Хамтарсан барилга, олон орон сууцны барилгыг ашиглалтад оруулах нь стандарт схемийн дагуу хийгддэг бөгөөд үүнийг нийтлэлд авч үзэх болно. Ашиглалтанд оруулах журам нь зохих зөвшөөрөл авахаас гадна байшин нь батлагдсан төлөвлөгөө, төсөлтэй нийцэж байгаа эсэхийг шалгах явдал юм.
Өргөдөл, баримт бичгийн багцыг бүрдүүлэхийн тулд барилгын хяналтын эрх бүхий байгууллагад очихын өмнө хөгжүүлэгч дараахь зүйлийг хийх ёстой.
- Төслийн шаардлагад нийцсэн иж бүрэн барилгын ажлыг гүйцэтгэнэ. Энд оршин суугчдын аюулгүй байдлыг хангах үндсэн ажлын талаар ярьж байна. Ойролцоох талбайг сайжруулах (жишээлбэл, цэцэрлэг тарих) хувьд энэ ажил дуусаагүй байж болно;
- Барилгын техникийн гэрчилгээ авах, дараа нь байшинг бүртгүүлэх;
- Хаяг авах (цагдаа). Практикт ийм хаягийг хүлээн авахаас өмнө барилга нь барилгын "бүртгэл"-тэй байх болно;
- Цахилгаан, хий, дулааны ханган нийлүүлэгчдээс техникийн нөхцөлийг хангасан баримт бичгийг хүлээн авах;
- Байгалийн агааржуулалт, дулааны дүрслэл, агаар нэвчих чадвартай холбоотой шаардлагатай багц туршилтуудыг хийх.
Зөвхөн дурдсан нөхцөл хангагдсан тохиолдолд та бичиг баримтаа бүрдүүлж, зөвшөөрөл, ашиглалтад оруулах гэрчилгээ авах боломжтой. Үгүй бол эерэг үр дүн гарах магадлал хамгийн бага байна.
Элсэлтийн журам, шаардлагатай бичиг баримт
Орон сууцны барилгыг ашиглалтад оруулахтай холбоотой үндсэн чиг үүргийг гүйцэтгэгчид хуваарилдаг. Энэ нь ашиглалтад орж буй барилга нь одоогийн стандартад нийцэж байгаа эсэхийг баталгаажуулсан өргөдөл, баримт бичгийн багцын хамт холбогдох байгууллагад хандах ёстой. Зөвхөн энэ тохиолдолд нэвтрэх акт гаргаж, шаардлагатай зөвшөөрлийг олгоно.
Чухал зүйл бол баримт бичгийн багцыг шилжүүлэх явдал юм, үүнд:
- Орон сууцны барилга баригдаж буй талбайн төлөвлөгөөг харуулсан диаграмм;
- Тодорхой газар дээр барилга барих эрхийг баталгаажуулсан баримт бичиг;
- Хуваарилагдсан нутаг дэвсгэрт орон сууцны барилга барихыг зөвшөөрсөн баримт бичиг;
- Капитал барилгын төслийг хүлээн авах гэрчилгээ. Барилгыг сэргээн засварлах (сэргээн босгох, барих) нь гэрээний үндсэн дээр хийгдсэн бол та ийм цаасгүйгээр хийж чадахгүй.
Дээр дурдсан зүйлсээс гадна орон сууцны барилга нь техникийн зохицуулалтад заасан норм, шаардлагад нийцэж байгаа эсэх, тогтоосон техникийн нөхцөлийг дагаж мөрдөх гэх мэт баримт бичиг хэрэгтэй болно.
Нэмж дурдахад, бүх инженерийн харилцаа холбоог тусгасан диаграмм, түүнчлэн барилга байгууламжийн барилгын тоног төхөөрөмжийн шаардлагад нийцэж байгааг баталгаажуулсан барилгын хяналтын байгууллагын дүгнэлтгүйгээр ашиглалтад оруулах боломжгүй юм.
Дээр дурдсан баримт бичгийн жагсаалтыг хөгжүүлэгч нэн даруй шилжүүлээгүй гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Нэгдүгээрт, барилга угсрагч нь байшингийн барилгын ажил дуусч, ашиглалтад ороход бэлэн болсон тухай мэдэгдлийг илгээдэг.
Дараагийн шатанд гал түймэр, байгаль орчин, ариун цэврийн-эпидемиологийн аюулгүй байдлын чиглэлээр мэргэшсэн бүхэл бүтэн бүлгийг багтаасан комиссыг цуглуулдаг. Тэдний даалгавар бол байшинг 2016 онд хүчин төгөлдөр мөрдөж буй шаардлагад нийцэж байгаа эсэхийг шалгах бөгөөд үүний дараа шалгалтын тайланд гарын үсэг зурах ёстой.
Дараа нь GASN-ийн ажилтнууд баригдсан байшин, орон сууц, тухайлбал барилгын төсөлд заасан мэдээлэлтэй тохирч байгааг баталгаажуулсан өөр акт гаргадаг. Зөвхөн үүний дараа орох дараалал нь дээр дурдсан баримт бичгийн багцыг цуглуулж эхэлнэ гэсэн үг юм.
Практикт байшинг ашиглалтад оруулах нь өөр схемийн дагуу тохиолдож болно. Тухайлбал, барилгын ажил дууссаны дараа барилгын хяналтын албаны ажилтнууд газар дээр нь ирж, байшин, орон сууц бүрт баримт бичиг, одоогийн стандартад нийцэж байгаа эсэхийг шалгах аудит хийдэг. Хэрэв дутагдал илэрсэн бол тэдгээрийг холбогдох дараалалд (акт) тусгана.
Илэрсэн бүх асуудлыг засах хүртэл ашиглалтад оруулах боломжгүй. Ийм учраас байшинг ашиглалтад оруулах үйл явц нь эхний шатанд хөгжүүлэгчийн төлөвлөж байснаас илүү удаан үргэлжилж магадгүй юм. Туршлагатай барилгын компаниуд хүртэл ашиглалтад орох нь нэгээс хоёр сар, бүр дөрөвний нэгээр хойшлох нөхцөл байдалд ордог.
Барилгыг ашиглалтад оруулах, түлхүүр гардуулах: ялгаа нь юу вэ?
Орон сууцны түлхүүрийг эзэмшигчид хүлээлгэн өгөх, нийтлэлд дурдсан үйл явц (өөрөөр хэлбэл ашиглалтад оруулах) хоёрын гол ялгаа нь юу болохыг олон хүмүүс ойлгодоггүй. Энд бүх зүйл энгийн. Объектыг ашиглалтад оруулахтай холбоотой эхний хугацааг ойролцоогоор тогтоодог бөгөөд дүрэм ёсоор улирал бүрээр илэрхийлдэг. Энд барилгын компани нь тухайн ажлыг гүйцэтгэх туршлага, барилга байгууламжийн барилгын ажил дуусах хугацаа зэргийг харгалзан үздэг. Шаардлагатай бол тухайн орон сууцны ирээдүйн эзэддээ мэдэгдэх шаардлагагүйгээр энэ хугацааг хөгжүүлэгч тохируулж болно. Энэхүү практик нь 2016 оноос хойш хэрэгжиж байгаа бөгөөд нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн. Энэ тохиолдолд хугацааны өөрчлөлтийг зөвхөн том төдийгүй жижиг чиглэлд хийж болно.
