Igangkjøring av en delt konstruksjonsbygning, eller flerleilighetsbolig, utføres i henhold til et standardskjema, som vil bli diskutert i artikkelen. Igangkjøringsprosedyren innebærer å innhente passende tillatelse, samt å sikre at huset er i samsvar med godkjent plan og utkast.
Før du går til den autoriserte byggetilsynsorganisasjonen for å sende inn en søknad og en pakke med dokumenter, må utbygger:
- Utføre et komplett spekter av byggearbeider som oppfyller kravene til prosjektet. Her er det snakk om grunnleggende arbeid som ivaretar sikkerheten til beboerne. Når det gjelder forbedring av det nærliggende området (for eksempel planting av hager), kan dette arbeidet ikke fullføres;
- Skaff et teknisk sertifikat for bygget, og registrer deretter huset;
- Få en adresse (politiet). I praksis, før du mottar en slik adresse, vil bygningen ha en konstruksjons "registrering";
- Motta et dokument som bekrefter overholdelse av tekniske betingelser fra leverandører av elektrisitet, gass og varme;
- Utfør det nødvendige settet med tester knyttet til naturlig ventilasjon, termisk avbildning og luftpermeabilitet.
Bare hvis de nevnte vilkårene er oppfylt, kan du sende inn dokumenter og forvente å få tillatelse og igangsettingsattest. Ellers er sannsynligheten for et positivt utfall minimal.
Inngangsprosedyre og nødvendige dokumenter
Hovedfunksjonene i spørsmålet om idriftsettelse av en bygård er tildelt utbygger. Det er han som må kontakte den relevante myndigheten med en søknad og en pakke med dokumenter som bekrefter samsvar med bygningen som settes i drift med gjeldende standarder. Bare i dette tilfellet kan det utarbeides en innreisesak og gis nødvendig tillatelse.
Et viktig poeng er overføringen av en pakke med dokumenter, inkludert:
- Et diagram som viser tomteplanen der en bygård bygges;
- Papirer som bekrefter retten til å bygge en bygning på en bestemt tomt;
- Et dokument som tillater bygging av en boligbygning på det tildelte territoriet;
- Akseptattest for et kapitalbyggeprosjekt. Du kan ikke klare deg uten slikt papir hvis restaureringen (rekonstruksjon, konstruksjon) av bygningen ble utført på grunnlag av en kontrakt.
I tillegg til de som er oppført ovenfor, trenger du papirer som bekrefter at boligbygget samsvarer med normene og kravene foreskrevet i de tekniske forskriftene, samsvar med de foreskrevne tekniske forholdene og så videre.
I tillegg er igangkjøring umulig uten å presentere et diagram som vil gjenspeile all ingeniørkommunikasjon, samt en konklusjon fra byggetilsynet som bekrefter husets samsvar med kravene til kapitalkonstruksjonsutstyr.
Det er verdt å merke seg at den nevnte listen over dokumenter ikke overføres av utvikleren umiddelbart. Først sender utbygger melding om at byggingen av huset er ferdigstilt og det er klart for igangkjøring.
På neste trinn settes det sammen en kommisjon som inkluderer en hel gruppe spesialister innen brann, miljø og sanitær-epidemiologisk sikkerhet. Deres oppgave er å kontrollere huset for samsvar med de gjeldende kravene i 2016, hvoretter det skal signeres en inspeksjonsrapport.
Deretter utarbeider GASN-ansatte en annen lov som bekrefter at det konstruerte huset og leilighetene, spesielt, samsvarer med informasjonen spesifisert i byggeprosjektet. Først etter dette innebærer inngangsordren begynnelsen på innsamling av pakken med papirer nevnt ovenfor.
I praksis kan idriftsettelse av et hus skje etter en annen ordning. For eksempel, etter fullført byggearbeid, kommer ansatte i byggetilsynstjenesten til stedet og gjennomfører en revisjon av huset og hver leilighet for å sikre samsvar med dokumentasjonen og gjeldende standarder. Hvis det oppdages mangler, gjenspeiles de i tilsvarende rekkefølge (akt).
Igangsetting er ikke mulig før alle oppdagede problemer er rettet. Dette er grunnen til at prosessen med idriftsettelse av et hus kan ta lengre tid enn utbygger planlegger i den innledende fasen. Selv erfarne byggefirmaer kommer i situasjoner der idriftsettelse må forsinkes med en eller to måneder, eller til og med et helt kvartal.
Å sette en bygning i drift og overlevere nøklene: hva er forskjellen?
Mange forstår ikke hva de viktigste forskjellene er mellom å overlevere nøklene til en leilighet til eieren og prosessen som er omtalt i artikkelen (det vil si idriftsettelse). Alt er enkelt her. Den første perioden, som gjelder igangkjøring av et objekt, er etablert tilnærmet og uttrykkes som regel kvartalsvis. Her baserer entreprenørselskapet seg på erfaring med å utføre arbeidet og omtrentlig tidsramme når byggingen av anlegget skal være ferdig. Om nødvendig kan denne perioden justeres av utbygger uten behov for å varsle fremtidige eiere av en bestemt leilighet. Denne praksisen har vært gjeldende siden 2016 og er generelt akseptert. I dette tilfellet kan endringen i perioden gjøres ikke bare i en større, men også i en mindre retning.
