1. În conformitate cu Codul civil al Federației Ruse (Art. 244), proprietatea deținută de două sau mai multe persoane le aparține pe baza dreptului de proprietate comună. Proprietatea comună asupra proprietății, cota fiecăruia dintre proprietari în a cărei proprietate este determinată, este proprietate comună.
Acest articol al RF LC stabilește care părți ale unui bloc de locuințe sunt în proprietatea comună a proprietarilor spațiilor dintr-un bloc de apartamente.
O caracteristică a dreptului de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de apartamente este că proprietatea comună rezultă direct din faptul că cetățenii dobândesc proprietatea asupra unor spații specifice. Prin achiziționarea unui anumit apartament într-o clădire de apartamente, proprietarul devine simultan un participant la proprietate comună în conformitate cu prezentul articol pentru spațiile din această clădire care nu fac parte din apartamente și destinate deservirii mai mult de o cameră din această clădire, apoi RF LCD enumeră părțile comune ale casei mai precis, indicându-le printre altele.
Pe lângă părțile directe ale blocului propriu-zis, articolul comentat include și proprietatea comună comună a proprietarilor spațiilor acestei case, inclusiv terenul pe care se află această casă, cu elemente de amenajare și îmbunătățire și alte obiecte. situat pe terenul specificat. Limitele și dimensiunea terenului pe care se află blocul de locuințe se stabilesc în conformitate cu cerințele legislației funciare și ale legislației privind urbanismul. În special, în conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 26 septembrie 1997 N 1223 „Cu privire la aprobarea Regulamentului privind determinarea dimensiunii și determinarea limitelor terenurilor din condominii”, un teren ocupat direct de clădiri rezidențiale și alte obiecte imobiliare care fac parte din condominiu, precum și teritoriile adiacente necesare pentru asigurarea funcționării (întreținerii) acestora, ținând cont de cerințele standardelor de urbanism, de securitate la incendiu, de goluri sanitare dintre clădiri și alte standarde, asigurarea unei vieți normale. și condițiile de ședere pentru cetățeni în condominiu, întreținerea clădirilor rezidențiale și a altor proprietăți care fac parte din condominiu, precum și accesul la toate obiectele condominiului. În același timp, ar trebui asigurate condițiile normale de viață ale cetățenilor pe terenurile adiacente și drepturile proprietarilor, proprietarilor, utilizatorilor și chiriașilor acestor terenuri, precum și proprietarilor clădirilor, structurilor și structurilor situate pe acestea.
Legea introductivă, conform căreia s-au adus modificări Codului Muncii RF, descrie procedura de formare a terenului și trecerea acestuia cu titlu gratuit în proprietate comună. În dezvoltarea existentă, terenurile pe care se află structuri care fac parte din proprietatea comună a unui bloc de locuințe, clădiri de locuit și alte structuri sunt prevăzute ca proprietate comună în proprietatea comună a proprietarilor de locuințe în modul și în condițiile stabilite prin legislatia locuintei.
La formarea terenului pe care se află blocul de locuințe, în vederea trecerii blocului de locuit în proprietatea comună, se elaborează un proiect al limitelor terenurilor pe care se află blocurile de locuințe cele mai apropiate. Aceste proiecte se anexează la decizia de trecere a terenului în proprietatea comună a unui bloc de locuințe.
Organismul local de autoguvernare informează cetățenii, utilizatorii de terenuri, proprietarii de terenuri și chiriașii terenurilor aflate în proprietatea statului și municipalității, ale căror interese legitime pot fi afectate în legătură cu formarea unui teren pe care se află un bloc de locuințe, precum și dezvoltarea a unui proiect al limitelor terenurilor pe care se află cele mai apropiate blocuri de locuințe.
Decizia de a acorda un teren într-o dezvoltare existentă sau de a refuza furnizarea unui teren poate fi atacată de persoanele interesate în instanță.
În cazul în care o decizie privind furnizarea unui teren într-o dezvoltare existentă sau privind refuzul de a oferi un teren este declarată invalidă în instanță, instanța de judecată are dreptul, prin decizia sa, să oblige organul executiv al puterii de stat sau un organismul autonomiei locale, prevazut la art. 29 din Codul Muncii al Federației Ruse, furnizează un teren cu indicarea termenului și condițiilor pentru furnizarea acestuia.
În conformitate cu Legea federală a Federației Ruse „Cu privire la asociațiile proprietarilor de case” din 15 iunie 1996 N 72-FZ (invalidată în conformitate cu Legea introductivă din 1 martie 2005), un condominiu (proprietate comună a proprietarilor) este un ansamblu unic de imobile, inclusiv un teren în limitele stabilite și imobilul rezidențial situat pe acesta, alte obiecte imobiliare în care părți individuale destinate locuinței sau altor scopuri (spații) sunt deținute de cetățeni, persoane juridice Federația Rusă, entitățile constitutive ale Federației Ruse, municipalitățile (proprietari de case) - private, de stat, municipale și alte forme de proprietate, iar părțile rămase (proprietate comună) sunt în proprietatea lor comună.
Astfel, pentru a caracteriza conceptul de „cladire de apartamente”, ar trebui să plecăm de la faptul că o clădire de apartamente este un tip de clădire rezidențială, a cărei caracteristică specifică, de exemplu, o deosebește de o casă individuală destinată unei familii, este că un singur complex de proprietăți imobiliare ale unui bloc de apartamente este format din părți separate - spații rezidențiale, spații nerezidenţiale, care pot fi deținute de cetățeni, persoane juridice ale Federației Ruse, entitățile sale constitutive sau municipalități, alte părți ale acestui complex ( proprietate comună), care sunt în proprietate comună a proprietarilor spațiilor de mai sus care nu fac parte din apartamente și sunt destinate întreținerii spațiilor rezidențiale și nerezidențiale și accesului la acestea, strâns legate de scopul acestora.
2. Participanți la proprietatea comună a unui bloc de locuințe - proprietarii spațiilor acestui imobil, la discreția lor și în interes propriu, prin efectuarea oricăror acțiuni cu privire la această proprietate care nu contravin legii și altor acte juridice și nu încalcă drepturile și interesele protejate din punct de vedere legal ale altora, dețin, adică posedă de fapt proprietate comună (o afectează în mod direct), folosește, adică consumă proprietatea, în funcție de scopul acesteia, prin acordul tuturor proprietarilor, și în absența acesteia , în conformitate cu procedura stabilită de instanță la cererea oricăruia dintre proprietari, obiectele de uz comun dintr-un bloc de locuințe, dar are dreptul de a dispune de acestea numai în limitele stabilite de prezentul Cod și de legislația civilă.
3. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe pot reconstrui proprietate comună într-un bloc de locuințe dacă o astfel de reconstrucție conduce la o scădere a dimensiunii proprietății comune din imobil, numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații situate în blocul de locuințe. .
4. Partea 4 a articolului comentat definește dreptul de a dispune de proprietatea comună a unui bloc de locuințe de către proprietarii sediului acestuia, prevăzut de partea 2 a acestui articol, adică vă permite să luați acțiuni administrative în legătură cu proprietate, și anume, a transfera obiecte de proprietate comună dintr-un bloc de locuințe pentru a fi utilizate către alte persoane.
În același timp, RF LC stabilește următoarele condiții pentru efectuarea acestor acțiuni:
- proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente trebuie să ia o decizie în adunarea lor generală cu privire la transferul facilităților comune;
- decizia adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente nu ar trebui să încalce drepturile și interesele legitime ale cetățenilor și persoanelor juridice.
5. Codul civil al Federației Ruse (articolul 274) numește dreptul de utilizare limitată a terenului altcuiva drept o servitute.
Proprietarul imobilului are dreptul de a cere de la proprietarul unui teren învecinat și, dacă este cazul, de la proprietarul unui alt teren (parcela învecinată), acordarea dreptului de folosință limitată a terenului învecinat (servitute). ).
