1. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексіне (244-бап) сәйкес екі немесе одан да көп адамға тиесілі мүлік ортақ меншік құқығы негізінде оларға тиесілі. Меншiк иелерiнiң әрқайсысының үлесi белгiленген мүлiкке ортақ меншiк үлестiк меншiк болып табылады.
РФ LC осы бабы көп пәтерлі үйдің қандай бөліктері көп пәтерлі үйдегі үй-жайлар иелерінің ортақ үлестік меншігінде екенін анықтайды.
Көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікке ортақ меншік құқығының ерекшелігі ортақ мүлік тікелей азаматтардың белгілі бір үй-жайға меншік құқығын алуынан туындайды. Көппәтерлі тұрғын үйдегі нақты пәтерді сатып алу арқылы меншік иесі бір мезгілде осы ғимараттағы пәтерлердің құрамына кірмейтін және осы ғимараттағы бір бөлмеден артық қызмет көрсетуге арналған үй-жайларға осы бапқа сәйкес ортақ меншіктің қатысушысы болады, содан кейін РЖ СКД үйдің жалпы бөліктерін нақтырақ тізімдейді, оларды басқа нәрселермен бірге көрсетеді.
Түсініктеме берілген мақалада көппәтерлі үйдің тікелей бөліктерінен басқа, осы үй орналасқан жер учаскесін абаттандыру және абаттандыру элементтерімен және басқа да объектілерді қоса алғанда, осы үйдің үй-жайлары иелерінің ортақ үлестік меншігі кіреді. көрсетілген жер учаскесінде орналасқан. Көппәтерлі тұрғын үй орналасқан жер учаскесінің шекарасы мен мөлшері жер заңнамасының және қала құрылысы туралы заңнаманың талаптарына сәйкес айқындалады. Атап айтқанда, Ресей Федерациясы Үкіметінің 1997 жылғы 26 қыркүйектегі N 1223 «Кондоминиум объектілеріндегі жер учаскелерінің мөлшерін анықтау және шекараларын анықтау туралы ережені бекіту туралы» қаулысына сәйкес жер учаскесінің стандартты мөлшері. Тұрғын үй иелерінің ортақ үлестік меншігіне өтеусіз берілген учаске кондоминиум объектісіне кіретін тұрғын үйлер мен басқа да жылжымайтын мүлік объектілері тікелей алып жатқан учаскенің ауданына, сондай-ақ олардың жұмыс істеуін (күтуін) қамтамасыз ету үшін қажетті іргелес аумақтарға байланысты айқындалады. ) қала құрылысы нормаларының талаптарын, өрт қауіпсіздігін, ғимараттар арасындағы санитарлық алшақтықтарды және басқа нормаларды ескере отырып, кондоминиум объектісінде азаматтардың қалыпты тұру және тұру жағдайларын қамтамасыз ету, тұрғын үйлерді және кондоминиум объектісінің құрамына кіретін басқа да мүлікті күтіп ұстау; сонымен қатар барлық кондоминиум нысандарына қол жетімділік. Бұл ретте іргелес жер учаскелеріндегі азаматтардың қалыпты өмір сүру жағдайлары және осы учаскелердің меншік иелерінің, меншік иелерінің, пайдаланушылары мен жалға алушылардың, сондай-ақ оларда орналасқан ғимараттар, құрылыстар мен құрылыстар иелерінің құқықтары қамтамасыз етілуге тиіс.
РФ Еңбек кодексіне өзгертулер енгізілген Кіріспе заң жер учаскесін құру және оны ортақ үлестік меншікке тегін беру тәртібін сипаттайды. Қолданыстағы құрылыста көппәтерлі тұрғын үйдің, тұрғын үйлердің және өзге де құрылыстардың ортақ мүлкінің құрамына кіретін құрылыстар орналасқан жер учаскелері Қазақстан Республикасының заңнамасында белгіленген тәртіппен және шарттармен тұрғын үй иелерінің ортақ үлестік меншігіне ортақ мүлік ретінде беріледі. тұрғын үй заңнамасы.
Көппәтерлі тұрғын үй орналасқан жер учаскесін қалыптастыру кезінде көппәтерлі тұрғын үйді ортақ меншікке беру үшін жақын жердегі көппәтерлі тұрғын үйлер орналасқан жер учаскелерінің шекараларының жобасы әзірленуде. Бұл жобалар жер учаскесін көппәтерлі тұрғын үйдің ортақ меншігіне беру туралы шешімге қоса берілген.
Жергiлiктi өзiн-өзi басқару органы көппәтерлi тұрғын үй орналасқан жер учаскесiн құруға байланысты заңды мүдделерi қозғалуы мүмкiн мемлекеттiк және коммуналдық меншiктегi жер учаскелерiнiң азаматтарын, жер пайдаланушыларды, жер учаскелерiнiң меншiк иелерiн және жалға алушыларын хабардар етедi. жақын көппәтерлі үйлер орналасқан жер учаскелерінің шекараларының жобасы.
Қолданыстағы құрылыста жер учаскесін беру немесе жер учаскесін беруден бас тарту туралы шешімге мүдделі тұлғалар сот тәртібімен шағым жасай алады.
Қолданыстағы құрылыстан жер учаскесін беру туралы немесе жер учаскесін беруден бас тарту туралы шешім сот тәртібімен жарамсыз деп танылған жағдайда, сот өз шешімімен мемлекеттік биліктің атқарушы органын немесе жергілікті жер учаскесін беруді міндеттеуге құқылы. бапта көзделген өзін-өзі басқару органы. Ресей Федерациясының Еңбек кодексінің 29-бабында жер учаскесін беру мерзімі мен шарттарын көрсете отырып беріледі.
Ресей Федерациясының «Тұрғын үй иелерінің серіктестіктері туралы» 1996 жылғы 15 маусымдағы N 72-ФЗ Федералдық заңына сәйкес (2005 жылғы 1 наурыздағы Кіріспе заңға сәйкес күші жойылды) кондоминиум (меншік иелерінің ортақ меншігі) болып табылады. жылжымайтын мүлiктiң бiрыңғай кешенi, оның iшiнде белгiленген шекарадағы жер учаскесi және онда орналасқан тұрғын үй, тұрғын үй немесе өзге де мақсаттарға арналған жекелеген бөліктері (үй-жайлары) азаматтардың, заңды тұлғалардың меншiгiндегi басқа да жылжымайтын мүлiк объектiлерi Ресей Федерациясы, Ресей Федерациясының құрылтай субъектілері, муниципалитеттер (үй иелері) - жеке, мемлекеттік, муниципалдық және басқа да меншік нысандары, ал қалған бөліктері (ортақ мүлік) олардың ортақ үлестік меншігінде.
Осылайша, «пәтерлі үй» түсінігін сипаттау үшін көппәтерлі үй тұрғын үй ғимаратының бір түрі екендігіне, оның ерекшелігіне, мысалы, оны жалғыз отбасына арналған жеке үйден ажыратуға, көппәтерлі үйдің жылжымайтын мүлкінің бірыңғай кешені жеке бөліктерден тұрады - тұрғын үй-жайлар, тұрғын емес үй-жайлар, Ресей Федерациясының азаматтарына, заңды тұлғаларына, оның субъектілеріне немесе муниципалитеттерге, осы кешеннің басқа бөліктеріне тиесілі болуы мүмкін. (ортақ мүлік), жоғарыда аталған үй-жайлардың меншік иелерінің ортақ үлестік меншігінде болатын, пәтерлердің құрамына кірмейтін және тұрғын және тұрғын емес үй-жайларды күтіп ұстауға және олардың мақсатымен тығыз байланысты оларға қол жеткізуге арналған.
2. Көппәтерлі тұрғын үйдің ортақ мүлкіне қатысушылар – осы ғимараттың үй-жайының меншік иелері өз қалауы бойынша және өз мүдделері үшін осы мүлікке қатысты заңға және өзге де құқықтық актілерге қайшы келмейтін кез келген іс-әрекеттер жасау арқылы және бөтеннің құқықтары мен заңмен қорғалатын мүдделерін бұзбауға, меншікті, яғни нақты иелік ететін ортақ мүлікке (оған тікелей әсер етуге), пайдалануға, яғни барлық меншік иелерінің келісімі бойынша және ол болмаған жағдайда мүлікті өзінің мақсатына қарай тұтынуға көппәтерлі тұрғын үйдегі жалпы пайдаланудағы объектілердің меншік иелерінің кез келгенінің талап-арызы бойынша сот белгілеген тәртіппен, бірақ оларға осы Кодексте және азаматтық заңнамада белгіленген шектерде ғана билік етуге құқылы.
3. Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелері көп пәтерлі үйдегі ортақ мүлікті, егер мұндай қайта құру ғимараттағы ортақ мүліктің көлемін азайтуға әкеп соқтырса, пәтерде орналасқан үй-жайлардың барлық меншік иелерінің келісімімен ғана қайта салуға құқылы. ғимарат.
4. Түсініктеме берілген баптың 4-бөлігі осы баптың 2-бөлігінде көзделген көппәтерлі тұрғын үйдің меншік иелерінің оның үй-жайының ортақ мүлкіне билік ету құқығын айқындайды, яғни ортақ мүлікке қатысты әкімшілік іс-әрекеттер жасауға мүмкіндік береді. мүлік, атап айтқанда, көппәтерлі үйдегі ортақ меншік объектілерін басқа тұлғаларға пайдалануға беру.
Сонымен қатар, РФ LC осы әрекеттерді орындау үшін келесі шарттарды белгілейді:
- көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың иелері жалпы жиналыста ортақ объектілерді беру туралы шешім қабылдауға міндетті;
- көппәтерлі үйдегі үй-жай иелерінің жалпы жиналысының шешімі азаматтар мен заңды тұлғалардың құқықтары мен заңды мүдделерін бұзбауға тиіс.
5. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексі (274-бап) басқа біреудің жерін шектеулі пайдалану құқығын сервитут деп атайды.
Жылжымайтын мүлік иесі көршілес жер учаскесінің меншік иесінен, ал қажет болған жағдайда басқа жер учаскесінің (көршілес учаскенің) меншік иесінен көршілес учаскені шектеулі пайдалану құқығын (сервитут) беруді талап етуге құқылы. ).
РФ LC көппәтерлі үй орналасқан жер учаскесіне (көп пәтерлі үй иелерінің ортақ меншігіндегі объект) басқа тұлғалардың шектеулі пайдалану құқығымен ауыртпалық салынуы мүмкін екенін белгілейді.
Бөтеннің жерін шектеулі пайдалану құқығын реттейтін негізгі құқықтық нормалар (сервитут) азаматтық заңнамамен және жер құқығымен, атап айтқанда, 1-бапта белгіленген. РФ Еңбек кодексінің 23.
Жер, азаматтық сияқты, заңнама жеке және мемлекеттік сервитуттарды ажыратады. Өнерге сәйкес. Ресей Федерациясының Еңбек кодексінің 23-бабына сәйкес жеке сервитут азаматтық заңнамаға сәйкес белгіленеді, жер заңнамасы осыған байланысты арнайы ережелерді белгілемейді.
Ресей Федерациясының Азаматтық кодексіне (Art.274) сәйкес сервитут көршілес жер учаскесі арқылы өтуді және өтуді, электр желілерін, коммуникацияларды және құбырларды тартуды және пайдалануды, сумен жабдықтауды және жерді қалпына келтіруді қамтамасыз ету үшін белгіленуі мүмкін. , сондай-ақ жылжымайтын мүлік иесінің сервитут белгілемей қамтамасыз етілмейтін басқа да қажеттіліктері.
Мемлекеттік сервитут Ресей Федерациясының заңымен немесе басқа нормативтік құқықтық актісімен, Ресей Федерациясының құрылтай субъектісінің нормативтік құқықтық актісімен, жергілікті өзін-өзі басқару органының нормативтік құқықтық актісімен, егер оның мүдделерін қамтамасыз ету қажет болған жағдайда белгіленеді. мемлекетке, жергілікті өзін-өзі басқаруға немесе жергілікті халыққа, жерді алып қоюсыз. Қоғамдық сервитутты белгілеу қоғамдық тыңдаулардың нәтижелерін ескере отырып жүзеге асырылады.
Қоғамдық сервитутты белгілеу жер учаскесін пайдалану мүмкін еместігіне әкеп соққан жағдайларда, жер учаскесінің меншік иесі, жер пайдаланушы, жер иесі босатуды талап етуге құқылы, оның ішінде. сатып алу арқылы одан осы жер учаскесi мемлекеттiк орган немесе жергiлiктi өзiн-өзi басқару органы мемлекеттiк сервитут белгiлеген өтемақы, ысыраптар немесе залалдарды өтей отырып, соған теңестiрiлген жер учаскесiн беру. Қоғамдық сервитутты белгілеу жер учаскесін пайдалануда елеулі қиындықтарға әкеп соқтырған жағдайларда, оның меншік иесі қоғамдық сервитутты белгілеген мемлекеттік органнан немесе жергілікті өзін-өзі басқару органынан барабар төлемді талап етуге құқылы.
Сервитут жедел немесе тұрақты болуы мүмкін. Сервитутты жүзеге асыру оған қатысты белгіленген жер учаскесі үшін ең аз ауыртпалық болуы керек.
Осы Кодекс қолданысқа енгізілген күнге дейін болған объектілерге басқа адамдардың кіруі қажет болған кезде жер учаскесіне ауыртпалықтар белгілеуге тыйым салуға жол берілмейді. Мысалы, кейбір коммуникациялар жүріп жатыр. Бұл дегеніміз, ауыртпалықтар болды, олар жаңа емес, ескі емес және бұл аймақтарға кіруді жоққа шығаруға болмайды.
Келешекте жаңа ауыртпалықтар (сервитут) учаскеде осындай ауыртпалықтарды талап ететін тұлға мен көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелері арасындағы келісім бойынша белгіленеді және жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу үшін белгіленген тәртіппен мемлекеттік тіркеуге жатады. «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы» Ресей Федерациясының Федералдық заңының ережелеріне.
Сервитутты белгілеу немесе талаптары туралы келісімге қол жеткізілмеген жағдайда, дауды сот сервитутты белгілеуді талап ететін тұлғаның талап-арызы бойынша шешеді.
Жер учаскесіне сервитутпен ауыртпалық салу учаскенің меншік иелерін осы Кодексте және азаматтық заңнамада белгіленген шектерде осы учаскеге иелік ету, пайдалану және оған билік ету құқығынан айырмайды.
Сервитутпен ауыртпалық салынған учаскенің меншік иелері, егер заңда өзгеше көзделмесе, мүдделеріне сервитут белгіленген тұлғалардан учаскені пайдаланғаны үшін тиісті ақы талап етуге құқылы.
Осы мақаламен AKATO теріске шығаруға арналған басылымдар сериясын ашады. Бұл мифтер (немесе жалған теориялар), АКАТО сарапшыларының пікірінше, Ресейдің тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығы үшін апатты болып табылады, әлеуметтік шиеленістің өсуіне, тұтынушылар мен қызмет көрсетушілер арасындағы «» дамуына ықпал етеді. Цикл мақалалары тек тұрғын үй секторының мамандарына ғана емес, ең алдымен тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық (ТКШ) тұтынушыларына ұсынылады. «Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық туралы мифтер» цикліндегі мақалалардың толық тізімі бар
**************************************************
Бұл мақалада көппәтерлі үйдің (МКД) үй-жайларының иелері үйдің ортақ мүлкінің (ОI) иелері емес деген өте кең таралған жалған теорияға назар аударылады.
Жалған теорияның мәні
«Постулатты жақтаушылар» МКД-ның ортақ мүлкі үй-жайдың иелеріне тиесілі емес»Ортақ мүлікті күтіп-ұстау пәтер иелерінің міндетіне кіре алмайтынын ескеріңіз, себебі ОБ дәл осы меншік иелеріне тиесілі емес.
Мұндай теорияны жақтайтын дәлелдер көбінесе келесідей көрінеді:
1) Бұрын барлық үйлер мемлекет меншігінде болса, кейіннен барлық тұрғын үй қоры муниципалитеттерге берілді. Пәтерлер жекешелендірілді, бірақ ортақ мүлік жекешелендірілмегендіктен муниципалдық болып қалды;
2) Кез келген мүлікке кез келген меншік құқығы мемлекеттік тіркеуге жатады және осы МКД үй-жайларының меншік иелерінің осы МКД-ның ортақ мүлкіне құқық белгілейтін құжаттары болмағандықтан, бұл мүлік оларға тиесілі емес.
Үйлердің ортақ мүлкі не мемлекетке, не муниципалитетке, не басқарушы компанияға немесе HOA-ға тиесілі болғандықтан, айқын қорытынды жасалады - үй-жайлардың иелері ортақ үйді ұстауға ақы төлеуге міндетті емес. көппәтерлі үйдің мүлкі.
Сонымен бірге, талқыланатын теорияның жақтаушылары Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің (бұдан әрі - РФ Тұрғын үй кодексі) 154-бабының ережелерін заңсыз деп санайды, бұл тұрғын үйді ұстауға ақы төлеуге төлемді қамтитынын белгілейді « көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті ұстауға және ағымдағы жөндеуге", РФ LC 30-бабының 3-бөлігінің нормалары (" Тұрмыстық кеңістіктің иесі аюларауыртпалық мазмұны … ортақ мүлік тиісті көпқабатты үйдегі үй-жайлардың иелері ..."), РФ LC 39-бабының 1-бөлігі (" Көп пәтерлі үйдегі үй-жайлардың иелеріауыртпалықжұмсаумазмұны ортақ мүлік көп пәтерлі үйде«), Заңнаманың басқа да бірқатар ережелері.
Айта кету керек, жоғарыда аталған нормаларды заңсыз деп тануды сот емес, теорияны таратушылардың өздері – негізінен көптеген интернет-ресурстар жүргізген.
ОІ-ның нағыз иелері
Әрине, жоғарыдағы теория қате. Көппәтерлі үйдің ортақ мүлкінің жалғыз иесі, сондай-ақ жалғыз иесі жоқ!
МКД үй-жайларының иелері ортақ мүлікке ортақ иелік етеді және олардың кез келген басқа мүлкі сияқты осы ОБ-ны сақтауға міндетті.
Бұл тұжырымдарды логикалық және құқықтық тұрғыдан негіздеп көрейік.
Негіздеме
Пәтер иелерінің меншігі тек олардың үй-жайларымен шектеледі делік және шын мәнінде ортақ мүлікке қатысты емес делік. Бұл жағдайда адам қону алаңындағы пәтерінен шығып, бөтеннің мүлкінің аумағына кіреді. Айта кету керек, бұл өте ортақ мүліктің иесі үшін оның мүлкін пайдалану және оны бөгде адамдардың қол сұғушылықтарынан қорғау үшін ешқандай кедергілер жасалмайды.
Яғни, ортақ мүліктің иесіне, мысалы, өз аумағы арқылы өтуді ақылы етуге, тариф белгілеуге (мысалы, әрбір қадам үшін 10 рубль) және өткен әрбір адамнан алым алуға ешқандай кедергі жоқ. оның мүлкі... Ал егер пәтер иесі өз үй-жайына ортақ мүлік арқылы кіргісі келсе (мысалы, басқа меншік иесіне тиесілі сол баспалдақ бойымен), ол осы ортақ мүліктің иесіне белгіленген мөлшерлеме бойынша төлеуге міндетті болады. .
