For å forstå hva slags person dette kalles styreleder i borettslag, samt hva han gjør, må du henvende deg til teoretiske manualer og kilder som på en eller annen måte regulerer prosedyren.
Leder for borettslaget er i forbindelse med den utførte virksomheten en person som utøver sin virksomhet i samsvar med tildelte styringsmyndigheter, og hans stilling er valgfri. Borettslagets leder og styreleder i borettslaget er én person.
Samtidig velges leder for borettslaget for en viss periode fastsatt i vedtekten, og utfører virksomhet i henhold til avtalen.
VIKTIG: Det er en bestemmelse som regulerer virksomheten til styreleder i borettslag og fastsetter hans hovedfullmakter. Hvis vi snakker om lovgivningskilder, foreskriver artikkel 148 i boligkoden pliktene til styrelederen for borettslaget, som er fastsatt i charteret.
Hva er forskjellene fra en leder?
Svært ofte forveksles stillingen som leder for borettslag med andre stillinger som ikke er mindre populære og viktige i disse organisasjonene. Så for eksempel er det mange eiere og beboere i en bygård som ikke forstår hva den grunnleggende forskjellen er mellom lederen av borettslaget og styrelederen. Kanskje en av disse stillingene er overflødig, og eierne skyter ut penger til lønn for disse personene helt forgjeves.
Det er faktisk prinsipielt viktige forskjeller mellom borettslagets leder og leder.
En leder er en person som har fullmakt til å overvåke utførelsen av aktivitetene til borettslagsansatte, kommunikasjon og kommunikasjon med beboere i leilighetsbygg, og også utføre aktiviteter knyttet til mottak av innbyggere.
Og styreleder i borettslag er en person som også er involvert i kontrollfunksjoner, men han kontrollerer ikke direkte organisasjonene, samt personene som utfører arbeidet. Kontroll utføres generelt og for det meste nominelt, på papir, i henhold til hvilket styreleder avgjør om det er nødvendig eller omvendt unødvendig å utføre noe arbeid.
HENVISNING: Borettslagets leder har også rett til å signere alle dokumenter til borettslaget, det være seg betalingspapirer eller arbeidsakseptattest, og har tilgang til regnskap.
Lederen kan også gis fullmakt til å signere papirer, men dette er mest sannsynlig knyttet til planen for å akseptere arbeidet utført av de ansatte.
Derfor kan vi konkludere med at forvalteren heller utfører en utøvende funksjon, og erstatter borettslagets leder for en stund, men generelt er ikke hans fullmakter like brede som lederen for borettslaget, og strekker seg ikke til. til den økonomiske sfæren av forholdet til innbyggerne.
Rettigheter og plikter
Det er viktig å ta hensyn til lederens rettigheter og ansvar, som er foreskrevet ikke bare av charteret, men også av et så viktig dokument som forskriften om styreleder i borettslaget. Så, La oss først snakke om ansvaret til formannen i borettslaget, fordi det er flere av dem enn rettigheter.
Som du kan se, har denne personen mye ansvar. Siden han er betrodd mye ansvar, kan formannen i borettslaget sies å være uerstattelig.
Men også formannen i borettslaget har rettigheter og det må også beboerne ta hensyn til. La oss se på dem.
Utvalget av rettigheter er noe smalere enn plikter, men dette kreves av stillingsbeskrivelser og organisasjonens charter.
Hvordan blir han valgt og av hvem?
La oss snakke om hvem som velger leder for borettslaget, for dette er veldig viktig for de som har tenkt å bli med i borettslaget i nær fremtid. Denne personen er valgt av eierne av eiendom i en bygård, det vil si medlemmer av borettslaget.
VIKTIG! Utnevnelsen av sjefen for borettslaget av administrative organer er umulig, siden dette er helt og holdent beboernes valg. Samtidig må du huske at denne personen kun velges blant styrets medlemmer.
Fremgangsmåten for valg av leder for borettslaget
Som vi allerede har sagt, velges lederen av borettslaget, formannen, blant styrets medlemmer, det vil si at det kan være enhver person som eier fast eiendom i en bygård. Sjekk derfor ut kandidatene og først etter det kan du ta et valg. For å gjennomføre en slik prosedyre er det nødvendig å innkalle til beboermøte.
På møtet vil hovedkonkurrentene presentere sine kandidater og møte beboerne.
Etter dette vil møtesekretæren bli bedt om å stemme på en eller annen kandidat.
