1. U skladu s Građanskim zakonikom Ruske Federacije (čl. 244), imovina u vlasništvu dviju ili više osoba pripada im na temelju prava zajedničkog vlasništva. Zajedničko vlasništvo nad imovinom, čiji je udio svakog od vlasnika u vlasništvu, je zajedničko vlasništvo.
Ovaj članak RF LC utvrđuje koji su dijelovi stambene zgrade u zajedničkom vlasništvu vlasnika prostora u stambenoj zgradi.
Značajka prava zajedničke imovine na zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi je da zajednička imovina proizlazi izravno iz činjenice da građani stječu vlasništvo nad određenim prostorom. Kupnjom određenog stana u višestambenoj zgradi, vlasnik istovremeno postaje i sudionik zajedničkog vlasništva u skladu s ovim člankom za prostor u ovoj zgradi koji nije dio stanova, a namijenjen je za opsluživanje više od jedne prostorije u ovoj zgradi, zatim RF LCD točnije navodi zajedničke dijelove kuće, naznačujući ih između ostalog.
Osim izravnih dijelova same stambene zgrade, komentirani članak uključuje zajedničko zajedničko vlasništvo vlasnika prostorija ove kuće, uključujući i zemljište na kojem se ova kuća nalazi, s elementima uređenja i uređenja te drugih objekata. koji se nalazi na navedenoj zemljišnoj parceli. Granice i veličina zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada određuju se u skladu sa zahtjevima zemljišnog zakonodavstva i propisa o urbanizmu. Konkretno, u skladu s Uredbom Vlade Ruske Federacije od 26. rujna 1997. N 1223 "O odobrenju Uredbe o određivanju veličine i utvrđivanju granica zemljišnih parcela u etažnim etažama" parcela koju zauzimaju izravno stambene zgrade i drugi objekti nekretnina koji su dio etažiranja, kao i susjedni prostori potrebni za njihovo funkcioniranje (održavanje), uzimajući u obzir zahtjeve urbanističkih standarda, protupožarnu sigurnost, sanitarne praznine između zgrada i druge standarde, osiguravajući normalan život i uvjeti boravka građana u etažnoj svojini, održavanje stambenih zgrada i druge imovine koja je u sklopu etažiranja, kao i pristup svim objektima etažiranja. Istodobno, treba osigurati normalne uvjete života građana na susjednim zemljišnim česticama i prava vlasnika, vlasnika, korisnika i najmoprimaca tih čestica, kao i vlasnika zgrada, građevina i građevina koje se nalaze na njima.
Uvodni zakon, prema kojem su donesene izmjene i dopune Zakona o radu RF, opisuje postupak formiranja zemljišne parcele i njezin besplatni prijenos u zajedničko vlasništvo. U postojećem uređenju, zemljišne čestice na kojima se nalaze objekti koji su dio zajedničke imovine stambene zgrade, stambenih zgrada i drugih građevina daju se kao zajednička imovina u zajedničko vlasništvo vlasnika kuće na način i pod uvjetima utvrđenim stambeno zakonodavstvo.
Prilikom formiranja zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada, radi prijenosa stambene zgrade u zajedničko vlasništvo, izrađuje se nacrt granica zemljišnih čestica na kojima se nalaze najbliže stambene zgrade. Ovi projekti su u prilogu odluke o prijenosu zemljišta u zajedničko vlasništvo stambene zgrade.
Tijelo lokalne samouprave obavještava građane, korisnike zemljišta, vlasnike zemljišta i zakupce zemljišta u državnom i općinskom vlasništvu, čiji legitimni interesi mogu biti zahvaćeni u vezi s formiranjem zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada, te uređenjem. nacrta granica zemljišnih čestica na kojima se nalaze najbliže stambene zgrade.
Protiv odluke o davanju zemljišne čestice u postojećem uređenju ili odbijanju davanja zemljišne čestice zainteresirane osobe mogu uložiti žalbu sudu.
U slučaju da odluka o davanju zemljišne čestice u postojećem uređenju ili o odbijanju davanja zemljišne čestice bude proglašena nevaljanom na sudu, sud svojom odlukom ima pravo obvezati izvršno tijelo državne vlasti ili lokalnu samoupravu. tijelo samouprave, predviđeno čl. 29. Zakona o radu Ruske Federacije, dajte zemljišnu parcelu s naznakom rokova i uvjeta za njeno pružanje.
U skladu sa Federalnim zakonom Ruske Federacije "O udrugama vlasnika kuća" od 15. lipnja 1996. N 72-FZ (nevažećim u skladu s Uvodnim zakonom od 1. ožujka 2005.), etažiranje (zajednička imovina vlasnika) je jedinstveni kompleks nekretnina, uključujući zemljišnu česticu u utvrđenim granicama i stambenu zgradu koja se na njoj nalazi, druge nekretnine u kojima su pojedini dijelovi namijenjeni stambenoj ili drugoj namjeni (prostori) u vlasništvu građana, pravnih osoba Ruska Federacija, sastavnice Ruske Federacije, općine (vlasnici kuća) - privatni, državni, općinski i drugi oblici vlasništva, a ostali dijelovi (zajednička imovina) su u zajedničkom vlasništvu.
Dakle, za karakterizaciju pojma „stambene zgrade“ treba polaziti od činjenice da je stambena zgrada vrsta stambene zgrade čija je specifičnost, na primjer, razlikovanje od individualne kuće namijenjene jednoj obitelji, je da se jedan kompleks nepokretne imovine stambene zgrade sastoji od zasebnih dijelova - stambenih prostorija, nestambenih prostorija, koji mogu biti u vlasništvu građana, pravnih osoba Ruske Federacije, njenih sastavnica ili općina, drugih dijelova ovog kompleksa (zajednička imovina), koji su u zajedničkom vlasništvu vlasnika navedenih prostorija koji nisu u sastavu stanova, a namijenjeni su održavanju stambenih i nestambenih prostora i pristupu njima, usko povezanim s njihovom namjenom.
2. Sudionici u zajedničkoj imovini stambene zgrade - vlasnici prostora ove zgrade, po vlastitom nahođenju iu vlastitom interesu, poduzimajući na toj nekretnini radnje koje nisu u suprotnosti sa zakonom i drugim pravnim aktima. i ne povrijediti prava i zakonom zaštićene interese drugih, posjedovati, odnosno posjedovati zajedničku imovinu (izravno utjecati na nju), koristiti, odnosno trošiti imovinu, ovisno o njezinoj namjeni dogovorom svih vlasnika, a u nedostatku ono, u skladu s postupkom koji je utvrdio sud po tužbi bilo kojeg od vlasnika, objektima zajedničke uporabe u stambenoj zgradi, ali ima pravo raspolagati njima samo u granicama utvrđenim ovim Zakonom i građanskim zakonodavstvom.
3. Vlasnici prostora u višestambenoj zgradi mogu obnoviti zajedničku imovinu u stambenoj zgradi, ako takva obnova dovodi do smanjenja veličine zajedničke imovine u zgradi, samo uz suglasnost svih vlasnika prostora koji se nalaze u stanu. zgrada.
4. Dio 4 komentiranog članka utvrđuje pravo raspolaganja zajedničkom imovinom stambene zgrade od strane vlasnika njezinih prostorija, predviđeno dijelom 2. ovog članka, odnosno omogućuje vam poduzimanje upravnih radnji u vezi sa zajedničkim imovine, odnosno prenijeti objekte zajedničke imovine u stambenoj zgradi na korištenje drugim osobama.
Istovremeno, RF LC postavlja sljedeće uvjete za obavljanje ovih radnji:
- vlasnici prostora u stambenoj zgradi moraju na skupštini donijeti odluku o prijenosu zajedničkih objekata;
- odluka glavne skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi ne bi smjela povrijediti prava i legitimne interese građana i pravnih osoba.
5. Građanski zakonik Ruske Federacije (članak 274) naziva pravo ograničenog korištenja tuđeg zemljišta služnošću.
Vlasnik nekretnine ima pravo zahtijevati od vlasnika susjedne čestice, a po potrebi i od vlasnika druge zemljišne čestice (susjedne čestice), davanje prava ograničenog korištenja susjedne čestice (služnost ).