RF LC stabilește că terenul pe care se află un bloc de locuințe (obiect de proprietate comună a proprietarilor unui bloc de locuințe) poate fi grevat cu dreptul de folosință limitată de către alte persoane.
Principalele norme juridice care reglementează dreptul de folosință limitată a terenului altcuiva (servitute) sunt stabilite de legea civilă și de legea funciară, în special în art. 23 din Codul Muncii RF.
Legislația funciară, ca și cea civilă, distinge între servituțile private și cele publice. Potrivit art. 23 din Codul Muncii al Federației Ruse, o servitute privată este instituită în conformitate cu legea civilă, legislația funciară nu stabilește reguli speciale în acest sens.
În conformitate cu Codul civil al Federației Ruse (Art.274), se poate stabili o servitute pentru a asigura trecerea și trecerea printr-un teren învecinat, așezarea și exploatarea liniilor electrice, comunicații și conducte, alimentarea cu apă și recuperarea terenului. , precum și alte nevoi ale proprietarului imobilului care nu pot fi asigurate fără constituirea unei servituți.
O servitute publică este stabilită printr-o lege sau alt act juridic de reglementare al Federației Ruse, un act juridic de reglementare al unei entități constitutive a Federației Ruse, un act juridic de reglementare al unui organism administrativ local în cazurile în care este necesar pentru a asigura interesele. de stat, administrație locală sau populație locală, fără sechestrarea terenului. Constituirea unei servituți publice se realizează ținând cont de rezultatele audierilor publice.
În cazurile în care înființarea unei servituți publice duce la imposibilitatea folosirii unui teren, proprietarul terenului, utilizatorul terenului, proprietarul terenului are dreptul de a cere o scutire, inclusiv. prin răscumpărare, de la acesta acest teren cu despăgubire de către autoritatea de stat sau organul administrației locale care a instituit o servitute publică, pierderi sau punerea la dispoziție a unui teren echivalent cu compensare pentru pierderi. În cazurile în care înființarea unei servituți publice duce la dificultăți semnificative în utilizarea unui teren, atunci proprietarul acesteia are dreptul de a cere o plată proporțională de la autoritatea de stat sau de la organul administrației locale care a instituit servituțile publice.
Servitutea poate fi urgentă sau permanentă. Implementarea servituții ar trebui să fie cea mai puțin împovărătoare pentru terenul pentru care este înființată.
Nu este permisă interzicerea stabilirii de sarcini pe un teren atunci când este necesar accesul altor persoane la obiecte care existau înainte de data intrării în vigoare a prezentului Cod. De exemplu, există unele comunicări în curs. Asta înseamnă că au existat sarcini, nu sunt noi, vechi, iar accesul în aceste zone nu poate fi refuzat.
În viitor, noile sarcini (servituți) sunt stabilite prin acord între persoana care solicită astfel de sarcini pe șantier și proprietarii spațiilor dintr-un bloc de apartamente și sunt supuse înregistrării de stat în modul prescris pentru înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare, conform conform regulilor Legii federale a Federației Ruse „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra proprietății imobiliare și tranzacțiile cu aceasta”.
În caz de neîncheierea unui acord cu privire la constituirea sau condițiile servituții, litigiul se soluționează de instanță la cererea persoanei care solicită constituirea servituții.
Grevarea unui teren cu servitute nu îi privează pe proprietarii terenului de drepturile de a deține, folosi și dispune de acest teren în limitele stabilite de prezentul Cod și de legislația civilă.
Proprietarii unui teren grevat cu servitute au dreptul, dacă legea nu prevede altfel, să pretindă de la persoanele în interesul cărora se constituie servitutea, o plată proporțională pentru folosința terenului.
Cu acest articol, AKATO deschide o serie de publicații dedicate dezmințirii. Aceste mituri (sau teorii false), în opinia experților AKATO, sunt dezastruoase pentru locuințele și serviciile comunale din Rusia, contribuie la creșterea tensiunii sociale, la dezvoltarea "" între consumatori și furnizorii de servicii. Articolele ciclului sunt recomandate nu numai specialiștilor din sectorul locativ, ci în primul rând consumatorilor de locuințe și servicii comunale (HUS). Este disponibilă o listă completă de articole din ciclul „Mituri ale locuințelor și serviciilor comunale”.
**************************************************
Acest articol se va concentra pe o teorie falsă destul de răspândită conform căreia proprietarii spațiilor unui bloc de apartamente (MKD) nu sunt proprietarii proprietății comune (OI) a casei.
Esența teoriei false
Susținătorii postulatului " Proprietatea comună a MKD nu aparține proprietarilor spațiilor»Aveti in vedere ca intretinerea proprietatii comune nu poate fi in sarcina proprietarilor de apartamente din simplul motiv ca OI nu apartine tocmai acestor proprietari.
Argumentele în favoarea unei astfel de teorii sunt cel mai adesea exprimate după cum urmează:
1) Anterior, toate casele aparțineau statului, ulterior întregul fond de locuințe a fost transferat primăriilor. Apartamentele au fost privatizate, dar proprietatea comună a rămas municipală, întrucât nu a fost privatizat;
2) Orice drept de proprietate asupra oricărei proprietăți este supus înregistrării de stat și, deoarece proprietarii spațiilor acestui MKD nu dețin documente de drept asupra proprietății comune a acestui MKD, această proprietate nu le aparține.
Și întrucât proprietatea comună a caselor aparține fie statului, fie municipalității, fie societății de administrare sau HOA, se trage o concluzie evidentă - proprietarii spațiilor nu sunt obligați să plătească pentru întreținerea comunului. proprietatea blocului de locuinte.
În același timp, adepții teoriei în discuție consideră ilegale prevederile articolului 154 din Codul Locuinței al Federației Ruse (denumit în continuare - Codul Locuinței RF), care stabilește că plata pentru întreținerea unei locuințe include plata " pentru întreținerea și reparația curentă a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe", Normele părții 3 a articolului 30 din LC RF (" Proprietarul spațiului de locuit poartăpovară conţinut … uzual proprietate proprietarii de spații din blocul de apartamente corespunzător ..."), Partea 1 a articolului 39 din LC RF (" Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe poartăpovarăcheltuieli peconţinut uzual proprietate într-un bloc de apartamente"), O serie de alte prevederi ale legislației.
Trebuie remarcat faptul că recunoașterea normelor de mai sus ca fiind ilegale a fost efectuată nu de către instanță, ci de către diseminatorii teoriei înșiși - în principal pe numeroase resurse de internet.
Adevărații proprietari ai OI
Desigur, teoria de mai sus este greșită. Unicul proprietar al proprietății comune a unui bloc de locuințe, precum și unicul proprietar, nu există!
Proprietarii spațiilor MKD dețin în comun proprietate comună și sunt obligați să întrețină acest OI, ca orice altă proprietate a lor.
Să susținem aceste afirmații din punct de vedere logic și legal.
Motivație
Să presupunem că proprietatea proprietarilor de apartamente este limitată doar la spațiile lor și nu se aplică cu adevărat proprietății comune. În acest caz, o persoană, părăsindu-și apartamentul pe palier, intră pe teritoriul proprietății altcuiva. Trebuie remarcat faptul că pentru proprietarul acestei proprietăți foarte comune, nu pot fi create obstacole pentru utilizarea proprietății sale și pentru protecția acesteia de invadarea străinilor.
Adică, nu există absolut niciun obstacol pentru ca proprietarul proprietății comune să facă, de exemplu, trecerea prin teritoriul său plătită, să stabilească un tarif (de exemplu, 10 ruble pentru fiecare pas) și să perceapă o taxă de la oricine trece prin proprietatea lui... Iar dacă proprietarul apartamentului dorește să intre în incinta sa prin proprietatea comună (de exemplu, de-a lungul aceleiași scări care aparține altui proprietar), ar fi obligat să plătească la cota stabilită proprietarului acestei proprietăți comune. .
