1. Alinsunod sa Civil Code ng Russian Federation (Artikulo 244), ang ari-arian na pag-aari ng dalawa o higit pang mga tao ay kabilang sa kanila batay sa karaniwang pagmamay-ari. Ang karaniwang pagmamay-ari ng ari-arian, ang bahagi ng bawat isa sa mga may-ari na kung saan ay tinutukoy ang pagmamay-ari, ay nakabahaging pagmamay-ari.
Ang artikulong ito ng Housing Code ng Russian Federation ay eksaktong tinutukoy kung aling mga bahagi ng isang gusali ng apartment ang magkakaparehong pagmamay-ari ng mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment.
Ang isang tampok ng karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang pag-aari sa isang gusali ng apartment ay ang karaniwang pag-aari ay direktang lumitaw dahil sa katotohanan na ang mga mamamayan ay nakakuha ng pagmamay-ari ng mga partikular na lugar. Sa pamamagitan ng pagbili ng isang partikular na apartment sa isang apartment building, ang may-ari ay sabay-sabay na nagiging kalahok sa karaniwang pagmamay-ari alinsunod sa artikulong ito para sa mga lugar sa bahay na ito na hindi bahagi ng mga apartment at nilayon upang magsilbi ng higit sa isang silid sa bahay na ito, pagkatapos ay ang Ang LC RF ay naglilista ng mga karaniwang bahagi ng bahay nang mas partikular, na nagpapahiwatig ng mga ito, bukod sa iba pang mga bagay.
Bilang karagdagan sa mga direktang bahagi ng gusali ng apartment mismo, kasama sa nagkomento na artikulo ang karaniwang ibinahaging pag-aari ng mga may-ari ng lugar ng bahay na ito, kabilang ang land plot kung saan matatagpuan ang bahay na ito, na may mga elemento ng landscaping at landscaping at iba pang mga bagay na nilayon. para sa pagpapanatili, pagpapatakbo at pagpapabuti ng bahay na ito na matatagpuan sa ipinahiwatig na kapirasong lupa. Ang mga hangganan at sukat ng plot ng lupa kung saan matatagpuan ang gusali ng apartment ay tinutukoy alinsunod sa mga kinakailangan ng batas sa lupa at batas sa pagpaplano ng lunsod. Sa partikular, alinsunod sa Dekreto ng Pamahalaan ng Russian Federation noong Setyembre 26, 1997 N 1223 "Sa Pag-apruba ng Mga Regulasyon sa Pagtukoy sa Sukat at Pagtatatag ng mga Hangganan ng mga Land Plot sa Condominiums", ang karaniwang sukat ng isang land plot na inilipat. sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng mga may-ari ng bahay na walang bayad ay tinutukoy depende sa lugar ang isang site na direktang inookupahan ng mga gusali ng tirahan at iba pang mga real estate na bahagi ng condominium, pati na rin ang mga teritoryo na katabi ng mga ito, na kinakailangan upang matiyak ang kanilang paggana ( pagpapanatili), napapailalim sa pagsunod sa mga kinakailangan ng mga pamantayan sa pagpaplano ng lunsod, kaligtasan sa sunog, mga sanitary gaps sa pagitan ng mga gusali at iba pang mga pamantayan, pagbibigay ng normal na kondisyon ng pamumuhay at pananatili ng mga mamamayan sa condominium, pagpapanatili ng mga gusali ng tirahan at iba pang ari-arian na kasama sa condominium, bilang pati na rin ang pag-access sa lahat ng mga bagay ng condominium. Kasabay nito, ang normal na kondisyon ng pamumuhay para sa mga mamamayan sa katabing mga plot ng lupa at ang mga karapatan ng mga may-ari, may-ari, gumagamit at nangungupahan ng mga plot na ito, pati na rin ang mga may-ari ng mga gusali, istruktura at istruktura na matatagpuan sa kanila, ay dapat matiyak.
Ang Panimulang Batas, ayon sa kung saan ang mga pagbabago ay ginawa sa Land Code ng Russian Federation, ay naglalarawan ng pamamaraan para sa pagbuo ng isang land plot at ang paglilipat nito nang walang bayad sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari. Sa kasalukuyang pag-unlad, ang mga lupain kung saan may mga istruktura na bahagi ng karaniwang pag-aari ng isang gusali ng apartment, mga gusali ng tirahan at iba pang mga istraktura ay ibinibigay bilang karaniwang pag-aari sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng mga may-ari ng bahay sa paraang at sa mga kondisyong itinatag ng batas sa pabahay.
Kapag bumubuo ng land plot kung saan matatagpuan ang apartment building, upang mailipat ito sa common property ng apartment building, binuo ang draft ng mga hangganan ng land plots kung saan matatagpuan ang pinakamalapit na apartment building. Ang mga proyektong ito ay naka-attach sa desisyon na ilipat ang land plot sa common property ng isang apartment building.
Ang lokal na self-government body ay nagpapaalam sa mga mamamayan, gumagamit ng lupa, may-ari ng lupa at nangungupahan ng mga lupain na nasa estado at munisipyo na pagmamay-ari, na ang mga lehitimong interes ay maaaring maapektuhan kaugnay ng pagbuo ng isang land plot kung saan matatagpuan ang isang apartment building, at ang pagbuo ng isang proyekto para sa mga hangganan ng mga plot ng lupa kung saan ang mga kalapit na gusali ng apartment.
Ang desisyon na maglaan ng land plot sa isang umiiral na pag-unlad o tumanggi na maglaan ng land plot ay maaaring iapela ng mga interesadong partido sa korte.
Kung ang desisyon na magbigay ng isang plot ng lupa sa isang umiiral na gusali o tumanggi na maglaan ng isang plot ng lupa, ang korte sa desisyon nito ay may karapatang obligado ang executive body ng kapangyarihan ng estado o lokal na pamahalaan, na ibinigay para sa Art. 29 ng Land Code ng Russian Federation, upang magbigay ng isang land plot na may indikasyon ng mga termino at kundisyon para sa probisyon nito.
Alinsunod sa Pederal na Batas ng Russian Federation "On Associations of Homeowners" na may petsang Hunyo 15, 1996 N 72-FZ (nawalan ng puwersa alinsunod sa Panimulang Batas noong Marso 1, 2005), ang isang condominium (karaniwang ari-arian ng mga may-ari) ay isang solong complex ng real estate, kabilang ang isang land plot sa loob ng itinatag na mga hangganan at isang gusali ng tirahan na matatagpuan dito, iba pang mga bagay sa real estate kung saan ang ilang mga bahagi na nilayon para sa tirahan o iba pang mga layunin (lugar) ay pag-aari ng mga mamamayan, mga legal na entity Pederasyon ng Russia, mga paksa ng Russian Federation, munisipalidad (mga may-ari ng bahay) - pribado, estado, munisipyo at iba pang anyo ng pagmamay-ari, at ang natitirang bahagi (karaniwang ari-arian) ay nasa kanilang karaniwang ibinahaging pagmamay-ari.
Kaya, upang makilala ang konsepto ng "gusali ng apartment", ang isa ay dapat magpatuloy mula sa katotohanan na ang isang gusali ng apartment ay isang uri ng gusali ng tirahan, ang tiyak na tampok kung saan, na nagpapakilala dito, halimbawa, mula sa isang indibidwal na bahay na inilaan para sa isang solong. pamilya, ay ang isang solong complex ng real estate property ng isang apartment building ay binubuo ng magkakahiwalay na bahagi - residential premises, non-residential premises, na maaaring pag-aari ng mga mamamayan, legal entity ng Russian Federation, mga constituent entity o munisipyo nito, iba pang bahagi ng complex na ito (pangkaraniwang ari-arian) na magkakaparehong pagmamay-ari ng mga may-ari ng nasa itaas na lugar , na hindi bahagi ng mga apartment at nilayon upang magsilbi sa residential at non-residential na lugar at access sa kanila, malapit na nauugnay sa kanilang layunin.
2. Mga kalahok sa karaniwang pag-aari ng isang gusali ng apartment - mga may-ari ng lugar ng gusaling ito, sa kanilang sariling paghuhusga at sa kanilang sariling interes, sa pamamagitan ng paggawa ng anumang mga aksyon na may kinalaman sa ari-arian na ito na hindi sumasalungat sa batas at iba pang mga legal na aksyon at huwag lumalabag sa mga karapatan at legal na protektadong interes ng ibang mga tao, pagmamay-ari, na aktwal na nagtataglay ng karaniwang pag-aari (direktang nakakaapekto dito), paggamit, iyon ay, pagkonsumo ng ari-arian, depende sa layunin nito, sa pamamagitan ng kasunduan ng lahat ng may-ari, at sa kaso ng ang kawalan nito, sa paraang itinatag ng korte sa pag-angkin ng sinuman sa mga may-ari, mga bagay na karaniwang ginagamit sa isang gusali ng apartment, ngunit may karapatang itapon ang mga ito sa loob lamang ng mga limitasyon na itinatag ng Kodigong ito at batas sibil.
3. Ang mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment ay maaaring muling buuin ang karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment, kung ang naturang pagbabagong-tatag ay humahantong sa isang pagbawas sa halaga ng mga karaniwang ari-arian sa gusali, sa pamamagitan lamang ng pahintulot ng lahat ng mga may-ari ng mga lugar na matatagpuan sa isang gusali ng apartment .
4. Ang Bahagi 4 ng artikulong nagkomento ay tumutukoy sa karapatang itapon ang karaniwang ari-arian ng isang gusali ng apartment ng mga may-ari ng lugar nito, na ipinagkaloob ng bahagi 2 ng artikulong ito, iyon ay, pinapayagan ka nitong magsagawa ng mga aksyong pang-administratibo na may kaugnayan sa karaniwan ari-arian, ibig sabihin, upang ilipat ang mga bagay ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment para magamit sa ibang mga tao.
Kasabay nito, itinatakda ng LC RF ang mga sumusunod na kondisyon para sa pagganap ng mga pagkilos na ito:
- ang mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment ay dapat magpasya sa kanilang pangkalahatang pagpupulong sa paglipat ng mga karaniwang pasilidad;
- ang desisyon ng pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari ng mga lugar sa isang apartment building ay hindi dapat lumabag sa mga karapatan at lehitimong interes ng mga mamamayan at legal na entity.
5. Tinatawag ng Kodigo Sibil ng Russian Federation (Artikulo 274) ang karapatan ng limitadong paggamit ng lupain ng iba bilang isang pagkaalipin.
