Da biste razumjeli kakva se to osoba zove predsjednik uprave stambene zadruge, kao i čime se bavi, morat ćete se obratiti teoretskim priručnicima i izvorima koji na ovaj ili onaj način reguliraju postupak.
U svezi s poslovima koje obavlja, voditelj stambene zadruge je osoba koja svoje poslove obavlja u skladu s dobivenim poslovodnim ovlastima, a njegova funkcija je izborna. Predsjednik stambene zadruge i predsjednik uprave stambene zadruge su jedna osoba.
Istodobno, voditelj stambene zadruge bira se na određeno razdoblje utvrđeno poveljom i obavlja poslove u skladu s ugovorom.
VAŽNO: Postoji odredba koja uređuje rad predsjednika uprave stambene zadruge i propisuje njegove glavne ovlasti. Ako govorimo o zakonodavnim izvorima, tada članak 148. Stambenog zakona propisuje dužnosti predsjednika stambene zadruge, koje su predviđene poveljom.
Koje su njegove razlike od menadžera?
Vrlo često se mjesto voditelja stambenih zadruga brka s drugim radnim mjestima koja nisu manje popularna i važna u tim organizacijama. Tako, na primjer, mnogi vlasnici i stanovnici stambene zgrade ne razumiju koja je temeljna razlika između upravitelja stambene zadruge i predsjednika. Možda je jedna od ovih pozicija suvišna, pa vlasnici potpuno uzalud izdvajaju novac za plaće tim osobama.
Naime, između čelnika stambene zadruge i upravitelja postoje suštinske bitne razlike.
Upravitelj je osoba koja je ovlaštena pratiti obavljanje poslova zaposlenika stambene zadruge, komunikaciju i komunikaciju sa stanarima višestambenih zgrada, a također obavlja poslove vezane uz prihvat građana.
I predsjednik uprave stambenih zadruga je osoba koja također ima kontrolne funkcije, ali ne kontrolira izravno organizacije, kao ni osobe koje obavljaju posao. Kontrola se provodi općenito i uglavnom nominalno, na papiru, u skladu s kojom predsjednik odlučuje je li potrebno ili, obrnuto, nepotrebno obavljati neki posao.
REFERENCA: Također, voditelj stambene zadruge ima pravo potpisivanja svih dokumenata stambene zadruge, bilo da se radi o uplatnicama ili potvrdi o prijemu na posao, te ima pristup financijskim izvješćima.
Menadžer može dobiti i ovlasti za potpisivanje papira, ali to se najvjerojatnije odnosi na plan prihvaćanja poslova koje obavljaju zaposlenici.
Stoga možemo zaključiti da upravitelj radije obavlja izvršnu funkciju, zamjenjujući na neko vrijeme čelnika stambene zadruge, ali općenito njegove ovlasti nisu tako široke kao one koje ima čelnik stambene zadruge, te se ne protežu do na financijsku sferu odnosa s rezidentima.
Prava i obveze
Važno je obratiti pozornost na prava i odgovornosti upravitelja, koja su propisana ne samo poveljom, već i tako važnim dokumentom kao što je Uredba o predsjedniku stambene zadruge. Tako, Prvo, razgovarajmo o odgovornostima predsjednika stambene zadruge, jer ima ih više nego prava.
Kao što vidite, ova osoba ima puno obaveza. Budući da mu je povjerena velika odgovornost, za predsjednika stambene zadruge može se reći da je nezamjenjiv.
Međutim, predsjednik stambene zadruge također ima prava i stanari ih također moraju uzeti u obzir. Pogledajmo ih.
Raspon prava je nešto uži od dužnosti, ali to je propisano opisom poslova i statutom organizacije.
Kako ga bira i tko?
Razgovarajmo o tome tko bira voditelja stambene zadruge, jer je to vrlo važno za one koji se u skoroj budućnosti namjeravaju pridružiti stambenoj zadruzi. Tu osobu biraju vlasnici nekretnine u stambenoj zgradi, odnosno članovi stambene zadruge.
VAŽNO! Imenovanje voditelja stambene zadruge od strane upravnih tijela je nemoguće, jer je to isključivo izbor stanara. Istodobno, morate zapamtiti da se ta osoba bira samo među članovima odbora.
Postupak izbora voditelja stambene zadruge
Kao što smo već rekli, čelnik stambene zadruge, predsjednik, bira se iz reda članova uprave, odnosno to može biti svaka osoba koja posjeduje nekretninu u stambenoj zgradi. Stoga provjerite kandidate i tek nakon toga možete napraviti izbor. Za provođenje takvog postupka potrebno je sazvati skupštinu stanara.