Неліктен ортақ мүліктің иесі, мысалы, өзіне тиесілі үй-жайда қойма ашпауы керек? Мысалы, баспалдақтарда, алаңдарда, жертөлелерде және шатырларда тақталар немесе кірпіштерді сақтаңыз. Өйткені, бұл оның меншігі – ол оны өз қалауы бойынша пайдалануға құқылы. Ал пәтер жалдаушылардың өз пәтерлеріне кіре алмайтыны олардың мәселесі – рұқсат етіңіздер сіздің үй-жайларыңызғатерезе арқылы немесе қозғалысқа қатысы жоқ кез келген басқа жолмен көтерілу басқа біреудің меншігінде.
Әрине, ортақ мүлік мемлекетке немесе муниципалитетке тиесілі деп ойлап табуға болады, ол тағы да кейбір ойлап тапқан нормаларға сәйкес « сен адамдарға мұны істей алмайсың».
Бірақ муниципалитет те, мемлекет те өз мүлкін сатуға, жалға беруге және т.б. құқығы бар екені белгілі. Ортақ мүлік ақылы өту үшін тарифті белгілейтін немесе кіреберістегі қойманы жабдықтайтын белгілі бір адамға сатылады немесе жалға беріледі делік - бұл адамға мұндай әрекеттерге мүлдем тыйым салуға болмайды! Муниципалдық үй-жайды жалға алған кез келген азаматтың бұл үй-жай арқылы адамдардың шексіз шеңберіне өтуіне тыйым салуға құқығы жоқ екенін елестету қиын. Бірақ мұндай бөлме пәтер болуы мүмкін! Әлеуметтік немесе коммерциялық жалға алушылар өз пәтерлеріне кіргісі келетін кез келген адамға рұқсат беруге міндетті ме? Егер сіз жалған теорияның жақтаушыларына сенсеңіз, баспалдақтар, шатырлар, жертөлелер жалға алушылар тұратын пәтерлер сияқты муниципалды меншік болып табылады.
Бірақ үй-жайлардан басқа, ортақ мүлікке, мысалы, жылу, электр, сумен жабдықтау және кәріздің ортақ құрылыс жүйелері кіреді. Бұл да үй иелеріне қатысы жоқ біреудің меншігі ме? Бірақ бұл мүліктің иесіне құбырдың иесіне қатысы жоқ тұтынушыларға су жіберілетін құбырлар не үшін қажет? Өйткені, бұл иесіне, мысалы, сынықтарға арналған құбырларды сатуға ештеңе тыйым салмайды - бұл оның меншігі! Ал құбырларды бөлшектеп, сатудан кейін үйдегі біреу сусыз қалса ше? Су құбырларын салсын, өз қалауынша құбырларын жүргізсін немесе сусыз, жарықсыз, кәрізсіз өмір сүрсін. Жалпы үй құбырларының, сымдардың және басқа да жабдықтардың иесі бұл жалға алушылардың мәселелеріне не алаңдайды?
Жоғарыда келтірілген пайымдаудан көрініп тұрғандай, көппәтерлі үйдің ортақ мүлкінің белгілі бір жеке меншік иесі бар деген болжам белгілі бір абсурдтық жағдайды негіздеуге әкеледі.
Дәл осындай абсурдты болдырмау үшін тұрғын үй заңнамасы көппәтерлі үйдегі ортақ мүлік ортақ үлестік меншік құқығы негізінде осындай ғимараттағы үй-жайлардың иелеріне тиесілі екенін белгіледі (РФ ЕК 36-бабы), ал Осы үйдегі үй-жайдың меншік иесінің МКД-дағы ЖМ-ге ортақ меншік құқығындағы үлесі аталған үй-жайға меншік құқығының тағдырына, ал оның үлесін НМ-ге ортақ меншіктегі заттай түрде бөлуге байланысты. МКД тыйым салынады (РФ LC 37-бабы).
Осылайша, үй-жайдың иелері ортақ мүлікке ортақ иелік етеді, оны өзара бөлуге құқығы жоқ (мысалы, бір көршінің жұп санды баспалдақтар, екіншісінде - тақ, үшіншіде - жертөле бар екенін анықтауға жол берілмейді. , төртіншісі - шатыр және т.б.). Ортақ мүлік көп пәтерлі үйлердің барлық меншік иелерінің пайдалануына арналған, осы үй-жайлардың иелеріне тиесілі және олардың есебінен ұсталады.
Құқықтық негіздеме
Жоғарыда айтылғандай, РФ LC 36-бабының 1-бөлігіжинақтар: " 1. Көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелері көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікке ортақ үлестік меншік негізінде ...«, Дәл осы норма МКД-ның ортақ мүлкінің тізбесін белгілейді.
Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 290-бабыберілген норманы бекітеді:
« 290-бап. Көп пәтерлі үйдегі пәтер иелерінің ортақ мүлкі
1. Көппәтерлi тұрғын үйдiң пәтерлерiнiң меншiк иелерiне ортақ үлестiк меншiк негiзiнде тұрғын үйдiң ортақ үй-жайы, тұрғын үйдiң тірек құрылыстары, пәтерден тыс немесе оның iшiнде механикалық, электр, санитарлық-техникалық және өзге де жабдықтар; бірнеше пәтерге қызмет көрсетеді.
2. Пәтер меншiк иесiнiң тұрғын үйдiң ортақ мүлкiне меншiктегi өз үлесiн иелiктен шығаруға, сондай-ақ осы үлестi пәтер меншiгiнен бөлек беруге әкеп соғатын өзге де әрекеттердi жасауға құқығы жоқ.».
РФ LC 37-бабыжинақтар:
« Көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікке ортақ меншіктегі үлесті анықтау:
1. Осы ғимараттағы үй-жайдың меншiк иесiнiң көппәтерлi тұрғын үйге ортақ мүлiкке ортақ меншiк құқығындағы үлесi аталған үй-жайдың жалпы алаңының мөлшерiне пропорционалды болады.
2. Осы ғимараттағы үй-жайдың меншiк иесiнiң көппәтерлi тұрғын үйдегі ортақ мүлiкке ортақ меншiк құқығындағы үлесi аталған үй-жайға меншiк құқығының тағдырына байланысты болады.
3. Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайға меншік құқығы ауысқан кезде мұндай үй-жайдың жаңа иесінің осы ғимараттағы ортақ мүлікке ортақ меншігіндегі үлесі осы тұрғынның аталған ортақ мүлкіндегі ортақ меншігіндегі үлесіне тең болады. мұндай үй-жайдың бұрынғы иесі.
4. Көппәтерлі үйдегі үй-жайдың меншік иесі мыналарға құқылы емес:
1) көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікке ортақ меншік құқығындағы өз үлесін заттай бөлуді жүзеге асыруға;
2) көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікке ортақ меншік құқығындағы өз үлесін иеліктен айыруға, сондай-ақ осы үлесті аталған үй-жайға меншік құқығынан бөлек беруге әкеп соғатын өзге де әрекеттерді жасауға құқылы.».
Ортақ мүлікке меншік құқығы тіркелмеген деген дәлелге келетін болсақ, Ресей Федерациясының заңнамасының бірнеше нормаларын келтіру қажет.
РФ LC 38-бабы: « Көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікке ортақ меншік құқығындағы үлесті осындай ғимараттан үй-жай сатып алу кезінде сатып алу:
1. Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайды сатып алған кезде көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікке ортақ меншік құқығындағы үлес сатып алушыға өтеді.
2. Көппәтерлi тұрғын үйдiң үй-жайына меншiк құқығын беру мұндай ғимараттағы ортақ мүлiкке ортақ меншiктегi үлестiң ауысуымен қатар жүрмейтiн шарт талаптары жарамсыз болып табылады.».
21.07.1997 жылғы Федералдық заңның 23-бабыN 122-ФЗ «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы»:« 23-бап. Көппәтерлі тұрғын үйлердегі жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу:
1. Көппәтерлі үйлерде жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу осы Федералдық заңға және Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексіне сәйкес жүзеге асырылады.
2. Көппәтерлі үйлердегі тұрғын немесе тұрғын емес үй-жайларға құқықтың туындауын, ауысуын, шектелуін (ауыртпалығын) немесе тоқтатылуын мемлекеттік тіркеу бір мезгілде ортақ мүлікке ажырамас байланысты ортақ үлестік меншік құқығын мемлекеттік тіркеу болып табылады.».
Осылайша, көппәтерлі үйдің үй-жайына меншік құқығын мемлекеттік тіркеу туралы куәлік бір мезгілде көппәтерлі үйдің ортақ мүлкіне ортақ үлестік меншік құқығын мемлекеттік тіркеу туралы куәлік болып табылады.
МКД үй-жайларының меншік иелерінің ортақ мүлікті күтіп-ұстау міндетіне қатысты мазмұнды еске түсіру қажет. РФ LC 39-бабы: « Көп пәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп ұстау:
1. Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайдың меншік иелері көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп-ұстау жөніндегі шығыстарды көтереді.
2. Көппәтерлi тұрғын үйдiң ортақ мүлiгiн ұстауға жұмсалатын мiндеттi шығыстардың осындай үй-жайдағы үй-жайдың меншiк иесi ауыртпалығы көтерiлетiн үлесi ортақ мүлiкке ортақ меншiк құқығындағы үлесiмен айқындалады. аталған иесінің мұндай ғимараты ...».
Әрине, ережелер РФ LC 30 және 154-баптары, оның заңдылығы жалған теорияны жақтаушылар дауласады, шын мәнінде, абсолютті заңды.