Ang may-ari ng hindi natitinag na ari-arian ay may karapatang humingi mula sa may-ari ng isang kalapit na lupain, at, kung kinakailangan, mula sa may-ari ng isa pang lupain (kapitbahay na plot) upang bigyan ang karapatan ng limitadong paggamit ng kalapit na plot (pagkaalipin).
Ang Housing Code ng Russian Federation ay nagtatatag na ang land plot kung saan matatagpuan ang isang apartment building (isang object ng common property ng mga may-ari ng isang apartment building) ay maaaring mabigatan ng karapatan ng limitadong paggamit ng ibang tao.
Ang mga pangunahing ligal na pamantayan na namamahala sa karapatan ng limitadong paggamit ng lupain ng iba (pagkaalipin) ay itinatag ng batas sibil at batas sa lupa, lalo na sa Art. 23 ZK RF.
Ang batas sa lupa, gayundin ang sibil, ay nagpapakilala sa pagitan ng pribado at pampublikong easement. Ayon kay Art. 23 ng Labor Code ng Russian Federation, ang isang pribadong easement ay itinatag alinsunod sa batas sibil, ang batas sa lupa ay hindi nagtatatag ng mga espesyal na patakaran sa bagay na ito.
Alinsunod sa Civil Code ng Russian Federation (Artikulo 274), ang isang easement ay maaaring maitatag upang matiyak ang pagpasa at pagpasa sa isang kalapit na land plot, pagtula at pagpapatakbo ng mga linya ng kuryente, komunikasyon at pipeline, na nagbibigay ng suplay ng tubig at melioration, pati na rin ang iba pang mga pangangailangan ng may-ari ng hindi natitinag na ari-arian na hindi maibibigay nang hindi nagtatatag ng easement.
Ang isang pampublikong easement ay itinatag ng isang batas o iba pang regulasyong legal na aksyon ng Russian Federation, isang regulasyong legal na aksyon ng isang constituent entity ng Russian Federation, isang regulasyong legal na aksyon ng isang lokal na self-government body sa mga kaso kung saan ito ay kinakailangan upang matiyak ang mga interes ng estado, lokal na sariling pamahalaan o lokal na populasyon, nang walang pag-agaw ng mga lupain. Ang pagtatatag ng isang pampublikong easement ay isinasagawa na isinasaalang-alang ang mga resulta ng mga pampublikong pagdinig.
Sa mga kaso kung saan ang pagtatatag ng isang pampublikong easement ay humahantong sa imposibilidad ng paggamit ng land plot, ang may-ari ng land plot, land user, land owner ay may karapatang humiling ng withdrawal, incl. sa pamamagitan ng pagtubos sa lupang ito mula sa kanya na may kabayaran ng awtoridad ng estado o lokal na pamahalaan na nagtatag ng pampublikong easement, pagkalugi o sa pamamagitan ng pagbibigay ng katumbas na land plot na may kabayaran para sa mga pagkalugi. Sa mga kaso kung saan ang pagtatatag ng isang pampublikong easement ay humahantong sa mga makabuluhang paghihirap sa paggamit ng isang land plot, kung gayon ang may-ari nito ay may karapatan na humingi mula sa awtoridad ng estado o lokal na self-government body na nagtatag ng pampublikong easement, ng isang proporsyonal na bayad.
Maaaring pansamantala o permanente ang isang easement. Ang pagpapatupad ng easement ay dapat na ang pinakamababang pabigat para sa lupain kung saan ito itinatag.
Hindi pinahihintulutan na ipagbawal ang pagtatatag ng isang encumbrance sa isang land plot, kapag ang pag-access ng ibang tao sa mga bagay na umiral bago ang araw na ang Kodigong ito ay nagkabisa ay kinakailangan. Halimbawa, mayroong ilang mga komunikasyon. Nangangahulugan ito na may mga encumbrances, hindi na bago, luma na, at hindi maitatanggi ang pag-access sa mga site na ito.
Sa hinaharap, ang mga bagong encumbrances (pagkaalipin) ay itinatag sa pamamagitan ng kasunduan sa pagitan ng taong nangangailangan ng naturang encumbrance ng site at ng mga may-ari ng mga lugar sa isang apartment building at napapailalim sa pagpaparehistro ng estado sa paraang itinatag para sa pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate, alinsunod sa mga patakaran ng Pederal na Batas ng Russian Federation "Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Mga Karapatan sa ari-arian ng Real Estate at mga transaksyon dito.
Sa kaso ng pagkabigo na maabot ang isang kasunduan sa pagtatatag o mga kondisyon ng pagkaalipin, ang hindi pagkakaunawaan ay nalutas ng korte sa demanda ng taong humihiling ng pagtatatag ng pagkaalipin.
Ang pagsasanib ng isang land plot na may easement ay hindi nag-aalis sa mga may-ari ng land plot ng mga karapatan na pagmamay-ari, gamitin at itapon ang plot na ito sa loob ng mga limitasyon na itinatag ng Kodigong ito at batas sibil.
Ang mga may-ari ng isang plot na nababalot ng easement ay may karapatan, maliban kung itinatadhana ng batas, na humingi mula sa mga tao kung saan ang mga interes ay itinatag ang easement, ng isang proporsyonal na kabayaran para sa paggamit ng plot.
Sa artikulong ito, nagbubukas ang AKATO ng isang serye ng mga publikasyon sa pag-debunking. Ang mga alamat na ito (o mga maling teorya), ayon sa mga espesyalista ng AKATO, ay nakakapinsala sa pabahay at mga serbisyong pangkomunidad ng Russia, nag-aambag sa paglago ng panlipunang pag-igting, ang pagbuo ng "" sa pagitan ng mga mamimili at mga tagapagbigay ng serbisyo ng utility. Ang mga artikulo ng cycle ay inirerekomenda hindi lamang para sa mga espesyalista sa sektor ng pabahay, ngunit pangunahin para sa mga mamimili ng pabahay at serbisyong pangkomunidad (HCS). Available ang kumpletong listahan ng mga artikulo sa Myths of Housing and Public Utilities series
**************************************************
Ang artikulong ito ay tumutuon sa isang medyo karaniwang maling teorya na nagsasabing ang mga may-ari ng lugar ng isang apartment building (MKD) ay hindi ang mga may-ari ng common property (OI) ng bahay.
Ang kakanyahan ng maling teorya
Mga tagapagtaguyod ng postulate Ang karaniwang pag-aari ng MKD ay hindi pag-aari ng mga may-ari ng lugar” naniniwala na ang pagpapanatili ng karaniwang ari-arian ay hindi maaaring maging responsibilidad ng mga may-ari ng apartment sa simpleng dahilan na ang OI ay hindi pag-aari ng parehong mga may-ari na ito.
Ang mga argumento na pabor sa naturang teorya ay kadalasang ipinahayag tulad ng sumusunod:
1) Dati, ang lahat ng mga bahay ay pag-aari ng estado, pagkatapos ang buong stock ng pabahay ay inilipat sa mga munisipalidad. Ang mga apartment ay isinapribado, ngunit ang karaniwang ari-arian ay nanatiling munisipal na ari-arian, dahil hindi ito isinapribado;
2) Ang anumang karapatan sa pagmamay-ari sa anumang ari-arian ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado, at dahil ang mga may-ari ng lugar ng MKD na ito ay walang mga dokumento ng titulo para sa karaniwang pag-aari ng isang MKD, ang ari-arian na ito ay hindi pag-aari nila.
At dahil ang karaniwang pag-aari ng mga bahay ay kabilang sa estado, o sa munisipyo, o sa kumpanya ng pamamahala o HOA, isang malinaw na konklusyon ang ginawa - ang mga may-ari ng lugar ay hindi kinakailangang magbayad para sa pagpapanatili ng karaniwang ari-arian ng MKD.
Kasabay nito, ang mga sumusunod sa teoryang tinatalakay ay isinasaalang-alang ang mga probisyon ng Artikulo 154 ng Housing Code ng Russian Federation (mula dito ay tinutukoy bilang Housing Code ng Russian Federation) na ilegal, na nagtatatag na ang pagbabayad para sa pagpapanatili ng ang isang tirahan ay may kasamang bayad " para sa pagpapanatili at kasalukuyang pagkukumpuni ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment", ang mga pamantayan ng bahagi 3 ng artikulo 30 ng LC RF (" Ang may-ari ng tirahan ay mga osopasan nilalaman … pangkalahatan ari-arian mga may-ari ng lugar sa nauugnay na gusali ng apartment ...”), Bahagi 1 ng Artikulo 39 ng LC RF (“ Ang mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartmentpasangastos para sanilalaman pangkalahatan ari-arian sa isang apartment building”), isang bilang ng iba pang mga probisyon ng batas.
Dapat pansinin na ang pagkilala sa mga pamantayan sa itaas bilang labag sa batas ay hindi isinagawa ng korte, ngunit ng mga tagapagkalat ng teorya mismo - pangunahin sa maraming mapagkukunan ng Internet.
Ang mga tunay na may-ari ng OI
Siyempre, mali ang teorya sa itaas. Ang nag-iisang may-ari ng karaniwang ari-arian ng isang gusali ng apartment, pati na rin ang nag-iisang may-ari, ay wala!
Ang mga may-ari ng lugar ng MKD ay sama-samang nagmamay-ari ng karaniwang ari-arian at obligadong panatilihin ang OI na ito, tulad ng anumang iba pang ari-arian.
Patunayan natin ang mga pahayag na ito mula sa lohikal at legal na pananaw.
Katuwiran
Ipagpalagay na ang mga karapatan sa ari-arian ng mga may-ari ng apartment ay limitado lamang sa kanilang mga lugar at hindi talaga umaabot sa karaniwang pag-aari. Sa kasong ito, ang isang tao, na umaalis sa kanyang apartment sa landing, ay pumapasok sa teritoryo ng pag-aari ng ibang tao. Dapat pansinin na para sa may-ari ng napakakaraniwang ari-arian na ito, walang mga hadlang ang maaaring gawin para sa paggamit ng kanyang ari-arian at proteksyon nito mula sa pagpasok ng mga tagalabas.