Så stemmer blir gitt i henhold til de listede kandidatene. Den som får flest stemmer er vinneren. Du kan imidlertid alltid klage på prosedyren dersom du føler at rettighetene dine er krenket. Husk at leder for borettslaget velges for 2 år. Vedtekten for borettslag forteller oss dette.
Dokumentasjon av prosedyre for ansettelse av borettslagsforvalter
For å sikre at forvaltningsmyndighetene, samt Boligtilsynet og Statens boligtilsyn i fremtiden ikke har spørsmål om på hvilket grunnlag og hvilke dokumenter borettslagets formann ble valgt, ble sekretæren under møtet valgt. fører en protokoll der alle hovedpunkter og hendelser som fant sted er ført opp i. være på møtet. Det er i protokollen at fremdriften i stemmetellingen gjenspeiles.
MERK FØLGENDE: Dermed ble hele flyttingen journalført, noe som betyr at ingen vil ha spørsmål om grunnlaget for valg av leder for borettslaget. Dette dokumentet skal ha sine kopier og også være tilgjengelig på borettslagskontoret.
Ved utvelgelse inngås arbeidsavtale med formannen i borettslaget. Dette dokumentet inneholder følgende punkter.
En arbeidsavtale kan lages ved hjelp av et standard eksempelskjema, som du finner på Internett, eller du kan lage det selv.
Dokumentet utformes mellom eierne av eiendommen og den som skal overta vervet som formann.
Hvordan fastsettes lønn og hvordan utbetales de?
Det er ikke noe som heter lønn til formannen i borettslaget. Spørsmålet melder seg - hvordan betale formannen i borettslaget? Denne personen har ikke en fast sats, og alt fordi noen innbyggere kan være indignerte, fordi ikke alle mener at styrelederens arbeid er nødvendig og ikke dykker ned i nyansene.
HENVISNING: Lønnen til formannen i borettslaget dannes av en prosentandel av godtgjørelsen. Dette betyr at for hvert arbeid som utføres av styrelederen, mottar han en viss prosentandel, som er hans inntjening.
En gang i kvartalet plikter lederen av borettslaget å rapportere til beboerne om inntektsbeløpet for inneværende måned.
Derfor har beboerne også rett til å kontrollere inntekten til lederen av borettslaget, spesielt siden den i sin helhet består av beboernes bidrag.
Hva er formannens ansvar?
Styreleder er en person som i tillegg til rettigheter og plikter har ansvar.
Borettslagets leder er nemlig ansvarlig for alle handlinger som ikke bare ble utført av ham selv, men også av andre ansatte.
Ansvaret til formannen i borettslaget kan være administrativt dersom han har brutt noen forskrifter.
Ansvaret kan også være økonomisk. i en situasjon hvor borettslagssjefen har ødelagt noe, eller på annen måte påvirket at beboerne og bygården som helhet lider tap.
Det er mulighet for å få straffeansvar i en situasjon hvor lederen av borettslaget har begått kriminalitet. Hvis du følger rettspraksis, kan du som oftest støte på at styreleder er engasjert i misbruk av midler og svindel.
Hvordan skjer endringen?
Et lederskifte i borettslaget skjer når arbeidsavtalen utløper. I noen situasjoner, når formannen eller beboerne ønsker det, vedtar møtet tidlig oppsigelse av formannen i borettslaget fra sin stilling. La oss se på en situasjon der arbeidskontrakten er utløpt.
Etter at kontrakten er utløpt avholdes beboermøte og nye kandidater vurderes. Det velges en person som oppnevnes til formann i borettslaget. Innen to uker skal den gamle formannen bringe den nye ajour, hjelpe til med papirarbeid og gjøre ham kjent med rapportering.
Konklusjon
Stillingen som leder av borettslaget har faktisk ganske mange nyanser som du må sette deg inn i før du stiller med kandidatur til valg. Husk at dette ikke bare er en stor inntekt, men også et stort ansvar, så ta denne offisielle på alvor.
Å bestemme hva lønnen hans skal være er imidlertid utelukkende eiernes privilegium
De færreste av oss tenker på hvilken lønn formannen i vår huseierforening eller borettslag får. Når vi tar ut en bruksregning fra postkassen og stikker blikket over tallkolonnen, merker vi vanligvis bare at prisene har steget igjen. Uten å tenke på hva vi faktisk betaler for.
