1. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksu (244. pants) īpašums, kas pieder divām vai vairākām personām, viņiem pieder uz kopīpašuma tiesību pamata. Īpašuma kopīpašums, kura īpašumā ir noteikta katra īpašnieka daļa, ir kopīpašums.
Šis RF LC pants nosaka, kuras daudzdzīvokļu mājas daļas ir daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku kopīpašumā.
Kopīpašuma tiesību uz kopīpašumu daudzdzīvokļu mājā iezīme ir tāda, ka kopīpašums rodas tieši no tā, ka pilsoņi iegūst īpašumā noteiktas telpas. Iegādājoties konkrētu dzīvokli daudzdzīvokļu mājā, īpašnieks vienlaikus kļūst par kopīpašuma dalībnieku saskaņā ar šo pantu telpām šajā ēkā, kas neietilpst dzīvokļu sastāvā un paredzētas vairāk nekā vienas istabas apkalpošanai šajā ēkā, tad RF LCD uzskaita mājas kopējās daļas precīzāk, norādot tās cita starpā.
Papildus pašas daudzdzīvokļu mājas tiešajām daļām komentētajā rakstā ir iekļautas šīs mājas telpu īpašnieku kopīpašums, tajā skaitā zemes gabals, uz kura atrodas šī māja, ar labiekārtošanas un labiekārtošanas elementiem un citiem objektiem. atrodas uz norādītā zemes gabala. Zemes gabala, uz kura atrodas daudzdzīvokļu ēka, robežas un lielums tiek noteikti saskaņā ar zemes likumdošanas un pilsētplānošanas normatīvo aktu prasībām. Jo īpaši saskaņā ar Krievijas Federācijas valdības 1997. gada 26. septembra dekrētu N 1223 "Par noteikumu apstiprināšanu par zemes gabalu lieluma noteikšanu un robežu noteikšanu daudzdzīvokļu mājās" zemes gabals, ko tieši aizņem dzīvojamās ēkas. un citi nekustamā īpašuma objekti, kas ietilpst kopīpašumā, kā arī piegulošās teritorijas, kas nepieciešamas to funkcionēšanas (uzturēšanas) nodrošināšanai, ņemot vērā pilsētbūvniecības standartu prasības, ugunsdrošību, sanitārās spraugas starp ēkām un citus standartus, nodrošinot normālu dzīvi. un uzturēšanās nosacījumi pilsoņiem kopīpašumā, dzīvojamo ēku un cita īpašuma, kas ir daļa no kopīpašuma, uzturēšana, kā arī piekļuve visām dzīvokļa telpām. Vienlaikus jānodrošina normāli iedzīvotāju dzīves apstākļi blakus esošajos zemesgabalos un šo zemes gabalu īpašnieku, īpašnieku, lietotāju un īrnieku, kā arī uz tiem esošo ēku, būvju un būvju īpašnieku tiesības.
Ievadlikumā, saskaņā ar kuru tika veikti grozījumi RF LC, ir aprakstīta zemes gabala veidošanas un tā bezatlīdzības nodošanas kopīpašumā kārtība. Esošajā apbūvē zemesgabali, uz kuriem atrodas daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma sastāvā esošās būves, dzīvojamās ēkas un citas būves, tiek piešķirti kā kopīpašums māju īpašnieku kopīpašumā tādā veidā un ar nosacījumiem, kādu nosaka mājokļu likumdošana.
Veidojot zemes gabalu, uz kura atrodas daudzdzīvokļu māja, lai nodotu daudzdzīvokļu māju kopīpašumā, tiek izstrādāts to zemes gabalu robežu projekts, uz kuriem atrodas tuvākās daudzdzīvokļu mājas. Šie projekti ir pievienoti lēmumam par zemesgabala nodošanu daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā.
Pašvaldība informē iedzīvotājus, zemes lietotājus, zemes īpašniekus un valsts un pašvaldību īpašumā esošo zemes gabalu nomniekus, kuru leģitīmās intereses var tikt aizskartas saistībā ar zemes gabala, uz kura atrodas daudzdzīvokļu ēka, veidošanu un apbūvi. zemes gabalu robežu projektu, uz kuriem atrodas tuvākās daudzdzīvokļu mājas.
Lēmumu par zemesgabala piešķiršanu esošajā apbūvē vai atteikumu piešķirt zemesgabalu ieinteresētās personas var pārsūdzēt tiesā.
Gadījumā, ja tiesā tiek atzīts par spēkā neesošu lēmums par zemes gabala nodrošināšanu esošajā apbūvē vai atteikumu piešķirt zemes gabalu, tiesai savā lēmumā ir tiesības uzlikt par pienākumu valsts varas izpildinstitūcijai vai vietējai pašvaldībai. pašpārvaldes institūcija, kas paredzēta Art. Krievijas Federācijas Darba kodeksa 29. pantu, nodrošināt zemes gabalu ar norādi par tā nodrošināšanas termiņu un nosacījumiem.
Saskaņā ar Krievijas Federācijas federālo likumu "Par māju īpašnieku biedrībām" 1996. gada 15. jūnijā N 72-FZ (saskaņā ar Ievada likumu spēkā neesošs no 2005. gada 1. marta), kopīpašums (īpašnieku kopīpašums) ir vienots nekustamo īpašumu komplekss, ieskaitot zemesgabalu noteiktajās robežās un uz tā esošo dzīvojamo ēku, citus nekustamā īpašuma objektus, kuros atsevišķas daļas, kas paredzētas dzīvošanai vai citiem mērķiem (telpas), pieder pilsoņiem, juridiskām personām Krievijas Federācija, Krievijas Federācijas veidojošās vienības, pašvaldības (namu īpašnieki) - privātā, valsts, pašvaldību un cita veida īpašums, un pārējās daļas (kopīpašums) ir to kopīpašumā.
Tātad, lai raksturotu jēdzienu "daudzdzīvokļu ēka", būtu jāvadās no tā, ka daudzdzīvokļu ēka ir dzīvojamās ēkas veids, kura specifika, piemēram, atšķirot to no vienai ģimenei paredzētas individuālās mājas, ir. ka vienots daudzdzīvokļu mājas nekustamā īpašuma komplekss sastāv no atsevišķām daļām - dzīvojamām telpām, nedzīvojamām telpām, kuras var piederēt Krievijas Federācijas pilsoņiem, juridiskām personām, tās veidojošām personām vai pašvaldībām, citām šī kompleksa daļām ( kopīpašums), kas ir iepriekš minēto telpu, kas neietilpst dzīvokļos, īpašnieku kopīpašumā un ir paredzētas dzīvojamo un nedzīvojamo telpu uzturēšanai un piekļuvei tām, kas ir cieši saistītas ar to mērķi.
2. Daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma dalībnieki - šīs ēkas telpu īpašnieki pēc saviem ieskatiem un savās interesēs, veicot ar šo īpašumu jebkādas darbības, kas nav pretrunā ar likumu un citiem tiesību aktiem un nepārkāpt citu tiesības un ar likumu aizsargātās intereses, pieder, kas faktiski pieder kopīpašumam (to tieši neietekmē), lieto, tas ir, nelieto īpašumu, atkarībā no tā mērķa pēc visu īpašnieku vienošanās un, ja tāda nav , tiesas noteiktajā kārtībā pēc jebkura īpašnieka prasības daudzdzīvokļu mājas koplietošanas priekšmetiem, bet ir tiesības ar tiem rīkoties tikai šajā kodeksā un civillikumā noteiktajās robežās.
3. Daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieki var veikt kopīpašuma rekonstrukciju daudzdzīvokļu mājā, ja tās rezultātā samazinās kopīpašuma lielums ēkā, tikai ar visu dzīvoklī esošo telpu īpašnieku piekrišanu. ēka.
4. Komentējamā panta 4.daļa nosaka šī panta 2.daļā paredzētās tiesības rīkoties ar daudzdzīvokļu mājas kopīpašumu tās telpu īpašniekiem, tas ir, ļauj veikt administratīvās darbības attiecībā uz kopīpašumu. īpašumu, proti, nodot lietošanā citām personām kopīpašuma objektus daudzdzīvokļu mājā.
Tajā pašā laikā RF LC nosaka šādus nosacījumus šo darbību veikšanai:
- telpu īpašniekiem daudzdzīvokļu mājā savā kopsapulcē jāpieņem lēmums par koplietošanas telpu nodošanu;
- daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku kopsapulces lēmums nedrīkstētu pārkāpt pilsoņu un juridisko personu tiesības un likumīgās intereses.
5. Krievijas Federācijas Civilkodekss (274. pants) tiesības uz svešas zemes ierobežotu izmantošanu sauc par servitūtu.
Nekustamā īpašuma īpašniekam ir tiesības prasīt no kaimiņu zemes gabala īpašnieka, un, ja nepieciešams, no cita zemes gabala (kaimiņu gabala) īpašnieka ierobežotas lietošanas tiesību piešķiršanu kaimiņu gabalam (servitūts). ).