Iyon ay, ganap na walang mga hadlang para sa may-ari ng karaniwang ari-arian na gawin, halimbawa, ang pagpasa sa kanyang teritoryo na binayaran, upang magtakda ng isang taripa (halimbawa, 10 rubles para sa bawat hakbang) at upang mangolekta ng bayad mula sa lahat na nais dumaan sa kanyang ari-arian. At kung ang may-ari ng isang apartment ay gustong makapasok sa kanyang lugar sa pamamagitan ng common property (halimbawa, sa kahabaan ng parehong hagdanan na pag-aari ng ibang may-ari), obligado siyang bayaran ang may-ari ng common property na ito ayon sa itinatag na taripa.
At bakit hindi dapat magbukas ang may-ari ng common property sa lugar na pag-aari niya, halimbawa, isang bodega? Mag-imbak, halimbawa, ng mga board o brick sa hagdan, landing, basement at attics. Pagkatapos ng lahat, ito ay kanyang pag-aari - siya ay may karapatang gamitin ito sa kanyang paghuhusga. At ang katotohanan na ang mga residente ng apartment ay hindi makapasok sa kanilang mga apartment ay ang kanilang problema - hayaan sa iyong lugar umakyat sa bintana o sa anumang paraan na hindi nauugnay sa paggalaw sa pag-aari ng ibang tao.
Maaari mong, siyempre, mag-imbento na parang ang karaniwang pag-aari ay pag-aari ng estado o munisipalidad, na, muli, ayon sa ilang kathang-isip na mga pamantayan " hindi mo magagawa yan sa mga tao».
Ngunit alam na alam na kapwa may karapatan ang munisipyo at estado na ibenta, paupahan, atbp. ang kanilang ari-arian. Sabihin natin na ang karaniwang ari-arian ay ibebenta o paupahan sa isang tiyak na tao na magtatakda ng taripa para sa isang bayad na daanan o magbigay ng kasangkapan sa isang bodega sa pasukan - at ang taong ito ay ganap na hindi maaaring ipagbawal sa mga naturang aksyon! Mahirap isipin na ang sinumang mamamayan na umuupa ng munisipal na gusali ay walang karapatang ipagbawal ang pagdaan sa gusaling ito para sa isang hindi tiyak na bilog ng mga tao. Ngunit ang gayong silid ay maaaring maging isang apartment! Obligado ba ang mga nangungupahan ng mga sosyal o komersyal na apartment na hayaan ang sinumang gustong pumasok sa kanilang mga apartment? At kung naniniwala ka na ang mga tagasuporta ng maling teorya na isinasaalang-alang, ang mga hagdan, attics, mga basement ay ang parehong munisipal na ari-arian bilang ang mga apartment na inookupahan ng mga nangungupahan.
Ngunit bilang karagdagan sa mga lugar, kasama sa karaniwang ari-arian, halimbawa, ang mga karaniwang sistema ng gusali para sa init, kuryente, suplay ng tubig, at kalinisan. Ito ba ay pag-aari din ng isang tao, hindi nauugnay sa mga may-ari ng lugar? Ngunit bakit kailangan ng may-ari ng ari-arian na ito ng ilang mga tubo kung saan ang tubig ay ibinibigay sa mga mamimili na hindi nauugnay sa may-ari ng mga tubo? Pagkatapos ng lahat, walang nagbabawal sa may-ari na ito na ibenta, halimbawa, ang mga tubo na ito para sa scrap metal - pagkatapos ng lahat, ito ang kanyang pag-aari! At paano kung pagkatapos ng pagbuwag at pagbebenta ng mga tubo, mawawala ang tubig sa isang tao sa bahay? Hayaan silang bumuo ng sarili nilang mga sistema ng suplay ng tubig, magpatakbo ng sarili nilang mga tubo saan man nila gusto, o mamuhay nang walang tubig, walang ilaw, walang imburnal. Anong negosyo ang maaaring gawin ng may-ari ng karaniwang mga tubo ng bahay, kawad, at iba pang kagamitan sa mga problema ng mga nangungupahan na ito?
Tulad ng makikita mula sa pangangatwiran sa itaas, ang pag-aakala na ang karaniwang pag-aari ng isang MKD ay may isang partikular na indibidwal na may-ari ay humahantong sa pagbibigay-katwiran ng isang tiyak na walang katotohanan na sitwasyon.
Tiyak na maiwasan ang gayong kahangalan na ang batas sa pabahay ay nagtatatag na ang karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment ay pag-aari ng mga may-ari ng mga lugar sa naturang bahay batay sa karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari (Artikulo 36 ng Housing Code ng Russian Federation), habang ang bahagi sa karaniwang pagmamay-ari ng OI sa MKD ng may-ari ng lugar sa bahay na ito ay dapat ang kapalaran ng pagmamay-ari ng nasabing lugar, at ang paglalaan sa uri ng bahagi ng isang tao sa karaniwang pagmamay-ari ng Ang OI sa MKD ay ipinagbabawal (Artikulo 37 ng LC RF).
Kaya, ang mga may-ari ng lugar ay sama-samang nagmamay-ari ng karaniwang pag-aari, wala silang karapatang hatiin ito sa kanilang sarili (halimbawa, hindi katanggap-tanggap na itatag na ang isang kapitbahay ay nagmamay-ari ng pantay na mga hakbang ng hagdan, ang isa - ang mga kakaiba. , ang pangatlo - ang basement, ang ikaapat - ang attic, atbp.). Ang karaniwang ari-arian ay inilaan para sa paggamit ng lahat ng may-ari ng lugar ng MKD, pag-aari ng mga may-ari ng lugar na ito at pinananatili sa kanilang gastos.
Legal na katwiran
Gaya ng nabanggit sa itaas, bahagi 1 ng artikulo 36 ng LC RF set: " 1. Ang mga may-ari ng mga lugar sa isang apartment building ay nagmamay-ari ng common property sa isang apartment building sa pamamagitan ng karapatan ng common shared ownership ...”, ang parehong pamantayan ay nagtatatag ng isang listahan ng karaniwang pag-aari ng MKD.
Artikulo 290 ng Civil Code ng Russian Federation Kinukumpirma ang ibinigay na pamantayan:
« Artikulo 290. Karaniwang pag-aari ng mga may-ari ng apartment sa isang gusali ng apartment
1. Ang mga may-ari ng mga apartment sa isang apartment building ay dapat magmay-ari ng mga karaniwang lugar ng bahay, ang load-bearing structures ng bahay, mekanikal, elektrikal, sanitary at iba pang kagamitan sa labas o sa loob ng apartment, na nagsisilbi ng higit sa isang apartment, sa batayan ng ibinahaging pagmamay-ari.
2. Ang may-ari ng isang apartment ay hindi karapat-dapat na ihiwalay ang kanyang bahagi sa pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian ng isang gusali ng tirahan, gayundin ang magsagawa ng iba pang mga aksyon na nangangailangan ng paglipat ng bahaging ito nang hiwalay mula sa pagmamay-ari ng apartment».
Artikulo 37 ng LC RF mga pag-install:
« Pagpapasiya ng mga pagbabahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment:
1. Ang bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa isang apartment building ng may-ari ng lugar sa bahay na ito ay proporsyonal sa laki ng kabuuang lugar ng nasabing lugar.
2. Ang bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment ng may-ari ng lugar sa bahay na ito ay sumusunod sa kapalaran ng karapatan ng pagmamay-ari sa nasabing lugar.
3. Sa paglipat ng pagmamay-ari ng isang premise sa isang apartment building, ang bahagi sa common ownership ng common property sa bahay na ito ng bagong may-ari ng naturang lugar ay katumbas ng bahagi sa common ownership ng nasabing common property ng dating may-ari ng naturang lugar.
4. Ang may-ari ng lugar sa isang apartment building ay walang karapatan sa:
1) upang magsagawa ng isang dibisyon sa uri ng kanyang bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment;
2) ihiwalay ang kanyang bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang pag-aari sa isang gusali ng apartment, pati na rin magsagawa ng iba pang mga aksyon na nangangailangan ng paglipat ng bahaging ito nang hiwalay mula sa pagmamay-ari ng tinukoy na lugar».
Sa pagsasaalang-alang sa argumento na ang pagmamay-ari ng karaniwang pag-aari ay hindi nakarehistro, kinakailangan na banggitin ang ilang mga pamantayan ng batas ng Russian Federation.
Artikulo 38 ng LC RF: « Pagkuha ng bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment kapag nakakuha ng lugar sa naturang bahay:
1. Kapag nakakuha ng pagmamay-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment, ang isang bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment ay inilipat sa nakakuha.
2. Ang mga tuntunin ng kontrata, kung saan ang paglipat ng pagmamay-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment ay hindi sinamahan ng paglipat ng isang bahagi sa karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa naturang bahay, ay walang bisa».
Artikulo 23 ng Pederal na Batas ng Hulyo 21, 1997N122-FZ "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito":« Artikulo 23. Pagrehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito sa mga gusali ng apartment:
1. Ang pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito sa mga gusali ng apartment ay isinasagawa alinsunod sa Pederal na Batas na ito at sa Housing Code ng Russian Federation.
2. Ang pagpaparehistro ng estado ng paglitaw, paglilipat, paghihigpit (encumbrance) o pagwawakas ng karapatan sa tirahan o hindi tirahan na mga lugar sa mga gusali ng apartment ay kasabay ng pagpaparehistro ng estado ng karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian, na hindi mapaghihiwalay na nauugnay sa ito».
Kaya, ang isang sertipiko ng pagpaparehistro ng estado ng pagmamay-ari ng mga lugar ng isang gusali ng apartment ay sabay-sabay na isang sertipiko ng pagpaparehistro ng estado ng karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng karaniwang pag-aari ng isang MKD.
Tungkol sa obligasyon ng mga may-ari ng lugar ng MKD na mapanatili ang karaniwang pag-aari, kinakailangang alalahanin ang nilalaman artikulo 39 ng LC RF: « Pagpapanatili ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment:
1. Ang mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment ay nagdadala ng pasanin ng mga gastos para sa pagpapanatili ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment.
2. Ang bahagi ng mga ipinag-uutos na gastos para sa pagpapanatili ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment, ang pasanin na kung saan ay pinapasan ng may-ari ng lugar sa naturang bahay, ay tinutukoy ng bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang pag-aari sa naturang bahay. isang bahay ng ipinahiwatig na may-ari ...».