Түлхүүрийг хүлээлгэн өгөх эцсийн хугацааны хувьд гэрээнд шууд тусгагдсан байдаг. Энд тавигдах шаардлага нь ердийн ашиглалтанд оруулахаас илүү хатуу байдаг. Гэрээнд 2016 оны 10 дугаар сарын 25-ны өдрөөс өмнө орон сууцыг өмчлөгчдөө шилжүүлэхээр заасан бол хэрэглэгч энэ хугацаанаас өмнө байраа хүлээн авах ёстой. Энд хувьцаа эзэмшигчид мэдэгдэлгүйгээр хөгжүүлэгч нь хугацааг тохируулахыг хориглоно.
Хэрэв хөгжүүлэгч гэрээнд заасан эцсийн хугацааг зөрчсөн бол хойшлуулсан өдөр бүрийн хувьд дахин санхүүжилтийн 1/150 хувийг төлөх үүрэгтэй. Энэ шалтгааны улмаас хөгжүүлэгчид шалгалтын тайлан эерэг байх, ашиглалтад оруулах ажлыг тохиролцсон хугацаанд хийх боломжтой бүх зүйлийг хийж байна.
Дүрмээр бол хоёр үйл явдлын хоорондох завсарлага (түлхүүрийг шилжүүлэх, оруулах) зургаан сараас илүүгүй байна. Онцгой тохиолдолд процедур нь удаан үргэлжилж болох бөгөөд ялгаа нь нэг жил болно. Мэдээжийн хэрэг, энэ нь барилгын компани ашиглалтад орж, хувьцаа эзэмшигчдэд түлхүүр тараахгүй гэсэн үг биш юм. Байгууламжийг хамгаалах нь үнэтэй таашаал гэдгийг энд санах нь зүйтэй. Нөгөөтэйгүүр, тэр ийм заль мэх хийх хуулийн бүх эрхийг эдлэх болно.
Элсэлтийн гэрчилгээ гарсны дараа юу болох вэ?
Ашиглалтын гэрчилгээг хүлээн авмагц хөгжүүлэгч нэмэлт ажлыг хийж эхэлдэг, тухайлбал:
- Орон сууц тус бүрийг дуусгах ажлыг дуусгах, мөн байшингийн ойролцоох талбайг тохижуулах ажлыг гүйцэтгэх. Хэрэв бага зэргийн зөрчил илэрсэн бол тэдгээрийг арилгах шаардлагатай;
- Тоног төхөөрөмжийг эхлүүлэх, ашиглалтад оруулах ажил үргэлжилж байна. Тухайлбал, лифтний системийн ажиллагааг эхлүүлэх эсвэл тохируулах, хоолойд ажлын даралтыг гаргах, насосны ажиллагааг шалгах, түүнчлэн гоожсон байдлыг хянах систем, тоолуурын заалтыг авах гэх мэт;
- Баримт бичгийн үндсэн багцыг эрчим хүчний эх үүсвэрийн ханган нийлүүлэгчид - дулааны сүлжээ, усан хангамжийн үйлчилгээ болон бусад хүмүүстэй хамт боловсруулдаг. Үүний дараа үйлчилгээтэй холбоотой бүх гэрээний багцыг байгуулна;
- Барилгын компанийн хэрэглэгчдэд туслах үйлчилгээ нь орон сууцыг хүлээн авах үүрэгтэй бөгөөд үүнгүйгээр ашиглалтад оруулах боломжгүй юм. Дуусгах ажлын чанарыг шалгасны дараа холбогдох тайланг гаргана. Хэрэв асуудал гарвал хөгжүүлэгч нь комиссоос тогтоосон хугацаанд тэдгээрийг арилгах үүрэгтэй. Үүний дараа дээр дурдсан үйлчилгээ нь асуудал шийдэгдсэн эсэхийг дахин шалгана.
- Дараа нь менежментийн байгууллагатай гэрээ байгуулна. Энэ ажлын дараа барилгыг балансад хүлээн авна. Объектыг хүлээн авах, шилжүүлэх ажлыг энд гүйцэтгэдэг.
- Түрээсийн орон сууцыг шалгах хуваарь гаргана. Энэ тохиолдолд барилгын ажил дууссан, объектыг шилжүүлэхэд бэлэн байгаа тухай мэдэгдлийг эзэмшигчийн түлхүүрийг шилжүүлэхээс 30 хоногийн өмнө (эсвэл түүнээс өмнө) хувьцаа эзэмшигчид илгээх ёстой. Мэдээллийг хувьцаа эзэмшигчид бүртгүүлсэн захидал ашиглан дамжуулдаг. Гэсэн хэдий ч бүх үйл явц дөрвөн сар хүртэл үргэлжилж болно.
Орон сууцны барилга байгууламж барих, ялангуяа олон давхар барилга барих нь маш хариуцлагатай үйл явц бөгөөд учир нь барилгын нормыг зөрчих нь барилгын ашиглалтын явцад эмгэнэлт үр дагаварт хүргэж болзошгүй юм. Тиймээс барилгын ажлын чанарт төрөөс хяналт тавих нь зайлшгүй.
Эзэмшигчид шинэ орон сууцанд орохоосоо өмнө төрийн хяналтын байгууллагаас шинэ барилгыг ашиглалтад оруулах зөвшөөрөл авах ёстой. Орон сууцны барилга барих янз бүрийн үе шатанд ажлын чанарыг хэрхэн хянадаг, баригдсан объектын чанарыг ямар баримт бичиг баталж байгаа талаар энэ нийтлэлд авч үзэх болно.
Шинээр баригдаж буй барилгын чанар, аюулгүй байдал хэрхэн баталгаажсан бэ?
Шинэ орон сууцны оршин суугчид болох бүтээн байгуулагчаас бүтээгдэхүүний эцсийн хэрэглэгч болж буй иргэдийн хувьд барилгын ажлын чанарыг хянах технологийн хэрэгжилт нь маш тодорхойгүй мэт санагдах болно. Илүү их хэмжээгээр тэд арай өөр шинж чанартай асуултыг сонирхож байна - хэзээ орон сууцанд орж, засвар хийж эхлэх, өөрөөр хэлбэл шинэ байшинд суурьших боломжтой болно.
Барилгын ажлын чанарт төрөөс хяналт тавих технологи нь барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах зөвшөөрөл авах хүртэл орон сууцыг иргэдэд шилжүүлэх боломжгүй байхаар зохион байгуулагдсан. Хүлээн авсан зөвшөөрөл нь эргээд шинэ оршин суугчдад бүх ажил зөв хийгдсэн бөгөөд ирээдүйд байшинд ямар ч муу зүйл тохиолдохгүй гэсэн баталгаа юм.
Хууль тогтоомжийн акт, зөвшөөрөл авах журам
Тиймээс, барилгын ажил дууссаны дараа хөгжүүлэгч хэд хэдэн баримт бичгийг бэлтгэх цаг эхэлдэг. Эдгээр баримт бичиг нь баригдсан байгууламжийн ашиглалтын чанар, аюулгүй байдлыг баталгаажуулах зорилготой бөгөөд орон сууцыг өмчлөгчид нь шилжүүлэх үндэс суурь болдог. Олон хүмүүс хуучин зуршлаасаа болж чанарын хяналтын үйл явцыг "улсын комисс" гэж нэрлэдэг боловч үнэндээ объектыг хүлээлгэн өгөх журам нэлээд эрт өөрчлөгдсөн.
"Улсын комисс" байшинг энэ үгийн ердийн утгаараа хүлээн авах нь 2004 оны эцэс хүртэл ОХУ-ын Хот төлөвлөлтийн хууль батлагдаж, хүчин төгөлдөр болсон. Комиссын бүрэлдэхүүнд зураг төслийн байгууллага, архитектур, барилгын хяналт, гал түймэр, ариун цэврийн хяналт, түүнчлэн бусад хэд хэдэн байгууллагын мэргэшсэн ажилтнууд багтсан. Мөн комисст төлөөлөгч нь оролцсон байгууллага бүрээс зөвшөөрөл авах ёстой байв. Хүлээн авах шинэ журам хүчин төгөлдөр болсны дараа шаардлагатай бичиг баримтыг бэлтгэх ажил цогц байдлаар явагдаж эхэлсэн.