ZKP RF utvrđuje da zemljište na kojem se nalazi stambena zgrada (objekt zajedničke imovine vlasnika stambene zgrade) može biti opterećeno pravom ograničenog korištenja drugih osoba.
Glavne pravne norme koje uređuju pravo ograničenog korištenja tuđeg zemljišta (služnost) utvrđene su građanskim i zemljišnim pravom, posebice u čl. 23 Zakona o radu RF.
Zemljišno, kao i građansko, zakonodavstvo razlikuje privatne i javne službenosti. Prema čl. 23. Zakona o radu Ruske Federacije, privatna služnost se uspostavlja u skladu s građanskim pravom, zemljišno zakonodavstvo ne utvrđuje posebna pravila u tom pogledu.
U skladu s Građanskim zakonikom Ruske Federacije (čl. 274), može se uspostaviti služnost kako bi se osigurao prolaz i prolaz kroz susjednu parcelu, polaganje i rad dalekovoda, komunikacija i cjevovoda, vodoopskrbe i melioracije. , kao i druge potrebe vlasnika nekretnine koje se ne mogu osigurati bez osnivanja služnosti.
Javna službenost utvrđuje se zakonom ili drugim regulatornim pravnim aktom Ruske Federacije, podzakonskim aktom sastavnice Ruske Federacije, podzakonskim aktom tijela lokalne samouprave u slučajevima kada je potrebno osigurati interese. države, lokalne samouprave ili lokalnog stanovništva, bez oduzimanja zemljišta. Uspostava javne služnosti provodi se uzimajući u obzir rezultate javnih rasprava.
U slučajevima kada uspostava javne služnosti dovodi do nemogućnosti korištenja zemljišne čestice, vlasnik zemljišne čestice, korisnik zemljišta, posjednik zemljišta ima pravo zahtijevati izuzeće, uklj. otkupom od njega ovu zemljišnu česticu uz naknadu od strane tijela državne vlasti ili tijela lokalne samouprave koje je uspostavilo javnu služnost, gubitke ili davanje ekvivalentne zemljišne čestice uz naknadu za gubitke. U slučajevima kada uspostava javne služnosti dovodi do značajnih poteškoća u korištenju zemljišne čestice, njezin vlasnik ima pravo zahtijevati odgovarajuću isplatu od tijela državne vlasti ili tijela lokalne samouprave koje je uspostavilo javnu služnost.
Služnost može biti hitna ili trajna. Provedba služnosti trebala bi biti najmanje opterećujuća za zemljišnu česticu na kojoj se osniva.
Nije dopušteno zabraniti uspostavljanje tereta na zemljišnoj čestici kada je potreban pristup drugih osoba objektima koji su postojali do dana stupanja na snagu ovog zakona. Na primjer, u tijeku su neke komunikacije. To znači da je bilo tereta, nisu novi, stari i pristup tim prostorima se ne može uskratiti.
Ubuduće se novi tereti (služnosti) uspostavljaju sporazumom između osobe koja zahtijeva takve terete na zemljištu i vlasnika prostora u stambenoj zgradi i podliježu državnoj registraciji na način propisan za upis prava na nekretninama, prema prema pravilima Federalnog zakona Ruske Federacije "O državnoj registraciji prava na nekretnini i transakcija s njima."
U slučaju nepostizanja sporazuma o uspostavi ili uvjetima služnosti, spor će riješiti sud po tužbi osobe koja traži uspostavu služnosti.
Opterećenje zemljišne čestice služnošću ne lišava vlasnike čestice prava posjedovanja, korištenja i raspolaganja ovom česticom u granicama utvrđenim ovim Zakonom i građanskim zakonodavstvom.
Vlasnici čestice opterećene služnošću imaju pravo, ako zakonom nije drukčije određeno, zahtijevati od osoba u čijem je interesu osnovana služnost odgovarajuću naknadu za korištenje čestice.
Ovim člankom AKATO otvara niz publikacija posvećenih razotkrivanju. Ovi mitovi (ili lažne teorije), prema mišljenju stručnjaka AKATO-a, pogubni su za stambeno-komunalne usluge Rusije, pridonose rastu društvene napetosti, razvoju "" između potrošača i pružatelja usluga. Članci ciklusa preporučuju se ne samo stručnjacima u stambenom sektoru, već prvenstveno potrošačima stambeno-komunalnih usluga (HUS). Dostupan je potpuni popis članaka iz ciklusa "Mitovi stambeno-komunalnih usluga".
**************************************************
Ovaj će se članak usredotočiti na prilično raširenu lažnu teoriju da vlasnici prostora stambene zgrade (MKD) nisu vlasnici zajedničke imovine (OI) kuće.
Bit lažne teorije
Pristaše postulata “ Zajednička imovina MKD-a ne pripada vlasnicima prostora»Smatrajte da održavanje zajedničke imovine ne može biti odgovornost vlasnika stanova iz jednostavnog razloga što OI ne pripada upravo tim vlasnicima.
Argumenti u prilog takve teorije najčešće se izražavaju na sljedeći način:
1) Prije su sve kuće pripadale državi, kasnije je cijeli stambeni fond prebačen na općine. Stanovi su privatizirani, ali je zajednička imovina ostala općinska, budući da nije privatizirana;
2) Svako pravo vlasništva na bilo kojoj nekretnini podliježe državnoj registraciji, a budući da vlasnici prostora ovog MKD-a nemaju isprave o vlasništvu na zajedničkoj imovini ovog MKD-a, ova nekretnina im ne pripada.
A kako zajednička imovina kuća pripada ili državi, ili općini, ili društvu za upravljanje ili HOA-i, izvlači se očigledan zaključak - vlasnici prostora nisu dužni plaćati održavanje zajedničkog prostora. vlasništvo stambene zgrade.
Istodobno, pristaše teorije o kojoj se raspravlja smatraju nezakonitim odredbe članka 154. Zakona o stanovanju Ruske Federacije (u daljnjem tekstu - Zakon o stanovanju RF), koji utvrđuje da plaćanje za održavanje stana uključuje plaćanje " za održavanje i tekuće popravke zajedničke imovine u stambenoj zgradi", Norme dijela 3 članka 30 LC RF (" Vlasnik stambenog prostora snositeret sadržaj … uobičajen imovine vlasnici prostorija u pripadajućoj stambenoj zgradi..."), dio 1 članka 39 LC RF (" Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi snoseterettrošenje nasadržaj uobičajen imovine u stambenoj zgradi"), niz drugih odredbi zakona.
Treba napomenuti da priznanje navedenih normi kao protuzakonitih nije proveo sud, nego sami širitelji teorije - uglavnom na brojnim internetskim izvorima.
Pravi vlasnici OI
Naravno, gornja teorija je pogrešna. Jedini vlasnik zajedničke imovine stambene zgrade, kao ni jedini vlasnik, ne postoji!
Vlasnici prostora MKD-a zajednički posjeduju zajedničku imovinu i dužni su održavati ovaj OI, kao i svaku drugu svoju imovinu.
Potkrijepimo ove tvrdnje s logičke i pravne točke gledišta.
Obrazloženje
Pretpostavimo da je vlasništvo vlasnika stanova ograničeno samo na njihove prostore i da se zapravo ne odnosi na zajedničku imovinu. U ovom slučaju, osoba, napuštajući svoj stan na podestu, ulazi na teritorij tuđe imovine. Treba napomenuti da se vlasniku te vrlo zajedničke imovine ne mogu stvarati zapreke za korištenje njegove imovine i njezinu zaštitu od zadiranja izvana.
Odnosno, ne postoji apsolutno nikakva prepreka da vlasnik zajedničke imovine, na primjer, plati prolaz kroz svoj teritorij, uspostavi tarifu (na primjer, 10 rubalja za svaki korak) i naplati naknadu od svakoga tko prođe njegova imovina... A ako vlasnik stana želi ući u svoj prostor preko zajedničke nekretnine (npr. uz isto stubište koje pripada nekom drugom vlasniku), bio bi dužan platiti po utvrđenoj stopi vlasniku te zajedničke nekretnine .
Zašto vlasnik zajedničke imovine ne bi otvorio, na primjer, skladište u prostorima koji mu pripadaju? Skladištiti, na primjer, daske ili cigle na stepenicama, podestima, podrumima i tavanima. Uostalom, ovo je njegovo vlasništvo - on ga ima pravo koristiti po vlastitom nahođenju. A to što stanari stanova ne mogu ući u svoje stanove njihov je problem – neka u svoje prostorije penjati se kroz prozor ili na bilo koji drugi način koji nije povezan s kretanjem na tuđem imanju.
