1. I enlighet med den ryska federationens civillag (Art. 244) tillhör egendom som ägs av två eller flera personer dem på grundval av rätten till gemensam äganderätt. Gemensam äganderätt till fastighet, vars andel av var och en av ägarna i vars äganderätt bestäms, är delad äganderätt.
Denna artikel i RF LC bestämmer vilka delar av ett flerfamiljshus som är i samäganderätt för ägarna av lokaler i ett hyreshus.
Utmärkande för den gemensamma äganderätten till gemensam egendom i ett flerbostadshus är att gemensam egendom uppstår direkt av att medborgarna förvärvar äganderätt till specifika lokaler. Genom att köpa en specifik lägenhet i ett flerbostadshus blir ägaren samtidigt delägare i gemensam ägo enligt denna artikel för lokaler i denna byggnad som inte ingår i lägenheter och är avsedda att betjäna mer än ett rum i denna byggnad, sedan listar RF LCD de gemensamma delarna av huset mer specifikt och anger dem bland annat.
Förutom de omedelbara delarna av själva hyreshuset innehåller den kommenterade artikeln det gemensamma delade ägandet av ägarna till lokalerna i detta hus, inklusive tomten på vilken detta hus ligger, med inslag av landskapsarkitektur och förbättring och andra föremål belägen på angiven tomt. Gränserna och storleken på den tomt på vilken hyreshuset är beläget bestäms i enlighet med kraven i marklagstiftningen och lagstiftningen om stadsplanering. I synnerhet, i enlighet med dekretet från Ryska federationens regering av den 26 september 1997 N 1223 "Om godkännande av förordningen om bestämning av storleken och bestämning av gränserna för marktomter i bostadsrätter", standardstorleken för en mark tomt som överförs till den gemensamma andelsägandet av husägare utan kostnad bestäms beroende på området en tomt som upptas direkt av bostadshus och andra fastighetsobjekt som ingår i bostadsrätten, samt de angränsande territorier som är nödvändiga för att säkerställa deras funktion (underhåll ), med hänsyn till kraven i stadsplaneringsstandarder, brandsäkerhet, sanitära klyftor mellan byggnader och andra standarder, tillhandahållande av normala levnads- och vistelseförhållanden för medborgare i bostadsrätten, underhåll av bostadshus och annan egendom som ingår i bostadsrätten, som samt tillgång till alla bostadsrättsfaciliteter. Samtidigt bör normala levnadsförhållanden för medborgarna på angränsande tomter och rättigheterna för ägare, ägare, användare och hyresgäster av dessa tomter, liksom ägarna till byggnader, strukturer och strukturer som ligger på dem, säkerställas.
Den inledande lagen, enligt vilken ändringar gjordes i RF:s arbetslagstiftning, beskriver förfarandet för bildandet av en tomt och dess överlåtelse gratis till gemensamt delat ägande. I den befintliga bebyggelsen tillhandahålls tomter på vilka det finns konstruktioner som ingår i ett flerfamiljshus, bostadshus och andra konstruktioner som samfällighet i bostadsägarnas gemensamma ägande på det sätt och på de villkor som fastställs av bostadslagstiftningen.
Vid bildandet av den tomt på vilken hyreshuset är beläget, för att överlåta hyreshuset till den gemensamma fastigheten, utvecklas ett utkast till gränserna för de tomter på vilka de närmaste flerbostadshusen är belägna. Dessa projekt är fogade till beslutet att överlåta tomtmarken till den gemensamma fastigheten för ett flerbostadshus.
Det lokala självstyrelseorganet informerar medborgare, markanvändare, markägare och arrendatorer av tomtmark i statlig och kommunal ägo, vars berättigade intressen kan komma att påverkas i samband med att en tomt där ett hyreshus ligger, samt utvecklingen av ett utkast till gränser för tomter på vilka det finns närmaste flerbostadshus.
Beslutet att upplåta en tomt i en befintlig bebyggelse eller att vägra att tillhandahålla en tomt kan överklagas av intresserade personer i domstol.
I händelse av att ett beslut om tillhandahållande av en tomt i en befintlig bebyggelse eller om en vägran att tillhandahålla en tomt förklaras ogiltigt i domstol, har domstolen i sitt beslut rätt att ålägga det verkställande organet för statlig makt eller lokalt självstyrelseorgan, enligt art. 29 i Ryska federationens arbetslag, tillhandahålla en tomt med en indikation på villkoren och villkoren för dess tillhandahållande.
I enlighet med Ryska federationens federala lag "Om husägarföreningar" daterad 15 juni 1996 N 72-FZ (ogiltig i enlighet med den inledande lagen från 1 mars 2005), är en bostadsrätt (ägarnas gemensamma egendom) en enskilt fastighetskomplex, inklusive en tomt inom de fastställda gränserna och bostadshuset som ligger på det, andra fastighetsobjekt där enskilda delar avsedda för bostadsändamål eller andra ändamål (lokaler) ägs av medborgare, juridiska personer Ryska Federationen, Ryska federationens ingående enheter, kommuner (husägare) - privata, statliga, kommunala och andra former av ägande, och de återstående delarna (gemensam egendom) är i deras gemensamma delade ägande.
För att karakterisera begreppet "lägenhetshus" bör man alltså utgå från det faktum att ett flerbostadshus är en typ av bostadshus, vars specifika särdrag t.ex. att skilja det från ett enskilt hus avsett för en familj är att ett enda komplex av fast egendom i ett hyreshus består av separata delar - bostadslokaler, lokaler för icke-bostäder, som kan ägas av medborgare, juridiska personer i Ryska federationen, dess ingående enheter eller kommuner, andra delar av detta komplex ( gemensam egendom), som är gemensamt delad äganderätt för ägarna till ovanstående lokaler som inte ingår i lägenheter och är avsedda för underhåll av bostads- och lokaler och tillträde till dem, nära förknippade med deras ändamål.
2. Deltagare i den gemensamma egendomen i ett hyreshus - ägarna till lokalerna i denna byggnad, efter eget gottfinnande och i eget intresse, genom att utföra åtgärder med avseende på denna egendom som inte strider mot lagen och andra rättsakter och inte kränker andras rättigheter och lagligt skyddade intressen, äga, det vill säga faktiskt äga gemensam egendom (direkt påverka den), använda, det vill säga konsumera egendom, beroende på dess syfte genom överenskommelse med alla ägare, och i avsaknad av det , i enlighet med det förfarande som fastställts av domstolen på begäran av någon av ägarna, föremål för vanligt bruk i ett hyreshus, men har rätt att förfoga över dem endast inom de gränser som fastställs i denna kod och civillagstiftning.
3. Ägarna av lokaler i ett flerfamiljshus får ombygga gemensam egendom i ett flerfamiljshus, om sådan ombyggnad leder till en minskning av storleken på den gemensamma egendomen i byggnaden, endast med samtycke av alla ägare till lokaler belägna i lägenheten byggnad.
4. Del 4 i den kommenterade artikeln definierar rätten att förfoga över den gemensamma egendomen i ett hyreshus av ägarna till dess lokaler, enligt del 2 i denna artikel, det vill säga den tillåter dig att vidta administrativa åtgärder i förhållande till gemensamma egendom, nämligen att överlåta föremål av gemensam egendom i ett hyreshus för användning till andra personer.
Samtidigt ställer RF LC följande villkor för utförandet av dessa åtgärder:
- ägare av lokaler i ett hyreshus måste fatta beslut på sin bolagsstämma om överlåtelse av gemensamma lokaler;
- beslutet från bolagsstämman för ägare av lokaler i ett hyreshus bör inte strida mot medborgarnas och juridiska personers rättigheter och legitima intressen.
5. Ryska federationens civillag (artikel 274) kallar rätten till begränsad användning av någon annans mark för en servitut.
