Ett andrahandsupplåtelseavtal (eller andrahandsupplåtelseavtal) är ett avtal enligt vilket hyresgästen hyr ut den fastighet han hyrt ut till en annan person.
I enlighet med artikel 615 i Ryska federationens civillagstiftning har hyresgästen rätt att ingå ett andrahandsavtal endast med hyresvärdens samtycke. Om uthyraren inte på förhand vill att hans egendom ska bli föremål för ytterligare andrahandsupplåtelse till tredje part, kan han göra detta genom att inkludera en motsvarande klausul i kontraktet.
Om hyresgästen ingått ett andrahandsupplåtelseavtal utan hyresvärdens samtycke har uthyraren rätt att kräva uppsägning av hyresavtalet och ersättning för förluster på grund av att hyresgästen inte använder fastigheten i enlighet med villkoren i hyresavtalet.
Det är bättre att dokumentera samtycket till andrahandsuthyrning av fastigheten som en bilaga till avtalet. Om hyresvärdens medgivande att hyra ut sin egendom i andra hand har parterna (hyresgästen och andrahandshyresgästen) rätt att ingå ett andrahandshyresavtal för lokalen från och med datumet för sådant samtycke.
Fram till det ögonblick då avtalet anses avslutat (transaktionen är slutförd) skapar det inga rättigheter och skyldigheter för parterna. Därför är den allmänna konsekvensen av att erkänna ett avtal som inte ingått (en transaktion som misslyckad) att de skyddsmetoder som används i vanliga avtalsförhållanden inte kan tillämpas på ett sådant avtal.
Det är förbjudet att upplåta skogsområden i andra hand. Kommersiella organisationer kan inte överlåta hyrd egendom för fri användning till en person som är grundare av denna organisation, deltagare, chef eller medlem av dess lednings- och kontrollorgan.
Reglerna om hyresavtal gäller för andrahandsavtal. Hyresavtalet ska innehålla uppgifter som gör det möjligt att definitivt fastställa den fastighet som ska överlåtas till arrendatorn som arrendeobjekt. I avsaknad av dessa uppgifter i hyresavtalet anses villkoret för objektet som ska hyras inte vara överenskommet av parterna och motsvarande hyresavtal anses inte ingått.
Därför är det nödvändigt att i exemplet på andrahandshyresavtalet specifikt ange uppgifter som gör det möjligt att definitivt fastställa den fastighet som ska överlåtas till andrahandshyresgästen som föremål för andrahandshyresavtalet. I detta fall ska beskrivningen av den fastighet som hyrs ut i andra hand motsvara föremålet för hyresavtalet. Annars kan andrahandshyresavtalet anses ogiltigt.
Enligt del 2 i klausul 2 i artikel 615 i Ryska federationens civillagstiftning kan ett underhyresavtal inte ingås för en period som överstiger hyresavtalets löptid. Ingående av ett hyresavtal av uthyraren och hyresgästen för en ny löptid på liknande villkor innebär inte förlängning av andrahandsupplåtelsen. I detta fall ska ett nytt andrahandsavtal ingås för en period som motsvarar hyresavtalets löptid.
Förtida uppsägning av hyresavtalet innebär uppsägning av det i enlighet med detta ingångna andrahandsarrendeavtalet. I detta fall har andrahandshyresgästen rätt att inom andrahandskontraktets återstående löptid sluta ett hyresavtal för fastigheten i hans bruk enligt andrahandskontraktet på villkor som motsvarar villkoren i det uppsagda hyresavtalet.
lokaler för kontor hos en person som agerar på grundval, nedan kallad " Underhyresgäst", å ena sidan, och i den person som agerar på grundval av, nedan kallad " Hyresgäst", å andra sidan, nedan kallade "Parterna", har ingått detta avtal, nedan " Avtal”, om följande:1. AVTALETS ÄMNE
1.1. Hyresgästen förbinder sig att förse Andrahandshyresgästen med lokaler inredda som kontor, bestående av (total yta kvm), belägen i byggnaden på adressen: .
