Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգիրքը բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականությունն է: Բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության բաժնետոմսերի որոշում

1. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի (244-րդ հոդված) համաձայն, երկու կամ ավելի անձանց պատկանող գույքը պատկանում է նրանց ընդհանուր սեփականության հիման վրա: Գույքի ընդհանուր սեփականությունը, որի սեփականության մեջ որոշված ​​է սեփականատերերից յուրաքանչյուրի բաժինը, բաժնային սեփականություն է:

Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի այս հոդվածը հստակ սահմանում է, թե բազմաբնակարան շենքի որ մասերն են գտնվում բազմաբնակարան շենքի տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր սեփականության մեջ:

Բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության ընդհանուր սեփականության իրավունքի առանձնահատկությունն այն է, որ ընդհանուր սեփականությունը առաջանում է ուղղակիորեն այն փաստի հիման վրա, որ քաղաքացիները ձեռք են բերում որոշակի տարածքների սեփականություն: Բազմաբնակարան շենքում կոնկրետ բնակարան գնելով՝ սեփականատերը միաժամանակ դառնում է ընդհանուր սեփականության մասնակից՝ համաձայն սույն հոդվածի, այս տան այն տարածքների համար, որոնք բնակարանների մաս չեն և նախատեսված են այս տան մեկից ավելի սենյակներ սպասարկելու համար, ապա՝ LC RF-ն ավելի կոնկրետ թվարկում է տան ընդհանուր մասերը՝ ի թիվս այլ բաների, նշելով դրանք:

Բացի բուն բազմաբնակարան շենքի անմիջական մասերից, մեկնաբանված հոդվածը ներառում է այս տան տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր ընդհանուր սեփականությունը, ներառյալ այն հողամասը, որի վրա գտնվում է այս տունը, կանաչապատման և կանաչապատման տարրերով և նախատեսված այլ օբյեկտներով: նշված հողամասում գտնվող այս տան պահպանման, շահագործման և բարեկարգման համար։ Հողամասի սահմանները և չափերը, որոնց վրա գտնվում է բազմաբնակարան շենքը, որոշվում են հողային օրենսդրության և քաղաքաշինության օրենսդրության պահանջներին համապատասխան: Մասնավորապես, համաձայն Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության 1997 թվականի սեպտեմբերի 26-ի N 1223 «Համատիրություններում հողամասերի չափը որոշելու և սահմաններ սահմանելու մասին կանոնակարգը հաստատելու մասին» որոշման համաձայն, փոխանցվել է հողամասի ստանդարտ չափը. Տնատերերի անվճար ընդհանուր սեփականության իրավունքը որոշվում է կախված այն տարածքից, որը զբաղեցված է ուղղակիորեն բնակելի շենքերի և համատիրության մաս կազմող այլ անշարժ գույքի օբյեկտների, ինչպես նաև դրանց հարակից տարածքների կողմից, որոնք անհրաժեշտ են դրանց գործունեությունը ապահովելու համար ( սպասարկում), պայմանով, որ համապատասխանեն քաղաքաշինական ստանդարտների պահանջներին, հրդեհային անվտանգությանը, շենքերի միջև սանիտարական բացերը և այլ ստանդարտները, ապահովելով նորմալ կենսապայմաններ և քաղաքացիների բնակություն համատիրությունում, բնակելի շենքերի և համատիրության մեջ ընդգրկված այլ գույքի պահպանում, ինչպես. ինչպես նաև մուտք դեպի համատիրության բոլոր հարմարություններ: Միևնույն ժամանակ, պետք է ապահովվեն հարակից հողամասերում քաղաքացիների համար նորմալ կենսապայմաններ և այդ հողամասերի սեփականատերերի, սեփականատերերի, օգտագործողների և վարձակալների, ինչպես նաև դրանց վրա գտնվող շենքերի, շինությունների և շինությունների սեփականատերերի իրավունքները:

Ներածական օրենքը, համաձայն որի փոփոխություններ են կատարվել Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսգրքում, նկարագրում է հողամասի ձևավորման և ընդհանուր բաժնային սեփականությանը անվճար փոխանցման կարգը: Գոյություն ունեցող հողամասերը, որոնց վրա կան բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականության մաս կազմող կառույցներ, բնակելի շենքեր և այլ շինություններ, տրամադրվում են որպես ընդհանուր սեփականություն բնակարանատերերի ընդհանուր բաժնային սեփականությանը` սահմանված կարգով և պայմաններով: բնակարանային օրենսդրությունը.

Հողամաս կազմելիս, որի վրա գտնվում է բազմաբնակարան շենքը, այն բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականություն փոխանցելու համար մշակվում է այն հողամասերի սահմանների նախագիծ, որոնց վրա գտնվում են մոտակա բազմաբնակարան շենքերը: Այս նախագծերը կցվում են հողամասը բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականություն հանձնելու մասին որոշմանը։

Տեղական ինքնակառավարման մարմինը տեղեկացնում է քաղաքացիներին, հողօգտագործողներին, հողատերերին և վարձակալներին պետական ​​և համայնքային սեփականություն հանդիսացող հողամասերի, որոնց օրինական շահերը կարող են շոշափվել այն հողամասի ձևավորման հետ կապված, որի վրա գտնվում է բազմաբնակարան շենքը, և հողամասերի սահմանների նախագծի մշակումը, որոնց վրա գտնվում են մոտակա բազմաբնակարան շենքերը։

Գոյություն ունեցող կառուցապատման հողամաս հատկացնելու կամ հողամաս հատկացնելուց հրաժարվելու որոշումը շահագրգիռ կողմերի կողմից կարող է բողոքարկվել դատարան:

Եթե ​​գոյություն ունեցող շենքում հողամաս տրամադրելու կամ հողամաս հատկացնելու մերժման մասին որոշումը, դատարանն իր որոշմամբ իրավունք ունի պարտավորեցնել պետական ​​իշխանության գործադիր մարմնին կամ տեղական ինքնակառավարման մարմիններին՝ նախատեսված Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսգրքի 29-րդ հոդվածը տրամադրել հողամաս՝ նշելով դրա տրամադրման ժամկետը և պայմանները:

Համաձայն Ռուսաստանի Դաշնության «Տնատերերի միավորումների մասին» 1996 թվականի հունիսի 15-ի N 72-FZ դաշնային օրենքի (2005 թվականի մարտի 1-ի ներածական օրենքի համաձայն), համատիրություն (սեփականատերերի ընդհանուր սեփականություն) անշարժ գույքի միասնական համալիր, ներառյալ՝ սահմանված սահմաններում գտնվող հողամասը և դրա վրա գտնվող բնակելի շենքը, այլ անշարժ գույք, որոնցում բնակելի կամ այլ նպատակներով (տարածքներ) նախատեսված որոշակի մասերը պատկանում են քաղաքացիներին, իրավաբանական անձանց. Ռուսաստանի Դաշնություն, Ռուսաստանի Դաշնության սուբյեկտները, քաղաքապետարանները (տանտերերը) - մասնավոր, պետական, քաղաքային և այլ սեփականության ձևեր, իսկ մնացած մասերը (ընդհանուր սեփականությունը) գտնվում են իրենց ընդհանուր սեփականության մեջ:

Այսպիսով, «բազմաբնակարան շենք» հասկացությունը բնութագրելու համար պետք է ելնել այն փաստից, որ բազմաբնակարան շենքը բնակելի շենքի տեսակ է, որի յուրահատկությունն այն առանձնացնում է, օրինակ, մեկ առանձին տնից. ընտանիք, այն է, որ բազմաբնակարան շենքի անշարժ գույքի միասնական համալիրը բաղկացած է առանձին մասերից՝ բնակելի տարածքներից, ոչ բնակելի տարածքներից, որոնք կարող են պատկանել քաղաքացիներին, Ռուսաստանի Դաշնության իրավաբանական անձանց, նրա բաղկացուցիչ անձանց կամ քաղաքապետարաններին, այլ մասերին: այս համալիրի (ընդհանուր սեփականության), որոնք գտնվում են վերը նշված տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր սեփականության մեջ, որոնք բնակարանների մաս չեն կազմում և նախատեսված են սպասարկելու բնակելի և ոչ բնակելի տարածքները և դրանց մուտքը, որոնք սերտորեն կապված են դրանց նպատակի հետ:

2. Բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականության մասնակիցները՝ այս շենքի տարածքի սեփականատերերը, իրենց հայեցողությամբ և սեփական շահերից ելնելով, այս գույքի նկատմամբ կատարելով օրենքին և այլ իրավական ակտերին չհակասող գործողություններ. չխախտել այլ անձանց իրավունքներն ու օրինականորեն պաշտպանված շահերը, սեփական, փաստացի տիրապետող ընդհանուր սեփականություն (ուղղակիորեն ազդել դրա վրա), օգտագործել, այսինքն՝ սպառել գույքը, կախված դրա նպատակից, բոլոր սեփականատերերի համաձայնությամբ, իսկ դեպքում՝ դրա բացակայությունը, դատարանի կողմից սահմանված կարգով, սեփականատերերից որևէ մեկի պահանջով, բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր օգտագործման օբյեկտներ, բայց իրավունք ունի դրանք տնօրինել միայն սույն օրենսգրքով և քաղաքացիական օրենսդրությամբ սահմանված սահմաններում:

3. Բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերը կարող են վերակառուցել բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականություն, եթե նման վերակառուցումը հանգեցնում է շենքում ընդհանուր գույքի քանակի կրճատմանը, միայն բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների բոլոր սեփականատերերի համաձայնությամբ: .

4. Մեկնաբանված հոդվածի 4-րդ մասը սահմանում է սույն հոդվածի 2-րդ մասով տրված բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականությունը սեփականատիրոջ կողմից տնօրինելու իրավունքը, այսինքն՝ թույլ է տալիս վարչական գործողություններ կատարել ընդհանուրի հետ կապված։ սեփականություն, այն է՝ բազմաբնակարան շենքում գտնվող ընդհանուր սեփականության օբյեկտներն օգտագործելու այլ անձանց փոխանցել։

Միևնույն ժամանակ, LC ՌԴ-ն այս գործողությունների կատարման համար սահմանում է հետևյալ պայմանները.

• Բազմաբնակարան շենքի տարածքների սեփականատերերը իրենց ընդհանուր ժողովում պետք է որոշեն ընդհանուր օբյեկտների փոխանցման մասին.
• Բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր ժողովի որոշումը չպետք է խախտի քաղաքացիների և իրավաբանական անձանց իրավունքներն ու օրինական շահերը:

5. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրքը (274-րդ հոդված) ուրիշի հողամասի սահմանափակ օգտագործման իրավունքը անվանում է սերվիտուտ:

Անշարժ գույքի սեփականատերն իրավունք ունի պահանջելու հարևան հողամասի սեփականատիրոջից, իսկ անհրաժեշտության դեպքում` այլ հողամասի (հարևան հողամասի) սեփականատիրոջից` տրամադրել հարևան հողամասի սահմանափակ օգտագործման իրավունք (սերվիտուտ):

Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգիրքը սահմանում է, որ հողամասը, որի վրա գտնվում է բազմաբնակարան շենքը (բնակելի շենքի սեփականատերերի ընդհանուր սեփականության օբյեկտ) կարող է ծանրաբեռնված լինել այլ անձանց կողմից սահմանափակ օգտագործման իրավունքով:

Ուրիշի հողամասի (սերվիտուտի) սահմանափակ օգտագործման իրավունքը կարգավորող հիմնական իրավական նորմերը սահմանվում են քաղաքացիական օրենսդրությամբ և հողային իրավունքով, մասնավորապես Արվեստ. 23 ZK ՌԴ.