Når det gjelder fristen for utlevering av nøklene, er den reflektert direkte i kontrakten. Her er kravene strengere enn ved konvensjonell igangkjøring. Dersom det i kontrakten står at leiligheten skal overdras til eier senest 25. oktober 2016, så må bruker motta leiligheten innen denne dato. Her er justering av termin av utbygger uten å informere aksjonæren forbudt.
Hvis utbygger bryter fristen spesifisert i kontrakten, er han for hver dag med forsinkelse forpliktet til å betale 1/150 av refinansieringsprosenten. Av denne grunn gjør utbygger alt for å sikre at befaringsrapporten er positiv og at selve idriftsettelse skjer innenfor avtalt tidsramme.
Som regel er intervallet mellom to hendelser (nøkkeloverføring og inngang) ikke mer enn seks måneder. I ekstreme tilfeller kan prosedyren ta lengre tid, og forskjellen vil være ett år. Dette betyr selvsagt ikke at byggefirmaet vil fullføre idriftsettelse og ikke vil dele ut nøkler til aksjonærene. Her er det verdt å huske at å beskytte et anlegg er en kostbar glede. På den annen side vil han ha alle juridiske rettigheter til å utføre slike manipulasjoner.
Hva skjer etter at innreisebeviset er utstedt?
Så snart idriftsettelsessertifikatet er mottatt, begynner utvikleren å utføre tilleggsarbeid, nemlig:
- Fullføre etterbehandlingsprosessen for hver enkelt leilighet, samt utføre arbeid med landskapsforming av området i nærheten av huset. Hvis det oppdages mindre avvik, må de elimineres;
- Oppstart og igangkjøring av utstyr er i gang. Spesielt er driften av heissystemet startet eller konfigurert, driftstrykket utstedes i rørene, funksjonaliteten til pumper kontrolleres, samt systemer som kontrollerer lekkasjer, måleravlesninger tas, og så videre;
- Hovedpakken med dokumenter er utarbeidet med leverandører av energiressurser - varmenett, vannverk og andre. Deretter inngås hele pakken av avtaler som involverer service;
- Byggefirmaets kundestøtte er ansvarlig for å ta imot leiligheter, uten hvilke igangkjøring er umulig. Etter kvalitetskontroll av etterarbeid, utarbeides en tilsvarende rapport. Hvis det er problemer, er utvikleren forpliktet til å eliminere dem innen tidsrammen fastsatt av kommisjonen. Etter dette sjekker tjenesten nevnt ovenfor igjen for å se om problemene er løst eller ikke.
- Deretter utarbeides en avtale med forvaltningsorganisasjonen. Etter dette arbeidet aksepteres bygget for balanse. Aksept og overføring av objektet utføres også her.
- Det lages en tidsplan hvor leilighetene til utleie blir besiktiget. I dette tilfellet må en melding om ferdigstillelse av byggearbeid og objektets beredskap for overføring sendes til aksjonæren 30 dager (eller tidligere) før overføringen av eierens nøkler. Meldingen sendes til aksjonæren ved rekommandert brev. Hele prosessen kan imidlertid ta opptil fire måneder.
Bygging av boligbygg, spesielt når det gjelder fleretasjes bygninger, er en svært ansvarlig prosess, siden brudd på byggeforskrifter kan føre til tragiske konsekvenser under driften av bygningen. Derfor er kvaliteten på byggearbeidet nødvendigvis kontrollert av staten.
Før eiere begynner å flytte inn i nye leiligheter, må de innhente tillatelse til å sette nybygget i drift fra statlige tilsynsorganer. Hvordan kvaliteten på arbeidet kontrolleres på forskjellige stadier av byggingen av et boligbygg, hvilke dokumenter bekrefter kvaliteten på det konstruerte objektet, vil bli diskutert i denne artikkelen.
Hvordan bekreftes kvaliteten og sikkerheten til et nybygg?
For innbyggere som blir de endelige forbrukerne av produktet fra utvikleren - beboere i nye leiligheter, vil implementeringen av teknologier for kvalitetskontroll av byggearbeid virke veldig vag. De er i større grad interessert i et spørsmål av litt annen karakter – når vil det være mulig å flytte inn i leiligheten og begynne å reparere, med andre ord å bosette seg i en ny bolig.
Teknologien for kvalitetskontroll av byggearbeid fra staten er organisert på en slik måte at inntil utbygger får tillatelse til å sette anlegget i drift, kan leiligheter ikke overføres til innbyggerne for bruk. Den mottatte tillatelsen er på sin side en garanti for nye beboere om at alt arbeid ble utført ordentlig og at det ikke vil skje noe vondt med huset i fremtiden.
Lovgivning og prosedyre for innhenting av tillatelser
Så etter ferdigstillelse av byggearbeidet begynner tiden for utbygger å utarbeide en rekke dokumenter. Disse dokumentene er ment å bekrefte kvaliteten og sikkerheten ved bruk av det konstruerte anlegget, og tjener også som grunnlag for overføring av leiligheter til eierne. Mange, av gammel vane, kaller kvalitetskontrollprosessen for en "statlig kommisjon", selv om prosedyren for å overlevere en gjenstand faktisk ble endret for ganske lenge siden.
