Un contract de subînchiriere (sau contract de subînchiriere) este un contract prin care chiriașul închiriază proprietatea pe care a închiriat-o unei alte persoane.
În conformitate cu articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse, chiriașul are dreptul de a încheia un contract de subînchiriere numai cu acordul locatorului. În cazul în care locatorul nu dorește în prealabil ca proprietatea sa să fie supusă unei subînchirieri ulterioare către terți, poate face acest lucru prin includerea unei clauze corespunzătoare în contract.
Dacă chiriașul a încheiat un contract de subînchiriere fără acordul locatorului, locatorul va avea dreptul de a cere rezilierea contractului de închiriere și compensarea pierderilor datorate faptului că chiriașul nu folosește proprietatea în conformitate cu termenii contractul de închiriere.
Este mai bine să documentați acordul de subînchiriere a proprietății ca anexă la contract. Dacă se primește consimțământul proprietarului de a-și subînchiria proprietatea, atunci părțile (chiriaș și subchiriaș) au dreptul de a încheia un contract de subînchiriere pentru spații de la data acestui consimțământ.
Până în momentul în care acordul se consideră încheiat (tranzacția este finalizată), acesta nu creează niciun drept și obligație părților. Prin urmare, consecința generală a recunoașterii unui acord ca neîncheiat (o tranzacție ca eșuată) este că metodele de protecție utilizate în relațiile contractuale obișnuite nu pot fi aplicate unui astfel de acord.
Este interzisă subînchirierea suprafețelor de pădure. Organizațiile comerciale nu pot transfera proprietățile închiriate pentru utilizare gratuită unei persoane care este fondatorul acestei organizații, participant, manager sau membru al organelor sale de conducere și control.
Regulile privind contractele de închiriere se aplică contractelor de subînchiriere. Contractul de închiriere trebuie să conțină date care să permită stabilirea definitivă a proprietății ce urmează a fi transferată locatarului ca obiect închiriat. În lipsa acestor date în contractul de închiriere, condiția privind obiectul ce urmează a fi închiriat se consideră neconvinsă de părți, iar contractul de închiriere corespunzător nu se consideră încheiat.
Prin urmare, în exemplul de contract de subînchiriere, este necesar să se indice în mod specific date care fac posibilă stabilirea definitivă a proprietății ce urmează a fi transferată sublocatorului ca obiect al contractului de subînchiriere. În acest caz, descrierea proprietății care este subînchiriată trebuie să corespundă obiectului contractului de închiriere. În caz contrar, contractul de subînchiriere poate fi considerat nevalid.
În conformitate cu partea 2 a clauzei 2 a articolului 615 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de subînchiriere nu poate fi încheiat pentru o perioadă care depășește durata contractului de închiriere. Încheierea unui contract de închiriere de către locator și chiriaș pe un nou termen în condiții similare nu implică o prelungire a contractului de subînchiriere. În acest caz, un nou contract de subînchiriere trebuie încheiat pentru o perioadă corespunzătoare duratei contractului de închiriere.
Rezilierea anticipată a contractului de închiriere atrage rezilierea contractului de subînchiriere încheiat în conformitate cu acesta. În acest caz, subchiriașul are dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru proprietatea în folosința sa în baza contractului de subînchiriere în termenul rămas de subînchiriere în termenii și condițiile corespunzătoare termenilor contractului de închiriere reziliat.
spatii nerezidentiale pentru birouîntr-o persoană care acționează pe bază, denumită în continuare „ Subchiriaș", pe de o parte, și în persoana care acționează în baza, denumită în continuare " Chiriaş„, pe de altă parte, denumite în continuare „Părțile”, au încheiat prezentul acord, denumit în continuare „ Acord”, despre următoarele:1. OBIECTUL ACORDULUI
1.1. Chiriașul se obligă să pună la dispoziție Subchiriașului un spațiu mobilat birou, compus din (suprafață totală mp), situat în imobil la adresa: .
1.2. Prezentul contract se incheie cu acordul scris al Locatorului, actionand pe baza dreptului de proprietate asupra imobilului.