Moguće je, naravno, izmišljati, navodno zajednička imovina pripada državi ili općini, što, opet, po nekim izmišljenim normama" ne možete to učiniti ljudima».
Ali dobro je poznato da i općina i država imaju pravo prodati svoju imovinu, dati je u zakup itd. Pretpostavimo da će zajednička imovina biti prodana ili iznajmljena određenoj osobi koja će odrediti tarifu za plaćeni prolaz ili opremiti skladište na ulazu - a toj osobi se apsolutno ne mogu zabraniti takve radnje! Teško je zamisliti da bilo koji građanin koji iznajmljuje općinski prostor nema pravo zabraniti prolaz kroz te prostore neodređenom krugu ljudi. Ali takva soba može biti stan! Jesu li društveni ili poslovni najmoprimci dužni pustiti u svoje stanove svakoga tko želi? A ako je vjerovati pristašama smatrane lažne teorije, stepenice, tavani, podrumi su isto općinsko vlasništvo kao i stanovi u kojima žive stanari.
No, osim prostorija, zajednička imovina uključuje, primjerice, zajedničke građevinske sustave topline, električne energije, vodoopskrbe i kanalizacije. Je li to također nečija imovina koja nema veze s vlasnicima lokala? Ali zašto onda vlasniku ove nekretnine trebaju bilo kakve cijevi kroz koje se voda opskrbljuje potrošačima koji nisu povezani s vlasnikom cijevi? Uostalom, ništa ne zabranjuje ovom vlasniku da proda, na primjer, ove cijevi u otpad - uostalom, ovo je njegovo vlasništvo! A što ako nakon demontaže i prodaje cijevi netko u kući izgubi vodu? Neka grade svoje vodovode, vode svoje cijevi gdje god hoće ili žive bez vode, bez struje, bez kanalizacije. Što vlasnik zajedničkih kućnih cijevi, žica i druge opreme brine o problemima ovih stanara?
Kao što je vidljivo iz navedenog obrazloženja, pretpostavka da zajednička imovina stambene zgrade ima određenog zasebnog vlasnika dovodi do opravdanja određene apsurdne situacije.
Upravo kako bi se spriječio takav apsurd, stambeno zakonodavstvo utvrdilo je da zajednička imovina u stambenoj zgradi pripada vlasnicima prostorija u takvoj zgradi na temelju prava zajedničkog vlasništva (članak 36. RF-a), dok udio u pravu zajedničkog vlasništva OI-a u MKD-u vlasnika prostora u ovoj kući prati sudbinu vlasništva navedenog prostora, te dodjeljivanje u naravi njegovog udjela u zajedničkom vlasništvu OI-a u MKD je zabranjen (članak 37. LC RF).
Dakle, vlasnici prostora zajednički posjeduju zajedničku imovinu, nemaju pravo dijeliti je među sobom (primjerice, neprihvatljivo je utvrditi da jedan susjed posjeduje parne stepenice, drugi - neparni, treći - podrum). , četvrti - potkrovlje, itd.). Zajednička imovina namijenjena je za korištenje svim vlasnicima stambenih blokova, pripada tim vlasnicima prostora i održava se na njihov trošak.
Pravno opravdanje
Kao što je gore navedeno, dio 1 članka 36 LC RF setovi: " 1. Vlasnici prostora u višestambenoj zgradi posjeduju zajedničku imovinu u stambenoj zgradi na temelju zajedničkog vlasništva...“, Ista norma utvrđuje popis zajedničke imovine MKD.
Članak 290. Građanskog zakonika Ruske Federacije potvrđuje zadanu normu:
« Članak 290. Zajednička imovina vlasnika stanova u stambenoj zgradi
1. Vlasnici stanova u višestambenoj zgradi posjeduju, na temelju zajedničkog udjela, zajedničke prostorije kuće, noseće konstrukcije kuće, strojnu, električnu, sanitarno-tehničku i drugu opremu izvan ili unutar stana, opslužuju više od jednog stana.
2. Vlasnik stana nema pravo otuđivati svoj udio u vlasništvu zajedničke imovine stambene zgrade, kao ni obavljati druge radnje koje podrazumijevaju prijenos tog udjela odvojeno od vlasništva nad stanom.».
Članak 37. LC RF setovi:
« Utvrđivanje udjela u zajedničkom vlasništvu zajedničke imovine u stambenoj zgradi:
1. Udio u pravu zajedničkog vlasništva na zajedničkoj stvari u stambenoj zgradi vlasnika prostora u ovoj zgradi razmjeran je veličini ukupne površine navedenog prostora.
2. Udio u pravu zajedničkog vlasništva zajedničke imovine u stambenoj zgradi vlasnika prostora u ovoj zgradi slijedi sudbinu prava vlasništva na navedenom prostoru.
3. Prilikom prijenosa vlasništva nad prostorom u stambenoj zgradi, udio u zajedničkom vlasništvu zajedničke imovine u ovoj zgradi novog vlasnika tog prostora jednak je udjelu u zajedničkom vlasništvu navedene zajedničke imovine prethodni vlasnik takvih prostorija.
4. Vlasnik prostora u stambenoj zgradi nema pravo:
1) izvrši dodjelu u naravi svog udjela u pravu zajedničkog vlasništva zajedničke imovine u stambenoj zgradi;
2) otuđiti svoj udio u pravu zajedničkog vlasništva na zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi, kao i poduzeti druge radnje koje podrazumijevaju prijenos tog udjela odvojeno od vlasništva navedenog prostora».
S obzirom na argument da vlasništvo nad zajedničkom imovinom nije upisano, potrebno je navesti nekoliko normi zakonodavstva Ruske Federacije.
Članak 38. LC RF: « Stjecanje udjela u pravu zajedničkog vlasništva na zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi prilikom kupnje prostora u takvoj zgradi:
1. Stjecanjem prostora u stambenoj zgradi na stjecatelja se prenosi udio u pravu zajedničkog vlasništva zajedničke imovine u stambenoj zgradi.
2. Ništavi su uvjeti ugovora prema kojima prijenos vlasništva nad prostorom u višestambenoj zgradi nije popraćen prijenosom udjela u zajedničkom vlasništvu zajedničke imovine u takvoj zgradi.».
Članak 23. Saveznog zakona od 21.07.1997N122-FZ "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njima":« Članak 23. Državna registracija prava na nekretninama i prometa s njima u višestambenim zgradama:
1. Državna registracija prava na nekretninama i transakcija s njima u višestambenim zgradama provodi se u skladu s ovim Federalnim zakonom i Zakonom o stanovanju Ruske Federacije.
2. Državni upis nastanka, prijelaza, ograničenja (opterećenja) ili prestanka prava na stambenim ili nestambenim prostorima u višestambenim zgradama ujedno je i državni upis neraskidivo povezanog prava zajedničkog zajedničkog vlasništva na zajedničkoj imovini.».
Dakle, potvrda o državnoj registraciji vlasništva nad prostorom stambene zgrade ujedno je i potvrda o državnoj registraciji prava zajedničkog vlasništva nad zajedničkom imovinom stambene zgrade.
U pogledu obveze vlasnika prostora MKD-a održavanja zajedničke imovine, potrebno je podsjetiti na sadržaj Članak 39. LC RF: « Održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi:
1. Vlasnici prostora u stambenoj zgradi snose teret troškova održavanja zajedničke imovine u stambenoj zgradi.
2. Udio obveznih troškova za održavanje zajedničke imovine u višestambenoj zgradi, čiji teret snosi vlasnik prostora u takvoj zgradi, utvrđuje se udjelom u pravu zajedničkog vlasništva na zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi. takva zgrada od strane navedenog vlasnika...».