Ägaren av fast egendom har rätt att av ägaren av en granntomt och vid behov av ägaren av en annan tomt (granntomt) kräva upplåtelse av rätt till begränsad användning av granntomten (servitut ).
RF LC fastställer att den tomt på vilken ett flerbostadshus är beläget (gemensamma objekt för ägare till ett hyreshus) kan belastas med rätt till begränsad nyttjande av andra personer.
De huvudsakliga juridiska normerna som reglerar rätten till begränsad användning av annans mark (servitut) fastställs av civilrätt och jordlag, särskilt i art. 23 i RF Labor Code.
Mark, liksom civillagstiftningen, skiljer mellan privata och offentliga tjänster. Enligt art. 23 i Ryska federationens arbetslagstiftning upprättas ett privat servitut i enlighet med civilrätt, landlagstiftningen fastställer inte särskilda regler i detta avseende.
I enlighet med den ryska federationens civillag (Art.274) kan ett servitut upprättas för att säkerställa passage och passage genom en angränsande tomt, läggning och drift av kraftledningar, kommunikationer och rörledningar, vattenförsörjning och markåtervinning , samt övriga behov hos ägaren av fastighet som inte kan tryggas utan upprättande av servitut.
En offentlig tjänstgöring upprättas genom en lag eller annan reglerande rättshandling från Ryska federationen, en reglerande rättsakt från en konstituerande enhet i Ryska federationen, en reglerande rättshandling från ett lokalt myndighetsorgan i fall där det är nödvändigt för att säkerställa intressena av staten, lokala myndigheter eller lokalbefolkning, utan beslag av mark. Inrättandet av ett offentligt servitut genomförs med hänsyn till resultatet av offentliga utfrågningar.
I de fall inrättande av allmänt servitut leder till omöjlighet att använda en tomträtt har tomtägare, markanvändare, markägare rätt att kräva dispens, inkl. genom inlösen, från honom denna tomtmark med ersättning av den statliga myndighet eller kommunalt organ som upprättat ett allmänt servitut, förluster eller tillhandahållande av motsvarande tomt med förlustersättning. I de fall inrättandet av ett allmänt servitut leder till betydande svårigheter vid användningen av en tomträtt, har dess ägare rätt att kräva motsvarande betalning av den statliga myndighet eller det kommunala organ som inrättat det allmänna servitutet.
Servitutet kan vara akut eller bestående. Genomförandet av servitutet bör vara det minst betungande för den tomt, beträffande vilken det upprättas.
Det är inte tillåtet att förbjuda upprättande av belastningar på en tomt när det krävs tillträde för andra personer till föremål som fanns före dagen för ikraftträdandet av denna kod. Det pågår till exempel en del kommunikationer. Det betyder att det fanns belastningar, de är inte nya, gamla och tillgång till dessa områden kan inte nekas.
I fortsättningen upprättas nya belastningar (servitut) genom överenskommelse mellan den som kräver sådan belastning på tomten och ägarna av lokaler i ett flerbostadshus och är föremål för statlig registrering på sätt som fastställts för registrering av rätt till fastighet, enl. till reglerna i Ryska federationens federala lag "Om statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med den."
Om en överenskommelse inte uppnås om servitutets inrättande eller villkor, ska tvisten avgöras av rätten på talan av den som kräver servitutets upprättande.
Beläggningen av en tomt med servitut berövar inte ägarna av tomten rätten att äga, använda och förfoga över denna tomt inom de gränser som fastställs i denna kod och civillagstiftning.
Ägarna till en med servitut belagd tomt har rätt att, om inte annat följer av lag, av de personer i vilkas intresse servitutet har upprättats kräva en motsvarande betalning för tomtens användning.
Med den här artikeln öppnar AKATO en serie publikationer som ägnas åt debunking. Dessa myter (eller falska teorier), enligt AKATO-experter, är katastrofala för Rysslands bostäder och kommunala tjänster, bidrar till tillväxten av sociala spänningar, utvecklingen av "" mellan konsumenter och tjänsteleverantörer. Cykelns artiklar rekommenderas inte bara för specialister inom bostadssektorn, utan i första hand för konsumenter av bostäder och kommunala tjänster (HUS). En komplett lista över artiklar i cykeln "Myter om bostäder och kommunala tjänster" finns tillgänglig
**************************************************
Den här artikeln kommer att fokusera på en ganska utbredd falsk teori om att ägarna till lokalerna i ett hyreshus (MKD) inte är ägare till husets gemensamma egendom (OI).
Kärnan i falsk teori
Anhängare av postulatet " MKD:s gemensamma egendom tillhör inte ägarna av lokalerna»Tänk på att underhållet av den gemensamma egendomen inte kan åligga lägenhetsägarna av den enkla anledningen att OI inte tillhör just dessa ägare.
Argumenten för en sådan teori uttrycks oftast på följande sätt:
1) Tidigare tillhörde alla hus staten, senare överfördes hela bostadsbeståndet till kommuner. Lägenheterna privatiserades, men den gemensamma egendomen förblev kommunal, eftersom den inte privatiserades;
2) All äganderätt till någon fastighet är föremål för statlig registrering, och eftersom ägarna till lokalerna i detta MKD inte har äganderättshandlingar till denna MKD:s gemensamma egendom, tillhör denna egendom inte dem.
Och eftersom husens gemensamma egendom tillhör antingen staten, eller kommunen, eller förvaltningsbolaget eller HOA dras en uppenbar slutsats – lokalernas ägare är inte skyldiga att betala för underhållet av allmänningen. hyreshusets egendom.
Samtidigt anser anhängare av teorin som diskuteras bestämmelserna i artikel 154 i Ryska federationens bostadskod (nedan - RF Housing Code) olagliga, som fastställer att betalningen för underhåll av en bostad inkluderar betalning " för underhåll och löpande reparation av gemensam egendom i ett flerbostadshus", Normerna i del 3 i artikel 30 i LC RF (" Ägaren av bostadsytan björnarbörda innehåll … allmänning fast egendom ägare av lokaler i motsvarande hyreshus ..."), del 1 av artikel 39 i LC RF (" Ägarna av lokaler i ett hyreshus bärbördaspendera påinnehåll allmänning fast egendom i ett hyreshus"), Ett antal andra bestämmelser i lagstiftningen.
Det bör noteras att erkännandet av ovanstående normer som olagliga inte utfördes av domstolen, utan av teorins spridare själva - främst på många internetresurser.
OI:s verkliga ägare
Naturligtvis är teorin ovan felaktig. Ensam ägare till den gemensamma egendomen till ett flerbostadshus, liksom ensam ägare, finns inte!
Ägarna till MKD:s lokaler äger gemensamt egendom och är skyldiga att underhålla denna OI, precis som alla andra deras egendom.
Låt oss underbygga dessa påståenden ur en logisk och juridisk synvinkel.
Logisk grund
Antag att lägenhetsinnehavarnas ägande är begränsat enbart till deras lokaler och egentligen inte gäller gemensam egendom. I det här fallet kommer en person, som lämnar sin lägenhet på landningen, in på territoriet för någon annans egendom. Det bör noteras att för ägaren av denna mycket gemensamma egendom kan inga hinder skapas för användningen av hans egendom och dess skydd mot utomståendes intrång.
Det vill säga, det finns absolut inget hinder för ägaren av den gemensamma egendomen att till exempel göra passagen genom sitt territorium betald, fastställa en taxa (till exempel 10 rubel för varje steg) och ta ut en avgift från alla som passerar genom hans egendom... Och om ägaren av lägenheten vill ta sig in i sina lokaler genom den gemensamma egendomen (till exempel längs samma trappa som tillhör någon annan ägare), skulle han vara skyldig att betala enligt fastställd taxa till ägaren av denna gemensamma egendom .