Aksept av huset av "statskommisjonen" i vanlig forstand av denne ordlyden ble utført til slutten av 2004, da den russiske føderasjonens byplanleggingskode ble vedtatt og trådte i kraft. Kommisjonen besto av representanter for designorganisasjoner, arkitekt- og konstruksjonskontroll, brann-, sanitærkontroll, samt spesialiserte ansatte fra en rekke andre organisasjoner. Og tillatelse måtte innhentes fra hver organisasjon hvis representant var til stede i kommisjonen. Etter at den nye akseptprosedyren trådte i kraft, begynte utarbeidelsen av nødvendige dokumenter å foregå på en omfattende måte.
Etter innføringen av byplanleggingskoden ble akseptprosedyren noe forenklet; i dag er idriftsettelse av et anlegg regulert av følgende lovverk:
- Artikkel 55 i den russiske føderasjonens byplanleggingskode (føderal lov nr. 190), hvis tekst sier at aksept av kapitalkonstruksjonsprosjekter utføres av lokale myndigheter. For prosjekter under bygging i Moskva er et slikt organ den statlige konstruksjonstilsynskomiteen, og for nye bygninger i Moskva-regionen - føderale eller lokale myndigheter;
- Forskrifter om gjennomføring av statlig byggetilsyn i Den russiske føderasjonen (innført ved dekret fra regjeringen i den russiske føderasjonen nr. 54 av 1. februar 2006). Basert på dette dokumentet kontrollerer byggetilsynet arbeidet i hvert byggetrinn - fra utbygger får tillatelse til å utføre bygging til sluttfasen av arbeidet.
Disse rettsaktene reduserer i hovedsak alle tiltak for å akseptere et anlegg til behovet for at utbygger skal skaffe to dokumenter:
- Konklusjon om samsvar (AOC) "Konklusjon om at det konstruerte, rekonstruerte, reparerte kapitalkonstruksjonsanlegget er i samsvar med kravene i tekniske forskrifter og designdokumentasjon."
I henhold til "Forskrifter om gjennomføring av statlig byggetilsyn i Den russiske føderasjonen" utføres inspeksjoner gjennom hele byggearbeidsperioden, og når den endelige inspeksjonen er utført, har en hel liste over inspeksjonsrapporter blitt samlet , som inneholder informasjon om mangler, tidspunkt og tidspunkt for eliminering av dem.
Konklusjonen er gitt på grunnlag av sluttbefaring av anlegget av representanter for Statens Byggtilsynsutvalg, samt rapporter om mellombefaringer. Komiteen inkluderer spesialiserte spesialister, hver av dem kontrollerer et visst segment av arbeid som tilsvarer spesialiseringen - disse er elektrikere, rørleggere, sanitær og epidemiologisk tilsyn, branninspektører, etc.
- Basert på AIA, samt en rekke dokumenter (ikke relatert til akseptprosedyren, dette er et sertifikat for grunneierskap, etc.), utstedes utbygger hoveddokumentet - Tillatelse til å sette anlegget i drift.
Etter at tillatelse til å sette i drift er mottatt, anses huset for å ha bestått statlig inspeksjon, kvalitetsnivået på utført arbeid har ikke gitt noen klager, og beboerne kan være rolige om sikkerheten til boligen deres. Det betyr at huset kan tinglyses hos staten (det tildeles postadresse), i tillegg innebærer tillatelse til å sette det i drift at leilighetene kan overdras til eierne (overdragelses- og akseptbevis signeres).
Hva skal være klart ved sluttkontroll
Før representanter for Statens Byggtilsynsutvalg dukker opp på stedet og begynner arbeidet, må utbygger (hovedentreprenør) fullføre følgende arbeid:
- Bygge- og installasjonsarbeid;
- Arbeid med å organisere ingeniørkommunikasjon;
- Inngåelse av kontrakter for vedlikehold og drift av verktøy (heisanlegg, vannforsyning, kloakk, gassforsyning, oppvarming, strømforsyning);
- Forbedring av nærområdet (asfalterte veier for biler, belysning, parkeringsplasser, etc.);
- Måling av objektet av ansatte
Eiendommen skal med andre ord være ferdig tilrettelagt for beboelse. Eventuelle mangler kan være til hinder for å få en AIA og følgelig for å få tillatelse til å sette anlegget i drift.
Fraværet av denne tillatelsen bestemmer umuligheten av å overføre leiligheten til eierne. Det vil si at utbygger ikke er i stand til å oppfylle sine forpliktelser overfor motparter i tide. Og dette er full av søksmål og mulige utgifter for utbygger.
Innflytting og oppussing
Før vedtakelsen av byplanloven var det vanlig praksis å gi leilighetseiere mulighet til å utføre oppussing før huset ble offisielt tatt i bruk. I dag er prosedyren blitt strengere – innflytting kan tidligst skje før utbygger får tillatelse til å sette huset i drift.
Etter at tillatelse er mottatt, overføres leiligheten i henhold til akseptattesten (BTI-måledata må allerede være klare). Ved undertegning av skjøtet overleveres vanligvis nøklene, og eieren kan bruke boarealet etter eget skjønn.
Eier rådes imidlertid til å avstå fra å utføre større reparasjoner som innebærer endringer i konfigurasjonen av leiligheten inntil eiersertifikat er utstedt. Dette dokumentet bekrefter at leiligheten tilhører sin eier, kun med dette dokumentet kan leiligheten selges, doneres eller arves.