Naravno, odredbe Članci 30. i 154. LC RF, čiji legitimitet osporavaju pristaše lažne teorije, zapravo su apsolutno legalni.
zaključke
Kao posljedicu uvođenja teorije o neuključenosti vlasnika stambenih blokova u vlasništvo nad zajedničkom imovinom kuće, može se izdvojiti i nespremnost plaćanja održavanja i održavanja ove nepoznate nekretnine, te isključivo nemaran potrošački odnos prema ovoj nekretnini. Vrlo često stanovnici kuća, vođeni smatranom lažnom teorijom, ne vide ništa loše u oštećenju, oštećenju, uništavanju „tuđe imovine“, u njenom onečišćenju. Uostalom, jedno je - svoj stan u kojem ne želiš bacati smeće, ne želiš nešto razbiti i pokvariti, a sasvim druga stvar je nečiji ulaz gdje možeš bacati smeće, farbati zidove i razbijati staklo. Međutim, ne razumiju svi stanari da se zamjena razbijenog stakla, čišćenje ulaza, tekući popravci i održavanje svih građevina i građevina kuće provode o trošku samih ovih stanara, iz njihovih sredstava plaćenih za uslugu "održavanje stambenog prostora ". I što se više pokazuje "barbarski" odnos prema zajedničkoj imovini kuće, što je ta imovina više oštećena i kontaminirana, potrebno je više sredstava za održavanje u ispravnom obliku.
Razmatrana lažna teorija i slične ne nose nikakve konstruktivne informacije, već imaju za cilj samo uvođenje u svijest potrošača ideje da su obmanuti, neopravdano im naplaćuju novac za održavanje imovine koja ne pripada ih. Očito, pozitivnih posljedica ne može biti.
Zapravo zajednička imovina MKD-a pripada isključivo vlasnicima prostora u ovoj kući i nitko drugi. Kao još jednu potvrdu ove okolnosti može se navesti, na primjer, činjenicu da u USRR-u nema podataka o takvim objektima kao što su MKD ili zajedničko vlasništvo MKD - ti objekti nemaju jedinog vlasnika, a vlasnička prava na takve objekti nisu registrirani.
Lažna teorija da zajednička imovina MKD-a ne pripada vlasnicima prostora MKD-a, iznesena u argumentima, potpuno je opovrgnuta.
I na kraju, želio bih upozoriti čitatelje na prilično čestu pogrešku kada se pojam "stambene zgrade" miješa s pojmom "stambene zgrade". To su dvije različite definicije. Stambena zgrada pripada jednom vlasniku, a stambena zgrada se sastoji od skupa stanova različitih vlasnika.
Dio 2 članka 16 LC RF: “ Stambena zgrada priznaje se individualno definirana građevina koja se sastoji od prostorija, kao i prostorija za pomoćnu namjenu, namijenjenih za zadovoljavanje kućanskih i drugih potreba građana vezanih uz njihovo stanovanje u takvoj zgradi».
Članak 6 RF PP od 28. siječnja 2006. N47: “ Stambena zgrada priznaje se skup od dva ili više stanova koji imaju samostalne izlaze ili na zemljište uz stambenu zgradu, ili na zajedničke prostore u takvoj zgradi. Višestambena zgrada sadrži elemente zajedničke imovine vlasnika prostora u takvoj zgradi u skladu sa stambenim zakonodavstvom».
1. Vlasnici prostora u stambenoj zgradi posjeduju, na temelju zajedničkog udjela, zajedničku imovinu u stambenoj zgradi, i to:
1) prostori u ovoj kući, koji nisu u sklopu stanova, a namijenjeni su za opsluživanje više od jedne prostorije u ovoj kući, uključujući međustambena stubišta, stepenice, dizala, liftove i druge oknove, hodnike, tehničke etaže, tavane, podrume, u kojoj se nalaze inženjerske komunikacije, druga oprema koja opslužuje više od jedne prostorije u ovoj kući (tehnički podrumi);
2) drugi prostor u ovoj kući koji nije u vlasništvu pojedinačnih vlasnika, a namijenjen je podmirivanju društvenih i kućanskih potreba vlasnika prostora u ovoj kući, uključujući prostore namijenjene organiziranju njihovog slobodnog vremena, kulturnom razvoju, dječjem stvaralaštvu, tjelesnom odgoju i sportska i slična događanja;
3) krovove koji pokrivaju nosive i nenosive konstrukcije ove kuće, mehaničku, električnu, sanitarnu i tehničku i drugu opremu (uključujući konstrukcije i (ili) drugu opremu namijenjenu za nesmetan pristup osobama s invaliditetom u prostorije u apartmanska zgrada) koja se nalazi u ovoj zatvorenoj ili vanjskoj kući i opslužuje više od jedne sobe;
4) zemljišnu česticu na kojoj se nalazi ova kuća, s elementima uređenja i uređenja, druge objekte namijenjene održavanju, radu i poboljšanju ove kuće i koji se nalaze na navedenoj zemljišnoj čestici. Granice i veličina zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada određuju se u skladu sa zahtjevima zemljišnog zakonodavstva i propisa o urbanizmu.
2. Vlasnici prostora u stambenoj zgradi posjeduju, koriste i, u granicama utvrđenim ovim Zakonom i građanskim zakonodavstvom, raspolažu zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi.
3. Smanjenje veličine zajedničke imovine u stambenoj zgradi moguće je samo uz suglasnost svih vlasnika prostora u ovoj zgradi kroz njezinu rekonstrukciju.
4. Odlukom vlasnika prostora u stambenoj zgradi, donesenom na glavnoj skupštini tih vlasnika, zajednička imovina stambene zgrade može se prenijeti na korištenje drugim osobama ako se time ne krše prava i legitimni interesi građana. i pravna lica.
4.1. Adaptacija zajedničke imovine u stambenoj zgradi radi osiguranja nesmetanog pristupa osoba s invaliditetom prostorijama u stambenoj zgradi u skladu sa zahtjevima navedenim u dijelu 3. članka 15. ovoga Zakona dopuštena je bez prilagodbi samo ako se takva adaptacija provodi bez privlačenja. sredstava od navedenih vlasnika.
5. Zemljišna čestica na kojoj se nalazi stambena zgrada može biti opterećena pravom ograničenog korištenja drugim osobama. Nije dopušteno zabraniti uspostavljanje tereta na zemljišnoj čestici ako je potrebno omogućiti pristup drugim osobama objektima koji su postojali do dana stupanja na snagu ovog zakona. Novi teret zemljišne čestice s pravom ograničenog korištenja utvrđuje se sporazumom između osobe koja zahtijeva takav teret zemljišne čestice i vlasnika prostora u stambenoj zgradi. Sporovi o utvrđivanju tereta zemljišne čestice s pravom ograničenog korištenja ili o uvjetima takvog tereta rješavaju se sudskim putem. Javna služnost u odnosu na zemljišnu česticu uspostavlja se u skladu sa zemljišnim zakonodavstvom.
6. U slučaju uništenja, uključujući slučajnu smrt, rušenje stambene zgrade, vlasnici prostora u stambenoj zgradi zadržavaju svoj udio u zajedničkom vlasništvu na zemljišnoj čestici na kojoj se nalazila ova kuća, s elementima uređenja i uređenja stambene zgrade. poboljšanje i drugo namijenjeno održavanju, radu i poboljšanju ove kuće, objekata koji se nalaze na navedenoj zemljišnoj čestici, u skladu s udjelom u pravu zajedničkog vlasništva na zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi u trenutku uništenja, uključujući i nesretnu smrt , rušenje takve kuće. Ovi vlasnici posjeduju, koriste i raspolažu imovinom predviđenom u ovom dijelu u skladu s građanskim zakonodavstvom.
Komentar čl. 36 LCD RF
1. Komentiranim člankom uređuju se odnosi zajedničkog vlasništva u stambenoj zgradi u kojoj su prostori (stambeni i nestambeni) u vlasništvu različitih subjekata, uključujući i javne. Osim toga, pitanja zajedničkog vlasništva nad zajedničkom imovinom u višestambenoj zgradi uređena su na isti način u svim višestambenim zgradama, bez obzira na broj vlasnika, broj prostorija u takvoj zgradi, kao i prisutnost ili odsutnost udruga vlasnika kuća ili bilo koja druga organizacija.
2. U stavku 6. Uredbe o priznavanju prostora kao stambenog prostora, stambenih prostora neprikladnih za stanovanje i stambene zgrade kao hitnih i podložnih rušenju, koju je odobrila Vlada Ruske Federacije od 28. siječnja 2006. N 47, on kaže se da je stambena zgrada kombinacija dva ili više stanova koji imaju samostalne izlaze ili na zemljište uz stambenu zgradu, ili na zajedničke prostore u takvoj kući. Višestambena zgrada sadrži elemente zajedničke imovine vlasnika prostora u takvoj zgradi u skladu sa stambenim zakonodavstvom.