2. OBLIGAȚII ALE PĂRȚILOR
2.1. Chiriașul este obligat:
- pune la dispoziție localul pentru utilizare de către Subchiriaș în perioada prevăzută de prezentul contract;
- să notifice Subchiriașul cu privire la toate obligațiile Chiriașului față de Proprietar care decurg din contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale;
- avertizați Sublocatarul cu privire la toate drepturile terților asupra proprietății subînchiriate;
- cere Locatorului să efectueze reparații majore pe cheltuiala sa;
- monitorizează utilizarea spațiilor în scopul propus.
2.2. Sublocatul este obligat:
- menține proprietatea în stare bună;
- efectuați reparații de rutină pe cheltuiala dumneavoastră;
- plătiți chiria la timp în suma și condițiile specificate în prezentul contract.
3. COST ȘI TERMENI DE PLATĂ
3.1. Pentru spațiile puse la dispoziție, Subchiriașul va plăti Chiriașului o sumă lunară în valoare de ruble pe metru pătrat.
3.2. Această sumă se datorează cel târziu la data fiecărei luni.
3.3. Suma chiriei se poate modifica cel mult o dată pe an.
4. RESPONSABILITATEA PĂRȚILOR
4.1. Pentru îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor ce le revin, părțile au dreptul de a cere rezilierea anticipată a contractului și compensarea pierderilor.
4.2. În cazul unei încălcări semnificative de către Subchiriaș a condițiilor de plată a chiriei, Chiriașul are dreptul de a cere de la acesta plata anticipată a chiriei, dar nu mai mult de două termene consecutive.
5. TERMENUL ACORDULUI ȘI CONDIȚII DE DEZILIERE
5.1. Acest acord intră în vigoare din momentul în care proprietatea este transferată pentru utilizare temporară și este valabil. Prin acordul părților, acest termen poate fi prelungit. Transferul proprietății are loc a doua zi după semnarea contractului.
5.2. Contractul poate fi reziliat anticipat numai dacă una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile.
6. ALTE DISPOZIȚII
6.1. Perioada de valabilitate a prezentului contract nu poate depăși perioada de valabilitate a contractului de închiriere dintre Chiriaș și Locator.
6.2. În cazul rezilierii anticipate a unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale, Subchiriașul are dreptul preferențial de a încheia un contract de închiriere cu el pentru proprietatea care a fost în folosința sa în conformitate cu contractul de subînchiriere în perioada rămasă.
Conceptul de subînchiriere a spațiilor nerezidențiale include o mulțime de subtilități și nuanțe. În special, acest lucru afectează plata impozitelor. Până în 2012, impozitarea persoanelor care au încheiat contracte de închiriere și subînchiriere a urmat o schemă simplificată. În prezent, aceste concepte se încadrează în sistemul general de impozitare.
În plus, trebuie să știți exact ce cod OKVED este aplicabil pentru subînchirierea unei proprietăți nerezidențiale. În acest articol, vom încerca să înțelegem toate complexitățile subînchirierii spațiilor.
Ce este subînchirierea?
Însuși conceptul de subînchiriere poate fi clasificat ca reînchirierea unei proprietăți către un terț. Acest lucru necesită acordul proprietarului locației. Procedura este relevantă pentru spațiile rezidențiale și nerezidențiale.
Este demn de remarcat faptul că puteți subînchiria întregul local sau o parte a acestuia. Arata cam asa: inchiriezi spatii nerezidentiale de la o organizatie sau individ pentru o anumita suma de bani. După aceasta, îl puteți subînchiria pentru o sumă mai semnificativă.
Permisiunea de a subînchiria spații este confirmată de articolul 615, alineatul 2 din Codul civil al Federației Ruse. Se precizează că chiriașul se poate ocupa de proprietatea închiriată astfel:
- subînchirierea clădirii (sau a unei părți a acesteia);
- dă-l pentru utilizare gratuită;
- transferați drepturile dvs. de chiriaș către un terț.