1.2. Detta avtal ingås med skriftligt medgivande från Uthyraren, som agerar på grundval av äganderätten till lokalen.
2. PARTERNAS SKYLDIGHETER
2.1. Hyresgästen är skyldig:
- tillhandahålla lokalerna för användning av andrahandshyresgästen inom den period som anges i detta avtal;
- underrätta andrahandshyresgästen om hyresgästens alla skyldigheter gentemot hyresvärden som härrör från hyresavtalet för lokaler som inte är bostäder;
- varna underhyrestagaren om tredje parts alla rättigheter till den andrahandshyrda egendomen;
- kräva att Uthyraren utför större reparationer på egen bekostnad;
- övervaka användningen av lokalerna för det avsedda ändamålet.
2.2. Andrahandshyresgästen är skyldig:
- underhålla fastigheten i gott skick;
- utföra rutinmässiga reparationer på egen bekostnad;
- betala hyra i tid med det belopp och de villkor som anges i detta avtal.
3. KOSTNADS- OCH BETALNINGSVILLKOR
3.1. För de tillhandahållna lokalerna ska andrahandshyresgästen betala hyresgästen ett månatligt belopp på ett belopp av rubel per kvadratmeter.
3.2. Detta belopp ska betalas senast varje månad.
3.3. Hyresbeloppet får inte ändras mer än en gång per år.
4. PARTERNAS ANSVAR
4.1. För otillbörligt fullgörande av sina skyldigheter har parterna rätt att kräva förtida uppsägning av avtalet och ersättning för förluster.
4.2. Vid väsentligt brott från Andrahandshyresgästens sida av villkoren för betalning av hyra har Hyresgästen rätt att kräva av honom förtida betalning av hyran, dock högst under två på varandra följande villkor.
5. AVTALETS VILLKOR OCH VILLKOR FÖR UPPSÄGNING
5.1. Detta avtal träder i kraft från det att fastigheten överlåts för tillfälligt bruk och är giltigt. Efter överenskommelse mellan parterna kan denna period förlängas. Överlåtelse av egendom sker dagen efter undertecknandet av kontraktet.
5.2. Avtalet kan sägas upp i förtid endast om en av parterna inte fullgör sina skyldigheter.
6. ÖVRIGA BESTÄMMELSER
6.1. Giltighetstiden för detta avtal kan inte överstiga giltighetstiden för hyresavtalet mellan hyresgästen och uthyraren.
6.2. Vid förtida uppsägning av ett hyresavtal för lokaler har andrahandshyresgästen företrädesrätt att inom den återstående tiden sluta hyresavtal med honom för den fastighet som var i hans bruk enligt andrahandsavtalet.
Konceptet med andrahandsuthyrning av lokaler för icke-bostäder inkluderar många finesser och nyanser. I synnerhet påverkar detta betalningen av skatter. Fram till 2012 följde beskattningen för personer som ingår hyres- och andrahandsavtal ett förenklat system. För närvarande faller dessa begrepp under det allmänna skattesystemet.
Dessutom behöver du veta exakt vilken OKVED-kod som är tillämplig för andrahandsuthyrning av en lokal fastighet. I den här artikeln kommer vi att försöka förstå alla krångligheterna med att hyra ut lokaler i andra hand.
Vad är andrahandsuthyrning?
Själva begreppet andrahandsuthyrning kan klassas som återuthyrning av en fastighet till tredje part. Detta kräver samtycke från ägaren av lokalen. Förfarandet är relevant för bostäder och lokaler för icke-bostäder.
Det är värt att notera att du kan hyra ut hela eller delar av lokalen i andra hand. Det ser ut så här: du hyr lokaler som inte är bostäder av en organisation eller individ för en viss summa pengar. Efter detta kan du hyra ut den i andra hand för en mer betydande summa.