Dakle, zgrada koja sadrži dva ili više stanova smatra se stambenom zgradom i podliježe svim pravilima višestambene zgrade.
U komentiranom članku 36 RF LC-a dat je prilično potpun popis objekata koji su dio zajedničke imovine. Zajednička imovina uključuje prostore namijenjene za opsluživanje vlasnika stambenih i nestambenih prostora u stambenoj zgradi. Pravila za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, odobrena Uredbom Vlade Ruske Federacije od 13. kolovoza 2006. N 491, pružaju još detaljniji popis objekata koji su dio zajedničke imovine stambene zgrade (klauzula 2).
U sastav zajedničke imovine, prema ovim Pravilima, ulazi:
a) prostori u stambenoj zgradi koji nisu dio stanova, a namijenjeni su za opsluživanje više od jednog stambenog i (ili) nestambenog prostora u ovoj stambenoj zgradi (u daljnjem tekstu: zajednički prostor), uključujući međustambena stubišta, stepenice , dizala, dizala i drugi rudnici, hodnici, invalidska kolica, tavani, tehnički podovi (uključujući ugrađene garaže i prostore za cestovni prijevoz, radionice, tehnička potkrovlja izgrađena o trošku vlasnika prostora) i tehnički podrumi, koji imaju inženjerske komunikacije , koji inače opslužuju više od jednog stambenog i (ili) nestambenog prostora u opremi višestambene zgrade (uključujući kotlovnice, kotlove, dizala i drugu inženjersku opremu);
c) ogradne nosive konstrukcije stambene zgrade (uključujući temelje, nosive zidove, podne ploče, balkonske i druge ploče, nosive stupove i druge ogradne nosive konstrukcije);
d) ogradne nenoseće konstrukcije stambene zgrade koje opslužuju više od jednog stambenog i (ili) nestambenog prostora (uključujući prozore i vrata zajedničkih prostora, ograde, parapete i druge ogradne nenoseće konstrukcije);
e) mehanička, električna, sanitarna i druga oprema smještena u stambenoj zgradi izvan ili unutar prostora i koja opslužuje više stambenih i (ili) nestambenih prostora (stanova);
f) zemljišnu česticu na kojoj se nalazi stambena zgrada i čije se granice utvrđuju na temelju podataka iz državnog katastarskog upisa, s elementima uređenja i uljepšavanja;
g) drugi objekti namijenjeni održavanju, radu i poboljšanju stambene zgrade, uključujući trafostanice, toplinska mjesta namijenjena za opsluživanje jedne stambene zgrade, zajednička parkirališta, garaže, dječje i sportske terene smještene unutar granica zemljišne čestice na kojoj se stambena zgrada se nalazi...
Struktura zajedničke imovine također uključuje unutarnje inženjerske sustave opskrbe hladnom i toplom vodom i plinom, koji se sastoje od uspona, ogranaka od uspona do prvog uređaja za odvajanje koji se nalazi na granama od uspona, naznačenih rastavljača, skupnih (zajednička kuća) mjerni uređaji za hladnu i toplu vodu, prvi zaporni i regulacijski ventili na izlazima unutarstambenog ožičenja iz uspona, kao i mehanička, električna, sanitarno-tehnička i druga oprema koja se nalazi na tim mrežama, in- sustav kućnog grijanja koji se sastoji od uspona, grijaćih elemenata, regulacijskih i zapornih ventila, skupnih (općih) uređaja za mjerenje toplinske energije, kao i druge opreme koja se nalazi na tim mrežama, internog sustava napajanja koji se sastoji od uvodnih ormari, ulazno-razvodni uređaji, oprema za zaštitu, kontrolu i upravljanje, kolektivni (generalni) uređaji za mjerenje električne energije, podne ploče kovci i ormari, rasvjetne instalacije javnih prostorija, električne instalacije sustava za odimljavanje, automatski sustavi za dojavu požara za unutarnje protupožarne vodoopskrbe, teretni, putnički i protupožarni liftovi, uređaji za automatsko zaključavanje vrata stambene zgrade, mreže (kablovi ) od vanjske granice utvrđene u skladu s točkom 8. ovih Pravila do pojedinačnih, općih (stambenih) brojila električne energije, kao i druge električne opreme koja se nalazi na tim mrežama.
3. Točkom 8. navedene Uredbe navodi se da vanjska granica elektroenergetskih, toplinskih, vodoopskrbnih i kanalizacijskih mreža, informacijskih i telekomunikacijskih mreža (uključujući žičane radiodifuzne mreže, kabelsku televiziju, svjetlovodne mreže, telefonske vodove i druge slične mreže), koji su dio zajedničke imovine, osim ako je drugačije određeno zakonodavstvom Ruske Federacije, vanjska je granica zida stambene zgrade i granica operativne odgovornosti u prisutnosti skupnog (zajedničke kuće) mjernog uređaja odgovarajući komunalni resurs, osim ako drugačije nije utvrđeno ugovorom između vlasnika prostora s izvođačem komunalnih usluga ili organizacijom za opskrbu resursima, je spoj mjernog uređaja za kolektivnu (zajedničku kuću) s odgovarajućom inženjerskom mrežom koja je dio stana. zgrada.
Istovremeno u pod. "G" točka 2. iste Uredbe navodi da su u zajedničku imovinu stambene zgrade objekti namijenjeni održavanju, radu i unapređenju stambene zgrade, uključujući trafostanice, toplinska mjesta za opsluživanje jedne stambene zgrade, zajednička parkirališta, garaže, dječji i sportski tereni koji se nalaze unutar granica zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada. Ovi objekti se nalaze u lokalnom području, t.j. na nekoj udaljenosti od kuće.
Zakonodavac je utvrdio da je susjedni teritorij dio zajedničke imovine i, sukladno tome, zajednička imovina uključuje objekte koji se nalaze na tom teritoriju koji su namijenjeni opsluživanju kuće. Ali ako su transformatorske stanice, toplinske točke namijenjene za opsluživanje jedne stambene zgrade dio zajedničkog vlasništva, tada su i mreže za opskrbu električnom energijom i toplinom koje izlaze iz tih objekata dio zajedničkog vlasništva, unatoč činjenici da se nalaze na udaljenosti od vanjskog zida Kuće.
Slijedom toga, mreže električne, toplinske, vodoopskrbne i kanalizacijske, informacijske i telekomunikacijske mreže koje su u zajedničkom vlasništvu vlasnika prostora u stambenoj zgradi, a nalaze se na udaljenosti od zida kuće, ulaze u zajedničku imovinu. , neovisno o dogovoru s davateljem komunalnih usluga. A budući da se zemljište nalazi u zajedničkom vlasništvu stambene zgrade, tada bi u zajedničku imovinu trebale biti uključene i inženjerske komunikacije. Stambeni zakonik Ruske Federacije ne predviđa druge mogućnosti.
4. U sastav zajedničke imovine u stambenoj zgradi ulazi i zemljište na kojem se navedena zgrada nalazi, s elementima uređenja i uređenja. Međutim, granice zemljišnih čestica na kojima se nalaze stambene zgrade nisu utvrđene u svim slučajevima.
U stavku 2. čl. 36 Zakona o radu Ruske Federacije naznačeno je da se u postojećem razvoju zemljišne čestice na kojima se nalaze građevine koje su dio zajedničke imovine stambene zgrade, stambenih zgrada i drugih objekata daju kao zajednička svojina u zajedničkom vlasništvu. zajedničko vlasništvo vlasnika stanova na način i pod uvjetima utvrđenim stambenim zakonodavstvom.
Zauzvrat, u čl. 16. Uvodnog zakona u Zakon o stanovanju Ruske Federacije, utvrđuje se da je u postojećem razvoju naselja zemljište na kojem se nalazi stambena zgrada i druga nepokretna imovina uključena u takvu kuću zajednička zajednička imovina vlasnici prostorija u stambenoj zgradi.