Na sastanku će glavni konkurenti predstaviti svoje kandidate i susresti se sa građanima.
Nakon toga će se od tajnika skupštine tražiti da glasuje za jednog ili drugog kandidata.
Dakle, glasovi se daju prema navedenim kandidatima. Osoba koja dobije najviše glasova je pobjednik. Međutim, uvijek se možete žaliti na postupak ako smatrate da su vaša prava povrijeđena. Ne zaboravite da se voditelj stambene zadruge bira na 2 godine. To nam govori povelja stambenih zadruga.
Dokumentacija o postupku zapošljavanja upravitelja stambene zadruge
Kako ubuduće upravna tijela, kao i Stambena inspekcija i Državni stambeni nadzor, ne bi imali pitanja na temelju čega i kojim dokumentima je izabran predsjednik stambene zadruge, tijekom sastanka tajnik vodi protokol u koji se bilježe sve glavne točke i incidenti koji su se dogodili.biti na sastanku. U protokolu se odražava tijek prebrojavanja glasova.
PAŽNJA: Time je cijeli potez snimljen, što znači da nitko neće imati pitanja na temelju čega je izabran šef stambene zadruge. Ovaj dokument mora imati svoje preslike i također biti dostupan u uredu stambene zadruge.
Nakon izbora, s predsjednikom stambene zadruge sklapa se ugovor o radu. Ovaj dokument sadrži sljedeće točke.
Ugovor o radu možete sastaviti na standardnom uzorku obrasca koji možete pronaći na internetu ili ga možete sami sastaviti.
Dokument se sastavlja između vlasnika imovine i osobe koja će preuzeti mjesto predsjednika.
Kako se utvrđuju i kako se isplaćuju plaće?
Ne postoji plaća predsjednika stambene zadruge. Postavlja se pitanje - kako platiti predsjednika stambene zadruge? Ova osoba nema fiksnu stopu, a sve zato što neki stanovnici mogu biti ogorčeni, jer ne vjeruju svi da je rad predsjednika neophodan i ne zadire u nijanse.
REFERENCA: Plaća predsjednika stambene zadruge formira se od postotka naknade. To znači da za svaki posao koji obavlja predsjednik dobiva određeni postotak koji je njegova zarada.
Jednom tromjesečno, voditelj stambene zadruge dužan je izvijestiti stanovnike o visini svojih prihoda za tekući mjesec.
Stoga stanari također imaju pravo kontrolirati prihode voditelja stambene zadruge, tim više što se oni u cijelosti sastoje od doprinosa stanara.
Koja je odgovornost predsjednika?
Predsjednik je osoba koja osim prava i dužnosti snosi i odgovornost.
Naime, voditelj stambene zadruge odgovoran je za sve radnje koje je poduzeo ne samo on, već i drugi zaposlenici.
Odgovornost predsjednika stambene zadruge može biti upravna ako je prekršio bilo koji propis.
Odgovornost može biti i financijska. u situaciji kada je čelnik stambene zadruge nešto pokvario, ili na neki drugi način utjecao na to da stanari i stambena zgrada u cjelini trpe gubitke.
Postoji mogućnost dobivanja kaznene odgovornosti u situaciji kada je voditelj stambene zadruge počinio kazneno djelo. Ako pratite sudsku praksu, najčešće se možete susresti s činjenicom da se predsjednik bavi nenamjenskim trošenjem sredstava i prijevarama.
Kako dolazi do promjene?
Do promjene voditelja stambene zadruge dolazi istekom ugovora o radu. U nekim situacijama, kada to žele predsjednik ili stanari, skupština odlučuje o prijevremenom razrješenju predsjednika stambene zadruge s dužnosti. Pogledajmo situaciju u kojoj je istekao ugovor o radu.
Nakon isteka ugovora održava se zbor stanara i razmatraju se novi kandidati. Bira se osoba koja se imenuje predsjednikom stambene zadruge. U roku od dva tjedna stari predsjednik novog mora ažurirati, pomoći oko papirologije i upoznati ga s izvješćivanjem.
Zaključak
Položaj voditelja stambene zadruge zapravo ima dosta nijansi s kojima se morate upoznati prije no što se kandidirate za izbor. Upamtite da ovo nije samo veliki prihod, već i velika odgovornost, stoga shvatite ovog službenika ozbiljno.