қорытындылар
Көппәтерлі үйлердің меншік иелерінің үйдің ортақ мүлкінің меншігіне қатыспау теориясының енгізілуі нәтижесінде осы белгісіз мүлікті ұстауға және ұстауға ақы төлеуді қаламауын, және осы мүлікке тек тұтынушының немқұрайлы қатынасы. Көбінесе үй тұрғындары қарастырылған жалған теорияны басшылыққа ала отырып, «бөтеннің мүлкінің бүлінуінен, бүлінуінен, жойылуынан», оның ластануынан ешқандай жамандық көрмейді. Өйткені, бұл бір нәрсе – қоқыс тастағың келмейтін, бір нәрсені сындырып, бүлдіргің келмейтін жеке пәтерің, ал басқа нәрсе – қоқыс лақтыратын, қабырғаларды бояп, сындыратын біреудің кіреберісі. шыны. Алайда, сынған әйнектерді ауыстыру, кіреберістерді тазалау, ағымдағы жөндеу және үйдің барлық құрылымдары мен құрылыстарына ағымдағы жөндеу жұмыстары осы жалға алушылардың өздерінің есебінен, олардың «тұрғын үйді күтіп ұстау» қызметіне төленген қаражатынан жүзеге асырылатынын барлық жалға алушылар түсінбейді. «. Ал үйдің ортақ мүлкіне қаншалықты «варварлық» көзқарас көрсетілсе, бұл мүлік қаншалықты бүлінсе және ластанса, оны тиісті түрде ұстау үшін соғұрлым көп қаражат қажет.
Қарастырылып отырған жалған теория және осыған ұқсас теориялар ешқандай конструктивті ақпаратты алып жүрмейді, тек тұтынушылардың санасына олар алданып жатыр деген ойды енгізуге бағытталған, олар өзіне тиесілі емес мүлікті ұстау үшін олардан негізсіз ақша өндіріп алады. олар. Оң салдары болуы мүмкін емес екені анық.
Шын мәнінде МКД-ның ортақ мүлкі тек осы үйдегі үй-жайдың иелеріне тиесіліжәне басқа ешкім жоқ. Бұл жағдайдың тағы бір дәлелі ретінде, мысалы, МКД сияқты объектілер немесе МКД-ның ортақ мүлкі туралы КСРО-да ақпараттың жоқтығын келтіруге болады - бұл объектілердің жалғыз иесі жоқ және мұндай объектілерге меншік құқығы. объектілері тіркелмеген.
Дәлелдерде келтірілген МКД-ның ортақ мүлкі МКД үй-жайларының иелеріне тиесілі емес деген жалған теория толығымен жоққа шығарылады.
Соңында, мен оқырмандарды «көп пәтерлі үй» ұғымын «тұрғын үй» ұғымымен шатастырғанда жиі кездесетін қателіктен сақтандырғым келеді. Бұл екі түрлі анықтама. Тұрғын үй бір меншік иесіне тиесілі, ал көп пәтерлі үй әртүрлі меншік иелеріне тиесілі пәтерлер жиынтығынан тұрады.
РФ LC 16-бабының 2-бөлігі: Тұрғын үй ғимараты Бөлмелерден, сондай-ақ азаматтардың осындай ғимаратта тұруына байланысты тұрмыстық және басқа да қажеттіліктерін қанағаттандыруға арналған қосалқы пайдалануға арналған үй-жайлардан тұратын жеке белгіленген ғимарат деп танылады.».
2006 жылғы 28 қаңтардағы N 47 РФ ПП-ның 6-тармағы: « Тұрғын үй тұрғын үйге іргелес жер учаскесіне немесе осындай ғимараттағы жалпы аумақтарға дербес шығуы бар екі немесе одан да көп пәтерлер жиынтығы деп танылады. Көппәтерлі үйде тұрғын үй заңнамасына сәйкес мұндай ғимараттағы үй-жайлардың меншік иелерінің ортақ мүлкінің элементтері болады.».
1. Көппәтерлі үйдегі үй-жайдың меншік иелері ортақ үлестік меншік негізінде көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікке иелік етеді, атап айтқанда:
1) осы үйдегі пәтерлердің құрамына кірмейтін және осы үйдегі бір бөлмеден артық қызмет көрсетуге арналған үй-жайлар, оның ішінде пәтер аралық баспалдақтар, баспалдақтар, лифттер, лифт және басқа шахталар, дәліздер, техникалық қабаттар, шатырлар, жертөлелер; инженерлік коммуникациялар, осы үйде бір бөлмеден көп қызмет көрсететін басқа жабдықтар (техникалық жертөлелер) бар;
2) осы үйдегі жеке меншік иелеріне тиесілі емес және осы үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің әлеуметтік-тұрмыстық қажеттіліктерін қанағаттандыруға арналған басқа үй-жайлар, оның ішінде олардың бос уақытын, мәдени дамуын, балалардың шығармашылығын, дене шынықтыруын ұйымдастыруға арналған үй-жайлар. және спорттық және ұқсас іс-шаралар;
3) осы үйдің жүк көтеретін және көтермейтін конструкцияларын қоршайтын шатырлар, механикалық, электрлік, санитарлық-техникалық және басқа да жабдықтар (соның ішінде құрылыстар және (немесе) мүгедектердің үй-жайларға кедергісіз кіруін қамтамасыз етуге арналған басқа да жабдықтар). көппәтерлі тұрғын үй) осы жабық немесе ашық үйде орналасқан және бір бөлмеден артық қызмет көрсететін;
4) абаттандыру және абаттандыру элементтері бар осы үй орналасқан жер учаскесі, осы үйді күтіп ұстауға, пайдалануға және абаттандыруға арналған және көрсетілген жер учаскесінде орналасқан басқа да объектілер. Көппәтерлі тұрғын үй орналасқан жер учаскесінің шекарасы мен мөлшері жер заңнамасының және қала құрылысы туралы заңнаманың талаптарына сәйкес айқындалады.
2. Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайдың меншік иелері көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті осы Кодексте және азаматтық заңнамада белгіленген шекте иелік етеді, пайдаланады және оған билік етеді.
3. Көппәтерлi тұрғын үйдiң ортақ мүлiгiнiң көлемiн азайту осы ғимараттағы үй-жайдың барлық меншiк иелерiнiң келiсiмiмен оны қайта жаңарту арқылы ғана мүмкiн.
4. Көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің осындай меншік иелерінің жалпы жиналысында қабылданған шешімі бойынша көппәтерлі үйдегі ортақ мүлік, егер бұл азаматтардың құқықтары мен заңды мүдделерін бұзбаса, басқа тұлғаларға пайдалануға берілуі мүмкін. және заңды тұлғалар.
4.1. Көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті осы Кодекстің 15-бабының 3-бөлігінде көрсетілген талаптарға сәйкес мүгедектердің көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайларға кедергісіз кіруін қамтамасыз ету үшін бейімдеуге, егер мұндай бейімдеу адамдарды тартусыз жүзеге асырылса ғана жол беріледі. аталған меншік иелерінің қаражаты.
5. Көппәтерлі тұрғын үй орналасқан жер учаскесіне басқа тұлғалардың шектеулі пайдалану құқығы ауыртпалығы салынуы мүмкін. Осы Кодекс қолданысқа енгізілген күнге дейін болған объектілерге басқа адамдардың кіруін қамтамасыз ету қажет болған жағдайда, жер учаскесіне ауыртпалықтар белгілеуге тыйым салуға жол берілмейді. Шектелген пайдалану құқығымен жер учаскесіне жаңа ауыртпалық жер учаскесіне осындай ауыртпалық салуды талап ететін тұлға мен көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелері арасындағы келісім бойынша белгіленеді. Шектелген пайдалану құқығымен жер учаскесіне ауыртпалықты белгілеу туралы немесе мұндай ауыртпалық салу шарттары туралы даулар сот тәртібімен шешіледі. Жер учаскесіне қатысты мемлекеттік сервитут жер заңнамасына сәйкес белгіленеді.
6. Көппәтерлі тұрғын үй қираған, оның ішінде апатты жағдайда қайтыс болған, бұзылған жағдайда көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелеріне осы үй орналасқан жер учаскесіндегі абаттандыру элементтері және абаттандыру элементтері бар ортақ үлестік меншіктегі үлестері сақталады. абаттандыру және осы үйді, көрсетілген жер учаскесінде орналасқан объектілерді күтіп-ұстауға, пайдалануға және абаттандыруға арналған басқа да көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікке ортақ үлестік меншік құқығындағы үлесіне сәйкес қирау кезінде, соның ішінде кездейсоқ қайтыс болған , мұндай үйді бұзу. Аталған меншік иелері осы бөлімде көзделген мүлікті азаматтық заңнамаға сәйкес иеленеді, пайдаланады және оған билік етеді.
Өнерге түсініктеме. 36 СКД РЖ
1. Түсініктеме берілген бап үй-жайлары (тұрғын және тұрғын емес) әртүрлі заңды тұлғалардың, оның ішінде мемлекеттік ұйымдардың меншігінде болатын көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ меншік қатынастарын реттейді. Сонымен қатар, көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікке ортақ меншік мәселелері меншік иелерінің санына, мұндай ғимараттағы үй-жайлардың санына, сондай-ақ үй-жайлардың бар немесе жоқтығына қарамастан барлық көппәтерлі үйлерде бірдей реттеледі. пәтер иелерінің серіктестігі немесе кез келген басқа ұйым.
2. Ресей Федерациясы Үкіметінің 2006 жылғы 28 қаңтардағы N 47 қаулысымен бекітілген үй-жайларды тұрғын үй-жайлар, тұруға жарамсыз тұрғын үй-жайлар және көппәтерлі тұрғын үй апатты және бұзылуға жатады деп тану туралы ереженің 6-тармағында, көппәтерлі үй - бұл тұрғын үйге іргелес жер учаскесіне немесе осындай үйдегі жалпы аумақтарға дербес шығуы бар екі немесе одан да көп пәтерлердің жиынтығы. Көппәтерлі үй тұрғын үй заңнамасына сәйкес мұндай ғимараттағы үй-жайлардың меншік иелерінің ортақ мүлкінің элементтерін қамтиды.