Loven sier ganske klart følgende: å gjøre endringer i konfigurasjonen av leiligheten før du mottar den er uakseptabelt. Denne bestemmelsen er knyttet til prosedyren for å få matrikkelpass (kreves for å få et eiersertifikat). Under denne prosedyren kan det være nødvendig å måle arealene i leiligheten på nytt.
Hvis ulike designelementer (etterbehandling med gipsplater, konstruksjon av dekorative elementer - skillevegger, nisjer, etc.) blir en hindring for målere, kan sistnevnte lovlig kreve eliminering av disse hindringene. Manglende etterlevelse av dette kravet er til hinder for registrering av eierrettigheter, og gjennomføring (demontering av etterbehandlingselementer) er forbundet med unødvendige kostnader.
Konklusjon
Så denne artikkelen listet opp alle nødvendige tiltak for å skaffe dokumenter som garanterer tilstrekkelig kvalitet på konstruksjon og relatert arbeid, samt trygg bolig i leiligheter i en ny bygning.
Den moderne tillatelsesprosedyren er utformet på en slik måte at det er en utpekt person som er ansvarlig for å utføre kontrollen på hvert trinn. Dette gjorde det mulig å eliminere «fraværskontroller» utført for et velkjent insentiv. Under den endelige inspeksjonen blir rapporter om mellomliggende inspeksjoner gjennomgått - på denne måten kan du spore kvaliteten på det "skjulte" arbeidet, så vel som ansvarsnivået til utvikleren og organiseringsnivået for internkontroll.
I tillegg har det moderne inspeksjonssystemet gjort det mulig å redusere tiden som kreves for å fullføre nødvendige dokumenter litt. Nå trenger en utbygger som flittig overholder alle byggeforskrifter 2-3 måneder på å fullføre nødvendige dokumenter, inkludert å overføre leiligheten til eieren.
Når du kjøper en leilighet på grunngravstadiet, eller rettere sagt investerer penger i konstruksjonen, er det svært vanskelig å forutsi hva som faktisk vil skje med byggeplassen og det fremtidige hjemmet. Risikoen er kolossal, og alle forstår dette. Derfor er vi klare til å overbetale våre hardt opptjente penger for boliger i nesten ferdige og ferdige bygg, i håp om at i de siste byggetrinnene er alle mulige problemer en saga blott. Men dessverre er det ikke slik.
Denne artikkelen er et referanse- og informasjonsmateriale; all informasjon i den presenteres for informasjonsformål og er kun til informasjonsformål.
Og for å beskytte kjøpere av nye bygninger fra mulige feil, bestemte "" seg for å finne ut hvilke problemer man kan støte på ved kjøp av eiendom helt på slutten av prosjektet.
Nesten bygget
Byggeplassen har høye vegger, og noen bygninger har til og med tak, og utbygger erklærer stolt at ferdigarbeidet er i gang der og at prosjektet (eller neste fase) vil være ferdig om bare et par måneder. Generelt er den nesten fullført. Men nesten - det er fortsatt ikke klart, og det er for tidlig å slappe av: "Alle risikoer som er karakteristiske for primærbolig forblir til anlegget settes i drift," - sier Roman Semchishin, direktør for investeringsavdelingen til TEKTA GROUP, selv om de avtar etter hvert som byggingen er fullført. Men du kan fortsatt støte på dobbeltsalg, brudd på vilkårene i kontrakten som eiendommen ble kjøpt under, endringer i layout og opptak og konstruksjon av lav kvalitet. «For eksempel var det ett prosjekt der geodesikrav ble fullstendig ignorert under byggingen. Det førte til at da oppmålingsfirmaet endelig startet arbeidet (det var faktisk en befaring, ikke byggekontroll), oppdaget de at heissjakten avvek fra angitt posisjon med nesten 15 cm. Det vil si at huset sto ferdig, men det var umulig å leie det ut.» , - sier Artem Gorlyub, visedirektør for CJSC GVSU-Realty.
Men det viktigste er at selv i sluttfasen er det fortsatt risiko for forsinkelser i byggingen og uferdige konstruksjoner, og til og med lov 214 "Om deltakelse i delt egenkapitalbygging av leilighetsbygg og annen eiendom ..." sparer ikke fra dem, som vi snakket om i artikkelen "".
Som notert Natalya Kozlova, generaldirektør for OJSC Glavmosstroy-nedvizhimost, loven oppfordrer bare utbyggere til å sette anlegg i drift i tide. «Men den regulerer ikke på noen måte utbyggers feil og feilberegninger knyttet til økonomi, betaling av renter på lån, heftelse på prosjektet (byandel, medinvestorandel, etc.). Hvis utvikleren går tom for penger eller går konkurs, vil ikke forpliktelsene etter 214-FZ gå bort, men det vil ikke være penger til å svare på dem, sier Alexey Kharitonov, direktør for salg og markedsføring ved YIT CityStroy.