Հողային, ինչպես նաև քաղաքացիական օրենսդրությունը տարբերակում է մասնավոր և պետական ​​սերվիտուտը: Համաձայն Արվեստի. Ռուսաստանի Դաշնության աշխատանքային օրենսգրքի 23-րդ հոդվածի համաձայն, մասնավոր սերվիտուտը սահմանվում է քաղաքացիական օրենսդրությանը համապատասխան, հողային օրենսդրությունը այս առումով հատուկ կանոններ չի սահմանում:

Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի համաձայն (հոդված 274) կարող է սահմանվել սերվիտուտ՝ ապահովելու հարևան հողատարածքով անցումը և անցումը, էլեկտրահաղորդման գծեր, հաղորդակցություններ և խողովակաշարեր անցկացնելու և շահագործելու, ջրամատակարարում և մելիորացիա ապահովելու, ինչպես նաև. անշարժ գույքի սեփականատիրոջ այլ կարիքներ, որոնք հնարավոր չէ ապահովել առանց սերվիտուտի հաստատման:

Հանրային սերվիտուտը սահմանվում է Ռուսաստանի Դաշնության օրենքով կամ այլ կարգավորող իրավական ակտով, Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտի կարգավորող իրավական ակտով, տեղական ինքնակառավարման մարմնի կարգավորող իրավական ակտով, եթե դա անհրաժեշտ է ապահովելու համար. պետության, տեղական ինքնակառավարման կամ տեղական բնակչության շահերը՝ առանց հողամասերի զավթման։ Հանրային սերվիտուտի հաստատումն իրականացվում է հաշվի առնելով հանրային լսումների արդյունքները:

Այն դեպքերում, երբ հանրային սերվիտուտի հաստատումը հանգեցնում է հողամասի օգտագործման անհնարինությանը, հողամասի սեփականատերը, հողօգտագործողը, հողատերը իրավունք ունի պահանջել հետ վերցնել, ներառյալ. այս հողամասը նրանից մարելով հանրային սերվիտուտ սահմանած պետական ​​մարմնի կամ տեղական ինքնակառավարման մարմինների կողմից փոխհատուցում, վնասներ կամ համարժեք հողամաս տրամադրելով կորուստների փոխհատուցմամբ: Այն դեպքերում, երբ հանրային սերվիտուտի հաստատումը հանգեցնում է հողամասի օգտագործման զգալի դժվարությունների, ապա դրա սեփականատերն իրավունք ունի հանրային սերվիտուտը սահմանած պետական ​​մարմնից կամ տեղական ինքնակառավարման մարմնից պահանջել համաչափ վճար:

Սերվիտուտը կարող է լինել ժամանակավոր կամ մշտական: Սերվիտուտի իրականացումը պետք է լինի նվազագույն ծանրաբեռնվածություն այն հողամասի համար, որի նկատմամբ այն հաստատվել է:

Չի թույլատրվում արգելել հողամասի վրա ծանրաբեռնվածություն սահմանելը, երբ անհրաժեշտ է այլ անձանց մուտք գործել մինչև սույն օրենսգիրքն ուժի մեջ մտնելու օրը գոյություն ունեցող օբյեկտները: Օրինակ՝ կան որոշ կոմունիկացիաներ։ Սա նշանակում է, որ եղել են ծանրաբեռնվածություններ, դրանք նոր չեն, դրանք հին են, և այդ կայքերի մուտքը չի կարելի մերժել։

Հետագայում նոր ծանրաբեռնվածություն (սերվիտուտ) սահմանվում են կայքի նման ծանրաբեռնվածություն պահանջող անձի և բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի միջև և ենթակա են պետական ​​գրանցման՝ անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գրանցման համար սահմանված կարգով. «Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցման և դրա հետ գործարքների մասին» Ռուսաստանի Դաշնության Դաշնային օրենքի կանոններին համապատասխան:

Սերվիտուտի հաստատման կամ պայմանների շուրջ համաձայնություն ձեռք չբերելու դեպքում վեճը լուծում է դատարանը` սերվիտուտի սահմանումը պահանջող անձի հայցով:

Հողամասի սերվիտով ծանրաբեռնելը հողամասի սեփականատերերին չի զրկում սույն օրենսգրքով և քաղաքացիական օրենսդրությամբ սահմանված սահմաններում սույն հողամասի տիրապետման, օգտագործման և տնօրինման իրավունքներից:

Սերվիտով ծանրաբեռնված հողամասի սեփականատերերն իրավունք ունեն, եթե օրենքով այլ բան նախատեսված չէ, այն անձանցից, ում շահերից ելնելով սահմանված է սերվիտուտը, հողամասի օգտագործման համար համաչափ վճար պահանջել:

Այս հոդվածով AKATO-ն բացում է մի շարք հրապարակումներ դեբայացման մասին: Այս առասպելները (կամ կեղծ տեսությունները), ըստ AKATO-ի մասնագետների, վնասակար են Ռուսաստանի բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների համար, նպաստում են սոցիալական լարվածության աճին, սպառողների և կոմունալ ծառայություններ մատուցողների միջև «»-ի զարգացմանը: Ցիկլի հոդվածները խորհուրդ են տրվում ոչ միայն բնակարանաշինության ոլորտի մասնագետներին, այլև հիմնականում բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների սպառողների համար: Հասանելի է «Բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների առասպելներ» շարքի հոդվածների ամբողջական ցանկը

**************************************************

Այս հոդվածը կկենտրոնանա բավականին տարածված կեղծ տեսության վրա, որը պնդում է, որ բազմաբնակարան շենքի (MKD) տարածքների սեփականատերերը տան ընդհանուր գույքի (OI) սեփականատերերը չեն:

Կեղծ տեսության էությունը

Պոստուլատի կողմնակիցները MKD-ի ընդհանուր սեփականությունը չի պատկանում տարածքի սեփականատերերին» կարծում են, որ ընդհանուր սեփականության պահպանումը չի կարող լինել բնակարանի սեփականատերերի պարտականությունը այն պարզ պատճառով, որ OI-ն չի պատկանում նույն սեփականատերերին:

Նման տեսության օգտին փաստարկներն առավել հաճախ արտահայտվում են հետևյալ կերպ.
1) Նախկինում բոլոր տները պատկանել են պետությանը, հետագայում ամբողջ բնակարանային ֆոնդը փոխանցվել է քաղաքապետարաններին։ Բնակարանները սեփականաշնորհվել են, սակայն ընդհանուր սեփականությունը մնացել է քաղաքապետարանի սեփականություն, քանի որ այն չի սեփականաշնորհվել.
2) Ցանկացած գույքի նկատմամբ սեփականության ցանկացած իրավունք ենթակա է պետական ​​գրանցման, և քանի որ սույն ՄԿԴ տարածքի սեփականատերերը չունեն ՄԿԴ ընդհանուր սեփականության սեփականության իրավունքի փաստաթղթեր, այդ գույքը նրանց չի պատկանում:

Եվ քանի որ տների ընդհանուր սեփականությունը պատկանում է կա՛մ պետությանը, կա՛մ քաղաքապետարանին, կա՛մ կառավարող ընկերությանը կամ ՀՕԱ-ին, ակնհայտ եզրակացություն է արվում՝ տարածքի սեփականատերերը պարտավոր չեն վճարել ընդհանուր տարածքի պահպանման համար։ դրամ գույք:

Միևնույն ժամանակ, քննարկվող տեսության կողմնակիցները անօրինական են համարում Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի 154-րդ հոդվածի (այսուհետ՝ Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգիրք) դրույթները՝ սահմանելով, որ պահպանման համար վճարումը. բնակարանը ներառում է վճար» բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր գույքի պահպանման և ընթացիկ վերանորոգման համարՌուսաստանի Դաշնության ԼԿ 30-րդ հոդվածի 3-րդ մասի նորմերը (» Բնակարանի տերը արջեր էբեռը բովանդակությունը … ընդհանուր սեփականություն համապատասխան բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերը ...»), ՌԴ LC 39-րդ հոդվածի 1-ին մաս (« Բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերըբեռըհամար ծախսերբովանդակությունը ընդհանուր սեփականություն բազմաբնակարան շենքում»), օրենքի մի շարք այլ դրույթներ:

Նշենք, որ վերոնշյալ նորմերի անօրինական ճանաչումն իրականացվել է ոչ թե դատարանի, այլ հենց տեսության տարածողների կողմից՝ հիմնականում բազմաթիվ ինտերնետային ռեսուրսների վրա։

OI-ի իրական սեփականատերերը

Իհարկե, վերը նշված տեսությունը սխալ է։ Բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականության միակ սեփականատերը, ինչպես նաև միակ սեփականատերը գոյություն չունի:

MKD-ի տարածքների սեփականատերերը համատեղ սեփականության իրավունքով տիրապետում են ընդհանուր սեփականությանը և պարտավոր են պահպանել այս OI-ն, ինչպես ցանկացած այլ գույք:

Այս պնդումները հիմնավորենք տրամաբանական և իրավական տեսանկյունից։

Հիմնավորումը

Ենթադրենք, որ բնակարանների սեփականատերերի սեփականության իրավունքները սահմանափակվում են միայն իրենց տարածքներով և իրականում չեն տարածվում ընդհանուր սեփականության վրա: Այս դեպքում անձը, թողնելով իր բնակարանը վայրէջքի վրա, մտնում է ուրիշի սեփականության տարածք։ Հարկ է նշել, որ այս շատ ընդհանուր սեփականության սեփականատիրոջ համար որևէ խոչընդոտ չի կարող ստեղծվել իր ունեցվածքն օգտագործելու և այն կողմնակի անձանց ոտնձգություններից պաշտպանելու համար։

Այսինքն՝ ընդհանուր սեփականության սեփականատիրոջ համար բացարձակապես ոչ մի խոչընդոտ չկա, որպեսզի, օրինակ, իր տարածքով անցումը վճարովի լինի, սակագին սահմանի (օրինակ՝ 10 ռուբլի յուրաքանչյուր քայլի համար) և վճար գանձի բոլորից, անցնել իր ունեցվածքով. Իսկ եթե բնակարանի սեփականատերը ցանկանում է իր տարածք մտնել ընդհանուր սեփականության միջոցով (օրինակ՝ նույն սանդուղքով, որը պատկանում է մեկ այլ սեփականատիրոջ), նա պարտավոր է վճարել այդ ընդհանուր գույքի սեփականատիրոջը սահմանված սակագնով։

Իսկ ինչո՞ւ չպիտի իրեն պատկանող տարածքում գտնվող ընդհանուր գույքի սեփականատերը, օրինակ, պահեստ բացեր։ Պահպանեք, օրինակ, տախտակները կամ աղյուսները աստիճանների, վայրէջքի, նկուղների և վերնահարկերի վրա: Ի վերջո, սա նրա սեփականությունն է, նա իրավունք ունի օգտագործել այն իր հայեցողությամբ: Իսկ այն, որ բնակարանի բնակիչները չեն կարողանում մտնել իրենց բնակարան, դա իրենց խնդիրն է դեպի ձեր տարածքբարձրանալ պատուհանի միջով կամ շարժման հետ կապ չունեցող որևէ այլ եղանակով ուրիշի գույքի վրա.

