1. I samsvar med den russiske føderasjonens sivilkode (Art. 244) tilhører eiendom eid av to eller flere personer dem på grunnlag av rett til felles eierskap. Felleseie til eiendom, hvor hver av eiernes andel i eierskapet er bestemt, er felleseie.
Denne artikkelen i RF LC bestemmer hvilke deler av en bygård som er i felles eierskap til eierne av lokaler i en bygård.
Et trekk ved felleseiendommen til felleseiendommen i en bygård er at felleseiendommen oppstår direkte fra det faktum at innbyggerne får eierskap til bestemte lokaler. Ved å kjøpe en bestemt leilighet i en bygård blir eieren samtidig deltaker i felleseie i henhold til denne artikkel for lokaler i denne bygningen som ikke er en del av leiligheter og beregnet for betjening av mer enn ett rom i denne bygningen, da RF LCD viser de vanlige delene av huset mer spesifikt, og angir dem blant annet.
I tillegg til de umiddelbare delene av selve bygården, inkluderer den kommenterte artikkelen felles eierskap til eierne av lokalene til dette huset, inkludert tomten som dette huset ligger på, med elementer av landskapsarbeid og forbedring og andre objekter ligger på den angitte tomten. Grensene og størrelsen på tomten som leilighetsbygget ligger på, fastsettes i samsvar med kravene i jordlovgivningen og lovgivningen om byplanlegging. Spesielt, i samsvar med resolusjonen fra regjeringen i Den russiske føderasjonen av 26. september 1997 N 1223 "Om godkjenning av forordningen om fastsettelse av størrelsen og bestemmelsen av grensene for tomter i sameier", standardstørrelsen på et land tomt som overføres til felles andel eierskap av huseiere vederlagsfritt bestemmes avhengig av arealet en tomt okkupert direkte av boligbygg og andre eiendomsobjekter som er en del av sameiet, samt de tilstøtende territoriene som er nødvendige for å sikre deres funksjon (vedlikehold) ), under hensyntagen til kravene til byplanstandarder, brannsikkerhet, sanitære avstander mellom bygninger og andre standarder, sørge for normale leve- og oppholdsforhold for innbyggerne i sameiet, vedlikehold av boligbygg og annen eiendom som er en del av sameiet, som samt tilgang til alle sameiets fasiliteter. Samtidig bør normale levekår for innbyggere på tilstøtende tomter og rettighetene til eiere, eiere, brukere og leietakere av disse tomtene, samt eierne av bygninger, strukturer og strukturer som ligger på dem, sikres.
Den innledende loven, i henhold til hvilke endringer ble gjort i RF Labor Code, beskriver prosedyren for dannelsen av en tomt og gratis overføring av den til felles delt eierskap. I eksisterende bebyggelse gis tomter hvor det er konstruksjoner som er en del av felleseiendommen til en bygård, boligbygg og andre konstruksjoner som felleseie i felleseie for huseiere på den måte og på de vilkår fastsatt iht. boliglovgivningen.
Ved utforming av tomten som bygården ligger på, for å overføre bygården til felleseiendommen, utvikles et utkast til grensene for tomtene som de nærmeste bygårdene ligger på. Disse prosjektene er vedlagt vedtak om å overføre tomten til felleseiendommen til en bygård.
Det lokale selvstyreorganet informerer innbyggere, grunnbrukere, grunneiere og leietakere av tomter i statlig og kommunalt eie, hvis berettigede interesser kan bli berørt i forbindelse med dannelsen av en tomt som en bygård ligger på, og utbyggingen. av et utkast til grensene for tomter hvor det er nærmeste bygårder.
Beslutningen om å gi en tomt i en eksisterende bebyggelse eller å nekte å gi tomt kan påklages av interesserte for retten.
I tilfelle en avgjørelse om utlevering av en tomt i en eksisterende utbygging eller om avslag på å gi en tomt blir erklært ugyldig i retten, har retten i sin avgjørelse rett til å forplikte det utøvende organet for statsmakt eller en lokalt selvstyreorgan, fastsatt i art. 29 i den russiske føderasjonens arbeidskode, gi en tomt med en indikasjon på vilkår og betingelser for bestemmelsen.
I samsvar med den russiske føderasjonens føderale lov "Om huseierforeninger" datert 15. juni 1996 N 72-FZ (ugyldig i samsvar med den innledende loven fra 1. mars 2005), er et sameie (eieres felleseie) en enkelt eiendomskompleks, inkludert en tomt innenfor de etablerte grensene og boligbygningen som ligger på den, andre eiendomsobjekter der individuelle deler beregnet på bolig eller andre formål (lokaler) eies av borgere, juridiske personer Den russiske føderasjonen, konstituerende enheter av den russiske føderasjonen, kommuner (huseiere) - private, statlige, kommunale og andre former for eierskap, og de resterende delene (felles eiendom) er i deres felles delte eierskap.
For å karakterisere begrepet "leilighetsbygning", bør man derfor gå ut fra det faktum at en bygård er en type boligbygg, hvis spesifikke trekk, for eksempel å skille det fra et enkelt hus beregnet for en familie, er at et enkelt kompleks av fast eiendom i en leilighetsbygning består av separate deler - boliglokaler, ikke-boliglokaler, som kan eies av borgere, juridiske enheter i Den russiske føderasjonen, dens konstituerende enheter eller kommuner, andre deler av dette komplekset ( felles eiendom), som er i felles eierskap til eierne av de ovennevnte lokaler som ikke er en del av leiligheter og er beregnet på vedlikehold av bolig- og yrkeslokaler og tilgang til dem, nært knyttet til deres formål.
2. Deltakere i felleseiendommen til en bygård - eierne av lokalene til denne bygningen, etter eget skjønn og i egen interesse, ved å utføre handlinger med hensyn til denne eiendommen som ikke er i strid med loven og andre rettslige handlinger og ikke krenker andres rettigheter og lovlig beskyttede interesser, eier, som faktisk besitter felles eiendom (påvirker den direkte), bruk, det vil si konsumer eiendom, avhengig av formålet etter avtale med alle eiere, og i fravær av det , i samsvar med prosedyren fastsatt av domstolen etter sak fra noen av eierne, gjenstander til vanlig bruk i en bygård, men har rett til å disponere dem bare innenfor grensene fastsatt av denne koden og sivil lovgivning.
3. Eiere av lokaler i en bygård kan rekonstruere felleseiendom i en bygård dersom slik ombygging fører til nedgang i størrelsen på felleseiendommen i bygget, bare med samtykke fra alle eiere av lokaler som ligger i bygården. .
4. Del 4 av den kommenterte artikkelen definerer retten til å disponere felleseiendommen til en bygård av eierne av dens lokaler, gitt av del 2 av denne artikkelen, det vil si at den lar deg ta administrative handlinger i forhold til felles eiendom, nemlig å overføre gjenstander av felleseie i en bygård til bruk for andre personer.
Samtidig setter RF LC følgende betingelser for utførelsen av disse handlingene:
- eiere av lokaler i en bygård må fatte vedtak på sin generalforsamling om overdragelse av fellesanlegg;
- avgjørelsen fra generalforsamlingen for eiere av lokaler i en bygård bør ikke krenke rettighetene og legitime interesser til borgere og juridiske personer.
5. Den russiske føderasjonens sivile lov (artikkel 274) kaller retten til begrenset bruk av andres land en servitut.
Eieren av fast eiendom har rett til å kreve fra eieren av en nabotomt, og om nødvendig fra eieren av en annen tomt (nabotomt), innvilgelse av rett til begrenset bruk av nabotomten (servitutt). ).
RF LC fastslår at tomten som en bygård ligger på (et felleseieobjekt for eierne av en bygård) kan være beheftet med rett til begrenset bruk av andre personer.
De viktigste juridiske normene som regulerer retten til begrenset bruk av andres grunn (servitutt) er fastsatt av sivilrett og jordlov, spesielt i art. 23 i RF Labor Code.
Land, i likhet med sivil lovgivning, skiller mellom private og offentlige tjenestetjenester. I følge art. 23 i den russiske føderasjonens arbeidskode, er en privat servitutt etablert i samsvar med sivil lov, landlovgivningen etablerer ikke spesielle regler i denne forbindelse.
I samsvar med den russiske føderasjonens sivilkode (art.274) kan det etableres en servitutt for å sikre passasje og passasje gjennom en nabolandtomt, legging og drift av kraftledninger, kommunikasjon og rørledninger, vannforsyning og landgjenvinning , samt andre behov hos eieren av fast eiendom som ikke kan sikres uten at det er etablert servitutt.
En offentlig tjeneste er etablert ved en lov eller annen reguleringsrettsakt fra Den Russiske Føderasjon, en reguleringsrettslig handling fra en konstituerende enhet i Den Russiske Føderasjonen, en reguleringsrettslig handling fra en lokal regjering i tilfeller der det er nødvendig for å sikre interessene til staten, lokale myndigheter eller lokalbefolkningen, uten beslagleggelse av land. Etablering av offentlig servitutt gjennomføres under hensyntagen til resultater av offentlige høringer.
I tilfeller der etablering av offentlig servitutt fører til at tomtebruk ikke er mulig, har tomteeier, grunnbruker, grunneier rett til å kreve dispensasjon, inkl. ved innløsning, fra ham denne tomten med erstatning fra statens myndighet eller lokale myndighetsorgan som etablerte en offentlig servitutt, tap eller levering av en tilsvarende tomt med erstatning for tap. I tilfeller der etableringen av en offentlig servitutt fører til betydelige vanskeligheter ved bruken av en tomt, har eieren rett til å kreve en tilsvarende betaling fra den statlige myndigheten eller det kommunale organet som har etablert den offentlige servitutten.
Servitutten kan være akutt eller permanent. Gjennomføringen av servitutten bør være minst tyngende for tomten den er etablert for.
Det er ikke tillatt å forby etablering av heftelser på en tomt når det kreves tilgang for andre personer til gjenstander som eksisterte før datoen for ikrafttredelse av denne koden. For eksempel er det noe kommunikasjon på gang. Dette betyr at det var heftelser, de er ikke nye, gamle, og tilgang til disse områdene kan ikke nektes.
I fremtiden etableres nye heftelser (servitut) etter avtale mellom den som krever slike heftelser på tomten og eierne av lokaler i en bygård og er gjenstand for statlig registrering på den måten som er fastsatt for tinglysing av rettigheter til fast eiendom, iht. til reglene i den russiske føderasjonens føderale lov "Om statlig registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med den."
Dersom det ikke oppnås enighet om servituttens etablering eller vilkår, skal tvisten avgjøres av retten etter sak fra den som krever servituttens etablering.
Heftelsen av en tomt med en servitutt fratar ikke eierne av tomten rettighetene til å eie, bruke og disponere denne tomten innenfor grensene fastsatt av denne koden og sivil lovgivning.
Eierne av en servitutt beheftet tomt skal ha rett til, med mindre annet følger av loven, å kreve av de personer i hvis interesse servitutten er stiftet, et tilsvarende vederlag for bruken av tomten.
Med denne artikkelen åpner AKATO en serie publikasjoner viet debunking. Disse mytene (eller falske teoriene), etter AKATO-eksperters mening, er katastrofale for Russlands bolig- og kommunale tjenester, og bidrar til veksten av sosial spenning, utviklingen av "" mellom forbrukere og tjenesteleverandører. Artiklene i syklusen anbefales ikke bare for spesialister i boligsektoren, men først og fremst for forbrukere av bolig og kommunale tjenester (HUS). En fullstendig liste over artikler i syklusen "Myter om bolig og kommunale tjenester" er tilgjengelig
**************************************************
Denne artikkelen vil fokusere på en ganske utbredt falsk teori om at eierne av lokalene til en bygård (MKD) ikke er eiere av felleseiendommen (OI) til huset.
Essensen av falsk teori
Tilhengere av postulatet " Felleseiendommen til MKD tilhører ikke eierne av lokalene»Vurder at vedlikehold av felleseiendommen ikke kan være leilighetseiernes ansvar av den enkle grunn at OI ikke tilhører nettopp disse eierne.
Argumentene for en slik teori er oftest uttrykt som følger:
1) Tidligere tilhørte alle hus staten, senere ble hele boligmassen overført til kommuner. Leilighetene ble privatisert, men felleseiendommen forble kommunal, siden den ikke ble privatisert;
2) Enhver eiendomsrett til enhver eiendom er underlagt statlig registrering, og siden eierne av lokalene til denne MKD ikke har dokumenter om eiendomsrett til felleseiendommen til denne MKD, tilhører ikke denne eiendommen dem.
Og siden felleseiendommen til husene tilhører enten staten, eller kommunen, eller forvaltningsselskapet eller HOA, trekkes en åpenbar konklusjon – eierne av lokalene er ikke forpliktet til å betale for vedlikeholdet av allmenningen. eiendommen til bygården.
Samtidig anser tilhengere av teorien under diskusjon bestemmelsene i artikkel 154 i den russiske føderasjonens boligkode (heretter - RF-boligkoden) som ulovlige, som fastslår at betalingen for vedlikehold av en bolig inkluderer betaling " til vedlikehold og løpende reparasjon av felles eiendom i en bygård", Normene i del 3 av artikkel 30 i LC RF (" Eieren av boarealet bjørnbyrde innhold … felles eiendom eiere av lokaler i den tilsvarende bygården ..."), del 1 av artikkel 39 i LC RF (" Eierne av lokaler i en bygård bjørnbyrdeutgifter påinnhold felles eiendom i en bygård"), En rekke andre bestemmelser i lovgivningen.
Det skal bemerkes at anerkjennelsen av de ovennevnte normene som ulovlige ikke ble utført av retten, men av formidlerne av teorien selv - hovedsakelig på en rekke Internett-ressurser.
De virkelige eierne av OI
Selvfølgelig er teorien ovenfor feil. Eneeier av felleseiendommen til en bygård, samt eneeier, eksisterer ikke!
Eierne av MKD-lokaler eier felles eiendom og er forpliktet til å vedlikeholde denne OI, som enhver annen eiendom deres.
La oss underbygge disse utsagnene fra et logisk og juridisk synspunkt.
Begrunnelse
Anta at eierskapet til leilighetseierne kun er begrenset til deres lokaler og egentlig ikke gjelder felles eiendom. I dette tilfellet går en person som forlater leiligheten sin på landingen, inn på territoriet til andres eiendom. Det skal bemerkes at for eieren av denne svært felles eiendommen, kan det ikke skapes hindringer for bruken av hans eiendom og dens beskyttelse mot inngrep fra utenforstående.
Det vil si at det absolutt ikke er noen hindring for eieren av felleseiendommen å betale for eksempel passasjen gjennom territoriet hans, etablere en tariff (for eksempel 10 rubler for hvert trinn) og kreve et gebyr fra alle som går gjennom. eiendommen hans... Og hvis eieren av leiligheten ønsker å komme seg inn i sine lokaler gjennom felleseiendommen (for eksempel langs samme trapp som tilhører en annen eier), vil han være forpliktet til å betale etter fastsatt takst til eieren av denne felleseiendommen .
Hvorfor skal ikke eieren av felleseiendommen åpne for eksempel et lager i lokalene som tilhører ham? Lagre for eksempel plater eller murstein på trapper, reposer, kjellere og loft. Tross alt er dette hans eiendom - han har rett til å bruke den etter eget skjønn. Og det at leietakerne av leilighetene ikke kan komme inn i leilighetene sine er deres problem – la til dine lokaler klatre gjennom et vindu eller på annen måte som ikke er relatert til bevegelse på andres eiendom.
Det er selvfølgelig mulig å finne opp, visstnok tilhører felleseiendommen staten eller kommunen, som igjen ifølge noen oppfunne normer " du kan ikke gjøre dette mot folk».
Men det er velkjent at både kommunen og staten har rett til å selge eiendommen sin, leie den mv. Anta at felleseiendommen vil bli solgt eller leid ut til en bestemt person som vil sette tariffen for en betalt passasje eller utstyre et lager i inngangen - og denne personen kan absolutt ikke forbys fra slike handlinger! Det er vanskelig å se for seg at enhver innbygger som leier et kommunalt lokale ikke har rett til å forby passasje gjennom dette lokalet for en ubestemt krets av mennesker. Men et slikt rom kan være en leilighet! Er sosiale eller kommersielle leietakere forpliktet til å slippe alle som ønsker inn i leilighetene deres? Og hvis du tror tilhengerne av den betraktede falske teorien, er trapper, loft, kjellere den samme kommunale eiendommen som leiligheter okkupert av leietakere.
Men i tillegg til lokaler omfatter felleseiendom for eksempel felles bygningssystemer for varme, elektrisitet, vannforsyning, og avløp. Er dette også noens eiendom som ikke har noe med eierne av lokalene å gjøre? Men hvorfor trenger så eieren av denne eiendommen noen rør som vann leveres gjennom til forbrukere som ikke er relatert til eieren av rørene? Det er tross alt ingenting som forbyr denne eieren å selge for eksempel disse rørene til skrot - dette er tross alt hans eiendom! Og hva om etter demontering og salg av rør, vil noen i huset miste vann? La dem bygge sine vannforsyningssystemer, legge sine egne rør hvor de vil, eller leve uten vann, uten strøm, uten kloakk. Hva bryr eieren av vanlige husrør, ledninger og annet utstyr seg om problemene til disse leietakerne?
Som det fremgår av begrunnelsen ovenfor, fører forutsetningen om at felleseiendommen til en bygård har en viss særeier til begrunnelse av en viss absurd situasjon.
Det er nettopp for å hindre en slik absurditet at boliglovgivningen har fastslått at felleseiendommen i en bygård tilhører eierne av lokaler i en slik bygning på grunnlag av felleseieretten (RF LC artikkel 36), mens andelen i felleseieretten til OI i MKD til eieren av lokalene i dette huset følger skjebnen til eiendomsretten til de nevnte lokalene, og naturalallokeringen av dens andel i felleseie av OI i MKD er forbudt (artikkel 37 i LC RF).
Dermed eier eierne av lokalene i fellesskap felleseiendommen, har ikke rett til å dele den mellom seg (for eksempel er det uakseptabelt å fastslå at en nabo eier partallstrinn, en annen - oddetall, en tredje - en kjeller , en fjerde - et loft, etc.). Felleseiendommen er beregnet til bruk for alle eiere av boligblokkene, tilhører disse eierne av lokalene og vedlikeholdes for deres regning.
Juridisk begrunnelse
Som nevnt ovenfor, del 1 av artikkel 36 i LC RF settene: " 1. Eierne av lokaler i en bygård eier felleseiendommen i en bygård på grunnlag av felles eierskap ...", Den samme normen etablerer listen over felles eiendom til MKD.
Artikkel 290 i den russiske føderasjonens sivilkode bekrefter den gitte normen:
« Artikkel 290. Sameie til leilighetseiere i en bygård
1. Eierne av leiligheter i en bygård eier, på grunnlag av felleseie, husets felleslokaler, husets bærekonstruksjoner, mekanisk, elektrisk, sanitærteknisk og annet utstyr utenfor eller inne i leiligheten, betjener mer enn én leilighet.
2. Eier av en leilighet har ikke rett til å avstå sin andel i eiendomsretten til felleseiendommen til en boligbygning, samt å utføre andre handlinger som medfører overføring av denne andelen separat fra eierskapet til leiligheten».
Artikkel 37 i LC RF settene:
« Fastsettelse av andeler i felleseie av felles eiendom i en bygård:
1. Andelen i felleseieretten til felleseiendommen i leilighetsbygget til eieren av lokalene i denne bygningen er proporsjonal med størrelsen på det totale arealet til de nevnte lokalene.
2. Andel i sameieretten til felleseiendommen i bygården til eieren av lokalene i denne bygningen følger skjebnen til eiendomsretten til nevnte lokale.
3. Ved overdragelse av eiendomsretten til et lokale i en bygård er andelen i sameiet til felleseiendommen i denne bygningen til den nye eieren av slike lokaler lik andelen i felleseie til nevnte felleseie av tidligere eier av slike lokaler.
4. Eieren av lokalene i en bygård har ikke rett til:
1) utføre naturaltildeling av sin andel i felleseieretten til felles eiendom i en bygård;
2) avstå sin andel i felleseieretten til felleseiendom i en bygård, samt utføre andre handlinger som medfører overføring av denne andelen separat fra eiendomsretten til nevnte lokaler».
Med hensyn til argumentet om at eierskapet til felleseiendommen ikke er registrert, er det nødvendig å sitere flere normer i lovgivningen i Den russiske føderasjonen.
Artikkel 38 i LC RF: « Erverv av andel i felleseieretten til felleseie i en bygård ved kjøp av lokaler i slik bygning:
1. Ved erverv av lokaler i bygård overdras andel i sameieretten til felleseie i bygård til erverver.
2. Vilkårene i kontrakten som innebærer at overføringen av eiendomsretten til lokaler i en bygård ikke ledsages av overføringen av en andel i felleseie av felles eiendom i en slik bygning, er ugyldige».
Artikkel 23 i den føderale loven av 21.07.1997N122-FZ "Om statlig registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med det":« Artikkel 23. Statlig registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med det i leilighetsbygg:
1. Statlig registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med det i leilighetsbygg utføres i samsvar med denne føderale loven og den russiske føderasjonens boligkode.
2. Statlig registrering av fremkomst, overgang, begrensning (heftelse) eller oppsigelse av retten til bolig- eller yrkeslokaler i leilighetsbygg er samtidig statlig registrering av den uatskillelig forbundne retten til felles delt eierskap til felles eiendom.».
Dermed er sertifikatet for statlig registrering av eierskap til lokalene til en bygård samtidig et sertifikat for statlig registrering av retten til felles delt eierskap til felleseiendommen til en bygård.
Når det gjelder forpliktelsen til eierne av lokalene til MKD til å opprettholde felleseiendommen, er det nødvendig å minne om innholdet Artikkel 39 i LC RF: « Vedlikehold av felles eiendom i en bygård:
1. Eiere av lokaler i en bygård bærer byrden av kostnadene ved vedlikehold av felleseie i en bygård.
2. Andelen tvangsutgifter til vedlikehold av felleseie i en bygård, hvis byrde bæres av eieren av lokalene i en slik bygning, bestemmes av andelen i felleseieretten til felleseiendommen i en slik bygning av nevnte eier ...».
Selvfølgelig, bestemmelsene Artikkel 30 og 154 i LC RF, hvis legitimitet er omstridt av tilhengere av falsk teori, faktisk er absolutt lovlig.
konklusjoner
Som en konsekvens av innføringen av teorien om ikke-involvering av eiere av boligblokker i eierskapet til felleseiendommen til huset, kan man trekke frem både manglende vilje til å betale for vedlikehold og vedlikehold av denne ukjente eiendommen, og den utelukkende forbrukerens uaktsomme holdning til denne eiendommen. Svært ofte ser ikke leietakerne av hus, styrt av den betraktede falske teorien, noe forferdelig i skade, skade, ødeleggelse av "en annens eiendom", i dens forurensning. Tross alt er det én ting å eie en leilighet der du ikke ønsker å forsøple, du ikke vil ødelegge og ødelegge noe, og en helt annen ting er inngangen til noen hvor du kan kaste søppel, male vegger og knuse glass. . Imidlertid forstår ikke alle leietakere at utskifting av knust glass, rengjøring av innganger, nåværende reparasjoner og vedlikehold av alle strukturer og strukturer i huset utføres på bekostning av disse leietakerne selv, fra deres midler, betalt for "vedlikehold av boliger " service. Og jo mer "barbarisk" holdning vises til felleseiendommen til huset, jo mer denne eiendommen er skadet og forurenset, jo mer midler kreves for å opprettholde den i riktig form.
Den betraktede falske teorien og lignende inneholder ingen konstruktiv informasjon, men er kun rettet mot, å introdusere inn i hodet til forbrukere ideen om at de blir lurt, og urimelig belaste dem penger for vedlikehold av eiendom som ikke tilhører dem . Det kan selvsagt ikke være noen positive konsekvenser.
Faktisk felleseiendommen til MKD tilhører utelukkende eierne av lokalene i dette huset og ingen andre. Som en annen bekreftelse på denne omstendigheten kan man for eksempel nevne det faktum at det ikke finnes opplysninger i USRR om slike objekter som MKD eller felleseiendommen til MKD - disse objektene har ikke eneeier, og eiendomsrett til slike. gjenstander er ikke registrert.
Den falske teorien om at felleseiendommen til MKD ikke tilhører eierne av lokalene til MKD, gitt i argumentene, er fullstendig tilbakevist.
Og til slutt vil jeg advare leserne mot en ganske vanlig feil når begrepet «leilighetsbygg» forveksles med begrepet «boligbygg». Dette er to forskjellige definisjoner. Et boligbygg tilhører én eier, og en bygård består av et sett med leiligheter som tilhører ulike eiere.
Del 2 av artikkel 16 i LC RF: " Bolighus en individuelt definert bygning anerkjennes, som består av rom, samt lokaler for hjelpebruk, designet for å tilfredsstille borgernes husholdningsbehov og andre behov knyttet til deres bolig i en slik bygning».
Klausul 6 i RF PP av 28. januar 2006 N47: " Leilighetsbygg et sett med to eller flere leiligheter anerkjennes som har uavhengige utganger enten til en tomt ved siden av et boligbygg, eller til fellesarealer i en slik bygning. En bygård inneholder deler av felleseiendommen til eierne av lokaler i en slik bygning i henhold til boliglovgivningen».
1. Eierne av lokaler i en bygård eier på grunnlag av sameie felles eiendom i en bygård, nemlig:
1) lokaler i dette huset, som ikke er en del av leiligheter og er beregnet på å betjene mer enn ett rom i dette huset, inkludert trappeoppganger mellom leiligheter, trapper, heiser, heis og andre sjakter, korridorer, tekniske etasjer, loft, kjellere, der det er ingeniørkommunikasjon, annet utstyr som betjener mer enn ett rom i dette huset (tekniske kjellere);
2) andre lokaler i dette huset som ikke tilhører individuelle eiere og er beregnet på å dekke de sosiale og huslige behovene til eierne av lokaler i dette huset, inkludert lokaler beregnet på organisering av fritiden deres, kulturell utvikling, barns kreativitet, kroppsøving og sport og lignende arrangementer;
3) tak som omslutter de bærende og ikke-bærende konstruksjonene til dette huset, mekanisk, elektrisk, sanitært og teknisk og annet utstyr (inkludert konstruksjoner og (eller) annet utstyr designet for å sikre uhindret tilgang for funksjonshemmede til lokaler i et leilighetsbygg) som ligger i dette innendørs eller utendørs hjemmet og betjener mer enn ett rom;
4) tomten som dette huset ligger på, med elementer av landskapsarbeid og forbedring, andre objekter beregnet på vedlikehold, drift og utbedring av dette huset og som ligger på den angitte tomten. Grensene og størrelsen på tomten som leilighetsbygget ligger på, fastsettes i samsvar med kravene i jordlovgivningen og lovgivningen om byplanlegging.
2. Eierne av lokaler i en bygård eier, bruker og, innenfor grensene fastsatt av denne koden og sivil lovgivning, disponerer felles eiendom i en bygård.
3. Å redusere størrelsen på felleseiendommen i en bygård er kun mulig med samtykke fra alle eiere av lokaler i denne bygningen gjennom gjenoppbyggingen.
4. Ved vedtak av eiere av lokaler i en bygård, vedtatt på en generalforsamling av slike eiere, kan felles eiendom i en bygård overføres til andre personer for bruk dersom dette ikke krenker borgernes rettigheter og legitime interesser og juridiske enheter.
4.1. Tilpasning av felles eiendom i en bygård for å sikre uhindret tilgang for funksjonshemmede til lokaler i en bygård i samsvar med kravene spesifisert i del 3 i artikkel 15 i denne koden er tillatt uten bare dersom en slik tilpasning utføres uten å tiltrekke seg midler fra nevnte eiere.
5. Tomten som bygården ligger på kan være beheftet med begrenset bruksrett for andre. Det er ikke tillatt å forby etablering av heftelser på en tomt hvis det er nødvendig for å gi andre personer tilgang til gjenstander som eksisterte før datoen for ikrafttredelsen av denne koden. Ny heftelse av tomt med begrenset bruksrett etableres etter avtale mellom den som krever slik heftelse av tomten og eierne av lokaler i en bygård. Tvister om fastsettelse av heftelse av en tomt med begrenset bruksrett eller om vilkårene for en slik heftelse skal avgjøres i retten. Offentlig servitutt i forhold til tomt etableres etter jordlovgivningen.
6. Ved ødeleggelse, herunder dødsfall ved uhell, riving av en bygård, beholder eierne av lokaler i en bygård sin andel i felleseie av tomten som dette huset lå på, med innslag av landskapsarbeid og utbedring og annet beregnet på vedlikehold, drift og utbedring av dette huset, gjenstander som ligger på den angitte tomten, i samsvar med andelen i felleseieretten til felleseie i en bygård på tidspunktet for ødeleggelse, herunder tilfeldig død, riving av et slikt hus. Disse eierne eier, bruker og disponerer eiendommen forutsatt i denne delen i samsvar med sivil lovgivning.
Kommentar til kunst. 36 LCD RF
1. Den kommenterte artikkelen regulerer forholdet til felleseieretten i en bygård, der lokaler (bolig og yrkesbygg) eies av ulike enheter, inkludert offentlige enheter. I tillegg reguleres spørsmål om felleseie til felleseie i en bygård på samme måte i alle bygårder, uavhengig av antall eiere, antall lokaler i en slik bygning, samt tilstedeværelse eller fravær av en huseierforening eller annen organisasjon.
2. I klausul 6 i forordningen om godkjenning av lokaler som boliglokaler, boliglokaler som ikke er egnet for opphold og en leilighetsbygning som nødstilfelle og gjenstand for riving, godkjent av regjeringen i Den russiske føderasjonen av 28. januar 2006 N 47, sies at en bygård er en kombinasjon av to eller flere leiligheter som har selvstendige utganger enten til en tomt i tilknytning til et bolighus, eller til fellesarealer i et slikt hus. En bygård inneholder elementer av felleseie til eiere av lokaler i en slik bygning i henhold til boliglovgivningen.
En bygning som inneholder to eller flere leiligheter regnes således som en bygård og er underlagt alle reglene for en bygård.
I den kommenterte artikkel 36 i RF LC er det gitt en ganske fullstendig liste over objekter som er en del av felleseie. Felleseiendommen omfatter lokaler beregnet for betjening av eiere av bolig- og næringslokaler i en bygård. Reglene for å opprettholde felles eiendom i en bygård, godkjent ved dekret fra regjeringen i Den russiske føderasjonen av 13. august 2006 N 491, gir en enda mer detaljert liste over objekter som er en del av felleseiendommen til en bygård (klausul 2).
Strukturen til felleseiendommen, i henhold til disse reglene, inkluderer:
a) lokaler i en bygård som ikke er en del av leiligheter og er beregnet på å betjene mer enn ett bolig- og (eller) yrkeslokale i denne bygården (heretter kalt felleslokaler), inkludert trappeoppganger mellom leiligheter, trapper , heiser, heiser og andre gruver, korridorer, rullestoler, loft, tekniske etasjer (inkludert innebygde garasjer og områder for veitransport, verksteder, tekniske loft bygget på bekostning av eierne av lokaler) og tekniske kjellere, som har ingeniørkommunikasjon , ellers betjener mer enn én bolig og (eller) lokaler for ikke-bolig i en leilighetsbygningsutstyr (inkludert kjelerom, kjeler, heisenheter og annet teknisk utstyr);
c) omsluttende bærende konstruksjoner av en bygård (inkludert fundamenter, bærende vegger, gulvplater, balkong og andre plater, bærende søyler og andre omsluttende bærende konstruksjoner);
d) omslutte ikke-bærende konstruksjoner av en leilighetsbygning som betjener mer enn ett bolig- og (eller) yrkeslokale (inkludert vinduer og dører til fellesarealer, rekkverk, brystninger og andre omsluttende ikke-bærende konstruksjoner);
e) mekanisk, elektrisk, sanitært og annet utstyr plassert i en leilighetsbygning utenfor eller inne i lokalene og betjener mer enn ett bolig- og (eller) ikke-boliglokale (leiligheter);
f) tomten som leilighetsbygget ligger på og hvis grenser er fastsatt på grunnlag av data fra den statlige matrikkelen, med elementer av landskapsforming og forbedring;
g) andre anlegg beregnet på vedlikehold, drift og utbedring av en bygård, herunder transformatorstasjoner, varmepunkter beregnet på å betjene én bygård, kollektive parkeringsplasser, garasjer, barne- og idrettsplasser innenfor grensene til tomten som leilighetsbygget ligger ...
Strukturen til felleseiendommen inkluderer også interne tekniske systemer for kaldt og varmt vann og gassforsyning, bestående av stigerør, grener fra stigerør til den første frakoblingsanordningen plassert på grenene fra stigerørene, de angitte frakoblingsanordningene, kollektive (vanlige hus) måleanordninger for kaldt og varmt vann, de første avstengnings- og kontrollventilene ved uttakene til ledninger i leiligheten fra stigerør, samt mekanisk, elektrisk, sanitærteknisk og annet utstyr plassert på disse nettverkene, en in- husvarmesystem, bestående av stigerør, varmeelementer, regulerings- og stengeventiler, kollektive (generelle) varmeenergimåleanordninger, samt annet utstyr plassert på disse nettverkene, et internt strømforsyningssystem, bestående av innføring skap, inngangsfordelingsenheter, beskyttelse, kontroll og styringsutstyr, kollektive (generelle hus) elektriske energimåleenheter, gulvpaneler kover og skap, belysningsinstallasjoner av offentlige lokaler, elektriske installasjoner av røykavtrekkssystemer, automatiske brannalarmsystemer for interneemer, frakt-, passasjer- og brannheiser, automatiske låseanordninger for dører til en bygård, nettverk (kabler ) fra den ytre grensen etablert i samsvar med punkt 8 i disse reglene, til individuelle, generelle (leilighets) strømmålere, samt annet elektrisk utstyr plassert på disse nettverkene.
3. Ovennevnte forskrifts punkt 8 fastslår at ytre grense for elektrisitets-, varme-, vannforsynings- og avløpsnett, informasjons- og telekommunikasjonsnett (herunder ledningskringkastingsnett, kabel-tv, fiberoptiske nett, telefonlinjer og andre lignende nett) , som er en del av felleseiendommen, med mindre annet er fastsatt i lovgivningen i Den russiske føderasjonen, er den ytre grensen til veggen til en bygård, og grensen for operasjonelt ansvar i nærvær av en kollektiv (felleshus) måleanordning av den tilsvarende verktøyressursen, med mindre annet er fastsatt ved en avtale mellom eierne av lokalene med entreprenøren av verktøy eller ressursleverandør, er krysset mellom den kollektive (felles hus) måleren med det tilsvarende ingeniørnettverket, som er en del av leiligheten bygning.
Samtidig i sub. «G» punkt 2 i samme forskrift tilsier at felleseiendommen til en bygård omfatter gjenstander beregnet på vedlikehold, drift og utbedring av en bygård, herunder transformatorstasjoner, varmepunkter beregnet på service av én bygård, kollektive parkeringsplasser, garasjer, barne- og idrettsplasser som ligger innenfor grensene til tomten som bygården ligger på. Disse objektene ligger i nærområdet, dvs. et stykke hjemmefra.
Lovgiver har slått fast at det tilstøtende territoriet er en del av felleseiendommen, og følgelig inkluderer felleseiendommen gjenstander som ligger på dette territoriet som er ment å tjene huset. Men hvis transformatorstasjoner, varmepunkter beregnet for å betjene én bygård er en del av felleseiendommen, så er også strøm- og varmeforsyningsnettene som kommer ut av disse objektene en del av felleseiendommen, til tross for at de er plassert på avstand fra ytterveggen Hus.
Følgelig inngår nettene for elektrisitet, varme, vannforsyning og avløp, informasjons- og telekommunikasjonsnett, som eies i fellesskap av eierne av lokaler i en bygård og ligger i avstand fra husveggen, i felleseiendommen. , uavhengig av avtale med forsyningsleverandøren. Og siden tomten ligger i felleseiendommen til en bygård, bør ingeniørkommunikasjon også inkluderes i felleseiendommen. Den russiske føderasjonens boligkode gir ikke andre alternativer.
4. Sammensetningen av felleseiendommen i en bygård omfatter også tomten som nevnte bygning ligger på, med innslag av landskapsarbeid og utbedring. Grensene for tomtene det ligger bygårder på er imidlertid ikke fastsatt i alle tilfeller.
I paragraf 2 i art. 36 i den russiske føderasjonens arbeidskode er det indikert at i den eksisterende utviklingen, er tomter hvor strukturer som er en del av felleseiendommen til en leilighetsbygg, boligbygg og andre strukturer, gitt som felles eiendom i fellesskapet. delt eierskap av boligeiere på den måte og på de vilkår boliglovgivningen fastsetter.
I sin tur, i art. 16 i den innledende loven til den russiske føderasjonens boligkode, er det fastslått at i den eksisterende utviklingen av bosetninger er tomten som en leilighetsbygning og andre eiendomsobjekter som er en del av et slikt hus ligger på, vanlig. felles eiendom til eierne av lokaler i en bygård.
Tomten som bygården og andre eiendomsobjekter som inngår i et slikt hus ligger på, som ble dannet før RF-boligloven ble satt i kraft og som den statlige matrikkelen ble foretatt for, overføres. vederlagsfritt inn i felleseie for eierne av lokalene i bygården.
Således, hvis det på det tidspunktet RF LC trådte i kraft, er etablert grensene for tomten som leilighetsbygningen og annen fast eiendom som inngår i et slikt hus ligger på, og det er foretatt en matrikkelregistrering, da tomt overføres vederlagsfritt til felleseie for eierne av lokalene i en bygård siden ikrafttredelsen av RF LC.
I tilfelle grensene for tomten ikke er fastsatt, har enhver eier av lokalene i en bygård rett til å søke statlige myndigheter eller lokale myndigheter med søknad om å fastsette grensene for tomten som leiligheten har. bygningen ligger. Tomten overføres vederlagsfritt til felleseie for eierne av lokaler i en bygård fra det øyeblikket den statlige matrikkelregistreringen av denne tomten er foretatt, på hvilken bygården og annen fast eiendom som inngår i en slik en huset ligger.
Fra registreringsøyeblikket i matrikkelen fremstår en tomt som en gjenstand, den er inkludert i felleseiendommen til en bygård og ved dens dannelse.
Nybygde eller rekonstruerte leilighetsbygg og annen fast eiendom som er en del av slike hus, etter innføringen av RF-boligkoden, aksepteres først i drift ved dannelse av tomter som slike leilighetsbygg er plassert på. I dette tilfellet er tomten umiddelbart inkludert i felleseiendommen til en bygård.
Hvis en bygård tas i drift én etter én, er eiendomsretten til tomten inkludert i bygården og overføres til felles eierskap til eierne av lokaler i bygården fra det øyeblikket første trinn av leilighetsbygget settes i drift, dersom tomten ikke dannes ved igangsetting av første trinn like under eksisterende bygning. Dette skyldes det faktum at i den eksisterende utviklingen (og den første fasen av huset er allerede en eksisterende utvikling), blir tomten eiendommen til eierne av lokalene til bygården ved dannelsen av tomten og eieren av lokalene i bygården erverver andel i eiendomsretten til felleseiendommen, som omfatter og tomt.
Den russiske føderasjonens landkode (del 2, art. 36), den russiske føderasjonens boligkode (art. 36), den innledende loven til den russiske føderasjonens boligkode (art. 16) fastslår at eierne av lokaler i en bygård kan ikke ha andre rettigheter til en tomt, bortsett fra eierskap ...
5. I klausul 7 i resolusjonen fra regjeringen i Den russiske føderasjonen av 13. august 2006 N 491 "Om godkjenning av reglene for vedlikehold av felles eiendom i en bygård og reparasjon av felles eiendom i en bygård av utilstrekkelig kvalitet og (eller) med avbrudd som overstiger den fastsatte varigheten "det er fastslått at statlige myndigheter og lokale selvstyreorganer sørger for statlig matrikkelregistrering av tomter som leilighetsbygg er plassert på, uten å belaste eierne av lokaler i bygården. hjem .
Dermed ble det etablert en forpliktelse for lokale selvstyreorganer og statlige myndigheter til å danne tomter som leilighetsbygg er plassert på.
6. Tomtene som leilighetsbyggene ligger på er ikke bare beregnet til bruk for eierne av lokalene i disse bygningene, men også til bruk for mange andre personer. I denne forbindelse kan alle gjerder eller konstruksjon av en tomt som hindrer passasje eller passasje, som regel føre til brudd på rettighetene til borgere og juridiske personer. På disse stedene kan det være oppkjørsler, lekeplasser, oppstillinger av grønne områder, andre objekter beregnet for bruk av en ubestemt krets av mennesker. Disse tomtene kan i slike tilfeller være beheftet med rett til begrenset bruk av andre personer (servitut).
De heftelser som forelå før ikrafttredelsen av RF LC opphører ikke ved overføring av eiendomsretten til tomten. Hvis heftelsen er etablert etter ikrafttredelsen av denne koden, etableres en slik heftelse av tomten etter avtale mellom personen som krever etablering av en slik heftelse på tomten og eierne av lokaler i en bygård.
Dersom partene ikke har kommet til enighet om heftelse av tomten med ny servitutt, så kan tvisten om dens stiftelse eller heftelsesvilkårene med begrenset bruksrett avgjøres for retten.
7. Felleseiendommen i en bygård er i felleseie til eierne av bolig- og yrkeslokaler (heretter omtalt som eiere av lokaler) til dette huset, huseiere.
I strukturen til en bygård skilles det mellom to deler, hvorav den ene er bolig- og yrkeslokaler eid av innbyggere, juridiske personer eller offentlige enheter, og den andre delen av en bygård - felles eiendom - er i fellesskapet. eierskap til eierne av lokaler i en bygård. Lokaler i en bygård er underlagt eierskap. Eierskap og andre eiendomsrettigheter til lokaler i en bygård er underlagt statlig registrering i tilfeller gitt av føderal lovgivning. Felleseie i en bygård er et enkelt udeleligt objekt og er i felles eierskap. Det skal bemerkes at eierne av lokaler i en bygård ikke er eiere av kjelleren, loftet, utstyr, land og andre gjenstander separat. De er eiere av felleseiendommen som et enkelt udelelig eiendomskompleks. I dette tilfellet er eiendomsobjektet felleseie som et selvstendig objekt.
Fra det ovenstående kan vi konkludere med at en bygård som et enkelt eiendomskompleks ikke kan være et uavhengig eiendomsobjekt (så vel som andre eiendomsrettigheter), siden eiendomsobjektet er boligkvarteret i det, og resten ( felles eiendom) er i felleseiendommen til eiere av boliglokaler. Andel i felleseieretten til felleseie fra eiere av lokaler i en bygård oppstår i medhold av loven på tidspunktet for opptreden av eiendomsretten til de lokalene de har ervervet i bygget.
8. Felleseie i bygård er ikke gjenstand for avhendelse. Den deltar ikke i sivil sirkulasjon som et selvstendig objekt. Også separate deler av felleseiendommen er ikke gjenstand for avhendelse. De er ikke uavhengige objekter for eiendomsrettigheter eller andre eiendomsrettigheter.
Enkelte deler av felleseiendommen kan komme i tillegg til lokalene som følge av oppussing. For eksempel kan en del av et loftsrom festes til et oppholdsrom, noe som resulterer i at et boareal øker i størrelse. Denne typen handling kan utføres ved å rekonstruere lokalene og en del av felleseiendommen. Som et resultat av rekonstruksjonen dukker det opp et nytt objekt - en leilighet med et større område, mens arealet på loftet er redusert. Siden slik ombygging foretas i forhold til felleseie i en bygård, kreves samtykke fra andre eiere av lokalet. Slikt samtykke kan innhentes på den måten som er foreskrevet i art. - (se kommentaren til de angitte artiklene). Etter å ha innhentet samtykke fra eierne av lokalene, kan gjenoppbygging utføres i samsvar med kravene i denne koden og lovgivningen til Den russiske føderasjonen om byplanlegging.
9. Ved avgjørelse fra eierne av lokaler i en bygård er det mulig å overføre noen gjenstander av felles eiendom for bruk til tredjepart. Av generell regel slikt vedtak treffes på generalforsamlingen på den måte art. - 48 LCD RF (se kommentaren til disse artiklene). En huseierforening eller et borettslag kan imidlertid etter vedtak i generalforsamlingen gis fullmakt til å overdra en del av felleseiendommen til bruk.
På grunn av de funksjonelle egenskapene kan ikke alle gjenstander av felles eiendom overføres til andre personer selv for bruk. Slike gjenstander av felles eiendom inkluderer trapper mellom leiligheter, trapper, heiser, heis og andre sjakter, korridorer, bærende og omsluttende ikke-bærende konstruksjoner, mekanisk, elektrisk, rørleggerarbeid og annet utstyr, alle deler av adkomstveier, fotgjengere stier og andre gjenstander, overdragelse til bruk som gjør det umulig å utøve rettighetene til eiere av lokaler i en bygård.
Gjenstander av felles eiendom, hvis bruk ikke vil føre til brudd på rettighetene til eierne av lokaler i en bygård, kan overføres for bruk til enkeltpersoner eller juridiske personer (for eksempel en kjeller). Kjelleren kan imidlertid, som enhver annen del av felleseiendommen, ikke skilles ut som et selvstendig eiendomsobjekt.
Når det gjelder en del av felleseiendommen, er det umulig å lage tekniske registreringer og tildele den et matrikkelnummer for å foreta statlig registrering av eiendomsrettigheter. Alle disse handlingene er umulige på grunn av det faktum at felles eiendom er et udelelig eiendomskompleks. Det kan følgelig ikke foretas transaksjon med en del av felleseiendommen som med et eiendomsobjekt, siden et slikt selvstendig objekt ikke eksisterer. Overdragelse til bruk av enhver del av felleseiendommen bør utføres i samsvar med normene for transaksjoner med løsøre.
Overdragelse av felleseieobjekter i en bygård til bruk foretas av eierne av lokalene.
I mangel av huseiersameie i bygård er partene i avtalen om overdragelse av en del av felleseiendommen til bruk eiere av lokaler i bygården. Avtalen kan underskrives av en av eierne, dersom denne får fullmakt til det av generalforsamlingen i eierne. Dersom det opprettes en sammenslutning av huseiere eller et borettslag i en bygård, opptrer sameiet eller sameiet som part i avtalen om overdragelse av en del av felleseiendommen til bruk. I dette tilfellet handler partnerskapet eller samvirket på egne vegne, men i interessene til eierne av lokaler i en bygård.
10. Ved ødeleggelse eller riving av en bygård forblir tomten i sameie til eierne av lokaler i bygården som tidligere lå på denne tomten. Andelene i eierskapet til tomten til deltakerne i sameiet forblir de samme som i felleseiendommen i bygården.
Disse eierne eier, bruker og disponerer eiendommen fastsatt i del 6 av den kommenterte artikkel 36 i LC of Russia i samsvar med sivil lov.
Eierne av en slik tomt er imidlertid vesentlig begrenset i rådigheten over denne tomten (se kommentaren til denne artikkelen).
... Eierskap til felleseie til eiere av lokaler i en bygård
Kommentar til artikkel 36 i RF LC:
1. Del 1 kommentarer. Kunst. inneholder en regel som utvikler normen i paragraf 1 i art. 290 i den russiske føderasjonens sivilkode, som indikerer potensielt eierskap til felles eiendom i en bygård til eierne av lokaler i den. Denne regelen viser element-for-element-sammensetningen av felles eiendom mer detaljert. Samtidig vil listen over elementer som danner felles eiendom, i motsetning til listen i paragraf 1 i art. 290 i den russiske føderasjonens sivilkode er ikke uttømmende.
Ny utgave del 1 kommentarer. Kunst. med større detaljgrad enn den forrige versjonen, grupperer elementene av felles eiendom i en bygård.
Når man skal avgjøre om man skal klassifisere et eller annet element som felleseie, bør man la seg lede av tegnene på formålet med disse elementene. Det er to slike tegn.
Den første indikasjonen er at varen er ment å betjene mer enn ett rom. Det andre tegnet er betegnelsen på elementet for service av hele bygården.
Felleseiendommen, dersom det er nødvendig rettsgrunnlag, tilhører eierne av lokaler i en bygård på grunnlag av felleseieretten.
Sammensetningen av felleseiendommen fastsettes i henhold til pkt. 1 av reglene for vedlikehold av felles eiendom i en leilighetsbygning, godkjent av dekret fra regjeringen i Den russiske føderasjonen av 13. august 2006 N 491 (SZ RF. 2006. N 34. Art. 3680). I samsvar med disse reglene omfatter felleseiendommen:
Lokaler i en bygård, som ikke er en del av leiligheter og er ment å betjene mer enn ett bolig- og (eller) yrkeslokale i denne bygården, inkludert trapper mellom leiligheter, trapper, heiser, heiser og andre sjakter, korridorer , rullestoler, loft, tekniske etasjer (inkludert innebygde garasjer og områder for veitransport, verksteder, tekniske loft bygget på bekostning av eierne av lokaler) og tekniske kjellere, som har verktøy, annet utstyr som betjener mer enn én bolig og ( eller) ikke-boliglokaler i en bygård (inkludert kjelerom, kjeler, heisenheter og annet teknisk utstyr);
Gjerdebærende konstruksjoner til en bygård (inkludert fundamenter, bærende vegger, gulvplater, balkong og andre plater, bærende søyler og andre omsluttende bærende konstruksjoner);
Inngjerding av ikke-bærende strukturer i en leilighetsbygning som betjener mer enn ett bolig- og (eller) ikke-boliglokale (inkludert vinduer og dører til fellesarealer, rekkverk, brystninger og andre omsluttende ikke-bærende strukturer);
Mekanisk, elektrisk, sanitært og annet utstyr plassert i en bygård utenfor eller inne i lokalene og betjener mer enn ett bolig- og (eller) ikke-boliglokale (leiligheter);
Tomten som leilighetsbygget ligger på og grensene for denne er fastsatt på grunnlag av data fra den statlige matrikkelen, med innslag av landskapsarbeid og utbedring;
Andre anlegg beregnet på vedlikehold, drift og utbedring av en bygård, herunder transformatorstasjoner, varmepunkter beregnet på å betjene én bygård, kollektive parkeringsplasser, garasjer, barne- og idrettsplasser innenfor grensene til tomten som leiligheten ligger på. bygningen ligger.
Ved fastsettelse av sammensetningen av felles eiendom, brukes informasjonen i Unified State Register of Rights to Real Estate og transaksjoner med den om rettighetene til eiendomsobjekter som er felles eiendom, samt informasjonen i statens grunnmatrikkel ( se ordre fra Justisdepartementet i Den russiske føderasjonen av 14. februar 2007. N 29 "Om godkjenning av instruksjonen om funksjonene ved å foreta oppføringer i det enhetlige statlige registeret over rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med dette under statens registrering av rettigheter til eiendomsobjekter som er felleseie i en bygård, som gir opplysninger om registrerte felleseierettigheter til slike objekter fast eiendom "// RG. 2007. 22. mars).
Sammensetningen av felleseiendommen bestemmes av:
Eiere av lokaler i en bygård for å oppfylle forpliktelser til vedlikehold av felles eiendom;
Statlige myndigheter for å kontrollere vedlikeholdet av felles eiendom;
Lokale myndigheter for å forberede og gjennomføre en åpen konkurranse for valg av en forvaltningsorganisasjon.
Samtidig, lokale myndighetsorganer (i føderale byer, offentlige organer i disse konstituerende enhetene i Den russiske føderasjonen), i henhold til brevet fra departementet for regional utvikling i den russiske føderasjonen av 4. april 2007 N 6037-RM / 07 (Lov- og forskriftsdokumenter i bolig og fellestjenester. 2007. N 6) med henblikk på oppfyllelse av eiere av lokaler i en bygård av plikten til å vedlikeholde felleseie, samt til andre formål, unntatt til opparbeidelse og gjennomføring av et åpent anbud for valg av en forvaltningsorganisasjon, er ikke autorisert til å godkjenne eller avtale sammensetningen (listen) av felles eiendom i en bygård.
2. Normen, nedfelt i annet punktum i paragraf 4 h. 1 kommentar. Art., i motsetning til den tidligere eksisterende normen i Art. 10 i den føderale loven "On Homeowners Associations" (SZ RF. 1996. N 25. Art. 2963; RG. 2001. 31. des; 2002. 26. mars) inneholder ikke spesifikke instruksjoner om prosedyren for å fastsette grensene og størrelsen på tomten som en leilighet bygning, men inkluderer en formulering av en referanse karakter, orientere deltakerne i de relevante forhold til land lovgivning og lovgivning om byplanlegging. Kravene i jordlovgivningen angående grenser og størrelser på tomter er definert generelt i art. Kunst. 33, 36 i den russiske føderasjonens arbeidskode, den føderale loven "On Land Management" (RG. 2001. 23. juni), den føderale loven "On the State Land Cadastre" (RG. 2000, 10. januar), resolusjon av regjeringen i den russiske føderasjonen av 7. august 2002 N 576 "Om prosedyren for avhending av statseide tomter før avgrensningen av statlig eierskap til land" (RG. 2002. 10. august; 2003. 27. nov.).
Kravene i jordlovgivningen angående grenser og størrelser på tomter er definert generelt i art. Kunst. 33, 36 i den russiske føderasjonens arbeidskode, den føderale loven "On the State Real Estate Cadastre" (RG. 2007. 1. august), kap. 4 i den føderale loven "om bistand til utvikling av boligbygging" (RG. 2008. 30. juli), den føderale loven "om endringer i visse lovbestemmelser i Den russiske føderasjonen angående forbedring av landforhold" (RG. 2008. 25. juli ). De relevante kravene i lovgivningen om byplanleggingsaktiviteter er nedfelt i den russiske føderasjonens byplanleggingskode (SZ RF. 2005. N 1. Art. 16, som endret og supplert) og vedtekter som utvikler den.
I den russiske føderasjonens konstituerende enheter vedtas som regel normative handlinger som i detalj regulerer forholdet som utvikler seg i forbindelse med etableringen av grensene og størrelsene på tomter som ligger under leilighetsbygg. Så, i St. Petersburg i dette området, ordren fra regjeringen i St. Petersburg datert 29. mars 2005 N 25-rp "Om prosedyren for samhandling mellom statlige myndigheter i St. Petersburg og organisasjoner i dannelsen av en tomt som en leilighetsbygning ligger på» (Bulletin Administration of St. Petersburg. 2005. N 4).
3. Del 2 kommentarer. Kunst. sikrer rettslige muligheter til eiere av lokaler i en bygård i forhold til felleseie. Siden regimet for felles eiendom er definert som delt eierskap, utføres eierskap, bruk og avhending av det etter avtale med alle deltakere i delt eierskap (se artiklene 246, 247 i den russiske føderasjonens sivilkode). Behovet for å komme til enighet mellom deltakerne i sameie om besittelse og bruk av felleseie skyldes at, uavhengig av størrelsen på andelene i eiendomsretten, er eiernes fullmakter like store i volum. En deltaker i felleseie har, dersom det faktisk er mulig, rett til å kreve at en del av felleseiendommen stilles til rådighet og bruk, som kan skilles fra dens øvrige deler.
4. Regel h. 3 kommentarer. Kunst. er nytt i boliglovgivningen. Den peker på den eneste mulige måten fra lovgivers synspunkt for å redusere størrelsen på felleseiendommen - gjenoppbyggingen av en bygård, eller rettere sagt en av dens alternativer, hvis gjennomføring bør resultere i en reduksjon i det totale arealet av en bygård. I dette tilfellet gir ikke lovgiver andre måter å redusere størrelsen på felleseiendommen på, for eksempel ved å endre grensene og redusere størrelsen på tomten som huset ligger på.
5. Del 4 kommentarer. Kunst. inneholder en regel som spesifiserer regelen i paragraf 1 i art. 246 i den russiske føderasjonens sivilkode, som etablerer et monopol på medeiere for å bestemme den juridiske skjebnen til felles eiendom. Avtalen mellom deltakerne i delt eierskap om overføring av enkelte elementer som utgjør felleseiendommen må formaliseres ved særskilt vedtak tatt på generalforsamlingen for eiere av lokaler i en bygård. Det er åpenbart at en slik avgjørelse i betydningen av paragraf 1 i art. 246 i den russiske føderasjonens sivilkode bør vedtas etter avtale med alle deltakere i delt eierskap, siden uviljen til minst en av medeierne til å overføre en del av eiendommen til andre personer gjør overføringsprosessen illegitim. Imidlertid, i betydningen av del 1 av art. 46 kommentarer lovens vedtak treffes med et flertall på minst 2/3 av det totale antall stemmer til eiere av lokaler i en bygård.
Overføringsmulighetene kan være svært forskjellige, inkludert bruk av konkurranse- og auksjonsprosedyrer, for eksempel ved tildeling av bruksrett til en parkeringsplass, en idrettsplass som ligger på en tomt som er en del av felleseiendommen.
Forhold om bruk av enkeltelementer av felleseie skal formaliseres ved avtale inngått mellom den sameiernes bemyndigelse og brukeren.
I litteraturen uttrykkes oppfatningen om at overføring for bruk av enhver del av felleseiendommen bør utføres i henhold til reglene for transaksjoner med løsøre (se: Artikkel-for-artikkel kommentar til den russiske føderasjonens boligkode). / Redigert av PV Krasheninnikov. M., 2005.S. 185). Denne oppfatningen synes å være feilaktig, siden overdragelse til bruk ikke er en handling som medfører avhendelse av en del av felleseie. I tillegg inneholder ikke gjeldende lovverk særregler om bruk av løsøre, unntatt kanskje for utleie av kjøretøy, utleie og finansiell leasing. I sistnevnte tilfelle skal imidlertid leieobjektet fradeles.
6. I del 5 kommentarer. Kunst. den generelle tillatelsen til heftelse av tomten som leilighetsbygget ligger på, er rett til begrenset bruk av denne tomten for tredjeparter fastsatt. Denne retten kalles en servitutt og tilhører kategorien eiendomsrettigheter (artikkel 216, 274 - 277 i den russiske føderasjonens sivilkode). Servitutten etableres på eiendommen som er i eie, og stopper ikke når denne eiendommen overdras til ny eier.
Som hovedregel etableres servitutt etter avtale mellom den som krever etablering av bruksretten og eierne. Servitutten er underlagt statlig registrering i henhold til reglene i art. 27 FZ "Om statlig registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med denne" (SZ RF. 1997. N 30. Art. 3594; 2001. N 16. Art. 1533; 2002. N 15. Art. 1377; 2003. N 24. Art. 2244). Den statlige registreringen av servitutter utføres i Unified State Register of Rights på grunnlag av en søknad fra eierne (deres autoriserte person) eller personen i hvis favør servitutten er etablert, dersom sistnevnte har en servituttavtale.
7. I del 6 kommentarer. Kunst. fastsatt de rettslige konsekvensene av ødeleggelse, dødsfall ved uhell, riving av en bygård når det gjelder eierskap til andel i felleseieretten til en tomt. Når disse omstendighetene inntreffer, etableres andelen i eiendomsretten til den tomt hvor den ødelagte, tilfeldig omkomne eller revne bygården lå på grunnlag av eierandelen til felleseiendommen i bygården, d.v.s. forblir uendret og lik verdien som eksisterte på tidspunktet da de relevante omstendighetene inntraff.