De ce nu ar trebui să deschidă proprietarul bunului comun, de exemplu, un depozit în incinta care îi aparține? Depozitați, de exemplu, scânduri sau cărămizi pe scări, paliere, subsoluri și poduri. La urma urmei, aceasta este proprietatea lui - are dreptul de a o folosi la propria discreție. Iar faptul că chiriașii apartamentelor nu pot intra în apartamentele lor este problema lor - lasă la sediul dumneavoastră urca printr-o fereastră sau în orice alt mod care nu are legătură cu mișcarea pe proprietatea altcuiva.
Este posibil, desigur, să inventezi, presupus că proprietatea comună aparține statului sau municipiului, care, din nou, conform unor norme inventate " nu poți face asta oamenilor».
Dar este bine cunoscut faptul că atât municipalitatea, cât și statul au dreptul să-și vândă proprietatea, să o închirieze etc. Să presupunem că proprietatea comună va fi vândută sau închiriată unei anumite persoane care va stabili tariful pentru un pasaj plătit sau va dota un depozit la intrare - iar acestei persoane nu i se poate interzice absolut astfel de acțiuni! Este greu de imaginat că orice cetățean care închiriază un local municipal nu are dreptul de a interzice trecerea prin acest local unui cerc nedeterminat de persoane. Dar o astfel de cameră poate fi un apartament! Sunt chiriașii sociali sau comerciali obligați să lase pe oricine dorește să intre în apartamentele lor? Și dacă credeți susținătorii teoriei considerate false, scările, podurile, subsoluri sunt aceeași proprietate municipală ca și apartamentele ocupate de chiriași.
Dar, pe lângă spații, proprietatea comună include, de exemplu, sisteme comune de clădiri de căldură, electricitate, alimentare cu apă și canalizare. Este și aceasta proprietatea cuiva care nu are nicio legătură cu proprietarii localului? Dar atunci de ce are nevoie proprietarul acestei proprietăți de conducte prin care să fie furnizată apă consumatorilor care nu au legătură cu proprietarul conductelor? La urma urmei, nimic nu-i interzice acestui proprietar să vândă, de exemplu, aceste țevi pentru fier vechi - la urma urmei, aceasta este proprietatea lui! Și dacă după dezmembrarea și vânzarea țevilor, cineva din casă va pierde apa? Lasă-i să-și construiască sistemele de alimentare cu apă, să-și conducă propriile conducte oriunde doresc sau să trăiască fără apă, fără electricitate, fără canalizare. Ce îi pasă proprietarului de țevi, fire și alte echipamente comune de problemele acestor chiriași?
După cum se poate observa din raționamentul de mai sus, ipoteza că proprietatea comună a unui bloc de locuințe are un anumit proprietar separat conduce la justificarea unei anumite situații absurde.
Tocmai pentru a preveni o asemenea absurditate, legislația locativă a stabilit că proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe aparține proprietarilor de spații dintr-o astfel de clădire în baza dreptului de proprietate comună (articolul 36 din RF LC), în timp ce cota-parte din dreptul de proprietate comună a OI în MKD al proprietarului spațiilor din această casă urmează soarta dreptului de proprietate asupra respectivelor spații, iar alocarea în natură a cotei sale în proprietatea comună a OI în MKD este interzis (articolul 37 din LC RF).
Astfel, proprietarii spațiilor dețin în comun proprietate comună, nu au dreptul de a o împărți între ei (de exemplu, este inacceptabil să se stabilească că un vecin deține trepte pare, altul - impar, o treime - un subsol, un al patrulea - o mansardă etc.). Proprietatea comună este destinată folosirii tuturor proprietarilor blocurilor, aparține acestor proprietari ai spațiilor și se întreține pe cheltuiala acestora.
Justificare legală
Așa cum sa menționat mai sus, partea 1 a articolului 36 din LC RF seteaza: " 1. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe pe baza dreptului de proprietate comună...„, Aceeași normă stabilește lista proprietății comune a MKD.
Articolul 290 din Codul civil al Federației Ruse confirmă norma dată:
« Articolul 290. Proprietatea comună a proprietarilor de apartamente într-un bloc de locuințe
1. Proprietarii de apartamente dintr-un bloc de locuințe dețin, pe baza cotei comune, spațiile comune ale locuinței, structurile de susținere a locuinței, echipamente mecanice, electrice, sanitar-tehnice și alte echipamente în exteriorul sau în interiorul apartamentului, deservește mai mult de un apartament.
2. Proprietarul unui apartament nu are dreptul să înstrăineze cota-parte din proprietatea comună a unui imobil de locuit, precum și să efectueze alte acțiuni care presupun transferul acestei cote-parte separat de dreptul de proprietate asupra apartamentului.».
Articolul 37 din LC RF seturi:
« Determinarea cotelor de proprietate comună a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe:
1. Cota-parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune din blocul de locuințe al proprietarului spațiilor din acest imobil este proporțională cu dimensiunea suprafeței totale a spațiului menționat.
2. Cota-parte din dreptul de proprietate comună asupra bunului comun din imobilul de locuințe al proprietarului spațiilor din acest imobil urmează soarta dreptului de proprietate asupra localului menționat.
3. La transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil dintr-un bloc de locuințe, cota-parte din proprietatea comună a proprietății comune din această clădire a noului proprietar al acestor spații este egală cu cota din proprietatea comună a proprietății comune menționate a fostul proprietar al unui astfel de spatiu.
4. Proprietarul spațiilor dintr-un bloc de locuințe nu are dreptul la:
1) efectuează alocarea în natură a cotei sale în dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-un bloc de locuințe;
2) să înstrăineze cota-parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, precum și să efectueze alte acțiuni care presupun transferul acestei cote-parte separat de proprietatea asupra localului menționat;».
În ceea ce privește argumentul că proprietatea asupra proprietății comune nu este înregistrată, este necesar să se citeze mai multe norme din legislația Federației Ruse.
Articolul 38 din LC RF: « Dobândirea unei părți din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune dintr-un bloc de locuințe la achiziționarea de spații într-o astfel de clădire:
1. La achiziționarea de spații într-un bloc de locuințe, o cotă-parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune dintr-un bloc de locuințe este transferată dobânditorului.
2. Condițiile contractului prin care transferul dreptului de proprietate asupra spațiilor dintr-un bloc de locuințe nu este însoțit de transferul unei cote de proprietate comună asupra proprietății comune dintr-o astfel de clădire sunt nule.».
Articolul 23 din Legea federală din 21.07.1997N122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”:« Articolul 23. Înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta în blocuri de locuințe:
1. Înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta în clădiri de apartamente se efectuează în conformitate cu prezenta lege federală și Codul locuinței al Federației Ruse.
2. Înregistrarea de stat a apariției, tranziției, limitării (grevarii) sau încetării dreptului la spații rezidențiale sau nerezidențiale în blocurile de locuințe este în același timp înregistrarea de stat a dreptului de proprietate comună comună, legat inseparabil, de proprietate comună.».
Astfel, certificatul de înregistrare de stat a dreptului de proprietate asupra spațiilor unui bloc de locuințe este, în același timp, un certificat de înregistrare de stat a dreptului de proprietate comună în comun asupra proprietății comune a unui bloc de locuințe.
În ceea ce privește obligația proprietarilor spațiilor MKD de a menține proprietatea comună, este necesar să se reamintească conținutul Articolul 39 din LC RF: « Întreținerea proprietății comune într-un bloc de locuințe:
1. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe suportă sarcina costurilor de întreținere a proprietății comune într-un bloc de locuințe.
2. Cota din cheltuielile obligatorii pentru întreținerea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, a cărei sarcină revine proprietarului spațiilor dintr-o astfel de clădire, este determinată de cota din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune în o astfel de clădire de către proprietarul menționat...».