Դուք, իհարկե, կարող եք հորինել, որ իբր ընդհանուր սեփականությունը պատկանում է պետությանը կամ քաղաքապետարանին, ինչը, դարձյալ, որոշ ֆիկտիվ նորմերի համաձայն»: դուք չեք կարող դա անել մարդկանց հետ».

Բայց հայտնի է, որ թե՛ քաղաքապետարանը, թե՛ պետությունը իրավունք ունեն վաճառել, վարձակալության տալ եւ այլն իրենց գույքը։ Ասենք, որ ընդհանուր գույքը կվաճառվի կամ վարձակալությամբ կհատկացվի որոշակի անձի, ով կսահմանի վճարովի անցման սակագինը կամ մուտքի մոտ պահեստ կզինի, և այդ անձին բացարձակապես չի կարելի արգելել նման գործողությունները: Դժվար է պատկերացնել, որ քաղաքապետարանի շենք վարձակալող ցանկացած քաղաքացի իրավունք չունի արգելել այս շենքով անցումը մարդկանց անորոշ շրջանակի համար։ Բայց այդպիսի սենյակը կարող է բնակարան լինել: Արդյո՞ք սոցիալական կամ առևտրային բնակարանների վարձակալները պարտավոր են թույլ տալ ցանկացածին, ով ցանկանում է մտնել իրենց բնակարաններ: Իսկ եթե հավատում եք համարվող կեղծ տեսության կողմնակիցներին, ապա աստիճանները, վերնահարկերը, նկուղները նույն քաղաքապետարանի սեփականությունն են, ինչ վարձակալների զբաղեցրած բնակարանները։

Բայց բացի տարածքներից, ընդհանուր սեփականությունը ներառում է, օրինակ, ընդհանուր շենքային համակարգեր ջերմության, էլեկտրաէներգիայի, ջրամատակարարման և սանիտարական մաքրման համար: Սա էլ ինչ-որ մեկի սեփականությո՞ւնն է, տարածքի սեփականատերերի հետ կապ չունի՞։ Բայց այդ դեպքում ինչի՞ն են պետք այս գույքի սեփականատիրոջը որոշ խողովակներ, որոնցով ջուրը մատակարարվում է խողովակների սեփականատիրոջ հետ կապ չունեցող սպառողներին: Ի վերջո, ոչինչ չի արգելում այս սեփականատիրոջը վաճառել, օրինակ, այս խողովակները մետաղի ջարդոնի համար, ի վերջո, սա նրա սեփականությունն է: Իսկ եթե խողովակների ապամոնտաժումից ու վաճառքից հետո ջուրը տանից վերանա։ Թող իրենք իրենց ջրամատակարարման համակարգերը կառուցեն, իրենց խողովակներն անցկացնեն որտեղ ուզում են, կամ ապրեն առանց ջրի, առանց լույսի, առանց կոյուղու։ Ի՞նչ գործ կարող է ունենալ ընդհանուր տան խողովակների, լարերի և այլ սարքավորումների սեփականատերը այս վարձակալների խնդիրների հետ:

Ինչպես երևում է վերը նշված պատճառաբանությունից, այն ենթադրությունը, որ MKD-ի ընդհանուր սեփականությունն ունի որոշակի անհատ սեփականատեր, հանգեցնում է որոշակի անհեթեթ իրավիճակի հիմնավորմանը:

Հենց նման անհեթեթությունը կանխելու համար է, որ բնակարանային օրենսդրությունը սահմանում է, որ բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականությունը պատկանում է նման տան տարածքների սեփականատերերին՝ ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքի հիման վրա (ՌԴ Բնակարանային օրենսգրքի 36-րդ հոդված): Ֆեդերացիան), մինչդեռ OI-ի ընդհանուր սեփականության բաժնեմասը այս տան տարածքի սեփականատիրոջ MKD-ում պետք է լինի նշված տարածքի սեփականության ճակատագիրը, և իր բաժնեմասի բաշխումը ընդհանուր սեփականության մեջ: OI-ն MKD-ում արգելված է (ՌԴ ԼԿ-ի 37-րդ հոդված):

Այսպիսով, տարածքի սեփականատերերը համատեղ տիրապետում են ընդհանուր գույքին, նրանք իրավունք չունեն այն բաժանել միմյանց միջև (օրինակ, անընդունելի է հաստատել, որ մի հարևանին է պատկանում աստիճանների զույգ աստիճանները, մյուսը ՝ տարօրինակները. , երրորդը `նկուղը, չորրորդը` ձեղնահարկը և այլն): Ընդհանուր գույքը նախատեսված է MKD տարածքների բոլոր սեփականատերերի կողմից օգտագործելու համար, պատկանում է տարածքի այս սեփականատերերին և պահպանվում է նրանց հաշվին:

Իրավական հիմնավորում

Ինչպես նշվեց վերևում, ՌԴ ԼԿ 36-րդ հոդվածի 1-ին մասհավաքածուներ: " 1. Բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերը ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքի հիման վրա ունեն բազմաբնակարան շենքում գտնվող ընդհանուր սեփականություն ...», նույն նորմով սահմանվում է ՀՀ դրամ ընդհանուր գույքի ցանկ:

Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 290-րդ հոդվածըհաստատում է տրված նորմը.
« Հոդված 290. Բնակարանների սեփականատերերի ընդհանուր սեփականությունը բազմաբնակարան շենքում
1. Բազմաբնակարան շենքի բնակարանների սեփականատերերին պետք է տիրապետեն տան ընդհանուր տարածքները, տան կրող կառույցները, մեխանիկական, էլեկտրական, սանիտարական և այլ սարքավորումները բնակարանից դուրս կամ ներսում, որոնք սպասարկում են մեկից ավելի բնակարաններ՝ հիմք ընդունելով. ընդհանուր բաժնային սեփականություն.
2. Բնակարանի սեփականատերն իրավունք չունի բնակելի շենքի ընդհանուր սեփականության սեփականության մեջ իր բաժինն օտարել, ինչպես նաև կատարել այլ գործողություններ, որոնք ենթադրում են այդ բաժնեմասի փոխանցում բնակարանի սեփականությունից առանձին:».

ՌԴ LC-ի 37-րդ հոդվածհավաքածուներ:
« Բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության ընդհանուր սեփականության իրավունքում բաժնետոմսերի որոշում.
1. Այս տան տարածքի սեփականատիրոջ բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության ընդհանուր սեփականության իրավունքի բաժինը համաչափ է նշված տարածքի ընդհանուր տարածքի չափին:
2. Այս տանը գտնվող տարածքի սեփականատիրոջ բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության ընդհանուր սեփականության իրավունքի բաժնեմասը հետևում է նշված տարածքի սեփականության ճակատագրին:
3. Բազմաբնակարան շենքում տարածքի սեփականության իրավունքի փոխանցման ժամանակ նման տարածքի նոր սեփականատիրոջ այս տանը ընդհանուր սեփականության ընդհանուր սեփականության բաժինը հավասար է նշված ընդհանուր սեփականության ընդհանուր սեփականության բաժնեմասին: նման տարածքի նախկին սեփականատերը.
4. Բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերն իրավունք չունի.
1) կատարել բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության ընդհանուր սեփականության իրավունքում իր բաժնեմասի տեսակով բաժանում.
2) օտարել բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության ընդհանուր սեփականության իրավունքում իր բաժինը, ինչպես նաև կատարել այլ գործողություններ, որոնք ենթադրում են այդ բաժնեմասի փոխանցումը նշված տարածքի սեփականությունից առանձին.».

Ինչ վերաբերում է այն փաստարկին, որ ընդհանուր սեփականության սեփականությունը գրանցված չէ, անհրաժեշտ է մեջբերել Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրության մի քանի նորմեր:

ՌԴ LC-ի 38-րդ հոդված: « Բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության ընդհանուր սեփականության իրավունքում բաժնեմասի ձեռքբերում նման տանը տարածքներ ձեռք բերելու ժամանակ.
1. Բազմաբնակարան շենքում տարածքների սեփականություն ձեռք բերելու ժամանակ ձեռք բերողին է փոխանցվում բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականության ընդհանուր սեփականության իրավունքի բաժնեմասը:
2. Պայմանագրի պայմանները, որոնցով բազմաբնակարան շենքի տարածքի սեփականության իրավունքի փոխանցումը չի ուղեկցվում նման տան ընդհանուր սեփականության ընդհանուր սեփականության բաժնեմասի փոխանցմամբ, առոչինչ են:».

1997 թվականի հուլիսի 21-ի Դաշնային օրենքի 23-րդ հոդվածըN122-FZ «Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցման և դրա հետ գործարքների մասին».« Հոդված 23. Բազմաբնակարան շենքերում անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների և դրա հետ գործարքների պետական ​​գրանցումը.
1. Բազմաբնակարան շենքերում անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների և դրա հետ գործարքների պետական ​​գրանցումն իրականացվում է սույն դաշնային օրենքի և Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի համաձայն:
2. Բազմաբնակարան շենքերում բնակելի կամ ոչ բնակելի տարածքների իրավունքի առաջացման, փոխանցման, սահմանափակման (ծանրաբեռնման) կամ դադարեցման պետական ​​գրանցումը միաժամանակ հանդիսանում է դրա հետ անքակտելիորեն կապված ընդհանուր սեփականության ընդհանուր սեփականության իրավունքի պետական ​​գրանցումը.».

Այսպիսով, բազմաբնակարան շենքի տարածքների սեփականության պետական ​​գրանցման վկայականը միաժամանակ հանդիսանում է ՀՀ դրամ ընդհանուր սեփականության ընդհանուր սեփականության իրավունքի պետական ​​գրանցման վկայագիր:

Ինչ վերաբերում է MKD տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր սեփականությունը պահպանելու պարտավորությանը, ապա անհրաժեշտ է հիշել բովանդակությունը. ՌԴ LC-ի 39-րդ հոդված: « Բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր գույքի պահպանում.
1. Բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերը կրում են բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր գույքի պահպանման ծախսերի բեռը:
2. Բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության պահպանման համար պարտադիր ծախսերի բաժինը, որի բեռը կրում է նման տանը գտնվող տարածքի սեփականատերը, որոշվում է ընդհանուր սեփականության ընդհանուր սեփականության իրավունքում այդպիսի բաժնեմասով: նշված սեփականատիրոջ տուն ...».

