1. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre (Madde 244), iki veya daha fazla kişiye ait olan mülk, ortak mülkiyet hakkı temelinde onlara aittir. Müşterek mülkiyet, maliklerin her birinin mülkiyetindeki payının belirlendiği ortak mülkiyettir.
RF LC'nin bu maddesi, bir apartmanın hangi bölümlerinin bir apartmandaki bina sahiplerinin ortak pay sahipliğinde olduğunu belirler.
Bir apartmanda ortak mülkiyete ilişkin ortak mülkiyet hakkının bir özelliği, ortak mülkiyetin doğrudan vatandaşların belirli bir mülkün mülkiyetini elde etmesinden kaynaklanmasıdır. Bir apartmanda belirli bir daire satın alarak, mal sahibi, bu binadaki dairelerin parçası olmayan ve bu binada birden fazla odaya hizmet vermesi amaçlanan binalar için bu maddeye göre ortak mülkiyete aynı anda katılımcı olur, daha sonra RF LCD, evin ortak kısımlarını daha spesifik olarak listeler ve bunları diğer şeylerin yanında gösterir.
Apartman binasının hemen bölümlerine ek olarak, yorumlanan makale, bu evin bulunduğu arsa, peyzaj ve iyileştirme unsurları ve diğer nesneler de dahil olmak üzere, bu evin mülklerinin sahiplerinin ortak ortak mülkiyetini içerir. belirtilen arsa üzerinde yer almaktadır. Apartmanın bulunduğu arsanın sınırları ve büyüklüğü, arazi mevzuatı ve imar mevzuatı gerekliliklerine göre belirlenir. Özellikle, 26 Eylül 1997 tarihli Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi'ne göre N 1223 "Kondominiumlardaki Arsaların Büyüklüğünü ve Sınırlarının Belirlenmesine İlişkin Yönetmeliğin Onaylanması Hakkında" doğrudan konut binaları tarafından işgal edilen bir arsa ve kat mülkiyetinin bir parçası olan diğer gayrimenkul nesnelerinin yanı sıra, kentsel planlama standartlarının gerekliliklerini, yangın güvenliğini, binalar arasındaki sıhhi boşlukları ve diğer standartları dikkate alarak, işlevlerini (bakımını) sağlamak için gerekli bitişik bölgeler, normal yaşam sağlayan ve kat mülkiyetinde vatandaşlar için kalma koşulları, konut binalarının ve kat mülkiyetinin parçası olan diğer mülklerin bakımı ve ayrıca tüm kat mülkiyeti tesislerine erişim. Aynı zamanda, komşu arsalarda vatandaşlar için normal yaşam koşulları ve bu arsaların sahipleri, sahipleri, kullanıcıları ve kiracıları ile üzerlerinde bulunan bina, yapı ve yapıların sahiplerinin hakları sağlanmalıdır.
RF LC'de değişikliklerin yapıldığı Giriş Yasası, bir arsa oluşturma prosedürünü ve bunun ücretsiz olarak ortak ortak mülkiyete devredilmesini açıklar. Mevcut imarda, bir apartmanın müşterek mülkiyetinin parçası olan yapıların bulunduğu arsalar, konut binaları ve diğer yapıların ortak mülkiyeti, konut sahiplerinin ortak müşterek mülkiyetinde müşterek mülkiyet olarak sağlanır. konut mevzuatı.
Apartmanın bulunduğu arsa oluşturulurken, apartmanın ortak mülke devredilmesi için en yakın apartmanların bulunduğu arsaların sınırlarının bir taslağı geliştirilmektedir. Bu projeler, arsanın bir apartmanın ortak mülküne devredilmesi kararına eklenir.
Yerel özyönetim organı, bir apartmanın bulunduğu bir arsanın oluşumu ve gelişimi ile bağlantılı olarak meşru çıkarları etkilenebilecek devlet ve belediye mülkiyetindeki arsaların vatandaşları, arazi kullanıcıları, arazi sahipleri ve kiracılarını bilgilendirir. en yakın apartmanların bulunduğu arsa sınırlarının bir taslağı.
Mevcut bir gelişmede bir arsa sağlama veya arsa vermeyi reddetme kararı, ilgili kişiler tarafından mahkemede temyiz edilebilir.
Mevcut bir gelişmede bir arsa sağlanması veya arsa vermeyi reddetme kararının mahkemede geçersiz sayılması durumunda, mahkeme kararında devlet iktidarının yürütme organını veya yerel mahkemeyi zorlama hakkına sahiptir. Sanatta öngörülen özyönetim organı. Rusya Federasyonu İş Kanunu'nun 29'u, sağlanması için hüküm ve koşulların bir göstergesi olan bir arsa sağlar.
Rusya Federasyonu'nun 15 Haziran 1996 tarihli N 72-FZ tarihli "Ev Sahipleri Dernekleri Hakkında" Federal Yasasına göre (1 Mart 2005 tarihli Giriş Yasası uyarınca geçersiz kılınmıştır), bir kat mülkiyeti (sahiplerin ortak mülkü) bir yerleşik sınırlar içinde ve üzerinde bulunan bir konut binası, konut veya diğer amaçlara (tesisler) yönelik bireysel bölümlerin vatandaşlara, tüzel kişilere ait olduğu diğer gayrimenkul nesneleri dahil olmak üzere tek bir gayrimenkul kompleksi Rusya Federasyonu, Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşları, belediyeler (ev sahipleri) - özel, devlet, belediye ve diğer mülkiyet biçimleri ve geri kalan kısımlar (ortak mülkiyet) ortak ortak mülkiyetindedir.
Bu nedenle, "apartman" kavramını karakterize etmek için, bir apartmanın bir tür konut binası olduğu gerçeğinden yola çıkılmalıdır; bu, örneğin, onu bir aileye yönelik bireysel bir evden ayıran özelliğidir. bir apartmanın tek bir taşınmaz mülk kompleksinin ayrı bölümlerden oluştuğunu - vatandaşlara, Rusya Federasyonu'nun tüzel kişilerine, kurucu kuruluşlarına veya belediyelere, bu kompleksin diğer bölümlerine ait olabilecek konut binaları, konut dışı binalar ( ortak mülkiyet), dairelerin parçası olmayan ve konut ve konut dışı binaların bakımı ve bunlara erişim için amaçlanan, amaçlarıyla yakından ilgili olan yukarıdaki binaların sahiplerinin ortak ortak mülkiyetindedir.
2. Bir apartmanın ortak mülküne katılanlar - bu mülkle ilgili olarak yasalara ve diğer yasal düzenlemelere aykırı olmayan herhangi bir eylemde bulunarak, kendi takdirlerine ve kendi çıkarlarına göre bu binanın mülkünün sahipleri ve başkalarının haklarını ve yasal olarak korunan çıkarlarını ihlal etmeyin, sahip olun, yani aslında ortak mülkiyete sahip olun (doğrudan etkiler), tüm sahiplerin anlaşmasıyla amacına bağlı olarak ve yokluğunda mülkü kullanın, yani tüketin , sahiplerinden herhangi birinin davasında mahkeme tarafından belirlenen prosedüre uygun olarak, bir apartmanda ortak kullanım nesneleri, ancak bunları yalnızca bu Kurallar ve medeni mevzuat tarafından belirlenen sınırlar dahilinde elden çıkarma hakkına sahiptir.
3. Bir apartmandaki mülk sahipleri, bir apartmanda ortak mülkü yeniden inşa edebilirler, eğer böyle bir yeniden yapılanma binadaki ortak mülkün büyüklüğünde bir azalmaya yol açarsa, sadece dairede bulunan tüm mülk sahiplerinin rızası ile bina.
4. Yorumlanan makalenin 4. Bölümü, bu makalenin 2. bölümünde sağlanan mülk sahipleri tarafından bir apartmanın ortak mülkünü elden çıkarma hakkını belirler, yani ortak ile ilgili idari işlemler yapmanıza izin verir. mülkiyet, yani, bir apartmanda ortak mülkiyet nesnelerini başka kişilere kullanmak üzere devretmek.
Aynı zamanda, RF LC, bu eylemlerin gerçekleştirilmesi için aşağıdaki koşulları belirler:
- apartmandaki bina sahipleri, genel kurullarında ortak tesislerin devri konusunda bir karar vermelidir;
- apartmandaki bina sahiplerinin genel kurul kararı, vatandaşların ve tüzel kişilerin haklarını ve meşru menfaatlerini ihlal etmemelidir.
5. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu (Madde 274), başkasının arazisinin sınırlı kullanım hakkını bir irtifak olarak adlandırmaktadır.
Gayrimenkul sahibi, komşu arsanın sahibinden ve gerekirse başka bir arsanın (komşu arsa) sahibinden komşu arsanın sınırlı kullanım hakkının verilmesini (irtifak hakkı) talep etme hakkına sahiptir. ).