Tillstånd att hyra ut lokaler i andra hand bekräftas av artikel 615, punkt 2 i den ryska federationens civillag. Där framgår att hyresgästen kan hantera den hyrda egendomen enligt följande:
- hyra ut byggnaden i andra hand (eller del därav);
- ge bort det för fri användning;
- överlåta dina rättigheter som hyresgäst till tredje part.
Värt att notera är att det ursprungliga hyresavtalet inte ger hyresgästens rätt att hyra ut i andra hand utan ägarens tillstånd. Däremot kan en klausul tas in som ger hyresgästen rätt att upplåta fastigheten i andra hand. Detta säkerställer ett direkt avtal mellan hyresgästen och tredje part. Ägarens samtycke behövs inte längre.
Av detta kan vi dra slutsatsen att andrahandshyresavtalet ingås mellan avtalsparterna. Dessa kan vara både individer och juridiska personer.
Ibland kan en fastighetsmäklare som tillhandahåller tjänster för uthyrning av lokaler fungera som en juridisk person. I detta fall ändras beskattningen för hyresgästen och en annan OKVED-kod träder i kraft.
- Läs också:
Utformning innebär att skriva ett standarddokument. Avtalet är undertecknat av parterna i transaktionen. Detta är ett standardförfarande som inte påverkas av tidpunkten för avtalet och deltagarnas status.
Ett avtal om andrahandsuthyrning av lokaler måste innehålla följande punkter:
- territoriell plats som anger den exakta adressen;
- total yta av byggnaden;
- avsedda ändamål;
- löptiden för andrahandshyresavtalet;
- form och betalningsvillkor.
I vissa fall kan huvudavtalet stödjas av följande dokument:
- matrikelpass och intyg om statlig registrering av objektet;
- Acceptans/leverans av lokaler som inte är bostäder;
- protokoll för meningsskiljaktigheter och överenskommelse om meningsskiljaktigheter.
Viktig! Trots att det finns en standardform för ett andrahandsupplåtelseavtal är det tillåtet att upprättas i fri form. I det här fallet är en förutsättning att alla huvudpunkter tas med.
Du måste veta att om avtalet ingås för en period på mer än 12 månader krävs dess statliga registrering. Avtalet träder i kraft först när det registreras. I annat fall kommer tillstånd att hyra lokalen av tredje part inte ha laga kraft.
Dessutom får återhyresavtalet inte överstiga den ursprungliga hyrestiden. När dokumentet löper ut förnyas dock inte automatiskt. Varje gång krävs ett nytt kontrakt.
Parternas rättigheter och skyldigheter
Avtalsparternas rättigheter och skyldigheter förtjänar särskild uppmärksamhet. Detta gäller inte ägaren av lokalen utan endast hyresgästen och andrahandshyresgästen. Låt oss överväga rättigheterna och skyldigheterna för var och en av parterna i avtalet.
Hyresgäst
Denna part är skyldig att: tillhandahålla lokaler som inte är bostäder i ett skick som är lämpligt för användning, säkerställa tillgången på vatten, el och värme.
Det är värt att notera att passivitet av allmännyttiga tjänster inte innebär hyresgästens ansvar. Dessutom är hyresgästen skyldig att bekanta andrahandshyresgästen med de interna bestämmelserna och evakueringsplanen vid akuta situationer.
Hyresgästen har rätt att kontrollera efterlevnaden av villkoren i andrahandshyresavtalet. Detta görs på arbetstid och i närvaro av andrahandshyresgästen. Den senare är skyldig att tillhandahålla alla handlingar, inklusive tillstånd för en viss typ av verksamhet.
Hyresgästen har rätt att utföra större eller pågående reparationer i andrahandslokaler. I detta fall underrättas andrahandshyresgästen skriftligen 30 dagar innan arbetet utförs. Värt att notera är att vid renovering debiteras inte hyra av andrahandshyresgästen.
Hyresgästen har rätt att fastställa driftsrutiner för lokalen på helger och helgdagar. Detta påverkar inte beställningen och betalningsbeloppet.