Varför ska inte ägaren av den gemensamma egendomen öppna till exempel ett lager i de lokaler som tillhör honom? Förvara till exempel brädor eller tegel på trappor, avsatser, källare och vindar. Detta är trots allt hans egendom - han har rätt att använda den efter eget gottfinnande. Och att hyresgästerna till lägenheterna inte kan komma in i sina lägenheter är deras problem – uthyrning till dina lokaler klättra genom ett fönster eller på annat sätt som inte är relaterat till rörelse på någon annans egendom.
Det är givetvis möjligt att uppfinna, förmodligen tillhör den gemensamma egendomen staten eller kommunen, vilket återigen enligt vissa påhittade normer " du kan inte göra så här mot människor».
Men det är välkänt att både kommunen och staten har rätt att sälja sin fastighet, upplåta den osv. Anta att den gemensamma egendomen kommer att säljas eller hyras ut till en viss person som bara kommer att sätta tariffen för en betald passage eller utrusta ett lager i entrén - och denna person kan absolut inte förbjudas från sådana handlingar! Det är svårt att föreställa sig att någon medborgare som hyr en kommunal lokal inte har rätt att förbjuda passage genom denna lokal för en obestämd krets av människor. Men ett sådant rum kan vara en lägenhet! Är sociala eller kommersiella hyresgäster skyldiga att låta alla som vill komma in i deras lägenheter? Och om du tror anhängarna av den övervägda falska teorin, är trappor, vindar, källare samma kommunala egendom som lägenheter ockuperade av hyresgäster.
Men gemensam egendom omfattar förutom lokaler till exempel gemensamma byggnadssystem av värme, el, vattenförsörjning och avlopp. Är detta också någons egendom som inte har med ägarna till lokalen att göra? Men varför behöver då ägaren av denna fastighet några rör genom vilka vatten tillförs konsumenter som inte är släkt med ägaren av rören? Det är trots allt ingenting som hindrar denna ägare från att sälja till exempel dessa rör för skrot – det här är trots allt hans egendom! Och vad händer om någon i huset kommer att förlora vatten efter demontering och försäljning av rör? Låt dem bygga sina vattenförsörjningssystem, dra sina egna ledningar var de vill, eller leva utan vatten, utan el, utan avlopp. Vad bryr sig ägaren av vanliga husrör, ledningar och annan utrustning om problemen med dessa hyresgäster?
Som framgår av ovanstående resonemang leder antagandet att den gemensamma egendomen till ett flerbostadshus har en viss egen ägare till motiveringen av en viss absurd situation.
Det är just för att förhindra en sådan absurditet som bostadslagstiftningen har slagit fast att den gemensamma egendomen i ett flerbostadshus tillhör ägarna av lokaler i en sådan byggnad på grundval av den gemensamma äganderätten (36 § RF LC), medan andelen i den gemensamma äganderätten till OI i MKD för ägaren av lokalerna i detta hus följer ödet för äganderätten till nämnda lokaler, och fördelningen in natura av dess andel i den gemensamma ägandet av OI i MKD är förbjudet (artikel 37 i LC RF).
Således äger lokalernas ägare gemensamt den gemensamma egendomen, har inte rätt att dela den sinsemellan (det är till exempel oacceptabelt att fastställa att en granne äger jämna trappsteg, en annan - udda, en tredje - en källare , en fjärde - en vind, etc.). Den gemensamma egendomen är avsedd att användas av alla ägare av flerbostadshusen, tillhör dessa ägare av lokalen och underhålls på deras bekostnad.
Rättslig motivering
Som nämnts ovan, del 1 i artikel 36 i LC RF set: " 1. Ägarna av lokaler i ett flerbostadshus äger den gemensamma fastigheten i ett flerbostadshus på grundval av gemensam delad ägo ...", Samma norm upprättar listan över gemensamma egendomar för MKD.
Artikel 290 i Ryska federationens civillag bekräftar den givna normen:
« Artikel 290. Lägenhetsägares gemensamma egendom i ett hyreshus
1. Ägarna av lägenheter i ett flerbostadshus äger, på grundval av delad äganderätt, husets gemensamma lokaler, husets bärande konstruktioner, mekanisk, elektrisk, sanitär-teknisk och annan utrustning utanför eller inuti lägenheten, betjänar mer än en lägenhet.
2. Ägaren av en lägenhet är inte berättigad att avyttra sin andel i äganderätten till den gemensamma egendomen till ett bostadshus, samt att utföra andra åtgärder som medför överlåtelse av denna andel separat från ägandet av lägenheten».
Artikel 37 i LC RF set:
« Fastställande av andelar i gemensam äganderätt av gemensam egendom i ett hyreshus:
1. Andelen i den gemensamma äganderätten till den gemensamma egendomen i hyreshuset för ägaren av lokalen i denna byggnad är proportionell mot storleken på den totala ytan av nämnda lokaler.
2. Andelen i samfällighetsrätten till den gemensamma egendomen i hyreshus för ägaren av lokalen i denna byggnad följer ödet för äganderätten till nämnda lokal.
3. Vid överlåtelse av äganderätten till en lokal i ett hyreshus är andelen i den gemensamma äganderätten till den gemensamma egendomen i denna byggnad för den nye ägaren av sådana lokaler lika med andelen i den gemensamma äganderätten till nämnda samfällighet av den tidigare ägaren av sådana lokaler.
4. Ägaren av lokalen i ett hyreshus har inte rätt till:
1) verkställa naturafördelning av sin andel i samfällighetsrätten till samfällighet i hyreshus;
2) avyttra sin andel i samfällighetsrätten till gemensam egendom i ett flerfamiljshus, samt utföra andra åtgärder som medför överlåtelse av denna andel separat från äganderätten till nämnda lokaler».
När det gäller argumentet att äganderätten till den gemensamma egendomen inte är registrerad, är det nödvändigt att citera flera normer i Ryska federationens lagstiftning.
Artikel 38 i LC RF: « Förvärv av andel i samfällighetsrätten till samfällighet i hyreshus vid köp av lokal i sådan byggnad:
1. Vid förvärv av lokal i hyreshus övergår andel i samfällighetsrätten till samfällighet i hyreshus till förvärvaren.
2. Villkoren i avtalet enligt vilka överlåtelsen av äganderätten till lokaler i ett hyreshus inte åtföljs av överlåtelsen av en andel i gemensam äganderätt av gemensam egendom i en sådan byggnad är ogiltiga».
Artikel 23 i den federala lagen av 21.07.1997N122-FZ "Om statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med den":« Artikel 23. Statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med den i flerbostadshus:
1. Statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med den i flerbostadshus utförs i enlighet med denna federala lag och Ryska federationens bostadskod.
2. Statlig registrering av uppkomsten, övergången, begränsningen (belastningen) eller upphörandet av rätten till bostads- eller icke-bostadslokaler i flerbostadshus är samtidigt statlig registrering av den oskiljaktiga rätten till gemensamt delat ägande av gemensam egendom».
Således är intyget om statlig registrering av äganderätten till lokalerna i ett hyreshus samtidigt ett intyg om statlig registrering av rätten till gemensam delad äganderätt till den gemensamma egendomen i ett hyreshus.
När det gäller skyldigheten för ägarna av MKD:s lokaler att underhålla den gemensamma egendomen, är det nödvändigt att påminna innehållet Artikel 39 i LC RF: « Underhåll av gemensam egendom i ett hyreshus:
1. Ägarna av lokaler i ett flerbostadshus bär bördan av kostnaderna för att underhålla gemensam egendom i ett hyreshus.
2. Andel av tvångsutgifter för underhåll av gemensam egendom i hyreshus, vars börda bärs av ägaren av lokalen i sådan byggnad, bestäms av andelen i den gemensamma äganderätten till samfälligheten i en sådan byggnad av nämnda ägare ...».
Naturligtvis bestämmelserna Artiklarna 30 och 154 i LC RF, vars legitimitet ifrågasätts av anhängare av falsk teori, är faktiskt helt lagliga.