Хот төлөвлөлтийн хуулийг нэвтрүүлсний дараа хүлээн авах журмыг бага зэрэг хялбаршуулсан бөгөөд өнөөдөр байгууламжийг ашиглалтад оруулах асуудлыг дараахь хууль тогтоомжийн актуудаар зохицуулдаг.
- ОХУ-ын Хот төлөвлөлтийн хуулийн 55-р зүйл (Холбооны хууль № 190), эх бичвэрт капиталын барилгын төслийг хүлээн авах ажлыг орон нутгийн эрх баригчид гүйцэтгэдэг. Москвад баригдаж буй төслүүдийн хувьд ийм байгууллага нь улсын барилгын хяналтын хороо, Москва муж дахь шинэ барилгуудын хувьд - холбооны эсвэл орон нутгийн засаг захиргааны байгууллагууд;
- ОХУ-д барилгын төрийн хяналтыг хэрэгжүүлэх журам (ОХУ-ын Засгийн газрын 2006 оны 2-р сарын 1-ний өдрийн 54 тоот тогтоолоор нэвтрүүлсэн). Энэхүү баримт бичигт үндэслэн барилгын хяналтын байгууллагууд барилгын ажил гүйцэтгэх зөвшөөрөл авахаас эхлээд ажлын эцсийн үе шат хүртэлх барилгын үе шат бүрт ажлыг шалгадаг.
Эдгээр хууль тогтоомж нь үндсэндээ барилга байгууламжийг хүлээн авах бүх арга хэмжээг хөгжүүлэгчээс хоёр баримт бичиг авах хэрэгцээ шаардлагад нийцүүлэн бууруулдаг.
- Нийцлийн дүгнэлт (AOC) "Барьсан, сэргээн босгосон, засварласан их барилгын байгууламж нь техникийн зохицуулалт, зураг төслийн баримт бичгийн шаардлагад нийцэж байгаа тухай дүгнэлт".
"ОХУ-д барилгын төрийн хяналтыг хэрэгжүүлэх журам" -ын дагуу хяналт шалгалтыг барилгын ажлын бүх хугацаанд хийдэг бөгөөд эцсийн шалгалтыг хийх үед шалгалтын тайлангийн бүх жагсаалтыг цуглуулсан болно. дутагдал, тэдгээрийг арилгах хугацаа, цаг хугацааны талаархи мэдээллийг агуулсан .
Уг дүгнэлтийг Улсын Барилгын Хяналтын Хорооны төлөөлөгчдийн хийсэн объектын эцсийн үзлэг, түүнчлэн завсрын шалгалтын тайлангийн үндсэн дээр гаргадаг. Тус хороонд мэргэшсэн мэргэжилтнүүд багтдаг бөгөөд тэдгээр нь тус бүр өөрийн мэргэшилд тохирсон ажлын тодорхой хэсгийг шалгадаг - эдгээр нь цахилгаанчин, сантехникч, ариун цэврийн болон эпидемиологийн хяналт, галын байцаагч гэх мэт.
- AIA, түүнчлэн хэд хэдэн баримт бичиг (хүлээн авах журамтай холбоогүй, энэ нь газар өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гэх мэт) дээр үндэслэн хөгжүүлэгчид үндсэн баримт бичгийг гаргасан - байгууламжийг ашиглалтад оруулах зөвшөөрөл.
Ашиглалтад оруулах зөвшөөрөл авсны дараа уг байшинг улсын үзлэгт хамрагдсан гэж үзэж, гүйцэтгэсэн ажлын чанарт ямар нэгэн гомдол гараагүй бөгөөд оршин суугчид оршин суугаа газрынхаа аюулгүй байдлын талаар тайван байж болно. Энэ нь байшинг улсын бүртгэлд бүртгүүлж болно гэсэн үг юм (шуудангийн хаяг өгсөн), үүнээс гадна ашиглалтад оруулах зөвшөөрөл нь орон сууцыг өмчлөгчид шилжүүлэх боломжтой (шилжүүлэх, хүлээн авах гэрчилгээнд гарын үсэг зурсан).
Эцсийн үзлэг хийх үед юу бэлэн байх ёстой
Барилгын улсын хяналтын хорооны төлөөлөгчид газар дээр гарч, ажлаа эхлэхээс өмнө бүтээн байгуулагч (ерөнхий гүйцэтгэгч) дараахь ажлыг гүйцэтгэх ёстой.
- Барилга угсралтын ажил;
- Инженерийн харилцаа холбоог зохион байгуулах ажил;
- Инженерийн байгууламжийн засвар үйлчилгээ, ашиглалтын гэрээ байгуулах (лифтний байгууламж, усан хангамж, ариутгах татуурга, хийн хангамж, халаалт, цахилгаан хангамж);
- Орон нутгийг тохижуулах (автомашины хатуу хучилттай зам, гэрэлтүүлэг, зогсоол гэх мэт);
- Ажилчдын объектын хэмжилт
Өөрөөр хэлбэл, тухайн өмчийг орон сууцанд бүрэн бэлтгэсэн байх ёстой. Аливаа дутагдал нь AIA авах, үүний дагуу байгууламжийг ашиглалтад оруулах зөвшөөрөл авахад саад болж болзошгүй юм.
Энэ зөвшөөрөл байхгүй байгаа нь орон сууцыг эзэмшигчдэд шилжүүлэх боломжгүйг тодорхойлдог. Өөрөөр хэлбэл, хөгжүүлэгч нь талуудын өмнө хүлээсэн үүргээ хугацаанд нь биелүүлэх боломжгүй юм. Мөн энэ нь шүүхэд нэхэмжлэл гаргах, хөгжүүлэгчийн болзошгүй зардалтай холбоотой юм.
Нүүлгэн шилжүүлэх, засвар хийх
Хот төлөвлөлтийн хууль батлагдахаас өмнө орон сууцыг албан ёсоор ашиглалтад оруулахаас өмнө орон сууц өмчлөгчдөд засвар хийх боломжийг олгодог жишиг тогтсон. Өнөөдөр энэ журам илүү хатуу болсон - хөгжүүлэгч нь байшинг ашиглалтад оруулах зөвшөөрөл авснаас өмнө ашиглалтад орох боломжтой.
Зөвшөөрөл авсны дараа орон сууцыг хүлээн авах гэрчилгээний дагуу шилжүүлнэ (BTI хэмжилтийн өгөгдөл аль хэдийн бэлэн болсон байх ёстой). Гэрээнд гарын үсэг зурах үед түлхүүрийг ихэвчлэн хүлээлгэн өгдөг бөгөөд эзэмшигч нь өөрийн үзэмжээр амьдрах орон зайг ашиглах боломжтой.
Гэсэн хэдий ч өмчлөгч нь өмчлөх эрхийн гэрчилгээ олгох хүртэл орон сууцны тохиргоонд өөрчлөлт оруулах томоохон засвар хийхээс татгалзахыг зөвлөж байна. Энэхүү баримт бичиг нь тухайн орон сууц нь өмчлөгчийнх нь мөн болохыг баталж байгаа бөгөөд зөвхөн энэ баримт бичгийн дагуу орон сууцыг зарах, хандивлах, өвлүүлэх боломжтой.