Իհարկե, դրույթները ՌԴ LC-ի 30-րդ և 154-րդ հոդվածները, որի օրինականությունը վիճարկում են կեղծ տեսության կողմնակիցները, իրականում բացարձակապես օրինական է։

եզրակացություններ

Որպես տան ընդհանուր սեփականության սեփականության մեջ MKD տարածքների սեփականատերերի չներգրավման տեսության ներդրման հետևանքներից կարելի է առանձնացնել և՛ այս գույքի պահպանման և պահպանման համար վճարելու չկամությունը, որն անհայտ է: որեւէ մեկին, եւ բացառապես սպառողական անփույթ վերաբերմունքն այս գույքի նկատմամբ։ Շատ հաճախ տների բնակիչները, առաջնորդվելով դիտարկված կեղծ տեսությամբ, ոչ մի սարսափելի բան չեն տեսնում «ուրիշների ունեցվածքի» վնասման, վնասման, ոչնչացման, դրա աղտոտման մեջ։ Ի վերջո, մի բան է ունենալ սեփական բնակարան, որտեղ չես ուզում աղբ թափել, չես ուզում ինչ-որ բան ջարդել ու փչացնել, և բոլորովին այլ բան է ինչ-որ մեկի մուտքը, որտեղ կարող ես աղբ նետել և ներկել: պատերը և կոտրել ապակիները: Այնուամենայնիվ, ոչ բոլոր վարձակալներն են հասկանում, որ կոտրված ապակիների փոխարինումը, մուտքերի մաքրումը, տան բոլոր կառույցների և կառույցների ընթացիկ վերանորոգումն ու սպասարկումն իրականացվում են հենց այդ վարձակալների հաշվին՝ «բնակարանների պահպանման համար վճարված միջոցներից»: » ծառայություն։ Եվ որքան «բարբարոսական» վերաբերմունք է դրսևորվում տան ընդհանուր սեփականության նկատմամբ, որքան վնասվում և աղտոտվում է այդ գույքը, այնքան ավելի շատ միջոցներ են պահանջվում այն ​​պատշաճ ձևով պահպանելու համար։

Համարված կեղծ տեսությունը և նմանատիպ տեսությունը որևէ կառուցողական տեղեկատվություն չեն պարունակում, այլ նպատակ ունեն սպառողների մտքերին միայն մտցնել այն միտքը, որ նրանք խաբվում են՝ անհիմն գումար գանձելով իրենց չպատկանող գույքի պահպանման համար։ Ակնհայտ է, որ դրանից ոչ մի դրական հետևանք չի կարող լինել։

Իրականում MKD-ի ընդհանուր սեփականությունը պատկանում է բացառապես այս տան տարածքների սեփականատերերինև ուրիշ ոչ ոք: Որպես այս հանգամանքի ևս մեկ հաստատում, կարելի է նշել, օրինակ, այն փաստը, որ USRR-ում տեղեկություններ չկան այնպիսի օբյեկտների մասին, ինչպիսիք են MKD-ն կամ MKD-ի ընդհանուր սեփականությունը. օբյեկտները գրանցված չեն.

Ամբողջովին հերքվում է այն կեղծ տեսությունը, որը տրված է փաստարկներում, որ MKD-ի ընդհանուր սեփականությունը չի պատկանում MKD տարածքի սեփականատերերին:

Եվ վերջապես, ուզում եմ զգուշացնել ընթերցողներին բավականին տարածված սխալից, երբ «բնակելի շենք» հասկացությունը շփոթում են «բնակելի շենք» հասկացության հետ։ Սրանք երկու տարբեր սահմանումներ են: Բնակելի շենքը պատկանում է մեկ սեփականատիրոջ, իսկ բազմաբնակարան շենքը բաղկացած է տարբեր սեփականատերերի պատկանող բնակարանների հավաքածուից։

ՌԴ ԼԿ 16-րդ հոդվածի 2-րդ մաս. Բնակելի շենք ճանաչվում է անհատապես սահմանված շենք, որը բաղկացած է սենյակներից, ինչպես նաև օժանդակ օգտագործման համար նախատեսված տարածքներից, որոնք նախատեսված են քաղաքացիների կենցաղային և այլ կարիքները բավարարելու համար՝ կապված նման շենքում նրանց ապրելու հետ։».

ՌԴ կառավարության 2006 թվականի հունվարի 28-ի N47 որոշման 6-րդ կետ. բազմաբնակարան շենք ճանաչվում է երկու կամ ավելի բնակարանների մի ամբողջություն, որոնք ունեն անկախ ելքեր կամ բնակելի շենքին կից հողատարածք, կամ նման տան ընդհանուր տարածքներ: Բազմաբնակարան շենքը պարունակում է նման տան տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր սեփականության տարրեր՝ համաձայն բնակարանային օրենսդրության».

1. Բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերը ընդհանուր բաժնային սեփականության հիման վրա ունեն բազմաբնակարան շենքում գտնվող ընդհանուր սեփականություն, այն է՝

1) այս տան տարածքները, որոնք բնակարանների մաս չեն կազմում և նախատեսված են այս տան մեկից ավելի սենյակներ սպասարկելու համար, ներառյալ միջբնակարանային վայրէջքները, աստիճանները, վերելակները, վերելակները և այլ հանքերը, միջանցքները, տեխնիկական հարկերը, վերնահարկերը, նկուղները, որոնցում կան ինժեներական հաղորդակցություններ, այս տան մեկից ավելի սենյակ սպասարկող այլ սարքավորումներ (տեխնիկական նկուղներ);

2) այս տան այլ տարածքներ, որոնք չեն պատկանում անհատ սեփականատերերին և նախատեսված են այս տան տարածքների սեփականատերերի սոցիալական և կենցաղային կարիքները բավարարելու համար, ներառյալ՝ նրանց ժամանցը կազմակերպելու, մշակութային զարգացման, երեխաների ստեղծագործական գործունեության, ֆիզիկական կուլտուրայի և. սպորտ և նմանատիպ միջոցառումներ;

3) տանիքներ, որոնք պարփակում են այս տան կրող և չկրող կառույցները, մեխանիկական, էլեկտրական, սանիտարական և այլ սարքավորումները (ներառյալ կառույցները և (կամ) այլ սարքավորումները, որոնք նախատեսված են հաշմանդամություն ունեցող անձանց անարգել մուտքը բազմաբնակարան շենքի տարածքներ). գտնվում է այս տանը՝ տարածքից դուրս կամ ներսում և սպասարկում է մեկից ավելի տարածքներ.

4) հողամասը, որի վրա գտնվում է այս տունը` այգեգործության և բարեկարգման տարրերով, այս տան պահպանման, շահագործման և բարեկարգման համար նախատեսված այլ օբյեկտներով և գտնվում է նշված հողամասում: Հողամասի սահմանները և չափերը, որոնց վրա գտնվում է բազմաբնակարան շենքը, որոշվում են հողային օրենսդրության և քաղաքաշինության օրենսդրության պահանջներին համապատասխան:

2. Բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերը բազմաբնակարան շենքում տիրապետում, օգտագործում և սույն օրենսգրքով և քաղաքացիական օրենսդրությամբ սահմանված սահմաններում տնօրինում են ընդհանուր սեփականություն:

3. Բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության չափի կրճատումը հնարավոր է միայն այս տան տարածքների բոլոր սեփականատերերի համաձայնությամբ՝ դրա վերակառուցման միջոցով:

4. Նման սեփականատերերի ընդհանուր ժողովում ընդունված բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի որոշմամբ բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականության օբյեկտները կարող են փոխանցվել օգտագործման այլ անձանց, եթե դա չի խախտում մարդու իրավունքներն ու օրինական շահերը: քաղաքացիներ և իրավաբանական անձինք.

4.1. Սույն օրենսգրքի 15-րդ հոդվածի 3-րդ կետում նշված պահանջներին համապատասխան բազմաբնակարան շենքում հաշմանդամների անարգել մուտքը բազմաբնակարան շենքի տարածքներ ապահովելու համար թույլատրվում է միայն այն դեպքում, եթե այդպիսի հարմարեցումն իրականացվում է առանց միջոցների ներգրավման: այս սեփականատերերից:

5. Հողամասը, որի վրա գտնվում է բազմաբնակարան շենքը, կարող է ծանրաբեռնված լինել այլ անձանց կողմից սահմանափակ օգտագործման իրավունքով: Չի թույլատրվում արգելել հողամասի վրա ծանրաբեռնվածություն սահմանելը, եթե անհրաժեշտ է ապահովել այլ անձանց մուտքն այն օբյեկտներին, որոնք գոյություն են ունեցել մինչև սույն օրենսգրքի ուժի մեջ մտնելը: Սահմանափակ օգտագործման իրավունքով հողամասի նոր ծանրաբեռնվածությունը սահմանվում է հողամասի նման ծանրաբեռնվածություն պահանջող անձի և բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի միջև համաձայնությամբ: Սահմանափակ օգտագործման իրավունքով հողամասի ծանրաբեռնվածություն սահմանելու կամ նման ծանրաբեռնվածության պայմանների վերաբերյալ վեճերը լուծվում են դատական ​​կարգով: Հողամասի նկատմամբ հանրային սերվիտուտը սահմանվում է հողային օրենսդրությանը համապատասխան:

6. Բազմաբնակարան շենքի ոչնչացման, այդ թվում՝ պատահական մահվան, քանդման դեպքում, բազմաբնակարան շենքի տարածքների սեփականատերերը պահպանում են բաժնեմասը այն հողամասի ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքում, որի վրա գտնվում էր այս տունը՝ կանաչապատմամբ և կանաչապատմամբ։ տարրեր և այլ, որոնք նախատեսված են նշված հողամասում գտնվող այս տան օբյեկտների պահպանման, շահագործման և բարելավման համար՝ ոչնչացման պահին, ներառյալ՝ պատահական մահը, բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականության ընդհանուր սեփականության իրավունքի բաժնեմասին համապատասխան, նման տան քանդում. Այս սեփականատերերը քաղաքացիական օրենսդրությամբ սահմանված կարգով տիրապետում, օգտագործում և տնօրինում են սույն մասով նախատեսված գույքը:

Արվեստի մեկնաբանություն. 36 ԺԿ ՌԴ

1. Մեկնաբանված հոդվածը կարգավորում է ընդհանուր սեփականության իրավունքի հարաբերությունները բազմաբնակարան շենքում, որտեղ տարածքները (բնակելի և ոչ բնակելի) պատկանում են տարբեր սուբյեկտների, այդ թվում՝ հասարակական կազմակերպությունների: Բացի այդ, բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության ընդհանուր սեփականության հարցերը հավասարապես կարգավորվում են բոլոր բազմաբնակարան շենքերում՝ անկախ սեփականատերերի թվից, նման տան տարածքների քանակից, ինչպես նաև բնակարանատերերի ասոցիացիայի առկայությունից կամ բացակայությունից։ ցանկացած այլ կազմակերպություն:

2. Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության 2006 թվականի հունվարի 28-ի N 47 որոշմամբ հաստատված տարածքները բնակելի, բնակելի տարածքները և բնակելի շենքը որպես վթարային և քանդման ենթակա ճանաչելու կանոնակարգի 6-րդ կետը սահմանում է. Երկու կամ ավելի բնակարանների հանրագումարը ճանաչվում է որպես բազմաբնակարան շենք, որն ունի անկախ ելքեր կամ բնակելի շենքին հարող հողատարածք, կամ նման տան ընդհանուր տարածքներ: Բազմաբնակարան շենքը պարունակում է նման տան տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր սեփականության տարրեր՝ համաձայն բնակարանային օրենսդրության:

Այսպիսով, շենքը, որը պարունակում է երկու և ավելի բնակարաններ, համարվում է բազմաբնակարան շենք և ենթակա է բազմաբնակարան շենքի բոլոր կանոններին:

ՌԴ ԼԿ-ի մեկնաբանված 36-րդ հոդվածը տրամադրում է ընդհանուր սեփականության մաս կազմող օբյեկտների բավականին ամբողջական ցանկ: Ընդհանուր սեփականությունը ներառում է տարածքներ, որոնք նախատեսված են բազմաբնակարան շենքում բնակելի և ոչ բնակելի տարածքների սեփականատերերին սպասարկելու համար: Բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության պահպանման կանոնները, որոնք հաստատվել են Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության 2006 թվականի օգոստոսի 13-ի N 491 որոշմամբ, տրամադրում են բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականության մաս կազմող օբյեկտների ավելի մանրամասն ցուցակ. (կետ 2):

Ընդհանուր սեփականության կազմը, համաձայն սույն կանոնների, ներառում է.