Desigur, prevederile Articolele 30 și 154 din LC RF, a căror legitimitate este contestată de susținătorii teoriei false, de fapt, sunt absolut legale.
concluzii
Ca o consecință a introducerii teoriei neimplicarii proprietarilor blocurilor în proprietatea asupra proprietății comune a casei, se pot evidenția atât nedorința de a plăti pentru întreținerea și întreținerea acestei proprietăți necunoscute, și atitudinea neglijentă exclusiv a consumatorului față de această proprietate. De foarte multe ori, locuitorii caselor, ghidați de teoria considerată falsă, nu văd nimic în neregulă cu deteriorarea, deteriorarea, distrugerea „proprietății altcuiva”, în poluarea acesteia. La urma urmei, un lucru este - propriul tău apartament, în care nu vrei să arunci gunoi, nu vrei să spargi și să strici ceva și cu totul altceva este intrarea cuiva unde poți arunca gunoiul, picta pereții și spargi. sticlă. Cu toate acestea, nu toți chiriașii înțeleg că înlocuirea geamurilor sparte, curățarea intrărilor, reparațiile curente și întreținerea tuturor structurilor și structurilor casei se realizează pe cheltuiala acestor chiriași înșiși, din fondurile lor plătite pentru serviciul „întreținere a locuinței”. ". Și cu cât se arată mai multă atitudine „barbară” față de proprietatea comună a casei, cu atât această proprietate este mai deteriorată și contaminată, cu atât sunt necesare mai multe fonduri pentru a o menține în formă adecvată.
Teoria considerată falsă și altele asemănătoare nu poartă nicio informație constructivă, ci au drept scop doar, să introducă în conștiința consumatorilor ideea că aceștia sunt înșelați, încasează nerezonabil bani de la aceștia pentru întreținerea proprietății care nu aparțin. lor. Evident, nu pot exista consecințe pozitive.
De fapt proprietatea comună a MKD aparține exclusiv proprietarilor spațiilor din această casă si nimeni altcineva. Ca o altă confirmare a acestei împrejurări, se poate cita, de exemplu, faptul că în USRR nu există informații despre astfel de obiecte precum MKD sau proprietatea comună a MKD - aceste obiecte nu au un proprietar unic și drepturi de proprietate asupra acestor obiecte. obiectele nu sunt înregistrate.
Falsa teorie conform căreia proprietatea comună a MKD nu aparține proprietarilor sediului MKD-ului, dată în argumente, este complet infirmată.
Și, în sfârșit, aș dori să avertizez cititorii împotriva unei greșeli destul de frecvente atunci când conceptul de „cladire de apartamente” este confundat cu conceptul de „cladire rezidențială”. Acestea sunt două definiții diferite. O clădire rezidențială aparține unui singur proprietar, iar un bloc de apartamente este format dintr-un set de apartamente aparținând diferiților proprietari.
Partea 2 a articolului 16 din LC RF: „ Clădire rezidențială este recunoscută o clădire definită individual, care constă din încăperi, precum și spații pentru utilizare auxiliară, concepute pentru a satisface gospodăria și alte nevoi ale cetățenilor asociate cu reședința acestora într-o astfel de clădire».
Clauza 6 din RF PP din 28 ianuarie 2006 N47: „ Bloc se recunoaste un ansamblu de doua sau mai multe apartamente care au iesiri independente fie catre un teren adiacent unei cladiri rezidentiale, fie catre spatii comune dintr-o astfel de cladire. Un bloc de locuințe conține elemente din proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-o astfel de clădire în conformitate cu legislația privind locuința».
1. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin, pe baza dreptului de proprietate comună, proprietăți comune dintr-un bloc de locuințe, și anume:
1) spații din această casă, care nu fac parte din apartamente și sunt destinate să deservească mai mult de o cameră din această casă, inclusiv scări inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri, în care există comunicații inginerești, alte echipamente care deservesc mai mult de o încăpere din această casă (subsoluri tehnice);
2) alte spații din această casă care nu aparțin proprietarilor individuali și sunt destinate satisfacerii nevoilor sociale și casnice ale proprietarilor spațiilor din această casă, inclusiv spații destinate organizării timpului liber, dezvoltării culturale, creativității copiilor, educației fizice; și evenimente sportive și similare;
3) acoperișuri care înconjoară structurile portante și neportante ale acestei case, echipamente mecanice, electrice, sanitare și tehnice și alte echipamente (inclusiv structuri și (sau) alte echipamente concepute pentru a asigura accesul nestingherit al persoanelor cu dizabilități la spațiile dintr-un bloc de locuințe) situat în această locuință interioară sau exterioară și care deservește mai mult de o cameră;
4) terenul pe care se află această locuință, cu elemente de amenajare și îmbunătățire, alte obiecte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case și situate pe terenul precizat. Limitele și dimensiunea terenului pe care se află blocul de locuințe se stabilesc în conformitate cu cerințele legislației funciare și ale legislației privind urbanismul.
2. Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin, folosesc și, în limitele stabilite de prezentul Cod și de legislația civilă, dispun de bunuri comune dintr-un bloc de locuințe.
3. Reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații din acest imobil prin reconstrucția acestuia.
4. Prin decizia proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, adoptată la adunarea generală a acestor proprietari, proprietatea comună dintr-un bloc de apartamente poate fi transferată altor persoane pentru utilizare, dacă aceasta nu încalcă drepturile și interesele legitime ale cetățenilor. și persoane juridice.
4.1. Adaptarea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe pentru a asigura accesul nestingherit al persoanelor cu dizabilități la spațiile dintr-un bloc de apartamente în conformitate cu cerințele specificate în partea 3 a articolului 15 din prezentul cod este permisă fără doar dacă o astfel de adaptare este efectuată fără a atrage fonduri de la proprietarii menționați.
5. Terenul pe care se află blocul de locuințe poate fi grevat cu drept de folosință limitată de către alte persoane. Nu este permisă interzicerea stabilirii de sarcini pe un teren dacă este necesară asigurarea accesului altor persoane la obiecte care existau înainte de data intrării în vigoare a prezentului Cod. O nouă grevare a unui teren cu drept de folosință limitată se stabilește prin acord între persoana care solicită o astfel de grevare a terenului și proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe. Litigiile privind stabilirea sarcinii unui teren cu drept de folosință limitată sau asupra condițiilor unei astfel de sarcini se soluționează în instanță. O servitute publică aferentă unui teren se instituie în conformitate cu legislația funciară.
6. În caz de distrugere, inclusiv deces accidental, demolare a unui bloc de locuințe, proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe își păstrează cota-parte din proprietatea comună a terenului pe care a fost amplasată această casă, cu elemente de amenajare și îmbunătățire și alte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestei case, obiecte situate pe terenul specificat, în conformitate cu cota-parte din dreptul de proprietate comună a proprietății comune într-un bloc de locuințe la momentul distrugerii, inclusiv decesul accidental , demolarea unei astfel de case. Acești proprietari dețin, folosesc și dispun de bunurile prevăzute în această parte în conformitate cu legislația civilă.
Comentariu la art. 36 LCD RF
1. Articolul comentat reglementează raporturile de proprietate comună într-un bloc de locuințe, în care spațiile (rezidenţiale şi nerezidențiale) sunt deținute de diverse entități, inclusiv de entități publice. În plus, problemele de proprietate comună asupra proprietății comune dintr-un bloc de locuințe sunt reglementate în același mod în toate blocurile de locuințe, indiferent de numărul de proprietari, de numărul de spații dintr-o astfel de clădire, precum și de prezența sau absența unui asociația de proprietari sau orice altă organizație.
2. În clauza 6 din Regulamentul privind recunoașterea spațiilor ca spații rezidențiale, spații rezidențiale nepotrivite pentru locuit și un bloc de locuințe în regim de urgență și supus demolării, aprobat de Guvernul Federației Ruse din 28 ianuarie 2006 N 47, acesta se spune că un bloc de locuințe este o combinație de două sau mai multe apartamente având ieșiri independente fie către un teren adiacent unei clădiri rezidențiale, fie către zonele comune dintr-o astfel de casă. Un bloc de locuințe conține elemente din proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-o astfel de clădire în conformitate cu legislația privind locuința.