Selvfølgelig kan det ikke sies at suspensjon av bygging av nesten fullførte prosjekter er en vanlig praksis, fordi, som Andrey Blazhko, medlem av styret i Domostroitel-gruppen av selskaper, generaldirektør for Domostroitel-Yugo-Zapad LLC, bemerker , når et hus er praktisk talt ferdigstilt, er det et spesielt behov for Det er ikke lenger noen finansiering, og derfor er det svært få situasjoner der det ikke er nok penger til å fullføre prosjektet. «I tillegg er det ikke lønnsomt for utbygger å stoppe byggingen (spesielt når han jobber under 214-FZ: dette er beheftet med bøter og straffer. - Fra redaktøren). Hvis 5-6 etasjer ikke er ferdigstilt i en 14-20-etasjers bygning, så gjenstår faktisk risikoen for langsiktig bygging bare for små bedrifter. Store utbyggere har som regel mulighet til å refinansiere eller ta opp lån i en annen bank, sier Rodion Alekseenko, viseadministrerende direktør for salg, SCM Group.
Imidlertid ifølge data advokat Oleg Sukhov, leder for det juridiske senteret med samme navn, finansiering for ca 10 % av alle nybygg opphører før ferdigstillelse av bygging, d.v.s. de blir til uferdige og langsiktige konstruksjoner, også i sluttfasen.
Irina Dobrokhotova, styreleder i BEST-Novostroy-selskapet, gir som et eksempel et av de mest kjente langsiktige byggeprosjektene i Moskva - det vertikale boligkomplekset, det nye navnet er Well House on Leninsky: "Utvikleren på stedet endret seg flere ganger, endringer ble gjort i selve prosjektet, inkludert angående antall etasjer i bygget. Og så påvirket krisen tempoet i konstruksjonen.»
Generelt er det ganske vanskelig å forutsi hvor raskt et hus vil bli ferdigstilt. – Det skal dessuten bemerkes at utsettelse av fristene kan være ledsaget av utløpet av byggetillatelsen og tomteleieavtalen, som krever forlengelse av disse dokumentene, og dette betyr igjen ekstra tid og økt byggetid, sier han. Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC ).
"Og det kan ikke være hundre prosent tillit til fullføringen av byggingen, fordi ingen, bortsett fra de som er kjent med utviklerens interne anliggender, kjenner til selskapets problemer," advarer Sergey Zharikov, visegeneraldirektør for SK Slavyansky-gruppen av selskaper. På samme måte er ikke utbyggers intensjoner og planer kjent. «For eksempel, uten å selge en eiendom som ferdigstilles fullstendig, kan han begynne å kjøpe nye tomter ved å bruke inntektene fra salg av leiligheter i et nesten ferdigstilt prosjekt til disse formålene. Og til slutt kan det vise seg at utvikleren overvurderte styrken sin. Konflikter mellom aksjonærer er også vanlige, noe som fører til frysing av prosjekter, sier Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC). Dessuten er problemet for utbygger ikke det der kjøperen kjøpte en leilighet, men en annen, for eksempel i det innledende byggetrinnet, men hvis utbyggeren går konkurs, vil dette ikke redde aksjonærene i den nesten ferdigstilte boligkompleks.
Huset ble bygget, men ikke levert
Risikoen for uferdig bygging og forsinkelser i byggingen forsvinner først når huset er helt ferdigstilt, og da blir det klart om utbygger har oppfylt sine kvalitetsforpliktelser. Dette er imidlertid bare halve kampen; før han flytter inn, er det nødvendig at han mottar konklusjon fra det statlige byggetilsynsorganet om overholdelse av kravene i tekniske forskrifter og prosjekteringsdokumentasjon(AIA)
Og tillatelse til oppdrag
(RVE). Og denne prosessen varer noen ganger i årevis og krever noen ganger ekstra tid, nerver og penger og fører til rettssaker. I tillegg, som advokat Oleg Sukhov bemerker, kan utvikleren selv på dette stadiet starte konkursbehandling, for eksempel hvis fullføringen av prosjektet er umulig eller ikke er interessant for ham eller lokale myndigheter, og da risikerer kjøpere eller aksjonærer å stå uten bolig, og uten penger.
Selv om i de fleste tilfeller, før eller senere, blir ferdige boligkomplekser fortsatt satt i drift. "Og hvis vi snakker om Moskva og Moskva-regionen, nå er det sjelden noen som utsetter idriftsettelse av et anlegg i mer enn seks måneder," forsikrer han optimistisk. Natalya Blankova, markedsfører i Etalon-Invest. Forsinkelser i denne prosessen oppstår av en rekke årsaker. "For eksempel kan det oppstå vanskeligheter med installasjon av forsyningsnettverk og tilkobling til kommunikasjon," sier Roman Semchishin (TEKTA GROUP). Dette er kanskje det vanligste problemet, som ifølge advokat Oleg Sukhov rammer rundt 10 % av nybygg.
Det oppstår som følge av forsinkelser i tekniske forhold eller manglende overholdelse av dem, feil i byggetillatelser eller feil gjort under design og konstruksjon av tekniske systemer, eller mangel på kapasitet i området, og noen ganger på grunn av uaktsomhet fra utvikler. «For eksempel er det svært hyppige situasjoner når utvikleren ikke legger eksterne nettverk. I Balashikha var det således et tilfelle da et helt mikrodistrikt ikke var koblet til nettverkene, og flyttet denne bekymringen til byens myndigheter. Problemet ble løst bare 1,5 år etter massedemonstrasjoner av svindlede aksjonærer, sier Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC).
