын Газрын тухай хуулийн 36, Холбооны хууль "Газар зохион байгуулалтын тухай" (RG. 2001. 6-р сарын 23), Холбооны хууль "Улсын газрын кадастрын тухай" (RG. 2000. 1-р сарын 10), тогтоол ОХУ-ын Засгийн газрын 2002 оны 8-р сарын 7-ны N 576 "Газрын төрийн өмчлөлийг хязгаарлахаас өмнө төрийн өмчийн газрыг захиран зарцуулах журмын тухай" (RG. 2002. 8-р сарын 10; 2003. 11-р сарын 27).
Газрын тухай хууль тогтоомжийн газрын хил хязгаар, хэмжээтэй холбоотой шаардлагыг Урлагт ерөнхийд нь тодорхойлсон болно. Урлаг. ОХУ-ын Газрын тухай хуулийн 33, 36, "Улсын үл хөдлөх хөрөнгийн кадастрын тухай" Холбооны хууль (RG. 2007. 8-р сарын 1), Ч. "Орон сууцны барилгын хөгжлийг дэмжих тухай" Холбооны хуулийн 4 (RG. 2008. долдугаар сарын 30), Холбооны хууль "Газрын харилцааг сайжруулах үүднээс ОХУ-ын хууль тогтоомжийн зарим актад нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай" (RG. 2008. долдугаар сар. 25). Хот төлөвлөлтийн үйл ажиллагааны тухай хууль тогтоомжийн холбогдох шаардлагыг ОХУ-ын Хот төлөвлөлтийн хууль (SZ RF. 2005. N 1. Art. 16, нэмэлт, өөрчлөлт оруулсан) болон түүнийг боловсруулж буй хууль тогтоомжид тусгасан болно.
ОХУ-ын бүрдүүлэгч аж ахуйн нэгжүүдэд, дүрмээр бол, орон сууцны барилгын дор байрлах газрын хил, хэмжээг тогтоохтой холбогдуулан үүсэх харилцааг нарийвчлан зохицуулдаг норматив актуудыг баталдаг. Тиймээс, Санкт-Петербургт, энэ чиглэлээр, Санкт-Петербургийн Засгийн газрын 2005 оны 3-р сарын 29-ний өдрийн N 25-р "Газар байгуулахад Санкт-Петербург хотын төрийн эрх баригчид болон байгууллагуудын хоорондын харилцан үйлчлэлийн журмын тухай" тушаал. орон сууцны барилга байрладаг газар" (Санкт-Петербургийн мэдээллийн агентлаг, 2005, N 4).
3. 2-р хэсгийн сэтгэгдэл. Урлаг. Нийтийн өмчтэй холбоотой орон сууцны байшингийн эздийн хууль ёсны боломжийг тогтоодог. Нийтийн өмчийн дэглэмийг дундын өмч гэж тодорхойлсон тул түүнийг эзэмших, ашиглах, захиран зарцуулах нь дундын өмчлөлийн бүх оролцогчдын тохиролцоогоор явагддаг (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 246, 247 дугаар зүйлийг үзнэ үү). Дундын өмчлөлийн оролцогчдын хооронд дундын өмчийг өмчлөх, ашиглах талаар тохиролцоонд хүрэх шаардлага нь өмчлөх эрхийн хувьцааны хэмжээнээс үл хамааран өмчлөгчийн эрх хэмжээ тэнцүү байдагтай холбоотой юм. Дундын дунд өмчлөлийн оролцогч нь хэрэв бодит боломж байгаа бол дундын өмчийн бусад хэсгээс тусгаарлаж болох хэсгийг өөрийн эзэмшил, ашиглалтад өгөхийг шаардах эрхтэй.
4. Дүрмийн 3-р хэсгийн тайлбар. Урлаг. орон сууцны тухай хууль тогтоомжид шинээр орсон. Энэ нь хууль тогтоогчийн үүднээс нийтийн өмчийн хэмжээг багасгах цорын ганц боломжит арга зам болох орон сууцны барилгыг сэргээн босгох, эс тэгвээс түүний нэг хувилбарыг зааж өгч байгаа бөгөөд үүнийг хэрэгжүүлэх нь нийт талбайн хэмжээг бууруулахад хүргэдэг. орон сууцны барилга. Энэ тохиолдолд хууль тогтоогч нийтлэг өмчийн хэмжээг багасгах өөр арга замыг заагаагүй болно, жишээлбэл, хил хязгаарыг өөрчлөх, байшин байрлах газрын хэмжээг багасгах.