Astfel, o clădire care conține două sau mai multe apartamente este considerată clădire de apartamente și este supusă tuturor regulilor unui bloc de locuințe.
În articolul 36 comentat din RF LC este dată o listă destul de completă a obiectelor care fac parte din proprietatea comună. Proprietatea comună include spații destinate deservirii proprietarilor de spații rezidențiale și nerezidențiale dintr-un bloc de locuințe. Regulile pentru menținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 N 491, oferă o listă și mai detaliată a obiectelor care fac parte din proprietatea comună a unui bloc de apartamente (clauza 2).
Structura proprietății comune, conform prezentelor Reguli, include:
a) spații dintr-o clădire de apartamente care nu fac parte din apartamente și care sunt destinate să deservească mai mult de o încăpere rezidențială și (sau) nerezidențială din această clădire de apartamente (denumite în continuare spații comune), inclusiv scări inter-apartamente, scări , lifturi, lifturi si alte mine, coridoare, scaune cu rotile, mansarde, pardoseli tehnice (inclusiv garaje incorporate si zone pentru transport rutier, ateliere, mansarde tehnice construite pe cheltuiala proprietarilor de spatii) si subsoluri tehnice, care au comunicatii ingineresti. , care deservește altfel mai mult de o clădire rezidențială și (sau) nerezidențială într-un echipament de clădire de apartamente (inclusiv camere de cazane, cazane, unități de lift și alte echipamente de inginerie);
c) împrejmuirea structurilor portante ale unui bloc de locuințe (inclusiv fundații, pereți portanti, plăci de podea, balcon și alte plăci, stâlpi portanti și alte structuri portante de închidere);
d) împrejmuirea structurilor neportante ale unui bloc de apartamente care deservește mai mult de un spațiu rezidențial și (sau) nerezidențial (inclusiv ferestre și uși ale zonelor comune, balustrade, parapeți și alte structuri de închidere neportante);
e) echipamente mecanice, electrice, sanitare și de altă natură situate într-o clădire de apartamente în afara sau în interiorul incintei și care deservesc mai mult de o încăpere (apartamente) rezidențială și (sau) nerezidențială;
f) terenul pe care se află blocul de locuințe și ale cărui limite se stabilesc pe baza datelor din înregistrarea cadastrală de stat, cu elemente de amenajare și înfrumusețare;
g) alte dotări destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii unui bloc de locuințe, inclusiv substații de transformare, puncte de încălzire destinate deservirii unui bloc de locuințe, parcări colective, garaje, terenuri pentru copii și sport situate în limitele terenului pe care blocul de apartamente este situat...
Structura proprietății comune mai include și sisteme de inginerie internă de alimentare cu apă rece și caldă și gaze, constând din coloane, ramificații de la ramificații până la primul dispozitiv de deconectare situat pe ramificațiile de la coloane, dispozitivele de deconectare indicate, colective (comune). casă) dispozitive de contorizare pentru apă rece și caldă, primele supape de închidere și control la ieșirile cablajelor intra-apartamentale din coloane, precum și echipamente mecanice, electrice, sanitar-tehnice și alte echipamente amplasate pe aceste rețele, un in- sistem de încălzire a casei, constând din coloane, elemente de încălzire, supape de control și închidere, dispozitive colective (generale) de contorizare a energiei termice, precum și alte echipamente situate pe aceste rețele, un sistem de alimentare cu energie electrică intern, format din dulapuri de intrare, aparate de intrare-distributie, echipamente de protectie, control si management, contoare de energie electrica colective (casa generala), panouri de pardoseala kov-uri și dulapuri, instalații de iluminat a localurilor publice, instalații electrice de sisteme de evacuare a fumului, sisteme automate de alarmă de incendiu pentru sistemele interne de alimentare cu apă pentru stingerea incendiilor, ascensoare de marfă, pasageri și incendiu, dispozitive de blocare automată a ușilor unui bloc de locuințe, rețele (cabluri ) de la frontiera externă stabilită conform clauzei 8 din prezentul Regulament, până la contoare de energie electrică individuale, generale (de apartament), precum și alte echipamente electrice amplasate pe aceste rețele.
3. Clauza 8 din Regulamentul sus-menționat prevede că frontiera externă a rețelelor de energie electrică, termică, de alimentare cu apă și de canalizare, a rețelelor de informare și de telecomunicații (inclusiv a rețelelor de radiodifuziune prin cablu, televiziune prin cablu, rețele de fibră optică, linii telefonice și alte rețele similare). ) , care fac parte din proprietatea comună, cu excepția cazului în care legislația Federației Ruse stabilește altfel, este limita exterioară a zidului unui bloc de apartamente și limita responsabilității operaționale în prezența unei contorizări colective (casă comună). dispozitivul resursei comunale corespunzătoare, cu excepția cazului în care se stabilește altfel printr-un acord între proprietarii spațiilor cu contractorul de utilități sau organizația furnizoare de resurse este joncțiunea dispozitivului de contorizare colectiv (casa comună) cu rețeaua de inginerie corespunzătoare, care face parte din blocul de apartamente.
În același timp, în sub. „G” clauza 2 din același Regulament indică faptul că proprietatea comună a unui bloc de locuințe cuprinde obiecte destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii unui bloc de locuințe, inclusiv posturi de transformare, puncte de încălzire destinate deservirii unui bloc de locuințe, parcări colective, garaje, terenuri pentru copii si sport situate in limita terenului pe care se afla blocul de locuinte. Aceste obiecte sunt situate în zona locală, adică. la o oarecare distanţă de casă.
Legiuitorul a stabilit că teritoriul adiacent face parte din proprietatea comună și, în consecință, proprietatea comună cuprinde obiecte situate pe acest teritoriu care sunt destinate deservirii locuinței. Dar dacă stațiile de transformare, punctele de căldură destinate deservirii unui bloc de locuințe fac parte din proprietatea comună, atunci rețelele de energie electrică și termică care ies din aceste obiecte fac și ele parte din proprietatea comună, în ciuda faptului că sunt situate la distanță. din zidul exterior Case.
În consecință, rețelele de energie electrică, termică, de alimentare cu apă și de canalizare, de informații și de telecomunicații, care sunt deținute în comun de proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe și situate la distanță de peretele casei, sunt incluse în proprietatea comună. , indiferent de acordul cu furnizorul de utilități. Și deoarece terenul este situat în proprietatea comună a unui bloc de apartamente, atunci și comunicațiile inginerești ar trebui să fie incluse în proprietatea comună. Codul locuinței al Federației Ruse nu prevede alte opțiuni.
4. În componența proprietății comune într-un bloc de locuințe include și terenul pe care se află imobilul menționat, cu elemente de amenajare și îmbunătățire. Cu toate acestea, limitele terenurilor pe care se află blocurile de locuințe nu sunt stabilite în toate cazurile.
La paragraful 2 al art. 36 din Codul Muncii al Federației Ruse se indică faptul că, în dezvoltarea existentă, terenurile pe care se află structuri care fac parte din proprietatea comună a unui bloc de apartamente, clădiri rezidențiale și alte structuri sunt prevăzute ca proprietate comună în comun. proprietatea comună a proprietarilor de locuințe în modul și în condițiile stabilite de legislația locativă.
La rândul său, în art. 16 din Legea introductivă la Codul locuinței al Federației Ruse, se stabilește că, în dezvoltarea existentă a așezărilor, terenul pe care se află un bloc de apartamente și alte obiecte imobiliare care fac parte dintr-o astfel de casă este comuna. proprietate comună a proprietarilor de spații într-un bloc de locuințe.