RF LC nosaka, ka zemes gabalu, uz kura atrodas daudzdzīvokļu ēka (daudzdzīvokļu mājas īpašnieku kopīpašuma objekts), var apgrūtināt citas personas ierobežotas lietošanas tiesības.
Galvenās tiesību normas, kas reglamentē tiesības uz svešas zemes (servitūtu) ierobežotu izmantošanu, nosaka civiltiesības un zemes tiesības, it īpaši Art. RF Darba kodeksa 23. pants.
Zeme, tāpat kā civilā, likumdošana nošķir privātos un valsts servitūtus. Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Darba kodeksa 23. pantu privātais servitūts tiek nodibināts saskaņā ar civillikumu, zemes tiesību akti šajā sakarā neparedz īpašus noteikumus.
Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksu (Art.274) servitūtu var nodibināt, lai nodrošinātu caurbraukšanu un caurbraukšanu blakus esošajam zemes gabalam, elektrolīniju, komunikāciju un cauruļvadu ievilkšanu un ekspluatāciju, ūdensapgādi un meliorāciju. , kā arī citas nekustamā īpašuma īpašnieka vajadzības, kuras nav iespējams nodrošināt bez servitūta nodibināšanas.
Valsts servitūtu nodibina Krievijas Federācijas likums vai cits normatīvais tiesību akts, Krievijas Federācijas veidojošās vienības normatīvais tiesību akts, pašvaldības normatīvais akts gadījumos, kad tas nepieciešams, lai nodrošinātu Krievijas Federācijas normatīvo aktu. valstij, pašvaldībai vai vietējiem iedzīvotājiem, bez zemes aresta. Publiskā servitūta nodibināšana tiek veikta, ņemot vērā publiskās apspriešanas rezultātus.
Gadījumos, kad publiskā servitūta nodibināšana noved pie zemes gabala izmantošanas neiespējamības, zemes gabala īpašniekam, zemes lietotājam, zemes īpašniekam ir tiesības pieprasīt atbrīvojumu, t.sk. izpērkot no viņa šo zemesgabalu ar valsts iestādes vai pašvaldības institūcijas, kas nodibinājusi publisko servitūtu, atlīdzību, zaudējumus vai līdzvērtīga zemes gabala nodrošināšanu ar zaudējumu atlīdzību. Gadījumos, kad publiskā servitūta nodibināšana rada ievērojamas grūtības zemes gabala lietošanā, tad tā īpašniekam ir tiesības pieprasīt samērīgu samaksu no valsts iestādes vai pašvaldības institūcijas, kas nodibinājusi publisko servitūtu.
Servitūts var būt steidzams vai pastāvīgs. Servitūta īstenošanai ir jābūt vismazāk apgrūtinošai zemes gabalam, attiecībā uz kuru tas nodibināts.
Nav atļauts aizliegt apgrūtinājumu uzlikšanu zemesgabalam, kad nepieciešama citu personu piekļūšana objektiem, kas bijuši līdz šā kodeksa spēkā stāšanās dienai. Piemēram, notiek daži sakari. Tas nozīmē, ka bija apgrūtinājumi, tie nav jauni, veci, un jūs nevarat liegt piekļuvi šīm teritorijām.
Turpmāk jaunus apgrūtinājumus (servitūtus) nodibina, vienojoties personai, kura pieprasa šādus apgrūtinājumus objektā, un daudzdzīvokļu mājas telpu īpašniekiem, un tie ir pakļauti valsts reģistrācijai tiesību uz nekustamo īpašumu reģistrācijai noteiktajā kārtībā. Krievijas Federācijas federālā likuma "Par tiesību uz nekustamo īpašumu valsts reģistrāciju un darījumiem ar to" noteikumiem.
Ja neizdodas vienoties par servitūta nodibināšanu vai nosacījumiem, strīdu izšķir tiesa pēc servitūta nodibināšanas pieprasītāja prasības.
Zemes gabala apgrūtināšana ar servitūtu neatņem zemesgabala īpašniekiem tiesības ar šo zemesgabalu piederēt, lietot un rīkoties ar šo kodeksu un civillikumu noteiktajās robežās.
Ar servitūtu apgrūtināta zemes gabala īpašniekiem ir tiesības, ja likumā nav noteikts citādi, prasīt no personām, kuru interesēs servitūts nodibināts, samērīgu samaksu par zemes gabala lietošanu.
Ar šo rakstu AKATO atklāj publikāciju sēriju, kas veltīta atmaskošanai. Šie mīti (vai viltus teorijas), pēc AKATO ekspertu domām, ir postoši Krievijas mājokļu un komunālajiem pakalpojumiem, veicina sociālās spriedzes pieaugumu, "" veidošanos starp patērētājiem un pakalpojumu sniedzējiem. Cikla raksti ir ieteicami ne tikai mājokļu nozares speciālistiem, bet galvenokārt mājokļu un komunālo pakalpojumu (HUS) patērētājiem. Ir pieejams pilns rakstu saraksts ciklā "Mīti par mājokli un komunālajiem pakalpojumiem".
**************************************************
Šajā rakstā galvenā uzmanība tiks pievērsta visai plaši izplatītai maldīgai teorijai, ka daudzdzīvokļu mājas (MKD) telpu īpašnieki nav mājas kopīpašuma (OI) īpašnieki.
Viltus teorijas būtība
Postulāta atbalstītāji " MKD kopīpašums nepieder telpu īpašniekiem»Ņemiet vērā, ka kopīpašuma uzturēšana nevar būt dzīvokļu īpašnieku atbildība tā vienkāršā iemesla dēļ, ka OI nepieder tieši šiem īpašniekiem.
Argumenti par labu šādai teorijai visbiežāk tiek izteikti šādi:
1) Iepriekš visas mājas piederēja valstij, vēlāk viss dzīvojamais fonds tika nodots pašvaldībām. Dzīvokļi tika privatizēti, bet kopīpašums palika pašvaldības, jo tas netika privatizēts;
2) Jebkuras īpašumtiesības uz jebkuru īpašumu ir pakļautas valsts reģistrācijai, un, tā kā šī MKD telpu īpašniekiem nav īpašumtiesību dokumentu uz šī MKD kopīpašumu, šis īpašums viņiem nepieder.
Un tā kā māju kopīpašums pieder vai nu valstij, vai pašvaldībai, vai apsaimniekošanas sabiedrībai vai HOA, tiek izdarīts acīmredzams secinājums - telpu īpašniekiem nav pienākuma maksāt par kopīpašuma uzturēšanu. no daudzdzīvokļu ēkas.
Tajā pašā laikā apspriežamās teorijas piekritēji uzskata par nelikumīgiem Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa (turpmāk - RF Mājokļu kodeksa) 154. panta noteikumus, kas nosaka, ka maksājums par mājokļa uzturēšanu ietver maksājumu " kopīpašuma uzturēšanai un kārtējam remontam daudzdzīvokļu mājā", LC RF 30. panta 3. daļas normas (" Dzīvojamās telpas īpašnieks lācisslogu saturu … kopīgs īpašums telpu īpašnieki attiecīgajā daudzdzīvokļu mājā ..."), LC RF 39. panta 1. daļa (" Daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieki lācisslogutērēt uzsaturu kopīgs īpašums daudzdzīvokļu mājā"), Vairāki citi tiesību aktu noteikumi.
Jāpiebilst, ka minēto normu atzīšanu par nelikumīgām veica nevis tiesa, bet gan paši teorijas izplatītāji - galvenokārt neskaitāmos interneta resursos.
OI patiesie īpašnieki
Protams, iepriekš minētā teorija ir nepareiza. Daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma vienīgais īpašnieks, kā arī vienīgais īpašnieks neeksistē!
MKD telpu īpašniekiem kopīpašums pieder kopīpašumam, un viņiem ir pienākums šo OI, tāpat kā jebkuru citu savu īpašumu, uzturēt.
Pamatosim šos apgalvojumus no loģiskā un juridiskā viedokļa.
Pamatojums
Pieņemsim, ka dzīvokļu īpašnieku īpašumtiesības ir ierobežotas tikai ar viņu telpām un īsti neattiecas uz kopīpašumu. Šajā gadījumā cilvēks, atstājot savu dzīvokli uz kāpnes, iekļūst sveša īpašuma teritorijā. Jāpiebilst, ka šī ļoti kopīgā īpašuma īpašniekam nevar tikt radīti nekādi šķēršļi viņa īpašuma lietošanai un tā aizsardzībai no nepiederošu personu iejaukšanās.
Tas ir, kopīpašuma īpašniekam nav absolūti nekādu šķēršļu apmaksāt, piemēram, braukšanu caur savu teritoriju, noteikt tarifu (piemēram, 10 rubļi par katru soli) un iekasēt maksu no visiem, kas iet cauri. viņa īpašums... Un, ja dzīvokļa īpašnieks vēlas savās telpās nokļūt caur kopīpašumu (piemēram, pa tām pašām kāpnēm, kas pieder kādam citam īpašniekam), viņam būtu pienākums maksāt pēc noteiktās likmes šī kopīpašuma īpašniekam.
Kāpēc kopīpašuma īpašnieks viņam piederošajās telpās nevarētu atvērt, piemēram, noliktavu? Uzglabājiet, piemēram, dēļus vai ķieģeļus uz kāpnēm, kāpnēm, pagrabiem un bēniņiem. Galu galā tas ir viņa īpašums - viņam ir tiesības to izmantot pēc saviem ieskatiem. Un tas, ka dzīvokļu īrnieki nevar iekļūt savos dzīvokļos, ir viņu problēma - ļaujiet uz jūsu telpām kāpt pa logu vai citā veidā, kas nav saistīts ar kustību svešā īpašumā.
Var, protams, izdomāt, it kā kopīpašums pieder valstij vai pašvaldībai, kas atkal pēc kaut kādām izdomātām normām. jūs nevarat to darīt cilvēkiem».
Bet labi zināms, ka gan pašvaldībai, gan valstij ir tiesības savus īpašumus pārdot, iznomāt utt. Pieņemsim, ka kopīpašums tiks pārdots vai iznomāts noteiktai personai, kura tikai noteiks tarifu par maksas caurlaidi vai iekārtos noliktavu ieejā - un šai personai nevar aizliegt šādas darbības! Grūti iedomāties, ka jebkuram pilsonim, kas īrē pašvaldības telpas, nav tiesību aizliegt cauri šīm telpām braukt nenoteiktam cilvēku lokam. Bet šāda istaba var būt dzīvoklis! Vai sociālajiem vai komercīrniekiem ir pienākums ielaist savos dzīvokļos ikvienu, kas vēlas? Un, ja ticēt aplamās teorijas piekritējiem, kāpnes, bēniņi, pagrabi ir tāds pats pašvaldības īpašums kā īrnieku apdzīvotie dzīvokļi.
Bet bez telpām kopīpašumā ietilpst, piemēram, kopējās ēku siltumapgādes, elektrības, ūdensapgādes un kanalizācijas sistēmas. Vai tas arī ir kāda īpašums, kam nav nekāda sakara ar telpu īpašniekiem? Bet kāpēc tad šī īpašuma īpašniekam ir vajadzīgas kādas caurules, pa kurām tiek piegādāts ūdens ar cauruļu īpašnieku nesaistītiem patērētājiem? Galu galā šim īpašniekam nekas neaizliedz pārdot, piemēram, šīs caurules lūžņos - galu galā tas ir viņa īpašums! Un ja nu pēc cauruļu demontāžas un pārdošanas kādam mājā pazudīs ūdens? Lai viņi būvē savas ūdensapgādes sistēmas, vada savas caurules, kur vien vēlas, vai dzīvo bez ūdens, bez elektrības, bez kanalizācijas. Ko kopīgu māju cauruļu, vadu un citu iekārtu īpašniekam rūp šo īrnieku problēmas?
Kā redzams no minētās argumentācijas, pieņēmums, ka daudzdzīvokļu mājas kopīpašumam ir noteikts atsevišķs īpašnieks, noved pie noteiktas absurdas situācijas attaisnojuma.
Tieši, lai novērstu šādu absurdu, mājokļu likumdošana noteica, ka kopīpašums daudzdzīvokļu mājā uz kopīpašuma tiesībām pieder šādā ēkā esošo telpu īpašniekiem (RF LK 36. pants), savukārt īpašuma daļa šīs mājas telpu īpašnieka OI kopīpašuma tiesības MKD izriet no minēto telpu īpašumtiesību likteņa, un tās daļas piešķiršana natūrā OI kopīpašumā MKD tiek veikta. aizliegts (LC RF 37. pants).
Tādējādi telpu īpašniekiem kopīpašumā pieder kopīpašums, nav tiesību to dalīt savā starpā (piemēram, nav pieļaujams konstatēt, ka vienam kaimiņam pieder pāra pakāpieni, citam – nepāra, trešajam – pagrabs, ceturtais - bēniņi utt.). Kopīpašums paredzēts visu daudzdzīvokļu māju īpašniekiem, pieder šiem telpu īpašniekiem un tiek uzturēts par viņu līdzekļiem.
Juridiskais pamatojums
Kā iepriekš minēts, LC RF 36. panta 1. daļa komplekti: " 1. Daudzdzīvokļu mājas telpu īpašniekiem uz kopīpašuma pamata pieder kopīpašums daudzdzīvokļu mājā ...", Tā pati norma nosaka MKD kopīpašuma sarakstu.
Krievijas Federācijas Civilkodeksa 290. pants apstiprina doto normu:
« 290. pants. Dzīvokļu īpašnieku kopīpašums daudzdzīvokļu mājā
1. Daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašniekiem uz kopīpašuma pamata pieder mājas koplietošanas telpas, mājas nesošās konstrukcijas, mehāniskās, elektriskās, sanitāri tehniskās un citas iekārtas ārpus dzīvokļa vai tā iekšpusē, apkalpo vairāk nekā vienu dzīvokli.
2. Dzīvokļa īpašnieks nav tiesīgs atsavināt savu daļu dzīvojamās mājas kopīpašuma īpašumā, kā arī veikt citas darbības, kas saistītas ar šīs daļas nodošanu atsevišķi no dzīvokļa īpašumtiesībām.».
LC RF 37. pants komplekti:
« Daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma daļu noteikšana:
1. Šīs ēkas telpu īpašnieka kopīpašuma daļa uz kopīpašumu daudzdzīvokļu mājā ir proporcionāla minēto telpu kopējās platības lielumam.
2. Telpu īpašnieka kopīpašuma daļa daudzdzīvokļu mājā šajā ēkā seko īpašumtiesību uz minētajām telpām liktenim.
3. Nododot īpašumā telpu daudzdzīvokļu mājā, šīs telpas jaunā īpašnieka daļa kopīpašumā šajā ēkā ir vienāda ar daļu kopīpašumā minētajā kopīpašumā. iepriekšējais šādu telpu īpašnieks.
4. Daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieks nav tiesīgs:
1) veikt savas daļas kopīpašuma tiesībās uz daudzdzīvokļu māju kopīpašuma piešķiršanu natūrā;
2) atsavināt savu daļu kopīpašuma tiesībās uz kopīpašumu daudzdzīvokļu mājā, kā arī veikt citas darbības, kas saistītas ar šīs daļas nodošanu atsevišķi no īpašumtiesībām uz minētajām telpām».
Attiecībā uz argumentu, ka īpašumtiesības uz kopīpašumu nav reģistrētas, ir jāmin vairākas Krievijas Federācijas tiesību aktu normas.
LC RF 38. pants: « Daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma tiesību daļas iegūšana, pērkot telpas šādā ēkā:
1. Iegādājoties telpas daudzdzīvokļu mājā, ieguvējam tiek nodota kopīpašuma daļa uz kopīpašumu daudzdzīvokļu mājā.
2. Līguma nosacījumi, ar kuriem telpu nodošana īpašumā daudzdzīvokļu mājā netiek papildināta ar kopīpašuma daļas nodošanu kopīpašumā šādā ēkā, ir spēkā neesoši.».
23. pants Federālā likuma 21.07.1997N122-FZ "Par tiesību uz nekustamo īpašumu valsts reģistrāciju un darījumiem ar to":« 23.pants. Tiesību uz nekustamo īpašumu un darījumu ar to daudzdzīvokļu ēkās valsts reģistrācija:
1. Tiesību uz nekustamo īpašumu un darījumiem ar to daudzdzīvokļu ēkās valsts reģistrācija tiek veikta saskaņā ar šo federālo likumu un Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksu.
2. Tiesību uz dzīvojamo vai nedzīvojamo telpu daudzdzīvokļu mājās rašanās, pārejas, ierobežošanas (apgrūtinājuma) vai izbeigšanās valsts reģistrācija vienlaikus ir arī nedalāmi saistīto kopīpašuma kopīpašuma tiesību valsts reģistrācija.».
Tādējādi daudzdzīvokļu mājas telpu īpašumtiesību valsts reģistrācijas apliecība vienlaikus ir arī daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma kopīpašuma tiesību valsts reģistrācijas apliecība.
Runājot par MKD telpu īpašnieku pienākumu uzturēt kopīpašumu, jāatgādina saturs LC RF 39. pants: « Kopīpašuma uzturēšana daudzdzīvokļu mājā:
1. Daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieki nes daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma uzturēšanas izmaksu slogu.
2. Daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas kopīpašuma uzturēšanas obligāto izdevumu daļu, kuru slogu sedz šādā ēkā esošo telpu īpašnieks, nosaka kopīpašuma tiesību daļa uz kopīpašumu 2007.gada 1.martā. tāda minētā īpašnieka celtne...».
Protams, noteikumi LC RF 30. un 154. pants, kuru leģitimitāti apstrīd viltus teorijas piekritēji, patiesībā ir absolūti likumīgas.
secinājumus
Daudzdzīvokļu namu īpašnieku neiesaistīšanās mājas kopīpašuma īpašumā teorijas ieviešanas rezultātā var izcelt gan nevēlēšanos maksāt par šī nezināmā īpašuma uzturēšanu, gan uzturēšanu, un tikai patērētāju nolaidīgā attieksme pret šo īpašumu. Ļoti bieži māju iedzīvotāji, vadoties pēc uzskatītās nepatiesās teorijas, nesaskata neko sliktu bojāšanā, bojāšanā, "svešā īpašuma" iznīcināšanā, tā piesārņošanā. Galu galā viena lieta - savs dzīvoklis, kurā negribas piegružot, negribas kaut ko lauzt un sabojāt, un pavisam cita lieta ir kāda ieeja, kur var mest atkritumus, krāsot sienas un lauzt. stikls. Taču ne visi īrnieki saprot, ka izsisto stiklu nomaiņa, ieeju tīrīšana, kārtējais remonts un visu mājas konstrukciju un konstrukciju apkope tiek veikta par pašu īrnieku līdzekļiem, no viņu līdzekļiem, kas samaksāti par pakalpojumu "mājas uzturēšana ". Un jo vairāk tiek izrādīta "barbariskāka" attieksme pret mājas kopējo īpašumu, jo vairāk šis īpašums tiek bojāts un piesārņots, jo vairāk līdzekļu ir nepieciešams, lai to uzturētu pareizā formā.
Uzskatāmā nepatiesā teorija un tamlīdzīgie nenes nekādu konstruktīvu informāciju, bet ir vērsti tikai uz to, lai patērētāja apziņā ieviestu priekšstatu, ka viņi tiek maldināti, viņi nepamatoti iekasē no viņiem naudu, lai uzturētu sev nepiederošu īpašumu. viņiem. Acīmredzot pozitīvas sekas nevar būt.
Patiesībā MKD kopīpašums pieder tikai un vienīgi telpu īpašniekiem šajā mājā un neviens cits. Kā vēl vienu apstiprinājumu šim apstāklim var minēt, piemēram, faktu, ka USRR nav informācijas par tādiem objektiem kā MKD vai MKD kopīpašums - šiem objektiem nav vienīgais īpašnieks, un īpašuma tiesības uz tādiem. objekti nav reģistrēti.
Argumentos sniegtā nepatiesā teorija, ka MKD kopīpašums nepieder MKD telpu īpašniekiem, ir pilnībā atspēkota.
Un visbeidzot vēlos brīdināt lasītājus no diezgan izplatītas kļūdas, kad jēdziens "daudzdzīvokļu ēka" tiek sajaukts ar jēdzienu "dzīvojamā ēka". Tās ir divas dažādas definīcijas. Dzīvojamā ēka pieder vienam īpašniekam, un daudzdzīvokļu ēka sastāv no dažādiem īpašniekiem piederošu dzīvokļu kopuma.
LC RF 16. panta 2. daļa: “ Dzīvojamā ēka tiek atzīta individuāli noteikta ēka, kas sastāv no telpām, kā arī palīgtelpām, kas paredzētas, lai apmierinātu iedzīvotāju sadzīves un citas ar viņu uzturēšanos šādā ēkā saistītās vajadzības.».
RF PP 2006. gada 28. janvāra N47 6. punkts: “ Daudzdzīvokļu māja tiek atzīts divu vai vairāku dzīvokļu kopums, kuriem ir patstāvīgas izejas vai nu uz dzīvojamai ēkai piegulošu zemesgabalu, vai uz koplietošanas telpām šādā ēkā. Daudzdzīvokļu ēka satur šādas ēkas telpu īpašnieku kopīpašuma elementus saskaņā ar mājokļu likumdošanu».
1. Daudzdzīvokļu mājas telpu īpašniekiem uz kopīpašuma pamata pieder kopīpašums daudzdzīvokļu mājā, proti:
1) telpas šajā mājā, kas neietilpst dzīvokļu sastāvā un ir paredzētas vairāk nekā vienas istabas apkalpošanai šajā mājā, tai skaitā starpdzīvokļu kāpņu telpas, kāpņu telpas, lifti, lifts un citas šahtas, gaiteņi, tehniskie stāvi, bēniņi, pagrabi, kurās ir inženierkomunikācijas, citas iekārtas, kas apkalpo vairāk nekā vienu telpu šajā mājā (tehniskie pagrabi);
2) citas telpas šajā mājā, kas nepieder individuālajiem īpašniekiem un ir paredzētas šajā mājā esošo telpu īpašnieku sociālo un sadzīves vajadzību apmierināšanai, tai skaitā telpas, kas paredzētas viņu brīvā laika organizēšanai, kultūras attīstībai, bērnu radošumam, fiziskajai audzināšanai. un sporta un līdzīgi pasākumi;
3) jumti, kas norobežo šīs mājas nesošās un nenesošās konstrukcijas, mehāniskās, elektriskās, sanitārās un tehniskās un citas iekārtas (tai skaitā konstrukcijas un (vai) citas iekārtas, kas paredzētas, lai nodrošinātu invalīdu netraucētu piekļuvi telpām daudzdzīvokļu ēka), kas atrodas šajā iekštelpu vai āra mājā un apkalpo vairāk nekā vienu istabu;
4) zemesgabalu, uz kura atrodas šī māja, ar labiekārtojuma un labiekārtojuma elementiem, citiem šīs mājas uzturēšanai, ekspluatācijai un labiekārtošanai paredzētiem objektiem, kas atrodas uz norādītā zemes gabala. Zemes gabala, uz kura atrodas daudzdzīvokļu ēka, robežas un lielums tiek noteikti saskaņā ar zemes likumdošanas un pilsētplānošanas normatīvo aktu prasībām.
2. Daudzdzīvokļu mājas telpu īpašniekiem pieder, lieto un šajā kodeksā un civillikumā noteiktajās robežās rīkojas ar kopīpašumu daudzdzīvokļu mājā.
3. Kopīpašuma lieluma samazināšana daudzdzīvokļu mājā iespējama tikai ar visu šīs ēkas telpu īpašnieku piekrišanu tās rekonstrukcijas ceļā.
4. Ar daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku lēmumu, kas pieņemts šo īpašnieku kopsapulcē, kopīpašumu daudzdzīvokļu mājā var nodot lietošanā citām personām, ja tas nepārkāpj pilsoņu tiesības un likumīgās intereses. un juridiskām personām.
4.1. Kopīpašuma pielāgošana daudzdzīvokļu mājā, lai nodrošinātu invalīdu netraucētu piekļuvi telpām daudzdzīvokļu mājā saskaņā ar šā kodeksa 15.panta trešajā daļā noteiktajām prasībām, ir pieļaujama bez tikai tad, ja šāda pielāgošana tiek veikta, nepiesaistot. līdzekļiem no minētajiem īpašniekiem.
5. Zemesgabalu, uz kura atrodas daudzdzīvokļu māja, var apgrūtināt ar citu personu ierobežotas lietošanas tiesībām. Nav pieļaujams aizliegt zemes gabalam uzlikt apgrūtinājumus, ja nepieciešams nodrošināt citu personu piekļuvi objektiem, kas bijuši līdz šā kodeksa spēkā stāšanās dienai. Jauns zemes gabala apgrūtinājums ar ierobežotas lietošanas tiesībām tiek noteikts, vienojoties personai, kura pieprasa šādu apgrūtinājumu, un daudzdzīvokļu mājas telpu īpašniekiem. Strīdi par zemes gabala apgrūtinājuma noteikšanu ar ierobežotas lietošanas tiesībām vai par šāda apgrūtinājuma nosacījumiem izšķirami tiesā. Publiskais servitūts attiecībā uz zemes gabalu tiek nodibināts saskaņā ar zemes likumdošanu.
6. Daudzdzīvokļu mājas iznīcināšanas, tai skaitā nejaušas nāves, nojaukšanas gadījumā telpu īpašniekiem daudzdzīvokļu mājā saglabājas kopīpašuma daļa uz zemesgabalu, uz kura atradās šī māja, ar labiekārtojuma elementiem un. labiekārtošana un cita, kas paredzēta šīs mājas uzturēšanai, ekspluatācijai un labiekārtošanai, objektiem, kas atrodas uz norādītā zemes gabala, saskaņā ar kopīpašuma kopīpašuma tiesībām daudzdzīvokļu mājā iznīcināšanas brīdī, tai skaitā nejauši. nāve, šādas mājas nojaukšana. Šie īpašnieki šajā daļā paredzētā manta pieder, lieto un rīkojas saskaņā ar civillikumu.
Komentārs par Art. 36 LCD RF
1. Komentētais pants regulē kopīpašuma attiecības daudzdzīvokļu mājā, kurā telpas (dzīvojamās un nedzīvojamās) pieder dažādām personām, tajā skaitā publiskām personām. Turklāt daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma jautājumi tiek regulēti vienādi visās daudzdzīvokļu mājās neatkarīgi no īpašnieku skaita, telpu skaita šādā ēkā, kā arī no daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma esamības vai neesamības. māju īpašnieku biedrība vai kāda cita organizācija.
2. Krievijas Federācijas valdības 2006. gada 28. janvāra N 47 apstiprinātā Noteikuma par telpu atzīšanu par dzīvojamām telpām, dzīvošanai nederīgām dzīvojamām telpām un daudzdzīvokļu māju par avārijas un nojaukšanai pakļautām 6. punktā teikts, ka daudzdzīvokļu ēka ir divu vai vairāku dzīvokļu apvienojums ar neatkarīgām izejām vai nu uz dzīvojamai ēkai piegulošu zemes gabalu, vai uz koplietošanas telpām šādā mājā. Daudzdzīvokļu ēka satur šādas ēkas telpu īpašnieku kopīpašuma elementus saskaņā ar mājokļu likumdošanu.
Tādējādi ēka, kurā ir divi vai vairāki dzīvokļi, tiek uzskatīta par daudzdzīvokļu māju un uz to attiecas visi daudzdzīvokļu mājas noteikumi.
Komentētajā RF LC 36. pantā ir dots diezgan pilnīgs objektu saraksts, kas ir daļa no kopīpašuma. Kopīpašumā ietilpst telpas, kas paredzētas dzīvojamo un nedzīvojamo telpu īpašnieku apkalpošanai daudzdzīvokļu mājā. Noteikumos par kopīpašuma uzturēšanu daudzdzīvokļu mājā, kas apstiprināti ar Krievijas Federācijas valdības 2006. gada 13. augusta dekrētu N 491, ir sniegts vēl detalizētāks to objektu saraksts, kas ir daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma daļa (klauzula). 2).
Saskaņā ar šiem noteikumiem kopīpašuma struktūrā ietilpst:
a) telpas daudzdzīvokļu mājā, kas neietilpst dzīvokļos un ir paredzētas vairāk nekā vienas dzīvojamās un (vai) nedzīvojamās telpas apkalpošanai šajā daudzdzīvokļu mājā (turpmāk – koplietošanas telpas), tai skaitā starpdzīvokļu kāpņu telpas, kāpnes , lifti, lifti un citas raktuves, gaiteņi, ratiņkrēsli, bēniņi, tehniskie stāvi (tai skaitā iebūvētās garāžas un autotransporta laukumi, darbnīcas, par telpu īpašnieku līdzekļiem izbūvēti tehniskie bēniņi) un tehniskie pagrabi, kuriem ir inženierkomunikācijas , citādi apkalpojot vairāk nekā vienu dzīvojamo un (vai) nedzīvojamo telpu daudzdzīvokļu ēkas iekārtās (ieskaitot katlu telpas, katlus, liftu agregātus un citas inženiertehniskās iekārtas);
c) daudzdzīvokļu mājas norobežojošās nesošās konstrukcijas (t.sk. pamati, nesošās sienas, pārseguma plātnes, balkonu un citas plātnes, nesošās kolonnas un citas norobežojošās nesošās konstrukcijas);
d) norobežojošās daudzdzīvokļu ēkas nenesošās konstrukcijas, kas apkalpo vairāk nekā vienu dzīvojamo un (vai) nedzīvojamo telpu (ieskaitot koplietošanas telpu logus un durvis, margas, parapetus un citas norobežojošās nenesošās konstrukcijas);
e) mehāniskās, elektriskās, sanitārās un citas iekārtas, kas atrodas daudzdzīvokļu mājā ārpus telpām vai telpās un apkalpo vairāk nekā vienu dzīvojamo un (vai) nedzīvojamo telpu (dzīvokļus);
f) zemesgabals, uz kura atrodas daudzdzīvokļu ēka un kura robežas noteiktas, pamatojoties uz valsts kadastrālās reģistrācijas datiem, ar teritorijas labiekārtošanas un labiekārtošanas elementiem;
g) citi objekti, kas paredzēti daudzdzīvokļu mājas uzturēšanai, ekspluatācijai un labiekārtošanai, tai skaitā transformatoru apakšstacijas, siltumpunkti, kas paredzēti vienas daudzdzīvokļu mājas apkalpošanai, kolektīvās autostāvvietas, garāžas, bērnu un sporta laukumi, kas atrodas tā zemes gabala robežās, uz kura atrodas daudzdzīvokļu māja atrodas ...
Kopīpašuma struktūrā ietilpst arī iekšējās aukstā un karstā ūdens un gāzes apgādes inženiertehniskās sistēmas, kas sastāv no stāvvadiem, atzariem no stāvvadiem līdz pirmajai atvienotājai, kas atrodas uz atzariem no stāvvadiem, norādītajām atvienošanas ierīcēm, kolektīvajām (kopējās māja) aukstā un karstā ūdens mērīšanas ierīces, pirmie slēgšanas un vadības vārsti pie dzīvokļa iekšējo elektroinstalācijas izejām no stāvvadiem, kā arī mehāniskās, elektriskās, sanitāri tehniskās un citas iekārtas, kas atrodas šajos tīklos, mājas apkures sistēma, kas sastāv no stāvvadiem, sildelementiem, vadības un slēgvārstiem, kolektīvās (vispārējās) siltumenerģijas uzskaites ierīcēm, kā arī citām iekārtām, kas atrodas šajos tīklos, iekšējā elektroapgādes sistēma, kas sastāv no pievadiem skapji, ievades-sadales ierīces, aizsardzības, kontroles un vadības iekārtas, kolektīvās (vispārējās mājas) elektroenerģijas uzskaites ierīces, grīdas paneļi kovs un skapji, sabiedrisko telpu apgaismes instalācijas, dūmu izvadīšanas sistēmu elektroinstalācijas, automātiskās ugunsgrēka signalizācijas sistēmas iekšējām ugunsdzēsības ūdensapgādes sistēmām, kravas, pasažieru un ugunsdzēsības lifti, daudzdzīvokļu mājas durvju automātiskās bloķēšanas ierīces, tīkli (kabeļi) ) no ārējās robežas, kas izveidota saskaņā ar šo noteikumu 8.punktu, uz individuālajiem, vispārējiem (dzīvokļu) elektroenerģijas skaitītājiem, kā arī citām elektroiekārtām, kas atrodas šajos tīklos.
3. Minēto noteikumu 8.punktā ir noteikts, ka elektroenerģijas, siltumapgādes, ūdensapgādes un kanalizācijas tīklu, informācijas un telekomunikāciju tīklu (tai skaitā vadu apraides tīklu, kabeļtelevīzijas, optisko šķiedru tīklu, telefona līniju un citu līdzīgu tīklu) ārējā robeža , t.sk. kas ir daļa no kopīpašuma, ja vien Krievijas Federācijas tiesību aktos nav noteikts citādi, ir daudzdzīvokļu mājas sienas ārējā robeža un ekspluatācijas atbildības robeža kolektīvās (kopmājas) uzskaites ierīces klātbūtnē. attiecīgais komunālais resurss, ja vien telpu īpašniekiem ar komunālo pakalpojumu izpildītāju vai resursu piegādes organizāciju nav noteikts citādi, ir kolektīvās (kopmājas) mērīšanas ierīces savienojums ar atbilstošo inženiertīklu, kas ir dzīvokļa sastāvdaļa. ēka.
Tajā pašā laikā apakšā. Šo pašu noteikumu "G" 2.punktā norādīts, ka daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā ir daudzdzīvokļu mājas uzturēšanai, ekspluatācijai un labiekārtošanai paredzēti objekti, tajā skaitā transformatoru apakšstacijas, siltumpunkti, kas paredzēti vienas daudzdzīvokļu mājas apkalpošanai, kolektīvās autostāvvietas, garāžas, bērnu un sporta laukumi, kas atrodas zemes gabala, uz kura atrodas daudzdzīvokļu māja, robežās. Šie objekti atrodas vietējā teritorijā, t.i. kādā attālumā no mājām.
Likumdevējs ir noteicis, ka piegulošā teritorija ir kopīpašuma sastāvdaļa un attiecīgi kopīpašumā ietilpst šajā teritorijā esošie objekti, kas paredzēti mājas apkalpošanai. Bet, ja transformatoru apakšstacijas, siltumpunkti, kas paredzēti vienas daudzdzīvokļu mājas apkalpošanai, ir kopīpašuma sastāvdaļa, tad arī no šiem objektiem izplūstošie elektroenerģijas un siltumapgādes tīkli ir kopīpašuma sastāvdaļa, neskatoties uz to, ka tie atrodas nomaļus. no ārsienas Mājas.
Līdz ar to kopīpašumā tiek iekļauti daudzdzīvokļu mājas telpu īpašniekiem kopīpašumā esošie elektroenerģijas, siltuma, ūdensapgādes un kanalizācijas, informācijas un telekomunikāciju tīkli, kas atrodas attālumā no mājas sienas. , neatkarīgi no līguma ar komunālo pakalpojumu sniedzēju. Un tā kā zemes gabals atrodas daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā, tad kopīpašumā būtu jāiekļauj arī inženierkomunikācijas. Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss neparedz citas iespējas.
4. Kopīpašuma sastāvā daudzdzīvokļu mājā ietilpst arī zemesgabals, uz kura atrodas minētā ēka, ar labiekārtojuma un labiekārtošanas elementiem. Taču ne visos gadījumos tiek noteiktas zemes gabalu robežas, uz kurām atrodas daudzdzīvokļu mājas.
panta 2. punktā. Krievijas Federācijas Darba kodeksa 36. pantā norādīts, ka esošajā apbūvē zemesgabali, uz kuriem atrodas būves, kas ir daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma daļa, dzīvojamās ēkas un citas būves, tiek piešķirti kā kopīpašums kopīpašumā. māju īpašnieku kopīpašums tādā veidā un saskaņā ar nosacījumiem, kas noteikti mājokļu tiesību aktos.
Savukārt Art. Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa ievadlikuma 16. pantā ir noteikts, ka esošajā apdzīvoto vietu attīstībā zemes gabals, uz kura atrodas daudzdzīvokļu ēka un citi nekustamā īpašuma objekti, kas ir šādas mājas sastāvdaļa, ir kopīgs. telpu īpašnieku kopīpašums daudzdzīvokļu mājā.
Tiek nodots zemes gabals, uz kura atrodas daudzdzīvokļu ēka un citi nekustamie īpašumi, kas ir daļa no šādas mājas, kas izveidots pirms RF Mājokļu kodeksa stāšanās spēkā un kuram tika veikta valsts kadastrālā reģistrācija. bez atlīdzības daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku kopīpašumā.
Tātad, ja uz RF LC spēkā stāšanās brīdi ir noteiktas robežas zemes gabalam, uz kura atrodas daudzdzīvokļu māja un cits nekustamais īpašums, kas ietilpst šādā mājā, un ir veikta kadastrālā reģistrācija, tad šī zeme gabals tiek nodots bez atlīdzības telpu īpašnieku kopīpašumā.daudzdzīvokļu mājā kopš RF LC stāšanās spēkā.
Gadījumā, ja zemes gabala robežas nav noteiktas, jebkuram daudzdzīvokļu mājas telpu īpašniekam ir tiesības vērsties valsts iestādēs vai pašvaldībās ar iesniegumu par zemes gabala robežu noteikšanu, uz kura atrodas dzīvoklis. ēka atrodas. Zemes gabals bez atlīdzības tiek nodots daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku kopīpašumā no brīža, kad tiek veikta valsts kadastrālā reģistrācija šim zemesgabalam, uz kura atrodas daudzdzīvokļu māja un cits nekustamais īpašums, kas ietilpst daudzdzīvokļu mājā. māja atrodas.
No reģistrācijas brīža kadastra reģistrā zemes gabals parādās kā objekts, tas tiek iekļauts daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā un pēc tā izveidošanas.
Jaunbūvētās vai rekonstruētās daudzdzīvokļu ēkas un cits nekustamais īpašums, kas ir šādu māju sastāvdaļa, pēc RF Mājokļu kodeksa ieviešanas tiek pieņemts ekspluatācijā tikai tad, kad tiek izveidoti zemes gabali, uz kuriem atrodas šādas daudzdzīvokļu ēkas. Šajā gadījumā zemes gabals uzreiz tiek iekļauts daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā.
Ja daudzdzīvokļu ēka tiek nodota ekspluatācijā pa vienai, tad īpašuma tiesības uz zemes gabalu tiek iekļautas daudzdzīvokļu mājā un tiek nodotas daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku kopīpašumā ar brīdi, kad stājas spēkā 1. kārta. daudzdzīvokļu ēka tiek nodota ekspluatācijā, ja zemesgabals nav izveidots, nododot pirmo kārtu tieši zem esošās ēkas. Tas ir saistīts ar to, ka esošajā apbūvē (un mājas pirmā kārta jau ir esoša apbūve) zemes gabals nonāk daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku īpašumā līdz ar zemesgabala izveidošanu un telpu īpašnieks daudzdzīvokļu mājā iegūst daļu īpašumā kopīpašumā, kurā ietilpst un zemes gabals.
Krievijas Federācijas Zemes kodekss (2. daļa, 36. pants), Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss (36. pants), Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa ievadlikums (16. pants) nosaka, ka īpašnieki telpām daudzdzīvokļu mājā nevar būt citas tiesības uz zemes gabalu, izņemot īpašumtiesības ...
5. Krievijas Federācijas valdības 2006. gada 13. augusta dekrēta N 491 "Par daudzdzīvokļu ēkas kopīpašuma uzturēšanas un neatbilstošas kvalitātes kopīpašuma remonta noteikumu apstiprināšanu" 7. punktā. un (vai) ar pārtraukumiem, kas pārsniedz noteikto ilgumu "tiek noteikts, ka valsts iestādes un pašvaldības nodrošina zemesgabalu, uz kuriem atrodas daudzdzīvokļu mājas, valsts kadastrālo reģistrāciju, neprasot maksu no daudzdzīvokļu mājā esošo telpu īpašniekiem. .
Tādējādi tika noteikts pašvaldību un valsts iestāžu pienākums veidot zemes gabalus, uz kuriem atrodas daudzdzīvokļu mājas.
6. Zemes gabali, uz kuriem atrodas daudzdzīvokļu mājas, ir paredzēti ne tikai šajās ēkās esošo telpu īpašnieku, bet arī daudzu citu personu lietošanā. Šajā sakarā jebkuri žogi vai zemes gabala celtniecība, kas kavē caurbraukšanu vai caurbraukšanu, parasti var izraisīt pilsoņu un juridisku personu tiesību pārkāpumu. Šajās vietās var būt piebraucamie ceļi, rotaļu laukumi, zaļo zonu masīvi, citi objekti, kas paredzēti nenoteikta cilvēku loka lietošanai. Šādos gadījumos šos zemes gabalus var apgrūtināt ar citu personu ierobežotas lietošanas tiesībām (servitūts).
Līdz ar zemesgabala īpašumtiesību nodošanu neizbeidzas apgrūtinājumi, kas pastāvēja pirms RF LC stāšanās spēkā. Ja apgrūtinājums noteikts pēc šā kodeksa stāšanās spēkā, tad šāds zemes gabala apgrūtinājums tiek noteikts, vienojoties personai, kura pieprasa šāda apgrūtinājuma nodibināšanu, un telpu īpašniekiem daudzdzīvokļu mājā.
Ja puses nav panākušas vienošanos par zemesgabala apgrūtināšanu ar jaunu servitūtu, tad strīdu par tā nodibināšanu vai apgrūtinājuma nosacījumiem ar ierobežotas lietošanas tiesībām var risināt tiesā.
7. Kopīpašums daudzdzīvokļu mājā ir šīs mājas dzīvojamo un nedzīvojamo telpu īpašnieku (turpmāk – telpu īpašnieki), namīpašnieku kopīpašumā.
Daudzdzīvokļu mājas struktūrā izšķir divas daļas, no kurām viena ir iedzīvotājiem, juridiskajām vai publiskām personām piederošas dzīvojamās un nedzīvojamās telpas, bet otra daudzdzīvokļu mājas daļa - kopīpašums - atrodas kopīpašumā. telpu īpašnieku īpašumtiesības daudzdzīvokļu mājā. Telpas daudzdzīvokļu mājā ir pakļautas īpašumam. Īpašumtiesības un citas īpašuma tiesības uz telpām daudzdzīvokļu ēkā ir pakļautas valsts reģistrācijai federālajos tiesību aktos paredzētajos gadījumos. Kopīpašums daudzdzīvokļu mājā ir viens nedalāms objekts un atrodas kopīpašumā. Jāņem vērā, ka telpu īpašnieki daudzdzīvokļu mājā nav atsevišķi pagraba, bēniņu, iekārtu, zemes un citu objektu īpašnieki. Viņi ir kopīpašuma kā vienota nedalāma īpašumu kompleksa īpašnieki. Šajā gadījumā īpašuma objekts ir kopīpašums kā patstāvīgs objekts.
No minētā var secināt, ka daudzdzīvokļu ēka kā vienots nekustamā īpašuma komplekss nevar būt patstāvīgs īpašuma objekts (tāpat kā citas īpašuma tiesības), jo īpašuma objekts ir tajā esošās dzīvojamās telpas, bet pārējais (kopīpašums) atrodas dzīvojamo telpu īpašnieku kopīpašumā. Kopīpašuma tiesību daļa no daudzdzīvokļu mājas telpu īpašniekiem saskaņā ar likumu rodas īpašumtiesību rašanās brīdī uz telpām, kuras viņi ir ieguvuši ēkā.
8. Kopīpašums daudzdzīvokļu mājā nav atsavināms. Civilajā apritē tā nepiedalās kā patstāvīgs objekts. Tāpat nav atsavināmas atsevišķas kopīpašuma daļas. Tie nav patstāvīgi īpašuma tiesību vai citu īpašuma tiesību objekti.
Dažas kopīpašuma daļas var tikt pievienotas telpām remonta rezultātā. Piemēram, daļu no bēniņu telpas var pievienot dzīvojamai telpai, kā rezultātā dzīvojamā telpa palielinās. Šāda veida darbību var veikt, rekonstruējot telpas un daļu no kopīpašuma. Rekonstrukcijas rezultātā parādās jauns objekts - dzīvoklis ar lielāku platību, savukārt bēniņu telpas platība tiek samazināta. Tā kā šāda rekonstrukcija tiek veikta attiecībā uz kopīpašumu daudzdzīvokļu mājā, ir nepieciešama citu telpu īpašnieku piekrišana. Šādu piekrišanu var iegūt saskaņā ar Art. - (skatīt komentāru pie norādītajiem rakstiem). Pēc telpu īpašnieku piekrišanas saņemšanas var veikt rekonstrukciju saskaņā ar šī kodeksa prasībām un Krievijas Federācijas tiesību aktiem par pilsētplānošanu.
9. Ar daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas telpu īpašnieku lēmumu ir iespējams dažus kopīpašuma objektus nodot lietošanā trešajām personām. Autors vispārējs noteikumsšāds lēmums tiek pieņemts kopsapulcē saskaņā ar Regulas Nr. - 48 LCD RF (skatiet šo rakstu komentārus). Taču ar kopsapulces lēmumu var tikt pilnvarota namīpašnieku biedrību vai dzīvojamo māju kooperatīvu nodot lietošanā daļu no kopīpašuma.
Funkcionālo pazīmju dēļ ne visi kopīpašuma objekti var tikt nodoti citām personām pat lietošanā. Šādi kopīpašuma objekti ir starpdzīvokļu kāpņu telpas, kāpņu telpas, lifti, liftu un citas šahtas, gaiteņi, nesošās un norobežojošās nenesošās konstrukcijas, mehāniskās, elektriskās, santehnikas un citas iekārtas, visi piebraucamo ceļu posmi, gājēju celiņus un citus objektus, nodošanu lietošanā, kas padara neiespējamu telpu īpašnieku tiesību izmantošanu daudzdzīvokļu mājā.
Kopīpašuma objekti, kuru izmantošana neradīs daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku tiesību pārkāpumu, var tikt nodoti lietošanā fiziskām vai juridiskām personām (piemēram, pagrabs). Taču pagrabs, tāpat kā jebkura cita kopīpašuma daļa, nav izceļams kā patstāvīgs īpašuma objekts.
Attiecībā uz daļu no kopīpašuma nav iespējams veikt tehnisko uzskaiti un piešķirt tai kadastra numuru, veikt īpašuma tiesību valsts reģistrāciju. Visas šīs darbības nav iespējamas, jo kopīpašums ir nedalāms īpašuma komplekss. Līdz ar to darījums ar kopīpašuma daļu kā ar nekustamā īpašuma objektu nevar tikt veikts, jo šāds patstāvīgs objekts neeksistē. Jebkuras kopīpašuma daļas nodošana lietošanā veicama saskaņā ar normām darījumiem ar kustamo mantu.
Daudzdzīvokļu mājā esošo kopīpašuma objektu nodošanu lietošanā veic telpu īpašnieki.
Ja daudzdzīvokļu mājā nav dzīvokļu īpašnieku sabiedrības, līgumslēdzējas puses par kopīpašuma daļas nodošanu lietošanā ir daudzdzīvokļu mājā esošo telpu īpašnieki. Līgumu var parakstīt kāds no īpašniekiem, ja to ir pilnvarojusi īpašnieku kopsapulce. Ja daudzdzīvokļu mājā tiek izveidota māju īpašnieku biedrība vai dzīvojamo māju kooperatīvs, tad personālsabiedrība vai kooperatīvs darbojas kā līgumslēdzēja puse par kopīpašuma daļas nodošanu lietošanā. Šajā gadījumā personālsabiedrība vai kooperatīvs darbojas savā vārdā, bet daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku interesēs.
10. Daudzdzīvokļu mājas iznīcināšanas vai nojaukšanas gadījumā zemes gabals paliek telpu īpašnieku kopīpašumā daudzdzīvokļu mājā, kas iepriekš atradās uz šī zemes gabala. Dalībīpašuma dalībnieku zemesgabala īpašumā esošās daļas paliek tādas pašas kā kopīpašumā daudzdzīvokļu mājā.
Šie īpašnieki saskaņā ar civiltiesībām pieder, lieto un atsavina Krievijas LK komentētā 36. panta 6. daļā paredzēto īpašumu.
Taču šāda zemes gabala īpašnieki ir būtiski ierobežoti rīcībā ar šo zemes gabalu (skat. šī raksta komentāru).
... Telpu īpašnieku kopīpašuma īpašums daudzdzīvokļu mājā
Komentārs par RF LC 36. pantu:
1. 1. daļas komentāri. Art. satur noteikumu, kas attīsta Art. 1. punkta normu. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 290. pantu, norādot iespējamās īpašumtiesības uz kopīpašumu daudzdzīvokļu mājā tajā esošo telpu īpašniekiem. Šis noteikums detalizētāk uzskaita kopīpašuma elementu sastāvu. Tajā pašā laikā to elementu saraksts, kas veido kopīpašumu, atšķirībā no saraksta, kas ietverts Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 290. pants nav izsmeļošs.
Jaunā izdevuma 1. daļas komentāri. Art. ar lielāku detalizācijas pakāpi nekā tā iepriekšējā versijā grupē daudzdzīvokļu ēkas kopīpašuma elementus.
Lemjot par to, vai vienu vai otru elementu klasificēt kā kopīpašumu, jāvadās pēc šo elementu mērķa pazīmēm. Ir divas šādas zīmes.
Pirmā norāde ir tāda, ka prece ir paredzēta vairāk nekā vienai telpai. Otra zīme ir visas daudzdzīvokļu mājas apkalpošanas elementa apzīmējums.
Kopīpašums, ja tam ir nepieciešams tiesiskais pamats, uz kopīpašuma tiesību pamata pieder daudzdzīvokļu mājas telpu īpašniekiem.
Kopīpašuma sastāvs tiek noteikts saskaņā ar iedaļu. 1 Noteikumi par kopīpašuma uzturēšanu daudzdzīvokļu ēkā, kas apstiprināti ar Krievijas Federācijas valdības 2006. gada 13. augusta dekrētu N 491 (SZ RF. 2006. N 34. Art. 3680). Saskaņā ar šiem noteikumiem kopīpašumā ietilpst:
Telpas daudzdzīvokļu mājā, kas neietilpst dzīvokļos un ir paredzētas vairāk nekā vienas dzīvojamās un (vai) nedzīvojamās telpas apkalpošanai šajā daudzdzīvokļu mājā, tai skaitā starpdzīvokļu kāpņu telpas, kāpņu telpas, lifti, lifti un citas šahtas, gaiteņi , ratiņkrēsli, bēniņi, tehniskie stāvi (t.sk. iebūvētās garāžas un autotransporta laukumi, darbnīcas, tehniskie bēniņi, kas izbūvēti par telpu īpašnieku līdzekļiem) un tehniskie pagrabi, kuros ir inženierkomunikācijas, cita iekārta, kas apkalpo vairāk nekā vienu dzīvojamo un ( vai) nedzīvojamām telpām daudzdzīvokļu mājā (ieskaitot katlu telpas, katlus, liftu iekārtas un citas inženiertehniskās iekārtas);
Daudzdzīvokļu mājas nožogojuma nesošās konstrukcijas (tai skaitā pamati, nesošās sienas, pārseguma plātnes, balkonu un citas plātnes, nesošās kolonnas un citas norobežojošās nesošās konstrukcijas);
Daudzdzīvokļu mājas, kas apkalpo vairāk nekā vienu dzīvojamo un (vai) nedzīvojamo telpu, nožogojuma nenesošās konstrukcijas (tai skaitā koplietošanas telpu logus un durvis, margas, parapetus un citas norobežojošās nenesošās konstrukcijas);
Mehāniskās, elektriskās, sanitārās un citas iekārtas, kas atrodas daudzdzīvokļu mājā ārpus telpām vai iekštelpās un apkalpo vairāk nekā vienu dzīvojamo un (vai) nedzīvojamo telpu (dzīvokļus);
Zemesgabals, uz kura atrodas daudzdzīvokļu ēka un kura robežas noteiktas, pamatojoties uz valsts kadastrālās reģistrācijas datiem, ar labiekārtojuma un labiekārtošanas elementiem;
Citi daudzdzīvokļu mājas uzturēšanai, ekspluatācijai un labiekārtošanai paredzēti objekti, tai skaitā transformatoru apakšstacijas, siltumpunkti, kas paredzēti vienas daudzdzīvokļu mājas apkalpošanai, kolektīvās autostāvvietas, garāžas, bērnu un sporta laukumi, kas atrodas tā zemes gabala robežās, uz kura atrodas dzīvoklis. ēka atrodas.