Este de remarcat faptul că contractul de închiriere inițial nu prevede dreptul chiriașului de a subînchiria fără permisiunea proprietarului. Cu toate acestea, poate fi inclusă o clauză care acordă chiriașului dreptul de a subînchiria proprietatea. Acest lucru asigură un contract direct între chiriaș și terț. Consimțământul proprietarului nu mai este necesar.
Din aceasta putem concluziona că contractul de subînchiriere se încheie între părțile contractante. Acestea pot fi atât persoane fizice, cât și persoane juridice.
Uneori, o agenție imobiliară care oferă servicii pentru închirierea spațiilor poate acționa ca persoană juridică. În acest caz, impozitarea pentru chiriaș se modifică și intră în vigoare un alt cod OKVED.
- Citeste si:
Redactarea presupune redactarea unui document standard. Acordul este semnat de părțile la tranzacție. Aceasta este o procedură standard care nu este afectată de momentul încheierii acordului și de statutul participanților săi.
Un contract de subînchiriere de spații nerezidențiale trebuie să includă următoarele puncte:
- locație teritorială cu indicarea adresei exacte;
- suprafața totală a clădirii;
- scopul propus;
- termenul contractului de subînchiriere;
- forma si conditiile de plata.
În unele cazuri, acordul principal poate fi susținut de următoarele documente:
- pașaport cadastral și certificat de înregistrare de stat a obiectului;
- act de recepție/livrare a spațiilor nerezidențiale;
- protocoale de dezacorduri și acordul de dezacorduri.
Important! În ciuda existenței unei forme tip de contract de subînchiriere, acesta este permis să fie întocmit în formă liberă. În acest caz, o condiție prealabilă este includerea tuturor punctelor principale.
Trebuie să știți că dacă contractul este încheiat pe o perioadă mai mare de 12 luni, este necesară înregistrarea de stat a acestuia. Acordul intră în vigoare numai din momentul înregistrării sale. În caz contrar, permisiunea de a închiria locația de către un terț nu va avea forță legală.
În plus, contractul de reînchiriere nu trebuie să depășească perioada de închiriere inițială. Cu toate acestea, la expirare, documentul nu este reînnoit automat. De fiecare dată când este necesar un nou contract.
Drepturile și obligațiile părților
Drepturile și obligațiile părților la acord merită o atenție specială. Acest lucru nu se aplică proprietarului spațiilor, ci doar chiriașului și sublocatarului. Să luăm în considerare drepturile și obligațiile fiecăreia dintre părțile la acord.
Chiriaş
Această parte este obligată: să furnizeze spații nerezidențiale într-o stare adecvată pentru utilizare, să asigure alimentarea cu apă, electricitate și încălzire.
Este de remarcat faptul că inacțiunea serviciilor de utilități nu implică responsabilitatea chiriașului. În plus, chiriașul este obligat să-l familiarizeze pe sublocatar cu regulamentul intern și cu planul de evacuare în caz de situații de urgență.
Chiriașul are dreptul de a verifica respectarea termenilor contractului de subînchiriere. Aceasta se face in timpul programului de lucru si in prezenta sublocatarului. Acesta din urmă este obligat să furnizeze toate documentele, inclusiv permisiunea pentru un anumit tip de activitate.
Chiriașul are dreptul de a efectua reparații majore sau curente în spațiile nerezidențiale subînchiriate. În acest caz, sublocatul este anunțat în scris cu 30 de zile înainte de efectuarea lucrării. Este de remarcat faptul că în timpul renovării, chiria nu este percepută de sublocatar.
Chiriașul are dreptul de a stabili procedurile de funcționare a localului în weekend și sărbători. Acest lucru nu afectează comanda și valoarea plății.
Subchiriaș
Această parte contractantă este obligată să folosească spațiile numai în scopurile specificate în contract. Monitorizeaza conditiile tehnice si de incendiu ale spatiilor nerezidentiale in conformitate cu standardele stabilite.