Se transferă terenul pe care se află blocul de locuințe și alte obiecte imobiliare care fac parte dintr-o astfel de locuință, care a fost format înainte de intrarea în vigoare a Codului Locuinței din RF și pentru care s-a efectuat înregistrarea cadastrală de stat. gratuit în proprietatea comună a proprietarilor spațiilor din blocul de locuințe.
Astfel, dacă la data intrării în vigoare a RF LC au fost stabilite limitele terenului pe care se află blocul de locuințe și alte bunuri imobile cuprinse într-o astfel de locuință și s-a făcut o înregistrare cadastrală, atunci acest teren. terenul se trece cu titlu gratuit în proprietatea comună a proprietarilor imobilului.în bloc de locuințe de la intrarea în vigoare a RF LC.
În cazul în care limitele terenului nu au fost stabilite, orice proprietar al spațiilor dintr-o clădire de apartamente are dreptul de a se adresa autorităților de stat sau autorităților locale cu o cerere pentru stabilirea limitelor terenului pe care apartamentul. clădirea este situată. Terenul se trece gratuit în proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe din momentul în care se efectuează înregistrarea cadastrală de stat a acestui teren, pe care blocul de locuințe și alte bunuri imobile cuprinse într-un astfel de teren. casa sunt situate.
Din momentul înregistrării în registrul cadastral apare ca obiect un teren, acesta este inclus în proprietatea comună a unui bloc de locuințe și la formarea acestuia.
Blocurile de locuințe nou construite sau reconstruite și alte bunuri imobile care fac parte din astfel de case, după introducerea Codului Locuinței RF, sunt acceptate în exploatare numai la formarea terenurilor pe care se află astfel de blocuri de locuințe. În acest caz, terenul este inclus imediat în proprietatea comună a unui bloc de locuințe.
Dacă un bloc de locuințe este dat în funcțiune unul câte unul, atunci drepturile de proprietate asupra terenului sunt incluse în bloc și sunt transferate în proprietatea comună a proprietarilor de spații din blocul de apartamente din momentul primei etape a imobilul de locuințe se pune în funcțiune, dacă terenul nu este format la punerea în funcțiune a primei etape chiar sub imobilul existent. Acest lucru se datorează faptului că în dezvoltarea existentă (și prima etapă a casei este deja o dezvoltare existentă), terenul devine proprietatea proprietarilor sediului blocului de apartamente la formarea terenului și proprietarul spațiilor din blocul de locuințe dobândește o cotă-parte din proprietatea comună, care include și teren.
Codul funciar al Federației Ruse (Partea 2, Art. 36), Codul Locuinței al Federației Ruse (Art. 36), Legea introductivă la Codul Locuinței al Federației Ruse (Art. 16) stabilește că proprietarii de spațiile dintr-un bloc de apartamente nu pot avea alte drepturi asupra unui teren, cu excepția dreptului de proprietate...
5. În clauza 7 din Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 N 491 „Cu privire la aprobarea Regulilor pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente și repararea proprietății comune într-un bloc de apartamente de calitate necorespunzătoare și (sau) cu întreruperi care depășesc durata stabilită „se stabilește că autoritățile statului și organele locale de autoguvernare asigură înregistrarea cadastrală de stat a terenurilor pe care sunt amplasate blocuri de locuințe, fără taxarea proprietarilor de spații din blocul de locuințe. .
Astfel, s-a instituit obligația organelor locale de autoguvernare și a autorităților statului de a forma terenuri pe care se află blocuri de locuințe.
6. Terenurile pe care se află blocurile de locuințe sunt destinate nu numai folosinței proprietarilor spațiilor din aceste imobile, ci și folosirii multor alte persoane. În acest sens, orice gard sau construcție a unui teren care împiedică trecerea sau trecerea, de regulă, poate duce la încălcarea drepturilor cetățenilor și persoanelor juridice. Pe aceste site-uri pot exista alei de acces, locuri de joaca, matrice de spatii verzi, alte obiecte destinate folosirii unui cerc nedefinit de oameni. În astfel de cazuri, aceste terenuri pot fi grevate cu dreptul de folosință limitată de către alte persoane (servitute).
Grevele care existau anterior intrării în vigoare a RF LC nu încetează odată cu transferul dreptului de proprietate asupra terenului. Dacă grevarea este stabilită după intrarea în vigoare a prezentului cod, atunci o astfel de grevare a terenului se stabilește prin acord între persoana care solicită stabilirea unei astfel de sarcini a terenului și proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe.
În cazul în care părțile nu au ajuns la un acord privind grevarea terenului cu o nouă servitute, atunci litigiul privind înființarea acestuia sau condițiile de grevare cu drept de folosință limitată poate fi soluționat în instanță.
7. Proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe se află în proprietatea comună a proprietarilor de spații rezidențiale și nerezidențiale (denumite în continuare proprietarii de spații) din această casă, proprietari.
În structura unui bloc de locuințe se disting două părți, dintre care una este spațiile rezidențiale și nerezidențiale deținute de cetățeni, persoane juridice sau entități publice, iar cealaltă parte a unui bloc de locuințe - proprietate comună - este în comun comun. proprietatea proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. Spațiile dintr-un bloc de apartamente sunt supuse dreptului de proprietate. Proprietatea și alte drepturi de proprietate asupra spațiilor dintr-o clădire de apartamente sunt supuse înregistrării de stat în cazurile prevăzute de legislația federală. Proprietatea comună dintr-un bloc de apartamente este un singur obiect indivizibil și este în proprietate comună. Trebuie remarcat faptul că proprietarii spațiilor dintr-un bloc de apartamente nu sunt proprietarii subsolului, mansardei, echipamentelor, terenului și altor obiecte separat. Ei sunt proprietarii bunului comun ca un singur complex indivizibil de proprietate. În acest caz, obiectul proprietății este proprietatea comună ca obiect independent.
Din cele de mai sus, putem concluziona că un bloc de locuințe ca un singur ansamblu imobiliar nu poate fi un obiect de proprietate independent (ca și alte drepturi de proprietate), întrucât obiectul de proprietate este un spatiu rezidențial din acesta, iar restul (proprietate comună) este în cota comună proprietatea proprietarilor de spații de locuit. O cotă-parte din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune de la proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe ia naștere în temeiul legii la momentul apariției dreptului de proprietate asupra spațiilor pe care le-au dobândit în clădire.
8. Proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe nu este supusă înstrăinării. Nu participă la circulația civilă ca obiect independent. De asemenea, părțile separate ale proprietății comune nu sunt supuse înstrăinării. Ele nu sunt obiecte independente ale drepturilor de proprietate sau ale altor drepturi de proprietate.
Unele părți ale proprietății comune pot fi adăugate în incintă ca urmare a renovării. De exemplu, o porțiune a unui spațiu de mansardă poate fi atașată unui spațiu de locuit, rezultând un spațiu de locuit care crește în dimensiune. Acest tip de acțiune poate fi realizată prin reconstrucția localului și a unei părți din proprietatea comună. Ca urmare a reconstrucției, apare un nou obiect - un apartament cu o suprafață mai mare, în timp ce aria spațiului mansardei este redusă. Deoarece o astfel de reconstrucție se realizează în legătură cu proprietatea comună dintr-un bloc de apartamente, este necesar acordul altor proprietari ai spațiilor. Un astfel de consimțământ poate fi obținut în modul prevăzut de art. - (vezi comentariul articolelor specificate). După obținerea consimțământului proprietarilor spațiilor, reconstrucția poate fi efectuată în conformitate cu cerințele acestui cod și legislația Federației Ruse privind planificarea urbană.
9. Prin decizia proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, este posibilă cedarea unor obiecte de proprietate comună în folosință către terți. De regula generala o astfel de decizie se ia în adunarea generală în modul prevăzut de art. - 48 LCD RF (vezi comentariul acestor articole). Cu toate acestea, printr-o hotărâre a adunării generale, o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe poate fi autorizată să transfere o parte din proprietatea comună în folosință.