ա) բազմաբնակարան շենքի տարածքները, որոնք բնակարանների մասեր չեն և նախատեսված են այս բազմաբնակարան շենքի մեկից ավելի բնակելի և (կամ) ոչ բնակելի տարածքների սպասարկման համար (այսուհետ՝ ընդհանուր տարածքներ), ներառյալ միջբնակարանային հողերը, աստիճանները. , վերելակներ, վերելակ և այլ հանքեր, միջանցքներ, անվասայլակներ, ձեղնահարկեր, տեխնիկական հատակներ (ներառյալ ներկառուցված ավտոտնակներ և հարթակներ՝ կառուցված տարածքների, արտադրամասերի, տեխնիկական վերնահարկի սեփականատերերի հաշվին) և տեխնիկական նկուղներ, որոնցում կան. ինժեներական հաղորդակցություններ, որոնք այլ կերպ սպասարկում են մեկից ավելի բնակելի և (կամ) ոչ բնակելի տարածքներ բազմաբնակարան շենքի սարքավորումներում (ներառյալ կաթսայատները, կաթսայատները, վերելակային հանգույցները և այլ ինժեներական սարքավորումները).

գ) բազմաբնակարան շենքի կրող կառույցները (ներառյալ հիմքերը, կրող պատերը, հատակի սալերը, պատշգամբի և այլ սալերը, կրող սյուները և այլ կրող կառույցները) պարփակելը.

դ) մեկից ավելի բնակելի և (կամ) ոչ բնակելի տարածքներ սպասարկող բազմաբնակարան շենքի ոչ կրող կառույցները (ներառյալ ընդհանուր տարածքների պատուհանները և դռները, վանդակապատերը, պարապետները և այլ ոչ կրող պարիսպներ).

ե) մեխանիկական, էլեկտրական, սանիտարական և այլ սարքավորումներ, որոնք տեղակայված են բազմաբնակարան շենքում տարածքից դուրս կամ ներսում և սպասարկում են մեկից ավելի բնակելի և (կամ) ոչ բնակելի տարածքներ (բնակարաններ).

զ) հողամաս, որի վրա գտնվում է բազմաբնակարան շենք, և որի սահմանները որոշվում են պետական ​​կադաստրային գրանցման տվյալների հիման վրա՝ կանաչապատման և կանաչապատման տարրերով.

է) բազմաբնակարան շենքի պահպանման, շահագործման և բարեկարգման համար նախատեսված այլ օբյեկտներ, ներառյալ տրանսֆորմատորային ենթակայանները, մեկ բազմաբնակարան շենքի սպասարկման համար նախատեսված ջեռուցման կետերը, կոլեկտիվ ավտոկայանատեղերը, ավտոտնակները, մանկական և սպորտային հրապարակները, որոնք գտնվում են այն հողամասի սահմաններում. գտնվում է բազմաբնակարան շենք։

Ընդհանուր գույքը ներառում է նաև սառը և տաք ջրի և գազի մատակարարման ներքին ինժեներական համակարգեր, որոնք բաղկացած են բարձրացնողներից, բարձրացնողներից մինչև առաջին անջատիչ սարքը, որը տեղակայված է բարձրացնողներից ճյուղերի վրա, այս անջատիչ սարքերը, կոլեկտիվ (ընդհանուր տան) ցրտի չափիչ սարքերը: և տաք ջուր, վերելքներից ներբնակարանային լարերի ելքերի առաջին անջատիչ և հսկիչ փականներ, ինչպես նաև այդ ցանցերում տեղակայված մեխանիկական, էլեկտրական, սանիտարական և այլ սարքավորումներ, ներքին ջեռուցման համակարգ, որը բաղկացած է բարձրացնողներից։ , ջեռուցման տարրեր, հսկիչ և անջատիչ փականներ, կոլեկտիվ (ընդհանուր տան) ջերմային էներգիայի հաշվառման սարքեր, ինչպես նաև այդ ցանցերում տեղակայված այլ սարքավորումներ, ներտնային էլեկտրամատակարարման համակարգ՝ բաղկացած մուտքային պահարաններից, մուտքային բաշխիչ սարքերից, պաշտպանությունից, մոնիտորինգից և հսկիչ սարքավորումներ, կոլեկտիվ (գլխավոր տան) էլեկտրաէներգիայի հաշվառման սարքեր, հատակի վահաններ ծովախորշեր և պահարաններ, ընդհանուր տարածքներում լուսավորության կայանքներ, ծխի արտանետման համակարգերի էլեկտրական կայանքներ, ներքին հրդեհային ջրամատակարարման ավտոմատ հրդեհային ազդանշանային համակարգեր, բեռների, մարդատար և հրդեհային վերելակներ, բազմաբնակարան շենքի մուտքի դռների ավտոմատ կողպման սարքեր, ցանցեր (մալուխներ) սույն կանոնների 8-րդ կետի համաձայն սահմանված արտաքին սահմանը անհատական, ընդհանուր (բնակարանային) էլեկտրաէներգիայի հաշվիչներին, ինչպես նաև այդ ցանցերում տեղակայված այլ էլեկտրական սարքավորումներին:

3. Վերոնշյալ կանոնակարգի 8-րդ կետում նշվում է, որ էլեկտրաէներգիայի, ջերմային, ջրամատակարարման և ջրահեռացման ցանցերի, տեղեկատվական և հեռահաղորդակցական ցանցերի (ներառյալ լարային հեռարձակման ցանցերը, կաբելային հեռուստատեսությունը, օպտիկամանրաթելային ցանցերը, հեռախոսագծերը և նմանատիպ այլ ցանցեր) արտաքին սահմանը. ընդհանուր սեփականության մաս են կազմում, եթե այլ բան նախատեսված չէ Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրությամբ, բազմաբնակարան շենքի պատի արտաքին սահմանն է և գործառնական պատասխանատվության սահմանը կոլեկտիվ (ընդհանուր տան) չափիչ սարքի առկայության դեպքում: Համապատասխան կոմունալ ռեսուրսը, եթե այլ բան նախատեսված չէ տարածքի սեփականատերերի միջև կոմունալ ծառայություններ մատուցողի կամ ռեսուրսներ մատակարարող կազմակերպության հետ պայմանագրով, կոլեկտիվ (ընդհանուր տան) չափիչ սարքի միացման վայրն է բնակելի շենքում ընդգրկված համապատասխան ինժեներական ցանցին: .

Միաժամանակ ենթ. Նույն կանոնակարգի «է» կետի 2-րդ կետում նշվում է, որ բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականությունը ներառում է բազմաբնակարան շենքի պահպանման, շահագործման և բարեկարգման համար նախատեսված օբյեկտները, այդ թվում՝ տրանսֆորմատորային ենթակայանները, մեկ բազմաբնակարան շենքի սպասարկման համար նախատեսված ջեռուցման կետերը, կոլեկտիվ կայանատեղիները. , ավտոտնակներ, մանկական և սպորտային հրապարակներ, որոնք գտնվում են այն հողամասի սահմաններում, որի վրա գտնվում է բազմաբնակարան շենքը։ Այս օբյեկտները գտնվում են տեղական տարածքում, i.е. տնից որոշ հեռավորության վրա:

Օրենսդիրը սահմանել է, որ հարակից տարածքը հանդիսանում է ընդհանուր սեփականության մաս և, համապատասխանաբար, ընդհանուր սեփականությունը ներառում է այս տարածքում գտնվող օբյեկտները, որոնք նախատեսված են տան սպասարկման համար։ Բայց եթե տրանսֆորմատորային ենթակայանները, մեկ բազմաբնակարան շենքի սպասարկման համար նախատեսված ջեռուցման կետերը ընդհանուր սեփականության մաս են կազմում, ապա այդ օբյեկտներից բխող էլեկտրաէներգիայի և ջերմամատակարարման ցանցերը նույնպես ընդհանուր սեփականության մաս են կազմում, չնայած այն հանգամանքին, որ դրանք գտնվում են հեռավորության վրա։ արտաքին պատը Տներ.

Հետևաբար, էլեկտրականության, ջերմության, ջրամատակարարման և ջրահեռացման, տեղեկատվական և հեռահաղորդակցության ցանցերը, որոնք գտնվում են բազմաբնակարան շենքի տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր սեփականության մեջ և գտնվում են տան պատից հեռավորության վրա, ներառված են ընդհանուր սեփականության մեջ: , անկախ կոմունալ ծառայություններ մատուցողի հետ պայմանավորվածությունից։ Եվ քանի որ հողամասը գտնվում է բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականության մեջ, ուրեմն ընդհանուր սեփականության մեջ պետք է ներառվեն նաեւ ինժեներական կոմունիկացիաները։ Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգիրքը այլ տարբերակներ չի նախատեսում:

4. Բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության կազմը ներառում է հողամասը, որի վրա գտնվում է նշված տունը` կանաչապատման և կանաչապատման տարրերով: Այնուամենայնիվ, այն հողամասերի սահմանները, որոնց վրա գտնվում են բազմաբնակարան շենքերը, բոլոր դեպքերում հեռու են հաստատվելուց։

Արվեստի 2-րդ կետում. Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսգրքի 36-րդ հոդվածը սահմանում է, որ առկա զարգացման մեջ հողամասերը, որոնց վրա կան կառույցներ, որոնք հանդիսանում են բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականության մաս, բնակելի շենքեր և այլ շինություններ, տրամադրվում են որպես ընդհանուր սեփականություն ընդհանուր բաժնետիրական սեփականությանը: բնակարանատերերի բնակարանային օրենսդրությամբ սահմանված կարգով և պայմաններով:

Իր հերթին, Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի 16-րդ հոդվածի 16-րդ հոդվածը սահմանում է, որ բնակավայրերի առկա զարգացման մեջ ընդհանուր բաժնետիրական սեփականություն է այն հողամասը, որի վրա գտնվում է բազմաբնակարան շենքը և նման տանը ընդգրկված այլ անշարժ գույք: բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերը.