Det er også hyppige tilfeller når en utvikler bygger kommunikasjon, men ikke kan få tillatelse til å koble dem til - på grunn av dårlig kvalitet på verktøynettverk eller administrative krangel. Dessuten bør det bemerkes at en slik risiko er høyere når et hus bygges av et lite selskap, spesielt hvis dette er det første prosjektet: "Slike utbyggere har som regel ikke et veletablert arbeid med kommunen og ikke ha en lobbyist på tekniske forhold og administrative spørsmål,” forklarer Rodion Alekseenko («SCM Group»).
"Også, vesentlige årsaker til forsinkelser i idriftsettelse av boliger inkluderer avvik fra prosjektet under byggeprosessen (for eksempel en økning i antall etasjer, en økning i det totale arealet av huset), brudd på byggeteknologier , administrative problemer (for eksempel manglende oppfyllelse av vilkårene i en investeringskontrakt eller behovet for å justere den), osv. osv.», lister Alexey Kharitonov («YIT CityStroy»). Det tristeste tilfellet er når det viser seg at et hus er bygget ulovlig, for eksempel på en tomt som ikke er beregnet for boligbygging eller feilaktig registrert som eier eller leiekontrakt, eller under en investeringskontrakt som er oppnådd ulovlig i omgåelse av eksisterende byggerestriksjoner og byplanlegging. planer. I slike situasjoner ble allerede ferdigstilte hus, i stedet for å få tillatelse til å sette dem i drift, til og med gjenstand for riving. Men det er sant, det er fortsatt ikke mange slike historier; mye oftere oppstår spørsmål om kvaliteten på objektet.
"Svøpen til alle nye bygninger er konstruksjonsfeil: knuste vinduer, dører og vinduer som ikke lukkes, og mer alvorlige brudd, for eksempel det ovennevnte avviket til heissjakten," sier Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC) . I krise- og etterkriseårene kom det til at utviklere til og med byttet til billigere materialer av lavere kvalitet under byggeprosessen, og i dag har slike prosjekter jevnlig problemer under idriftsettelse. «Generelt, på grunn av bygningens manglende overholdelse av byggeforskrifter og krav til miljøvern eller brannsikkerhet, manglende innglassing på loggiaene, eller kommunale reparasjoner angitt i tillatelsesdokumentasjonen, lider ca. 5 % av nybygg av en forsinkelse i mottar RVE, sier advokat Oleg Sukhov. Riktignok er det i slike tilfeller bedre å utsette enn å leie ut huset ved å omgå alle reglene, noe som kan føre til å bo i boliger av lav kvalitet og til og med en trussel mot liv og helse.
Problemer med tekniske systemer og utilstrekkelig kvalitet på boliger er de mest alvorlige; selv med det mest gunstige resultatet må de vanligvis vente minst seks måneder på løsninger, så hvis årsakene til forsinkelsen i idriftsettelse ikke er så alvorlig, kan vi anser oss selv heldige. "Forsinkelsen kan for eksempel skyldes et avvik mellom BTI-dataene og prosjektdokumentasjonen om spørsmålet om leilighetsnummerering, hvis nummereringen i dokumentene for eksempel er fra høyre til venstre, men i BTI-en er det den andre vei rundt. Eller tekniske feil blir oppdaget i DDU, sier Artem Gorlyub (GVSU-Realty CJSC). I tillegg trenger utvikleren noen ganger ekstra tid til å bringe dokumentasjonen i samsvar med kravene fra Statens byggtilsyn, for å samle alle slags sertifikater og eliminere mindre mangler. Og som Alexey Kharitonov (YIT CityStroy) forsikrer, er alle slike problemer vanligvis løst innen tre måneder.
Etter igangkjøring
Men selv etter at prosjektet er satt i drift, er det fortsatt risiko knyttet til bosetting, boordninger og registrering av eierskap til leiligheter.
Svært ofte overser den statlige kommisjonen som aksepterer huset noen mangler, og hvis utvikleren "har dekket alt", kan et objekt av helt lav kvalitet settes i drift. Og i slike tilfeller må kjøperen selv kjempe for kvalitet: nekte å signere handlingen om å overføre leiligheten, skriv krav til utbygger om å eliminere mangler på grunnlag av en avtale om aksjeandel (ifølge 214-FZ er utbyggeren forpliktet til å sikre kvaliteten på boligen, og det etableres også en garantiperiode der han må eliminere alle defekter gratis), eller til og med gå til retten.
Det kan også oppstå problemer med kommunikasjon. "For eksempel, når du kobler et hus til eksterne forsyningsnettverk i henhold til en midlertidig ordning (tilkobling av strøm via overhead, etc.), som et resultat av at forbrukeren (spesielt i Moskva-regionen) risikerer å bli stående uten vann og strøm," sier Tatyana Tikova, direktør for Asset Management Department i PSN Group.
Spesielt er dette mulig dersom prosjektet settes i drift i etapper: «I slike tilfeller kan de første trinnene etter en midlertidig ordning kobles til eksisterende kommunikasjon med forventning om å koble seg til en ny kraftig infrastruktur. Men hvis det oppstår problemer med konstruksjonen av en eller annen grunn, forblir de første trinnene koblet i henhold til en midlertidig ordning eller blir stående uten kommunikasjon i noen tid, sier Natalya Blankova ("Etalon-Invest").
