För att förstå vilken typ av person detta kallas för bostadsrättsstyrelsens ordförande, liksom vad han gör, måste du vända dig till teoretiska manualer och källor som på ett eller annat sätt reglerar förfarandet.
Bostadsrättsföreningens chef är i samband med utförd verksamhet en person som bedriver sin verksamhet i enlighet med fastställda ledningsbefogenheter och hans befattning är valbar. Bostadsrättsföreningens ordförande och bostadsrättsstyrelsens ordförande är en person.
Samtidigt väljs bostadsrättschefen för en i stadgan fastställd tid och bedriver verksamhet enligt avtalet.
VIKTIG: Det finns en bestämmelse som reglerar verksamheten för ordföranden i bostadsrättsstyrelsen och föreskriver hans huvudsakliga befogenheter. Om vi pratar om lagstiftningskällor, föreskriver artikel 148 i bostadslagen de plikter som ordföranden för bostadskooperativet har, som föreskrivs i stadgan.
Vad är det för skillnader från en chef?
Mycket ofta förväxlas positionen som chef för bostadskooperativ med andra, inte mindre populära och viktiga positioner i dessa organisationer. Så till exempel förstår många ägare och boende i ett hyreshus inte vad den grundläggande skillnaden är mellan förvaltaren för bostadsrättsföreningen och ordföranden. Kanske är en av dessa positioner överflödig, och ägarna skjuter ut pengar för löner för dessa individer helt förgäves.
Det finns faktiskt principiellt viktiga skillnader mellan chefen för bostadsrättsföreningen och förvaltaren.
En chef är en person som har befogenhet att övervaka utförandet av verksamheter för anställda i bostadsrättsföreningar, kommunikation och kommunikation med invånare i flerbostadshus och också utför aktiviteter relaterade till mottagandet av medborgare.
Och styrelseordföranden för bostadsrättsföreningar är en person som också är engagerad i kontrollfunktioner, men han styr inte direkt organisationerna, liksom de personer som utför arbetet. Kontroll utförs generellt och mestadels nominellt, på papper, i enlighet med vilket ordföranden avgör om det är nödvändigt eller omvänt onödigt att utföra något arbete.
REFERENS: Bostadsrättschefen har också rätt att underteckna bostadsrättsföreningens alla handlingar, vare sig det är betalningspapper eller ett arbetsacceptansintyg, och har tillgång till bokslut.
Chefen kan också ges befogenhet att skriva under papper, men det handlar med största sannolikhet om planen för att acceptera det arbete som utförs av de anställda.
Därför kan vi dra slutsatsen att förvaltaren snarare utför en verkställande funktion och ersätter chefen för bostadsrättsföreningen ett tag, men i allmänhet är hans befogenheter inte lika breda som chefen för bostadsrättsföreningen och sträcker sig inte till den ekonomiska sfären av relationer med invånarna.
Rättigheter och skyldigheter
Det är viktigt att uppmärksamma förvaltarens rättigheter och skyldigheter, som inte bara föreskrivs i stadgan, utan också av ett så viktigt dokument som förordningen om ordföranden i bostadsrättsföreningen. Så, Låt oss först prata om ansvarsområden för ordföranden för bostadsrättsföreningen, eftersom det finns fler av dem än rättigheter.
Som du kan se har den här personen mycket ansvar. Eftersom han är anförtrodd ett stort ansvar kan ordföranden i bostadsrättsföreningen sägas vara oersättlig.
Bostadsrättsföreningens ordförande har dock också rättigheter och de boende ska också ta hänsyn till dem. Låt oss titta på dem.
Utbudet av rättigheter är något snävare än arbetsuppgifter, men detta krävs enligt arbetsbeskrivningar och organisationens stadga.
Hur väljs han och av vem?
Låt oss prata om vem som väljer chef för bostadsrättsföreningen, för detta är väldigt viktigt för dem som tänker gå med i bostadsrättsföreningen inom en snar framtid. Denna person väljs ut av ägarna av fastigheter i ett hyreshus, det vill säga medlemmar i bostadsrättsföreningen.
VIKTIG! Det är omöjligt att utse chefen för bostadskooperativet av administrativa organ, eftersom detta helt och hållet är invånarnas val. Samtidigt ska du komma ihåg att denna person endast väljs bland styrelsens ledamöter.
Förfarandet för att välja chef för bostadsrättsföreningen
Som vi redan har sagt väljs bostadsrättsföreningens chef, ordföranden, bland styrelsens ledamöter, det vill säga det kan vara vilken person som helst som äger fastigheter i ett hyreshus. Kolla därför in kandidaterna och först efter det kan du göra ett val. För att genomföra ett sådant förfarande är det nödvändigt att sammankalla en bolagsstämma.
På mötet kommer huvudkonkurrenterna att presentera sina kandidater och träffa de boende.
Efter detta kommer mötessekreteraren att uppmanas att rösta på en eller annan kandidat.
Så röster ges enligt de listade kandidaterna. Den som får flest röster är vinnaren. Du kan dock alltid överklaga förfarandet om du anser att dina rättigheter har kränkts. Kom ihåg att chefen för bostadsrättsföreningen väljs för 2 år. Stadgan för bostadsrättsföreningar säger oss detta.
Dokumentation av förfarandet för att anlita en bostadsrättschef
För att säkerställa att förvaltningsmyndigheterna, liksom bostadsinspektionen och statens bostadstillsyn, i fortsättningen inte har frågor om på vilken grund och vilka handlingar bostadsrättsföreningens ordförande valdes, har sekreteraren under mötet för ett protokoll där alla huvudpunkter och händelser som ägt rum är antecknade vara på mötet. Det är i protokollet som framstegen i rösträkningen återspeglas.
UPPMÄRKSAMHET: Därmed spelades hela flytten in, vilket gör att ingen kommer att ha några frågor om på vilken grund bostadsrättschefen valdes. Denna handling ska ha sina kopior och även finnas tillgänglig på bostadsrättskontoret.
Vid urval ingås ett anställningsavtal med bostadsrättsföreningens ordförande. Detta dokument innehåller följande punkter.
Ett anställningsavtal kan upprättas med hjälp av ett standardformulär som du kan hitta på Internet, eller så kan du upprätta det själv.
Handlingen upprättas mellan fastighetens ägare och den som ska inta ordförandeposten.
Hur bestäms lönerna och hur betalas de ut?
Det finns inget som heter lönen för bostadsrättsstyrelsens ordförande. Frågan uppstår – hur ska man betala bostadsrättsföreningens ordförande? Den här personen har inte en fast ränta, och allt för att vissa invånare kan vara indignerade, eftersom inte alla tror att ordförandens arbete är nödvändigt och inte går in i nyanserna.
REFERENS: Lönen till ordföranden i bostadsrättsföreningen utgörs av en procentsats av ersättningen. Detta innebär att för varje arbete som utförs av ordföranden får han en viss procentsats, vilket är hans förtjänst.
En gång i kvartalet är bostadsrättschefen skyldig att rapportera till de boende om storleken på sin inkomst för innevarande månad.
Därför har invånarna också rätt att kontrollera inkomsten för chefen för bostadsrättsföreningen, särskilt eftersom den helt består av de boendes bidrag.
Vad är ordförandens ansvar?
Ordförande är en person som utöver rättigheter och skyldigheter bär ansvar.
Bostadsrättsföreningens chef är nämligen ansvarig för alla handlingar som inte bara utfördes av honom själv, utan även av andra anställda.
Ansvaret för bostadsrättsföreningens ordförande kan vara administrativt om han brutit mot några föreskrifter.
Ansvaret kan också vara ekonomiskt. i en situation där bostadsrättschefen förstört något, eller på annat sätt påverkat att de boende och hyreshuset som helhet lider förluster.
Det finns en möjlighet att få straffansvar i en situation där bostadsrättschefen har begått brott. Om du följer rättspraxis kan du oftast stöta på det faktum att ordföranden är engagerad i förskingring av medel och bedrägerier.
Hur sker förändringen?
Byte av chef för bostadsrättsföreningen sker när anställningsavtalet löper ut. I vissa situationer, när ordföranden eller de boende så önskar, beslutar stämman om förtida avskedande av bostadsrättsföreningens ordförande från sin tjänst. Låt oss titta på en situation där anställningsavtalet har löpt ut.
Efter att kontraktet löpt ut hålls ett invånarmöte och nya kandidater övervägs. En person utses som utses till ordförande i bostadsrättsföreningen. Inom två veckor ska den gamla ordföranden uppdatera den nya, hjälpa till med pappersarbete och göra honom bekant med rapporteringen.
Slutsats
Tjänsten som chef för bostadsrättsföreningen har faktiskt ganska många nyanser som man behöver sätta sig in i innan man nominerar sin kandidatur till val. Kom ihåg att detta inte bara är en stor inkomst, utan också ett stort ansvar, så ta denna tjänsteman på allvar.
Att bestämma vad hans lön ska vara är dock enbart ägarnas privilegium
Få av oss tänker på vilken lön ordföranden i vår villaägarförening eller bostadsrätt får. När vi tar ut en elräkning från vår brevlåda och kikar över sifferkolumnen brukar vi bara konstatera att priserna har stigit igen. Utan att tänka på vad vi faktiskt betalar för.
Men läsaren av "Evening" Evgeny Smolyanov, som bor i Frunzensky-distriktet, på hus nummer 37 på Prazhskaya Street, var intresserad av just dessa siffror. Allt började med att han sittande på en bolagsstämma, som som alltid ägde rum i en halvtom sal, lyssnade på bostadsrättsföreningens ordförandes rapport om arbetet. I en serie klingande siffror kom han ihåg ett. Att 2013 spenderades 350 tusen rubel på lönerna till ordföranden och revisorn, och 2014, på grund av inflation, redan 400 tusen rubel. Med en penna beräknade Evgeniy att mellan dem fick revisorn och ordföranden en genomsnittlig lön på cirka trettio tusen rubel.
Det verkar som om siffrorna är små.
”Men jag blev upprörd över att vi bara träffar ordföranden och revisorn två gånger i månaden, under deras personliga mottagning. Och själva mötet varar bara en timme. För sådana och sådana pengar! – Evgeniy är indignerad.
Utöver det fick den noggranna läsaren också reda på att ordförandens lön måste godkännas av föreningsstämman för byggnadens invånare. Såsom anges i bostadsbalken bestäms lönen för ordföranden, revisorn samt hans ställföreträdare och även städerskan av mötet, om vilket protokoll ska upprättas. De senaste mötena som ägde rum i denna bostadsrättsförening väckte dock, milt uttryckt, ingen uppståndelse. Byggnaden har 134 lägenheter. Och vid det senaste mötet, där ordförandens lön diskuterades, var endast 17 personer närvarande. Men även om alla närvarande enhälligt röstade för att höja ordförandens lön skulle detta beslut fortfarande inte vara legitimt. Eftersom enligt lag mer än hälften av medlemmarna i bostadsrättsföreningen ska rösta för detta.
"Här är bilden tydlig, vår ordförande för bostadsrättsföreningen och revisorn sätter sina egna löner", säger Evgeny Smolyanov.
Förresten, när han informerade sina grannar om sin "upptäckt" reagerade många lugnt. Som, tänk bara, ordföranden bestämde sig för att skriva ut en lön till sin älskade. Inte så mycket pengar jämfört med andra allmännyttiga priser. Evgeny Smolyanov höll dock inte med om denna ståndpunkt. Och han skrev ett brev till åklagarmyndigheten i Frunzensky-distriktet och bad dem att undersöka det.
Ordföranden är en representant för bostadsrättsföreningens verkställande gren, vars verksamhet omfattar:
- kontroll över genomförandet av beslut av bolagsstämmor och konferenser i bostadsrättsföreningar.
- Övervakning av genomförandet av styrelsebeslut.
- Företräda andelslagets intressen i bostadstillsynsmyndigheter.
REFERENS! Ordföranden har rätt att utföra alla åtgärder för andelslagets räkning, inklusive att ingå avtal och underteckna betalningsdokument (paragraf 2 i artikel 119 i RF:s bostadsbalk).
Punkt 2
Styrelseordförande i en bostadsrättsförening:
- säkerställer genomförandet av beslut från kooperativets styrelse;
- agerar på uppdrag av kooperativet utan fullmakt, inklusive företräder dess intressen och gör transaktioner;
- utövar andra befogenheter som inte enligt denna kod eller kooperativets stadga tilldelas behörigheten hos bolagsstämman för medlemmar i kooperativet (konferensen) eller kooperativets styrelse.
Vem kan väljas till posten?
Ofta är medlemmar i bostadsrättsföreningar intresserade av frågan om vem som kan vara ledare för deras kooperativ. I detta stycke kommer vi att försöka besvara den ställda frågan, med hänvisning till normerna i den nuvarande lagstiftningen.
Ordföranden kan alltså vara vilken deltagare som helst i bostadsrättsföreningen som väljs av bolagsstämman till de styrande organen. Styrelsen väljer självständigt en ordförande bland sina ledamöter, i enlighet med paragraf 1 i art. 119 Ryska federationens bostadskod.
Artikel 119. Styrelseordförande för en bostadsrättsförening
Paragraf 1
Ordföranden i en bostadsrättsförenings styrelse väljs av styrelsen för bostadsrättsföreningen bland dess medlemmar för en tid som bestäms av bostadsrättsföreningens stadgar.
VIKTIG! En kopia av protokollet från mötet där beslutet togs att byta ordförande måste attesteras och skickas till skattetjänsten inom tre arbetsdagar (klausul 5 i artikel 5 i federal lag nr 129 "Om registrering av juridiska personer. ..”).
Det bör noteras att registrering hos skatteverket om ordförandebyte är obligatorisk! Dessutom ska en kopia av protokollet om omval av styrande organ skickas till bostadstillsynstjänsten inom fem dagar.
Den avgående ordföranden överlåter sina uppgifter till tf:
- finansiella dokument;
- slutit avtal med tredjepartsföretag;
- bemanningsplan;
- kontakter med organisationer;
- information om gäldenärer.
Byte av ordförande och överföring av befogenheter ska genomföras inom tre arbetsdagar.
Så, ordföranden för bostadskooperativet organiserar förvaltningen av aktieägarnas gemensamma egendom på rekommendation av bolagsstämman och styrelsen, och får lön för sin verksamhet. Att välja en erfaren chef för denna position och i anställningsavtalet beskriva det maximala antalet möjliga situationer, samt noggrann kontroll av revisionskommissionen kommer att bidra till att undvika slöseri och svårigheter i aktieägarnas liv.
Många tror felaktigt att ordföranden för en villaägarförening eller ett hyreshus "får sitt bröd förgäves" - arbetet innebär inte mycket ansträngning, och pengarna delas ut "för ingenting". Men om man ser på situationen från ett annat perspektiv kan man se hur ohållbar denna position är.
Ordföranden för HOA ställs under sitt arbete inför behovet av att lösa både nuvarande problem med att reparera och underhålla huset och långsiktiga.
Kära läsare! Artikeln talar om typiska sätt att lösa juridiska frågor, men varje fall är individuellt. Om du vill veta hur lösa exakt ditt problem- kontakta en konsult:
ANSÖKNINGAR OCH SAMTAL ACCEPTERAS 24/7 och 7 dagar i veckan.
Det är snabbt och GRATIS!
Dessutom lägger chefen mycket tid på att företräda invånarnas intressen på olika myndigheter. Allt detta kräver adekvat betalning för arbetet.
Kan jag ta emot
Lön eller belöning
För att ta reda på om ordföranden får lön eller ersättning, låt oss vända oss till bostadsnämnden.
Enligt bostadsbalken är HOA:s ordförande ledamot i organisationens styrelse. Det vill säga, ordföranden är inte bara "den allmänna massan", utan ett kompetent styrande organ.
Och styrelsen själv, det vill säga denna initiativgrupp, väljer en person bland sina medlemmar, den mest aktiva invånaren - ordföranden.
Del 3.1. Konst. 147 Bostäder Koden anger att en styrelseledamot inte har rättslig möjlighet att förena verksamhet i styrelsen för ett partnerskap med arbete i samma HOA enligt anställningsavtal.
Nyckelordet är medlem i partnerskapet. Ordföranden, som vi antytt ovan, väljs bland styrelsens ledamöter.
Således uppstår en konflikt mellan juridiska normer:
- å ena sidan art. 147 förbjuder ordföranden att arbeta i HOA enligt ett anställningsavtal;
- å andra sidan reglerar den att en av befogenheterna för MKD:s allmänna råd omfattar reglering av arvodesbeloppet till bolagets ordförande.
Det visar sig att den lön som erhålls specifikt enligt ett anställningsavtal inte kan hänföras till ordföranden. Endast ersättning för arbete (till exempel för framgångsrikt utfört arbete med hemreparationer, byte av rör etc.).
Viktig! Vilken typ av ersättning, för vad, i vilket belopp - alla dessa frågor avslöjas inte enligt lag. De relevanta aspekterna regleras således av bolagsordningen för partnerskapet.
Hur beräknas lönen för HOA-ordföranden?
Enligt punkt 13 i art. 145 i Ryska federationens bostadskod har invånarnas bolagsstämma rätt att bestämma storleken på ersättningen till ordföranden för hans arbete.
Med utgångspunkt i ovanstående norm är det nödvändigt att sammankalla en bolagsstämma för att tilldela arvode till ordföranden.
I enlighet med Ryska federationens bostadskod genomförs sammankallandet av ett möte genom att meddela alla medlemmar i HOA om dess innehav.
En initiativtagare eller en initiativgrupp är alltså skyldig att upprätta ett brev och göra invånarna uppmärksamma på dess innehåll på ett av tre sätt:
- genom att skicka ett rekommenderat brev till varje ägares bostadsadress;
- överlämna personligen mot underskrift;
- eller sätt upp det på anslagstavlan nära hyreshuset.
Minst 50 % av ägarnas röster av deras totala antal ska infinna sig på den plats och tid som anges i kallelsen.
Initiativtagaren ska föra upp frågan om fastställande av arvode till ordföranden på dagordningen.
Ersättning kan tilldelas både för ordförandens handlingar som syftar till att utföra (kontroll av utförandet) av ett enskilt arbete och för det totala utförandet av arbetsuppgifterna.
Om ersättningen godkändes, dokumenterar bolagsstämmans protokoll den antagna frågan samt anger förfarandet och villkoren för utbetalning av sådan ersättning.
Vem avgör frågorna om ökning
Konst. 145 Bostäder Rysslands kod, frågan om att reglera ersättningsbeloppet för ordföranden för HOA tillskrivs den exklusiva myndigheten för partnerskapets allmänna råd.
Eftersom styrelsen är ett lägre kollegialt organ och kan lösa frågor som inte ligger inom bolagsstämmans exklusiva kompetens, har i detta fall inte styrelsens ledamöter, styrelsen själv och dess ordförande rätt att bestämma sina egna arvoden och dess belopp.
Partnerskapets huvuddokument är dess stadga. Det är denna lokala lag som vägleder medlemmarna i HOA, inklusive de behöriga styrande organen, när de löser de viktigaste frågorna.
Bolagsstämman kan fastställa valfritt arvodesbelopp till ordföranden, om en sådan möjlighet finns i stadgan.
Om stadgan begränsar maxlönen (eller sätter en gräns i form av en procentsats) har inte bolagsstämman rätt att fatta beslut som strider mot stadgan.
Sålunda är frågorna om att höja ordförandens lön:
- beslutas uteslutande av HOA-medlemmarnas allmänna råd, och detta möte måste vara behörigt (ha beslutfört), och mer än 50 % av ägarna till de som deltar i mötet röstade för en höjning av ersättningen;
- lönen måste ligga inom de gränser som fastställs i partnerskapets stadga.
Vad ska man göra om HOA inte betalar löner
Det fanns länge en uppfattning om att HOA:s ordförande inte har rätt till lön. Detta är verkligen sant, eftersom vi kom på att detta kallas ersättning, vars storlek fastställs på bolagsstämman.
Ryska federationens bostadskod kräver att invånarna håller en bolagsstämma minst en gång om året. Lagen fastställer inga skyldigheter när det gäller hur ofta extra möten ska hållas.
Det visar sig att invånarna inte får hålla extraordinära möten alls och begränsar sig till endast det obligatoriska årliga mötet.
Men vad ska man då göra med ersättningen till ordföranden, eftersom han bedriver aktiviteter varje dag, och inte en gång om året, och arbetar till förmån för hyreshuset.
Och även om rätten att bestämma om man ska betala pengar till ordföranden eller lämna honom utan ersättning faller inom bolagsstämmans behörighet kan man ändå vända sig till tillsynsmyndigheterna om det är uppenbart att ordföranden bedriver verksamhet, resultaten är synliga , men ingen vill betala honom pengar.
Det finns två lösningar:
- kontakta bostadsinspektionen;
- eller direkt till tingsrätten.
I yrkandet ska det framgå:
- information om käranden;
- partnerskapets namn och adress;
- den period för vilken ersättning inte betalats ut;
- bevis på att arbetet faktiskt har utförts.
Skadeanmälan bör åtföljas av kopior av alla styrkande handlingar - till exempel om reparationsarbeten eller landskapsarkitektur. Fakta att ordföranden "inte satt sysslolös", utan arbetade till förmån för de boende, kommer att hjälpa domstolen att fatta ett rättvist beslut.
Lägenhetshus
Baserat på Ryska federationens bostadskod kan ägare välja en av tre metoder för att hantera flerbostadshus:
- HOA eller bostadskooperativ;
- Förvaltningsbolag;
- direkt förvaltning om antalet lägenheter i ett flerbostadshus är mindre än 30.
Om huset inte förvaltas av en villaägarförening, förvaltningsbolag eller annan organisation, det vill säga det är direkt förvaltat, och det finns fler än 4 lägenheter i huset, är ägarna skyldiga att välja ett fullmäktige i hyreshuset.