Slutsatser
Som en konsekvens av införandet av teorin om icke-inblandning av ägarna av flerbostadshusen i ägandet av husets gemensamma egendom, kan man peka ut både oviljan att betala för underhåll och underhåll av denna okända fastighet, och den uteslutande konsumentens försumliga inställning till denna egendom. Mycket ofta ser invånare i hus, vägledda av den övervägda falska teorin, inget fel med skada, skada, förstörelse av "någon annans egendom", i dess förorening. När allt kommer omkring är det en sak - din egen lägenhet, där du inte vill skräpa ner, du inte vill bryta och förstöra något, och en helt annan sak är någons entré där du kan slänga skräp, måla väggar och bryta glas. Men inte alla hyresgäster förstår att utbyte av krossat glas, rengöring av entréer, nuvarande reparationer och underhåll av alla strukturer och strukturer i huset utförs på bekostnad av dessa hyresgäster själva, från deras medel som betalas för tjänsten "underhåll av bostäder ". Och ju mer "barbarisk" attityd visas till husets gemensamma egendom, ju mer denna egendom är skadad och förorenad, desto mer pengar krävs för att underhålla den i korrekt form.
Den övervägda falska teorin och liknande innehåller ingen konstruktiv information, utan syftar endast till att föra in i konsumenternas medvetande tanken att de blir vilseledda, att de orimligt tar ut pengar från dem för att behålla egendom som inte tillhör dem. Uppenbarligen kan det inte bli några positiva konsekvenser.
Faktiskt MKD:s gemensamma egendom tillhör uteslutande ägarna till lokalerna i detta hus och ingen annan. Som ytterligare en bekräftelse på denna omständighet kan man till exempel anföra det faktum att det inte finns någon information i USRR om sådana objekt som MKD eller MKD:s gemensamma egendom - dessa objekt har inte en ensam ägare, och äganderätt till sådana objekt är inte registrerade.
Den falska teorin om att MKD:s gemensamma egendom inte tillhör ägarna till MKD:s lokaler, som ges i argumenten, är helt vederlagd.
Och till sist vill jag varna läsarna för ett ganska vanligt misstag när begreppet "lägenhetshus" förväxlas med begreppet "bostadshus". Det är två olika definitioner. Ett bostadshus tillhör en ägare och ett flerbostadshus består av en uppsättning lägenheter som tillhör olika ägare.
Del 2 av artikel 16 i LC RF: " Bostadshus en individuellt definierad byggnad erkänns, som består av rum, samt lokaler för extra användning, utformade för att tillgodose medborgarnas hushållsbehov och andra behov i samband med deras bostad i en sådan byggnad».
Klausul 6 i RF PP av 28 januari 2006 N47: " Lägenhetshus en uppsättning av två eller flera lägenheter erkänns som har oberoende utgångar antingen till en tomt i anslutning till ett bostadshus eller till gemensamma utrymmen i en sådan byggnad. Ett flerbostadshus innehåller delar av den gemensamma egendomen för ägarna av lokaler i en sådan byggnad i enlighet med bostadslagstiftningen».
1. Ägarna till lokaler i ett flerbostadshus äger på grundval av samäganderätt gemensam egendom i ett hyreshus, nämligen:
1) lokaler i detta hus, som inte ingår i lägenheter och är avsedda att betjäna mer än ett rum i detta hus, inklusive trappor mellan lägenheter, trappor, hissar, hissar och andra schakt, korridorer, tekniska våningar, vindar, källare, där det finns teknisk kommunikation, annan utrustning som betjänar mer än ett rum i det här huset (tekniska källare);
2) andra lokaler i detta hus som inte tillhör enskilda ägare och som är avsedda att tillgodose de sociala och hemliga behoven hos lokalägarna i detta hus, inklusive lokaler avsedda för att organisera deras fritid, kulturella utveckling, barns kreativitet, fysisk fostran och sport och liknande evenemang;
3) tak som omsluter de bärande och icke-bärande strukturerna i detta hus, mekanisk, elektrisk, sanitär och teknisk och annan utrustning (inklusive strukturer och (eller) annan utrustning utformad för att säkerställa obehindrad tillgång för funktionshindrade personer till lokaler i en hyreshus) som ligger i detta inomhus- eller utomhushem och betjänar mer än ett rum;
4) tomten på vilken detta hus är beläget, med inslag av landskapsarkitektur och förbättring, andra föremål avsedda för underhåll, drift och förbättring av detta hus och belägna på angiven tomt. Gränserna och storleken på den tomt på vilken hyreshuset är beläget bestäms i enlighet med kraven i marklagstiftningen och lagstiftningen om stadsplanering.
2. Ägarna av lokaler i ett hyreshus äger, använder och, inom de gränser som fastställs i denna kod och civillagstiftning, förfogar över gemensam egendom i ett hyreshus.
3. Att minska storleken på den gemensamma egendomen i ett hyreshus är endast möjligt med samtycke från alla ägare av lokaler i denna byggnad genom dess återuppbyggnad.
4. Genom beslut av ägarna av lokaler i ett hyreshus, antaget på en bolagsstämma för sådana ägare, får gemensam egendom i ett hyreshus överlåtas till andra personer för användning om detta inte kränker medborgarnas rättigheter och legitima intressen och juridiska personer.
4.1. Anpassning av gemensam egendom i ett hyreshus för att säkerställa obehindrat tillträde för funktionshindrade till lokaler i ett hyreshus i enlighet med kraven som anges i del 3 i artikel 15 i denna kod är tillåten utan endast om en sådan anpassning genomförs utan att locka till sig medel från nämnda ägare.
5. Den tomt på vilken hyreshuset är beläget kan belastas med rätt till begränsad nyttjande av andra personer. Det är inte tillåtet att förbjuda upprättandet av belastningar på en tomt om det är nödvändigt för att ge andra personer tillträde till föremål som fanns före dagen för denna kods ikraftträdande. Ny inteckning av tomtmark med begränsad nyttjanderätt fastställs genom överenskommelse mellan den som kräver sådan inskrivning av tomtmarken och ägarna av lokaler i ett hyreshus. Tvist om fastställande av inskrivning av en marktomt med begränsad nyttjanderätt eller om villkoren för sådan inskrivning ska avgöras i domstol. Ett allmänt servitut i förhållande till en tomtmark inrättas enligt marklagstiftningen.
6. Vid förstörelse, däribland olyckshändelse, rivning av ett flerfamiljshus, behåller ägarna av lokaler i ett flerfamiljshus sin andel i den gemensamma andelsägandet av den tomt på vilken detta hus låg, med inslag av landskapsarkitektur och förbättring och annat avsett för underhåll, drift och förbättring av detta hus, föremål belägna på angiven tomt, i enlighet med andelen i rätten till gemensam delad äganderätt till gemensam egendom i ett flerbostadshus vid tidpunkten för förstörelsen, inklusive olycksfall , rivning av ett sådant hus. Dessa ägare äger, använder och disponerar den egendom som avses i denna del i enlighet med civillagstiftningen.
Kommentar till konst. 36 LCD RF
1. Den kommenterade artikeln reglerar de gemensamma ägandeförhållandena i ett hyreshus, där lokaler (bostäder och lokaler) ägs av olika enheter, inklusive offentliga enheter. Dessutom regleras frågor om gemensamt ägande av gemensam egendom i ett flerbostadshus på samma sätt i alla flerbostadshus, oavsett antalet ägare, antalet lokaler i en sådan byggnad samt förekomst eller frånvaro av en villaägarförening eller någon annan organisation.
2. I klausul 6 i förordningen om erkännande av lokaler som bostadslokaler, bostadslokaler som är olämpliga för boende och ett flerfamiljshus som nödsituationer och föremål för rivning, godkänd av Ryska federationens regering den 28 januari 2006 N 47, sägs att ett flerbostadshus är en kombination av två eller flera lägenheter som har fristående utgång antingen till en tomt i anslutning till ett bostadshus, eller till gemensamma utrymmen i ett sådant hus. Ett flerbostadshus innehåller delar av den gemensamma egendomen för ägarna av lokaler i en sådan byggnad i enlighet med bostadslagstiftningen.