Poartă în mod independent întreaga responsabilitate față de autoritățile care acordă permisiunea și controlează activitățile comerciale. Eliminați consecințele accidentelor și a altor daune aduse spațiilor cauzate din vina proprie.
Nu efectuați sau dacă nu există permisiunea scrisă din partea chiriașului. Plătiți la timp chiria specificată în contract.
În cazul în care contractul de închiriere a localului este reziliat anticipat, la inițiativa sublocatarului, chiriașul trebuie să fie înștiințat cu cel puțin o lună înainte.
Sublocatorul este obligat să furnizeze chiriașului următoarele documente la încheierea contractului:
- un extras de detalii bancare, cu sigiliul firmei si semnatura unui contabil;
- un extras din Registrul unificat de stat al persoanelor juridice, luat cu cel mult 30 de zile înainte de semnarea contractului;
- un document care dă permisiunea de a semna un contract de subînchiriere.
Este de remarcat faptul că lista de mai sus a obligațiilor părților este departe de a fi completă, dar drepturile și obligațiile lor de bază sunt indicate aici.
Caracteristicile impozitării
Subînchirierea este foarte des confundată cu serviciile intermediare pentru închirierea spațiilor. Conform Codului Fiscal al Federației Ruse, acestea sunt concepte diferite și, în consecință, procedura de impozitare diferă.
Serviciile intermediare sunt adesea furnizate de agenții imobiliare care încheie contracte de închiriere cu proprietarul și, cu acordul acestuia, închiriază spații unor terți. În acest scop se utilizează codul OKVED 70.31 „Activități ale agențiilor imobiliare” și codul OKVED 68.31 „Agenții imobiliare”.
Pentru activitățile legate de subînchirierea bunurilor imobile, puteți folosi codul OKVED 70.20 „Închirierea propriei proprietăți imobiliare rezidențiale și nerezidenţiale” și codul OKVED 68.20 „Închirierea şi exploatarea propriei proprietăţi imobile sau închiriate”.
Veniturile persoanelor fizice din subînchirierea bunurilor imobiliare sunt impozitate la o cotă de impozit pe venitul persoanelor fizice de 13%. Documentul în formularul 3-NDFL se depune anual, până pe 30 aprilie. Suma necesară trebuie plătită cel târziu la data de 15 iulie a anului în curs.
Pentru persoanele juridice, cota de impozitare este de 6% conform sistemului de impozitare simplificat. Dar, având în vedere statutul de antreprenor, pot fi atribuite prime de asigurare suplimentare.
Amintiți-vă că evaziunea fiscală intră sub incidența răspunderii administrative și penale.
Amenda maximă pentru evaziune fiscală la subînchirierea spațiilor nerezidențiale poate fi de 500.000 de ruble sau închisoare de până la 3 ani.
Mai ai întrebări?
Scrieți întrebarea dvs. în formularul de mai jos și primiți sfaturi juridice detaliate:
Subînchirierea spațiilor nerezidențiale este dreptul chiriașului de a închiria temporar proprietatea unui terț. Un exemplu de contract poate fi descărcat gratuit.
Legislația țării prevede dreptul unui chiriaș al spațiilor nerezidențiale de a avea drepturi de locator și de a subînchiria imobilul. Subînchirierea are parametri identici pentru relațiile de închiriere. Singura diferență este în obiectul tranzacției și anumite drepturi și obligații față de locatorul principal. Exemplu de contract de subînchiriere pentru spații nerezidențiale este disponibil pe această pagină a resursei gratuite și poate fi descărcat printr-un link direct fără restricții.
Structura documentului, terminologia, atribuțiile, obligațiile, termenii, condițiile de înregistrare și alte circumstanțe pot corespunde integral contractului principal și îl pot duplica. Obiectul de subînchiriere a spațiilor nerezidențiale poate fi: magazine, birouri, depozite, clădiri și structuri industriale și altele. Cea mai importantă circumstanță de subînchiriere este conștientizarea proprietarului cu privire la subînchirierea proprietății sale. Această tranzacție are o formă liberă de executare. Un criteriu important este condiția înregistrării de stat obligatorii a acordului dacă raportul juridic durează mai mult de un an.