Men leseren av "Evening" Evgeny Smolyanov, som bor i Frunzensky-distriktet, ved hus nummer 37 på Prazhskaya Street, var interessert i nettopp disse tallene. Det hele startet med at han sittende på et beboermøte, som som alltid fant sted i en halvtom sal, lyttet til borettslagets styreleder om arbeidet. I en rekke klingende tall husket han ett. At i 2013 ble 350 tusen rubler brukt på lønnen til styreleder og regnskapsfører, og i 2014, på grunn av inflasjon, allerede 400 tusen rubler. Ved å ta en blyant beregnet Evgeniy at mellom dem fikk regnskapsføreren og styrelederen en gjennomsnittslønn på rundt tretti tusen rubler.
Det ser ut til at tallene er små.
"Men jeg ble opprørt over det faktum at vi ser styreleder og regnskapsfører bare to ganger i måneden, under deres personlige mottakelse. Og selve avtalen varer bare en time. For sånne og sånne penger! - Evgeniy er indignert.
I tillegg fant den nitidige leseren også ut at styreleders lønn må godkjennes av generalforsamlingen for byggets beboere. Som det fremgår av boligloven, bestemmes lønnen til styrelederen, regnskapsføreren, samt hans stedfortreder og til og med rengjøringsdamen av møtet, som det skal utarbeides en protokoll om. De siste møtene som fant sted i dette borettslaget vakte imidlertid mildt sagt ikke oppsikt. Bygget har 134 leiligheter. Og på det siste møtet, hvor styrelederens lønn ble diskutert, var bare 17 personer til stede. Men selv om alle tilstedeværende enstemmig stemte for å øke styrelederens lønn, ville denne beslutningen fortsatt ikke være legitim. Siden det i følge loven er at over halvparten av medlemmene i borettslaget må stemme for dette.
"Her er bildet klart, vår styreleder i borettslaget og regnskapsføreren setter sine egne lønninger," sier Evgeny Smolyanov.
Forresten, da han informerte naboene om "oppdagelsen" hans, reagerte mange rolig. Som, bare tenk, styrelederen bestemte seg for å skrive ut en lønn til sin elskede. Ikke så mye penger sammenlignet med andre brukspriser. Evgeny Smolyanov var imidlertid ikke enig i denne posisjonen. Og han skrev et brev til påtalemyndigheten i Frunzensky-distriktet og ba dem se nærmere på det.
Styreleder er en representant for den utøvende grenen av borettslaget, hvis virksomhet inkluderer:
- kontroll med gjennomføringen av vedtak fra generalforsamlinger og konferanser i borettslag.
- Overvåke gjennomføringen av styrevedtak.
- Å representere andelslagets interesser i boligtilsynsmyndighetene.
HENVISNING! Styrelederen har rett til å utføre alle handlinger på vegne av andelslaget, inkludert inngåelse av avtaler og signering av betalingsdokumenter (klausul 2 i artikkel 119 i RF-boligkoden).
Punkt 2
Styreleder i et borettslag:
- sikrer gjennomføringen av beslutninger fra styret i kooperativet;
- handler på vegne av kooperativet uten fullmakt, inkludert å representere dets interesser og foreta transaksjoner;
- utøver andre fullmakter som ikke er tildelt av denne kode eller kooperativets charter til kompetansen til generalforsamlingen for medlemmer av kooperativet (konferansen) eller styret i kooperativet.
Hvem kan velges til vervet?
Ofte er medlemmer av borettslag interessert i spørsmålet om hvem som kan være leder for deres andelslag. I dette avsnittet vil vi prøve å svare på spørsmålet som stilles, med henvisning til normene i gjeldende lovgivning.
Formannen kan altså være enhver deltaker i borettslaget valgt av generalforsamlingen til de styrende organene. Styret velger selvstendig en leder blant sine medlemmer, i samsvar med paragraf 1 i Art. 119 Boligkode for den russiske føderasjonen.
Artikkel 119. Styreleder i et borettslag
Paragraf 1
Styreleder i et borettslag velges av styret i borettslaget blant dets medlemmer for en periode fastsatt i borettslagets vedtekter.
VIKTIG! En kopi av protokollen fra møtet der beslutningen ble tatt om å endre styreleder må notariseres og sendes til skattetjenesten innen tre virkedager (klausul 5 i artikkel 5 i føderal lov nr. 129 "Om registrering av juridiske enheter. ..”).