Хуульд дараахь зүйлийг маш тодорхой заасан байдаг: орон сууцыг хүлээн авахаас өмнө түүний тохиргоонд өөрчлөлт оруулах нь хүлээн зөвшөөрөгдөхгүй. Энэ заалт нь кадастрын паспорт авах журамтай холбоотой (өмчлөлийн гэрчилгээ авахад шаардлагатай). Уг процедурын явцад орон сууцны талбайн хэмжээг дахин хэмжих шаардлагатай байж болно.
Хэрэв янз бүрийн дизайны элементүүд (гипсэн хавтангаар дуусгах, гоёл чимэглэлийн элементүүдийг барих - хуваалт, тор гэх мэт) хэмжигчдэд саад болж байвал сүүлийнх нь эдгээр саад тотгорыг арилгахыг хуулийн дагуу шаардаж болно. Энэ шаардлагыг дагаж мөрдөхгүй байх нь өмчлөх эрхийг бүртгэхэд саад болж байгаа бөгөөд хэрэгжилт (дуусгах элементүүдийг задлах) шаардлагагүй зардалтай холбоотой юм.
Дүгнэлт
Тиймээс энэ нийтлэлд барилгын чанар, холбогдох ажил, түүнчлэн шинэ байшингийн орон сууцанд аюулгүй амьдрах баталгааг хангах баримт бичгийг бүрдүүлэхэд шаардлагатай бүх арга хэмжээг жагсаав.
Орчин үеийн зөвшөөрөл олгох журам нь үе шат бүрт хяналт шалгалтыг хариуцах томилогдсон хүн байхаар хийгдсэн байдаг. Энэ нь олонд танигдсан урамшууллын зорилгоор явуулсан "эцсийн шалгалтыг" арилгах боломжтой болсон. Эцсийн шалгалтын үеэр завсрын шалгалтын тайланг хянаж үздэг бөгөөд ингэснээр та "далд" ажлын чанар, мөн хөгжүүлэгчийн хариуцлагын түвшин, дотоод хяналтын зохион байгуулалтын түвшинг хянах боломжтой.
Үүнээс гадна орчин үеийн хяналтын систем нь шаардлагатай бичиг баримтыг бүрдүүлэхэд шаардагдах хугацааг бага зэрэг багасгах боломжтой болсон. Одоо барилгын бүх дүрмийг анхааралтай дагаж мөрддөг барилгачин орон сууцыг өмчлөгчид шилжүүлэх зэрэг шаардлагатай бичиг баримтыг бүрдүүлэхэд 2-3 сарын хугацаа шаардагдана.
Суурийн нүхний үе шатанд орон сууц худалдаж авах, эс тэгвээс барилгын ажилд мөнгө хөрөнгө оруулалт хийх үед барилгын талбай болон ирээдүйн байшинд юу тохиолдохыг урьдчилан таамаглахад маш хэцүү байдаг. Эрсдэл нь асар том бөгөөд хүн бүр үүнийг ойлгодог. Тиймээс барилгын сүүлийн шатанд гарч болзошгүй бүх бэрхшээлүүд өнгөрсөн зүйл болно гэж найдаж, бараг дуусч, бүрэн баригдсан барилгуудыг орон сууцанд оруулахын тулд хөдөлмөрлөж олсон мөнгөө илүү төлөхөд бэлэн байна. Гэвч харамсалтай нь энэ нь тийм биш юм.
Энэхүү нийтлэл нь лавлагаа, мэдээллийн материал бөгөөд бүх мэдээллийг мэдээллийн зорилгоор танилцуулсан бөгөөд зөвхөн мэдээллийн зорилгоор зориулагдсан болно.
Шинэ барилга худалдан авагчдыг болзошгүй алдаанаас хамгаалахын тулд "" төслийн төгсгөлд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад ямар бэрхшээл тулгарч болохыг олж мэдэхээр шийдсэн.
Бараг баригдсан
Барилгын талбай нь өндөр ханатай, зарим барилгууд нь бүр дээвэртэй байдаг бөгөөд барилгын ажил гүйцэтгэгч нь тэнд дуусгах ажил хийгдэж байгаа бөгөөд хэдхэн сарын дараа төсөл (эсвэл түүний дараагийн үе шат) дуусна гэж бардам мэдэгддэг. Ерөнхийдөө бараг дуусч байна. Гэхдээ бараг - энэ нь бэлэн болоогүй байгаа бөгөөд тайвшрахад эрт байна: "Анхан шатны орон сууцны онцлог шинж чанар нь уг байгууламж ашиглалтад орох хүртэл хэвээр байна" - гэж TEKTA GROUP-ийн хөрөнгө оруулалтын газрын захирал Роман Семчишин хэлэв.хэдийгээр барилгын ажил дуусах тусам буурдаг. Гэхдээ давхар борлуулалт, үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсан гэрээний нөхцөлийг зөрчсөн, зураг төсөл, зураг авалтын өөрчлөлт, чанар муутай барилга байгууламжтай тулгарах болно. “Тухайлбал, барилгын ажлын явцад геодезийн шаардлагыг бүрэн хэрэгсэхгүй болгосон нэг төсөл байсан. Үүний үр дүнд маркшейдерийн компани эцэст нь ажлаа эхлэхэд (үнэндээ энэ нь барилгын хяналт биш, шалгалт байсан) лифтний босоо ам нь заасан байрлалаас бараг 15 см хазайсан болохыг олж мэдэв. Өөрөөр хэлбэл, байшин баригдаж дууссан боловч түрээслэх боломжгүй байсан." - гэж хэлэв Артем Горлюб, GVSU-Realty CJSC-ийн ерөнхий захирлын орлогч.
Гэхдээ хамгийн гол нь эцсийн шатандаа ч гэсэн барилгын ажил саатах, дуусаагүй барилга байгууламж барих эрсдэл байсаар байгаа бөгөөд “Орон сууцны барилга болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийн хувь нийлүүлсэн хөрөнгө оруулалтад оролцох тухай...” 214 дүгээр хууль хүртэл тэдгээрээс аврахгүй. "" нийтлэлд бид ярьсан.
тэмдэглэснээр Наталья Козлова, "Главмосстрой-недвижимость" ХК-ийн ерөнхий захирал.хууль нь зөвхөн барилга байгууламжийг цаг тухайд нь ашиглалтад оруулахыг бүтээн байгуулагчдыг урамшуулдаг. "Гэхдээ энэ нь эдийн засаг, зээлийн хүү төлөх, төсөлд дарамт учруулах (хотын хувь, хамтран хөрөнгө оруулагчийн хувь гэх мэт) холбоотой бүтээн байгуулагчийн алдаа, буруу тооцоог ямар ч байдлаар зохицуулдаггүй. Хэрэв хөгжүүлэгч мөнгөгүй болсон эсвэл дампуурвал 214-ФЗ-д заасан үүрэг хариуцлага алга болохгүй, гэхдээ тэдэнд хариулах мөнгө байхгүй болно "гэж хэлэв. Алексей Харитонов, YIT CityStroy компанийн борлуулалт, маркетингийн захирал.