En byggnad som innehåller två eller flera lägenheter betraktas således som ett flerbostadshus och omfattas av alla regler för ett flerbostadshus.
I den kommenterade artikel 36 i RF LC ges en ganska fullständig förteckning över föremål som ingår i den gemensamma egendomen. Till den gemensamma fastigheten hör lokaler avsedda för service av ägare av bostads- och lokaler i ett flerbostadshus. Reglerna för att upprätthålla gemensam egendom i ett hyreshus, godkända genom dekret från Ryska federationens regering av den 13 augusti 2006 N 491, tillhandahåller en ännu mer detaljerad lista över objekt som är en del av den gemensamma egendomen för ett hyreshus (klausul 2).
Strukturen för den gemensamma egendomen, enligt dessa regler, inkluderar:
a) lokaler i ett flerfamiljshus som inte är en del av lägenheter och är avsedda att betjäna mer än en bostads- och (eller) lokal i detta hyreshus (nedan kallad gemensamma lokaler), inklusive trappor mellan lägenheter, trappor , hissar, hissar och andra gruvor, korridorer, rullstolar, vindar, tekniska våningar (inklusive inbyggda garage och ytor för vägtransporter, verkstäder, tekniska vindar byggda på bekostnad av ägarna av lokaler) och tekniska källare, som har ingenjörskommunikation , som på annat sätt betjänar mer än en bostad och (eller) lokaler för icke-bostäder i en lägenhetsbyggnadsutrustning (inklusive pannrum, pannor, hissenheter och annan teknisk utrustning);
c) omslutande av bärande konstruktioner av ett flerfamiljshus (inklusive fundament, bärande väggar, bjälklag, balkong och andra plattor, bärande pelare och andra omslutande bärande konstruktioner);
d) innesluta icke-bärande konstruktioner i ett flerfamiljshus som betjänar mer än en bostads- och (eller) lokaler (inklusive fönster och dörrar till gemensamma utrymmen, räcken, räcken och andra inneslutande icke-bärande konstruktioner);
e) mekanisk, elektrisk, sanitär och annan utrustning som är placerad i ett flerfamiljshus utanför eller inne i lokalen och som betjänar mer än en bostads- och (eller) lokaler (lägenheter);
f) den tomt på vilken hyreshuset är beläget och vars gränser bestäms på grundval av uppgifter från statens matrikelregistrering, med inslag av landskapsarkitektur och försköning;
g) andra anläggningar avsedda för underhåll, drift och förbättring av ett flerfamiljshus, inklusive transformatorstationer, värmepunkter avsedda för service av ett flerfamiljshus, kollektiva parkeringsplatser, garage, barn- och idrottsplatser belägna inom gränserna för tomten på vilken lägenhetshuset ligger...
Strukturen för den gemensamma egendomen inkluderar även interna tekniska system för kall- och varmvatten- och gasförsörjning, bestående av stigare, förgreningar från stigrör till den första frånskiljningsanordningen som är placerad på grenarna från stigrören, de angivna frånskiljningsanordningarna, kollektiva (vanliga) hus) mätanordningar för kallt och varmt vatten, de första avstängnings- och kontrollventilerna vid uttagen av ledningar inom lägenheten från stigare, såväl som mekanisk, elektrisk, sanitär-teknisk och annan utrustning som finns i dessa nätverk, en in- husvärmesystem, bestående av stigare, värmeelement, styr- och avstängningsventiler, kollektiva (allmänna) värmeenergimätanordningar, samt annan utrustning placerad i dessa nätverk, ett internt strömförsörjningssystem, bestående av inledning skåp, inmatningsfördelningsanordningar, skydds-, kontroll- och förvaltningsutrustning, kollektiva (allmänna hus) elektriska energimätare, golvpaneler kovs och skåp, belysningsinstallationer för offentliga lokaler, elektriska installationer av rökavgassystem, automatiska brandlarmsystem för interna brandbekämpningssystem för vattenförsörjning, frakt-, passagerar- och brandhissar, automatiska låsanordningar för dörrar till ett hyreshus, nätverk (kablar ) från den yttre gränsen som upprättats i enlighet med paragraf 8 i dessa regler, till individuella, allmänna (lägenhets) elmätare, såväl som annan elektrisk utrustning som finns på dessa nät.
3. Av punkt 8 i ovanstående förordning framgår att den yttre gränsen för el-, värme-, vatten- och avloppsnät, informations- och telenät (inklusive trådsändningsnät, kabel-tv, fiberoptiska nät, telefonlinjer och andra liknande nät) , som är en del av den gemensamma egendomen, om inte annat fastställts av Rysslands lagstiftning, är den yttre gränsen för väggen i ett hyreshus och gränsen för det operativa ansvaret i närvaro av en kollektiv (gemensamt hus) mätanordning av motsvarande allmännyttiga resurs, om inte annat fastställts genom en överenskommelse mellan ägarna av lokalerna med entreprenören av allmännyttiga eller resursförsörjande organisationen är förbindelsen mellan den kollektiva (gemensamma hus) mätanordningen med motsvarande ingenjörsnätverk, som är en del av lägenheten byggnad.
Samtidigt i sub. "G" punkt 2 i samma föreskrift anger att den gemensamma egendomen till ett flerbostadshus omfattar föremål avsedda för underhåll, drift och förbättring av ett flerbostadshus, inklusive transformatorstationer, värmepunkter avsedda för service av ett hyreshus, kollektiva parkeringsplatser, garage, barn- och idrottsplatser belägna inom gränserna för den tomt på vilken hyreshuset är beläget. Dessa objekt finns i närområdet, d.v.s. på något avstånd hemifrån.
Lagstiftaren har fastställt att det intilliggande territoriet är en del av den gemensamma egendomen, och följaktligen omfattar den gemensamma egendomen föremål som ligger på detta territorium och som är avsedda att tjäna huset. Men om transformatorstationer, värmepunkter avsedda för service av ett hyreshus är en del av den gemensamma fastigheten, så är el- och värmenäten som kommer ut från dessa objekt också en del av den gemensamma fastigheten, trots att de är belägna på avstånd från ytterväggen Hus.
Följaktligen ingår de nät av el, värme, vattenförsörjning och avlopp, informations- och telekommunikation, som ägs gemensamt av ägarna av lokaler i ett hyreshus och belägna på avstånd från husets vägg, i den gemensamma egendomen. , oavsett avtal med elleverantören. Och eftersom tomten är belägen i den gemensamma fastigheten till ett flerbostadshus, bör även ingenjörskommunikation ingå i den gemensamma fastigheten. Ryska federationens bostadskod ger inga andra alternativ.
4. Till sammansättningen av den gemensamma egendomen i ett hyreshus ingår även den tomt på vilken nämnda byggnad är belägen med inslag av landskapsarkitektur och förbättring. Gränserna för de tomter på vilka flerbostadshus är belägna är dock inte fastställda i alla fall.
I punkt 2 i art. 36 i Ryska federationens arbetslag anges att i den befintliga utvecklingen tillhandahålls tomter på vilka strukturer som är en del av den gemensamma egendomen för ett hyreshus, bostadshus och andra strukturer som gemensam egendom i den gemensamma delat ägande av villaägare på det sätt och under de villkor som bostadslagstiftningen fastställer.
I sin tur, i art. 16 i den inledande lagen till Ryska federationens bostadskod är det fastställt att i den befintliga utvecklingen av bosättningar är tomten på vilken ett hyreshus och andra fastighetsobjekt som är en del av ett sådant hus är det vanliga. delad egendom för ägarna av lokaler i ett hyreshus.