Det gjøres oppmerksom på at registrering hos skatteetaten om skifte av formann er obligatorisk! Videre skal kopi av protokoll om gjenvalg av styrende organer sendes til botilsynet innen fem dager.
Den fratrådte styrelederen overfører sine oppgaver til fungerende:
- finansielle dokumenter;
- inngåtte avtaler med tredjepartsselskaper;
- bemanningsplan;
- kontakter til organisasjoner;
- opplysninger om skyldnere.
Skifte av ledere og overføring av fullmakter skal gjennomføres innen tre virkedager.
Så styrelederen for borettslaget organiserer forvaltningen av felleseiendommen til aksjonærene etter anbefaling fra generalforsamlingen og styret, og mottar lønn for sin virksomhet. Å velge en erfaren leder for denne stillingen og beskrive det maksimale antallet mulige situasjoner i ansettelsesavtalen, samt nøye kontroll fra revisjonskommisjonen, vil bidra til å unngå sløsing og vanskeligheter i aksjonærenes liv.
Mange tror feilaktig at formannen for en huseierforening eller en bygård "får brødet forgjeves" - arbeidet innebærer ikke mye innsats, og pengene tildeles "for ingenting." Men hvis du ser på situasjonen fra et annet perspektiv, kan du se hvor uholdbar denne posisjonen er.
Styrelederen for HOA står i løpet av sitt arbeid overfor behovet for å løse både aktuelle problemer med å reparere og vedlikeholde huset, og langsiktige problemer.
Kjære lesere! Artikkelen snakker om typiske måter å løse juridiske problemer på, men hver sak er individuell. Hvis du vil vite hvordan løse akkurat problemet ditt- ta kontakt med en konsulent:
SØKNADER OG SAMTALER GODTES 24/7 og 7 dager i uken.
Det er raskt og GRATIS!
I tillegg bruker lederen mye tid på å representere innbyggernes interesser i ulike myndigheter. Alt dette krever tilstrekkelig betaling for arbeid.
Kan jeg motta
Lønn eller belønning
For å finne ut om styrelederen mottar lønn eller godtgjørelse, la oss henvende oss til Boligutvalget.
I følge boligloven er formannen for HOA medlem av styret i organisasjonen. Det vil si at formannen ikke bare er «den generelle masse», men et kompetent styringsorgan.
Og styret selv, det vil si denne initiativgruppen, velger én person blant sine medlemmer, den mest aktive beboeren – formannen.
Del 3.1. Kunst. 147 Bolig Reglene slår fast at et styremedlem ikke har lovlig mulighet til å kombinere virksomhet i styret i et partnerskap med arbeid i samme HOA etter arbeidsavtale.
Stikkordet er medlem av partnerskapet. Lederen, som vi antydet ovenfor, velges blant styrets medlemmer.
Dermed oppstår en konflikt mellom juridiske normer:
- på den ene siden art. 147 forbyr styreleder å jobbe i HOA under en arbeidskontrakt;
- på den annen side regulerer den at en av kompetansene til MKDs generelle råd inkluderer regulering av godtgjørelsen til formannen i partnerskapet.
Det viser seg at lønnen som spesifikt mottas under en arbeidsavtale ikke kan tilordnes styreleder. Kun godtgjørelse for arbeid (for eksempel for vellykket utført arbeid med hjemmereparasjoner, utskifting av rør osv.).
Viktig! Hva slags godtgjørelse, for hva, i hvilket beløp - alle disse spørsmålene er ikke avslørt ved lov. De relevante aspektene er således regulert av vedtektene til partnerskapet.
Hvordan beregnes lønnen til HOA-formannen?
I henhold til paragraf 13 i art. 145 i den russiske føderasjonens boligkode, har innbyggernes generalforsamling rett til å bestemme beløpet for godtgjørelsen til styrelederen for hans arbeid.
Basert på ovennevnte norm er det nødvendig å innkalle til generalforsamling for å tildele godtgjørelse til styreleder.
I samsvar med den russiske føderasjonens boligkode gjennomføres innkallingen til et møte ved å varsle alle medlemmer av HOA om avholdelsen.
En tiltaksperson eller en tiltaksgruppe er derfor forpliktet til å utarbeide et brev og bringe innholdet til beboerne på en av tre måter:
- ved å sende et registrert brev til bostedsadressen til hver eier;
- overlevere personlig mot underskrift;
- eller legg det opp på oppslagstavlen i nærheten av bygården.