RF LC, bir apartman binasının bulunduğu arsanın (bir apartman binasının sahiplerinin ortak mülkiyetinin bir nesnesi) diğer kişiler tarafından sınırlı kullanım hakkı ile engellenebileceğini belirler.
Başkasının arazisinin (irtifak hakkı) sınırlı kullanım hakkını düzenleyen ana yasal normlar, özellikle Sanatta medeni hukuk ve arazi hukuku ile belirlenir. RF İş Kanunu'nun 23.
Arazi, medeni hukuk gibi, yasama da özel ve kamu kölelikleri arasında ayrım yapar. Sanata göre. Rusya Federasyonu İş Kanunu'nun 23'ü, medeni kanuna göre özel bir irtifak kurulur, arazi mevzuatı bu konuda özel kurallar oluşturmaz.
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na (Madde 274) uygun olarak, komşu bir arsadan geçişi ve geçişi, elektrik hatlarının, iletişim ve boru hatlarının döşenmesini ve işletilmesini, su temini ve arazi ıslahını sağlamak için bir irtifak hakkı kurulabilir. irtifak hakkı tesis edilmeden güvence altına alınamayan gayrimenkul sahibinin diğer ihtiyaçları gibi.
Bir kamu hizmeti, Rusya Federasyonu'nun bir kanunu veya diğer düzenleyici yasal düzenlemesi, Rusya Federasyonu'nun kurucu bir kuruluşunun düzenleyici yasal düzenlemesi, çıkarları sağlamanın gerekli olduğu durumlarda yerel bir hükümet organının düzenleyici yasal düzenlemesi ile belirlenir. devletin, yerel yönetimin veya yerel nüfusun, araziye el konulmadan. Kamu irtifakının kurulması, kamuya açık oturumların sonuçları dikkate alınarak gerçekleştirilir.
Kamu irtifakının kurulmasının arsa kullanımının imkansızlığına yol açtığı durumlarda, arsa sahibi, arsa kullanıcısı, arsa sahibi de dahil olmak üzere muafiyet talep etme hakkına sahiptir. itfa yoluyla, ondan bu arsa, devlet makamı veya kamu irtifak hakkı kuran yerel yönetim organı tarafından tazminat ile, kayıplar veya kayıpların tazmini ile eşdeğer bir arsa sağlanması. Kamu irtifakının kurulmasının arsa kullanımında önemli zorluklara yol açtığı durumlarda, maliki kamu irtifakını kuran devlet makamından veya mahalli idare organından orantılı bir ödeme talep etme hakkına sahiptir.
İrtifak, acil veya kalıcı olabilir. İrtifak hakkının uygulanması, kurulduğu arsa için en az külfetli olmalıdır.
Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce var olan nesnelere diğer kişilerin erişiminin gerekli olduğu durumlarda, bir arsa üzerinde takyidat kurulmasının yasaklanmasına izin verilmez. Örneğin, devam eden bazı iletişimler var. Bu, engellerin olduğu, bunların yeni, eski olmadığı ve bu alanlara erişimin reddedilemeyeceği anlamına gelir.
Gelecekte, sitede bu tür yükümlülüklere ihtiyaç duyan kişi ile apartman binasındaki mülk sahipleri arasında anlaşma ile yeni yükümlülükler (irtifak hakkı) kurulur ve gayrimenkul haklarının tescili için belirlenen şekilde devlet tesciline tabidir. Rusya Federasyonu Federal Yasasının kurallarına "gayrimenkul mülkiyet haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında."
İrtifak hakkının tesisi veya şartları konusunda anlaşmaya varılamaması halinde uyuşmazlık, irtifak hakkı tesis edilmesini isteyenin davası üzerine mahkemece çözülür.
İrtifak hakkı bulunan bir arsanın ipotek edilmesi, arsa sahiplerini bu Kanun ve medeni mevzuat tarafından belirlenen sınırlar dahilinde bu arsaya sahip olma, kullanma ve elden çıkarma hakkından mahrum etmez.
İrtifak hakkı bulunan bir arsanın sahipleri, kanunda aksi belirtilmedikçe, menfaatleri için irtifak hakkı tesis edilen kişilerden arsa kullanımı için orantılı bir ödeme talep etme hakkına sahiptir.
Bu makale ile AKATO, debunking'e ayrılmış bir dizi yayın açmaktadır. AKATO uzmanlarının görüşüne göre, bu efsaneler (veya yanlış teoriler), Rusya'nın konut ve toplumsal hizmetleri için felakettir, sosyal gerilimin büyümesine, tüketiciler ve hizmet sağlayıcılar arasında "" gelişmesine katkıda bulunur. Döngünün makaleleri sadece konut sektöründeki uzmanlar için değil, aynı zamanda öncelikle konut ve toplumsal hizmetler (HUS) tüketicileri için tavsiye edilmektedir. "Konut ve toplumsal hizmetler mitleri" döngüsündeki makalelerin tam listesi mevcuttur
**************************************************
Bu makale, bir apartman binasının (MKD) sahiplerinin evin ortak mülkünün (OI) sahipleri olmadığına dair oldukça yaygın bir yanlış teoriye odaklanacaktır.
Yanlış teorinin özü
Postulatın destekçileri " MKD'nin ortak malı mülk sahiplerine ait değildir.» HAK'nın bu maliklere ait olmaması gibi basit bir nedenden dolayı ortak mülkün bakımının apartman sahiplerinin sorumluluğunda olamayacağını göz önünde bulundurun.
Böyle bir teorinin lehine olan argümanlar çoğunlukla şu şekilde ifade edilir:
1) Önceleri tüm konutlar devlete aitti, daha sonra konut stokunun tamamı belediyelere devredildi. Daireler özelleştirildi, ancak ortak mülk, özelleştirilmediği için belediyeye ait kaldı;
2) Herhangi bir mülk üzerindeki herhangi bir mülkiyet hakkı devlet kaydına tabidir ve bu MKD'nin mülk sahiplerinin bu MKD'nin ortak mülküne ait tapu belgelerine sahip olmadığı için bu mülk onlara ait değildir.
Ve evlerin ortak mülkiyeti ya devlete ya da belediyeye ya da yönetim şirketine ya da HOA'ya ait olduğundan, bariz bir sonuca varılır - bina sahipleri, ortak mülkün bakımı için ödeme yapmak zorunda değildir. apartmanın mülkü.
Aynı zamanda, tartışılan teorinin yandaşları, bir konutun bakımı için yapılan ödemenin ödemeyi içerdiğini belirleyen Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun (bundan sonra - RF Konut Kanunu) 154. bir apartmanda ortak mülkün bakımı ve mevcut onarımı için", LC RF'nin 30. maddesinin 3. bölümünün normları (" Yaşam alanının sahibi ayılaryük içerik … Yaygın Emlak ilgili apartmanda bina sahipleri ..."), LC RF'nin 39. maddesinin 1. Kısmı (" Bir apartmanda bina sahipleri ayıyükharcanıyoriçerik Yaygın Emlak apartmanda"), Mevzuatın diğer bazı hükümleri.
Yukarıdaki normların yasa dışı olarak tanınmasının mahkeme tarafından değil, teorinin kendileri tarafından - esas olarak çok sayıda İnternet kaynağında - gerçekleştirildiğine dikkat edilmelidir.
HAK'nın gerçek sahipleri
Tabii ki, yukarıdaki teori yanlıştır. Bir apartmanın ortak mülkünün tek sahibi ve tek sahibi yoktur!
MKD tesislerinin sahipleri müştereken ortak mülke sahiptir ve diğer mülkleri gibi bu HAK'yı sürdürmekle yükümlüdür.
Bu ifadeleri mantıksal ve yasal bir bakış açısıyla kanıtlayalım.
Gerekçe
Diyelim ki, apartman sahiplerinin mülkiyeti sadece mülkleriyle sınırlıdır ve ortak mülk için gerçekten geçerli değildir. Bu durumda, dairesini inişte terk eden bir kişi, başka birinin mülkünün topraklarına girer. Bu çok ortak mülkün sahibi için, mülkünün kullanımı ve yabancıların tecavüzünden korunması için hiçbir engel oluşturulamayacağına dikkat edilmelidir.
Yani, ortak mülkün sahibinin, örneğin topraklarından geçişi ödemesi, bir tarife oluşturması (örneğin, her adım için 10 ruble) ve geçen herkesten bir ücret alması için kesinlikle hiçbir engel yoktur. onun mülkü... Ve daire sahibi, mülküne ortak mülk üzerinden (örneğin, başka bir mal sahibine ait olan aynı merdivenden) girmek isterse, bu ortak mülkün sahibine belirlenen oranda ödeme yapmakla yükümlü olacaktır. .
Neden ortak mülkün sahibi, örneğin kendisine ait mülkte bir depo açmasın? Örneğin tahtaları veya tuğlaları merdivenlerde, sahanlıklarda, bodrumlarda ve çatı katlarında saklayın. Sonuçta, bu onun mülkü - kendi takdirine bağlı olarak kullanma hakkına sahiptir. Daire kiracılarının dairelerine girememesi de onların sorunudur - bırakın mülkünüze bir pencereden veya hareketle ilgili olmayan başka bir şekilde tırmanmak başkasının mülkünde.
Elbette, ortak mülkiyetin devlete veya belediyeye ait olduğu varsayılarak, yine bazı icat edilmiş normlara göre icat etmek mümkündür " bunu insanlara yapamazsın».
Ancak hem belediyenin hem de devletin mülkünü satma, kiralama vb. hakları olduğu iyi bilinmektedir. Ortak mülkün, ücretli bir geçiş için tarife belirleyecek veya girişte bir depo donatacak belirli bir kişiye satılacağını veya kiralanacağını varsayalım - ve bu kişi kesinlikle bu tür eylemlerden yasaklanamaz! Bir belediye binasını kiralayan herhangi bir vatandaşın, belirsiz bir insan çemberi için bu binadan geçişi yasaklama hakkına sahip olmadığını hayal etmek zor. Ancak böyle bir oda bir daire olabilir! Sosyal veya ticari kiracılar, dairelerine girmek isteyen herkesi içeri almak zorunda mı? Ve kabul edilen yanlış teorinin destekçilerinin, merdivenlerin, çatı katlarının, bodrum katlarının, kiracılar tarafından işgal edilen apartman daireleriyle aynı belediye mülkü olduğuna inanıyorsanız.
Ancak ortak mülk, mülklere ek olarak, örneğin, ortak bina ısıtma, elektrik, su temini ve kanalizasyon sistemlerini içerir. Bu aynı zamanda mülk sahipleriyle hiçbir ilgisi olmayan birinin mülkü mü? Ama o zaman neden bu mülkün sahibi, boruların sahibiyle ilgili olmayan tüketicilere su tedarik eden herhangi bir boruya ihtiyaç duyuyor? Ne de olsa, hiçbir şey bu sahibin, örneğin bu boruları hurda olarak satmasını yasaklamıyor - sonuçta bu onun mülkü! Peki ya boruların sökülüp satılmasından sonra evdeki biri su kaybederse? Su sistemlerini yapsınlar, kendi borularını istedikleri yerde çalıştırsınlar veya susuz, elektriksiz, kanalizasyonsuz yaşasınlar. Ortak ev boruları, telleri ve diğer ekipmanların sahibi bu kiracıların sorunlarıyla ne umursar?
Yukarıdaki gerekçeden de anlaşılacağı gibi, bir apartmanın ortak mülkünün belirli bir ayrı sahibi olduğu varsayımı, belirli bir absürt durumu haklı çıkarmaktadır.
Tam da böyle bir saçmalığı önlemek için, konut mevzuatı, bir apartmandaki ortak mülkün, ortak ortak mülkiyet hakkı temelinde (RF LC Madde 36), böyle bir binadaki mülk sahiplerine ait olduğunu belirlemiştir. HAK'nın bu evdeki mülk sahibinin MKD'deki ortak mülkiyet hakkı, söz konusu mülkün mülkiyetinin kaderini takip eder ve HAK'nın MKD'deki ortak mülkiyetindeki payının ayni tahsisi yasak (LC RF'nin 37. Maddesi).
Bu nedenle, mülk sahipleri ortak mülke müştereken sahiptir, onu kendi aralarında bölme hakkına sahip değildir (örneğin, bir komşunun çift sayılı basamaklara, diğerinin - tek, üçüncü - bir bodrum katına sahip olduğunu belirlemek kabul edilemez. , dördüncü - bir çatı katı, vb.). Ortak mülk, apartman bloklarının tüm sahipleri tarafından kullanılmak üzere tasarlanmıştır, bu mülk sahiplerine aittir ve masrafları kendilerine ait olmak üzere korunur.
Yasal gerekçe
Yukarıda da belirtildiği gibi, LC RF'nin 36. maddesinin 1. kısmı ayarlar: " 1. Bir apartmandaki mülk sahipleri, ortak ortak mülkiyet temelinde bir apartmanda ortak mülke sahiptir ...", Aynı norm, MKD'nin ortak mülkiyetinin bir listesini oluşturur.
Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 290. Maddesi verilen normu onaylar:
« Madde 290 Bir apartmanda apartman sahiplerinin ortak mülkiyeti
1. Bir apartmanda bulunan daire malikleri, ortak pay sahipliği esasına göre, evin müşterek mülküne, evin destekleyici yapılarına, dairenin dışında veya içinde bulunan mekanik, elektrik, sıhhi-teknik ve diğer teçhizata sahip olurlar, birden fazla daireye hizmet vermektedir.
2. Bir dairenin sahibi, bir konut binasının ortak mülkünün mülkiyetindeki payını devretme ve bu hissenin dairenin mülkiyetinden ayrı olarak devrini gerektiren diğer işlemleri yapma hakkına sahip değildir.».
LC RF'nin 37. Maddesi setler:
« Bir apartmanda ortak mülkün ortak mülkiyetindeki payların belirlenmesi:
1. Bu binadaki mülk sahibinin apartman binasındaki ortak mülkün ortak mülkiyeti hakkındaki payı, söz konusu mülkün toplam alanının büyüklüğü ile orantılıdır.
2. Bu binadaki mülk sahibinin apartman binasındaki ortak mülkün ortak mülkiyetindeki payı, söz konusu mülkün mülkiyet hakkının kaderini takip eder.
3. Bir apartmanda bir mülkün mülkiyetinin devri üzerine, bu binanın yeni sahibinin bu binadaki ortak mülkün ortak mülkiyetindeki payı, söz konusu ortak mülkün ortak mülkiyetindeki payına eşittir. bu tür binaların önceki sahibi.
4. Bir apartmandaki mülkün sahibi aşağıdaki haklara sahip değildir:
1) bir apartmanda ortak mülkün ortak mülkiyeti hakkındaki payının ayni tahsisini yapmak;
2) bir apartmanda ortak mülkün ortak mülkiyeti hakkındaki paylarını yabancılaştırmak ve bu payın devrini gerektiren diğer işlemleri söz konusu mülkün mülkiyetinden ayrı olarak gerçekleştirmek».
Ortak mülkün mülkiyetinin kayıtlı olmadığı iddiasıyla ilgili olarak, Rusya Federasyonu mevzuatının birkaç normunu belirtmek gerekir.
LC RF'nin 38. Maddesi: « Böyle bir binada bina satın alırken, bir apartmanda ortak mülkün ortak mülkiyeti hakkında bir pay edinimi:
1. Bir apartmanda mülk edinimi üzerine, bir apartmanda ortak mülkün ortak mülkiyeti hakkında bir pay edinene devredilir.
2. Bir apartmanda mülkün devrine, böyle bir binada ortak mülkün ortak mülkiyetindeki bir payın devrinin eşlik etmediği sözleşmenin şartları geçersizdir.».
21.07.1997 tarihli Federal Yasanın 23. MaddesiN122-FZ "Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında":« Madde 23. Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve apartmanlarda onunla yapılan işlemler:
1. Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve apartman binalarında onunla yapılan işlemler, bu Federal Kanun ve Rusya Federasyonu Konut Kanunu uyarınca gerçekleştirilir.
2. Apartman binalarında konut veya konut dışı mülk hakkının ortaya çıkışı, geçişi, sınırlandırılması (yükümlülüğü) veya sona erdirilmesinin devlet tescili, aynı zamanda, ayrılmaz bir şekilde bağlantılı ortak ortak mülkiyet hakkının devlet tescilidir.».
Bu nedenle, bir apartman binasının mülkünün devlet tescil belgesi aynı zamanda bir apartman binasının ortak mülkünün ortak ortak mülkiyeti hakkının bir devlet tescil belgesidir.
MKD'nin mülkü sahiplerinin ortak mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü açısından içeriği hatırlatmak gerekir. LC RF'nin 39. Maddesi: « Bir apartmanda ortak mülkün bakımı:
1. Bir apartmandaki mülk sahipleri, bir apartmanda ortak mülkiyeti sürdürme maliyetlerinin yükünü üstlenirler.
2. Yükü böyle bir binadaki mülk sahibi tarafından üstlenilen bir apartmanda ortak mülkün bakımı için zorunlu giderlerin payı, ortak mülk üzerindeki ortak mülkiyet hakkının payı ile belirlenir. söz konusu sahibi tarafından böyle bir bina ...».
Tabii ki, hükümler LC RF'nin 30 ve 154. Maddeleri Meşruiyeti yanlış teorinin destekçileri tarafından tartışılan, aslında kesinlikle yasaldır.
sonuçlar
Apartman sahiplerinin evin ortak mülkünün mülkiyetine dahil olmama teorisinin bir sonucu olarak, hem bu bilinmeyen mülkün bakımı ve bakımı için ödeme yapma isteksizliği hem de kişi olabilir. bu mülke yönelik münhasıran tüketici ihmalkar tutumu. Çok sık olarak, kabul edilen yanlış teori tarafından yönlendirilen ev sakinleri, kirliliğinde hasar, hasar, "başkasının mülkünün" tahrip edilmesinde yanlış bir şey görmezler. Ne de olsa, çöp atmak istemediğiniz, bir şeyleri kırıp bozmak istemediğiniz bir daireye sahip olmak başka bir şey, çöp atabileceğiniz, duvarları boyayabileceğiniz, cam kırabileceğiniz birinin girişi çok başka bir şey. . Bununla birlikte, tüm kiracılar, evin tüm yapılarının ve yapılarının kırık camlarının değiştirilmesi, girişlerin temizlenmesi, mevcut onarım ve bakımının, bu kiracıların kendileri pahasına, "konut bakımı" için ödenen fonlarından yapıldığını anlamamaktadır. " hizmet. Ve evin ortak mülküne ne kadar "barbar" bir tutum gösterilirse, bu mülk ne kadar zarar görür ve kirlenirse, onu uygun biçimde korumak için o kadar fazla fon gerekir.
Kabul edilen yanlış teori ve benzerleri herhangi bir yapıcı bilgi taşımamaktadır, ancak yalnızca tüketicilerin zihnine aldatıldıkları fikrini sokmayı, kendilerine ait olmayan mülkün bakımı için makul olmayan bir şekilde para talep etmeyi amaçlamaktadır. . Açıkçası, hiçbir olumlu sonuç olamaz.
Aslında MKD'nin ortak mülkiyeti münhasıran bu evdeki mülk sahiplerine aittir. ve hiç kimse. Bu durumun bir başka teyidi olarak, örneğin, USRR'de MKD gibi nesneler veya MKD'nin ortak mülkiyeti hakkında hiçbir bilgi bulunmadığı gerçeğinden bahsedilebilir - bu nesnelerin tek sahibi yoktur ve bu tür mülkiyet hakları nesneler kaydedilmez.
MKD'nin ortak mülkünün, argümanlarda verilen MKD'nin mülk sahiplerine ait olmadığına dair yanlış teori, tamamen çürütülmüştür.
Ve son olarak, "apartman" kavramı "konut" kavramıyla karıştırıldığında oldukça yaygın bir hataya karşı okuyucuları uyarmak istiyorum. Bunlar iki farklı tanımdır. Bir konut binası bir sahibine aittir ve bir apartman binası farklı sahiplere ait bir dizi daireden oluşur.
LC RF'nin 16. Maddesinin 2. Kısmı: “ Konut inşaatı vatandaşların hane halkı ve böyle bir binadaki ikametleriyle ilgili diğer ihtiyaçlarını karşılamak için tasarlanmış odaların yanı sıra yardımcı kullanım için binalardan oluşan bireysel olarak tanımlanmış bir bina tanınır.».
28 Ocak 2006 N47 tarihli RF PP'nin 6. Maddesi: “ Apartman binası Bir konut binasına bitişik bir arsaya veya böyle bir binadaki ortak alanlara bağımsız çıkışları olan iki veya daha fazla daire grubu tanınır. Bir apartman binası, konut mevzuatına uygun olarak böyle bir binadaki bina sahiplerinin ortak mülkiyetinin unsurlarını içerir.».
1. Bir apartmandaki mülk sahipleri, ortak pay sahipliği temelinde, bir apartmanda ortak mülke sahiptir, yani:
1) Daireler arası merdivenler, merdivenler, asansörler, asansör ve diğer boşluklar, koridorlar, teknik katlar, çatı katları, bodrumlar dahil olmak üzere, bu evdeki dairelerin parçası olmayan ve bu evde birden fazla odaya hizmet vermesi amaçlanan binalar, mühendislik iletişiminin olduğu, bu evde birden fazla odaya hizmet veren diğer ekipmanların (teknik bodrum katları);
2) bu evdeki bireysel mülk sahiplerine ait olmayan ve bu evdeki mülk sahiplerinin sosyal ve evsel ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik diğer tesisler, boş zamanlarını, kültürel gelişimlerini, çocukların yaratıcılığını, beden eğitimini düzenlemeye yönelik tesisler de dahil olmak üzere ve spor ve benzeri etkinlikler;
3) bu evin taşıyıcı ve taşıyıcı olmayan yapılarını çevreleyen çatılar, mekanik, elektrik, sıhhi ve teknik ve diğer donanımlar (yapılar ve (veya) engellilerin binalara engelsiz erişimini sağlamak için tasarlanmış diğer donanımlar dahil) apartman) bu kapalı veya açık evde bulunan ve birden fazla odaya hizmet veren;
4) bu evin bulunduğu arsa, çevre düzenlemesi ve iyileştirme unsurları, bu evin bakımı, işletilmesi ve iyileştirilmesi için tasarlanan ve belirtilen arsa üzerinde bulunan diğer nesneler. Apartmanın bulunduğu arsanın sınırları ve büyüklüğü, arazi mevzuatı ve imar mevzuatı gerekliliklerine göre belirlenir.
2. Bir apartmanda bulunan binaların sahipleri, bu Kurallar ve medeni mevzuat tarafından belirlenen sınırlar dahilinde, bir apartmanda ortak mülkiyete sahiptir, bunları kullanır ve elden çıkarır.
3. Bir apartmanda ortak mülkün boyutunu küçültmek, ancak bu binadaki tüm bina sahiplerinin yeniden inşası yoluyla rızasıyla mümkündür.
4. Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin, bu tür sahiplerin genel toplantısında kabul edilen kararı ile, bir apartman binasındaki ortak mülk, vatandaşların haklarını ve meşru menfaatlerini ihlal etmiyorsa, kullanım için başka kişilere devredilebilir ve tüzel kişiler.
4.1. Bir apartmanda ortak mülkün, engellilerin apartman binasındaki binalara engelsiz erişimini sağlamak için bu Kanunun 15. maddesinin 3. bölümünde belirtilen gerekliliklere uygun olarak uyarlanmasına, ancak böyle bir uyarlamanın çekici olmadan yapılması şartıyla izin verilir. söz konusu sahiplerden fonlar.
5. Apartmanın bulunduğu arsa, diğer kişiler tarafından sınırlı kullanım hakkı ile ipotek edilebilir. Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce var olan nesnelere diğer kişilerin erişiminin sağlanması gerekiyorsa, bir arsa üzerinde takyidat kurulmasının yasaklanmasına izin verilmez. Sınırlı kullanım hakkı olan bir arsanın yeni bir takyidatı, arsanın böyle bir takyidatını gerektiren kişi ile bir apartman binasındaki mülk sahipleri arasındaki anlaşma ile belirlenir. Sınırlı kullanım hakkı olan bir arsanın takyidatına veya bu takyidat şartlarına ilişkin anlaşmazlıklar mahkemede çözülür. Bir arsa ile ilgili olarak kamu irtifak hakkı, arsa mevzuatına göre kurulur.
6. Kaza sonucu ölüm, bir apartmanın yıkılması da dahil olmak üzere yıkım durumunda, bir apartmandaki bina sahipleri, bu evin bulunduğu arsanın peyzaj unsurları ile ortak pay sahipliğindeki paylarını korurlar. bu evin bakımı, işletilmesi ve iyileştirilmesi için amaçlanan diğer iyileştirmeler, belirtilen arsa üzerinde bulunan nesneler, kazara ölüm de dahil olmak üzere yıkım anında bir apartmanda ortak mülkiyetin ortak mülkiyeti hakkı payına uygun olarak , böyle bir evin yıkımı. Bu malik, bu bölümde belirtilen mülkün sahibi, kullanımı ve tasarrufunda medeni mevzuata uygun olarak bulunur.
Sanat üzerine yorum. 36 LCD RF
1. Yorumlanan makale, binaların (konut ve konut dışı) kamu tüzel kişileri de dahil olmak üzere çeşitli kuruluşlara ait olduğu bir apartmanda ortak mülkiyet hakkı ilişkilerini düzenler. Ek olarak, bir apartmanda ortak mülkün ortak mülkiyeti konuları, sahiplerin sayısına, böyle bir binadaki bina sayısına ve ayrıca bir apartmanın varlığına veya yokluğuna bakılmaksızın tüm apartmanlarda aynı şekilde düzenlenir. ev sahipleri derneği veya başka bir kuruluş.
2. Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından 28 Ocak 2006 N 47 tarafından onaylanan, konut binaları, yaşam için uygun olmayan konut binaları ve acil durum olarak ve yıkıma tabi bir apartman binası olarak tanınmasına ilişkin Yönetmeliğin 6. maddesinde, Bir apartmanın, bir konut binasına bitişik bir arsaya veya böyle bir evde ortak alanlara bağımsız çıkışları olan iki veya daha fazla dairenin birleşimi olduğu söylenir. Bir apartman binası, konut mevzuatına uygun olarak böyle bir binadaki bina sahiplerinin ortak mülkiyetinin unsurlarını içerir.
Bu nedenle, iki veya daha fazla daire içeren bir bina, apartman olarak kabul edilir ve bir apartman binasının tüm kurallarına tabidir.
RF LC'nin yorumlanan 36. maddesinde, ortak özelliğin parçası olan nesnelerin oldukça eksiksiz bir listesi verilmiştir. Ortak mülk, bir apartmanda konut ve konut dışı bina sahiplerine hizmet vermeye yönelik binaları içerir. 13 Ağustos 2006 tarihli Rusya Federasyonu Hükümet Kararnamesi tarafından onaylanan bir apartmanda ortak mülkün korunmasına ilişkin Kurallar N 491, bir apartmanın ortak mülkünün bir parçası olan nesnelerin daha ayrıntılı bir listesini sağlar (madde 2).
Bu Kurallara göre ortak mülkün yapısı şunları içerir:
a) apartmanların bir parçası olmayan ve apartmanlar arası merdivenler, merdivenler dahil olmak üzere bu apartmanda (bundan sonra ortak bina olarak anılacaktır) birden fazla konut ve (veya) konut dışı binaya hizmet vermesi amaçlanan bir apartman binasındaki binalar , asansörler, asansörler ve diğer madenler, koridorlar, tekerlekli sandalyeler, çatı katları, teknik zeminler (yerleşik garajlar ve karayolu taşımacılığı için alanlar, atölyeler, bina sahipleri pahasına inşa edilen teknik çatı katları dahil) ve mühendislik iletişimi olan teknik bodrumlar aksi takdirde bir apartman binası ekipmanında (kazan daireleri, kazanlar, asansör üniteleri ve diğer mühendislik ekipmanları dahil) birden fazla konut ve (veya) konut dışı binaya hizmet vermek;
c) bir apartmanın taşıyıcı yapılarını çevreleyen (temeller, taşıyıcı duvarlar, döşeme plakaları, balkon ve diğer plakalar, taşıyıcı kolonlar ve diğer kapalı taşıyıcı yapılar dahil);
d) birden fazla konut ve (veya) konut dışı binaya hizmet veren bir apartmanın taşıyıcı olmayan yapılarını (ortak alanların pencereleri ve kapıları, korkuluklar, parapetler ve diğer kapalı taşıyıcı olmayan yapılar dahil);
e) bir apartmanda binaların dışında veya içinde bulunan ve birden fazla konut ve (veya) konut dışı binaya (daire) hizmet veren mekanik, elektrik, sıhhi ve diğer teçhizat;
f) apartmanın bulunduğu ve sınırları devlet kadastro kaydından alınan verilere dayanarak, peyzaj ve güzelleştirme unsurları ile belirlenen arsa;
g) trafo merkezleri, bir apartmana hizmet vermeye yönelik ısıtma noktaları, toplu otoparklar, garajlar, çocuk ve spor alanları dahil olmak üzere bir apartmanın bakım, işletme ve iyileştirilmesine yönelik diğer tesisler, arsa sınırları içinde yer alır. apartmanın bulunduğu...
Ortak mülkün yapısı ayrıca, yükselticilerden, yükselticilerden şubelere, yükselticilerden şubelerde bulunan ilk bağlantı kesme cihazına, belirtilen bağlantı kesme cihazlarına, toplu (ortak) oluşan soğuk ve sıcak su ve gaz tedarikinin kurum içi mühendislik sistemlerini içerir. ev) soğuk ve sıcak su için ölçüm cihazları, yükselticilerden apartman içi kablolama çıkışlarındaki ilk kapatma ve kontrol vanaları ve ayrıca bu ağlarda bulunan mekanik, elektrik, sıhhi-teknik ve diğer ekipmanlar, bir in- yükselticiler, ısıtma elemanları, kontrol ve kapatma vanaları, toplu (genel) ısı enerjisi ölçüm cihazları ve bu ağlarda bulunan diğer ekipmanlardan oluşan ev ısıtma sistemi, girişten oluşan bir ev içi güç kaynağı sistemi dolaplar, giriş-dağıtım cihazları, koruma, kontrol ve yönetim ekipmanları, toplu (genel ev) elektrik enerjisi ölçüm cihazları, zemin panelleri kov'lar ve dolaplar, kamu binalarının aydınlatma tesisatları, duman tahliye sistemlerinin elektrik tesisatları, dahili yangın söndürme su temini sistemleri için otomatik yangın alarm sistemleri, yük, yolcu ve yangın asansörleri, apartman kapıları için otomatik kilitleme cihazları, ağlar (kablolar) ) bu Kuralların 8. maddesi uyarınca kurulan dış sınırdan bireysel, genel (apartman) elektrik sayaçlarına ve bu ağlarda bulunan diğer elektrikli ekipmanlara.
3. Yukarıdaki Yönetmeliğin 8. maddesinde, elektrik, ısı, su temini ve kanalizasyon şebekeleri, bilgi ve telekomünikasyon şebekelerinin (tel yayın şebekeleri, kablolu televizyon, fiber optik şebekeler, telefon hatları ve diğer benzeri şebekeler dahil) dış sınırının, Rusya Federasyonu mevzuatı tarafından aksi belirtilmedikçe, ortak mülkün bir parçası olan, bir apartmanın duvarının dış sınırı ve toplu (ortak ev) bir ölçüm cihazının varlığında operasyonel sorumluluğun sınırıdır. ilgili kamu hizmeti kaynağı, mülk sahipleri arasında kamu hizmetleri müteahhidi veya kaynak tedarik kuruluşu ile yapılan bir anlaşma ile aksi belirtilmedikçe, toplu (ortak ev) ölçüm cihazının dairenin bir parçası olan ilgili mühendislik ağı ile birleşimidir. bina.
Aynı zamanda alt. Aynı Yönetmeliğin "G" 2. maddesi, bir apartmanın ortak mülkiyetinin, bir apartmanın bakım, işletme ve iyileştirme amaçlı trafo merkezleri, bir apartmana hizmet vermesi amaçlanan ısıtma noktaları, toplu otoparklar, apartmanın bulunduğu arsa sınırları içerisinde garaj, çocuk ve spor alanları bulunmaktadır. Bu nesneler yerel alanda bulunur, yani. evden biraz uzakta.
Yasa koyucu, bitişik bölgenin ortak mülkün bir parçası olduğunu ve buna göre ortak mülkün, bu bölgede bulunan ve eve hizmet etmesi amaçlanan nesneleri içerdiğini belirlemiştir. Ancak trafo merkezleri, bir apartmana hizmet vermesi amaçlanan ısı noktaları ortak mülkün bir parçasıysa, o zaman bu nesnelerden çıkan elektrik ve ısı tedarik şebekeleri de, uzakta olmalarına rağmen ortak mülkün bir parçasıdır. dış duvar Evlerinden.
Sonuç olarak, bir apartmanda bina sahiplerine müştereken sahip olunan ve evin duvarından uzakta bulunan elektrik, ısı, su temini ve kanalizasyon, bilgi ve telekomünikasyon şebekeleri ortak mülkiyete dahil edilir. , hizmet sağlayıcı ile yapılan anlaşmadan bağımsız olarak. Ve arsa bir apartmanın ortak mülkünde yer aldığından, mühendislik iletişimi de ortak mülke dahil edilmelidir. Rusya Federasyonu Konut Kanunu başka seçenekler sağlamamaktadır.
4. Bir apartmandaki ortak mülkün bileşimi, aynı zamanda, peyzaj ve iyileştirme unsurlarıyla birlikte, söz konusu binanın bulunduğu arsayı da içerir. Ancak apartmanların bulunduğu arsaların sınırları her durumda belirlenmemiştir.
Sanatın 2. paragrafında. Rusya Federasyonu İş Kanunu'nun 36'sı, mevcut geliştirmede, bir apartmanın ortak mülkünün bir parçası olan yapıların, konut binalarının ve diğer yapıların bulunduğu arsaların ortak mülk olarak sağlandığı belirtilmektedir. konut mevzuatının belirlediği şekilde ve koşullar altında ev sahiplerinin ortak mülkiyeti.
Buna karşılık, Sanatta. Rusya Federasyonu Konut Kanununa Giriş Kanununun 16'sı, yerleşim yerlerinin mevcut gelişiminde, bir apartmanın ve böyle bir evin parçası olan diğer gayrimenkul nesnelerinin bulunduğu arsanın ortak olduğu tespit edilmiştir. bir apartmanda bina sahiplerinin ortak mülkiyeti.
Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden önce oluşturulmuş ve devlet kadastro kaydının yapıldığı apartman binası ve böyle bir evin parçası olan diğer gayrimenkul nesnelerinin bulunduğu arsa devredilir. apartmandaki mülk sahiplerinin ortak ortak mülkiyetine ücretsiz olarak.
Böylece, RF LC'nin yürürlüğe girdiği tarihte, apartmanın ve bu tür bir eve dahil olan diğer taşınmazların bulunduğu arsanın sınırları belirlenmiş ve kadastro kaydı yapılmışsa, bu arsa arsa, RF LC'nin yürürlüğe girmesinden bu yana bir apartmanda mülk sahiplerinin ortak ortak mülkiyetine ücretsiz olarak devredilir.
Arsa sınırlarının belirlenmemiş olması durumunda, bir apartmandaki mülkün herhangi bir sahibi, dairenin bulunduğu arsa sınırlarının belirlenmesi için bir başvuru ile devlet makamlarına veya yerel makamlara başvurma hakkına sahiptir. bina yer almaktadır. Arsa, apartman ve diğer taşınmazların bu arsaya dahil olduğu bu arsanın devlet kadastro kaydının yapıldığı andan itibaren bir apartman binasındaki bina sahiplerinin ortak ortak mülkiyetine ücretsiz olarak devredilir. ev yer almaktadır.
Kadastro siciline kayıt anından itibaren, bir arsa bir nesne olarak görünür, bir apartmanın ortak mülkiyetine ve oluşumuna dahil edilir.
Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden sonra, yeni inşa edilmiş veya yeniden inşa edilmiş apartmanlar ve bu tür evlerin bir parçası olan diğer taşınmazlar, ancak bu tür apartmanların bulunduğu arsaların oluşturulmasıyla işletmeye kabul edilir. Bu durumda, arsa hemen bir apartmanın ortak mülküne dahil edilir.
Bir apartmanın birer birer işletmeye alınması durumunda, arsa üzerindeki mülkiyet hakları apartman binasına dahil edilir ve ilk aşamadan itibaren apartmandaki bina sahiplerinin ortak müşterek mülkiyetine geçer. mevcut binanın hemen altında ilk etap devreye alındıktan sonra arsa oluşmamışsa apartman işletmeye alınır. Bunun nedeni, mevcut gelişmede (ve evin ilk aşaması zaten mevcut bir gelişmedir), arsa, arsa oluşumu üzerine apartman binasının sahiplerinin mülkü haline gelir ve apartmandaki mülkün sahibi, arsa içeren ortak mülkün mülkiyetinde bir pay alır.
Rusya Federasyonu Arazi Kanunu (Bölüm 2, Madde 36), Rusya Federasyonu Konut Kanunu (Madde 36), Rusya Federasyonu Konut Kanunu'na Giriş Kanunu (Madde 16), sahiplerinin bir apartmandaki mülk, mülkiyet dışında bir arsa üzerinde başka haklara sahip olamaz ...
5. 13 Ağustos 2006 tarihli Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi'nin 7. Maddesinde N 491 "Bir apartmanda ortak mülkün bakımı ve yetersiz kalitede bir apartmanda ortak mülkün onarımı için Kuralların onaylanması üzerine ve (veya) belirlenen süreyi aşan kesintilerle "devlet yetkililerinin ve yerel özyönetim organlarının apartman binalarının bulunduğu arsaların devlet kadastro kaydını apartmandaki bina sahiplerinden ücret almadan sağladıkları tespit edilmiştir. .
Böylece, yerel özyönetim organlarının ve devlet yetkililerinin, apartmanların bulunduğu arsaları oluşturma zorunluluğu getirildi.
6. Apartmanların bulunduğu arsalar, sadece bu binalardaki mülk sahiplerinin kullanımına değil, aynı zamanda birçok başka kişinin kullanımına da yöneliktir. Bu bağlamda, kural olarak, geçişi veya geçişi engelleyen herhangi bir çit veya arsa inşaatı, vatandaşların ve tüzel kişilerin haklarının ihlaline yol açabilir. Bu sitelerde, araba yolları, oyun alanları, yeşil alan dizileri, belirsiz bir insan çemberinin kullanımına yönelik diğer nesneler olabilir. Bu gibi durumlarda, bu arsalar, diğer kişiler tarafından sınırlı kullanım hakkı (hizmet) ile ipotek edilebilir.
RF LC'nin yürürlüğe girmesinden önce var olan takyidatlar, arsa mülkiyetinin devri ile sona ermez. Takyidat, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulmuşsa, o zaman arsanın bu takyidi, arsa üzerinde böyle bir takyidat kurulmasını talep eden kişi ile bir apartmandaki bina sahipleri arasındaki anlaşma ile kurulur.
Taraflar, arsanın yeni bir irtifak hakkı ile haczi konusunda anlaşmaya varmadıysa, kurulması veya sınırlı kullanım hakkı ile takyidat koşulları hakkındaki anlaşmazlık mahkemede çözülebilir.
7. Bir apartmandaki ortak mülk, bu evin konut ve konut dışı bina sahiplerinin (bundan böyle bina sahipleri olarak anılacaktır) ortak paylı mülkiyetindedir, ev sahipleri.
Bir apartmanın yapısında, biri vatandaşlar, tüzel kişiler veya kamu kurumları tarafından sahip olunan konut ve konut dışı binalar ve bir apartmanın diğer kısmı - ortak mülkiyet - olmak üzere iki bölüm ayırt edilir. bir apartmanda bina sahiplerinin mülkiyeti. Bir apartman binasındaki mülkler mülkiyete tabidir. Bir apartman binasındaki mülklerin mülkiyeti ve diğer mülkiyet hakları, federal mevzuatın öngördüğü durumlarda devlet kaydına tabidir. Bir apartmandaki ortak mülk, bölünmez tek bir nesnedir ve ortak ortak mülkiyettedir. Bir apartmandaki mülk sahiplerinin bodrum katı, çatı katı, ekipman, arazi ve diğer nesnelerin ayrı ayrı sahipleri olmadığı belirtilmelidir. Tek bir bölünmez mülk kompleksi olarak ortak mülkün sahipleridirler. Bu durumda, mülkiyet nesnesi, bağımsız bir nesne olarak ortak mülkiyettir.
Yukarıdakilerden, tek bir gayrimenkul kompleksi olarak bir apartmanın bağımsız bir mülkiyet nesnesi olamayacağı sonucuna varabiliriz (diğer mülkiyet hakları gibi), çünkü mülkiyet nesnesi konut binaları ve geri kalanı (ortak mülkiyet) konut sahiplerinin ortak mülkiyetindedir. Bir apartmanda yer alan mülk sahiplerinden ortak mülkün ortak mülkiyeti hakkında bir pay, binada edindikleri mülkün mülkiyetinin ortaya çıkması sırasında kanuna göre doğar.
8. Bir apartmanda ortak mülkiyet yabancılaşmaya tabi değildir. Bağımsız bir nesne olarak sivil dolaşıma katılmaz. Ayrıca, ortak mülkün ayrı bölümleri de yabancılaşmaya tabi değildir. Bunlar, mülkiyet haklarının veya diğer mülkiyet haklarının bağımsız nesneleri değildir.
Ortak mülkün bazı bölümleri tadilat sonucunda binaya eklenebilir. Örneğin, bir çatı katı alanının bir kısmı bir yaşam alanına eklenebilir, bu da yaşam alanının boyutunun artmasıyla sonuçlanır. Bu tür bir eylem, mülkün ve ortak mülkün bir kısmının yeniden yapılandırılmasıyla gerçekleştirilebilir. Yeniden yapılanmanın bir sonucu olarak, yeni bir nesne ortaya çıkıyor - daha geniş bir alana sahip bir daire, çatı katı alanı azalırken. Bu tür bir yeniden yapılanma, bir apartmanda ortak mülk ile ilgili olarak gerçekleştirildiğinden, mülkün diğer sahiplerinin onayı gerekir. Bu rıza, Sanatta öngörülen şekilde alınabilir. - (belirtilen makalelerin yorumuna bakın). Mülk sahiplerinin rızasını aldıktan sonra, bu Kuralların gerekliliklerine ve Rusya Federasyonu'nun kentsel planlama mevzuatına uygun olarak yeniden yapılanma yapılabilir.
9. Bir apartmandaki bina sahiplerinin kararı ile, bazı ortak mülk nesnelerinin kullanım için üçüncü şahıslara devredilmesi mümkündür. İle Genel kural böyle bir karar genel kurulda Sanatta öngörülen şekilde alınır. - 48 LCD RF (bu makalelerin yorumlarına bakın). Ancak, genel kurul kararı ile kat malikleri derneği veya konut kooperatifi ortak mülkün bir kısmını kullanmak üzere devretmeye yetkili olabilir.
İşlevsel özellikler nedeniyle, ortak mülkün tüm nesneleri kullanım için bile başka kişilere devredilemez. Ortak mülkiyetin bu tür nesneleri arasında apartmanlar arası merdivenler, merdivenler, asansörler, asansör ve diğer şaftlar, koridorlar, taşıyıcı ve taşıyıcı olmayan yapılar, mekanik, elektrik, sıhhi tesisat ve diğer ekipmanlar, erişim yollarının tüm bölümleri, yayalar bulunur. yollar ve diğer nesneler, bir apartmanda mülk sahiplerinin haklarını kullanmayı imkansız kılan kullanım için transfer.
Kullanımı bir apartmanda bina sahiplerinin haklarının ihlaline yol açmayacak olan ortak mülk nesneleri, kullanım için bireylere veya tüzel kişilere (örneğin bir bodrum katına) devredilebilir. Bununla birlikte, ortak mülkün diğer herhangi bir parçası gibi bodrum, bağımsız bir mülkiyet nesnesi olarak seçilemez.
Ortak mülkiyetin bir kısmı ile ilgili olarak, mülkiyet haklarının devlet tescilini yapmak için teknik kayıtlar yapmak ve ona bir kadastro numarası atamak mümkün değildir. Tüm bu eylemler, ortak mülkiyetin bölünmez bir mülkiyet kompleksi olması nedeniyle imkansızdır. Sonuç olarak, bağımsız bir nesne olmadığı için, bir gayrimenkul nesnesi gibi ortak mülkün bir kısmı ile işlem yapılamaz. Ortak mülkün herhangi bir bölümünün kullanımı için devir, taşınır mallarla yapılan işlemlere ilişkin normlara uygun olarak yapılmalıdır.
Bir apartmanda ortak mülkiyet nesnelerinin kullanım için devri, mülk sahipleri tarafından yapılır.
Bir apartmanda ev sahibi ortaklığının bulunmaması durumunda, ortak mülkün bir kısmının kullanım için devrine ilişkin anlaşmanın tarafları, apartman binasındaki binaların sahipleridir. Sözleşme, maliklerin genel kurulunca yetki verilmesi halinde maliklerden biri tarafından imzalanabilir. Bir apartmanda bir ev sahipleri birliği veya bir konut kooperatifi kurulursa, ortaklık veya kooperatif, ortak mülkün bir kısmının kullanım için devri sözleşmesine taraf olarak hareket eder. Bu durumda, ortaklık veya kooperatif kendi adına hareket eder, ancak bir apartmanda bina sahiplerinin menfaatleri doğrultusunda hareket eder.
10. Bir apartmanın yıkılması veya yıkılması durumunda, arsa, daha önce bu arsa üzerinde bulunan apartmandaki mülk sahiplerinin ortak paylı mülkiyetinde kalır. Ortak mülkiyetteki katılımcıların arsa mülkiyetindeki payları apartmandaki ortak mülkteki ile aynı kalır.
Bu mal sahipleri, Rusya Federasyonu LC'nin yorumlanan 36. maddesinin 6. bölümünde medeni hukuka uygun olarak sağlanan mülke sahiptir, bunları kullanır ve elden çıkarır.
Bununla birlikte, böyle bir arsanın sahipleri, bu arsanın elden çıkarılmasında önemli ölçüde sınırlıdır (bu makalenin yorumuna bakınız).
... Bir apartmanda bina sahiplerinin ortak mülkünün mülkiyeti
RF LC'nin 36. Maddesine ilişkin açıklama:
1. Bölüm 1 yorumları. Sanat. Sanatın 1. maddesinin normunu geliştiren bir kural içerir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 290'ı, bir apartmanda ortak mülkün potansiyel sahipliğini, içindeki mülk sahiplerine gösterir. Bu kural, ortak özelliğin eleman-eleman bileşimini daha ayrıntılı olarak listeler. Aynı zamanda, Sanatın 1. paragrafında yer alan listenin aksine, ortak mülkiyet oluşturan unsurların listesi. Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 290'ı kapsamlı değildir.
Yeni baskı bölüm 1 yorumları. Sanat. önceki versiyonundan daha fazla ayrıntıyla, bir apartmanda ortak mülkiyet unsurlarını gruplandırır.
Bir öğeyi ortak özellik olarak sınıflandırmaya karar verirken, bu öğelerin amacının işaretleri tarafından yönlendirilmelidir. Böyle iki işaret var.
İlk gösterge, öğenin birden fazla odaya hizmet etmesi amaçlanıyor. İkinci işaret, tüm apartman binasına hizmet etmek için elemanın tanımıdır.
Ortak mülkiyet, gerekli yasal dayanaklar varsa, ortak paylı mülkiyet hakkı temelinde bir apartmanda yer alan mülk sahiplerine aittir.
Ortak mülkün bileşimi bölüme göre belirlenir. 13 Ağustos 2006 tarihli Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi tarafından onaylanan bir apartmanda ortak mülkün bakımına ilişkin Kuralların 1'i N 491 (SZ RF. 2006. N 34. Madde 3680). Bu Kurallara göre, ortak mülkiyet şunları içerir:
Bir apartmanda, apartmanların parçası olmayan ve apartmanlar arası merdivenler, merdivenler, asansörler, asansörler ve diğer şaftlar, koridorlar dahil olmak üzere bu apartmanda birden fazla konut ve (veya) konut dışı binaya hizmet vermesi amaçlanan binalar , tekerlekli sandalyeler, çatı katları, teknik katlar (yerleşik garajlar ve karayolu taşımacılığı için alanlar, atölyeler, bina sahipleri pahasına inşa edilen teknik çatı katları dahil) ve birden fazla konut ve ( veya) bir apartmandaki konut dışı binalar (kazan daireleri, kazanlar, asansör üniteleri ve diğer mühendislik ekipmanları dahil);
Bir apartmanın destekleyici yapılarının çitle çevrilmesi (temeller, taşıyıcı duvarlar, döşeme plakaları, balkon ve diğer plakalar, taşıyıcı kolonlar ve diğer kapalı yük taşıyıcı yapılar dahil);
Birden fazla konut ve (veya) konut dışı binaya hizmet veren bir apartmanın taşıyıcı olmayan yapılarının çitle çevrilmesi (ortak alanların pencereleri ve kapıları, korkuluklar, parapetler ve diğer kapalı taşıyıcı olmayan yapılar dahil);
Bina içinde veya dışında bir apartmanda bulunan ve birden fazla konut ve (veya) konut dışı binaya (daire) hizmet veren mekanik, elektrik, sıhhi ve diğer ekipmanlar;
apartmanın bulunduğu ve sınırları devlet kadastro kaydından alınan verilere dayanarak, çevre düzenlemesi ve iyileştirme unsurları ile belirlenen arsa;
Bir apartmanın bakımı, işletilmesi ve iyileştirilmesine yönelik diğer tesisler, trafo merkezleri, bir apartmana hizmet vermeye yönelik ısıtma noktaları, toplu otoparklar, garajlar, dairenin bulunduğu arsa sınırları içinde yer alan çocuk ve spor alanları dahil bina yer almaktadır.
Ortak mülkün bileşimi belirlenirken, Birleşik Devlet Gayrimenkul Hakları Kayıt Defterinde ve onunla yapılan işlemlerde yer alan bilgiler, ortak mülk olan gayrimenkul nesnelerinin haklarında ve devlet arazi kadastrosunda yer alan bilgilerde kullanılır ( bkz. 14 Şubat 2007 tarihli Rusya Federasyonu Adalet Bakanlığı Emri . N 29 "Birleşik Devlet Gayrimenkul Hakları Kayıt Defterine giriş yapma ve Devlet Sicilinde Onunla İşlem Yapmanın özelliklerine ilişkin Talimatın onaylanması üzerine Bir Apartmanda Ortak Mülkiyet Olan Gayrimenkul Nesnelerine İlişkin Haklar, bu tür nesnelerin gayrimenkullerinin ortak ortak mülkiyetinin kayıtlı hakları hakkında bilgi veren "// RG. 2007. Mart 22).
Ortak mülkün bileşimi şu şekilde belirlenir:
Ortak mülkün bakımı için yükümlülükleri yerine getirmek için bir apartmanda bina sahipleri;
Ortak mülkiyetin korunmasını kontrol etmek için devlet makamları;
Bir yönetim organizasyonunun seçimi için açık bir rekabet hazırlamak ve yürütmek için yerel makamlar.
Aynı zamanda, Rusya Federasyonu Bölgesel Kalkınma Bakanlığı'nın 4 Nisan 2007 N 6037-RM / 07 (Yasama) mektubuna göre yerel yönetimler (federal şehirlerde, Rusya Federasyonu'nun bu kurucu kuruluşlarının devlet organları) ve konut ve toplumsal hizmetlerde düzenleyici belgeler 2007. N 6) bir apartmandaki bina sahiplerinin ortak mülkiyeti sürdürme yükümlülüğünün yanı sıra, hazırlanması ve yürütülmesi dışındaki diğer amaçlar için yerine getirilmesi amacıyla bir yönetim organizasyonunun seçimi için açık ihale, bir apartmanda ortak mülkün bileşimini (listesini) onaylama veya kabul etme yetkisine sahip değildir.
2. Madde 4'ün ikinci cümlesinde yer alan norm, 1 yorum. Sanat., daha önce mevcut olan Sanat normunun aksine. "Ev Sahipleri Dernekleri Hakkında" Federal Yasası'nın 10'u (SZ RF. 1996. N 25. Art. 2963; RG. 2001. 31 Aralık; 2002. 26 Mart), sınırların ve büyüklüğün belirlenmesi prosedürü hakkında özel talimatlar içermemektedir. üzerinde bir apartmanın bulunduğu arsanın, ancak ilgili ilişkilerde katılımcıları kentsel planlama mevzuatına ve arazi mevzuatına yönlendiren referans niteliğinde bir formülasyon içerir. Arsaların sınırları ve büyüklükleri ile ilgili arazi mevzuatı gereklilikleri, Sanatta genel hatlarıyla tanımlanmıştır. Sanat. Rusya Federasyonu İş Kanunu'nun 33, 36, "Toprak Yönetimi Hakkında Federal Kanun" (RG. 2001. 23 Haziran), "Devlet Arazi Kadastro Hakkında Federal Kanun" (RG. 2000, 10 Ocak), Kararname 7 Ağustos 2002 tarihli Rusya Federasyonu Hükümeti N 576 "Devletin arazi mülkiyetinin sınırlandırılmasından önce devlete ait arsaların elden çıkarılması prosedürü hakkında" (RG. 2002. Ağustos 10; 2003. Kasım 27).
Arsaların sınırları ve büyüklükleri ile ilgili arazi mevzuatı gereklilikleri, Sanatta genel hatlarıyla tanımlanmıştır. Sanat. Rusya Federasyonu İş Kanunu'nun 33, 36, "Devlet Emlak Kadastro Hakkında Federal Kanun" (RG. 2007. Ağustos 1), Ch. Federal Yasanın 4'ü "Konut inşaatının geliştirilmesine yardım hakkında" (RG. 2008. 30 Temmuz), Federal Yasa "Rusya Federasyonu'nun arazi ilişkilerinin iyileştirilmesi açısından bazı yasal düzenlemelerde değişiklik yapılmasına ilişkin" (RG. 2008. 25 Temmuz). Kentsel planlama faaliyetlerine ilişkin mevzuatın ilgili gereklilikleri, Rusya Federasyonu Şehir Planlama Kanunu'nda (SZ RF. 2005. N 1. Madde 16, değiştirildiği ve eklendiği şekliyle) ve onu geliştiren yönetmeliklerde yer almaktadır.
Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarında, kural olarak, apartmanların altında bulunan arsaların sınırlarının ve büyüklüklerinin oluşturulması ile bağlantılı olarak gelişen ilişkileri ayrıntılı olarak düzenleyen normatif eylemler kabul edilir. Bu nedenle, bu alanda St. Petersburg'da, 29 Mart 2005 tarihli St. Petersburg Hükümeti'nin emri N 25-rp "St. Petersburg devlet yetkilileri ile bir arsa oluşumundaki kuruluşlar arasındaki etkileşim prosedürü hakkında bir apartmanın bulunduğu" yürürlüktedir (St. Petersburg Bülten İdaresi. 2005. N 4).
3. Bölüm 2 yorumları. Sanat. bir apartmandaki mülk sahiplerinin ortak mülkle ilgili yasal yeteneklerini güvence altına alır. Ortak mülkiyet rejimi ortak mülkiyet olarak tanımlandığından, mülkiyeti, kullanımı ve elden çıkarılması, ortak mülkiyetteki tüm katılımcıların anlaşmasıyla gerçekleştirilir (bkz. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 246, 247. Maddeleri). Ortak mülkiyette katılımcılar arasında ortak mülkün mülkiyeti ve kullanımı konusunda bir anlaşmaya varılması ihtiyacı, mülkiyet hakkı içindeki payların büyüklüğüne bakılmaksızın, sahiplerin yetkilerinin hacim olarak eşit olmasından kaynaklanmaktadır. Müşterek müşterek bir malın iştirakçisi, eğer gerçekten mümkün ise, müşterek malın diğer kısımlarından ayrılabilecek bir kısmının zilyetliği ve kullanımı için verilmesini talep etme hakkına sahiptir.
4. Kural h.3 yorum. Sanat. konut mevzuatında yenidir. Yasa koyucunun bakış açısından, ortak mülkün boyutunu küçültmenin tek olası yoluna işaret ediyor - bir apartmanın yeniden inşası veya daha doğrusu, uygulanması toplam alanda bir azalmaya neden olması gereken seçeneklerden biri bir apartman. Bu durumda, yasa koyucu, örneğin sınırları değiştirerek ve evin bulunduğu arsanın boyutunu azaltarak, ortak mülkün boyutunu küçültmek için başka yollar sağlamaz.
5. Bölüm 4 yorumları. Sanat. Sanatın 1. maddesinin kuralını belirten bir kural içerir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 246'sı, ortak mülkiyetin yasal kaderini belirlemek için ortak sahiplerin tekelini oluşturuyor. Ortak mülkiyeti oluşturan belirli unsurların devrine ilişkin ortak mülkiyetteki katılımcıların anlaşması, bir apartmandaki mülk sahiplerinin genel toplantısında alınan özel bir kararla resmileştirilmelidir. Böyle bir kararın Sanatın 1. paragrafı anlamında olduğu açıktır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 246'sı, ortak sahiplerden en az birinin mülkün bir kısmını diğer kişilere devretme konusundaki isteksizliği devir işlemini gayri meşru kıldığı için, ortak sahiplikteki tüm katılımcıların mutabakatı ile kabul edilmelidir. Ancak, Sanatın 1. Kısmı anlamında. 46 yorum yasaya göre, bu karar bir apartmandaki bina sahiplerinin toplam oylarının en az 2/3'ünün çoğunluğu ile alınır.
Transfer seçenekleri, rekabetçi ve açık artırma prosedürlerinin kullanılması da dahil olmak üzere çok farklı olabilir, örneğin, ortak mülkün bir parçası olan bir arsa üzerinde bulunan bir park yeri, bir spor sahası kullanma hakkı verilirken.
Ortak mülkiyetin münferit unsurlarının kullanımına ilişkin ilişkiler, ortak sahipler tarafından yetkilendirilen kişi ile kullanıcı arasında yapılan bir anlaşma ile resmileştirilmelidir.
Literatürde, ortak mülkün herhangi bir bölümünün kullanımı için devrin, taşınır mallarla yapılan işlemlere ilişkin kurallara göre yapılması gerektiği görüşü ifade edilmektedir (bkz. / Düzenleyen PV Krasheninnikov.M., 2005.S. 185). Kullanım için devir, ortak mülkün bir kısmının devrini gerektiren bir işlem olmadığı için, bu görüş hatalı görünmektedir. Ayrıca mevcut mevzuatta belki taşıt kiralama, kiralama ve finansal kiralama dışında taşınır malların kullanımına ilişkin özel kurallar yer almamaktadır. Ancak, ikinci durumda, kiralanan nesnenin ayrılması gerekir.
6. Bölüm 5'te yorumlar. Sanat. apartmanın bulunduğu arsanın haczi için genel izin, bu arsanın üçüncü şahıslar tarafından sınırlı kullanım hakkı sabittir. Bu hak irtifak hakkı olarak adlandırılır ve mülkiyet hakları kategorisine girer (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 216, 274 - 277. maddeleri). İrtifak, mülkiyette bulunan mal üzerinde kurulur ve bu malın yeni sahibine geçmesiyle sona ermez.
Genel bir kural olarak, sınırlı kullanım hakkının kurulmasını gerektiren kişi ile malik arasında anlaşma ile irtifak hakkı kurulur. Kulluk, Sanat kurallarına uygun olarak devlet kaydına tabidir. 27 FZ "Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında" (SZ RF. 1997. N 30. Art. 3594; 2001. N 16. Art. 1533; 2002. N 15. Art. 1377; 2003. N 24. Madde 2244). İrtifakların devlet tescili, Birleşik Devlet Haklar Sicilinde, mal sahipleri (yetkilileri) veya irtifak sözleşmesi varsa, lehine irtifak hakkı kurulan kişinin başvurusu temelinde gerçekleştirilir.
7. Bölüm 6'da yorumlar. Sanat. bir arsanın ortak ortak mülkiyeti hakkında bir payın mülkiyeti açısından yıkım, kaza sonucu ölüm, bir apartmanın yıkılmasının yasal sonuçlarını belirledi. Bu durumların meydana gelmesi üzerine, yıkılan, kaza sonucu yok olan veya yıkılan apartmanın üzerinde bulunduğu arsanın mülkiyetindeki pay, apartmanda ortak mülkün mülkiyetindeki pay esasına göre kurulur, yani. değişmeden kalır ve ilgili koşulların meydana geldiği anda var olan değere eşit kalır.