Осылайша, екі немесе одан да көп пәтерден тұратын ғимарат көппәтерлі үй болып саналады және көп пәтерлі үйдің барлық ережелеріне бағынады.
Түсініктеме берілген РФ LC 36-бабында ортақ меншікке кіретін объектілердің жеткілікті толық тізімі берілген. Ортақ мүлікке көппәтерлі үйдегі тұрғын және тұрғын емес үй-жайлардың иелеріне қызмет көрсетуге арналған үй-жайлар жатады. Ресей Федерациясы Үкіметінің 2006 жылғы 13 тамыздағы N 491 қаулысымен бекітілген Көп пәтерлі үйде ортақ мүлікті ұстау ережелері көп пәтерлі үйдің ортақ меншігіне кіретін объектілердің одан да егжей-тегжейлі тізбесін береді (тармақ). 2).
Осы Ережеге сәйкес ортақ мүліктің құрылымына мыналар кіреді:
а) пәтерлердің құрамына кірмейтін және осы көппәтерлі тұрғын үйдегі бірден көп тұрғын және (немесе) тұрғын емес үй-жайларға (бұдан әрі - ортақ үй-жайлар) қызмет көрсетуге арналған көппәтерлі үйдегі үй-жайлар, оның ішінде пәтер аралық баспалдақтар, баспалдақтар; , инженерлік коммуникациялары бар лифтілер, лифтілер және басқа шахталар, дәліздер, мүгедектер арбалары, шатырлар, техникалық едендер (оның ішінде кіріктірілген гараждар мен автомобиль көлігіне арналған алаңдар, шеберханалар, үй-жайлар иелерінің қаражаты есебінен салынған техникалық шатырлар) және техникалық жертөлелер , әйтпесе көппәтерлі тұрғын үй жабдықтарындағы бір тұрғын және (немесе) тұрғын емес үй-жайларға (соның ішінде қазандықтар, қазандықтар, лифт қондырғылары және басқа да инженерлік жабдықтар) қызмет көрсететін;
в) көппәтерлі тұрғын үйдің қоршау конструкциялары (соның ішінде іргетастарды, жүк көтергіш қабырғаларды, еден плиталарын, балконды және басқа плиталарды, жүк көтергіш колонналарды және басқа да қоршаушы жүк көтергіш конструкцияларды);
г) бірнеше тұрғын және (немесе) тұрғын емес үй-жайларға қызмет көрсететін көппәтерлі тұрғын үйдің тірек емес конструкцияларын қоршау (оның ішінде жалпы аумақтардың терезелері мен есіктерін, қоршауларды, парапеттерді және басқа да қоршау тірексіз конструкцияларын);
д) көппәтерлі тұрғын үйде үй-жайдың сыртында немесе ішінде орналасқан және бір тұрғын және (немесе) тұрғын емес үй-жайларға (пәтерлерге) қызмет көрсететін механикалық, электрлік, санитарлық және басқа да жабдықтар;
е) абаттандыру және абаттандыру элементтері бар көппәтерлі тұрғын үй орналасқан және шекаралары мемлекеттік кадастрлық тіркеу деректерінің негізінде айқындалатын жер учаскесі;
ж) көппәтерлі тұрғын үйді күтіп ұстауға, пайдалануға және абаттандыруға арналған басқа да объектілер, оның ішінде трансформаторлық қосалқы станциялар, бір көппәтерлі тұрғын үйге қызмет көрсетуге арналған жылу пункттері, ұжымдық тұрақтар, гараждар, балалар және спорт алаңдары орналасқан жер учаскесінің шекарасында орналасқан. көп пәтерлі үй орналасқан ...
Ортақ мүліктің құрылымына сондай-ақ көтергіштерден, көтергіштерден тармақтарда орналасқан бірінші ажырату құрылғысына дейін, көрсетілген ажырату құрылғыларынан, ұжымдық (ортақ) тұратын суық және ыстық сумен және газбен жабдықтаудың ішкі инженерлік жүйелері кіреді. үй) суық және ыстық суды есепке алу аспаптары, көтергіштерден пәтерішілік электр сымдарының шығысындағы бірінші өшіру және реттеу клапандары, сондай-ақ осы желілерде орналасқан механикалық, электрлік, санитарлық-техникалық және басқа да жабдықтар; көтергіштерден, қыздырғыш элементтерден, реттеу және өшіру клапандарынан, жылу энергиясын ұжымдық (жалпы) есепке алу аспаптарынан, сондай-ақ осы желілерде орналасқан басқа да жабдықтардан тұратын үйді жылыту жүйесі, электрмен жабдықтау жүйесінен тұратын үй ішіндегі электрмен жабдықтау жүйесі шкафтар, енгізу-тарату құрылғылары, қорғаныс, бақылау және басқару жабдықтары, ұжымдық (жалпы үй) электр энергиясын есепке алу аспаптары, едендік панельдер корпустар мен шкафтар, қоғамдық үй-жайларды жарықтандыру қондырғылары, түтін шығару жүйелерінің электр қондырғылары, ішкі өртке қарсы сумен жабдықтау жүйелеріне арналған автоматты өрт дабылы жүйелері, жүк, жолаушылар және өрт лифтілері, көп пәтерлі үйдің есіктерін автоматты түрде құлыптау құрылғылары, желілер (кабельдер) ) осы Қағидалардың 8-тармағына сәйкес белгіленген сыртқы шекарадан жеке, жалпы (пәтерлік) электр есептегіш құралдарына, сондай-ақ осы желілерде орналасқан басқа да электр жабдықтарына дейін.
3. Жоғарыда аталған Қағиданың 8-тармағында электр, жылу, сумен жабдықтау және кәріз желілерінің, ақпараттық және телекоммуникация желілерінің (оның ішінде сымды хабар тарату желілері, кабельдік телевидение, талшықты-оптикалық желілер, телефон желілері және басқа да ұқсас желілер) сыртқы шекарасы , ортақ мүліктің бөлігі болып табылатын, егер Ресей Федерациясының заңнамасында өзгеше белгіленбесе, көппәтерлі үйдің қабырғасының сыртқы шекарасы және ұжымдық (жалпы үй) есепке алу құрылғысы болған кезде пайдалану жауапкершілігінің шекарасы болып табылады. тиісті коммуналдық ресурс, егер үй-жайдың меншік иелерінің инженерлік желілерді мердігермен немесе ресурс беруші ұйыммен келісімінде өзгеше белгіленбесе, ұжымдық (жалпы тұрғын үй) есепке алу құралының пәтердің бір бөлігі болып табылатын тиісті инженерлік желімен түйісуі болып табылады ғимарат.
Сонымен қатар суб. Осы Қағиданың 2-тармағының «Ж» тармағында көппәтерлі үйдің ортақ мүлкіне көппәтерлі тұрғын үйді күтіп-ұстауға, пайдалануға және абаттандыруға арналған объектілер, оның ішінде трансформаторлық қосалқы станциялар, бір көпқабатты тұрғын үйге қызмет көрсетуге арналған жылу пункттері, ұжымдық тұрақтар, сондай-ақ тұрғын үй-компьютерлік паркингтер жатады деп көрсетілген. көппәтерлі тұрғын үй орналасқан жер учаскесінің шекарасында орналасқан гараждар, балалар және спорт алаңдары. Бұл объектілер жергілікті жерде орналасқан, яғни. үйден біршама қашықтықта.
Заң шығарушы іргелес аумақ ортақ мүліктің бір бөлігі болып табылатынын және тиісінше ортақ мүлікке осы аумақта орналасқан үйге қызмет көрсетуге арналған объектілер кіретінін белгіледі. Бірақ егер бір көпқабатты үйге қызмет көрсетуге арналған трансформаторлық қосалқы станциялар, жылу пункттері ортақ меншіктің бір бөлігі болса, онда бұл объектілерден шығатын электр және жылу желілері де қашықтықта орналасқанына қарамастан ортақ меншікке жатады. Үйлердің сыртқы қабырғасынан.
Демек, көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің ортақ меншігіндегі және үй қабырғасынан қашық орналасқан электр, жылу, сумен жабдықтау және су бұру желілері, ақпараттық-телекоммуникациялық желілер ортақ меншікке жатады. , коммуналдық қызмет көрсетушімен жасалған келісімге қарамастан. Ал жер учаскесі көппәтерлі үйдің ортақ меншігінде орналасқандықтан, инженерлік коммуникациялар да ортақ меншікке қосылуы керек. Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінде басқа нұсқалар қарастырылмаған.
4. Көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүліктің құрамына абаттандыру және абаттандыру элементтері бар аталған ғимарат орналасқан жер учаскесі де кіреді. Алайда көппәтерлі үйлер орналасқан жер учаскелерінің шекарасы барлық жағдайда белгіленбейді.
баптың 2-тармағында. Ресей Федерациясының Еңбек кодексінің 36-да, қолданыстағы құрылыста көппәтерлі үйдің ортақ меншігіне кіретін құрылыстар, тұрғын үйлер және басқа да құрылыстар орналасқан жер учаскелері ортақ мүлік ретінде қарастырылған. тұрғын үй заңдарында белгiленген тәртiппен және жағдайларда тұрғын үй иелерiнiң үлестiк меншiгi.
Өз кезегінде, Өнерде. Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексіне кіріспе заңының 16-бабына сәйкес елді мекендерді дамыту кезінде көппәтерлі үй және осындай үйдің құрамына кіретін басқа да жылжымайтын мүлік объектілері орналасқан жер учаскесі ортақ болып табылады. көппәтерлі үйдегі үй-жайлар иелерінің ортақ мүлкі.
Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексі қолданысқа енгізілгенге дейін қалыптасқан және оған қатысты мемлекеттік кадастрлық тіркеу жүргізілген көппәтерлі үй және осындай үйдің құрамына кіретін басқа да жылжымайтын мүлік объектілері орналасқан жер учаскесі беріледі. көппәтерлі үйдегі үй-жай иелерінің ортақ үлестік меншігіне өтеусіз.
Осылайша, егер РФ LC күшіне енген кезде көппәтерлі үй және мұндай үйге кіретін басқа да жылжымайтын мүлік орналасқан жер учаскесінің шекаралары белгіленсе және кадастрлық тіркеу жүргізілсе, онда бұл жер учаскесі учаскесі үй-жайлардың меншік иелерінің ортақ үлестік меншігіне өтеусіз беріледі.РФ LC күшіне енген күннен бастап көп пәтерлі үйде.
Жер учаскесінің шекарасы белгіленбеген жағдайда, көппәтерлі үйдегі үй-жайдың кез келген меншік иесі пәтер орналасқан жер учаскесінің шекарасын белгілеу туралы өтінішпен мемлекеттік органдарға немесе жергілікті атқарушы органдарға жүгінуге құқылы. ғимарат орналасқан. Жер учаскесі көппәтерлі тұрғын үй және оның құрамына кіретін өзге де жылжымайтын мүлік осы жер учаскесін мемлекеттік кадастрлық тіркеу жүргізілген кезден бастап көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің ортақ үлестік меншігіне өтеусіз беріледі. үйлер орналасқан.
Кадастрлық тізілімге тіркелген сәттен бастап жер учаскесі объект ретінде пайда болады, ол көппәтерлі үйдің ортақ меншігіне кіреді және оны қалыптастыру кезінде.
Жаңадан салынған немесе реконструкцияланған көппәтерлі үйлер және осындай үйлердің құрамына кіретін басқа да жылжымайтын мүлік РФ Тұрғын үй кодексі енгізілгеннен кейін мұндай көппәтерлі үйлер орналасқан жер учаскелері пайда болған кезде ғана пайдалануға қабылданады. Бұл жағдайда жер учаскесі бірден көп пәтерлі үйдің ортақ меншігіне кіреді.
Егер көппәтерлі үй бірінен соң бірі пайдалануға берілсе, онда жер учаскесіне меншік құқығы көппәтерлі тұрғын үйдің құрамына кіреді және бірінші кезең басталған кезден бастап көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің ортақ үлестік меншігіне өтеді. көппәтерлі тұрғын үй, егер жер учаскесі бірінші кезектегі пайдалануға берілген ғимараттың дәл астында құрылмаса, пайдалануға беріледі. Это обусловлено тем, что в существующей застройке (а первая очередь дома уже является существующей застройкой) земельный участок переходит в собственность собственников помещений многоквартирного дома по факту сформирования земельного участка и собственник помещения в многоквартирном доме приобретает долю в праве собственности на общее имущество, куда входит и жер телімі.
Ресей Федерациясының Жер кодексі (2-бөлім, 36-бап), Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексі (36-бап), Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексіне Кіріспе заңы (16-бап) меншік иелерінің жер учаскелерін беруді қамтамасыз ететінін белгілейді көппәтерлі үйдегі үй-жайдың жер учаскесіне меншік құқығынан басқа құқықтары болуы мүмкін емес ...
5. Ресей Федерациясы Үкіметінің 2006 жылғы 13 тамыздағы N 491 қаулысының 7-тармағында «Көп пәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп ұстау және сапасы төмен көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті жөндеу ережесін бекіту туралы. және (немесе) белгiленген мерзiмнен асатын үзiлiстермен "мемлекеттiк органдар мен жергiлiктi өзiн-өзi басқару органдары көппәтерлi үйлер орналасқан жер учаскелерiн мемлекеттiк кадастрлық есепке алуды, көппәтерлi тұрғын үйлердiң иелерiнен ақы алмай-ақ қамтамасыз ететiнi белгiленедi. .
Осылайша, жергілікті өзін-өзі басқару органдары мен мемлекеттік органдардың көппәтерлі үйлер орналасқан жер учаскелерін қалыптастыру міндеті белгіленді.
6. Көппәтерлі тұрғын үйлер орналасқан жер учаскелері осы үйлердегі үй-жайлардың меншік иелерінің ғана емес, сонымен қатар көптеген басқа адамдардың да пайдалануына арналған. Осыған байланысты, өтуге немесе өтуге кедергі келтіретін кез келген қоршаулар немесе жер учаскесінің құрылысы, әдетте, азаматтар мен заңды тұлғалардың құқықтарының бұзылуына әкелуі мүмкін. Бұл учаскелерде жолдар, ойын алаңдары, жасыл алаңдардың массивтері, адамдардың белгісіз шеңберін пайдалануға арналған басқа да объектілер болуы мүмкін. Мұндай жағдайларда бұл жер учаскелеріне басқа тұлғалардың шектеулі пайдалану құқығы ауыртпалығы (сервитут) салынуы мүмкін.
РФ LC күшіне енгенге дейін болған ауыртпалықтар жер учаскесіне меншік құқығын берумен тоқтатылмайды. Егер ауыртпалық осы Кодекс күшiне енгеннен кейiн белгiленсе, онда жер учаскесiне мұндай ауыртпалық салу жер учаскесiне мұндай ауыртпалық салуды белгiлеудi талап ететiн тұлға мен көппәтерлi тұрғын үйдiң үй-жайларының меншiк иелерi арасындағы келiсiм бойынша белгiленедi.
Егер тараптар жаңа сервитутпен жер учаскесіне ауыртпалық салу туралы келісімге келмесе, онда оны белгілеу немесе шектеулі пайдалану құқығымен ауыртпалық салу шарттары туралы дау сот тәртібімен шешілуі мүмкін.
7. Көппәтерлі үйдегі ортақ мүлік осы үйдің тұрғын және тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерінің (бұдан әрі - үй-жайлардың меншік иелері), тұрғын үй иелерінің ортақ үлестік меншігінде болады.
Көппәтерлі тұрғын үйдің құрылымында екі бөлік бөлінеді, оның бірі азаматтардың, заңды тұлғалардың немесе мемлекеттік тұлғалардың меншігіндегі тұрғын және тұрғын емес үй-жайлар, ал көппәтерлі үйдің екінші бөлігі - ортақ меншікте - ортақ үлестік меншікте. көп пәтерлі үйдегі үй-жайлардың иелерінің меншігі. Көппәтерлі үйдегі үй-жайлар меншікке жатады. Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайларға меншік және басқа да мүліктік құқықтар федералдық заңнамада көзделген жағдайларда мемлекеттік тіркелуге жатады. Көппәтерлі үйдегі ортақ мүлік біртұтас бөлінбейтін объект болып табылады және ортақ үлестік меншікте болады. Айта кету керек, көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың иелері жертөленің, шатырдың, жабдықтың, жер учаскесінің және басқа да объектілердің жеке меншік иелері болып табылмайды. Олар мүліктің біртұтас бөлінбейтін кешені ретінде ортақ мүліктің иелері болып табылады. Бұл ретте меншік объектісі дербес объект ретінде ортақ меншік болып табылады.
Жоғарыда айтылғандардан қорытынды жасауға болады, жылжымайтын мүліктің біртұтас кешені ретінде көппәтерлі тұрғын үй дербес меншік объектісі (сондай-ақ басқа да мүліктік құқықтар) бола алмайды, өйткені меншік объектісі ондағы тұрғын үй-жайлар, ал қалғандары ( ортақ мүлік) тұрғын үй-жайлардың меншік иелерінің ортақ үлестік меншігінде болады. Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің ортақ мүлікке ортақ меншік құқығындағы үлесі олар ғимаратта сатып алған үй-жайға меншік құқығы пайда болған кезде заң күшімен туындайды.
8. Көппәтерлі үйдегі ортақ мүлік иеліктен шығарылуға жатпайды. Ол дербес объект ретінде азаматтық айналымға қатыспайды. Сондай-ақ ортақ мүліктің жекелеген бөліктері иеліктен шығаруға жатпайды. Олар меншік құқығының немесе басқа да заттық құқықтардың дербес объектілері болып табылмайды.
Жөндеу жұмыстары нәтижесінде ортақ мүліктің кейбір бөліктері үй-жайға қосылуы мүмкін. Мысалы, шатыр кеңістігінің бір бөлігін тұрғын үйге қосуға болады, нәтижесінде тұрғын үй көлемі артады. Мұндай әрекет үй-жайды және ортақ мүліктің бір бөлігін қайта құру арқылы жүзеге асырылуы мүмкін. Қайта құру нәтижесінде жаңа нысан пайда болады - үлкен ауданы бар пәтер, ал шатырдың ауданы азаяды. Мұндай қайта құру көп пәтерлі үйдегі ортақ мүлікке қатысты жүргізілетіндіктен, үй-жайдың басқа иелерінің келісімі қажет. Мұндай келісімді бапта белгіленген тәртіппен алуға болады. - (көрсетілген мақалаларға түсініктемені қараңыз). Үй-жай иелерінің келісімін алғаннан кейін қайта құру осы Кодекстің және Ресей Федерациясының қала құрылысы туралы заңнамасының талаптарына сәйкес жүргізілуі мүмкін.
9. Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің шешімі бойынша ортақ мүліктің кейбір объектілерін үшінші тұлғаларға пайдалануға беруге болады. Авторы жалпы ережемұндай шешім бапта белгіленген тәртіппен жалпы жиналыста қабылданады. - 48 LCD RF (осы мақалаларға түсініктемені қараңыз). Алайда, жалпы жиналыстың шешімі бойынша тұрғын үй иелерінің серіктестігі немесе тұрғын үй кооперативі ортақ мүліктің бір бөлігін пайдалануға беруге рұқсат беруі мүмкін.