Međutim, odluka o tome kolika bi mu trebala biti plaća isključivo je prerogativ vlasnika
Malo nas razmišlja o tome koliku plaću prima predsjednik naše udruge vlasnika stanova ili stambene zadruge. Kad iz poštanskog sandučića izvadimo račun za režije i pogledom prijeđemo preko stupca s brojevima, obično samo primijetimo da su cijene ponovno porasle. Bez razmišljanja o tome što zapravo plaćamo.
Ali čitatelj "Večeri" Evgeny Smolyanov, koji živi u okrugu Frunzensky, na kućnom broju 37 u ulici Prazhskaya, bio je zainteresiran upravo za ove brojke. Sve je počelo činjenicom da je, sjedeći na općoj skupštini stanara, koja se, kao i uvijek, održala u polupraznoj dvorani, slušao izvješće predsjednika stambene zadruge o radu. U nizu zvučnih brojeva, sjetio se jednog. Da je 2013. na plaće predsjednika i računovođe potrošeno 350 tisuća rubalja, a 2014. zbog inflacije već 400 tisuća rubalja. Uzevši olovku, Evgenij je izračunao da su računovođa i predsjednik u prosjeku primali oko trideset tisuća rubalja.
Čini se da su brojke male.
“Ali bio sam ogorčen činjenicom da predsjednika i računovođu viđamo samo dva puta mjesečno, na osobnom prijemu. A sam termin traje samo sat vremena. Za te i te pare! - ogorčen je Evgeniy.
Osim toga, pedantni je čitatelj doznao i da plaću predsjednika mora odobriti skupština stanara zgrade. Kako je navedeno u Zakonu o stanovanju, plaća predsjednika, računovođe, kao i njegovog zamjenika, pa čak i čistačice, određuje se na sastanku, o čemu se mora sastaviti zapisnik. No, posljednji susreti koji su se održali u ovoj stambenoj zadruzi, najblaže rečeno, nisu izazvali buru. Zgrada ima 134 stana. A na posljednjem sastanku, na kojem se raspravljalo o plaći predsjednika, bilo je samo 17 ljudi. No, čak i kada bi svi prisutni jednoglasno glasali za povećanje plaće predsjedavajućeg, ta odluka i dalje ne bi bila legitimna. Budući da po zakonu za to mora glasovati više od polovice članova stambene zadruge.
“Ovdje je slika jasna, naš predsjednik stambene zadruge i računovođa sami određuju svoje plaće”, kaže Evgeny Smolyanov.
Inače, kada je o svom “otkriću” obavijestio susjede, mnogi su reagirali smireno. Kao, pomislite samo, predsjednik je odlučio napisati plaću za svoju voljenu. Nije toliki novac u usporedbi s drugim cijenama režija. Međutim, Evgeny Smolyanov nije se složio s tim stavom. I napisao je pismo tužiteljstvu okruga Frunzensky tražeći da to ispitaju.
Predsjednik je predstavnik izvršne vlasti stambene zadruge, čiji poslovi uključuju:
- nadzor nad provođenjem odluka skupština i konferencija stambenih zadruga.
- Praćenje provedbe odluka odbora.
- Zastupanje interesa zadruge u organima stambenog nadzora.
REFERENCA! Predsjednik ima pravo obavljati bilo kakve radnje u ime zadruge, uključujući sklapanje ugovora i potpisivanje dokumenata o plaćanju (članak 119. članka 119. Stambenog zakona Ruske Federacije, stavak 2.).
Točka 2
Predsjednik uprave stambene zadruge:
- osigurava provedbu odluka odbora zadruge;
- djeluje u ime zadruge bez punomoći, uključujući zastupanje njezinih interesa i obavljanje poslova;
- obavlja i druge ovlasti koje ovim Kodeksom ili statutom zadruge nisu stavljene u nadležnost skupštine članova zadruge (konferencije) ili upravnog odbora zadruge.
Tko može biti biran na dužnost?
Često se članovi stambenih zadruga zanimaju tko može biti voditelj njihove zadruge. U ovom odlomku pokušat ćemo odgovoriti na postavljeno pitanje, pozivajući se na norme važećeg zakonodavstva.
Dakle, predsjednik može biti svaki sudionik stambene zadruge kojeg skupština izabere u tijela upravljanja. Odbor samostalno bira predsjednika iz reda svojih članova, sukladno stavku 1. čl. 119 Stambeni zakon Ruske Federacije.
Članak 119. Predsjednik uprave stambene zadruge
Stavak 1
Predsjednika odbora stambene zadruge bira upravni odbor stambene zadruge iz reda svojih članova na vrijeme utvrđeno statutom stambene zadruge.