Мэдээжийн хэрэг, бараг дууссан төслүүдийн барилгын ажлыг түр зогсоох нь нийтлэг практик гэж хэлж болохгүй, учир нь "Домостроитель" группын ТУЗ-ийн гишүүн, "Домостроитель-Юго-Запад" ХХК-ийн ерөнхий захирал Андрей Блажко тэмдэглэв. , байшин бараг баригдаж дуусмагц онцгой хэрэгцээ гарч ирдэг, ямар ч санхүүжилт байхгүй болсон тул төслийг дуусгахад хангалттай мөнгө байхгүй нөхцөл байдал маш цөөхөн байдаг. "Үүнээс гадна, барилгын ажлыг зогсоох нь хөгжүүлэгчийн хувьд ашиггүй (ялангуяа тэр 214-ФЗ-ийн дагуу ажилладаг бол: энэ нь торгууль, торгуультай. - Редактороос). Хэрэв 14-20 давхар барилгад 5-6 давхрыг дуусгаагүй бол урт хугацааны барилгын эрсдэл нь зөвхөн жижиг компаниудад л үлддэг. Томоохон хөгжүүлэгчид дүрмээр бол дахин санхүүжүүлэх эсвэл өөр банкнаас зээл авах боломжтой" гэж хэлэв. Родион Алексеенко, SCM группын ерөнхий захирлын борлуулалт хариуцсан орлогч.
Гэсэн хэдий ч тоо баримтаас харахад хуульч Олег Сухов, ижил нэртэй хуулийн төвийн дарга, бүх шинэ барилгуудын 10 орчим хувийг санхүүжилт нь барилгын ажил дуусахаас өмнө дуусна, i.e. тэд дуусаагүй, урт хугацааны бүтээн байгуулалт болж хувирдаг, түүний дотор эцсийн шатанд.
"БЕСТ-Новострой" компанийн ТУЗ-ийн дарга Ирина Доброхотова, жишээ болгон Москва дахь хамгийн алдартай урт хугацааны барилгын төслүүдийн нэг болох Босоо орон сууцны цогцолбор, түүний шинэ нэр нь Ленинскийн Well House юм: "Сайт дээрх хөгжүүлэгч хэд хэдэн удаа өөрчлөгдсөн, төсөлд өөрөө өөрчлөлт оруулсан. түүний дотор барилгын давхрын тоо. Дараа нь хямрал барилгын ажлын хурдад нөлөөлсөн."
Ерөнхийдөө байшинг хэр хурдан барьж дуусгахыг таамаглахад хэцүү байдаг. "Түүгээр ч барахгүй, хугацааг хойшлуулах нь барилгын зөвшөөрөл, газар түрээслэх гэрээний хугацаа дуусч, эдгээр баримт бичгийг сунгахыг шаарддаг бөгөөд энэ нь дахин нэмэлт хугацаа, барилгын ажлын цагийг нэмэгдүүлэх гэсэн үг юм" гэж онцлон тэмдэглэв. Артем Горлюб (GVSU-Realty CJSC).
"Барилга угсралтын ажил дуусахад зуун хувь итгэх боломжгүй, учир нь бүтээгчийн дотоод асуудалтай холбоотой хүмүүсээс бусад нь компанийн асуудлыг мэддэггүй" гэж анхааруулав. Сергей Жариков, СК Славянскийн группын ерөнхий захирлын орлогч.Үүний нэгэн адил, хөгжүүлэгчийн зорилго, төлөвлөгөө тодорхойгүй байна. "Жишээ нь, дуусч байгаа үл хөдлөх хөрөнгийг бүрэн зарахгүйгээр тэрээр бараг дууссан төслийн орон сууцны борлуулалтаас олсон орлогыг эдгээр зорилгоор ашиглан шинэ газар худалдаж авах боломжтой. Эцэст нь хөгжүүлэгч өөрийн хүч чадлыг хэт үнэлдэг байж магадгүй юм. Хувьцаа эзэмшигчдийн хоорондох зөрчилдөөн нь ихэвчлэн төслүүдийг царцаахад хүргэдэг "гэж Артем Горлюб (GVSU-Realty CJSC) хэлэв. Түүгээр ч зогсохгүй, бүтээгчийн хувьд асуудал бол худалдан авагч орон сууц худалдаж авсан асуудал биш, харин өөр нэг зүйл, жишээлбэл, барилгын эхний үе шатанд байгаа боловч хэрэв бүтээн байгуулагч дампуурвал энэ нь бараг дууссан байшингийн хувьцаа эзэмшигчдийг аврахгүй. орон сууцны цогцолбор.
Байшин барьсан ч хүлээлгэж өгөөгүй
Дуусаагүй барилгын эрсдэл, барилгын ажил саатах эрсдэл нь байшинг бүрэн барьж дуусгахад л алга болж, дараа нь бүтээн байгуулагч чанарын үүргээ биелүүлсэн эсэх нь тодорхой болно. Гэсэн хэдий ч энэ нь зөвхөн тулааны тал хувь нь юм, нүүхээсээ өмнө түүнийг хүлээн авах шаардлагатай техникийн зохицуулалт, зураг төслийн баримт бичгийн шаардлагыг дагаж мөрдөх тухай барилгын хяналтын улсын байгууллагын дүгнэлт(AIA)
Тэгээд ашиглалтад оруулах зөвшөөрөл
(RVE). Мөн энэ үйл явц нь заримдаа олон жил сунжирдаг, заримдаа нэмэлт цаг хугацаа, мэдрэл, мөнгө шаардаж, шүүх хуралдаанд хүргэдэг. Нэмж дурдахад, хуульч Олег Сухов тэмдэглэснээр, энэ үе шатанд хөгжүүлэгч дампуурлын ажиллагааг эхлүүлж болно, жишээлбэл, төслийг дуусгах боломжгүй эсвэл түүнд болон орон нутгийн эрх баригчдад сонирхолгүй бол худалдан авагчид эсвэл хувьцаа эзэмшигчид ямар ч асуудалгүйгээр үлдэх эрсдэлтэй. орон сууц, мөнгөгүй.
Хэдийгээр ихэнх тохиолдолд эрт орой хэзээ нэгэн цагт дууссан орон сууцны цогцолборууд ашиглалтад орсоор байна. "Хэрэв бид Москва болон Москва мужийн тухай ярих юм бол одоо хэн нэгэн байгууламжийг ашиглалтад оруулахыг зургаан сараас дээш хугацаагаар хойшлуулах нь ховор" гэж тэр өөдрөгөөр хэлэв. Наталья Бланкова, Etalon-Invest компанийн маркетер.Энэ үйл явцын саатал нь хэд хэдэн шалтгааны улмаас үүсдэг. "Жишээ нь, инженерийн шугам сүлжээг суурилуулах, харилцаа холбоог холбоход бэрхшээл гарч болзошгүй" гэж Роман Семчишин (TEKTA GROUP) хэлэв. Энэ нь магадгүй хамгийн нийтлэг асуудал бөгөөд хуульч Олег Суховын үзэж байгаагаар шинэ барилгуудын 10 орчим хувийг эзэлдэг.
Техникийн нөхцөл саатсан, эсхүл дагаж мөрдөөгүй, барилга угсралтын ажлын зөвшөөрлийн алдаа, инженерийн системийг төлөвлөх, барих явцад гаргасан алдаа, эсвэл тухайн газар нутагт хүчин чадал дутмаг, заримдаа албаны хайхрамжгүй байдлаас үүдэн үүсдэг. хөгжүүлэгч. "Жишээ нь, хөгжүүлэгч гадны сүлжээг байрлуулахгүй байх тохиолдол маш их байдаг. Ийнхүү Балашихад бүхэл бүтэн бичил хороолол сүлжээнд холбогдоогүй, энэ асуудлыг хотын удирдлагуудад шилжүүлсэн тохиолдол гарчээ. Хууран мэхлэгдсэн хувьцаа эзэмшигчдийн жагсаалаас хойш ердөө 1.5 жилийн дараа асуудал шийдэгдсэн" гэж Артем Горлюб (GVSU-Realty CJSC) хэлэв.