Siyempre, ang mga probisyon Artikulo 30 at 154 ng LC RF, ang pagiging lehitimo nito ay pinagtatalunan ng mga tagasuporta ng maling teorya, sa katunayan ay ganap na legal.
mga konklusyon
Bilang mga kahihinatnan ng pagpapakilala ng teorya ng hindi paglahok ng mga may-ari ng lugar ng MKD sa pagmamay-ari ng karaniwang pag-aari ng bahay, maaari isa-isa ang parehong hindi pagpayag na magbayad para sa pagpapanatili at pagpapanatili ng ari-arian na ito na kabilang sa hindi kilalang mga tao, at ang eksklusibong pag-iingat ng mamimili sa pag-aari na ito. Kadalasan, ang mga residente ng mga bahay, na ginagabayan ng itinuturing na maling teorya, ay hindi nakakakita ng anumang kahila-hilakbot sa pinsala, pinsala, pagkasira ng "pag-aari ng ibang tao", sa polusyon nito. Kung tutuusin, isang bagay ang magkaroon ng sarili mong apartment kung saan ayaw mong magkalat, ayaw mong masira at masira ang isang bagay, at iba pa rin ang magkaroon ng pasukan ng isang tao kung saan maaari kang magtapon ng basura, at magpinta ng mga dingding. , at basagin ang salamin. Gayunpaman, hindi lahat ng mga nangungupahan ay nauunawaan na ang pagpapalit ng basag na salamin, paglilinis ng mga pasukan, kasalukuyang pag-aayos at pagpapanatili ng lahat ng mga istraktura at istruktura ng bahay ay isinasagawa sa gastos ng mga nangungupahan mismo, mula sa kanilang mga pondo na binayaran para sa "pagpapanatili ng pabahay" serbisyo. At ang higit na "barbaric" na saloobin ay ipinapakita patungo sa karaniwang ari-arian ng bahay, mas ang ari-arian na ito ay nasira at marumi, mas maraming pondo ang kinakailangan para sa pagpapanatili nito sa tamang anyo.
Ang itinuturing na maling teorya at mga katulad nito ay hindi nagdadala ng anumang nakabubuo na impormasyon, ngunit naglalayong ipasok lamang sa isipan ng mga mamimili ang ideya na sila ay nililinlang, hindi makatwiran na naniningil sa kanila ng pera para sa pagpapanatili ng ari-arian na hindi sa kanila. Malinaw, walang maaaring maging positibong kahihinatnan mula dito.
Sa totoo lang ang karaniwang pag-aari ng MKD ay eksklusibong pagmamay-ari ng mga may-ari ng lugar sa bahay na ito at wala ng iba. Bilang isa pang kumpirmasyon ng sitwasyong ito, maaari mong banggitin, halimbawa, ang katotohanan na walang impormasyon sa USRR tungkol sa mga bagay tulad ng MKD o ang karaniwang pag-aari ng MKD - ang mga bagay na ito ay walang nag-iisang may-ari, at mga karapatan sa pagmamay-ari sa naturang ang mga bagay ay hindi nakarehistro.
Ang maling teorya na ibinigay sa mga argumento na ang karaniwang pag-aari ng MKD ay hindi pag-aari ng mga may-ari ng lugar ng MKD ay ganap na pinabulaanan.
At sa wakas, nais kong balaan ang mga mambabasa laban sa isang medyo karaniwang pagkakamali kapag ang konsepto ng "apartment building" ay nalilito sa konsepto ng "residential building". Ito ay dalawang magkaibang kahulugan. Ang isang gusali ng tirahan ay pagmamay-ari ng isang may-ari, at ang isang gusali ng apartment ay binubuo ng isang koleksyon ng mga apartment na pagmamay-ari ng iba't ibang mga may-ari.
Bahagi 2 ng Artikulo 16 ng LC RF: “ Gusaling tirahan ang isang indibidwal na tinukoy na gusali ay kinikilala, na binubuo ng mga silid, pati na rin ang mga lugar para sa pantulong na paggamit, na idinisenyo upang matugunan ang mga domestic at iba pang mga pangangailangan ng mga mamamayan na nauugnay sa kanilang pamumuhay sa naturang gusali».
Clause 6 ng RF Government Resolution ng Enero 28, 2006 N47: “ gusali ng apartment ang isang set ng dalawa o higit pang mga apartment ay kinikilala, na may mga independiyenteng labasan alinman sa isang land plot na katabi ng isang gusali ng tirahan, o sa mga karaniwang lugar sa naturang bahay. Ang isang gusali ng apartment ay naglalaman ng mga elemento ng karaniwang pag-aari ng mga may-ari ng mga lugar sa naturang bahay alinsunod sa batas sa pabahay».
1. Ang mga may-ari ng mga lugar sa isang apartment building ay pagmamay-ari ng common property sa isang apartment building batay sa common shared ownership, katulad ng:
1) mga lugar sa bahay na ito na hindi bahagi ng mga apartment at nilayon na magsilbi ng higit sa isang silid sa bahay na ito, kabilang ang mga inter-apartment na landing, hagdan, elevator, elevator at iba pang mga shaft, corridors, teknikal na sahig, attics, basement, sa kung saan mayroong mga komunikasyon sa engineering, iba pang kagamitan na nagsisilbi ng higit sa isang silid sa bahay na ito (mga teknikal na basement);
2) iba pang mga lugar sa bahay na ito na hindi pag-aari ng mga indibidwal na may-ari at nilayon upang matugunan ang mga panlipunan at pang-araw-araw na pangangailangan ng mga may-ari ng mga lugar sa bahay na ito, kabilang ang mga lugar na nilayon para sa pag-aayos ng kanilang paglilibang, pag-unlad ng kultura, pagkamalikhain ng mga bata, pisikal na kultura at palakasan, at mga katulad na kaganapan;
3) mga bubong na nakapaloob sa mga istrukturang nagdadala ng karga at hindi nagtataglay ng bahay na ito, mekanikal, elektrikal, sanitary at iba pang kagamitan (kabilang ang mga istruktura at (o) iba pang kagamitan na idinisenyo upang matiyak ang walang hadlang na pagpasok ng mga taong may kapansanan sa mga lugar sa isang gusali ng apartment) na matatagpuan sa ang bahay na ito sa labas o sa loob ng lugar at nagsisilbi sa higit sa isang lugar;
4) ang land plot kung saan matatagpuan ang bahay na ito, na may mga elemento ng paghahardin at pagpapabuti, iba pang mga bagay na inilaan para sa pagpapanatili, pagpapatakbo at pagpapabuti ng bahay na ito at matatagpuan sa tinukoy na plot ng lupa. Ang mga hangganan at sukat ng plot ng lupa kung saan matatagpuan ang gusali ng apartment ay tinutukoy alinsunod sa mga kinakailangan ng batas sa lupa at batas sa pagpaplano ng lunsod.
2. Ang mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment ay nagmamay-ari, gumagamit at, sa loob ng mga limitasyon na itinatag ng Kodigong ito at batas sibil, ay nagtatapon ng mga karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment.
3. Ang pagbabawas ng laki ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment ay posible lamang sa pahintulot ng lahat ng may-ari ng mga lugar sa bahay na ito sa pamamagitan ng muling pagtatayo nito.
4. Sa pamamagitan ng desisyon ng mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment, na pinagtibay sa isang pangkalahatang pagpupulong ng mga naturang may-ari, ang mga bagay ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment ay maaaring ilipat para magamit sa ibang mga tao kung hindi ito lumalabag sa mga karapatan at lehitimong interes ng mamamayan at legal na entity.
4.1. Ang pag-aangkop ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment upang matiyak ang walang hadlang na pag-access ng mga taong may kapansanan sa mga lugar sa isang gusali ng apartment alinsunod sa mga kinakailangan na tinukoy sa talata 3 ng Artikulo 15 ng Kodigo na ito ay pinapayagan nang hindi lamang kung ang naturang pagbagay ay isinasagawa nang hindi kinasasangkutan ng mga pondo ng mga may-ari na ito.
5. Ang kapirasong lupa kung saan matatagpuan ang isang gusaling pang-apartment ay maaaring mabigatan ng karapatan ng limitadong paggamit ng ibang tao. Hindi pinapayagan na ipagbawal ang pagtatatag ng isang encumbrance ng isang land plot kung kinakailangan upang matiyak ang pag-access ng ibang mga tao sa mga bagay na umiral bago ang araw na ang Kodigong ito ay nagsimula. Ang isang bagong encumbrance ng isang land plot na may karapatan ng limitadong paggamit ay itinatag sa pamamagitan ng kasunduan sa pagitan ng taong nangangailangan ng naturang encumbrance ng isang land plot at ng mga may-ari ng mga lugar sa isang apartment building. Ang mga pagtatalo sa pagtatatag ng encumbrance ng isang land plot na may karapatan ng limitadong paggamit o sa mga kondisyon ng naturang encumbrance ay naresolba sa korte. Ang isang pampublikong easement na may kaugnayan sa isang land plot ay itinatag alinsunod sa batas ng lupa.
6. Sa kaso ng pagkasira, kabilang ang aksidenteng pagkamatay, demolisyon ng isang apartment building, ang mga may-ari ng mga lugar sa isang apartment building ay nagpapanatili ng isang bahagi sa karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng land plot kung saan matatagpuan ang bahay na ito, na may landscaping at landscaping mga elemento at iba pang nilayon para sa pagpapanatili, pagpapatakbo at pagpapabuti ng mga bagay sa bahay na ito na matatagpuan sa tinukoy na plot ng lupa, alinsunod sa bahagi sa karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment sa oras ng pagkasira, kabilang ang aksidenteng pagkamatay, demolisyon ng naturang bahay. Ang mga may-ari na ito ay nagmamay-ari, gumagamit at nagtatapon ng ari-arian na ibinigay ng bahaging ito alinsunod sa batas sibil.
Komentaryo sa Art. 36 ZhK RF
1. Kinokontrol ng artikulong nagkomento ang mga relasyon ng karapatan ng karaniwang pagmamay-ari sa isang gusali ng apartment, kung saan ang mga lugar (residential at non-residential) ay pag-aari ng iba't ibang entity, kabilang ang mga pampublikong entity. Bilang karagdagan, ang mga isyu ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment ay kinokontrol sa parehong paraan sa lahat ng mga gusali ng apartment, anuman ang bilang ng mga may-ari, ang bilang ng mga lugar sa naturang bahay, pati na rin ang pagkakaroon o kawalan ng isang asosasyon ng mga may-ari ng bahay o anumang iba pang organisasyon.