Minst 50 % av stemmene til eierne av deres totale antall skal fremkomme på det sted og tidspunkt som er angitt i innkallingen.
Tiltakspersonen skal sette på dagsorden spørsmålet om fastsettelse av godtgjørelsen til formannen.
Godtgjørelse kan tildeles både for styrelederens handlinger rettet mot utførelsen (kontroll av utførelsen) av en enkelt jobb, og for den totale utførelsen av arbeidsoppgaver.
Dersom godtgjørelsen ble godkjent, dokumenterer generalforsamlingsprotokollen den vedtatte saken, og angir også prosedyre og vilkår for utbetaling av slik godtgjørelse.
Hvem avgjør spørsmålene om økning
Kunst. 145 Bolig Code of Russia, spørsmålet om regulering av godtgjørelsen til styrelederen for HOA tilskrives den eksklusive myndigheten til det generelle rådet i partnerskapet.
Siden styret er et lavere kollegialt organ og kan løse saker som ikke ligger innenfor generalforsamlingens eksklusiv kompetanse, har i dette tilfellet ikke styrets medlemmer, styret selv og dets leder rett til å fastsette sine egne godtgjørelser og beløpet.
Hoveddokumentet for partnerskapet er dets charter. Det er denne lokale loven som veileder medlemmene av HOA, inkludert de kompetente styringsorganene, når de løser de viktigste problemene.
Generalforsamlingen kan fastsette et hvilket som helst godtgjørelsesbeløp for lederen, dersom en slik mulighet er gitt i charteret.
Dersom charteret begrenser maksimumslønnen (eller setter en grense i form av prosent), har ikke generalforsamlingen rett til å fatte vedtak som strider mot charteret.
Dermed er spørsmålene om å øke lønnen til styrelederen:
- avgjøres utelukkende av HOA-medlemmers generelle råd, og dette møtet må være kompetent (ha beslutningsdyktig), og mer enn 50 % av eierne til de som deltar på møtet stemte for en økning i godtgjørelsen;
- lønnen må være innenfor grensene fastsatt av charteret for partnerskapet.
Hva gjør du hvis HOA ikke betaler lønn
Lenge var det en oppfatning om at formannen i HOA ikke har krav på lønn. Dette er faktisk sant, fordi vi fant ut at dette kalles godtgjørelse, hvor beløpet fastsettes på generalforsamlingen.
Den russiske føderasjonens boligkode krever at innbyggerne holder en generalforsamling minst en gang i året. Loven fastsetter ingen forpliktelser med hensyn til hyppigheten av avholdelse av ekstraordinære møter.
Det viser seg at innbyggerne ikke kan holde ekstraordinære møter i det hele tatt, og begrenser seg til bare det obligatoriske årlige.
Men hva skal man gjøre med godtgjørelsen til styrelederen, fordi han utfører aktiviteter hver dag, og ikke en gang i året, og jobber til fordel for bygården.
Og selv om retten til å bestemme om du skal betale penger til styrelederen eller forlate ham uten godtgjørelse faller inn under generalforsamlingens kompetanse, kan du fortsatt henvende deg til reguleringsmyndighetene hvis det er åpenbart at styrelederen utfører aktiviteter, resultatene er synlige , men ingen vil betale ham penger.
Det er to løsninger:
- kontakt boligtilsynet;
- eller direkte til tingretten.
Påstanden skal angi:
- informasjon om saksøker;
- navn og adresse til partnerskapet;
- perioden det ikke ble betalt godtgjørelse for;
- bevis på at arbeidet faktisk ble utført.
Kravmeldingen bør vedlegges kopier av alle støttedokumenter - for eksempel om reparasjonsarbeid eller landskapsarbeid. Fakta om at styrelederen "ikke satt stille", men jobbet til fordel for beboerne, vil hjelpe retten til å ta en rettferdig avgjørelse.
Leilighetshus
Basert på den russiske føderasjonens boligkode, kan eiere velge en av tre metoder for å administrere leilighetsbygg:
- HOA eller borettslag;
- Styringsfirma;
- direkte ledelse dersom antall leiligheter i en bygård er mindre enn 30.
Hvis huset ikke administreres av en huseierforening, forvaltningsselskap eller annen organisasjon, det vil si at det er direkte administrert, og det er mer enn 4 leiligheter i huset, er eierne pålagt å velge et råd for bygården.