Den tomt, på vilken hyreshuset och andra fastighetsobjekt som ingår i ett sådant hus är belägna, som bildades innan RF-bostadsbalken trädde i kraft och beträffande vilken den statliga fastighetsregistreringen verkställdes, överlåts. kostnadsfritt in i det gemensamma delade ägandet av ägarna till lokalerna i hyreshuset.
Om sålunda vid tidpunkten för RF LC:s ikraftträdande har fastställts gränserna för den tomt på vilken hyreshuset och annan fast egendom som ingår i ett sådant hus är belägen och en matrikelregistrering har gjorts, då har denna mark. tomt övergår kostnadsfritt till gemensam delad äganderätt för ägarna av lokalerna.i ett flerfamiljshus sedan RF LC:s ikraftträdande.
För det fall att gränserna för tomtmarken inte har fastställts, har varje ägare till lokalen i ett flerbostadshus rätt att vända sig till statliga eller lokala myndigheter med ansökan om fastställande av gränserna för den tomt på vilken lägenheten byggnaden ligger. Tomten övergår vederlagsfritt till gemensam delad äganderätt för ägarna av lokaler i ett flerfamiljshus från det ögonblick den statliga matrikelregistreringen av denna tomt är verkställd, på vilken hyreshuset och annan fast egendom som ingår i en sådan tomträtt. hus ligger.
Från och med registreringstillfället framstår en tomt som ett objekt, den ingår i den gemensamma egendomen för ett hyreshus och vid dess bildande.
Nybyggda eller ombyggda flerbostadshus och annan fast egendom som ingår i sådana hus, efter införandet av RF-bostadsbalken, tas i drift först vid bildande av tomter på vilka sådana hyreshus är belägna. I detta fall ingår marktomten omedelbart i ett flerfamiljshuss gemensamma egendom.
Om ett flerfamiljshus tas i drift en efter en, så ingår äganderätten till tomten i hyreshuset och överförs till den gemensamma delade äganderätten för ägarna av lokaler i hyreshuset från det ögonblick den första etappen av hyreshuset tas i drift, om tomten inte bildas vid idrifttagandet av den första etappen strax under den befintliga byggnaden. Detta beror på det faktum att i den befintliga utvecklingen (och det första steget av huset är redan en befintlig utveckling), blir tomten egendom för ägarna av hyreshusets lokaler vid bildandet av tomten och ägaren till lokalen i hyreshuset förvärvar del i äganderätten till den gemensamma egendomen, som omfattar och tomtmark.
Ryska federationens jordkod (del 2, art. 36), ryska federationens bostadskod (art. 36), den inledande lagen till Ryska federationens bostadskod (art. 16) fastställer att ägarna av lokaler i ett flerbostadshus kan inte ha andra rättigheter till en tomt, förutom äganderätt ...
5. I klausul 7 i dekretet från Ryska federationens regering av den 13 augusti 2006 N 491 "Om godkännande av reglerna för underhåll av gemensam egendom i ett hyreshus och reparation av gemensam egendom i ett hyreshus av otillräcklig kvalitet och (eller) med avbrott som överstiger den fastställda varaktigheten "det är fastställt att statliga myndigheter och lokala självstyrelseorgan säkerställer den statliga matrikelregistreringen av tomter på vilka hyreshus är belägna, utan att debitera ägarna av lokaler i hyreshuset. hem. .
Sålunda fastställdes skyldigheten för lokala självstyrelseorgan och statliga myndigheter att bilda tomter på vilka hyreshus är belägna.
6. De tomter på vilka hyreshusen är belägna är avsedda inte bara för användning av ägarna av lokalerna i dessa byggnader, utan också för användning av många andra personer. I detta avseende kan alla staket eller konstruktion av en tomt som hindrar passage eller passage, som regel, leda till en kränkning av medborgarnas och juridiska personers rättigheter. På dessa platser kan det finnas uppfarter, lekplatser, uppsättningar av grönområden, andra föremål avsedda för användning av en obestämd krets av människor. Dessa tomter kan i sådana fall vara belastade med rätt till begränsad nyttjande av andra personer (servitut).
De belastningar som funnits före RF LC:s ikraftträdande upphör inte vid överlåtelsen av äganderätten till tomtmarken. Om belastningen fastställs efter ikraftträdandet av denna balk, fastställs sådan belastning av tomten genom överenskommelse mellan den person som kräver upprättandet av sådan belastning på tomten och ägarna av lokaler i ett hyreshus.
Har parterna inte träffat en överenskommelse om intygning av tomtmarken med nytt servitut, så får tvisten om dess inrättande eller villkoren för insättning med begränsad nyttjanderätt avgöras i domstol.
7. Den gemensamma egendomen i ett flerfamiljshus är i samäganderätt för ägarna av bostads- och lokaler (nedan kallade lokalägare) till detta hus, husägare.
I strukturen av ett flerbostadshus särskiljs två delar, varav en är bostäder och lokaler som ägs av medborgare, juridiska personer eller offentliga enheter, och den andra delen av ett flerfamiljshus - gemensam egendom - är i den gemensamma delade ägande av ägarna till lokaler i ett hyreshus. Lokaler i hyreshus är föremål för äganderätt. Äganderätt och annan äganderätt till lokaler i ett hyreshus är föremål för statlig registrering i fall som föreskrivs i federal lagstiftning. Gemensam egendom i ett flerbostadshus är ett enda odelbart föremål och är i gemensam ägo. Det bör noteras att ägarna av lokaler i ett hyreshus inte är ägare till källaren, vinden, utrustning, mark och andra föremål separat. De är ägare till den gemensamma egendomen som ett enda odelbart fastighetskomplex. Ägandeobjektet är i detta fall gemensam egendom som ett självständigt objekt.
Av ovanstående kan vi dra slutsatsen att ett flerfamiljshus som ett enda fastighetskomplex inte kan vara ett självständigt ägandeobjekt (liksom andra äganderätter), eftersom ägandeobjektet är bostaden i det och resten ( gemensam egendom) är i den gemensamma andelen egendom för ägare av bostadslokaler. En andel i samfällighetsrätten till samfällighet från ägare till lokal i ett hyreshus uppkommer enligt lag vid tidpunkten för äganderätten till den lokal som de förvärvat i byggnaden.
8. Gemensam egendom i hyreshus är inte föremål för avyttring. Den deltar inte i civil cirkulation som ett självständigt objekt. Inte heller skilda delar av den gemensamma egendomen är föremål för avyttring. De är inte självständiga föremål för äganderätt eller andra äganderätter.
Vissa delar av den gemensamma fastigheten kan komma att tillkomma lokalen till följd av renovering. Till exempel kan en del av ett vindsutrymme kopplas till ett bostadsutrymme, vilket resulterar i att ett bostadsutrymme ökar i storlek. Denna typ av åtgärd kan utföras genom att rekonstruera lokalen och en del av den gemensamma egendomen. Som ett resultat av rekonstruktionen dyker ett nytt objekt upp - en lägenhet med ett större område, medan vindutrymmets yta minskar. Eftersom sådan ombyggnad görs i förhållande till gemensam egendom i ett flerbostadshus krävs samtycke från andra ägare till lokalen. Sådant samtycke kan erhållas på det sätt som föreskrivs i art. - (se kommentaren till de angivna artiklarna). Efter att ha erhållit medgivande från ägarna av lokalerna kan återuppbyggnad utföras i enlighet med kraven i denna kod och Ryska federationens lagstiftning om stadsplanering.
9. Genom beslut av ägarna av lokaler i ett hyreshus är det möjligt att överföra vissa objekt av gemensam egendom för användning till tredje part. Förbi allmän regel sådant beslut fattas på bolagsstämman på sätt som föreskrivs i art. - 48 LCD RF (se kommentaren till dessa artiklar). En villaägareförening eller en bostadsrätt kan dock genom beslut av bolagsstämman bemyndigas att överlåta en del av den gemensamma egendomen för användning.