Underhyresgäst
Denna avtalspart är skyldig att endast använda lokalerna för de ändamål som anges i avtalet. Övervaka de tekniska och brandmässiga förhållandena i lokaler som inte är bostäder i enlighet med fastställda standarder.
Självständigt bära fullt ansvar gentemot de myndigheter som ger tillstånd och kontrollerar affärsverksamheten. Eliminera konsekvenserna av olyckor och andra skador på lokaler som orsakats av eget vållande.
Utför inte eller om det inte finns något skriftligt tillstånd från hyresgästen. Betala hyran som anges i kontraktet i tid.
Om hyresavtalet för lokalen sägs upp i förtid, på initiativ av andrahandshyresgästen, ska hyresgästen underrättas om detta senast en månad i förväg.
Andrahandshyresgästen är skyldig att förse hyresgästen med följande handlingar vid avtalets ingående:
- ett utdrag av bankuppgifter, med företagets sigill och en revisors underskrift;
- ett utdrag från Unified State Register of Legal Entities, taget senast 30 dagar innan kontraktet undertecknades;
- ett dokument som ger tillstånd att underteckna ett andrahandsavtal.
Det är värt att notera att listan ovan över parternas skyldigheter är långt ifrån fullständig, men deras grundläggande rättigheter och skyldigheter anges här.
Funktioner av beskattning
Andrahandsuthyrning förväxlas mycket ofta med förmedlingstjänster för uthyrning av lokaler. Enligt Ryska federationens skattelag är dessa olika begrepp, och följaktligen skiljer sig också skatteförfarandet.
Förmedlingstjänster tillhandahålls ofta av fastighetsmäklare som ingår hyresavtal med ägaren och med dennes samtycke hyr ut lokaler till tredje part. För detta ändamål används OKVED-kod 70.31 ”Fastighetsförmedlingsverksamhet” och OKVED-kod 68.31 ”Fastighetsförmedling”.
För aktiviteter relaterade till andrahandsuthyrning av fastigheter kan du använda OKVED-kod 70.20 ”Uthyrning av egna bostads- och lokaler” och OKVED-kod 68.20 ”Uthyrning och drift av egen eller uthyrd fastighet”.
Inkomster för privatpersoner från andrahandsuthyrning av fastigheter beskattas med en personlig inkomstskattesats på 13 %. Dokumentet i form 3-NDFL lämnas in årligen, fram till den 30 april. Erforderligt belopp ska betalas senast den 15 juli innevarande år.
För juridiska personer är skattesatsen 6 % enligt det förenklade skattesystemet. Men med tanke på entreprenörsstatus kan ytterligare försäkringspremier tilldelas.
Kom ihåg att skatteflykt faller under administrativt och straffrättsligt ansvar.
De maximala böterna för skatteundandragande vid andrahandsuthyrning av lokaler kan vara 500 000 rubel eller fängelse i upp till 3 år.
Har du fortfarande frågor?
Skriv din fråga i formuläret nedan och få detaljerad juridisk rådgivning:
Andrahandsuthyrning av lokaler är rätt för hyresgästen att tillfälligt hyra ut fastigheten till tredje part. Ett exempelkontrakt kan laddas ner gratis.
Landets lagstiftning föreskriver rätten för en hyresgäst av lokaler som inte är bostäder att ha rättigheterna som en uthyrare och att hyra ut fastigheten i andra hand. Andrahandsuthyrning har identiska parametrar som hyresavtal. Den enda skillnaden är i föremålet för transaktionen och vissa rättigheter och skyldigheter gentemot huvudhyresvärden. Exempel på andrahandshyresavtal för lokaler finns tillgänglig på den här sidan av den kostnadsfria resursen, och den kan laddas ner via en direktlänk utan några begränsningar.
Dokumentets struktur, terminologi, befogenheter, skyldigheter, villkor, registreringsvillkor och andra omständigheter kan helt motsvara huvudavtalet och duplicera det. Föremålet för andrahandsuthyrning av lokaler för icke-bostäder kan vara: butiker, kontor, lager, industribyggnader och strukturer och andra. Den viktigaste omständigheten vid andrahandsuthyrning är ägarens medvetenhet om andrahandsuthyrningen av sin egendom. Denna transaktion har en fri form av utförande. Ett viktigt kriterium är villkoret för obligatorisk statlig registrering av avtalet om rättsförhållandet varar mer än ett år.