Հողամասը, որի վրա բազմաբնակարան շենքը և նման տան մաս կազմող այլ անշարժ գույքը, որը ձևավորվել է մինչև Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի ուժի մեջ մտնելը և որի նկատմամբ իրականացվել է պետական ​​կադաստրային գրանցում. անվճար փոխանցվում է բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր բաժնային սեփականությանը:

Այսպիսով, եթե Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգիրքն ուժի մեջ մտնելու պահին, հաստատված են այն հողամասի սահմանները, որոնց վրա գտնվում են բազմաբնակարան շենքը և նման տանը ընդգրկված այլ անշարժ գույք, և կատարվել է կադաստրային գրանցում: դուրս, այնուհետև Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգիրքն ուժի մեջ մտնելու պահից այս հողամասն անվճար անցնում է բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր սեփականության մեջ:

Այն դեպքում, երբ հողամասի սահմանները չեն հաստատվել, բազմաբնակարան շենքի տարածքների ցանկացած սեփականատեր իրավունք ունի դիմել պետական ​​մարմիններին կամ տեղական ինքնակառավարման մարմիններին՝ հայտով որոշելու այն հողամասի սահմանները, որի վրա գտնվում է բազմաբնակարան շենքը: գտնվում է. Հողամասը այս հողամասի պետական ​​կադաստրային գրանցման պահից անհատույց անցնում է բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր սեփականության մեջ, որի վրա բնակելի շենքը և նման տանը ընդգրկված այլ անշարժ գույք են։ գտնվում է.

Կադաստրային գրանցման պահից հողամասը առաջանում է որպես օբյեկտ, այն ներառվում է բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականության մեջ և ձևավորվելիս։

Նորակառույց կամ վերակառուցված բազմաբնակարան շենքերը և նման տների մաս կազմող այլ անշարժ գույքի օբյեկտները, Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի ուժի մեջ մտնելուց հետո, ընդունվում են շահագործման միայն այն դեպքում, երբ ձևավորվում են այն հողամասերը, որոնց վրա գտնվում են այդպիսի բազմաբնակարան շենքերը: . Այս դեպքում հողամասը անմիջապես ներառվում է բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականության մեջ:

Եթե ​​բազմաբնակարան շենքը շահագործվում է մեկ առ մեկ, ապա հողամասի սեփականությունը ներառվում է բազմաբնակարան շենքի մեջ և բնակարանի առաջին փուլի պահից փոխանցվում է բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր բաժնային սեփականությանը: շենքն ընդունվում է շահագործման, եթե առաջին փուլի հանձնման ժամանակ հողամասը ձևավորված չէ միայն առկա շենքի տակ։ Դա պայմանավորված է նրանով, որ գոյություն ունեցող շենքում (իսկ տան առաջին փուլն արդեն գոյություն ունեցող շենք է) հողամասը դառնում է բազմաբնակարան շենքի տարածքի սեփականատերերի սեփականությունը հողամասի ձևավորման և ձևավորման ժամանակ: բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքի սեփականատերը բաժնեմաս է ձեռք բերում ընդհանուր գույքի սեփականության մեջ, որը ներառում է և հողամաս:

Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսգիրք (մաս 2, հոդված 36), Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգիրք (հոդված 36) Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի ներածական օրենքը (հոդված 16) սահմանում է, որ բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերը. չի կարող ունենալ այլ իրավունքներ հողամասի նկատմամբ, բացառությամբ սեփականության իրավունքի:

5. Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության 2006 թվականի օգոստոսի 13-ի N 491 որոշման 7-րդ կետում «Բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր գույքի պահպանման կանոնները և պահպանման և պահպանման համար վճարի չափը փոխելու կանոնները հաստատելու մասին». Բնակելի տարածքների վերանորոգում ծառայությունների մատուցման և անհամարժեք որակի և (կամ) սահմանված ժամկետը գերազանցող ընդհատումներով բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր գույքի կառավարման, պահպանման և վերանորոգման աշխատանքների կատարման դեպքում «սահմանվում է, որ պետական ​​մարմինները և տեղական ինքնակառավարման մարմինները տրամադրում են պետական ​​կադաստրային գրանցում այն ​​հողատարածքների համար, որոնց վրա գտնվում են բազմաբնակարան շենքերը՝ առանց բազմաբնակարան շենքի տարածքների սեփականատերերից վճարներ գանձելու:

Այսպիսով, սահմանվել է տեղական ինքնակառավարման մարմինների և պետական ​​մարմինների պարտավորությունը՝ ձևավորել հողատարածքներ, որոնց վրա տեղակայված են բազմաբնակարան շենքեր։

6. Հողամասերը, որոնց վրա գտնվում են բազմաբնակարան շենքերը, նախատեսված են ոչ միայն այդ տներում գտնվող տարածքների սեփականատերերի, այլ նաև բազմաթիվ այլ անձանց օգտագործման համար: Այս առումով, անցումը կամ անցումը խոչընդոտող հողամասի ցանկացած ցանկապատում կամ մշակում, որպես կանոն, կարող է հանգեցնել քաղաքացիների և իրավաբանական անձանց իրավունքների խախտման: Այս վայրերում կարող են տեղակայվել ավտոճանապարհներ, խաղահրապարակներ, կանաչ տարածքներ և այլ հարմարություններ, որոնք նախատեսված են մարդկանց անորոշ շրջանակի համար: Նման դեպքերում այդ հողամասերը կարող են ծանրաբեռնվել այլ անձանց կողմից սահմանափակ օգտագործման իրավունքով (սերվիտուտ)։

Մինչև Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի ուժի մեջ մտնելը գոյություն ունեցող ծանրաբեռնվածությունները չեն դադարում հողի սեփականության իրավունքի փոխանցումով: Եթե ​​ծանրաբեռնվածությունը սահմանվում է սույն օրենսգրքի ուժի մեջ մտնելուց հետո, ապա հողամասի նման ծանրաբեռնվածությունը սահմանվում է հողամասի վրա նման ծանրաբեռնվածություն սահմանող անձի և բազմաբնակարան շենքում տարածքների սեփականատերերի միջև համաձայնությամբ:

Եթե ​​կողմերը համաձայնության չեն եկել հողամասը նոր սերվիտուտով ծանրաբեռնելու վերաբերյալ, ապա դրա ստեղծման վեճը կամ սահմանափակ օգտագործման իրավունքով ծանրաբեռնվածության պայմանները կարող են լուծվել դատական ​​կարգով։

7. Բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականությունը գտնվում է այս տան բնակելի և ոչ բնակելի տարածքների սեփականատերերի (այսուհետ` տարածքի սեփականատերերի) ընդհանուր բաժնային սեփականությունում:

Բազմաբնակարան շենքի կառուցվածքում առանձնանում են երկու մաս, որոնցից մեկը քաղաքացիների, իրավաբանական կամ հասարակական անձանց պատկանող բնակելի և ոչ բնակելի տարածքներն են, իսկ բազմաբնակարան շենքի մյուս մասը՝ ընդհանուր սեփականությունը, ընդհանուր բաժնային սեփականություն է։ բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերը. Բազմաբնակարան շենքի տարածքները սեփականության իրավունքի օբյեկտներ են: Բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների նկատմամբ սեփականության իրավունքը և այլ իրական իրավունքները ենթակա են պետական ​​գրանցման դաշնային օրենսդրությամբ նախատեսված դեպքերում: Բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականությունը մեկ անբաժանելի օբյեկտ է և գտնվում է ընդհանուր սեփականության մեջ: Միևնույն ժամանակ, հարկ է նշել, որ բազմաբնակարան շենքի տարածքների սեփականատերերը առանձին-առանձին նկուղի, ձեղնահարկի, սարքավորումների, հողի և այլ օբյեկտների սեփականատերեր չեն: Նրանք ընդհանուր սեփականության սեփականատերերն են՝ որպես սեփականության միասնական անբաժանելի համալիր։ Տվյալ դեպքում սեփականության օբյեկտը ընդհանուր սեփականությունն է՝ որպես ինքնուրույն օբյեկտ։

Վերոգրյալից կարելի է եզրակացնել, որ բազմաբնակարան շենքը, որպես անշարժ գույքի միասնական համալիր, չի կարող լինել սեփականության իրավունքի (ինչպես նաև այլ գույքային իրավունքների) ինքնուրույն օբյեկտ, քանի որ սեփականության իրավունքի օբյեկտ են հանդիսանում բնակելի տարածքները, իսկ մնացածը. (ընդհանուր սեփականություն) գտնվում է բնակելի անշարժ գույքի սեփականատերերի ընդհանուր բաժնետիրական սեփականությունում: Բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի միջև ընդհանուր սեփականության ընդհանուր սեփականության իրավունքում բաժնեմասը ծագում է օրենքի ուժով տանը նրանց կողմից ձեռք բերված տարածքների սեփականության իրավունքի ի հայտ գալու պահին:

8. Բազմաբնակարան շենքում գտնվող ընդհանուր սեփականությունը ենթակա չէ օտարման: Քաղաքացիական շրջանառությանը որպես ինքնուրույն օբյեկտ չի մասնակցում։ Ընդհանուր սեփականության առանձին մասերը նույնպես ենթակա չեն օտարման։ Նրանք սեփականության իրավունքի կամ այլ գույքային իրավունքների անկախ օբյեկտներ չեն:

Ընդհանուր սեփականության որոշ հատվածներ վերակառուցման արդյունքում կարող են կցվել տարածքին: Օրինակ, ձեղնահարկի տարածքի մի մասը կարող է կցվել բնակելի տարածքին, ինչի արդյունքում բնակելի տարածքի չափը մեծանում է: Նման գործողությունները կարող են իրականացվել տարածքի և ընդհանուր սեփականության մի մասի վերակառուցմամբ: Վերակառուցման արդյունքում հայտնվում է նոր օբյեկտ՝ ավելի մեծ տարածքի բնակարան, մինչդեռ ձեղնահարկի տարածքը նվազում է։ Քանի որ նման վերակառուցումն իրականացվում է բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականության հետ կապված, անհրաժեշտ է տարածքի այլ սեփականատերերի համաձայնությունը: Նման համաձայնությունը կարելի է ստանալ Արվեստում նախատեսված կարգով: — (տե՛ս նշված հոդվածների մեկնաբանությունը): Տարածքների սեփականատերերի համաձայնությունը ստանալուց հետո վերակառուցումը կարող է իրականացվել սույն օրենսգրքի և քաղաքաշինության վերաբերյալ Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրության պահանջներին համապատասխան:

9. Բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի որոշմամբ հնարավոր է ընդհանուր սեփականության առանձին օբյեկտներ փոխանցել երրորդ անձանց: Ըստ ընդհանուր կանոննման որոշում է ընդունվում ընդհանուր ժողովում Արվեստի կողմից սահմանված կարգով: - 48 LC RF (տե՛ս այս հոդվածների մեկնաբանություն): Այնուամենայնիվ, ընդհանուր ժողովի որոշմամբ տների սեփականատերերի ասոցիացիան կամ բնակարանային կոոպերատիվը կարող են լիազորված լինել օգտագործման համար փոխանցել ընդհանուր գույքի մի մասը:

Ֆունկցիոնալ առանձնահատկությունների պատճառով ոչ բոլոր ընդհանուր սեփականության օբյեկտները կարող են փոխանցվել այլ անձանց նույնիսկ օգտագործման համար: Ընդհանուր սեփականության այդպիսի օբյեկտները ներառում են միջբնակարանային աստիճանավանդակներ, աստիճաններ, վերելակներ, վերելակ և այլ լիսեռներ, միջանցքներ, կրող և պարսպող չկրող կառույցներ, մեխանիկական, էլեկտրական, սանտեխնիկական և այլ սարքավորումներ, ճանապարհների բոլոր հատվածները, հետիոտնային արահետները և այլ օբյեկտները: , օգտագործման հանձնում, որն անհնարին է դարձնում բազմաբնակարան շենքում տարածքների սեփականատերերի իրավունքները:

Ընդհանուր սեփականության օբյեկտները, որոնց օգտագործումը չի հանգեցնի բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի իրավունքների խախտմանը, կարող են փոխանցվել ֆիզիկական կամ իրավաբանական անձանց օգտագործմանը (օրինակ՝ նկուղ): Սակայն նկուղը, ինչպես ընդհանուր սեփականության ցանկացած այլ մաս, չի կարող առանձնացվել որպես սեփականության իրավունքի անկախ օբյեկտ։

Ընդհանուր սեփականության մի մասի մասով անհնար է իրականացնել տեխնիկական հաշվառում և դրան կադաստրային համար հատկացնել, գույքային իրավունքների պետական ​​գրանցում կատարել։ Այս բոլոր գործողություններն անհնարին են այն պատճառով, որ ընդհանուր սեփականությունը անբաժանելի գույքային համալիր է։ Հետևաբար, ընդհանուր գույքի մի մասի հետ՝ որպես անշարժ գույքի օբյեկտ, գործարք չի կարող կատարվել, քանի որ նման անկախ օբյեկտ գոյություն չունի։ Ընդհանուր գույքի ցանկացած մասի օգտագործման հանձնումը պետք է իրականացվի շարժական գույքի հետ գործարքների նորմերին համապատասխան:

Բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության օգտագործման հանձնումն իրականացվում է տարածքի սեփականատերերի կողմից:

Բազմաբնակարան շենքում բնակարանատերերի ասոցիացիայի բացակայության դեպքում ընդհանուր սեփականության մի մասը օգտագործման հանձնելու պայմանագրի կողմերը բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերն են: Պայմանագիրը կարող է ստորագրվել սեփականատերերից մեկի կողմից, եթե նա դրա համար լիազորված է սեփականատերերի ընդհանուր ժողովի կողմից: Եթե ​​բազմաբնակարան շենքում ստեղծվում է տների սեփականատերերի ասոցիացիա կամ բնակարանային կոոպերատիվ, ապա գործընկերությունը կամ կոոպերատիվը հանդես է գալիս որպես ընդհանուր գույքի մի մասի օգտագործման պայմանագրի կողմ: Այս դեպքում գործընկերությունը կամ կոոպերատիվը գործում է իր անունից, բայց ելնելով բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի շահերից:

10. Բազմաբնակարան շենքի ոչնչացման կամ քանդման դեպքում հողամասը մնում է նախկինում այս վայրում գտնվող բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր բաժնային սեփականության մեջ: Մասնակիցների բաժնետիրական սեփականության հողամասի սեփականության բաժնեմասերը մնում են նույնը, ինչ բազմաբնակարան շենքում գտնվող ընդհանուր սեփականության բաժնեմասերը:

Այս սեփականատերերը պատկանում, օգտագործում և տնօրինում են ՌԴ ԼԿ 36-րդ հոդվածի 6-րդ մասով նախատեսված գույքը քաղաքացիական օրենսդրությանը համապատասխան:

Այնուամենայնիվ, նման հողամասի սեփականատերերը զգալիորեն սահմանափակված են այս հողամասի տնօրինման հարցում (տե՛ս այս հոդվածի մեկնաբանությունը):

. Բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր սեփականության սեփականությունը

ՌԴ LC-ի 36-րդ հոդվածի մեկնաբանություն.

1. Մաս 1 մեկնաբանություն. Արվեստ. պարունակում է կանոն, որը մշակում է Արվեստի 1-ին կետի նորմը: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 290-ը, որը ցույց է տալիս բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության հնարավոր սեփականությունը դրանում գտնվող տարածքների սեփականատերերի կողմից: Այս կանոնը ավելի մանրամասն թվարկում է ընդհանուր հատկության տարր առ տարր կազմը: Միևնույն ժամանակ, ընդհանուր սեփականություն կազմող տարրերի ցանկը, ի տարբերություն Արվեստի 1-ին կետում պարունակվող ցանկի: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 290-ը սպառիչ չէ:

Նոր հրատարակություն մաս 1 մեկնաբանություն. Արվեստ. իր նախորդ տարբերակի համեմատ ավելի մեծ մանրամասնությամբ, խմբավորում է բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականության տարրերը:

Որոշելիս այս կամ այն ​​տարրը դասակարգել որպես ընդհանուր սեփականություն, պետք է առաջնորդվել այդ տարրերի նշանակության նշաններով: Նման երկու նշան կա.

Առաջին նշանը տարրի նպատակն է սպասարկել մեկից ավելի սենյակ: Երկրորդ նշանը տարրի նպատակն է սպասարկել ամբողջ բազմաբնակարան շենքը:

Ընդհանուր սեփականությունը, եթե դրա համար կան անհրաժեշտ իրավական հիմքեր, պատկանում է բազմաբնակարան շենքի տարածքների սեփականատերերին` ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքի հիման վրա:

Ընդհանուր սեփականության կազմը որոշվում է ս. 1 կանոնների պահպանման ընդհանուր գույքի բազմաբնակարան շենքում, հաստատված որոշմամբ Կառավարության օգոստոսի 13, 2006 թ. N 491 (SZ ՌԴ. 2006 թ. N 34. Art. 3680): Համաձայն նշված կանոնների, ընդհանուր սեփականությունը ներառում է.

Բազմաբնակարան շենքի տարածքները, որոնք բնակարանների մաս չեն կազմում և նախատեսված են այս բազմաբնակարան շենքի մեկից ավելի բնակելի և (կամ) ոչ բնակելի տարածքների սպասարկման համար, ներառյալ միջբնակարանային վայրէջքները, աստիճանները, վերելակները, վերելակները և այլ հանքերը, միջանցքները, հաշմանդամի սայլակներ, ձեղնահարկեր, տեխնիկական հատակներ (ներառյալ ներկառուցված ավտոտնակներ և տարածքներ ավտոտրանսպորտային միջոցների համար, որոնք կառուցված են տարածքների, արտադրամասերի, տեխնիկական վերնահարկի սեփականատերերի հաշվին) և տեխնիկական նկուղներ, որոնցում կան ինժեներական հաղորդակցություններ, մեկից ավելի բնակելի շենքեր սպասարկող այլ սարքավորումներ. և (կամ) բազմաբնակարան շենքում ոչ բնակելի տարածքներ (ներառյալ կաթսայատուն, կաթսա, վերելակ և այլ ինժեներական սարքավորումներ).

Բազմաբնակարան շենքի կրող կառույցները (ներառյալ հիմքերը, կրող պատերը, հատակի սալերը, պատշգամբի և այլ սալերը, կրող սյուները և այլ կրող կառույցները) փակելը.

Մեկից ավելի բնակելի և (կամ) ոչ բնակելի տարածքներ սպասարկող բազմաբնակարան շենքի ոչ կրող կառույցները (ներառյալ ընդհանուր տարածքների պատուհանները և դռները, վանդակապատերը, պարապետները և այլ ոչ կրող պարիսպները).

Մեխանիկական, էլեկտրական, սանիտարական և այլ սարքավորումներ, որոնք տեղակայված են բազմաբնակարան շենքում տարածքից դուրս կամ ներսում և սպասարկում են մեկից ավելի բնակելի և (կամ) ոչ բնակելի տարածքներ (բնակարաններ).

Հողամաս, որի վրա գտնվում է բազմաբնակարան շենք, և որի սահմանները որոշվում են պետական ​​կադաստրային գրանցման տվյալների հիման վրա՝ կանաչապատման և կանաչապատման տարրերով.

Բազմաբնակարան շենքի պահպանման, շահագործման և բարեկարգման համար նախատեսված այլ օբյեկտներ, ներառյալ տրանսֆորմատորային ենթակայանները, մեկ բազմաբնակարան շենքի սպասարկման համար նախատեսված ջեռուցման կետերը, կոլեկտիվ ավտոկայանատեղերը, ավտոտնակները, մանկական և սպորտային հրապարակները, որոնք գտնվում են այն հողամասի սահմաններում, որտեղ գտնվում է բազմաբնակարան շենքը: գտնվում է.

Ընդհանուր գույքի կազմը որոշելիս անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների և դրա հետ գործարքների միասնական պետական ​​գրանցամատյանում պարունակվող տեղեկատվությունը ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքի օբյեկտների նկատմամբ իրավունքների վերաբերյալ, ինչպես նաև պետական ​​հողերի կադաստրում պարունակվող տեղեկությունները (տես Հրաման. Ռուսաստանի Դաշնության Արդարադատության նախարարության 2007 թվականի փետրվարի 14-ի N 29 «Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների միասնական պետական ​​գրանցամատյանում գրանցումների և դրա հետ գործարքների կատարման առանձնահատկությունների վերաբերյալ ցուցումները հաստատելու մասին իրավունքների պետական ​​գրանցման ժամանակ. Բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքի օբյեկտները, որոնք տեղեկատվություն են տրամադրում նման օբյեկտների անշարժ գույքի նկատմամբ գրանցված ընդհանուր սեփականության իրավունքի մասին» // RG. 2007 թ. մարտի 22):

Ընդհանուր սեփականության կազմը որոշվում է.

Բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերը՝ ընդհանուր գույքի պահպանման պարտավորությունները կատարելու համար.

Պետական ​​մարմինները՝ ընդհանուր սեփականության պահպանումը վերահսկելու նպատակով.

Տեղական ինքնակառավարման մարմինները՝ կառավարող կազմակերպության ընտրության բաց մրցույթ նախապատրաստելու և անցկացնելու նպատակով.