Zemljišna parcela na kojoj se nalazi stambena zgrada i drugi objekti nekretnina koji su dio takve kuće, a koja je nastala prije stupanja na snagu stambenog zakona RF i za koju je proveden državni katastarski upis, prenosi se bez naknade u zajedničko zajedničko vlasništvo vlasnika prostora u stambenoj zgradi.
Dakle, ako su u vrijeme stupanja na snagu ZKP-a RF utvrđene granice zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada i druga nepokretna imovina koja je uključena u takvu kuću i izvršena je katastarska uknjižba, tada je ovo zemljište parcela se prenosi bez naknade u zajedničko zajedničko vlasništvo vlasnika prostora.u višestambenoj zgradi od stupanja na snagu RF LC.
U slučaju da granice zemljišne čestice nisu utvrđene, svaki vlasnik prostora u višestambenoj zgradi ima pravo obratiti se državnim tijelima ili tijelima lokalne samouprave sa zahtjevom za utvrđivanje granica zemljišne čestice na kojoj se stan nalazi. zgrada se nalazi. Zemljišna čestica se bez naknade prenosi u zajedničko vlasništvo vlasnika prostorija u višestambenoj zgradi od trenutka provedbe državnog katastarskog upisa ove zemljišne čestice na kojoj se nalazi višestambena zgrada i druge nekretnine koje su uključene u takvu kuća se nalazi.
Od trenutka upisa u katastarski registar zemljište se pojavljuje kao objekt, ulazi u zajedničku imovinu stambene zgrade i formiranjem.
Novoizgrađene ili rekonstruirane stambene zgrade i druga nepokretna imovina koja je dio takvih kuća, nakon uvođenja Zakona o stanovanju RF, prihvaćaju se u rad tek nakon formiranja zemljišnih čestica na kojima se takve stambene zgrade nalaze. U ovom slučaju, zemljište se odmah uključuje u zajedničku imovinu stambene zgrade.
Ako se jedna po jedna višestambena zgrada pušta u rad, tada se vlasnička prava na zemljišnoj čestici uključuju u stambenu zgradu i prenose se u zajedničko vlasništvo vlasnika prostora u stambenoj zgradi od trenutka kada je prva faza izgradnje. stambena zgrada se stavlja u funkciju, ako zemljište nije formirano puštanjem u rad prve faze neposredno ispod postojeće zgrade. To je zbog činjenice da u postojećem razvoju (a prva faza kuće je već postojeći razvoj), zemljište postaje vlasništvo vlasnika prostora stambene zgrade formiranjem zemljišne čestice i vlasnik prostora u stambenoj zgradi stječe udio u vlasništvu zajedničke imovine koja uključuje i zemljište.
Zemljišni zakon Ruske Federacije (2. dio, čl. 36.), Stambeni zakonik Ruske Federacije (čl. 36.), Uvodni zakon u Stambeni zakonik Ruske Federacije (čl. 16.) utvrđuje da vlasnici prostori u stambenoj zgradi ne mogu imati druga prava na zemljišnoj čestici, osim vlasništva...
5. U članku 7. Uredbe Vlade Ruske Federacije od 13. kolovoza 2006. N 491 "O odobravanju Pravila za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi i popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi neodgovarajuće kvalitete i (ili) s prekidima dužim od utvrđenog trajanja "utvrđuje se da tijela državne vlasti i tijela lokalne samouprave osiguravaju državni katastarski upis zemljišnih čestica na kojima se nalaze višestambene zgrade, bez naknade vlasnicima prostora u stambenoj zgradi. dom. .
Time je utvrđena obveza tijela lokalne samouprave i državnih tijela formiranja zemljišnih čestica na kojima se nalaze stambene zgrade.
6. Zemljišne čestice na kojima se nalaze stambene zgrade namijenjene su ne samo za korištenje vlasnicima prostora u tim zgradama, već i za korištenje mnogih drugih osoba. S tim u vezi, svaka ograda ili izgradnja zemljišne čestice koja ometa prolaz ili prolaz, u pravilu, može dovesti do kršenja prava građana i pravnih osoba. Na tim mjestima mogu se nalaziti prilazi, igrališta, nizovi zelenih površina, drugi objekti namijenjeni korištenju neograničenog kruga ljudi. U takvim slučajevima ove zemljišne čestice mogu biti opterećene pravom ograničenog korištenja drugim osobama (služnost).
Tereti koji su postojali prije stupanja na snagu RF LC ne prestaju prijenosom vlasništva nad zemljištem. Ako se teret utvrdi nakon stupanja na snagu ovog zakona, onda se takav teret zemljišne čestice utvrđuje sporazumom između osobe koja zahtijeva uspostavljanje takvog tereta zemljišne čestice i vlasnika prostora u stambenoj zgradi.
Ako stranke nisu postigle sporazum o opterećenju zemljišne čestice novom služnošću, onda se spor oko njezina osnivanja ili uvjeta opterećenja pravom ograničenog korištenja može riješiti sudskim putem.
7. Zajednička imovina u stambenoj zgradi je u zajedničkom vlasništvu vlasnika stambenih i nestambenih prostora (u daljnjem tekstu: vlasnici prostora) ove kuće, vlasnika kuće.
U strukturi stambene zgrade razlikuju se dva dijela, od kojih su jedan stambeni i nestambeni prostori u vlasništvu građana, pravnih osoba ili javnih subjekata, a drugi dio stambene zgrade - zajednička imovina - je u zajedničkom vlasništvu. vlasništvo vlasnika prostora u stambenoj zgradi. Prostor u stambenoj zgradi je predmet vlasništva. Vlasništvo i druga imovinska prava na prostorima u stambenoj zgradi podliježu državnoj registraciji u slučajevima predviđenim saveznim zakonodavstvom. Zajednička imovina u stambenoj zgradi je jedinstveni nedjeljivi objekt i u zajedničkom je vlasništvu. Treba napomenuti da vlasnici prostora u stambenoj zgradi nisu vlasnici zasebno podruma, potkrovlja, opreme, zemljišta i drugih objekata. Oni su vlasnici zajedničke imovine kao jedinstvenog nedjeljivog sklopa imovine. U ovom slučaju predmet vlasništva je zajednička imovina kao samostalni objekt.
Iz navedenog možemo zaključiti da višestambena zgrada kao jedinstvena cjelina nekretnine ne može biti samostalan objekt vlasništva (kao i druga imovinska prava), budući da je predmet vlasništva stambeni prostor u njoj, a ostalo (zajednička imovina) je u zajedničkom vlasništvu vlasnika stambenih prostora. Udio u pravu zajedničkog vlasništva na zajedničkoj imovini kod vlasnika prostora u stambenoj zgradi nastaje po zakonu u trenutku nastanka vlasništva nad prostorom koji su stekli u zgradi.
8. Zajednička imovina u stambenoj zgradi nije predmet otuđenja. Ne sudjeluje u civilnom prometu kao samostalan objekt. Također, odvojeni dijelovi zajedničke imovine nisu predmet otuđenja. Oni nisu samostalni objekti prava vlasništva ili drugih imovinskih prava.
Pojedini dijelovi zajedničke imovine mogu se dodati objektu kao rezultat obnove. Na primjer, dio tavanskog prostora može se spojiti na stambeni prostor, što rezultira povećanjem stambenog prostora. Ova vrsta radnje može se izvesti rekonstrukcijom prostora i dijela zajedničke imovine. Kao rezultat rekonstrukcije pojavljuje se novi objekt - stan veće površine, dok je površina tavanskog prostora smanjena. Budući da se takva rekonstrukcija provodi u odnosu na zajedničku imovinu u stambenoj zgradi, potrebna je suglasnost ostalih vlasnika prostora. Takva se suglasnost može dobiti na način propisan čl. - (vidi komentar na navedene članke). Nakon dobivanja suglasnosti vlasnika prostora, rekonstrukcija se može provesti u skladu sa zahtjevima ovog Kodeksa i zakonodavstva Ruske Federacije o urbanističkom planiranju.
9. Odlukom vlasnika prostora u stambenoj zgradi moguće je neke objekte zajedničke imovine prenijeti na korištenje trećim osobama. Po opće pravilo takva odluka se donosi na glavnoj skupštini na način propisan čl. - 48 LCD RF (vidi komentar na ove članke). Međutim, odlukom glavne skupštine može se ovlastiti udruga vlasnika kuća ili stambena zadruga da dio zajedničke imovine prenese na korištenje.