Obligatoriska klausuler i ett andrahandsuthyrningsavtal för lokaler som inte är bostäder
:- Titel, datum och plats för sammanställningen;
- Därefter matas detaljerna om deltagarna och representanternas befogenheter;
- Ämne, tekniska parametrar och individuella egenskaper;
- Kostnad, villkor, befogenheter, skyldigheter, ansvar;
- Ytterligare villkor, slutbestämmelser;
- Tvistlösning, underskrifter och utskrifter av parterna.
I huvudsak kan ett sådant avtal betraktas som tillhandahållande av specifik egendom eller en del av den till dem som hyrt den, till en annan person (underhyresgäst) för användning för vilken betalning som helst och för vilken period som helst.
I denna design blir den primära hyresgästen i praktiken uthyrare för nämnda andra person. Vanligtvis finns möjligheten att hyra ut i andra hand i det tidigaste hyresavtalet.
Institutionen i fråga är en av de vanligaste och mest tillämpliga i praktiken på grund av dess lätta rörlighet för att reglera relevanta rättsförhållanden.
Låt oss titta på några viktiga aspekter av detta avtal.
För att undvika alla möjliga problem och risker verkar det vara nödvändigt att påminna om att du har rätt att hyra ut en vara i andra hand med hyresvärdens samtycke, uttryckt skriftligt.
Som nämnts ovan kan det finnas antingen i det primära eller i ett separat avtal. Detta villkor tjänar till att säkerställa ägarens intressen och rättigheter.
Observera också att förbudet mot potentiell andrahandsuthyrning i det primära avtalet är juridiskt ogiltigt.
Löptiden för det avtal du är intresserad av bör inte överstiga löptiden för det primära avtal som upprättar hyresavtalet. Om du förlänger det sista av dessa kontrakt på obestämd tid kan du göra detsamma med det första.
För att förhindra olika potentiella force majeure-händelser, avsluta dokumentet i fråga endast skriftligt. Samtidigt kan du också dra nytta av dess attestering, vilket naturligtvis inte är nödvändigt, men kan ytterligare skydda dina rättigheter och intressen vid eventuella obehagliga kontroversiella situationer.
Observera också att avtalet du är intresserad av, om dess löptid är mer än ett år, innebär obligatorisk statlig registrering. Naturligtvis kan du kringgå denna regel genom att ange en tidsperiod på till exempel 11 månader.
Den information som bör återspeglas i avtalet i fråga
- beteckning på plats och datum för transaktionen;
- detaljer om parterna, såväl som företrädare (om några);
- en uppgift om föremålet för ett sådant avtal;
- rättigheter och skyldigheter för parterna;
- belopp och betalningsförfarande;
- giltighet;
- ytterligare villkor stadgas, till exempel möjligheten att ändra ett sådant avtal, sättet att lösa eventuella tvister m.m.
- parternas underskrifter.
Låt oss uppmärksamma dig på några viktigare aspekter som du behöver tänka på när du inleder rättsförhållanden som regleras av avtalet i fråga.
I situationer där det primära hyresavtalet upphör, upphör andrahandsavtalet omedelbart.
Om du genom ditt avtal med den andra parten sörjer för automatisk förlängning av hyresavtalet, medför denna omständighet inte samma process avseende andrahandsuthyrning.
När du vill fastställa en obestämd karaktär för båda typerna av rättsförhållanden som nämns och sedan vill avsluta dem, kom ihåg att du har en skyldighet att göra detta minst tre månader före den föreslagna uppsägningen av något av de två avtal som diskuteras i denna artikel .
Nedan finns en standardblankett och ett exempel på andrahandsuthyrning, vars version kan laddas ner gratis.