2. Clause 6 ng Mga Regulasyon sa pagkilala sa mga lugar bilang residential premises, residential premises na hindi angkop para sa tirahan at isang apartment building bilang emergency at napapailalim sa demolisyon, na inaprubahan ng Decree of the Government of the Russian Federation ng Enero 28, 2006 N 47, na nagsasabi na ang pinagsama-samang dalawa o higit pang mga apartment ay kinikilala bilang isang gusali ng apartment na may mga independiyenteng labasan alinman sa isang land plot na katabi ng isang gusali ng tirahan, o sa mga karaniwang lugar sa naturang bahay. Ang isang gusali ng apartment ay naglalaman ng mga elemento ng karaniwang pag-aari ng mga may-ari ng mga lugar sa naturang bahay alinsunod sa batas sa pabahay.
Kaya, ang isang gusali na naglalaman ng dalawa o higit pang mga apartment ay itinuturing na isang gusali ng apartment at napapailalim sa lahat ng mga patakaran ng isang gusali ng apartment.
Ang nagkomento na artikulo 36 ng RF LC ay nagbibigay ng isang medyo kumpletong listahan ng mga bagay na bahagi ng karaniwang pag-aari. Kasama sa common property ang mga lugar na inilaan para sa pagseserbisyo sa mga may-ari ng residential at non-residential premises sa isang apartment building. Ang Mga Panuntunan para sa pagpapanatili ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment, na inaprubahan ng Dekreto ng Pamahalaan ng Russian Federation noong Agosto 13, 2006 N 491, ay nagbibigay ng mas detalyadong listahan ng mga bagay na bahagi ng karaniwang pag-aari ng isang gusali ng apartment (sugnay 2).
Ang komposisyon ng karaniwang ari-arian, ayon sa Mga Panuntunang ito, ay kinabibilangan ng:
a) mga lugar sa isang apartment building na hindi bahagi ng mga apartment at nilayon na magsilbi ng higit sa isang residential at (o) non-residential na lugar sa apartment building na ito (mula rito ay tinutukoy bilang common area), kabilang ang mga inter-apartment landing, hagdan , elevators, elevator at iba pang shaft, corridors, wheelchairs, attics, technical floors (kabilang ang built-in na mga garage at platform para sa mga sasakyang de-motor na itinayo sa gastos ng mga may-ari ng lugar, workshop, technical attics) at mga teknikal na basement kung saan mayroong komunikasyong pang-inhinyero, kung hindi man ay nagsisilbi ng higit sa isang tirahan at (o) hindi tirahan na lugar sa isang kagamitan sa gusali ng apartment (kabilang ang mga boiler room, boiler room, elevator unit at iba pang kagamitan sa engineering);
c) nakapaloob na mga istrukturang nagdadala ng pagkarga ng isang gusali ng apartment (kabilang ang mga pundasyon, mga dingding na nagdadala ng pagkarga, mga slab sa sahig, balkonahe at iba pang mga slab, mga haligi na nagdadala ng pagkarga at iba pang istrukturang nagdadala ng pagkarga);
d) nakapaloob na mga istrukturang hindi nagtataglay ng isang gusaling pang-apartment na nagsisilbi ng higit sa isang tirahan at (o) mga lugar na hindi tirahan (kabilang ang mga bintana at pintuan ng mga karaniwang lugar, mga rehas, parapet at iba pang nakapaloob na mga istrukturang hindi nagtataglay);
e) mekanikal, elektrikal, sanitary at iba pang kagamitan na matatagpuan sa isang apartment building sa labas o sa loob ng lugar at nagsisilbi sa higit sa isang residential at (o) non-residential na lugar (apartment);
f) isang land plot kung saan matatagpuan ang isang apartment building at ang mga hangganan nito ay tinutukoy batay sa data ng rehistrasyon ng kadastral ng estado, na may mga elemento ng landscaping at landscaping;
g) iba pang mga pasilidad na inilaan para sa pagpapanatili, pagpapatakbo at pagpapabuti ng isang gusali ng apartment, kabilang ang mga substation ng transpormer, mga heating point na inilaan para sa pagseserbisyo sa isang gusali ng apartment, mga kolektibong parking lot, mga garahe, mga bata at palakasan na lugar na matatagpuan sa loob ng mga hangganan ng land plot kung saan ang matatagpuan ang apartment building .
Kasama rin sa karaniwang pag-aari ang mga in-house na sistema ng engineering ng malamig at mainit na tubig at suplay ng gas, na binubuo ng mga risers, mga sanga mula sa risers hanggang sa unang disconnecting device na matatagpuan sa mga sanga mula sa risers, mga disconnecting device na ito, collective (general house) malamig at mainit na tubig metro, ang unang shut-off at control valve sa mga outlet ng intra-apartment na mga kable mula sa risers, pati na rin ang mekanikal, elektrikal, sanitary at iba pang kagamitan na matatagpuan sa mga network na ito, isang in-house heating system na binubuo ng risers, heating mga elemento, control at shutoff valve, collective (common house) thermal energy metering device, pati na rin ang iba pang kagamitan na matatagpuan sa mga network na ito, isang intra-house power supply system, na binubuo ng mga input cabinet, input distribution device, proteksyon, monitoring at control equipment , kolektibong (karaniwang bahay) mga aparatong sumusukat ng enerhiyang elektrikal, mga kalasag sa sahig mga cove at cabinet, mga pag-install ng ilaw sa mga karaniwang lugar, mga electrical installation ng smoke exhaust system, mga awtomatikong sistema ng alarma sa sunog para sa panloob na supply ng tubig ng sunog, mga kargamento, pasahero at fire elevator, awtomatikong nagla-lock ng mga device para sa mga pintuan ng pasukan ng isang apartment building, mga network (mga cable) mula sa ang panlabas na hangganan, na itinatag alinsunod sa sugnay 8 ng Mga Panuntunang ito, sa indibidwal, karaniwang (apartment) na mga metro ng enerhiyang elektrikal, pati na rin ang iba pang kagamitang elektrikal na matatagpuan sa mga network na ito.
3. Ang Clause 8 ng Regulasyon sa itaas ay nagsasaad na ang panlabas na hangganan ng mga network ng kuryente, init, supply ng tubig at kalinisan, mga network ng impormasyon at telekomunikasyon (kabilang ang mga wired broadcasting network, cable television, fiber optic network, mga linya ng telepono at iba pang katulad na mga network) , na ay bahagi ng karaniwang pag-aari, maliban kung itinatag ng batas ng Russian Federation, ay ang panlabas na hangganan ng dingding ng isang gusali ng apartment, at ang hangganan ng responsibilidad sa pagpapatakbo sa pagkakaroon ng isang kolektibong (pangkalahatang bahay) na aparato sa pagsukat ng kaukulang communal resource, maliban kung itinatag ng isang kasunduan sa pagitan ng mga may-ari ng lugar kasama ang utility service provider o resource supply organization, ay ang lugar ng koneksyon ng collective (common house) metering device na may kaukulang engineering network na kasama sa apartment building .
Kasabay nito, sa sub. Ang "g", talata 2 ng parehong Regulasyon ay nagsasaad na ang karaniwang pag-aari ng isang gusali ng apartment ay kinabibilangan ng mga pasilidad na inilaan para sa pagpapanatili, pagpapatakbo at pagpapabuti ng isang gusali ng apartment, kabilang ang mga substation ng transformer, mga heating point na nilayon para sa pagseserbisyo sa isang gusali ng apartment, mga kolektibong paradahan. , mga garahe, mga bata at palakasan na matatagpuan sa loob ng mga hangganan ng land plot kung saan matatagpuan ang gusali ng apartment. Ang mga bagay na ito ay matatagpuan sa lokal na lugar, i.е. medyo malayo sa bahay.
Itinatag ng mambabatas na ang katabing teritoryo ay bahagi ng karaniwang pag-aari at, nang naaayon, ang karaniwang pag-aari ay kinabibilangan ng mga bagay na matatagpuan sa teritoryong ito na nilayon upang pagsilbihan ang bahay. Ngunit kung ang mga substation ng transpormer, mga punto ng pag-init na inilaan para sa serbisyo ng isang gusali ng apartment ay bahagi ng karaniwang pag-aari, kung gayon ang mga network ng suplay ng kuryente at init na umuusbong mula sa mga bagay na ito ay bahagi din ng karaniwang pag-aari, sa kabila ng katotohanan na ang mga ito ay matatagpuan sa isang distansya mula sa. ang panlabas na pader Mga Bahay.
Dahil dito, ang mga network ng kuryente, init, supply ng tubig at kalinisan, impormasyon at mga network ng telekomunikasyon, na karaniwang pagmamay-ari ng mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment at matatagpuan sa layo mula sa dingding ng bahay, ay kasama sa karaniwang pag-aari. , anuman ang kasunduan sa service provider ng utility. At dahil ang land plot ay nasa common property ng isang apartment building, kung gayon ang mga komunikasyon sa engineering ay dapat ding isama sa common property. Ang Housing Code ng Russian Federation ay hindi nagbibigay ng iba pang mga opsyon.
4. Kasama rin sa komposisyon ng common property sa isang apartment building ang land plot kung saan matatagpuan ang nasabing bahay, na may mga elemento ng landscaping at landscaping. Gayunpaman, ang mga hangganan ng mga plot ng lupa kung saan matatagpuan ang mga gusali ng apartment ay malayo sa pagtatatag sa lahat ng kaso.
Sa talata 2 ng Art. Ang 36 ng Land Code ng Russian Federation ay nagsasaad na sa umiiral na pag-unlad, ang mga plot ng lupa kung saan mayroong mga istraktura na bahagi ng karaniwang pag-aari ng isang gusali ng apartment, mga gusali ng tirahan at iba pang mga istraktura ay ibinibigay bilang karaniwang pag-aari sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari. ng mga may-ari ng bahay sa paraang at sa ilalim ng mga kondisyong itinatag ng batas sa pabahay.
Sa turn, sa Art. 16 ng Panimulang Batas sa Housing Code ng Russian Federation, itinatag na sa umiiral na pag-unlad ng mga pamayanan, ang land plot kung saan matatagpuan ang isang apartment building at iba pang mga real estate object na kasama sa naturang bahay ay ang karaniwang ibinahaging pag-aari. ng mga may-ari ng lugar sa isang apartment building.
Ang plot ng lupa kung saan ang isang gusali ng apartment at iba pang mga bagay sa real estate na bahagi ng naturang bahay, na nabuo bago ang pagpasok sa puwersa ng Housing Code ng Russian Federation at kung saan isinagawa ang pagpaparehistro ng kadastral ng estado, ay inilipat nang walang bayad sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment.