VAŽNO! Kopija zapisnika sa sastanka na kojem je donesena odluka o promjeni predsjednika mora biti ovjerena kod javnog bilježnika i poslana poreznoj službi u roku od tri radna dana (točka 5. članka 5. Saveznog zakona br. 129 „O registraciji pravnih osoba. ..”).
Treba napomenuti da je prijava poreznoj službi o promjeni predsjednika obavezna! Također, primjerak zapisnika o reizboru organa upravljanja mora se poslati službi za stambeni nadzor u roku od pet dana.
Predsjednik u ostavci svoju dužnost prenosi na v.d.
- financijski dokumenti;
- sklopljene ugovore s trećim tvrtkama;
- raspored osoblja;
- kontakti organizacija;
- informacije o dužnicima.
Promjena predsjednika i prijenos ovlasti moraju se izvršiti u roku od tri radna dana.
Dakle, predsjednik stambene zadruge organizira upravljanje zajedničkom imovinom dioničara na preporuku glavne skupštine i odbora, primajući plaću za svoje aktivnosti. Odabir iskusnog menadžera za ovu poziciju i opisivanje maksimalnog broja mogućih situacija u ugovoru o radu, kao i pažljiva kontrola revizijske komisije pomoći će u izbjegavanju rasipanja i poteškoća u životu dioničara.
Mnogi ljudi pogrešno vjeruju da predsjednik udruge vlasnika kuća ili stambenih zgrada "uzalud dobiva svoj kruh" - posao ne uključuje puno truda, a novac se dodjeljuje "za ništa". No, ako se situacija pogleda iz druge perspektive, vidi se koliko je ovakva pozicija neodrživa.
Predsjednik HOA, tijekom svog rada, suočava se s potrebom rješavanja kako trenutnih problema popravka i održavanja kuće, tako i onih dugoročnih.
Poštovani čitatelji! U članku se govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki je slučaj individualan. Ako želite znati kako riješi točno tvoj problem- obratite se konzultantu:
PRIJAVE I POZIVI SE PRIMAJU 24/7 i 7 dana u tjednu.
Brz je i BESPLATNO!
Osim toga, upravitelj provodi puno vremena zastupajući interese stanovnika u različitim tijelima. Sve to zahtijeva adekvatno plaćanje rada.
Mogu li primiti
Plaća ili nagrada
Da bismo saznali prima li predsjednik plaću ili naknadu, obratimo se Stambenom odboru.
Prema stambenom zakoniku, predsjednik HOA je član odbora organizacije. Odnosno, predsjednik nije samo “opća masa”, već kompetentno tijelo upravljanja.
A sam odbor, odnosno ova inicijativna skupina, iz svojih redova bira jednu osobu, najaktivnijeg mještanina – predsjednika.
Dio 3.1. Umjetnost. 147 Stambeni Kodeks navodi da član uprave nema zakonsku mogućnost kombinirati aktivnosti u upravi partnerstva s radom u istom HOA-u prema ugovoru o radu.
Ključna riječ je član partnerstva. Predsjednik, kao što smo gore naveli, bira se među članovima odbora.
Dakle, dolazi do sukoba pravnih normi:
- s jedne strane čl. 147 zabranjuje predsjedniku da radi u HOA prema ugovoru o radu;
- s druge strane, propisuje da je jedna od nadležnosti Glavnog vijeća MKD-a reguliranje visine naknade predsjednika ortačkog društva.
Ispada da se plaća koja se prima konkretno po ugovoru o radu ne može dodijeliti predsjedniku. Samo naknada za rad (na primjer, za uspješno obavljene radove na kućnim popravcima, zamjeni cijevi i sl.).
Važno! Kakva naknada, za što, u kojem iznosu - sva ta pitanja zakon ne otkriva. Dakle, relevantni aspekti regulirani su statutom ortačkog društva.
Kako se obračunava plaća predsjednika HOA?
Prema stavku 13. čl. 145 Stambenog zakona Ruske Federacije, opći sastanak stanovnika ima pravo odrediti iznos naknade predsjednika za njegov rad.
Temeljem navedene norme, za dodjelu naknade predsjedniku potrebno je sazvati glavnu skupštinu.
U skladu sa Zakonom o stanovanju Ruske Federacije, sazivanje sastanka provodi se obavještavanjem svih članova HOA o njegovom održavanju.