Միևնույն ժամանակ, տեղական ինքնակառավարման մարմինները (դաշնային նշանակության քաղաքներում, Ռուսաստանի Դաշնության այս բաղկացուցիչ սուբյեկտների պետական ​​մարմինները) համաձայն Ռուսաստանի Դաշնության Տարածաշրջանային զարգացման նախարարության 2007 թվականի ապրիլի 4-ի N 6037-RM / գրության. 07 (Բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների օրենսդրական և կարգավորող փաստաթղթեր. 2007 թ. N 6) բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի կողմից ընդհանուր գույքը պահպանելու պարտավորությունը, ինչպես նաև այլ նպատակներով կատարելու համար, բացառությամբ նախապատրաստման. իսկ կառավարող կազմակերպության ընտրության համար բաց մրցույթ անցկացնելը իրավասու չեն հաստատել կամ համաձայնեցնել բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականության կազմը (ցուցակը):

2. Մեկնաբանության 1-ին մասի 4-րդ կետի երկրորդ նախադասությամբ ամրագրված նորմը. Արվեստ., ի տարբերություն Արվեստի նախկին նորմի. «Տնատերերի միավորումների մասին» դաշնային օրենքի 10-ը (SZ RF. 1996. N 25. Art. 2963; RG. 2001. 31 December; 2002. 26 March) չի պարունակում սահմանների և չափերի սահմանման կարգի վերաբերյալ հատուկ հրահանգներ. հողամասի վրա, որի վրա բազմաբնակարան շենք է, բայց ներառում է ռեֆերենցիոն բնույթի ձևակերպում, որը մասնակիցներին կողմնորոշում է համապատասխան հարաբերությունները հողային օրենսդրության և քաղաքաշինության օրենսդրության հետ: Հողամասերի սահմանների և չափերի վերաբերյալ հողային օրենսդրության պահանջները ընդհանուր գծերով սահմանված են Արվեստում: Արվեստ. 33, 36 հողային օրենսգրքի Ռուսաստանի Դաշնության, դաշնային օրենքը «Հողի կառավարման մասին» (RG. 2001 թ. հունիսի 23), Դաշնային օրենքը «Պետական ​​հողի կադաստրի մասին» (RG. 2000 թ. հունվարի 10), հրամանագիր. Կառավարությունը Ռուսաստանի Դաշնության օգոստոսի 7, 2002 N 576 «Պետական ​​սեփականություն հանդիսացող հողամասերի տնօրինման կարգի մասին նախքան հողի պետական ​​սեփականության սահմանազատումը» (RG. 2002 թ. օգոստոսի 10, 2003 թ. նոյեմբերի 27):

Հողամասերի սահմանների և չափերի վերաբերյալ հողային օրենսդրության պահանջները ընդհանուր գծերով սահմանված են Արվեստում: Արվեստ. 33, 36 հողային օրենսգրքի Ռուսաստանի Դաշնության Դաշնային օրենքը «Պետական ​​անշարժ գույքի կադաստրի մասին» (RG. 2007 թ. օգոստոսի 1), Ch. 4-ը դաշնային օրենքի «խթանման բնակարանային շինարարության» (RG. 2008 թ. հուլիսի 30), Դաշնային օրենքը «փոփոխությունների մասին որոշ օրենսդրական ակտերում Ռուսաստանի Դաշնության առումով բարելավման հողային հարաբերությունների» (RG. 2008 թ. հուլիսի 25. ): Քաղաքաշինական գործունեության վերաբերյալ օրենսդրության համապատասխան պահանջները ամրագրված են Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքային պլանավորման օրենսգրքում (SZ ՌԴ 2005 թ. N 1. Art. 16, փոփոխված և լրացված) և այն մշակող ենթաօրենսդրական ակտերով:

Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտներում, որպես կանոն, ընդունվում են նորմատիվ ակտեր, որոնք մանրամասնորեն կարգավորում են հարաբերությունները, որոնք զարգանում են բազմաբնակարան շենքերի տակ գտնվող հողամասերի սահմանների և չափերի սահմանման հետ կապված: Այսպիսով, Սանկտ Պետերբուրգում, այս տարածքում, Սանկտ Պետերբուրգի կառավարության 2005 թվականի մարտի 29-ի N 25-rp հրամանը «Սանկտ Պետերբուրգի պետական ​​\u200b\u200bմարմինների և կազմակերպությունների միջև հողի ձևավորման գործընթացում փոխգործակցության կարգի մասին. հողամաս, որի վրա գտնվում է բազմաբնակարան շենք» (Սանկտ Պետերբուրգի տեղեկագիր, 2005, N 4):

3. Մաս 2 մեկնաբանություններ. Արվեստ. ամրագրում է բազմաբնակարան շենքի տարածքների սեփականատերերի օրինական հնարավորությունները ընդհանուր սեփականության հետ կապված: Քանի որ ընդհանուր սեփականության ռեժիմը սահմանվում է որպես ընդհանուր սեփականություն, դրա տիրապետումը, օգտագործումը և տնօրինումը իրականացվում է ընդհանուր սեփականության բոլոր մասնակիցների համաձայնությամբ (տես Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 246, 247 հոդվածներ): Ընդհանուր սեփականության սեփականության և օգտագործման վերաբերյալ ընդհանուր սեփականության մասնակիցների միջև համաձայնության գալու անհրաժեշտությունը պայմանավորված է նրանով, որ, անկախ սեփականության իրավունքի բաժնետոմսերի չափից, սեփականատերերի լիազորությունները ծավալով հավասար են: Ընդհանուր բաժնային սեփականության մասնակիցը, եթե դա իրականում հնարավոր է, իրավունք ունի պահանջելու, որ ընդհանուր գույքի մի մասը, որը կարելի է առանձնացնել նրա մյուս մասերից, տրամադրել իր տիրապետմանը և օգտագործմանը:

4. Կանոն մաս 3 մեկնաբանություններ. Արվեստ. նոր է բնակարանային օրենսդրության մեջ: Այն մատնանշում է ընդհանուր սեփականության չափը նվազեցնելու օրենսդիրի տեսանկյունից միակ հնարավոր ճանապարհը՝ բազմաբնակարան շենքի վերակառուցումը, ավելի ճիշտ՝ դրա տարբերակներից մեկը, որի իրականացումը պետք է հանգեցնի ընդհանուր տարածքի նվազմանը։ բազմաբնակարան շենք. Այս դեպքում օրենսդիրը չի նախատեսում ընդհանուր սեփականության չափը նվազեցնելու այլ եղանակներ, օրինակ՝ սահմանների փոփոխությամբ և այն հողամասի չափերի կրճատմամբ, որի վրա գտնվում է տունը:

5. Մաս 4 մեկնաբանություններ. Արվեստ. պարունակում է նորմ, որը սահմանում է Արվեստի 1-ին կետի կանոնը: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 246-ը, որը սահմանում է համասեփականատերերի մենաշնորհը ընդհանուր սեփականության իրավական ճակատագիրը որոշելու համար: Համատեղ սեփականության մասնակիցների միջև ընդհանուր սեփականություն կազմող որոշ տարրերի փոխանցման մասին համաձայնագիրը պետք է ձևակերպվի հատուկ որոշմամբ, որն ընդունվել է բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր ժողովում: Ակնհայտ է, որ նման որոշումը Արվեստի 1-ին կետի իմաստով: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 246-ը պետք է ընդունվի ընդհանուր սեփականության բոլոր մասնակիցների համաձայնությամբ, քանի որ համասեփականատերերից առնվազն մեկի չցանկանալը գույքի մի մասը փոխանցել այլ անձանց, փոխանցման գործընթացը անօրինական է դարձնում: Այնուամենայնիվ, Արվեստի 1-ին մասի իմաստով. 46 մեկնաբանություն Օրենքով սույն որոշումն ընդունվում է բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր թվի ձայների առնվազն 2/3-ի մեծամասնությամբ:

Փոխանցման տարբերակները կարող են շատ տարբեր լինել, ներառյալ մրցակցային աճուրդի ընթացակարգերի օգտագործումը, օրինակ, ավտոկայանատեղի, սպորտային հրապարակի օգտագործման իրավունք տրամադրելիս, որը գտնվում է ընդհանուր սեփականության մաս կազմող հողամասում:

Ընդհանուր սեփականության առանձին տարրերի օգտագործման հետ կապված հարաբերությունները պետք է ձևակերպվեն համասեփականատերերի և օգտագործողի կողմից լիազորված անձի միջև կնքված պայմանագրով:

Գրականության մեջ կարծիք է հայտնվել, որ ընդհանուր գույքի ցանկացած մասի օգտագործման համար փոխանցելը պետք է իրականացվի շարժական գույքի հետ գործարքների նորմերի համաձայն (տես՝ Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի մեկնաբանություն / Խմբագրել է Պ.Վ. Կրաշենիննիկովը: Մ., 2005, էջ 185): Այս կարծիքը կարծես թե սխալ է, քանի որ օգտագործման հանձնելը ընդհանուր սեփականության մի մասի օտարում ենթադրող գործողություն չէ։ Բացի այդ, գործող օրենսդրությունը շարժական գույքի օգտագործման վերաբերյալ հատուկ կանոններ չի պարունակում, բացառությամբ տրանսպորտային միջոցների վարձակալության, վարձակալության և ֆինանսական վարձակալության: Սակայն վերջին դեպքում վարձակալության օբյեկտը պետք է մեկուսացված լինի:

6. 5-րդ մասում մեկնաբանություններ. Արվեստ. ամրագրված է ընդհանուր թույլտվություն՝ ծանրաբեռնելու այն հողամասը, որի վրա գտնվում է բազմաբնակարան շենքը, երրորդ անձանց կողմից այս հողամասի սահմանափակ օգտագործման իրավունքով: Նշված իրավունքը կոչվում է սերվիտուտ և պատկանում է իրական իրավունքների կատեգորիայի (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 216, 274 - 277 հոդվածներ): Սերվիտուտը սահմանվում է սեփականության տակ գտնվող գույքի վրա, և երբ այս գույքը փոխանցվում է նոր սեփականատիրոջ, այն չի դադարում։

Որպես ընդհանուր կանոն, սերվիտուտը սահմանվում է սահմանափակ օգտագործման իրավունքի հաստատում պահանջող անձի և սեփականատերերի միջև համաձայնությամբ։ Սերվիտուտը ենթակա է պետական ​​գրանցման` համաձայն Արվեստի կանոնների: 27 դաշնային օրենքի «Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցման և դրա հետ գործարքների մասին» (SZ ՌԴ 1997 թ. N 30. Art. 3594; 2001 թ. N 16. Art. 1533; 2002 թ. N 15. Art. 1377; 2003. N 24 2244). Սերվիտուտների պետական ​​գրանցումն իրականացվում է իրավունքների միասնական պետական ​​ռեգիստրում սեփականատերերի (նրանց կողմից լիազորված անձի) կամ այն ​​անձի դիմումի հիման վրա, ում օգտին հաստատվել է սերվիտուտը, եթե վերջինս ունի սերվիտուտի պայմանագիր:

7. Մեկնաբանության 6-րդ մասում. Արվեստ. որոշվում են բազմաբնակարան շենքի ոչնչացման, պատահական մահվան, քանդման իրավական հետևանքները հողամասի ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքում բաժնեմասի սեփականության մասով: Այս հանգամանքների առաջացման դեպքում այն ​​հողամասի սեփականության բաժնեմասը, որի վրա գտնվել է ավերված, պատահաբար կորցրած կամ քանդված բազմաբնակարան շենքը, սահմանվում է բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր գույքի սեփականության բաժնեմասի հիման վրա, այսինքն. մնում է անփոփոխ և հավասար այն արժեքին, որը գոյություն ուներ համապատասխան հանգամանքների առաջացման պահին: