En fremleieavtale (eller fremleieavtale) er en avtale hvor leietaker leier ut eiendommen han har leid ut til en annen person.
I samsvar med artikkel 615 i den russiske føderasjonens sivilkode, har leietakeren rett til å inngå en fremleieavtale kun med samtykke fra utleier. Dersom utleier ikke på forhånd ønsker at hans eiendom skal bli gjenstand for videre fremleie til tredjemann, kan han gjøre dette ved å inkludere en tilsvarende klausul i kontrakten.
Dersom leietaker har inngått fremleieavtale uten samtykke fra utleier, vil utleier ha rett til å kreve heving av leieavtalen og erstatning for tap som skyldes at leietaker ikke benytter eiendommen iht. leieavtalen.
Det er bedre å dokumentere samtykket til fremleie av eiendommen som et vedlegg til avtalen. Hvis utleiers samtykke til fremleie av eiendommen er mottatt, har partene (leietaker og fremleietaker) rett til å inngå en fremleieavtale for lokalene fra datoen for slikt samtykke.
Inntil det øyeblikket avtalen anses inngått (transaksjonen er fullført), skaper den ingen rettigheter og forpliktelser for partene. Derfor er den generelle konsekvensen av å anerkjenne en avtale som ikke inngått (en transaksjon som mislykket) at beskyttelsesmetodene som brukes i vanlige kontraktsforhold ikke kan brukes på en slik avtale.
Fremleie av skogarealer er forbudt. Kommersielle organisasjoner kan ikke overføre leid eiendom til gratis bruk til en person som er grunnleggeren av denne organisasjonen, deltakeren, lederen eller medlem av dens ledelses- og kontrollorganer.
Reglene om leieavtaler gjelder for fremleieavtaler. Leieavtalen skal inneholde data som gjør det mulig å definitivt etablere eiendommen som skal overdras til leietaker som leieobjekt. I mangel av disse dataene i leieavtalen, anses betingelsen om objektet som skal leies som ikke avtalt av partene, og den tilsvarende leieavtalen anses ikke som inngått.
Derfor er det i prøveframleieavtalen nødvendig å spesifikt angi data som gjør det mulig å definitivt fastslå eiendommen som skal overføres til fremleietaker som gjenstand for fremleieavtalen. I dette tilfellet må beskrivelsen av eiendommen som fremleies samsvare med emnet for leieavtalen. Ellers kan fremleieavtalen anses som ugyldig.
I henhold til del 2 av klausul 2 i artikkel 615 i den russiske føderasjonens sivilkode, kan en fremleieavtale ikke inngås for en periode som overstiger leieavtalens løpetid. Inngåelse av leieavtale mellom utleier og leietaker for ny termin på tilsvarende vilkår medfører ikke forlengelse av fremleieavtalen. I dette tilfellet må det inngås ny fremleieavtale for en periode tilsvarende leieavtalens løpetid.
Tidlig oppsigelse av leieavtalen innebærer oppsigelse av fremleieavtalen inngått i henhold til denne. I dette tilfellet har fremleietaker rett til å inngå en leieavtale for eiendommen i hans bruk i henhold til fremleieavtalen innen fremleiens gjenværende løpetid på vilkår som svarer til vilkårene i den oppsagte leieavtalen.
yrkeslokaler for kontor i en person som handler på grunnlag, heretter referert til som " Fremleietaker", på den ene siden, og i den som handler på grunnlag av, heretter kalt " Leietaker"på den annen side, heretter kalt "Partene", har inngått denne avtalen, heretter " Avtale", om følgende:1. AVTALENS EMNE
1.1. Leietaker forplikter seg til å gi Fremleietaker lokaler innredet som kontor, bestående av (samlet areal kvm), beliggende i bygget på adressen: .
1.2. Denne avtalen er inngått med skriftlig samtykke fra utleier, som handler på grunnlag av eierskap til lokalene.
2. PARTENES FORPLIKTELSER
2.1. Leietaker er forpliktet:
- skaffe lokalene til bruk for fremleietakeren innen perioden fastsatt i denne avtalen;
- advare fremleietaker om alle leietakers forpliktelser overfor utleier som følger av leieavtalen for ikke-boliglokaler;
- advare fremleietakeren om alle rettigheter til tredjeparter til den fremleie eiendommen;
- kreve at Utleier utfører større reparasjoner for egen regning;
- overvåke bruken av lokalene til det tiltenkte formålet.
2.2. Fremleietaker er forpliktet:
- vedlikeholde eiendom i god stand;
- utføre rutinereparasjoner for egen regning;
- betale leie til rett tid med beløp og vilkår spesifisert i denne avtalen.
3. KOSTNADER OG BETALINGSBETINGELSER
3.1. For de oppgitte lokalene skal fremleietakeren betale leietakeren et månedlig beløp på rubler per kvadratmeter.
3.2. Dette beløpet forfaller senest på datoen for hver måned.
3.3. Leiebeløpet kan ikke endres mer enn én gang i året.
4. PARTENES ANSVAR
4.1. Ved utilbørlig oppfyllelse av sine forpliktelser har partene rett til å kreve tidlig heving av kontrakten og erstatning for tap.
4.2. Ved vesentlig overtredelse fra Fremleiers side av vilkårene for betaling av husleie, har Leietaker rett til å kreve førtidsbetaling av leie, dog ikke mer enn i to påfølgende terminer.
5. AVTALENS VILKÅR OG BETINGELSER FOR OPPSIGELSE
5.1. Denne avtalen trer i kraft fra det øyeblikk eiendommen overdras til midlertidig bruk og er gyldig. Etter avtale mellom partene kan denne perioden forlenges. Overdragelsen av eiendom skjer neste dag etter signering av kontrakten.
5.2. Kontrakten kan bare sies opp førtidig dersom en av partene ikke oppfyller sine forpliktelser.
6. ANDRE BESTEMMELSER
6.1. Gyldighetsperioden for denne avtalen kan ikke overstige gyldighetsperioden for leieavtalen mellom leietaker og utleier.
6.2. Ved tidlig oppsigelse av leieavtale for yrkeslokaler har Fremleier fortrinnsrett til å inngå leieavtale med seg for eiendommen som var i hans bruk i henhold til fremleieavtalen innen gjenstående periode.
Konseptet med fremleie av ikke-boliglokaler inkluderer mange finesser og nyanser. Spesielt påvirker dette betalingen av skatter. Frem til 2012 fulgte beskatningen for personer som inngår leie- og fremleieavtaler en forenklet ordning. For tiden faller disse begrepene inn under det generelle skattesystemet.
I tillegg må du vite nøyaktig hvilken OKVED-kode som gjelder for fremleie av en yrkeseiendom. I denne artikkelen vil vi prøve å forstå alle vanskelighetene ved fremleie av lokaler.
Hva er fremleie?
Selve konseptet med fremleie kan klassifiseres som gjenutleie av en eiendom til en tredjepart. Dette krever samtykke fra eieren av lokalet. Prosedyren er relevant for bolig- og næringslokaler.
Det er verdt å merke seg at du kan fremleie hele lokalet eller deler av det. Det ser slik ut: du leier yrkeslokaler fra en organisasjon eller enkeltperson for en viss sum penger. Etter dette kan du fremleie den for et mer betydelig beløp.
Tillatelse til å fremleie lokaler er bekreftet av artikkel 615, paragraf 2 i den russiske føderasjonens sivilkode. Den sier at leietaker kan forholde seg til det leide på følgende måte:
- fremleie bygningen (eller deler av den);
- gi det bort til gratis bruk;
- overføre dine rettigheter som leietaker til en tredjepart.
Det er verdt å merke seg at den opprinnelige leieavtalen ikke gir leierens rett til fremleie uten eiers tillatelse. Det kan imidlertid inntas en klausul som gir leier rett til å fremleie eiendommen. Dette sikrer en direkte kontrakt mellom leietaker og tredjepart. Eierens samtykke er ikke lenger nødvendig.
Av dette kan vi slutte at fremleieavtalen er inngått mellom avtalepartene. Dette kan være både enkeltpersoner og juridiske personer.
Noen ganger kan et eiendomsmeglerfirma som yter tjenester for utleie av lokaler opptre som en juridisk enhet. I dette tilfellet endres beskatningen for leietaker og en annen OKVED-kode trer i kraft.
- Les også:
Utkast innebærer å skrive et standarddokument. Avtalen er signert av partene i transaksjonen. Dette er en standardprosedyre som ikke påvirkes av tidspunktet for avtalen og statusen til dens deltakere.
En avtale om fremleie av yrkeslokaler skal inneholde følgende punkter:
- territoriell plassering som indikerer den nøyaktige adressen;
- total areal av bygningen;
- tiltenkt formål;
- vilkår for fremleieavtalen;
- betalingsform og betalingsbetingelser.
I noen tilfeller kan hovedavtalen støttes av følgende dokumenter:
- matrikkelpass og sertifikat for statlig registrering av objektet;
- handling av aksept/levering av ikke-boliglokaler;
- protokoller for uenigheter og avtale om uenigheter.
Viktig! Til tross for at det finnes en standardform for en fremleieavtale, er den tillatt utarbeidet i fri form. I dette tilfellet er en forutsetning inkludering av alle hovedpunkter.
Du må vite at hvis kontrakten er inngått for en periode på mer enn 12 måneder, er dens statlige registrering nødvendig. Avtalen trer i kraft først fra registreringsøyeblikket. Ellers vil tillatelse til å leie lokalene av tredjepart ikke ha rettskraft.
I tillegg skal gjenleieavtalen ikke overstige varigheten av det opprinnelige leieforholdet. Men ved utløp fornyes ikke dokumentet automatisk. Hver gang det kreves ny kontrakt.
Partenes rettigheter og plikter
Rettighetene og pliktene til avtalepartene fortjener spesiell oppmerksomhet. Dette gjelder ikke for eier av lokalet, men kun for leietaker og fremleietaker. La oss vurdere rettighetene og pliktene til hver av partene i avtalen.
Leietaker
Denne parten plikter å: skaffe yrkeslokaler i bruksegnet stand, sørge for forsyning av vann, strøm og oppvarming.
Det er verdt å merke seg at manglende handling av verktøytjenester ikke innebærer leietakers ansvar. I tillegg plikter leietaker å gjøre fremleietaker kjent med internt regelverk og evakueringsplan ved akutte situasjoner.
Leietaker har rett til å kontrollere at vilkårene i fremleieavtalen overholdes. Dette gjøres i arbeidstiden og i framleiers nærvær. Sistnevnte er forpliktet til å gi alle dokumenter, inkludert tillatelse til en bestemt type aktivitet.
Leietaker har rett til å utføre større eller løpende reparasjoner i fremleie yrkeslokaler. Fremleietaker varsles i så fall skriftlig 30 dager før arbeidet utføres. Det er verdt å merke seg at ved oppussing belastes ikke leie av fremleietaker.
Leietaker har rett til å fastsette driftsprosedyrer for lokalene i helger og helligdager. Dette påvirker ikke rekkefølgen og betalingsbeløpet.
Fremleietaker
Denne avtaleparten er forpliktet til å bruke lokalene kun til de formål som er spesifisert i kontrakten. Overvåke de tekniske og brannmessige forholdene til ikke-boliglokaler i samsvar med etablerte standarder.
Selvstendig bære det fulle ansvar overfor myndighetene som gir tillatelse og kontrollerer næringsvirksomhet. Eliminere konsekvensene av ulykker og annen skade på lokaler forårsaket av egen skyld.
Ikke gjennomføre eller dersom det ikke foreligger skriftlig tillatelse fra leietaker. Betal leien spesifisert i kontrakten i tide.
Dersom leieavtalen for lokalene sies opp tidlig, etter initiativ fra fremleier, skal leietaker varsles om dette senest en måned i forveien.
Fremleietaker plikter å gi leietaker følgende dokumenter ved avtaleinngåelse:
- et utdrag av bankdetaljer, med selskapets segl og signatur fra en regnskapsfører;
- et utdrag fra Unified State Register of Legal Entities, tatt senest 30 dager før undertegning av kontrakten;
- et dokument som gir tillatelse til å signere en fremleieavtale.
Det er verdt å merke seg at listen over partenes forpliktelser langt fra er fullstendig, men deres grunnleggende rettigheter og forpliktelser er angitt her.
Funksjoner ved beskatning
Fremleie forveksles svært ofte med formidlingstjenester for utleie av lokaler. I følge den russiske føderasjonens skattekode er dette forskjellige konsepter, og følgelig er skatteprosedyren også forskjellig.
Formidlingstjenester ytes ofte av eiendomsmeglere som inngår leieavtaler med eieren og med dennes samtykke leier ut lokaler til tredjepart. Til dette formål brukes OKVED-kode 70.31 «Eiendomsmeglervirksomhet» og OKVED-kode 68.31 «Eiendomsmegler».
For aktiviteter knyttet til fremleie av fast eiendom kan du bruke OKVED-kode 70.20 «Leie av egen bolig og yrkeseiendom» og OKVED-kode 68.20 «Leie og drift av egen eller utleid eiendom».
Inntekt til enkeltpersoner fra fremleie av fast eiendom beskattes med en personskattesats på 13 %. Dokumentet i form 3-NDFL sendes inn årlig, frem til 30. april. Nødvendig beløp skal betales senest 15. juli inneværende år.
For juridiske personer er skattesatsen 6 % etter det forenklede skattesystemet. Men gitt statusen som en gründer, kan ytterligere forsikringspremier bli tildelt.
Husk at skatteunndragelse faller inn under administrativt og strafferettslig ansvar.
Maksimal bot for skatteunndragelse ved fremleie av yrkeslokaler kan være 500 000 rubler eller fengsel i inntil 3 år.
Har du fortsatt spørsmål?
Skriv spørsmålet ditt i skjemaet nedenfor og motta detaljert juridisk rådgivning:
Fremleie av næringslokaler er rett for leietaker til midlertidig å leie ut eiendommen til tredjepart. En prøvekontrakt kan lastes ned gratis.