Kaya, kung sa oras ng pagpasok sa puwersa ng Housing Code ng Russian Federation ang mga hangganan ng land plot kung saan matatagpuan ang gusali ng apartment at iba pang mga real estate na kasama sa naturang bahay ay itinatag at ang pagpaparehistro ng cadastral ay isinasagawa, pagkatapos ang land plot na ito ay pumasa nang walang bayad sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng mga may-ari ng mga lugar sa isang apartment building mula sa sandaling ang Housing Code ng Russian Federation ay magkabisa.
Kung sakaling hindi naitatag ang mga hangganan ng land plot, ang sinumang may-ari ng lugar sa isang apartment building ay may karapatang mag-aplay sa mga awtoridad ng estado o lokal na pamahalaan na may aplikasyon para itatag ang mga hangganan ng land plot kung saan ang apartment building. ay matatagpuan. Ang land plot ay pumasa nang walang bayad sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng mga may-ari ng mga lugar sa isang apartment building mula sa sandali ng state cadastral registration ng land plot na ito, kung saan ang apartment building at iba pang real estate objects na kasama sa naturang bahay ay matatagpuan.
Mula sa sandali ng pagpaparehistro ng kadastral, ang isang land plot ay lumitaw bilang isang bagay, kasama ito sa karaniwang pag-aari ng isang gusali ng apartment at sa pagbuo nito.
Ang mga bagong itinayo o muling itinayong mga gusali ng apartment at iba pang mga bagay sa real estate na bahagi ng naturang mga bahay, pagkatapos ng pagpasok sa puwersa ng Housing Code ng Russian Federation, ay tinatanggap para sa operasyon lamang kapag nabuo ang mga land plot kung saan matatagpuan ang naturang mga apartment building. . Sa kasong ito, ang land plot ay agad na kasama sa common property ng isang apartment building.
Kung ang isang gusali ng apartment ay kinuha sa pagpapatakbo nang halili, kung gayon ang pagmamay-ari ng land plot ay kasama sa gusali ng apartment at inilipat sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng mga may-ari ng mga lugar sa gusali ng apartment mula sa sandaling ang unang yugto ng gusali ng apartment ay tinanggap para sa operasyon, kung ang land plot ay hindi nabuo sa panahon ng paghahatid ng unang yugto lamang sa ilalim ng umiiral na gusali. Ito ay dahil sa ang katunayan na sa umiiral na pag-unlad (at ang unang yugto ng bahay ay isang umiiral na pag-unlad), ang land plot ay nagiging pag-aari ng mga may-ari ng lugar ng apartment building sa pagbuo ng land plot at ang may-ari ng lugar sa gusali ng apartment ay nakakakuha ng bahagi sa pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian, na kinabibilangan ng at land plot.
Ang Land Code ng Russian Federation (Bahagi 2, Artikulo 36), ang Housing Code ng Russian Federation (Artikulo 36) Ang Panimulang Batas sa Housing Code ng Russian Federation (Artikulo 16) ay nagtatatag na ang mga may-ari ng mga lugar sa isang apartment building hindi maaaring magkaroon ng iba pang mga karapatan sa isang kapirasong lupa, maliban sa karapatan ng pagmamay-ari .
5. Sa talata 7 ng Dekreto ng Pamahalaan ng Russian Federation noong Agosto 13, 2006 N 491 "Sa pag-apruba ng Mga Panuntunan para sa pagpapanatili ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment at ang Mga Panuntunan para sa pagbabago ng halaga ng bayad para sa pagpapanatili at pagkukumpuni ng mga lugar ng tirahan kung sakaling magkaroon ng mga serbisyo at pagganap ng trabaho sa pamamahala, pagpapanatili at pagkumpuni ng mga karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment na hindi sapat ang kalidad at (o) may mga pagkaantala na lampas sa itinatag na tagal" ay nagtatatag na ang mga awtoridad ng estado at mga lokal na pamahalaan magbigay ng state cadastral registration ng land plots kung saan matatagpuan ang mga apartment building, nang hindi naniningil ng bayad mula sa mga may-ari ng mga lugar sa isang apartment building home.
Kaya, ang obligasyon ng mga lokal na katawan ng self-government at mga awtoridad ng estado na bumuo ng mga land plot kung saan matatagpuan ang mga apartment building.
6. Ang mga plot ng lupa kung saan matatagpuan ang mga multi-apartment na gusali ay inilaan hindi lamang para sa paggamit ng mga may-ari ng mga lugar sa mga bahay na ito, kundi pati na rin para sa paggamit ng maraming iba pang mga tao. Sa pagsasaalang-alang na ito, ang anumang fencing o pagpapaunlad ng isang land plot na humahadlang sa pagpasa o pagpasa, bilang panuntunan, ay maaaring humantong sa isang paglabag sa mga karapatan ng mga mamamayan at legal na entity. Ang mga driveway, palaruan, berdeng espasyo, at iba pang pasilidad na nilalayon para sa paggamit ng hindi tiyak na bilog ng mga tao ay maaaring matatagpuan sa mga site na ito. Sa ganitong mga kaso, ang mga lupang ito ay maaaring mabigatan ng karapatan ng limitadong paggamit ng ibang tao (pagkaalipin).
Ang mga encumbrances na umiral bago ang pagpasok sa puwersa ng Housing Code ng Russian Federation ay hindi titigil sa paglipat ng pagmamay-ari ng lupain. Kung ang encumbrance ay naitatag pagkatapos ng pagpasok sa puwersa ng Kodigo na ito, kung gayon ang naturang encumbrance ng land plot ay itinatag sa pamamagitan ng kasunduan sa pagitan ng taong nangangailangan ng pagtatatag ng naturang encumbrance ng land plot at ng mga may-ari ng mga lugar sa isang apartment building.
Kung ang mga partido ay hindi naabot ang isang kasunduan sa pag-encumbrance ng land plot na may isang bagong pagkaalipin, kung gayon ang pagtatalo sa pagtatatag nito o ang mga kondisyon para sa encumbrance na may karapatan ng limitadong paggamit ay maaaring malutas sa korte.
7. Ang mga karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment ay nasa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng mga may-ari ng residential at non-residential na lugar (mula rito ay tinutukoy bilang mga may-ari ng lugar) ng bahay na ito, mga may-ari ng bahay.
Sa istraktura ng isang gusali ng apartment, dalawang bahagi ang nakikilala, ang isa ay tirahan at hindi tirahan na lugar na pag-aari ng mga mamamayan, legal na entidad o pampublikong entidad, at ang iba pang bahagi ng isang gusali ng apartment - karaniwang ari-arian - ay nasa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari. ng mga may-ari ng lugar sa isang apartment building. Ang mga lugar sa isang gusali ng apartment ay mga bagay ng mga karapatan sa ari-arian. Ang karapatan ng pagmamay-ari at iba pang tunay na karapatan sa mga lugar sa isang gusali ng apartment ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado sa mga kaso na ibinigay ng pederal na batas. Ang karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment ay iisang bagay na hindi mahahati at nasa magkaparehong pagmamay-ari. Kasabay nito, dapat tandaan na ang mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment ay hindi ang mga may-ari ng basement, attic, kagamitan, lupa at iba pang mga bagay nang hiwalay. Sila ang mga may-ari ng karaniwang ari-arian bilang isang hindi mahahati na complex ng ari-arian. Sa kasong ito, ang object ng pagmamay-ari ay ang common property bilang isang independent object.
Mula sa naunang nabanggit, maaari nating tapusin na ang isang gusali ng apartment bilang isang solong kumplikado ng hindi natitinag na ari-arian ay hindi maaaring maging isang independiyenteng bagay ng mga karapatan sa pag-aari (pati na rin ang iba pang mga karapatan sa pag-aari), dahil ang layunin ng mga karapatan sa pag-aari ay mga tirahan sa loob nito, at ang iba pa. (common property) ay nasa common share property ng mga may-ari ng residential property. Ang bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa mga may-ari ng mga lugar sa isang apartment building ay bumangon sa bisa ng batas sa oras ng paglitaw ng pagmamay-ari ng mga lugar na nakuha nila sa bahay.
8. Ang karaniwang ari-arian sa isang apartment building ay hindi napapailalim sa alienation. Hindi ito nakikilahok sa sirkulasyon ng sibil bilang isang malayang bagay. Hindi rin napapailalim sa alienation ang mga hiwalay na bahagi ng common property. Hindi sila independiyenteng mga bagay ng mga karapatan sa ari-arian o iba pang mga karapatan sa pag-aari.
Ang ilang bahagi ng common property ay maaaring ikabit sa lugar bilang resulta ng muling pagtatayo. Halimbawa, ang bahagi ng isang attic space ay maaaring ikabit sa isang living space, na nagreresulta sa pagtaas ng laki ng living space. Ang ganitong mga aksyon ay maaaring magawa sa pamamagitan ng muling pagtatayo ng mga lugar at bahagi ng karaniwang pag-aari. Bilang resulta ng muling pagtatayo, lumilitaw ang isang bagong bagay - isang apartment ng isang mas malaking lugar, habang bumababa ang lugar ng espasyo ng attic. Dahil ang naturang muling pagtatayo ay isinasagawa na may kaugnayan sa karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment, ang pahintulot ng iba pang mga may-ari ng lugar ay kinakailangan. Ang nasabing pahintulot ay maaaring makuha sa paraang ibinigay para sa Art. — (tingnan ang komentaryo sa ipinahiwatig na mga artikulo). Matapos makuha ang pahintulot ng mga may-ari ng lugar, ang muling pagtatayo ay maaaring isagawa alinsunod sa mga kinakailangan ng Kodigong ito at ang batas ng Russian Federation sa pagpaplano ng lunsod.
9. Sa pamamagitan ng desisyon ng mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment, posible na ilipat ang ilang mga bagay ng karaniwang ari-arian para magamit sa mga ikatlong partido. Sa pamamagitan ng pangkalahatang tuntunin ang naturang desisyon ay ginawa sa pangkalahatang pagpupulong sa paraang itinakda ng Art. - 48 LC RF (tingnan ang komentaryo sa mga artikulong ito). Gayunpaman, sa pamamagitan ng desisyon ng pangkalahatang pagpupulong, ang isang asosasyon ng mga may-ari ng bahay o isang kooperatiba sa pabahay ay maaaring pahintulutan na ilipat ang bahagi ng karaniwang ari-arian para magamit.
Dahil sa functional features, hindi lahat ng common property object ay maaaring ilipat sa ibang tao kahit para sa paggamit. Kabilang sa mga naturang bagay ng karaniwang ari-arian ang mga inter-apartment na hagdanan, hagdan, elevator, elevator at iba pang mga baras, koridor, mga istrukturang hindi nagdadala ng karga at nakapaloob na mga istruktura, mekanikal, elektrikal, pagtutubero at iba pang kagamitan, lahat ng mga seksyon ng mga daanan, daanan at iba pang mga bagay. , paglipat para sa paggamit na ginagawang imposibleng gamitin ang mga karapatan ng mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment.
Ang mga bagay ng karaniwang pag-aari, ang paggamit nito ay hindi hahantong sa isang paglabag sa mga karapatan ng mga may-ari ng mga lugar sa isang apartment building, ay maaaring ilipat para magamit ng mga indibidwal o legal na entity (halimbawa, isang basement). Gayunpaman, ang basement, tulad ng anumang iba pang bahagi ng karaniwang ari-arian, ay hindi maaaring itangi bilang isang independiyenteng bagay ng mga karapatan sa ari-arian.
May kaugnayan sa isang bahagi ng karaniwang ari-arian, imposibleng magsagawa ng teknikal na accounting at magtalaga ng isang kadastral na numero dito, upang isagawa ang pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa ari-arian. Ang lahat ng mga pagkilos na ito ay imposible dahil sa katotohanan na ang karaniwang ari-arian ay isang hindi mahahati na kumplikadong ari-arian. Dahil dito, ang isang transaksyon sa isang bahagi ng karaniwang ari-arian bilang isang bagay na real estate ay hindi maaaring gawin, dahil ang naturang independiyenteng bagay ay hindi umiiral. Ang paglipat para sa paggamit ng anumang bahagi ng karaniwang ari-arian ay dapat na isagawa alinsunod sa mga pamantayan para sa mga transaksyon sa naitataas na ari-arian.
Ang paglipat para sa paggamit ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment ay isinasagawa ng mga may-ari ng lugar.
Sa kawalan ng isang asosasyon ng mga may-ari ng bahay sa isang gusali ng apartment, ang mga partido sa kasunduan sa paglipat ng bahagi ng karaniwang ari-arian para sa paggamit ay ang mga may-ari ng mga lugar sa gusali ng apartment. Ang kasunduan ay maaaring lagdaan ng isa sa mga may-ari, kung siya ay pinahintulutan na gawin ito ng pangkalahatang pulong ng mga may-ari. Kung ang isang asosasyon ng mga may-ari ng bahay o isang kooperatiba sa pabahay ay itinatag sa isang gusali ng apartment, kung gayon ang pakikipagsosyo o kooperatiba ay kumikilos bilang isang partido sa kasunduan sa paglipat ng bahagi ng karaniwang ari-arian para sa paggamit. Sa kasong ito, ang pakikipagsosyo o kooperatiba ay kumikilos sa sarili nitong ngalan, ngunit sa mga interes ng mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment.
10. Sa kaso ng pagkasira o demolisyon ng isang gusali ng apartment, ang land plot ay nananatili sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng mga may-ari ng mga lugar sa gusali ng apartment, na dating matatagpuan sa site na ito. Ang mga bahagi sa pagmamay-ari ng land plot ng mga kalahok sa shared ownership ay nananatiling pareho sa mga para sa common property sa apartment building.
Ang mga may-ari na ito ay nagmamay-ari, gumagamit at nagtatapon ng ari-arian na ibinigay para sa bahagi 6 ng komentong artikulo 36 ng RF LC alinsunod sa batas sibil.
Gayunpaman, ang mga may-ari ng naturang land plot ay may malaking limitasyon sa kanilang pagtatapon ng land plot na ito (tingnan ang komentaryo sa artikulong ito).
. Pagmamay-ari ng karaniwang pag-aari ng mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment
Komentaryo sa Artikulo 36 ng LC RF:
1. Bahagi 1 komento. Art. naglalaman ng isang panuntunan na bubuo ng pamantayan ng talata 1 ng Art. 290 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagpapahiwatig ng potensyal na pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa isang apartment building ng mga may-ari ng mga lugar sa loob nito. Inililista ng panuntunang ito ang komposisyon sa bawat elemento ng karaniwang pag-aari nang mas detalyado. Kasabay nito, ang listahan ng mga elemento na bumubuo ng karaniwang pag-aari, sa kaibahan sa listahan na nilalaman sa talata 1 ng Art. 290 ng Civil Code ng Russian Federation, ay hindi kumpleto.
Bagong edisyon bahagi 1 komento. Art. na may mas mataas na antas ng detalye kumpara sa nakaraang bersyon nito, pinapangkat ang mga elemento ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment.
Kapag nagpapasya kung iuuri ang isa o isa pang elemento bilang karaniwang pag-aari, ang isa ay dapat magabayan ng mga palatandaan ng layunin ng mga elementong ito. Mayroong dalawang gayong mga palatandaan.
Ang unang palatandaan ay ang layunin ng elemento na magsilbi ng higit sa isang silid. Ang pangalawang palatandaan ay ang layunin ng elemento na magsilbi sa buong gusali ng apartment.
Ang karaniwang ari-arian, kung may kinakailangang legal na batayan para dito, ay pagmamay-ari ng mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment batay sa karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari.
Ang komposisyon ng common property ay tinutukoy alinsunod sa Sec. 1 ng Mga Panuntunan para sa pagpapanatili ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment, na inaprubahan ng Decree of the Government of the Russian Federation noong Agosto 13, 2006 N 491 (SZ RF. 2006. N 34. Art. 3680). Alinsunod sa nasabing Mga Panuntunan, kasama sa common property ang:
Mga lugar sa isang apartment building na hindi bahagi ng mga apartment at nilayon na magsilbi ng higit sa isang residential at (o) non-residential na lugar sa apartment building na ito, kabilang ang inter-apartment landing, hagdan, elevator, elevator at iba pang shaft, corridors, mga wheelchair, attics, mga teknikal na sahig (kabilang ang mga built-in na garahe at mga lugar para sa mga sasakyang de-motor na itinayo sa gastos ng mga may-ari ng lugar, mga workshop, teknikal na attics) at mga teknikal na basement kung saan mayroong mga komunikasyon sa engineering, iba pang kagamitan na nagsisilbi ng higit sa isang tirahan. at (o) non-residential na lugar sa isang apartment building (kabilang ang mga boiler room , boiler, elevator unit at iba pang engineering equipment);
Nakapaloob na mga istrukturang nagdadala ng pagkarga ng isang gusali ng apartment (kabilang ang mga pundasyon, mga dingding na nagdadala ng pagkarga, mga slab sa sahig, balkonahe at iba pang mga slab, mga haligi na nagdadala ng pagkarga at iba pang istrukturang nagdadala ng pagkarga);
Nakapaloob na mga istrukturang hindi nagtataglay ng isang gusaling pang-apartment na nagsisilbi ng higit sa isang tirahan at (o) mga lugar na hindi tirahan (kabilang ang mga bintana at pintuan ng mga karaniwang lugar, mga rehas, parapet at iba pang mga istrukturang nakapaloob na hindi nagtataglay);
Mechanical, electrical, sanitary at iba pang kagamitan na matatagpuan sa isang apartment building sa labas o sa loob ng lugar at nagsisilbi ng higit sa isang residential at (o) non-residential na lugar (apartment);
Isang land plot kung saan matatagpuan ang isang apartment building at ang mga hangganan nito ay natutukoy batay sa data ng rehistrasyon ng kadastral ng estado, na may mga elemento ng landscaping at landscaping;
Iba pang mga pasilidad na inilaan para sa pagpapanatili, pagpapatakbo at pagpapabuti ng isang gusali ng apartment, kabilang ang mga transformer substation, mga heating point na inilaan para sa pagseserbisyo sa isang gusali ng apartment, mga kolektibong parking lot, mga garahe, mga bata at palakasan na lugar na matatagpuan sa loob ng mga hangganan ng land plot kung saan ang gusali ng apartment ay matatagpuan.
Kapag tinutukoy ang komposisyon ng mga karaniwang ari-arian, ang impormasyong nakapaloob sa Pinag-isang Estado ng Rehistro ng Mga Karapatan sa Real Estate at mga Transaksyon na Kasama Niyon sa mga karapatan sa mga bagay sa real estate na karaniwang pag-aari, pati na rin ang impormasyong nakapaloob sa state land cadastre (tingnan ang Order of ang Ministri ng Hustisya ng Russian Federation noong Pebrero 14, 2007 . N 29 "Sa pag-apruba ng Mga Tagubilin sa mga detalye ng paggawa ng mga entry sa Pinag-isang Estado ng Rehistro ng Mga Karapatan sa Real Estate at Mga Transaksyon kasama Ito Sa Panahon ng Pagpaparehistro ng Estado ng Mga Karapatan sa Real Estate Mga Bagay na Nagiging Karaniwang Ari-arian sa isang Gusali ng Apartment, Nagbibigay ng Impormasyon sa Mga Rehistradong Karaniwang Ibinahaging Mga Karapatan sa Pagmamay-ari sa gayong mga Bagay na real estate" // RG. 2007. Marso 22).
Ang komposisyon ng karaniwang ari-arian ay tinutukoy ng:
Mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment upang matupad ang mga obligasyon para sa pagpapanatili ng karaniwang ari-arian;
Mga awtoridad ng estado upang makontrol ang pagpapanatili ng karaniwang ari-arian;
Ang mga lokal na katawan ng self-government upang maghanda at magsagawa ng bukas na kompetisyon para sa pagpili ng isang organisasyong namamahala.
Kasabay nito, ang mga lokal na pamahalaan (sa mga lungsod na may kahalagahang pederal, mga awtoridad ng estado ng mga nasasakupan na entity na ito ng Russian Federation) alinsunod sa liham ng Ministry of Regional Development ng Russian Federation noong Abril 4, 2007 N 6037-RM / 07 (Mga dokumentong pambatas at regulasyon sa pabahay at mga serbisyong pangkomunidad. 2007. N 6) upang matupad ng mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment ang obligasyon na mapanatili ang karaniwang ari-arian, gayundin para sa iba pang mga layunin, maliban sa paghahanda at ang pagkakaroon ng bukas na tender para sa pagpili ng isang organisasyong namamahala, ay hindi awtorisado na aprubahan o sumang-ayon sa komposisyon (listahan) ng mga karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment.
2. Ang pamantayang nakasaad sa ikalawang pangungusap ng talata 4 ng bahagi 1 ng komento. Art., sa kaibahan sa dating pamantayan ng Art. 10 ng Federal Law "Sa mga asosasyon ng mga may-ari ng bahay" (SZ RF. 1996. N 25. Art. 2963; RG. 2001. 31 December; 2002. 26 March) ay hindi naglalaman ng mga tiyak na tagubilin sa pamamaraan para sa pagtatatag ng mga hangganan at sukat ng kapirasong lupa kung saan gusali ng apartment, ngunit may kasamang mga salita ng isang likas na sanggunian, na nakatuon sa mga kalahok sa mga kaugnay na relasyon sa batas sa lupa at batas sa pagpaplano ng lunsod. Ang mga kinakailangan ng batas sa lupa tungkol sa mga hangganan at sukat ng mga plot ng lupa ay tinukoy sa pangkalahatang mga termino sa Art. Art. 33, 36 ng Land Code ng Russian Federation, ang Federal Law "On Land Management" (RG. 2001. June 23), ang Federal Law "On the State Land Cadastre" (RG. 2000. January 10), Decree of ang Gobyerno ng Russian Federation ng Agosto 7, 2002 N 576 "Sa pamamaraan para sa pagtatapon ng mga lupain na pag-aari ng estado bago i-delimiting ang pagmamay-ari ng estado ng lupain" (RG. 2002. Agosto 10; 2003. Nobyembre 27).
Ang mga kinakailangan ng batas sa lupa tungkol sa mga hangganan at sukat ng mga plot ng lupa ay tinukoy sa pangkalahatang mga termino sa Art. Art. 33, 36 ng Land Code ng Russian Federation, ang Federal Law "Sa State Real Estate Cadastre" (RG. 2007. Agosto 1), Ch. 4 ng Pederal na Batas "Sa Pag-promote ng Pag-unlad ng Konstruksyon ng Pabahay" (RG. 2008. Hulyo 30), ang Pederal na Batas "Sa Mga Pagbabago sa Ilang Legislative Acts ng Russian Federation Tungkol sa Pagpapabuti ng mga Ugnayan sa Lupa" (RG. 2008 . Hulyo 25). Ang mga kaugnay na kinakailangan ng batas sa mga aktibidad sa pagpaplano ng lunsod ay nakalagay sa Town Planning Code ng Russian Federation (SZ RF. 2005. N 1. Art. 16, bilang susugan at dinagdagan) at mga by-law na nagpapaunlad nito.
Sa mga nasasakupang entidad ng Russian Federation, bilang isang patakaran, ang mga normatibong kilos ay pinagtibay na kumokontrol nang detalyado sa mga relasyon na umuunlad na may kaugnayan sa pagtatatag ng mga hangganan at sukat ng mga land plot na matatagpuan sa ilalim ng mga gusali ng apartment. Kaya, sa St. Petersburg, sa lugar na ito, ang utos ng Pamahalaan ng St. Petersburg na may petsang Marso 29, 2005 N 25-rp "Sa pamamaraan para sa pakikipag-ugnayan sa pagitan ng mga awtoridad ng estado ng St. Petersburg at mga organisasyon sa pagbuo ng isang lupain plot kung saan matatagpuan ang isang apartment building" (Bulletin administration of St. Petersburg, 2005, N 4).
3. Bahagi 2 komento. Art. nagtatatag ng mga legal na posibilidad ng mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment na may kaugnayan sa karaniwang ari-arian. Dahil ang rehimen ng karaniwang pag-aari ay tinukoy bilang ibinahaging pagmamay-ari, pagmamay-ari, paggamit at pagtatapon nito ay isinasagawa sa pamamagitan ng kasunduan ng lahat ng kalahok sa ibinahaging pagmamay-ari (tingnan ang Artikulo 246, 247 ng Civil Code ng Russian Federation). Ang pangangailangan na maabot ang isang kasunduan sa pagitan ng mga kalahok sa ibinahaging pagmamay-ari hinggil sa pagmamay-ari at paggamit ng karaniwang ari-arian ay dahil sa katotohanan na, anuman ang laki ng mga bahagi sa karapatan sa pagmamay-ari, ang mga kapangyarihan ng mga may-ari ay pantay sa dami. Ang isang kalahok sa ibinahaging pagmamay-ari, kung may aktwal na posibilidad, ay may karapatang humiling na ang isang bahagi ng karaniwang ari-arian ay ipagkaloob para sa kanyang pagmamay-ari at paggamit, na maaaring ihiwalay sa iba pang mga bahagi nito.
4. Panuntunan bahagi 3 mga komento. Art. ay bago sa batas sa pabahay. Itinuturo nito ang tanging posibleng paraan mula sa pananaw ng mambabatas upang bawasan ang laki ng karaniwang ari-arian - ang muling pagtatayo ng isang gusali ng apartment, o sa halip ay isa sa mga pagpipilian nito, ang pagpapatupad nito ay dapat magresulta sa pagbawas sa kabuuang lugar ng isang apartment building. Sa kasong ito, ang mambabatas ay hindi nagbibigay ng iba pang mga paraan upang bawasan ang laki ng karaniwang ari-arian, halimbawa, sa pamamagitan ng pagbabago ng mga hangganan at pagbabawas ng laki ng lupa kung saan matatagpuan ang bahay.
5. Bahagi 4 na mga komento. Art. naglalaman ng isang pamantayan na tumutukoy sa tuntunin ng talata 1 ng Art. 246 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagtatatag ng monopolyo ng mga kapwa may-ari upang matukoy ang ligal na kapalaran ng karaniwang pag-aari. Ang kasunduan ng mga kalahok sa ibinahaging pagmamay-ari sa paglilipat ng ilang mga elemento na bumubuo ng karaniwang ari-arian ay dapat na pormal sa pamamagitan ng isang espesyal na desisyon na pinagtibay sa isang pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment. Malinaw na ang gayong desisyon sa loob ng kahulugan ng talata 1 ng Art. 246 ng Civil Code ng Russian Federation ay dapat na pinagtibay sa pamamagitan ng kasunduan ng lahat ng mga kalahok sa ibinahaging pagmamay-ari, dahil ang hindi pagpayag ng hindi bababa sa isa sa mga kapwa may-ari na ilipat ang bahagi ng ari-arian sa ibang mga tao ay ginagawang hindi lehitimo ang proseso ng paglilipat. Gayunpaman, sa loob ng kahulugan ng Bahagi 1 ng Art. 46 komento ng batas, ang desisyong ito ay ginawa ng mayorya ng hindi bababa sa 2/3 ng kabuuang bilang ng mga boto ng mga may-ari ng lugar sa isang apartment building.
Ang mga opsyon sa paglilipat ay maaaring ibang-iba, kabilang ang paggamit ng mapagkumpitensyang pamamaraan ng auction, halimbawa, kapag nagbibigay ng karapatang gumamit ng paradahan ng sasakyan, isang palakasan na matatagpuan sa isang land plot na bahagi ng common property.
Ang mga ugnayan tungkol sa paggamit ng mga indibidwal na elemento ng karaniwang ari-arian ay dapat gawing pormal sa pamamagitan ng isang kasunduan na natapos sa pagitan ng taong pinahintulutan ng mga kapwa may-ari at ng gumagamit.
Ang isang opinyon ay ipinahayag sa panitikan na ang paglipat para sa paggamit ng anumang bahagi ng karaniwang ari-arian ay dapat isagawa ayon sa mga pamantayan para sa mga transaksyon na may palipat-lipat na ari-arian (tingnan ang: Artikulo-sa-artikulo na komentaryo sa Housing Code ng Russian Federation / Na-edit ni PV Krasheninnikov. M., 2005, p. 185). Ang opinyon na ito ay tila mali, dahil ang paglipat para sa paggamit ay hindi isang aksyon na nagsasangkot ng alienation ng bahagi ng common property. Bilang karagdagan, ang kasalukuyang batas ay hindi naglalaman ng mga espesyal na alituntunin tungkol sa paggamit ng palipat-lipat na ari-arian, maliban sa pag-upa ng mga sasakyan, pag-upa at pagpapaupa sa pananalapi. Gayunpaman, sa huling kaso, ang bagay sa pag-upa ay dapat na ihiwalay.
6. Sa bahagi 5 komento. Art. ang pangkalahatang pahintulot na mabigatan ang lupain kung saan matatagpuan ang gusali ng apartment, na may karapatang limitado ang paggamit ng plot na ito ng mga ikatlong partido, ay naayos. Ang tinukoy na karapatan ay tinatawag na easement at nabibilang sa kategorya ng mga tunay na karapatan (Artikulo 216, 274 - 277 ng Civil Code ng Russian Federation). Ang isang easement ay itinatag sa pag-aari ng ari-arian at hindi nagtatapos sa paglipat ng ari-arian na ito sa isang bagong may-ari.
Bilang isang pangkalahatang tuntunin, ang isang easement ay itinatag sa pamamagitan ng kasunduan sa pagitan ng taong nangangailangan ng pagtatatag ng karapatan ng limitadong paggamit at ng mga may-ari. Ang easement ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado alinsunod sa mga patakaran ng Art. 27 ng Pederal na Batas "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito" (SZ RF. 1997. N 30. Art. 3594; 2001. N 16. Art. 1533; 2002. N 15. Art. 1377; 2003. N 24 2244). Ang pagpaparehistro ng estado ng mga easement ay isinasagawa sa Unified State Register of Rights batay sa isang aplikasyon mula sa mga may-ari (ang taong pinahintulutan ng mga ito) o ang taong pabor sa easement ay itinatag, kung ang huli ay may kasunduan sa easement.
7. Sa part 6 ng comment. Art. ang mga legal na kahihinatnan ng pagkawasak, aksidenteng pagkamatay, demolisyon ng isang apartment building sa mga tuntunin ng pagmamay-ari ng isang bahagi sa karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng isang land plot ay tinutukoy. Sa paglitaw ng mga pangyayaring ito, ang bahagi sa pagmamay-ari ng plot ng lupa kung saan matatagpuan ang nawasak, hindi sinasadyang nawala o na-demolish na gusali ng apartment ay itinatag batay sa bahagi sa pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa gusali ng apartment, i.e. nananatiling hindi nagbabago at katumbas ng halaga na umiral sa oras ng paglitaw ng mga nauugnay na pangyayari.