Datorită caracteristicilor funcționale, nu toate obiectele proprietății comune pot fi transferate altor persoane chiar și pentru utilizare. Astfel de obiecte de proprietate comună includ scări inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, structuri portante și împrejmuitoare neportante, echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente, toate secțiunile căilor de acces, pietonale. poteci și alte obiecte, transfer în folosință care face imposibilă exercitarea drepturilor proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.
Obiectele proprietății comune, a căror utilizare nu va duce la încălcarea drepturilor proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente, pot fi transferate pentru utilizare către persoane fizice sau juridice (de exemplu, un subsol). Cu toate acestea, subsolul, ca orice altă parte a proprietății comune, nu poate fi remarcat ca obiect independent de proprietate.
În ceea ce privește o parte din proprietatea comună, este imposibil să se facă înregistrări tehnice și să îi atribuie un număr cadastral, să se efectueze înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate. Toate aceste acțiuni sunt imposibile datorită faptului că proprietatea comună este un complex de proprietate indivizibil. În consecință, nu se poate face o tranzacție cu o parte din proprietatea comună ca și cu un obiect imobiliar, întrucât un astfel de obiect independent nu există. Transferul în folosință a oricărei părți din proprietatea comună trebuie să se efectueze în conformitate cu normele pentru tranzacțiile cu bunuri mobile.
Transferul obiectelor de proprietate comună într-un bloc de locuințe în folosință se face de către proprietarii spațiilor.
În absența unui parteneriat de proprietari într-un bloc de locuințe, părțile la acordul privind transferul unei părți din proprietatea comună în folosință sunt proprietarii spațiilor din blocul de locuințe. Acordul poate fi semnat de unul dintre proprietari, dacă acesta este autorizat în acest sens de către adunarea generală a proprietarilor. Dacă într-un bloc de locuințe este creată o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe, atunci parteneriatul sau cooperativa acționează ca parte la acordul privind transferul unei părți din proprietatea comună pentru utilizare. În acest caz, parteneriatul sau cooperativa acționează în nume propriu, dar în interesul proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.
10. În cazul distrugerii sau demolării unui bloc de locuințe, terenul rămâne în proprietatea comună a proprietarilor de spații din blocul de locuințe care se afla anterior pe acest teren. Cotele din proprietatea asupra terenului ale participanților la proprietatea comună rămân aceleași ca în proprietatea comună din blocul de locuințe.
Acești proprietari dețin, folosesc și dispun de proprietatea prevăzută în partea 6 a articolului 36 comentat din LC al Rusiei în conformitate cu legea civilă.
Cu toate acestea, proprietarii unui astfel de teren sunt limitați semnificativ în cedarea acestui teren (a se vedea comentariul la acest articol).
... Proprietatea asupra proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe
Comentariu la articolul 36 din RF LC:
1. Comentarii din partea 1. Artă. conţine o regulă care dezvoltă norma clauzei 1 a art. 290 din Codul civil al Federației Ruse, indicând proprietarilor de spații din acesta proprietatea potențială a proprietății comune într-un bloc de apartamente. Această regulă listează compoziția element cu element a proprietății comune mai detaliat. Totodată, lista elementelor care formează proprietate comună, spre deosebire de lista cuprinsă la alin.1 al art. 290 din Codul civil al Federației Ruse nu este exhaustiv.
Comentarii la noua ediție partea 1. Artă. cu un grad mai mare de detaliu decât versiunea anterioară, grupează elementele de proprietate comună într-un bloc de locuințe.
Atunci când decideți dacă să clasificați unul sau altul element ca proprietate comună, trebuie să vă ghidați după semnele scopului acestor elemente. Există două astfel de semne.
Prima indicație este că articolul este destinat să servească mai mult de o cameră. Al doilea semn este desemnarea elementului pentru deservirea întregului bloc de apartamente.
Proprietatea comună, dacă există temeiurile legale necesare, aparține proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe în baza dreptului de proprietate comună.
Compoziția proprietății comune se stabilește în conformitate cu secțiunea. 1 din Regulile pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 N 491 (SZ RF. 2006. N 34. Art. 3680). În conformitate cu prezentele Reguli, proprietatea comună include:
Spații dintr-un bloc de apartamente, care nu fac parte din apartamente și sunt destinate să deservească mai mult de un spațiu rezidențial și (sau) nerezidențial din acest bloc de apartamente, inclusiv scări inter-apartamente, scări, lifturi, ascensoare și alte puțuri, coridoare , scaune cu rotile, mansarde, pardoseli tehnice (inclusiv garaje incorporate si zone pentru transport rutier, ateliere, mansarde tehnice construite pe cheltuiala proprietarilor de spatii) si subsoluri tehnice, care au utilitati, alte utilaje care deservesc mai mult de o locuinta si ( sau) spații nerezidențiale dintr-o clădire de apartamente (inclusiv camere de cazane, cazane, unități de lift și alte echipamente de inginerie);
Structuri de susținere pentru împrejmuire ale unei clădiri de apartamente (inclusiv fundații, pereți portanti, plăci de podea, balcon și alte plăci, coloane portante și alte structuri portante de închidere);
Împrejmuirea structurilor neportante ale unui bloc de apartamente care deservește mai mult de o clădire rezidențială și (sau) nerezidențială (inclusiv ferestre și uși ale zonelor comune, balustrade, parapeți și alte structuri de închidere neportante);
Echipamente mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente situate într-o clădire de apartamente în afara sau în interiorul incintei și care deservesc mai multe spații rezidențiale și (sau) nerezidențiale (apartamente);
Terenul pe care se află blocul de locuințe și ale cărui limite se stabilesc pe baza datelor din înregistrarea cadastrală de stat, cu elemente de amenajare și îmbunătățire;
Alte dotări destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii unui bloc de locuințe, inclusiv posturi de transformare, puncte de încălzire destinate deservirii unui bloc de locuințe, parcări colective, garaje, terenuri pentru copii și sport situate în limitele terenului pe care se află apartamentul. clădirea este situată.
La determinarea componenței proprietății comune, informațiile cuprinse în Registrul unificat de stat al drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta sunt utilizate privind drepturile asupra obiectelor imobiliare care sunt proprietate comună, precum și informațiile cuprinse în cadastrul funciar de stat ( a se vedea Ordinul Ministerului Justiției al Federației Ruse din 14 februarie 2007. N 29 „Cu privire la aprobarea Instrucțiunii privind caracteristicile efectuării înscrierilor în Registrul de stat unificat al drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acestea în timpul înregistrării de stat a drepturilor la obiecte imobiliare care sunt proprietate comună într-o clădire de apartamente, oferind informații privind drepturile de proprietate comună înregistrate asupra unor astfel de obiecte imobiliare "// RG. 2007. 22 martie).
Compoziția proprietății comune este determinată de:
Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe în vederea îndeplinirii obligațiilor de întreținere a proprietății comune;
Autoritățile statului în vederea controlului întreținerii proprietății comune;
Autoritățile locale în vederea pregătirii și desfășurării unui concurs deschis pentru selecția unei organizații de management.
În același timp, organismele guvernamentale locale (în orașele federale, organisme guvernamentale ale acestor entități constitutive ale Federației Ruse), conform scrisorii Ministerului Dezvoltării Regionale al Federației Ruse din 4 aprilie 2007 N 6037-RM / 07 (Acte legislative și de reglementare în domeniul locuințelor și serviciilor comunale. 2007. N 6) în scopul îndeplinirii de către proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe a obligației de întreținere a proprietății comune, precum și în alte scopuri, cu excepția pregătirii și desfășurarea unei licitații deschise pentru selectarea unei organizații de management, nu sunt autorizate să aprobe sau să convină asupra compoziției (lista) proprietății comune într-un bloc de locuințe.