Dakle, inicijativna osoba ili inicijativna skupina dužni su sastaviti pismo i njegov sadržaj upoznati građane na jedan od tri načina:
- slanjem preporučenog pisma na adresu stanovanja svakog vlasnika;
- predati osobno uz potpis;
- ili objaviti na oglasnoj ploči u blizini stambene zgrade.
Najmanje 50% glasova vlasnika od njihovog ukupnog broja mora se pojaviti na mjestu iu vrijeme navedeno u obavijesti.
Inicijator mora na dnevni red staviti pitanje utvrđivanja visine naknade za predsjednika.
Naknada se može dodijeliti kako za radnje predsjednika usmjerene na izvršenje (kontrolu izvršenja) pojedinog posla, tako i za ukupno obavljanje radnih zadataka.
Ako je naknada odobrena, zapisnik glavne skupštine dokumentira usvojeno pitanje, te navodi postupak i uvjete isplate te naknade.
Tko odlučuje o pitanjima povećanja
Umjetnost. 145 Stambeni Kodeksa Rusije, pitanje reguliranja iznosa naknade predsjednika HOA pripisuje se isključivoj ovlasti općeg vijeća partnerstva.
Budući da je uprava niže kolegijalno tijelo i može rješavati pitanja koja nisu u isključivoj nadležnosti glavne skupštine, u ovom slučaju članovi uprave, sama uprava i njen predsjednik nemaju pravo sami sebi određivati naknade i njegov iznos.
Glavni konstitutivni dokument partnerstva je njegova Povelja. Upravo ovim lokalnim aktom rukovode se članovi HOA, uključujući i nadležna tijela upravljanja, pri rješavanju najvažnijih pitanja.
Glavna skupština može odrediti bilo koji iznos naknade za predsjednika, ako je takva mogućnost predviđena Statutom.
Ako Povelja ograničava maksimalnu plaću (ili postavlja granicu u obliku postotka), glavna skupština nema pravo donijeti odluku koja je u suprotnosti s Poveljom.
Dakle, pitanja povećanja plaće predsjednika:
- odlučuje se isključivo na glavnom Vijeću članova HOA, a ova skupština mora biti mjerodavna (imati kvorum), a više od 50% vlasnika onih koji sudjeluju na skupštini glasalo je za povećanje naknade;
- plaća mora biti unutar granica utvrđenih Poveljom partnerstva.
Što učiniti ako HOA ne isplati plaće
Dugo je vladalo mišljenje da predsjednik HOA nema pravo na plaću. To je doista točno, jer smo shvatili da se to zove naknada, čija se visina utvrđuje na skupštini.
Stambeni zakonik Ruske Federacije zahtijeva od stanovnika da održe opći sastanak najmanje jednom godišnje. Zakonom nisu utvrđene obveze u pogledu učestalosti održavanja izvanrednih sjednica.
Ispostavilo se da stanovnici uopće ne smiju održavati izvanredne sastanke, ograničavajući se samo na obvezne godišnje.
Ali što onda s nagradom za predsjednika, jer on svaki dan, a ne jednom godišnje, obavlja poslove za dobrobit stambene zgrade.
I premda je pravo odlučivanja hoćete li predsjedniku isplatiti novac ili ga ostaviti bez naknade u nadležnosti skupštine, svejedno se možete obratiti regulatornim tijelima ako je očito da predsjednik obavlja poslove, rezultati su vidljivi , ali nitko mu ne želi platiti novac.
Postoje dva rješenja:
- obratite se stambenoj inspekciji;
- ili izravno okružnom sudu.
U tužbi mora biti navedeno:
- podaci o tužitelju;
- naziv i adresu partnerstva;
- razdoblje za koje naknada nije isplaćena;
- dokaz da su radovi stvarno obavljeni.
Uz tužbu treba priložiti kopije svih popratnih dokumenata - na primjer, o popravnim radovima ili uređenju okoliša. Činjenice da načelnik “nije sjedio besposlen”, već je radio za dobrobit mještana pomoći će sudu da donese pravednu odluku.
Apartmanska kuća
Na temelju stambenog zakona Ruske Federacije, vlasnici mogu odabrati jedan od tri načina upravljanja stambenim zgradama:
- HOA ili stambena zadruga;
- Društvo za upravljanje;
- neposredno upravljanje ako je broj stanova u stambenoj zgradi manji od 30.
Ako kućom ne upravlja udruga vlasnika stanova, društvo za upravljanje ili druga organizacija, odnosno upravlja neposredno, au kući se nalazi više od 4 stana, vlasnici su dužni izabrati vijeće stambene zgrade.