Хөгжүүлэгч нь харилцаа холбоо барьж байгаа боловч инженерийн шугам сүлжээний чанар муу эсвэл захиргааны маргаанаас болж холбогдох зөвшөөрөл авч чадахгүй байх тохиолдол байнга гардаг. Түүгээр ч барахгүй жижиг компани байшин барихад ийм эрсдэл өндөр байдаг гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй, ялангуяа энэ нь түүний анхны төсөл бол: "Дүрмээр бол ийм бүтээн байгуулагчид хотын захиргаатай сайн тогтсон ажил хийдэггүй, тийм ч сайн ажилладаггүй. техникийн нөхцөл, захиргааны асуудлаар лоббичтой байна" гэж Родион Алексеенко ("SCM групп") тайлбарлав.
"Мөн орон сууцны ашиглалтад орох хугацаа хойшлогдох томоохон шалтгаанууд нь барилгын ажлын явцад төслөөс хазайсан (жишээлбэл, давхрын тоо нэмэгдэх, байшингийн нийт талбайн өсөлт), барилгын технологийг зөрчсөн зэрэг орно. , захиргааны асуудлууд (жишээлбэл, хөрөнгө оруулалтын гэрээний нөхцлийг биелүүлээгүй эсвэл түүнийг өөрчлөх шаардлага) гэх мэт. "гэж Алексей Харитонов ("YIT CityStroy") жагсаав. Хамгийн харамсалтай нь хууль бусаар, тухайлбал, орон сууц барих зориулалтгүй газар буюу өмчлөх, түрээслэхэд буруу бүртгүүлсэн, хөрөнгө оруулалтын гэрээгээр хууль бусаар баригдсан, одоо байгаа барилгын хязгаарлалт, хот төлөвлөлтийг тойрч хууль бусаар олж авсан гэх мэт. төлөвлөгөө. Ийм нөхцөлд аль хэдийн баригдсан байшингуудыг ашиглалтад оруулах зөвшөөрөл авахын оронд бүр нураах тохиолдол гардаг байв. Гэхдээ ийм түүх тийм ч олон биш байгаа нь үнэн, ихэнхдээ тухайн объектын чанарын талаар асуулт гарч ирдэг.
"Бүх шинэ барилгуудын гамшиг бол барилгын гэмтэл юм: хагардаггүй цонх, хаалга, цонх хаагдахгүй, илүү ноцтой зөрчил, жишээлбэл, дээр дурдсан лифтний босоо амны хазайлт" гэж Артем Горлюб (GVSU-Realty CJSC) хэлэв. . Хямралын болон хямралын дараах жилүүдэд бүтээн байгуулагчид барилгын ажлын явцад хямд, чанар муутай материал руу шилжсэн бөгөөд өнөөдөр ийм төслүүдийг ашиглалтад оруулах явцад байнга асуудалтай байдаг. “Ерөнхийдөө барилгын норм дүрэм, байгаль орчныг хамгаалах, галын аюулгүй байдлын шаардлагыг хангаагүй, лоджид шиллэгээгүй, зөвшөөрөл олгох бичиг баримтад заасан хотын засварын ажил хийгдээгүй зэргээс шалтгаалан шинээр баригдаж буй барилгуудын 5 орчим хувь нь ашиглалтад орох хугацаа хойшлогдож байна. RVE хүлээн авч байна" гэж хуульч Олег Сухов хэлэв. Үнэн, ийм тохиолдолд бүх дүрэм журмыг үл тоомсорлож байшингаа түрээслэхээс илүү хойшлуулах нь дээр бөгөөд энэ нь чанар муутай орон сууцанд амьдрах, тэр ч байтугай амь нас, эрүүл мэндэд аюул учруулж болзошгүй юм.
Инженерийн системтэй холбоотой асуудал, орон сууцны чанар хангалтгүй байгаа нь хамгийн ноцтой асуудал бөгөөд хамгийн таатай үр дүнд хүрсэн ч шийдлийг олохын тулд дор хаяж зургаан сар хүлээх шаардлагатай байдаг тул ашиглалтад оруулах хугацаа хойшлогдсон шалтгаан нь тийм ч ноцтой биш бол бид үүнийг хийх боломжтой. өөрсдийгөө азтай гэж бод. "Жишээлбэл, саатал нь BTI-ийн өгөгдөл болон орон сууцны дугаарлалтын талаархи төслийн баримт бичгийн зөрүүгээс шалтгаалж болно, хэрэв баримт бичигт жишээлбэл, дугаарлалт баруунаас зүүн тийш байгаа бол BTI-д энэ нь нөгөө нь байна. эргэн тойронд. Эсвэл DDU-д техникийн алдаа илэрсэн" гэж Артем Горлюб (GVSU-Realty CJSC) хэлэв. Мөн барилгын гүйцэтгэгчид баримт бичгийг Улсын барилгын хяналтын ерөнхий газрын шаардлагын дагуу авчрах, бүх төрлийн гэрчилгээ цуглуулах, бага зэргийн дутагдлыг арилгахад заримдаа нэмэлт хугацаа шаардагддаг. Алексей Харитонов (YIT CityStroy) хэлэхдээ эдгээр бүх асуудлыг ихэвчлэн гурван сарын дотор шийддэг.
Ашиглалтанд оруулсны дараа
Гэвч төсөл ашиглалтад орсны дараа ч суурьших, амьдрах нөхцөл, орон сууцны өмчлөлийн бүртгэлтэй холбоотой эрсдэл байсаар байна.
Ихэнхдээ байшинг хүлээн авах улсын комисс зарим дутагдлыг үл тоомсорлодог бөгөөд хэрэв бүтээн байгуулагч "бүх зүйлийг бүрхсэн" бол бүрэн чанар муутай объектыг ашиглалтад оруулж болно. Ийм тохиолдолд худалдан авагч өөрөө чанарын төлөө тэмцэх ёстой: орон сууцыг шилжүүлэх актад гарын үсэг зурахаас татгалзаж, өмчийн оролцооны гэрээний үндсэн дээр дутагдлыг арилгах талаар хөгжүүлэгчид нэхэмжлэл бичих (214-ФЗ-ийн дагуу хөгжүүлэгч нь орон сууцны чанарыг хангах үүрэгтэй бөгөөд баталгаат хугацаа нь тогтоогдсон бөгөөд энэ хугацаанд тэрээр бүх согогийг үнэ төлбөргүй арилгах ёстой), эсвэл бүр шүүхэд ханддаг.
Мөн харилцаа холбоонд асуудал гарч болзошгүй. "Жишээ нь, түр зуурын схемийн дагуу байшинг гадаад инженерийн сүлжээнд холбохдоо (цахилгааныг цахилгаан эрчим хүчээр холбох гэх мэт), үүний үр дүнд хэрэглэгч (ялангуяа Москва мужид) ус, цахилгаангүй үлдэх эрсдэлтэй." гэж хэлдэг Татьяна Тикова, PSN группын хөрөнгийн удирдлагын газрын захирал.
Ялангуяа төслийг үе шаттайгаар ашиглалтад оруулбал энэ нь боломжтой юм: "Ийм тохиолдолд эхний үе шатуудыг түр зуурын схемийн дагуу одоо байгаа харилцаа холбоонд холбож, дараа нь шинэ хүчирхэг дэд бүтцэд холбогдох боломжтой болно. Гэхдээ нэг шалтгааны улмаас барилгын ажилд асуудал гарвал эхний үе шатууд түр зуурын схемийн дагуу холбогдсон эсвэл хэсэг хугацаанд холбоогүй хэвээр үлдэнэ" гэж Наталья Бланкова ("Эталон-Инвест") хэлэв.