Det er også historier når utbygger etter å ha satt et hus i drift rett og slett nektet å overføre huset til en permanent tilknytningsordning. Generelt, dersom et objekt mottar elektrisk strømforsyning, med tilknytning under en midlertidig ordning, kan dette bety at utbygger ikke har oppfylt en rekke tekniske krav eller ikke engang har betalt for tilkoblet kapasitet for tilknytning under en permanent ordning. Forvaltningsselskapet (ofte tilknyttet utbygger) godtar likevel et slikt hus, og avslutter problemet med et garantibrev med tilsvarende forpliktelser. Men ingen har det travelt med å implementere dem, fordi tilkobling i henhold til en permanent ordning krever betydelige kostnader, og som et resultat, etter et par år, kan beboere, for eksempel lei av strømbrudd, få tilbud om å chipe inn for transformatorer og tavler.
Og selv om utvikleren viser seg å være ærlig, retter opp feilene sine, eliminerer mangler og overfører prosjektet til en permanent tilkoblingsordning, tar det tid. «Da heisene fungerer inkonsekvent, det oppstår lekkasjer i rørene, det er avbrudd i vann, oppvarming, strømforsyning og søppelfjerning osv. Og muligheten til å fullt ut bruke hele husets tekniske infrastruktur, d.v.s. å leve normalt, vises ofte bare 3-4 måneder etter ferdigstillelsen av huset, sier Alexey Kharitonov ("YIT CityStroy"). Som bemerket av Sergei Yakovlev, viseadministrerende direktør for juridiske anliggender i ZAO Housing Capital Group of Companies, er det en risiko for ekstra økonomiske kostnader for de som leier bolig eller har tatt opp et lån for å betale, og planlegger å tilbakebetale det ved å selge deres eksisterende leilighet (det , der låntakeren bor). Men denne risikoen kan imidlertid oppstå tidligere, med eventuelle forsinkelser i byggingen av et hus eller i å skaffe RVE.
Imidlertid kan et mer alvorlig problem etter igangkjøring og signering av akseptbeviset for bolig oppstå med registreringen som eiendom. Dette betyr at det ikke vil være mulig å registrere seg i leiligheten, det vil ikke være mulig å selge, bytte eller leie ut (med kontrakt, dvs. offisielt).
Registrering av eierskap er oftest forsinket på grunn av papirarbeid: "For eksempel, hvis utbygging utføres på statlig eller kommunal grunn, for å registrere eierrettighetene til aksjeinvestorer, er det nødvendig for utbygger og lokale myndigheter å signere en lov gjennomføring av investeringsprosjektet. Han bekrefter at lokale myndigheter ikke har noen krav mot utbygger angående hans eiendomsandel, og kun dersom dette dokumentet foreligger, kan rettighetene til den oppførte boligen tinglyses hos Rosreestr. Hvis denne loven ikke er signert, gjenstår det bare å vente på at den blir underskrevet eller å anerkjenne rettighetene til leiligheter i nye bygg i retten, forklarer Vasily Sharapov, advokat i utviklingsselskapet City-XXI Century. Det eneste gode er at domstolene oftere havner på kjøpers side, men uansett tar de tid og nerver, og dersom eiendommen ble kjøpt med pant, så øker også overbetalingen på lånet, for før registrerer eiendommen som eiendom, er satsene høyere.
"Samtidig står rundt 80 % av kjøpere av nye bygninger overfor forsinkelser og risiko for lovlig registrering av eiendom," sier advokat Oleg Sukhov. Hvis eiendommen ble solgt under DDU i samsvar med 214-FZ, er sannsynligheten for å unngå en rettssak høyere; i dette tilfellet oppstår forsinkelsen i registrering av eierskap oftest bare ved registrering av den første leiligheten, fordi Rosreestr sjekker all dokumentasjon , og påfølgende eiendommer i samme bygning registreres ganske raskt, selv om det selvfølgelig er forsinkelser. "Men, det er sant, hvis byggetillatelsen ble utstedt etter 1. april 2009, har deltakeren i delt bygging rett til å kreve en straff ved lov," sier Sergei Yakovlev ("Housing Capital Group of Companies"). Det vil si at ikke alt er så ille. Men hvis bolig ble kjøpt i omgåelse av 214-FZ eller tidligere enn den ble vedtatt, det vil si under foreløpige salgs- og kjøpsavtaler, regninger osv., øker sannsynligheten for et søksmål. Og selv under gunstige omstendigheter tar ventetiden på registrering av eierskap lengre - ifølge Alexey Kharitonov (YIT CityStroy), et år eller enda mer - tross alt må utbygger først registrere prosjektet som sin eiendom, og deretter er hver leilighet individuelt overføres fra utbygger til sin nye eier. Og det må huskes at selv på dette stadiet kan ulovligheten av konstruksjonen eller brudd på tekniske forhold under konstruksjonen avsløres, og som nevnt Vadim Cherdantsev, senioradvokat i praksisen "Earth. Eiendom. Konstruksjon" av advokatfirmaet "Cliff", det hele kan ende med at bygget blir revet som en uautorisert konstruksjon.