På grund av de funktionella egenskaperna kan inte alla föremål av gemensam egendom överföras till andra personer ens för användning. Sådana objekt av gemensam egendom inkluderar trappor mellan lägenheter, trappor, hissar, hissar och andra schakt, korridorer, bärande och omslutande icke-bärande konstruktioner, mekanisk, elektrisk, VVS och annan utrustning, alla delar av tillfartsvägar, fotgängare stigar och andra föremål, överlåtelse för användning som gör det omöjligt att utöva rättigheterna för ägare av lokaler i ett hyreshus.
Objekt av gemensam egendom, vars användning inte kommer att leda till en kränkning av rättigheterna för ägarna av lokaler i ett hyreshus, kan överföras för användning till individer eller juridiska personer (till exempel en källare). Källaren kan dock, liksom alla andra delar av den gemensamma fastigheten, inte utpekas som ett självständigt ägandeobjekt.
När det gäller en del av den gemensamma egendomen är det omöjligt att göra tekniska register och tilldela den ett matrikelnummer för att genomföra statlig registrering av äganderätt. Alla dessa åtgärder är omöjliga på grund av att gemensam egendom är ett odelbart fastighetskomplex. En transaktion med en del av den gemensamma egendomen som med ett fastighetsobjekt kan följaktligen inte göras, eftersom ett sådant självständigt objekt inte finns. Överlåtelse för användning av någon del av den gemensamma egendomen bör ske i enlighet med normerna för transaktioner med lös egendom.
Överlåtelse av gemensamma egendomsobjekt i ett hyreshus för användning görs av ägarna till lokalen.
I avsaknad av villaägarsamfällighet i hyreshus är parterna i avtalet om överlåtelse av del av den gemensamma egendomen för användning ägare till lokaler i hyreshuset. Avtalet kan tecknas av någon av ägarna, om denne är bemyndigad därtill av ägarnas bolagsstämma. Om en bostadsrättsförening eller bostadsrätt bildas i ett flerfamiljshus, agerar handelsbolaget eller andelslaget part i avtalet om överlåtelse av en del av den gemensamma egendomen för användning. I det här fallet agerar bolaget eller kooperativet för egen räkning, men i ägarnas intresse av lokaler i ett hyreshus.
10. Vid förstörelse eller rivning av hyreshus förblir tomten i samäganderätt för ägarna av lokaler i det hyreshus som tidigare låg på denna tomt. Andelar i äganderätten till tomtmarken för deltagarna i delade äganderätten förblir desamma som i den gemensamma fastigheten i hyreshuset.
Dessa ägare äger, använder och förfogar över egendomen enligt del 6 i den kommenterade artikel 36 i Rysslands LC i enlighet med civilrätt.
Ägarna till en sådan tomt är dock avsevärt begränsade i dispositionen av denna tomt (se kommentaren till denna artikel).
... Ägande av den gemensamma egendomen för ägare av lokaler i ett hyreshus
Kommentar till artikel 36 i RF LC:
1. Del 1 kommentarer. Konst. innehåller en regel som utvecklar normen i paragraf 1 i art. 290 i den ryska federationens civillag, som indikerar det potentiella ägandet av gemensam egendom i ett hyreshus till ägarna av lokaler i den. Denna regel listar element-för-element-sammansättningen av gemensam egendom mer detaljerat. Samtidigt ska listan över beståndsdelar som utgör gemensam egendom, i motsats till listan i punkt 1 i art. 290 i den ryska federationens civillag är inte uttömmande.
Ny upplaga del 1 kommentarer. Konst. med en större detaljgrad än sin tidigare version, grupperar delarna av gemensam egendom i ett hyreshus.
När man beslutar om man ska klassificera ett eller annat element som gemensam egendom bör man vägledas av tecknen på syftet med dessa element. Det finns två sådana tecken.
Den första indikationen är att föremålet är avsett att tjäna mer än ett rum. Det andra tecknet är beteckningen på elementet för service av hela hyreshuset.
Den gemensamma egendomen, om det finns erforderlig laglig grund, tillhör ägare av lokaler i ett flerfamiljshus med stöd av samäganderätten.
Samfällighetens sammansättning bestäms enligt paragraf. 1 i reglerna för underhåll av gemensam egendom i ett hyreshus, godkänd av dekretet från Ryska federationens regering av den 13 augusti 2006 N 491 (SZ RF. 2006. N 34. Art. 3680). I enlighet med dessa regler omfattar den gemensamma egendomen:
Lokaler i ett flerfamiljshus, som inte ingår i lägenheter och är avsedda att betjäna mer än en bostads- och (eller) lokal i detta flerbostadshus, inklusive trappor mellan lägenheter, trappor, hissar, hissar och andra schakt, korridorer , rullstolar, vindar, tekniska golv (inklusive inbyggda garage och områden för vägtransporter, verkstäder, tekniska vindar byggda på bekostnad av ägarna av lokaler) och tekniska källare, som har verktyg, annan utrustning som betjänar mer än ett bostadsområde och ( eller) lokaler för icke-bostäder i ett hyreshus (inklusive pannrum, pannor, hissenheter och annan teknisk utrustning);
Stängsel av bärande konstruktioner av ett hyreshus (inklusive fundament, bärande väggar, golvplattor, balkong och andra plattor, bärande pelare och andra omslutande bärande konstruktioner);
Stängsel av icke-bärande strukturer i ett flerfamiljshus som betjänar mer än en bostads- och (eller) lokaler för icke-bostäder (inklusive fönster och dörrar till gemensamma utrymmen, räcken, räcken och andra omslutande icke-bärande strukturer);
Mekanisk, elektrisk, sanitär och annan utrustning som är placerad i ett hyreshus utanför eller inne i lokalerna och som betjänar mer än en bostads- och (eller) lokaler (lägenheter);
Den tomt på vilken hyreshuset är beläget och vars gränser bestäms på grundval av uppgifter från den statliga fastighetsregistreringen, med inslag av landskapsarkitektur och förbättring;
Andra anläggningar avsedda för underhåll, drift och förbättring av ett flerfamiljshus, inklusive transformatorstationer, värmepunkter avsedda för service av ett flerbostadshus, kollektiva parkeringsplatser, garage, barn- och idrottsplatser belägna inom gränserna för den tomt på vilken lägenheten byggnaden ligger.
Vid fastställande av sammansättningen av gemensam egendom används informationen i Unified State Register of Rights to Real Estate och transaktioner med den om rättigheterna till fastighetsobjekt som är gemensam egendom, samt information som finns i statens fastighetsregister ( se order från Ryska federationens justitieministerium av den 14 februari 2007. N 29 "Om godkännande av instruktionen om funktionerna i att göra anteckningar i det enhetliga statliga registret över rättigheter till fastigheter och transaktioner därmed under den statliga registreringen av rättigheter till fastighetsobjekt som är gemensam egendom i ett hyreshus, som ger information om registrerade gemensamma äganderätter till sådana objekt fastigheter "// RG. 2007. 22 mars).
Sammansättningen av den gemensamma egendomen bestäms av:
Ägare av lokaler i ett hyreshus för att fullgöra skyldigheter för underhåll av gemensam egendom;
statliga myndigheter för att kontrollera underhållet av gemensam egendom;
Lokala myndigheter för att förbereda och genomföra en öppen tävling för val av en förvaltningsorganisation.
Samtidigt, lokala myndigheter (i federala städer, statliga organ i dessa ingående enheter i Ryska federationen), enligt brevet från Ryska federationens ministerium för regional utveckling av den 4 april 2007 N 6037-RM / 07 (Lag- och regleringshandlingar inom boende och kommunal service. 2007. N 6) i syfte att ägarna av lokaler i ett flerfamiljshus fullgör skyldigheten att underhålla gemensam egendom, samt för andra ändamål, utom för iordningställande och genomförandet av ett öppet anbud för val av en förvaltningsorganisation, inte är behöriga att godkänna eller komma överens om sammansättningen (listan) av gemensam egendom i ett hyreshus.