Байшинг ашиглалтад оруулсны дараа хөгжүүлэгч байшинг байнгын холболтын схемд шилжүүлэхээс татгалзсан түүхүүд бас байдаг. Ерөнхийдөө хэрэв объект нь түр зуурын схемийн дагуу холбогдсон цахилгаан эрчим хүчний хангамжийг хүлээн авбал энэ нь хөгжүүлэгч нь хэд хэдэн техникийн шаардлагыг хангаагүй эсвэл байнгын схемийн дагуу холбогдсон хүчин чадлын төлбөрийг төлөөгүй гэсэн үг юм. Удирдлагын компани (ихэвчлэн хөгжүүлэгчтэй холбоотой байдаг) ийм байшинг хүлээн авч, холбогдох үүрэг хариуцлагын баталгааны бичгээр асуудлыг хаадаг. Гэхдээ хэн ч тэдгээрийг хэрэгжүүлэх гэж яарахгүй байна, учир нь байнгын схемийн дагуу холбогдох нь ихээхэн зардал шаарддаг бөгөөд үүний үр дүнд хэдэн жилийн дараа, жишээлбэл, цахилгаан тасалдсанаас залхсан оршин суугчид чип хийх саналыг хүлээн авч магадгүй юм. трансформатор ба хуваарилах самбарт зориулагдсан.
Хөгжүүлэгч шударга байж, алдаагаа засч, согогийг арилгаж, төслийг байнгын холболтын схемд шилжүүлэхэд цаг хугацаа шаардагдана. “Энэ үеэр лифт хэвийн бус ажиллаж, шугам хоолойд гоожиж, ус, дулаан, цахилгаан хангамж, хог хаягдлыг зөөвөрлөх зэрэгт саатал гардаг. Мөн байшингийн инженерийн дэд бүтцийг бүрэн ашиглах боломж, i.e. хэвийн амьдрах нь ихэвчлэн байшин баригдаж дууссанаас хойш 3-4 сарын дараа л гарч ирдэг "гэж Алексей Харитонов ("YIT CityStroy") хэлэв. Тиймээс "Жилишчный Капитал групп" ХК-ийн Хууль эрх зүйн асуудал эрхэлсэн дэд захирал Сергей Яковлевын хэлснээр орон сууц түрээслэгч эсвэл зээлээр төлж, зарах замаар эргэн төлөхөөр төлөвлөж байгаа хүмүүст санхүүгийн нэмэлт зардал гарах эрсдэлтэй байна. тэдний одоо байгаа орон сууц (зээлдэгч амьдардаг). Гэсэн хэдий ч, байшин барих эсвэл RVE авахад ямар нэгэн саатал гарсан тохиолдолд энэ эрсдэл эрт гарч болзошгүй.
Гэсэн хэдий ч орон сууцыг ашиглалтад оруулах, хүлээн авах гэрчилгээнд гарын үсэг зурсны дараа түүнийг өмч болгон бүртгүүлэхэд илүү ноцтой асуудал үүсч болно. Энэ нь орон сууцанд бүртгүүлэх боломжгүй, зарах, солих, түрээслэх боломжгүй (гэрээтэй, өөрөөр хэлбэл албан ёсоор) гэсэн үг юм.
Өмчлөлийн бүртгэл ихэвчлэн бичиг цаасны асуудлаас болж хойшлогддог: "Жишээ нь, улсын болон хотын өмчлөлийн газар дээр бүтээн байгуулалт хийгдэж байгаа бол хөрөнгө оруулагчдын өмчлөх эрхийг бүртгүүлэхийн тулд бүтээн байгуулагч, орон нутгийн удирдлагууд актад гарын үсэг зурах шаардлагатай. хөрөнгө оруулалтын төслийн хэрэгжилтийн . Орон нутгийн эрх баригчид түүний өмчийн хувьтай холбоотой бүтээн байгуулагчийн эсрэг ямар ч нэхэмжлэл байхгүй бөгөөд зөвхөн энэ баримт бичиг байгаа тохиолдолд баригдсан орон сууцны эрхийг Росреестрт бүртгүүлэх боломжтой гэдгийг тэрээр баталж байна. Хэрэв энэ актад гарын үсэг зураагүй бол гарын үсэг зурахыг хүлээх эсвэл шинээр баригдаж буй орон сууцны эрхийг шүүхээр хүлээн зөвшөөрөх л үлдлээ” гэж тайлбарлав. Василий Шарапов, "Сити-XXI зуун" хөгжлийн компанийн хуульч.Цорын ганц сайн зүйл бол шүүхүүд ихэвчлэн худалдан авагчийн талд байдаг, гэхдээ ямар ч тохиолдолд тэд цаг хугацаа, мэдрэлийг авдаг бөгөөд хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийг ипотекийн зээлээр худалдаж авсан бол зээлийн илүү төлөлт мөн нэмэгддэг, учир нь өмнө нь үл хөдлөх хөрөнгийг өмч болгон бүртгэвэл хувь хэмжээ өндөр байна.
"Үүний зэрэгцээ шинэ барилга худалдан авагчдын 80 орчим хувь нь үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн хугацаа хоцрогдолтой тулгарч байна" гэж хуульч Олег Сухов хэлэв. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийг 214-ФЗ-ийн дагуу DDU-ийн дагуу зарсан бол шүүх хуралдаанаас зайлсхийх магадлал өндөр байдаг; энэ тохиолдолд өмчлөлийн бүртгэлийг хойшлуулах нь зөвхөн анхны орон сууцыг бүртгэх үед л тохиолддог, учир нь Росреестр бүх бичиг баримтыг шалгадаг. , мөн ижил барилгад дараагийн үл хөдлөх хөрөнгө нэлээд хурдан бүртгэгддэг боловч мэдээжийн хэрэг саатал гардаг. "Гэхдээ хэрэв барилгын зөвшөөрлийг 2009 оны 4-р сарын 01-ний өдрөөс хойш олгосон бол хуулийн дагуу хамтын барилгын оролцогч торгууль нэхэмжлэх эрхтэй" гэж Сергей Яковлев ("Орон сууцны капиталын компаниудын групп") хэлэв. Энэ нь бүх зүйл тийм ч муу биш юм. Гэхдээ хэрэв орон сууцыг 214-ФЗ-ийг зөрчиж эсвэл батлагдсан хугацаанаас нь өмнө, өөрөөр хэлбэл, урьдчилсан худалдах, худалдан авах гэрээ, үнэт цаас гэх мэтээр худалдаж авсан бол шүүхэд нэхэмжлэл гаргах магадлал нэмэгддэг. Тааламжтай нөхцөлд ч гэсэн өмчлөлийн бүртгэлийг хүлээх нь илүү их хугацаа шаардагддаг - Алексей Харитоновын (YIT CityStroy) хэлснээр нэг жил ба түүнээс ч илүү хугацаа шаардагддаг - эцэст нь хөгжүүлэгчид эхлээд төслийг өөрийн өмч болгон бүртгүүлэх ёстой бөгөөд дараа нь орон сууц бүрийг тус тусад нь бүртгэх ёстой. хөгжүүлэгчээс шинэ эзэмшигч рүү шилжүүлсэн. Энэ үе шатанд ч гэсэн барилгын хууль бус байдал, түүнийг барих явцад техникийн нөхцөлийг зөрчсөн нь илчлэгдэж болзошгүй гэдгийг анхаарах хэрэгтэй. Вадим Черданцев, практикийн ахлах хуульч "Дэлхий. Үл хөдлөх хөрөнгө. "Cliff" хуулийн фирмийн барилгын ажил,зөвшөөрөлгүй баригдсан барилгыг нурааснаар энэ бүхэн дуусч магадгүй.