Landets lovgivning gir rett for en leietaker av ikke-boliglokaler til å ha rettighetene til en utleier og til å fremleie eiendommen. Fremleie har identiske parametere som leieforhold. Den eneste forskjellen er i gjenstanden for transaksjonen og visse rettigheter og plikter til hovedutleieren. Eksempel på fremleieavtale for yrkeslokaler er tilgjengelig på denne siden av den gratis ressursen, og den kan lastes ned via en direkte lenke uten noen begrensninger.
Strukturen til dokumentet, terminologien, fullmakter, forpliktelser, vilkår, betingelser for registrering og andre forhold kan fullt ut samsvare med hovedkontrakten og duplisere den. Gjenstanden for fremleie av ikke-boliglokaler kan være: butikker, kontorer, varehus, industribygg og strukturer og andre. Den viktigste omstendigheten ved fremleie er eierens bevissthet om fremleie av eiendommen hans. Denne transaksjonen har en fri utførelsesform. Et viktig kriterium er betingelsen om obligatorisk statlig registrering av avtalen dersom rettsforholdet varer mer enn ett år.
Obligatoriske klausuler i en fremleieavtale for yrkeslokaler
:- Tittel, dato og sted for kompilering;
- Deretter legges detaljene til deltakerne og fullmakter til representanter inn;
- Emne, tekniske parametere og individuelle egenskaper;
- Kostnader, vilkår, fullmakter, forpliktelser, ansvar;
- Ytterligere vilkår og betingelser, sluttbestemmelser;
- Tvisteløsning, underskrifter og utskrifter av partene.
I hovedsak kan en slik avtale betraktes som levering av spesifikk eiendom eller deler av den til de som leide den, til en annen person (fremleietaker) for bruk for enhver betaling og for en hvilken som helst periode.
I denne utformingen blir den primære leietakeren faktisk utleier for den andre personen. Vanligvis er muligheten til fremleie forutsatt i den tidligste leieavtalen.
Den aktuelle institusjonen er en av de vanligste og mest anvendelige i praksis på grunn av dens lette mobilitet for å regulere relevante rettsforhold.
La oss se på noen viktige aspekter ved denne avtalen.
For å unngå alle slags problemer og risikoer, synes det nødvendig å minne deg på at du har rett til å fremleie en vare kun med samtykke fra utleier, uttrykt skriftlig.
Som nevnt ovenfor, kan den være inneholdt enten i den primære eller i en separat avtale. Denne betingelsen tjener til å sikre eierens interesser og rettigheter.
Vær også oppmerksom på at forbudet mot potensiell fremleie i hovedavtalen er juridisk ugyldig.
Avtalens løpetid du er interessert i bør ikke overstige løpetiden til primæravtalen som etablerer leieavtalen. Hvis du forlenger den siste av disse kontraktene på ubestemt tid, kan du gjøre det samme med den første.
For å forhindre ulike potensielle force majeure-hendelser, konkluder det aktuelle dokumentet utelukkende skriftlig. Samtidig kan du også dra nytte av dens notarisering, som selvfølgelig ikke er nødvendig, men kan ytterligere beskytte dine rettigheter og interesser i eventuelle ubehagelige kontroversielle situasjoner.
Vær også oppmerksom på at avtalen du er interessert i, hvis varigheten er mer enn ett år, innebærer obligatorisk statlig registrering. Selvfølgelig kan du omgå denne regelen ved å angi en tidsperiode på for eksempel 11 måneder.
Informasjonen som skal gjenspeiles i den aktuelle kontrakten
- angivelse av sted og dato for transaksjonen;
- detaljer om partene, samt representanter (hvis noen);
- en indikasjon på emnet for slik avtale;
- rettigheter og plikter til partene;
- beløp og fremgangsmåte for betaling;
- gyldighet;
- det stilles ytterligere vilkår, for eksempel mulighet for å endre en slik avtale, metode for å løse mulige tvister mv.
- underskriftene fra partene.
La oss gjøre deg oppmerksom på noen viktigere aspekter som du må huske på når du inngår rettsforhold regulert av den aktuelle avtalen.
I situasjoner der den primære leieavtalen opphører, opphører fremleien umiddelbart.
Dersom du gjennom din avtale med den andre parten sørger for automatisk forlengelse av leieavtalen, innebærer ikke dette forholdet samme prosess vedrørende fremleie.
Når du ønsker å etablere en ubestemt karakter for begge typer rettsforhold nevnt, og deretter ønsker å avslutte dem, husk at du har en forpliktelse til å gjøre dette minst tre måneder før den foreslåtte oppsigelsen av noen av de to kontraktene som er omtalt i denne artikkelen .
Nedenfor er et standardskjema og et eksempel på fremleieavtale, en versjon som kan lastes ned gratis.