Zbog funkcionalnih značajki ne mogu se svi objekti zajedničke imovine prenijeti na druge osobe čak ni na korištenje. U takve objekte zajedničke imovine spadaju međustambena stubišta, stubišta, dizala, dizala i druga okna, hodnici, nosive i ograđene nenoseće konstrukcije, strojna, elektro, vodovodna i druga oprema, sve dionice pristupnih puteva, pješački staze i drugi objekti, prijenos na korištenje koji onemogućuje ostvarivanje prava vlasnika prostora u stambenoj zgradi.
Objekti zajedničke imovine, čije korištenje neće dovesti do povrede prava vlasnika prostora u stambenoj zgradi, mogu se prenijeti na korištenje fizičkim ili pravnim osobama (na primjer, podrum). Međutim, podrum, kao i svaki drugi dio zajedničke imovine, ne može se izdvojiti kao samostalni objekt vlasništva.
Što se tiče dijela zajedničke imovine, nemoguće je napraviti tehničku evidenciju i dodijeliti joj katastarski broj, izvršiti državnu registraciju prava vlasništva. Sve ove radnje su nemoguće zbog činjenice da je zajednička imovina nedjeljivi imovinski kompleks. Posljedično, transakcija s dijelom zajedničke imovine kao s nekretninom ne može se sklopiti, jer takav samostalni objekt ne postoji. Prijenos na korištenje bilo kojeg dijela zajedničke imovine trebao bi se izvršiti u skladu s normama za transakcije s pokretninom.
Prijenos objekata zajedničke imovine u višestambenoj zgradi na korištenje vrše vlasnici prostora.
U slučaju nepostojanja ortačkog društva u stambenoj zgradi, stranke u ugovoru o prijenosu dijela zajedničke imovine na korištenje su vlasnici prostora u stambenoj zgradi. Ugovor može potpisati jedan od vlasnika, ako ga za to ovlasti skupština vlasnika. Ako se u stambenoj zgradi osniva udruga vlasnika kuća ili stambena zadruga, tada ortačko društvo ili zadruga nastupa kao stranka u ugovoru o prijenosu dijela zajedničke imovine na korištenje. U tom slučaju ortačko društvo ili zadruga djeluje u svoje ime, ali u interesu vlasnika prostora u stambenoj zgradi.
10. U slučaju uništenja ili rušenja stambene zgrade, zemljište ostaje u zajedničkom vlasništvu vlasnika prostora u stambenoj zgradi koja se ranije nalazila na ovoj čestici. Udjeli u vlasništvu na zemljišnoj čestici sudionika zajedničkog vlasništva ostaju isti kao i u zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi.
Ovi vlasnici posjeduju, koriste i raspolažu imovinom predviđenom u dijelu 6 komentiranog članka 36. ZK Rusije u skladu s građanskim pravom.
Međutim, vlasnici takve zemljišne čestice znatno su ograničeni u raspolaganju ovom zemljišnom česticom (vidi komentar ovog članka).
... Vlasništvo nad zajedničkom imovinom vlasnika prostora u stambenoj zgradi
Komentar na članak 36 RF LC:
1. Komentari 1. dijela. Umjetnost. sadrži pravilo koje razvija normu iz čl. 1. čl. 290 Građanskog zakona Ruske Federacije, koji ukazuje na potencijalno vlasništvo nad zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi vlasnicima prostora u njoj. Ovo pravilo detaljnije navodi sastav zajedničkog svojstva element po element. Istodobno, popis elemenata koji čine zajedničku imovinu, za razliku od popisa sadržanog u stavku 1. čl. 290 Građanskog zakonika Ruske Federacije nije iscrpan.
Komentari novog izdanja 1. dijela. Umjetnost. s većim stupnjem detalja od prethodne verzije, grupira elemente zajedničke imovine u stambenoj zgradi.
Prilikom odlučivanja hoće li se jedan ili drugi element klasificirati kao zajedničko vlasništvo, treba se voditi znakovima namjene tih elemenata. Postoje dva takva znaka.
Prva indikacija je da je predmet namijenjen opsluživanju više od jedne prostorije. Drugi znak je oznaka elementa za servisiranje cijele stambene zgrade.
Zajednička imovina, ako za to postoji nužna pravna osnova, pripada vlasnicima prostora u stambenoj zgradi na temelju prava zajedničkog vlasništva.
Sastav zajedničke imovine utvrđuje se u skladu s čl. 1. Pravila za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, odobrenih Uredbom Vlade Ruske Federacije od 13. kolovoza 2006. N 491 (SZ RF. 2006. N 34. čl. 3680). U skladu s ovim Pravilima, zajednička imovina uključuje:
Prostori u stambenoj zgradi, koji nisu dio stanova, a namijenjeni su za opsluživanje više od jednog stambenog i (ili) nestambenog prostora u ovoj stambenoj zgradi, uključujući međustambena stubišta, stubišta, dizala, dizala i druga okna, hodnike , invalidska kolica, potkrovlja, tehnički podovi (uključujući ugrađene garaže i prostore za cestovni prijevoz, radionice, tehnička potkrovlja izgrađena o trošku vlasnika prostora) i tehnički podrumi koji imaju komunalne usluge, drugu opremu koja opslužuje više od jedne stambene jedinice i ( ili) nestambeni prostor u stambenoj zgradi (uključujući kotlovnice, kotlove, dizala i drugu inženjersku opremu);
Noseće konstrukcije ograde stambene zgrade (uključujući temelje, nosive zidove, podne ploče, balkonske i druge ploče, nosive stupove i druge ogradne nosive konstrukcije);
Ograđivanje nenosivih konstrukcija stambene zgrade koje opslužuju više od jednog stambenog i (ili) nestambenog prostora (uključujući prozore i vrata zajedničkih prostora, ograde, parapete i druge ogradne nenoseće konstrukcije);
Strojarska, električna, sanitarna i druga oprema smještena u stambenoj zgradi izvan ili unutar prostora i koja opslužuje više od jednog stambenog i (ili) nestambenog prostora (stanova);
Zemljišna čestica na kojoj se nalazi stambena zgrada i čije se granice utvrđuju na temelju podataka iz državnog katastarskog upisa, s elementima uređenja i uređenja;
Ostali objekti namijenjeni održavanju, radu i unapređenju stambene zgrade, uključujući trafostanice, toplinska mjesta za opsluživanje jedne stambene zgrade, zajednička parkirališta, garaže, dječje i sportske terene koji se nalaze unutar granica zemljišne čestice na kojoj se stan nalazi. zgrada se nalazi.
Prilikom utvrđivanja sastava zajedničke imovine koriste se podaci sadržani u Jedinstvenom državnom registru prava na nekretninama i transakcijama s njim o pravima na nekretninama koje su zajedničko vlasništvo, kao i podaci sadržani u državnom katastru zemljišta ( vidi Naredbu Ministarstva pravosuđa Ruske Federacije od 14. veljače 2007. N 29 "O odobravanju Upute o specifičnostima upisa u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcija s njima u državnoj registraciji Prava na objektima nekretnina koji su zajednička svojina u stambenoj zgradi, pružajući informacije o upisanim pravima zajedničkog vlasništva nad takvim objektima nekretnina "// RG. 2007. 22. ožujka).
Sastav zajedničke imovine određuje se:
Vlasnici prostora u stambenoj zgradi radi ispunjavanja obveza za održavanje zajedničke imovine;
Državna tijela radi kontrole održavanja zajedničke imovine;
Lokalne vlasti radi pripreme i provođenja javnog natječaja za izbor upravljačke organizacije.
Istodobno, tijela lokalne uprave (u saveznim gradovima, državna tijela ovih konstitutivnih entiteta Ruske Federacije), prema pismu Ministarstva regionalnog razvoja Ruske Federacije od 4. travnja 2007. N 6037-RM / 07 (Zakonodavni i podzakonski akti u stambeno-komunalnim djelatnostima. 2007. br. 6) u svrhu ispunjenja obveze održavanja zajedničke imovine od strane vlasnika prostora u višestambenoj zgradi, kao i za druge svrhe, osim za pripremu i provođenje otvorenog natječaja za izbor organizacije za upravljanje, nisu ovlašteni odobravati ili dogovarati sastav (popis) zajedničke imovine u stambenoj zgradi.