Clauze obligatorii ale unui contract de subînchiriere pentru spații nerezidențiale
:- Titlul, data și locul întocmirii;
- În continuare, sunt introduse detaliile participanților și atribuțiile reprezentanților;
- Subiectul, parametrii tehnici și caracteristicile individuale;
- Cost, termeni, puteri, obligații, responsabilități;
- Termeni și condiții suplimentare, dispoziții finale;
- Soluționarea litigiilor, semnăturile și stenogramele părților.
În esență, un astfel de acord poate fi considerat ca furnizarea unei anumite proprietăți sau a unei părți a acesteia către cei care l-au închiriat, către o altă persoană (subchiriaș) pentru utilizare pentru orice plată și pentru orice perioadă.
În acest proiect, chiriașul principal devine efectiv locatorul pentru cealaltă persoană menționată. De obicei, capacitatea de a subînchiria este prevăzută în primul contract de închiriere.
Instituția în cauză este una dintre cele mai frecvente și aplicabile pe scară largă în practică, datorită ușurinței sale de mobilitate pentru reglementarea raporturilor juridice relevante.
Să ne uităm la câteva aspecte importante ale acestui acord.
Pentru a evita tot felul de probleme si riscuri, pare necesar sa va reamintim ca aveti dreptul de a subinchiria un articol numai cu acordul locatorului, exprimat in scris.
După cum s-a menționat mai sus, poate fi conținut fie în acordul primar, fie într-un acord separat. Această condiție servește la asigurarea intereselor și drepturilor proprietarului.
Vă rugăm să rețineți, de asemenea, că interdicția privind potențiala subînchiriere cuprinsă în contractul principal este nulă din punct de vedere juridic.
Termenul contractului care vă interesează nu trebuie să depășească termenul contractului principal care stabilește contractul de închiriere. Dacă prelungiți ultimul dintre aceste contracte pe perioadă nedeterminată, puteți face același lucru și cu primul.
Pentru prevenirea diferitelor evenimente potențiale de forță majoră, încheiați documentul în cauză exclusiv în scris. În același timp, puteți profita și de legalizarea acestuia, care, desigur, nu este necesară, dar vă poate proteja în continuare drepturile și interesele în cazul oricăror situații controversate neplăcute.
De asemenea, vă rugăm să rețineți că acordul care vă interesează, dacă durata acestuia este mai mare de un an, presupune înregistrarea de stat obligatorie. Desigur, puteți ocoli această regulă specificând o perioadă de timp de, de exemplu, 11 luni.
Informațiile care ar trebui să se reflecte în contractul în cauză
- desemnarea locului și datei tranzacției;
- detaliile părților, precum și reprezentanții (dacă există);
- o indicare a obiectului unui astfel de acord;
- drepturile și obligațiile părților;
- suma si procedura de plata;
- valabilitate;
- sunt stipulate condiții suplimentare, de exemplu, posibilitatea modificării unui astfel de acord, modalitatea de soluționare a eventualelor dispute etc.
- semnăturile părților.
Să vă atragem atenția asupra unor aspecte mai importante de care trebuie să aveți în vedere atunci când intrați în raporturi juridice reglementate de acordul în cauză.
În situațiile în care contractul de închiriere primar încetează, subînchirierea încetează imediat.
În cazul în care, prin acordul dumneavoastră cu cealaltă parte, prevedeți prelungirea automată a contractului de închiriere, această împrejurare nu presupune același proces în ceea ce privește subînchirierea.
Când doriți să stabiliți un caracter nedeterminat pentru ambele tipuri de raporturi juridice menționate, și apoi doriți să le încetați, amintiți-vă că aveți obligația de a face acest lucru cu cel puțin trei luni înainte de rezilierea propusă a oricăruia dintre cele două contracte discutate în acest articol. .
Mai jos este un formular standard și un exemplu de contract de subînchiriere, a căror versiune poate fi descărcată gratuit.