"Үүнээс гадна, орон сууцыг ашиглалтад оруулсны дараа, гэхдээ өмчлөх эрхийг бүртгүүлэхээс өмнө орон сууц худалдаж авахдаа уг хэлцлийг DDU албан ёсоор хийхээ больсон, харин худалдан авах, худалдах урьдчилсан гэрээгээр хийгдэж, нэхэмжлэлийн эрх үүсэхгүй" гэж хэлэв. Наталья Козлова (Главмосстрой-үл хөдлөх хөрөнгө). , энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийг хойшлуулах, давхар борлуулалт хийх эрсдэлийг нэмэгдүүлдэг. Ганц тайвшруулах зүйл бол практик дээр ийм тохиолдол ховор байдаг.
Гэхдээ үндэслэлгүй их хэмжээний нийтийн үйлчилгээний төлбөр нь нийтлэг асуудал юм: "Байшин руу нүүх шатандаа байгаа менежментийн компаниудыг бүтээн байгуулагч нь тогтоодог, үйлчилгээнийхээ үнийг өндөр үнээр авдаг, гэхдээ хог хаягдлаа арилгаагүй, харилцаа холбоо доголдсон тохиолдол олон байдаг. засвар хийгдээгүй, халаалтын улирлын бэлтгэл ажил хоцорч байна гэх мэт "гэж Сергей Яковлев ("Орон сууцны капиталын групп") хэлэв.
Мэдээжийн хэрэг, өөрийгөө бүх эрсдэлээс хамгаалах нь маш хэцүү байдаг, гэхдээ энэ сэдвийн үргэлжлэлд "" нь тэдгээрийг хэрхэн бууруулах талаар танд хэлэх болно, мөн асуудал гарвал хэрхэн биеэ авч явах талаар зөвлөгөө өгөх болно.
1. Байшин ашиглалтад ороогүй. Би MSW зайлуулах төлбөр төлөх ёстой юу?
1.1. Хэрэв байшинд хэн ч амьдардаггүй бол мөнгө төлөх шаардлагагүй. Хэрэв та үнэхээр тэнд амьдардаг бол төлөх шаардлагатай болно.
2. Байшин ашиглалтад ороогүй бол татвар төлөх ёстой юу?
2.1. ОХУ-ын Татварын хууль 400 дугаар зүйл.Татвар төлөгчид
Татвар төлөгчид (цаашид энэ бүлэгт - татвар төлөгч) нь энэ хуулийн 401 дүгээр зүйлд заасны дагуу татварын объект гэж хүлээн зөвшөөрөгдсөн эд хөрөнгийг өмчлөх эрхтэй хувь хүн юм.
Дуусаагүй барилгын объектыг хувь хүмүүсийн эд хөрөнгийн албан татварын татварын объект гэж хүлээн зөвшөөрдөг (Татварын хуулийн 401-р зүйл).
Барилгын ажил дуусах хүртэл объектыг бүртгээгүй бол. Энэ тохиолдолд иргэд хөрөнгийн татвар төлөх шаардлагагүй болно. Сайн сайхныг хүсье.
3. Байшин ашиглалтад ороогүй тохиолдолд талуудын хооронд ямар төрлийн гэрээ байгуулах вэ?
3.1. Сайн байцгаана уу, байшинг ашиглалтад оруулахын өмнө өмчийн оролцоо, нэхэмжлэлийн эрх шилжүүлэх тухай гэрээ байгуулах ёстой.
Амжилт хүсье, хамгийн сайн сайхан бүхнийг хүсье.
3.2. Сайн уу? Үдэшлэг гэж хэнийг хэлээд байна вэ? Эдгээр талуудын харилцаа ямар байна вэ?
Хувьцаа эзэмшигч болон хөгжүүлэгчийн талаар далд байдлаар асууж байна гэж би санал болгож байна. Энэ тохиолдолд барилгын ажилд хамтран оролцох гэрээ байгуулна.
4. Ашиглалтанд ороогүй шинэ байшинг шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчид битүүмжилж болох уу?
4.1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчид ОХУ-ын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 446 дугаар зүйлд заасан эд хөрөнгийг эс тооцвол орлогын бүх эх үүсвэрийг багтаасан аливаа эд хөрөнгийг хураах эрхтэй.
Гүйцэтгэх баримт бичгийн дагуу төлбөрийг хариуцагч иргэний өмчлөлд байгаа дараахь эд хөрөнгөд хамаарахгүй.
Орон сууцны байр (түүний хэсэг), хэрэв хариуцагч иргэн болон түүний гэр бүлийн гишүүдийн өмчлөлийн байранд хамт амьдардаг бол энэ зүйлд заасан эд хөрөнгийг эс тооцвол энэ нь байнгын оршин суух боломжтой цорын ганц байр юм. ипотекийн тухай хуульд заасны дагуу ипотекийн зээл болон түүн дээр барьцаалагдаж болно;
(2004 оны 12-р сарын 29-ний өдрийн N 194-FZ Холбооны хуулиар нэмэлт, өөрчлөлт оруулсан)
ипотекийн тухай хууль тогтоомжид заасны дагуу ипотекийн зээлийн зүйл мөн бол энэ хэсэгт заасан эд хөрөнгөөс бусад тохиолдолд энэ зүйлийн хоёр дахь хэсэгт заасан объект байгаа газар;
(2004 оны 12-р сарын 29-ний өдрийн N 194-FZ, 2007 оны 10-р сарын 2-ны өдрийн N 225-FZ Холбооны хуулиудад нэмэлт өөрчлөлт оруулсан)
үнэт эдлэл болон бусад тансаг эд зүйлсийг эс тооцвол ердийн гэрийн тавилга, гэр ахуйн эд зүйлс, хувийн эд зүйлс (хувцас, гутал болон бусад);
Холбооны хуулиар тогтоосон хөдөлмөрийн хөлсний доод хэмжээнээс 100-аас дээш үнэтэй зүйлийг эс тооцвол хариуцагч иргэний мэргэжлийн үйл ажиллагаанд шаардлагатай эд хөрөнгө;
аж ахуйн үйл ажиллагаатай холбоогүй зориулалтаар ашиглах, үржлийн, саалийн болон ажлын үхэр, буга, туулай, шувууны аж ахуй, зөгий, бэлчээрийн өмнө арчлахад шаардлагатай тэжээл (зөгийн үүр рүү явах), түүнчлэн тэдгээрийг арчлахад шаардлагатай барилга байгууламж, байгууламж;
дараагийн тариалалтанд шаардлагатай үр;
хариуцагч иргэний өөрийн болон түүний асрамжийн газрын тогтоосон амьжиргааны баталгаажих түвшингээс багагүй хэмжээний хоол хүнс, мөнгө;
(2007 оны 10-р сарын 2-ны өдрийн N 225-FZ Холбооны хуулиар нэмэлт, өөрчлөлт оруулсан)
өр төлбөртэй иргэний гэр бүл халаалтын улиралд өдөр тутмын хоол хүнсээ бэлтгэх, орон байраа халаахад шаардагдах түлш;
хариуцагч иргэн тахир дутуу болсонтой нь холбогдуулан түүнд шаардлагатай тээврийн хэрэгсэл болон бусад эд хөрөнгө;
өртэй иргэнд олгосон шагнал, төрийн шагнал, өргөмжлөл, дурсгалын тэмдэг.
5. Байшин ашиглалтад ороогүй бол яаж авах вэ?
5.1. Өдөр тутмын материалын цуглуулга шиг.
Хэрэв танд асуулт гаргахад хэцүү байвал олон шугамын утас руу залгана уу 8 800 505-91-11 , хуульч танд туслах болно