2. Norma sadržana u drugoj rečenici klauzule 4 h. 1 komentar. čl., za razliku od ranije postojeće norme čl. 10. Saveznog zakona "O udrugama vlasnika kuća" (SZ RF. 1996. N 25. čl. 2963; RG. 2001. 31. prosinca; 2002. 26. ožujka) ne sadrži posebne upute o postupku utvrđivanja granica i veličine zemljišnu česticu na kojoj se nalazi višestambena zgrada, ali uključuje tekst referentne prirode, koji sudionike u relevantnim odnosima usmjerava na zemljišno zakonodavstvo i zakonodavstvo o urbanizmu. Zahtjevi zemljišnog zakonodavstva u pogledu granica i veličina zemljišnih čestica općenito su definirani u čl. Umjetnost. 33, 36 Zakona o radu Ruske Federacije, Savezni zakon "O upravljanju zemljištem" (RG. 2001. 23. lipnja), Savezni zakon "O državnom katastru zemljišta" (RG. 2000., 10. siječnja), Rezolucija od Vlada Ruske Federacije od 7. kolovoza 2002. N 576 "O postupku raspolaganja zemljišnim česticama u državnom vlasništvu prije razgraničenja državnog vlasništva nad zemljištem" (RG. 2002., 10. kolovoza; 2003., 27. studenoga).
Zahtjevi zemljišnog zakonodavstva u pogledu granica i veličina zemljišnih čestica općenito su definirani u čl. Umjetnost. 33, 36 Zakona o radu Ruske Federacije, Savezni zakon "O državnom katastru nekretnina" (RG. 1. kolovoza 2007.), Ch. 4. Federalnog zakona "O pomoći razvoju stambene izgradnje" (RG. 2008. 30. srpnja), Saveznog zakona "O izmjenama i dopunama određenih zakonskih akata Ruske Federacije u pogledu poboljšanja zemljišnih odnosa" (RG. 2008., 25. srpnja). ). Relevantni zahtjevi zakonodavstva o aktivnostima urbanog planiranja sadržani su u Urbanističkom kodeksu Ruske Federacije (SZ RF. 2005. N 1. Članak 16. s izmjenama i dopunama) i podzakonskim aktima koji ga razvijaju.
U sastavnim entitetima Ruske Federacije u pravilu se donose normativni akti koji detaljno reguliraju odnose koji se razvijaju u vezi s utvrđivanjem granica i veličina zemljišnih čestica koje se nalaze ispod stambenih zgrada. Dakle, u Sankt Peterburgu na ovom području, naredba Vlade Sankt Peterburga od 29. ožujka 2005. N 25-rp "O postupku interakcije državnih organa Sankt Peterburga i organizacija u formiranju zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada« (Bilten uprave Sankt Peterburga. 2005. N 4).
3. 2. dio komentara. Umjetnost. osigurava pravnu sposobnost vlasnika prostora u stambenoj zgradi u odnosu na zajedničku imovinu. Budući da je režim zajedničke imovine definiran kao zajedničko vlasništvo, vlasništvo, korištenje i raspolaganje njime se provodi sporazumom svih sudionika u zajedničkom vlasništvu (vidi članke 246., 247. Građanskog zakona Ruske Federacije). Potreba za postizanjem sporazuma između sudionika zajedničkog vlasništva o posjedovanju i korištenju zajedničke imovine proizlazi iz činjenice da su, bez obzira na veličinu udjela u pravu vlasništva, ovlasti vlasnika jednake po obimu. Sudionik zajedničke imovine, ako je to stvarno moguće, ima pravo zahtijevati da mu se u posjed i korištenje pruži dio zajedničke imovine, koji se može odvojiti od ostalih dijelova.
4. Pravilo h. 3 komentara. Umjetnost. je novo u stambenom zakonodavstvu. Ukazuje se na jedini mogući način sa stajališta zakonodavca za smanjenje veličine zajedničke imovine - rekonstrukciju stambene zgrade, odnosno jednu od njezinih mogućnosti, čija bi provedba trebala rezultirati smanjenjem ukupne površine stambena zgrada. U ovom slučaju zakonodavac ne predviđa druge načine smanjenja veličine zajedničke imovine, na primjer, promjenom granica i smanjenjem veličine zemljišne čestice na kojoj se kuća nalazi.
5. 4. dio komentara. Umjetnost. sadrži pravilo koje utvrđuje pravilo iz čl. 1. čl. 246. Građanskog zakonika Ruske Federacije, kojim se uspostavlja monopol suvlasnika za utvrđivanje pravne sudbine zajedničke imovine. Ugovor sudionika zajedničkog vlasništva o prijenosu pojedinih elemenata koji čine zajedničku imovinu mora se formalizirati posebnom odlukom donesenom na glavnoj skupštini vlasnika prostora u stambenoj zgradi. Očito je da takva odluka u smislu st. 1. čl. 246. Građanskog zakona Ruske Federacije treba usvojiti sporazumno svih sudionika u zajedničkom vlasništvu, jer nespremnost barem jednog od suvlasnika da prenese dio imovine na druge osobe čini proces prijenosa nelegitimnim. Međutim, u smislu 1. dijela čl. 46 komentara zakona, ova odluka se donosi većinom od najmanje 2/3 ukupnog broja glasova vlasnika prostora u stambenoj zgradi.
Mogućnosti prijenosa mogu biti vrlo različite, uključujući korištenje natjecateljskih i dražbenih postupaka, na primjer, prilikom dodjele prava korištenja parkirališta, sportskog igrališta koje se nalazi na zemljištu koje je dio zajedničke imovine.
Odnosi u pogledu korištenja pojedinih elemenata zajedničke imovine moraju se formalizirati sporazumom koji se sklapa između osobe koju su suvlasnici ovlastili i korisnika.
U literaturi je izraženo mišljenje da se prijenos na korištenje bilo kojeg dijela zajedničke imovine treba izvršiti u skladu s pravilima za transakcije s pokretnom imovinom (vidi: članak po član komentar Stambenoga zakonika Ruske Federacije / Uredio PV Krasheninnikov. M., 2005. S. 185). Čini se da je ovo mišljenje pogrešno, budući da prijenos na korištenje nije radnja koja podrazumijeva otuđenje dijela zajedničke imovine. Osim toga, sadašnja zakonska regulativa ne sadrži posebna pravila u pogledu korištenja pokretnina, osim možda za najam vozila, najam i financijski leasing. Međutim, u potonjem slučaju, predmet najma mora biti odvojen.
6. U dijelu 5 komentari. Umjetnost. općom dozvolom za opterećenje zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada, utvrđuje se pravo ograničenog korištenja ove čestice od strane trećih osoba. Ovo pravo naziva se služnost i pripada kategoriji prava vlasništva (članci 216., 274. - 277. Građanskog zakona Ruske Federacije). Služnost se uspostavlja na nekretnini koja je u vlasništvu, a ne prestaje kada se ova nekretnina prenese na novog vlasnika.
U pravilu se služnost uspostavlja sporazumom između osobe kojoj je potrebno osnivanje prava ograničene uporabe i vlasnika. Služnost podliježe državnoj registraciji u skladu s pravilima čl. 27 FZ "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcija s njima" (SZ RF. 1997. N 30. Čl. 3594; 2001. N 16. Čl. 1533; 2002. N 15. Čl. 1377; 2003. N 24. Članak 2244). Državna registracija služnosti provodi se u Jedinstvenom državnom registru prava na temelju zahtjeva vlasnika (njihovih ovlaštenika) ili osobe u čiju je korist osnovana služnost, ako potonja ima ugovor o služnosti.
7. U dijelu 6 komentari. Umjetnost. utvrdio pravne posljedice uništenja, slučajne smrti, rušenja stambene zgrade u pogledu vlasništva udjela u pravu zajedničkog vlasništva na zemljišnoj čestici. Nastupom ovih okolnosti udio u vlasništvu na zemljišnoj čestici na kojoj se nalazila uništena, slučajno stradala ili srušena stambena zgrada utvrđuje se na temelju udjela u vlasništvu zajedničke imovine u stambenoj zgradi, tj. ostaje nepromijenjena i jednaka vrijednosti koja je postojala u trenutku nastanka relevantnih okolnosti.