2. Normen, inskriven i andra meningen i paragraf 4 h. 1 kommentar. Art., i motsats till den tidigare existerande normen i Art. 10 i den federala lagen "On Homeowners Associations" (SZ RF. 1996. N 25. Art. 2963; RG. 2001. 31 dec; 2002. 26 mars) innehåller inga specifika instruktioner om förfarandet för fastställande av gränser och storlek för tomten på vilken ett hyreshus, men innehåller en formulering av referenskaraktär, som orienterar deltagarna i relevanta relationer till marklagstiftningen och lagstiftningen om stadsplanering. Marklagstiftningens krav när det gäller gränser och storlekar på tomtmark definieras i allmänna termer i art. Konst. 33, 36 i den ryska federationens arbetslag, den federala lagen "om markförvaltning" (RG. 2001. 23 juni), den federala lagen "om statens fastighetsregister" (RG. 2000, 10 januari), resolution av Ryska federationens regering av den 7 augusti 2002 N 576 "Om förfarandet för avyttring av statligt ägda tomter före avgränsningen av statligt ägande av mark" (RG. 2002. 10 aug; 2003. 27 nov.).
Marklagstiftningens krav när det gäller gränser och storlekar på tomtmark definieras i allmänna termer i art. Konst. 33, 36 i den ryska federationens arbetslagstiftning, den federala lagen "On the State Real Estate Cadastre" (RG. 2007. 1 augusti), kap. 4 i den federala lagen "om bistånd till utveckling av bostadsbyggande" (RG. 2008. 30 juli), den federala lagen "om ändringar av vissa lagar i Ryska federationen angående förbättring av landförhållanden" (RG. 2008. 25 juli ). De relevanta kraven i lagstiftningen om stadsplaneringsverksamhet är inskrivna i den ryska federationens stadsplaneringskod (SZ RF. 2005. N 1. Art. 16, som ändrad och kompletterad) och stadgar som utvecklar den.
I Ryska federationens konstituerande enheter antas som regel normativa akter som i detalj reglerar de relationer som utvecklas i samband med upprättandet av gränserna och storlekarna på tomter belägna under flerbostadshus. Så, i St. Petersburg i detta område, ordern från regeringen i St. Petersburg daterad den 29 mars 2005 N 25-rp "Om förfarandet för interaktion mellan statliga myndigheter i St. Petersburg och organisationer i bildandet av en tomtmark på vilken ett hyreshus är beläget" (Bulletin Administration of St. Petersburg. 2005. N 4).
3. Del 2 kommentarer. Konst. säkerställer den juridiska förmågan hos ägarna av lokaler i ett hyreshus i förhållande till gemensam egendom. Eftersom regimen för gemensam egendom definieras som delat ägande, utförs ägande, användning och avyttring av den genom överenskommelse mellan alla deltagare i delat ägande (se artiklarna 246, 247 i den ryska federationens civillag). Behovet av att nå en överenskommelse mellan deltagarna i delad äganderätt om innehav och användning av gemensam egendom beror på att ägarnas befogenheter, oavsett storleken på andelarna i äganderätten, är lika i volym. En deltagare i en gemensam gemensam egendom har, om det faktiskt är möjligt, rätt att kräva att en del av den gemensamma egendomen ställs till hans besittning och bruk, som kan skiljas från dess övriga delar.
4. Regel h. 3 kommentarer. Konst. är nytt i bostadslagstiftningen. Den pekar på det enda möjliga sättet ur lagstiftarens synvinkel att minska storleken på den gemensamma egendomen - rekonstruktionen av ett flerfamiljshus, eller snarare ett av dess alternativ, vars genomförande bör resultera i en minskning av den totala ytan av ett hyreshus. I det här fallet föreskriver inte lagstiftaren andra sätt att minska storleken på gemensam egendom, till exempel genom att ändra gränserna och minska storleken på tomten som huset ligger på.
5. Del 4 kommentarer. Konst. innehåller en regel som specificerar regeln i paragraf 1 i art. 246 i den ryska federationens civillag, som upprättar ett monopol på delägare för att bestämma det juridiska ödet för gemensam egendom. Överenskommelse mellan deltagarna i delat ägande om överlåtelse av vissa delar som bildar den gemensamma egendomen ska formaliseras genom ett särskilt beslut som fattas på bolagsstämman för ägare av lokaler i ett hyreshus. Det är uppenbart att ett sådant beslut i den mening som avses i punkt 1 i art. 246 i den ryska federationens civillag bör antas efter överenskommelse mellan alla deltagare i delat ägande, eftersom oviljan hos minst en av delägarna att överföra en del av egendomen till andra personer gör överföringsprocessen olaglig. I den mening som avses i del 1 av art. 46 kommentarer i lagen fattas detta beslut med en majoritet av minst 2/3 av det totala antalet röster för ägare av lokaler i ett hyreshus.
Överlåtelsealternativen kan vara mycket olika, inklusive att använda konkurrens- och auktionsförfaranden, till exempel vid beviljande av nyttjanderätt till en parkeringsplats, en idrottsplats belägen på en tomt som ingår i den gemensamma fastigheten.
Förhållanden kring användningen av enskilda delar av gemensam egendom ska formaliseras genom ett avtal som ingås mellan den av delägarna befullmäktigade och brukaren.
I litteraturen uttrycks åsikten att överföringen för användning av någon del av den gemensamma egendomen bör utföras i enlighet med reglerna för transaktioner med lös egendom (se: Artikel för artikel kommentar till Ryska federationens bostadskod / Redigerad av PV Krasheninnikov. M., 2005.S. 185). Denna uppfattning förefaller vara felaktig, eftersom överlåtelsen för nyttjande inte är en handling som innebär avyttring av en del av den gemensamma egendomen. Den nuvarande lagstiftningen innehåller dessutom inga särskilda regler om användning av lös egendom utom kanske för uthyrning av fordon, uthyrning och finansiell leasing. I det senare fallet ska dock hyresobjektet fristående.
6. I del 5 kommentarer. Konst. det allmänna tillståndet till inteckning av den tomt på vilken hyreshuset är beläget, fastställs rätten till begränsad nyttjande av denna tomt för tredje man. Denna rättighet kallas servitut och tillhör kategorin äganderätter (artiklarna 216, 274 - 277 i den ryska federationens civillag). Servitutet upprättas på den fastighet som är i ägo, och upphör inte när denna fastighet övergår till den nya ägaren.
Servitut upprättas som huvudregel genom överenskommelse mellan den som kräver upprättande av nyttjanderätten och ägarna. Servitutet är föremål för statlig registrering i enlighet med reglerna i art. 27 FZ "Om statlig registrering av rättigheter till fast egendom och transaktioner med den" (SZ RF. 1997. N 30. Art. 3594; 2001. N 16. Art. 1533; 2002. N 15. Art. 1377; 2003. N 24. Art. 2244). Den statliga registreringen av servitut görs i Unified State Register of Rights på grundval av en ansökan från ägarna (deras behöriga person) eller den person till vars fördel servitutet upprättas, om denne har ett servitutsavtal.
7. I del 6 kommentarer. Konst. fastställt de rättsliga följderna av förstörelse, olycksfall, rivning av ett flerfamiljshus i fråga om äganderätt till andel i samäganderätten till en tomtmark. Vid förekomsten av dessa omständigheter fastställs andelen i äganderätten till den tomtmark på vilken det förstörda, av misstag omkomna eller rivna flerbostadshuset låg på grundval av andelen i äganderätten till den gemensamma egendomen i hyreshuset, d.v.s. förblir oförändrad och lika med det värde som fanns vid tidpunkten för de aktuella omständigheternas inträffande.