2. Norma, consacrată în teza a doua a clauzei 4 h. 1 comentariu. Art., spre deosebire de norma existentă anterior a art. 10 din Legea federală „Cu privire la asociațiile de proprietari” (SZ RF. 1996. N 25. Art. 2963; RG. 2001. 31 dec; 2002. 26 martie) nu conține instrucțiuni specifice privind procedura de stabilire a limitelor și mărimii terenul pe care se află un bloc de locuințe, dar include o formulare cu caracter de referință, orientând participanții în relațiile relevante către legislația funciară și legislația privind urbanismul. Cerințele legislației funciare privind limitele și dimensiunile terenurilor sunt definite în termeni generali la art. Artă. 33, 36 din Codul Muncii al Federației Ruse, Legea federală „Cu privire la gestionarea terenurilor” (RG. 2001. 23 iunie), Legea federală „Cu privire la cadastrul funciar de stat” (RG. 2000, 10 ianuarie), Rezoluția Guvernul Federației Ruse din 7 august 2002 N 576 „Cu privire la procedura de înlăturare a terenurilor deținute de stat înainte de delimitarea proprietății de stat asupra terenurilor” (RG. 2002. 10 august; 2003. 27 nov.).
Cerințele legislației funciare privind limitele și dimensiunile terenurilor sunt definite în termeni generali la art. Artă. 33, 36 din Codul Muncii al Federației Ruse, Legea federală „Cu privire la cadastrul imobiliar de stat” (RG. 2007. 1 aug.), cap. 4 din Legea federală „Cu privire la asistența pentru dezvoltarea construcțiilor de locuințe” (RG. 2008. 30 iulie), Legea federală „Cu privire la modificările anumitor acte legislative ale Federației Ruse privind îmbunătățirea relațiilor funciare” (RG. 2008. 25 iulie) ). Cerințele relevante ale legislației privind activitățile de urbanism sunt consacrate în Codul de urbanism al Federației Ruse (SZ RF. 2005. N 1. Art. 16, cu modificările și completările ulterioare) și în regulamentele care îl dezvoltă.
În entitățile constitutive ale Federației Ruse, de regulă, se adoptă acte normative care reglementează în detaliu relațiile care se dezvoltă în legătură cu stabilirea limitelor și dimensiunilor terenurilor situate sub blocuri de locuințe. Deci, la Sankt Petersburg în această zonă, ordinul Guvernului din Sankt Petersburg din 29 martie 2005 N 25-rp „Cu privire la procedura de interacțiune a autorităților de stat din Sankt Petersburg și a organizațiilor în formarea unui teren pe care se află un bloc de locuințe” (Buletinul Administrației din Sankt Petersburg. 2005. N 4).
3. Comentarii pentru partea 2. Artă. asigură capacitățile juridice ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe în raport cu proprietatea comună. Deoarece regimul proprietății comune este definit ca proprietate comună, proprietatea, utilizarea și înstrăinarea acesteia se realizează prin acordul tuturor participanților la proprietatea comună (a se vedea articolele 246, 247 din Codul civil al Federației Ruse). Necesitatea de a ajunge la o înțelegere între participanții la proprietate comună cu privire la deținerea și folosirea proprietății comune se datorează faptului că, indiferent de mărimea cotelor din dreptul de proprietate, puterile proprietarilor sunt egale ca volum. Un participant la o proprietate comună, dacă este efectiv posibil, are dreptul de a cere ca o parte din proprietatea comună să fie asigurată pentru posesia și folosința sa, care poate fi separată de celelalte părți ale acesteia.
4. Regula h. 3 comentarii. Artă. este nou în legislația locuințelor. Ea indică singura modalitate posibilă din punctul de vedere al legiuitorului de a reduce dimensiunea proprietății comune - reconstrucția unui bloc de apartamente, sau mai degrabă una dintre opțiunile sale, a cărei implementare ar trebui să aibă ca rezultat o scădere a suprafeței totale a un bloc de apartamente. În acest caz, legiuitorul nu prevede alte modalități de reducere a dimensiunii proprietății comune, de exemplu, prin modificarea limitelor și reducerea dimensiunii terenului pe care se află casa.
5. Partea 4 comentarii. Artă. conține o regulă care precizează regula clauzei 1 a art. 246 din Codul civil al Federației Ruse, instituind un monopol al coproprietarilor pentru a determina soarta juridică a proprietății comune. Acordul participanților la proprietate comună cu privire la transferul anumitor elemente care formează proprietatea comună trebuie să fie formalizat printr-o hotărâre specială luată la adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. Este evident că o astfel de decizie în sensul paragrafului 1 al art. 246 din Codul civil al Federației Ruse ar trebui adoptat prin acordul tuturor participanților la proprietatea comună, deoarece refuzul a cel puțin unuia dintre coproprietari de a transfera o parte din proprietate altor persoane face ca procesul de transfer să fie ilegitim. Cu toate acestea, în sensul părții 1 a art. 46 de comentarii din lege, această hotărâre se adoptă cu o majoritate de cel puțin 2/3 din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.
Opțiunile de transfer pot fi foarte diferite, inclusiv prin utilizarea procedurilor competitive și de licitație, de exemplu, la acordarea dreptului de folosință a unei parcări, a unui teren de sport situat pe un teren care face parte din proprietatea comună.
Relațiile privind utilizarea elementelor individuale de proprietate comună trebuie să fie formalizate printr-un acord încheiat între persoana împuternicită de coproprietari și utilizator.
În literatura de specialitate, se exprimă opinia că transferul pentru utilizare a oricărei părți a proprietății comune ar trebui să fie efectuat în conformitate cu regulile pentru tranzacțiile cu bunuri mobile (a se vedea: Comentariul articol cu articol la Codul locuinței al Federației Ruse / Editat de PV Krasheninnikov.M., 2005.S. 185). Această opinie pare a fi eronată, întrucât transferul în folosință nu este un act care implică înstrăinarea unei părți din proprietatea comună. In plus, legislatia actuala nu contine reguli speciale in ceea ce priveste folosirea bunurilor mobile, cu exceptia poate inchirierea de vehicule, inchirierea si inchirierea financiara. Totuși, în acest din urmă caz, obiectul închiriat trebuie detașat.
6. În partea 5 comentarii. Artă. autorizația generală de grevare a terenului pe care se află blocul de locuințe se fixează dreptul de folosință limitată a acestui teren de către terți. Acest drept se numește servitute și aparține categoriei drepturilor de proprietate (articolele 216, 274 - 277 din Codul civil al Federației Ruse). Servitutea se înființează asupra imobilului care se află în proprietate și nu încetează când această proprietate este transferată noului proprietar.
De regulă, o servitute se stabilește prin acord între persoana care solicită instituirea dreptului de folosință limitată și proprietari. Servitutea este supusă înregistrării de stat în conformitate cu regulile art. 27 FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” (SZ RF. 1997. N 30. Art. 3594; 2001. N 16. Art. 1533; 2002. N 15. Art. 1377; 2003. N. 24. Art. 2244). Inregistrarea de stat a servitutilor se realizeaza in Registrul Unificat de Stat al Drepturilor pe baza unei cereri a proprietarilor (persoana lor imputernicita) sau a persoanei in favoarea careia se constituie servitutea, daca aceasta din urma are un acord de servitute.
7. În partea 6 comentarii. Artă. a determinat consecințele juridice ale distrugerii, decesului accidental, demolării unui bloc de locuințe în ceea ce privește proprietatea asupra unei cote din dreptul de proprietate comună a unui teren. La apariția acestor împrejurări, cota de proprietate asupra terenului pe care s-a situat imobilul de locuințe distrus, pierit accidental sau demolat se stabilește pe baza cotei de proprietate din proprietatea comună din blocul de locuințe, i.e. rămâne neschimbată și egală cu valoarea care exista la momentul apariției circumstanțelor relevante.