5. 4-р хэсгийн тайлбар. Урлаг. Урлагийн 1 дэх хэсгийн дүрмийг тодорхойлсон хэм хэмжээг агуулна. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 246-д нийтлэг өмчийн хууль ёсны хувь заяаг тодорхойлох хамтын өмчлөгчдийн монополь байдлыг тогтоодог. Дундын өмчлөлд оролцогчдын дундын өмчийг бүрдүүлдэг тодорхой элементүүдийг шилжүүлэх тухай гэрээг орон сууцны байшингийн өмчлөгчдийн нэгдсэн хурлаар баталсан тусгай шийдвэрээр албан ёсоор баталгаажуулах ёстой. Урлагийн 1 дэх хэсгийн утгын хүрээнд ийм шийдвэр гаргасан нь ойлгомжтой. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 246-р зүйлийг хамтран өмчлөх бүх оролцогчдын тохиролцоогоор батлах ёстой, учир нь хамтран өмчлөгчдийн дор хаяж нэг нь эд хөрөнгийн тодорхой хэсгийг бусад этгээдэд шилжүүлэхийг хүсэхгүй байгаа нь шилжүүлэх үйл явцыг хууль бус болгодог. Гэсэн хэдий ч Урлагийн 1-р хэсгийн утгын хүрээнд. 46 сэтгэгдэл хуулийн дагуу энэ шийдвэрийг орон сууцны барилгад байгаа байрны өмчлөгчдийн нийт саналын 2/3-аас доошгүй олонхийн саналаар гаргадаг.
Шилжүүлгийн сонголтууд нь маш өөр байж болно, тухайлбал, нийтийн өмчийн нэг хэсэг болох газар дээр байрлах автомашины зогсоол, спортын талбай ашиглах эрхийг олгохдоо дуудлага худалдааны өрсөлдөөнт журмыг ашиглах гэх мэт.
Дундын өмчийн бие даасан элементүүдийг ашиглахтай холбоотой харилцааг хамтран өмчлөгчөөс эрх олгосон этгээд ба ашиглагчийн хооронд байгуулсан гэрээгээр баталгаажуулах ёстой.
Нийтийн өмчийн аль нэг хэсгийг ашиглахад шилжүүлэх нь хөдлөх эд хөрөнгөтэй хийсэн гүйлгээний хэм хэмжээний дагуу хийгдэх ёстой гэсэн санааг уран зохиолд илэрхийлсэн байдаг (ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн зүйлийн тайлбарыг үзнэ үү. / П.В.Крашенинниковын найруулга.М., 2005, 185-р тал). Ашиглалтад шилжүүлэх нь нийтийн өмчийн зарим хэсгийг хураахтай холбоотой үйлдэл биш тул энэ санал буруу юм шиг санагдаж байна. Нэмж дурдахад, одоогийн хууль тогтоомжид тээврийн хэрэгсэл түрээслэх, түрээслэх, санхүүгийн түрээслэхээс бусад тохиолдолд хөдлөх эд хөрөнгийг ашиглахтай холбоотой тусгай дүрэм журам байдаггүй. Гэхдээ сүүлийн тохиолдолд түрээсийн объектыг тусгаарлах ёстой.
6. 5-р хэсэгт тайлбар. Урлаг. Гуравдагч этгээдийн энэ талбайг хязгаарлагдмал ашиглах эрхээр орон сууцны барилга байрлах газрыг түгжрэлд оруулах ерөнхий зөвшөөрлийг тогтоосон. Тодорхойлсон эрхийг сервитут гэж нэрлэдэг бөгөөд бодит эрхийн ангилалд хамаарна (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 216, 274 - 277 дугаар зүйл). Өмчлөлд байгаа эд хөрөнгө дээр сервитут тогтоодог бөгөөд энэ эд хөрөнгө шинэ өмчлөгчид шилжихэд зогсдоггүй.
Дүрмээр бол сервитут нь хязгаарлагдмал ашиглалтын эрхийг бий болгох шаардлагатай этгээд болон өмчлөгчдийн хооронд тохиролцсоны дагуу тогтоогддог. Сервитут нь Урлагийн дүрмийн дагуу улсын бүртгэлд хамрагдана. "Үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай, түүнтэй хийсэн хэлцлийн тухай" Холбооны хуулийн 27 (SZ RF. 1997. N 30. Урлагийн 3594; 2001. N 16. Урлагийн 1533; 2002. N 15. Урлагийн 1377; 2003. N 24 2244). Сервитутийн улсын бүртгэлийг өмчлөгчид (тэдгээрийн итгэмжлэгдсэн этгээд) эсвэл сервитут тогтоосон этгээдийн өргөдлийн үндсэн дээр эрхийн улсын нэгдсэн бүртгэлд явуулдаг.
7. Тайлбарын 6-р хэсэгт. Урлаг. Газар дээрх нийтлэг өмчлөлийн эрхийн хувь эзэмшлийн хувьд орон сууцны барилгыг сүйтгэх, санамсаргүй байдлаар нас барах, нураах эрх зүйн үр дагаврыг тодорхойлсон. Эдгээр нөхцөл байдал үүссэн тохиолдолд эвдэрсэн, санамсаргүй алдагдсан, нурсан орон сууцны барилга байрладаг газрын өмчлөлийн хувийг тухайн орон сууцны нийтийн өмчийн өмчлөлийн хувь дээр үндэслэн тогтооно, өөрөөр хэлбэл. өөрчлөгдөөгүй бөгөөд холбогдох нөхцөл байдал үүсэх үед байсан үнэ цэнэтэй тэнцүү байна.