Функционалдық ерекшеліктеріне байланысты ортақ мүліктің барлық объектілері басқа тұлғаларға тіпті пайдалану үшін де беріле алмайды. Мұндай ортақ меншік объектілеріне пәтер аралық баспалдақтар, баспалдақтар, лифттер, лифт және басқа да шахталар, дәліздер, жүк көтермейтін және қоршайтын жүк көтермейтін құрылыстар, механикалық, электрлік, сантехникалық және басқа да жабдықтар, кірме жолдардың барлық учаскелері, жаяу жүргіншілер көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жай иелерінің құқықтарын жүзеге асыруға мүмкіндік бермейтін соқпақтар мен басқа да объектілерді пайдалануға беру.
Пайдалануы көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің құқықтарын бұзуға әкеп соқпайтын ортақ меншік объектілері жеке немесе заңды тұлғаларға пайдалануға берілуі мүмкін (мысалы, жертөле). Дегенмен, жертөлені, ортақ мүліктің кез келген басқа бөлігі сияқты, жеке меншік объектісі ретінде бөліп көрсетуге болмайды.
Ортақ мүліктің бір бөлігіне қатысты техникалық есепке алуды жүргізу және оған кадастрлық нөмір беру, меншік құқығын мемлекеттік тіркеуді жүзеге асыру мүмкін емес. Бұл әрекеттердің барлығы ортақ мүлік бөлінбейтін мүліктік кешен болғандықтан мүмкін емес. Демек, жылжымайтын мүлік объектісі сияқты ортақ мүліктің бір бөлігімен де мәміле жасалмайды, өйткені мұндай тәуелсіз объект жоқ. Ортақ мүліктің кез келген бөлігін пайдалануға беру жылжымалы мүлікпен жасалатын мәмілелердің нормаларына сәйкес жүзеге асырылуы тиіс.
Көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлік объектілерін пайдалануға беруді үй-жайдың меншік иелері жүргізеді.
Көппәтерлі тұрғын үйде тұрғын үй иелерінің серіктестігі болмаған жағдайда ортақ мүліктің бір бөлігін пайдалануға беру туралы шарттың тараптары көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайдың меншік иелері болып табылады. Шартқа меншік иелерінің бірі қол қоюы мүмкін, егер оған меншік иелерінің жалпы жиналысы уәкілеттік берген болса. Егер көппәтерлі үйде пәтер иелерінің бірлестігі немесе тұрғын үй кооперативі құрылса, онда серіктестік немесе кооператив ортақ мүліктің бір бөлігін пайдалануға беру туралы шарттың тарапы болып шығады. Бұл ретте серіктестік немесе кооператив өз атынан, бірақ көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің мүдделері үшін әрекет етеді.
10. Көппәтерлі үй қираған немесе бұзылған жағдайда жер учаскесі бұрын осы учаскеде орналасқан көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің ортақ үлестік меншігінде қалады. Үлестік меншікке қатысушылардың жер учаскесінің меншігіндегі үлестері көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүліктегідей болып қалады.
Бұл меншік иелері азаматтық заңнамаға сәйкес Ресей Федерациясының LC 36-бабының 6-бөлігінде қарастырылған мүлікті иеленеді, пайдаланады және оған билік етеді.
Алайда, мұндай жер учаскесінің иелері бұл жер учаскесіне билік етуде айтарлықтай шектелген (осы мақалаға түсініктемені қараңыз).
... Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жай иелерінің ортақ мүлкіне меншік құқығы
РФ LC 36-бабына түсініктеме:
1. 1-бөлімдегі пікірлер. Өнер. баптың 1-тармағының нормасын әзірлейтін ережені қамтиды. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 290-ы көп пәтерлі үйдегі ортақ мүлікке ондағы үй-жайлардың иелеріне ықтимал меншік құқығын көрсетеді. Бұл ереже жалпы меншіктің элемент-элемент құрамын толығырақ тізімдейді. Бұл ретте, баптың 1-тармағында қамтылған тізімнен айырмашылығы, ортақ мүлікті құрайтын элементтердің тізімі. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 290-ы толық емес.
Жаңа басылымның 1-бөлімінің пікірлері. Өнер. оның алдыңғы нұсқасына қарағанда егжей-тегжейлілігі жоғары, көп пәтерлі үйдегі ортақ мүліктің элементтерін топтастырады.
Бір немесе басқа элементті ортақ меншікке жатқызу туралы шешім қабылдағанда, осы элементтердің тағайындалу белгілерін басшылыққа алу керек. Мұндай екі белгі бар.
Бірінші көрсеткіш - бұл элемент бір бөлмеден көп қызмет көрсетуге арналған. Екінші белгі - бүкіл көп пәтерлі үйге қызмет көрсетуге арналған элементті белгілеу.
Қажетті заңды негіздер болған жағдайда ортақ мүлік ортақ үлестік меншік құқығы негізінде көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелеріне тиесілі.
Бөлімге сәйкес ортақ мүліктің құрамы айқындалады. Ресей Федерациясы Үкіметінің 2006 жылғы 13 тамыздағы N 491 (СЗ РФ. 2006. N 34. 3680-бап) қаулысымен бекітілген көппәтерлі тұрғын үйде ортақ мүлікті ұстау ережелерінің 1. Осы Ережеге сәйкес ортақ мүлікке мыналар жатады:
Пәтерлердің құрамына кірмейтін және осы көппәтерлі тұрғын үйдегі бірден көп тұрғын және (немесе) тұрғын емес үй-жайларға қызмет көрсетуге арналған көппәтерлі үйдегі үй-жайлар, оның ішінде пәтер аралық баспалдақтар, баспалдақтар, лифттер, лифттер және басқа шахталар, дәліздер , мүгедектер арбалары, шатырлар, техникалық едендер (оның ішінде кіріктірілген гараждар мен автомобиль көлігіне арналған алаңдар, шеберханалар, үй-жайлар иелерінің қаражаты есебінен салынған техникалық шатырлар) және инженерлік желілері бар техникалық жертөлелер, бір тұрғын үйге қызмет көрсететін басқа да жабдықтар және ( немесе) көппәтерлі үйдегі тұрғын емес үй-жайлар (соның ішінде қазандықтар, қазандықтар, лифт қондырғылары және басқа да инженерлік жабдықтар);
көппәтерлі тұрғын үйдің қоршау тірек конструкциялары (соның ішінде іргетастарды, жүк көтергіш қабырғаларды, еден плиталарын, балконды және басқа плиталарды, жүк көтергіш колонналарды және басқа да қоршаушы жүк көтергіш конструкцияларды);
Бірден көп тұрғын және (немесе) тұрғын емес үй-жайларға қызмет көрсететін көппәтерлі тұрғын үйдің тірек емес конструкцияларын қоршау (оның ішінде жалпы аумақтардың терезелері мен есіктері, қоршаулар, парапеттер және басқа да қоршау тірексіз конструкциялары);
көппәтерлі тұрғын үйде үй-жайдың сыртында немесе ішінде орналасқан және бір тұрғын және (немесе) тұрғын емес үй-жайларға (пәтерлерге) қызмет көрсететін механикалық, электрлік, санитарлық және басқа да жабдықтар;
Көппәтерлі тұрғын үй орналасқан және шекаралары абаттандыру және абаттандыру элементтері бар мемлекеттік кадастрлық тіркеу деректері негізінде айқындалатын жер учаскесі;
Көппәтерлі тұрғын үйді күтіп ұстауға, пайдалануға және абаттандыруға арналған өзге де объектілер, оның ішінде бір көпқабатты тұрғын үйге қызмет көрсетуге арналған трансформаторлық қосалқы станциялар, жылу пункттері, пәтер орналасқан жер учаскесінің шекарасында орналасқан ұжымдық тұрақтар, гараждар, балалар және спорт алаңдары. ғимарат орналасқан.
Ортақ мүліктің құрамын анықтау кезінде Жылжымайтын мүлікке құқықтардың және онымен жасалатын мәмілелердің бірыңғай мемлекеттік тізілімінде қамтылған мәліметтер ортақ мүлік болып табылатын жылжымайтын мүлік объектілеріне құқықтар туралы, сондай-ақ мемлекеттік жер кадастрында қамтылған мәліметтер пайдаланылады ( Ресей Федерациясы Әділет министрлігінің 2007 жылғы 14 ақпандағы N 29 «Жылжымайтын мүлікке құқықтардың және онымен жасалатын мәмілелердің бірыңғай мемлекеттік тізіліміне жазбалар енгізу ерекшеліктері туралы нұсқаулықты бекіту туралы» бұйрығын қараңыз. Көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ меншік болып табылатын жылжымайтын мүлік объектілеріне құқықтар, мұндай объектілерге жылжымайтын мүлікке ортақ үлестік меншіктің тіркелген құқықтары туралы ақпарат беру «// RG. 2007. 22 наурыз).
Ортақ мүліктің құрамы мыналармен анықталады:
Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелері ортақ мүлікті күтіп-ұстау жөніндегі міндеттемелерді орындау мақсатында;
Ортақ мүліктің сақталуын бақылау мақсатында мемлекеттік органдар;
Басқарушы ұйымды таңдау бойынша ашық конкурсты дайындау және өткізу мақсатында жергілікті атқарушы органдар.
Сонымен бірге, жергілікті өзін-өзі басқару органдары (федералдық қалаларда, Ресей Федерациясының осы субъектілерінің мемлекеттік органдары), Ресей Федерациясы Өңірлік даму министрлігінің 2007 жылғы 4 сәуірдегі N 6037-РМ / 07 хатына сәйкес. (Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығындағы заңнамалық және нормативтік құжаттар. 2007 ж. N 6) көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің ортақ мүлікті күтіп-ұстау жөніндегі міндеттерін орындауы мақсатында, сондай-ақ дайындау және өткізуді қоспағанда, өзге де мақсаттар үшін. көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүліктің құрамын (тізбесін) бекітуге немесе келісуге уәкілетті ұйымды таңдау бойынша ашық конкурс өткізу.