"I tillegg, når du kjøper en leilighet etter å ha satt huset i drift, men før registrering av eierrettigheter, er transaksjonen ikke lenger formalisert av DDU, men av en foreløpig kjøps- og salgsavtale, der det ikke oppstår noen kravrett," sier Natalya Kozlova (Glavmosstroy-eiendom). , og dette øker risikoen for forsinkelser i registrering av eiendom og risikoen for dobbeltsalg. Det eneste betryggende er at slike tilfeller i praksis er sjeldne.
Men urimelig store strømregninger er et vanlig problem: "Det er mange tilfeller når forvaltningsselskaper på stadiet av å flytte inn i et hus bestemmes av utvikleren, de tar høye priser for tjenestene sine, men søppelet blir ikke fjernet, feil kommunikasjon er ikke reparert, forberedelsene til fyringssesongen utføres sent, etc.,” sier Sergei Yakovlev ("Housing Capital Group of Companies").
Det er selvfølgelig veldig vanskelig å beskytte deg mot alle risikoer, men i fortsettelsen av dette emnet vil "" fortelle deg hvordan de kan reduseres, og også gi råd om hvordan du skal oppføre deg hvis det oppstår problemer.
1. Huset er ikke satt i drift. Må jeg betale for fjerning av MSW?
1.1. Hvis ingen bor i huset, trenger du ikke betale. Hvis du faktisk bor der, må du betale.
2. Må jeg betale skatt hvis huset ennå ikke er satt i drift?
2.1. Skattekode for den russiske føderasjonen Artikkel 400. Skattebetalere
Skattebetalere (heretter i dette kapittelet - skattytere) er enkeltpersoner som har eiendomsrett til eiendom anerkjent som et skatteobjekt i samsvar med artikkel 401 i denne koden.
Gjenstander med uferdig konstruksjon anerkjennes som et gjenstand for beskatning for eiendomsskatten til enkeltpersoner (artikkel 401 i skatteloven).
Dersom objektet ikke er registrert før ferdigstillelse av byggearbeid. I dette tilfellet vil enkeltpersoner slippe å betale eiendomsskatt. Beste hilsener.
3. Hvilke typer kontrakter inngås mellom partene dersom huset ikke settes i drift?
3.1. Hei, før huset settes i drift, må det inngås en avtale om egenkapitalandel eller overdragelse av fordringsretten (avståelse).
Lykke til og alt godt.
3.2. Hallo! Hvem mener du med fester? Hva er forholdet mellom disse partene?
Jeg vil våge å foreslå at du spør på en tilslørt måte om aksjonæren og utbyggeren. I dette tilfellet inngås en avtale om delt deltakelse i bygging.
4. Kan namsmenn ta beslag i nytt hus som ikke er satt i drift?
4.1. Namsmenn har rett til å beslaglegge enhver eiendom, inkludert alle inntektskilder, med unntak av eiendommen spesifisert i artikkel 446 i den russiske føderasjonens sivilprosesskode.
Innkreving under utøvende dokumenter kan ikke brukes på følgende eiendom som eies av skyldneren:
boliglokaler (deler derav), dersom for skyldnerborgeren og hans familiemedlemmer som bor sammen i lokalene som eies, er det de eneste lokalene som er egnet for permanent opphold, med unntak av eiendommen spesifisert i denne paragrafen, hvis den er gjenstanden av et boliglån og på det i samsvar med foreclosure kan være underlagt boliglån lover;
(som endret av føderal lov datert 29. desember 2004 N 194-FZ)
tomter som gjenstandene spesifisert i paragraf to i denne delen befinner seg på, med unntak av eiendommen spesifisert i denne paragrafen, dersom den er gjenstand for pant og kan utlegges i samsvar med lovgivningen om pantelån;
(som endret av føderale lover datert 29. desember 2004 N 194-FZ, datert 2. oktober 2007 N 225-FZ)
gjenstander av vanlige boliginnredninger og husholdningsartikler, personlige gjenstander (klær, sko og andre), med unntak av smykker og andre luksusgjenstander;
eiendom som er nødvendig for den profesjonelle virksomheten til en skyldnerborger, med unntak av gjenstander hvis kostnad overstiger hundre minstelønn fastsatt ved føderal lov;
brukes til formål som ikke er relatert til forretningsaktiviteter, avl, melke- og arbeidsfe, hjort, kaniner, fjærfe, bier, fôr som er nødvendig for deres vedlikehold før beite (gå til bigården), samt uthus og strukturer som er nødvendige for vedlikehold av dem;
frø som trengs for neste såing;
mat og penger for et samlet beløp som ikke er mindre enn det etablerte livsoppholdsnivået til debitorborgeren selv og hans pårørende;
(som endret av føderal lov datert 2. oktober 2007 N 225-FZ)
drivstoff som er nødvendig for familien til en skyldnerborger for å tilberede sin daglige mat og varme opp boligkvarteret i fyringssesongen;
transportmidler og annen eiendom som er nødvendig for debitorborgeren i forbindelse med hans funksjonshemming;
priser, statspriser, æres- og minneverdige tegn tildelt en skyldnerborger.
5. Hvordan kjøpe et hus hvis det ikke er satt i drift?
5.1. Som en samling av dagligdagse materialer.
Hvis du synes det er vanskelig å formulere et spørsmål, ring den avgiftsfrie flerlinjetelefonen 8 800 505-91-11 , vil en advokat hjelpe deg