2. 4-тармақтың екінші сөйлемінде бекітілген норма сағат 1 түсініктеме. Art., Art., бұрын қолданыстағы нормадан айырмашылығы. 10 «Пәтер иелерінің серіктестіктері туралы» Федералдық заңның (СЗ РФ. 1996. N 25. Art. 2963; RG. 2001. 31 желтоқсан; 2002. 26 наурыз) шекаралары мен мөлшерін белгілеу тәртібі туралы нақты нұсқауларды қамтымайды. көппәтерлі тұрғын үй орналасқан, бірақ тиісті қатынастарға қатысушыларды жер заңнамасына және қала құрылысы туралы заңнамаға бағыттайтын анықтамалық сипаттағы тұжырымды қамтитын жер учаскесі. Жер заңнамасының жер учаскелерінің шекаралары мен өлшемдеріне қатысты талаптары 1-бапта жалпы түрде анықталған. Өнер. 33, 36 Ресей Федерациясының Еңбек кодексінің, Федералдық заң «жер ресурстарын басқару туралы» (RG. 2001. 23 маусым), «Мемлекеттік жер кадастры туралы» Федералдық заң (RG. 2000, 10 қаңтар), Қаулысы. Ресей Федерациясы Үкіметінің 2002 жылғы 7 тамыздағы N 576 «Жерге мемлекеттік меншік құқығын межелегенге дейін мемлекет меншігіндегі жер учаскелеріне билік ету тәртібі туралы» (RG. 2002. 10 тамыз; 2003. 27 қараша).
Жер заңнамасының жер учаскелерінің шекаралары мен өлшемдеріне қатысты талаптары 1-бапта жалпы түрде анықталған. Өнер. Ресей Федерациясының Еңбек кодексінің 33, 36 «Мемлекеттік жылжымайтын мүлік кадастры туралы» Федералдық заңы (RG. 2007. 1 тамыз), Ч. «Тұрғын үй құрылысын дамытуға жәрдемдесу туралы» Федералдық заңның 4 (RG. 2008. 30 шілде), «Ресей Федерациясының кейбір заңнамалық актілеріне жер қатынастарын жақсарту мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» Федералдық заңы (RG. 2008. 25 шілде). ). Қала құрылысы қызметі туралы заңнаманың тиісті талаптары Ресей Федерациясының Қала құрылысы кодексінде (СЗ РФ. 2005. N 1. 16-бап, өзгертулер мен толықтырулармен) және оны әзірлейтін заңға тәуелді актілерде бекітілген.
Ресей Федерациясының құрылтай субъектілерінде, әдетте, көп пәтерлі үйлердің астында орналасқан жер учаскелерінің шекаралары мен өлшемдерін белгілеуге байланысты дамитын қатынастарды егжей-тегжейлі реттейтін нормативтік актілер қабылданады. Мәселен, Санкт-Петербургте осы салада «Санкт-Петербург қаласының мемлекеттік органдары мен ұйымдарының жер учаскесін қалыптастыру кезіндегі өзара іс-қимыл тәртібі туралы» 2005 жылғы 29 наурыздағы N 25-рП Санкт-Петербург Үкіметінің қаулысы. көппәтерлі үй орналасқан» (Санкт-Петербург қ. әкімшілігінің хабаршысы. 2005 ж. N 4).
3. 2-бөлімдегі түсініктемелер. Өнер. көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің ортақ мүлікке қатысты құқықтық мүмкіндіктерін қамтамасыз етеді. Ортақ мүліктің режимі ортақ меншік ретінде анықталғандықтан, оны иелену, пайдалану және оған билік ету үлестік меншіктің барлық қатысушыларының келісімі бойынша жүзеге асырылады (Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 246, 247-баптарын қараңыз). Үлестік меншікке қатысушылардың ортақ мүлікті иелену және пайдалану мәселелері бойынша келісімге келу қажеттілігі меншік құқығындағы үлестердің мөлшеріне қарамастан меншік иелерінің өкілеттіктерінің көлемі бойынша тең болуына байланысты. Ортақ үлестiк мүлiкке қатысушы, егер бұл iс жүзiнде мүмкiн болса, ортақ мүлiктiң оның басқа бөлiктерiнен бөлiнуi мүмкiн бiр бөлiгiн өзiнiң иеленуiне және пайдалануға берiлуiн талап етуге құқылы.
4. Ереже h.3 түсініктеме. Өнер. тұрғын үй заңнамасындағы жаңалық болып табылады. Ол заң шығарушы көзқарасы бойынша ортақ мүліктің көлемін азайтудың бірден-бір мүмкін болатын жолын - көп пәтерлі үйді қайта құруды, дәлірек айтсақ оның нұсқаларының бірін көрсетеді, оны іске асыру жалпы алаңның азаюына әкелуі керек. көпқабатты тұрғын үй. Бұл ретте заң шығарушы ортақ мүліктің көлемін азайтудың басқа тәсілдерін, мысалы, шекараларды өзгерту және үй орналасқан жер учаскесінің көлемін азайту арқылы қарастырмайды.
5. 4-бөлімге түсініктемелер. Өнер. баптың 1-тармағының ережесін көрсететін ережені қамтиды. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 246-ы ортақ мүліктің заңды тағдырын анықтау үшін ортақ меншік иелерінің монополиясын белгілейді. Үлестік меншікке қатысушылардың ортақ мүлікті құрайтын жекелеген элементтерді беру туралы келісімі көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысында қабылданған арнайы шешіммен ресімделуге тиіс. Өнердің 1-тармағының мағынасында мұндай шешім қабылданғаны анық. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 246-ы ортақ меншіктің барлық қатысушыларының келісімі бойынша қабылдануы керек, өйткені ортақ меншік иелерінің кем дегенде біреуінің мүліктің бір бөлігін басқа тұлғаларға беруді қаламауы беру процесін заңсыз етеді. Алайда, өнердің 1-бөлігінің мағынасында. 46 пікір заңға сәйкес, бұл шешім көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы санының кемінде 2/3 дауысының көпшілік даусымен қабылданады.
Тасымалдау нұсқалары өте әртүрлі болуы мүмкін, соның ішінде конкурстық және аукциондық рәсімдерді қолдану, мысалы, ортақ мүліктің құрамына кіретін жер учаскесінде орналасқан автотұрақты, спорт алаңын пайдалану құқығын беру кезінде.
Ортақ мүліктің жекелеген элементтерін пайдалануға қатысты қатынастар ортақ меншік иелері уәкілеттік берген тұлға мен пайдаланушы арасында жасалатын шартпен ресімделуге тиіс.
Әдебиеттерде ортақ мүліктің кез келген бөлігін пайдалануға беру жылжымалы мүлікпен мәмілелер жасау ережелеріне сәйкес жүзеге асырылуы керек деген пікір бар (қараңыз: Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексіне бап бойынша түсініктеме). / П.В.Крашенинников редакциясы.М.,2005.С.185). Бұл пікір қате болып көрінеді, өйткені пайдалануға беру ортақ мүліктің бір бөлігін иеліктен шығаруға әкеп соғатын әрекет болып табылмайды. Сонымен қатар, қолданыстағы заңнамада көлік құралдарын жалға беру, жалға беру және қаржылық жалға беруді қоспағанда, жылжымалы мүлікті пайдалануға қатысты арнайы ережелер жоқ. Дегенмен, соңғы жағдайда жалға алынған нысанды ажырату керек.
6. 5-бөлімдегі пікірлер. Өнер. көппәтерлі тұрғын үй орналасқан жер учаскесіне ауыртпалық салуға жалпы рұқсат, осы учаскені үшінші тұлғалардың шектеулі пайдалану құқығы белгіленеді. Бұл құқық сервитут деп аталады және мүліктік құқықтар санатына жатады (Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 216, 274 - 277-баптары). Сервитут меншіктегі мүлікке белгіленеді және бұл мүлік жаңа меншік иесіне өткенде тоқтамайды.
Жалпы ереже бойынша сервитут шектеулі пайдалану құқығын белгілеуді талап ететін тұлға мен меншік иелері арасындағы келісім бойынша белгіленеді. Сервитут осы баптың ережелеріне сәйкес мемлекеттік тіркелуге жатады. 27 "Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды және онымен жасалатын мәмiлелердi мемлекеттiк тiркеу туралы" ФЗ (СЗ РФ. 1997 ж. N 30. 3594-бап; 2001 ж. N 16. 1533-бап; 2002. N 15. 1377-бап; 2003 ж. N. 24. 2244-бап). Сервитуттарды мемлекеттiк тiркеу құқықтардың бiрыңғай мемлекеттiк тiзiлiмiнде меншiк иелерiнiң (олардың уәкiлеттi тұлғасының) немесе пайдасына сервитут белгiленген тұлғаның, егер соңғысында сервитут шарты болса, өтiнiшi негiзiнде жүзеге асырылады.
7. 6-бөлімдегі пікірлер. Өнер. жер учаскесiне ортақ үлестiк меншiк құқығындағы үлеске меншiк құқығында көппәтерлi тұрғын үйдiң қирауының, кездейсоқ өлiмiнiң, бұзылуының құқықтық салдарын анықтады. Осы мән-жайлар туындаған кезде қираған, кездейсоқ қираған немесе бұзылған көппәтерлі тұрғын үй орналасқан жер учаскесінің меншігіндегі үлесі көп пәтерлі үйдегі ортақ мүлікке меншік құқығындағы үлес негізінде белгіленеді, яғни. өзгеріссіз қалады және тиісті мән-жайлар туындаған кезде болған мәнге тең болады.