Nosakot kopīpašuma sastāvu, tiek izmantota Vienotajā valsts tiesību uz nekustamo īpašumu un darījumu ar to reģistrā esošā informācija par tiesībām uz nekustamā īpašuma objektiem, kas ir kopīpašums, kā arī valsts zemes kadastrā esošā informācija ( sk. Krievijas Federācijas Tieslietu ministrijas 2007. gada 14. februāra rīkojumu N 29 "Par instrukcijas apstiprināšanu par ierakstu veikšanas specifiku vienotajā valsts tiesību uz nekustamo īpašumu reģistrā un darījumiem ar to valsts reģistrā Tiesības uz nekustamā īpašuma objektiem, kas ir kopīpašums daudzdzīvokļu mājā, sniedzot informāciju par reģistrētajām kopīpašuma tiesībām uz šādiem objektiem nekustamo īpašumu "// RG. 2007. 22. marts).
Kopīpašuma sastāvu nosaka:
Telpu īpašnieki daudzdzīvokļu mājā, lai pildītu kopīpašuma uzturēšanas saistības;
valsts iestādēm, lai kontrolētu kopīpašuma uzturēšanu;
Pašvaldībām, lai sagatavotu un veiktu atklātu konkursu vadības organizācijas atlasei.
Tajā pašā laikā vietējās pašvaldības (federālajās pilsētās, šo Krievijas Federācijas veidojošo vienību valdības struktūras) saskaņā ar Krievijas Federācijas Reģionālās attīstības ministrijas 2007. gada 4. aprīļa vēstuli N 6037-RM / 07 (likumdošanas akts) un normatīvie dokumenti mājokļu un komunālo pakalpojumu jomā 2007. N 6) lai daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieki pildītu kopīpašuma uzturēšanas pienākumu, kā arī citiem mērķiem, izņemot kopīpašuma sagatavošanu un veikšanu. atklātu konkursu par apsaimniekošanas organizācijas izvēli, nav pilnvaroti apstiprināt vai vienoties par daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma sastāvu (sarakstu).
2. Norma, kas nostiprināta 4.punkta otrajā teikumā st.1 komentārs. Art., atšķirībā no iepriekš pastāvošās Art. Federālā likuma "Par māju īpašnieku biedrībām" (SZ RF. 1996. N 25. Art. 2963; RG. 2001. Dec. 31; 2002. 26. marts) 10. pants nesatur īpašus norādījumus par robežu un lieluma noteikšanas kārtību. zemes gabala, uz kura atrodas daudzdzīvokļu ēka, bet ietver atsauces rakstura formulējumu, orientējot dalībniekus attiecīgajās attiecībās uz zemes likumdošanu un pilsētplānošanas tiesību aktiem. Zemes likumdošanas prasības attiecībā uz zemes gabalu robežām un izmēriem vispārīgi definētas Art. Art. 33, 36 no Krievijas Federācijas Darba kodeksa, Federālā likuma "Par zemes ierīcību" (RG. 2001. 23. jūnijs), Federālā likuma "Par valsts zemes kadastru" (RG. 2000, 10. janvāris), Rezolūcija Krievijas Federācijas valdības 2002.gada 7.augusta N 576 "Par valsts īpašumā esošo zemes gabalu atsavināšanas kārtību pirms zemes valsts īpašuma robežu noteikšanas" (RG. 2002. 10. augusts; 2003. 27. nov.).
Zemes likumdošanas prasības attiecībā uz zemes gabalu robežām un izmēriem vispārīgi definētas Art. Art. 33, 36 Krievijas Federācijas Darba kodeksa, Federālā likuma "Par nekustamā īpašuma valsts kadastru" (RG. 2007. Aug. 1), Ch. 4 Federālā likuma "Par palīdzību mājokļu būvniecības attīstībai" (RG. 2008. 30. jūlijs), Federālā likuma "Par grozījumiem atsevišķos Krievijas Federācijas tiesību aktos attiecībā uz zemes attiecību uzlabošanu" (RG. 2008. 25. jūlijs). Attiecīgās prasības tiesību aktos par pilsētplānošanas darbībām ir nostiprinātas Krievijas Federācijas Pilsētplānošanas kodeksā (SZ RF. 2005. N 1. 16. pants, ar grozījumiem un papildinājumiem) un nolikumā, kas to izstrādā.
Krievijas Federācijas veidojošajās vienībās parasti tiek pieņemti normatīvie akti, kas detalizēti regulē attiecības, kas veidojas saistībā ar zem daudzdzīvokļu ēkām esošo zemes gabalu robežu un izmēru noteikšanu. Tātad Sanktpēterburgā šajā apvidū Sanktpēterburgas valdības 2005.gada 29.marta rīkojums N 25-rp "Par Sanktpēterburgas valsts iestāžu un organizāciju mijiedarbības kārtību zemes gabala veidošanā. uz kuras atrodas daudzdzīvokļu māja" ir spēkā (Sanktpēterburgas Biļetens Administrācija. 2005. N 4).
3. 2. daļas komentāri. Art. nodrošina daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku rīcībspējas attiecībā uz kopīpašumu. Tā kā kopīpašuma režīms tiek definēts kā kopīpašums, tā īpašumtiesības, izmantošana un atsavināšana notiek pēc visu dalītā īpašuma dalībnieku vienošanās (sk. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 246., 247. pantu). Nepieciešamība panākt vienošanos starp dalītā īpašuma dalībniekiem par kopīpašuma valdīšanu un lietošanu ir saistīta ar to, ka neatkarīgi no īpašuma tiesību daļu lieluma īpašnieku pilnvaras ir pēc apjoma vienādas. Kopīpašuma dalībniekam, ja tas reāli iespējams, ir tiesības prasīt, lai viņa valdījumā un lietošanā tiek piešķirta kopīpašuma daļa, kas atdalāma no pārējām tā daļām.
4. Noteikuma h. 3 komentāri. Art. ir jaunums mājokļu likumdošanā. Tas norāda uz vienīgo no likumdevēja viedokļa iespējamo ceļu kopīpašuma apmēra samazināšanai - daudzdzīvokļu mājas rekonstrukciju vai, pareizāk sakot, vienu no tās variantiem, kuru īstenojot būtu jāsamazina kopīpašuma platība. daudzdzīvokļu ēka. Šajā gadījumā likumdevējs neparedz citus veidus, kā samazināt kopīpašuma lielumu, piemēram, mainot robežas un samazinot zemes gabala, uz kura atrodas māja, izmērus.
5. 4. daļas komentāri. Art. satur noteikumu, kas precizē 1. panta 1. punkta noteikumu. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 246. pantu, kas nosaka līdzīpašnieku monopolu kopīpašuma tiesiskā likteņa noteikšanai. Dalītīpašuma dalībnieku vienošanās par atsevišķu kopīpašumu veidojošo elementu nodošanu jānoformē ar īpašu lēmumu, kas pieņemts daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku kopsapulcē. Ir acīmredzams, ka šāds lēmums Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 246. pants būtu jāpieņem, vienojoties visiem dalītā īpašuma dalībniekiem, jo vismaz viena līdzīpašnieka nevēlēšanās nodot daļu īpašuma citām personām padara nodošanas procesu par nelikumīgu. Tomēr Art. 1. daļas izpratnē. 46 komentāri likuma apakšpunktā, šis lēmums tiek pieņemts ar vismaz 2/3 no daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku kopskaita balsu vairākumu.
Nodošanas iespējas var būt ļoti dažādas, tostarp izmantojot konkursa un izsoles procedūras, piemēram, piešķirot autostāvvietas, sporta laukuma lietošanas tiesības, kas atrodas uz kopīpašuma sastāvā esošā zemesgabala.
Attiecības par kopīpašuma atsevišķu elementu izmantošanu jānoformē ar kopīpašnieku pilnvaroto personu un lietotāju noslēgtu līgumu.
Literatūrā pausts viedoklis, ka jebkuras kopīpašuma daļas nodošana lietošanā jāveic saskaņā ar noteikumiem darījumiem ar kustamo īpašumu (sk. Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa komentāru pa pantiem / Rediģējis PV Krašeņiņikovs. M., 2005.S. 185). Šis viedoklis šķiet kļūdains, jo nodošana lietošanā nav darbība, kas saistīta ar kopīpašuma daļas atsavināšanu. Turklāt spēkā esošajā likumdošanā nav īpašu noteikumu par kustamās mantas izmantošanu, izņemot varbūt transportlīdzekļu nomu, nomu un finanšu nomu. Taču pēdējā gadījumā nomas objekts ir jāatdala.
6. 5. daļā komentāri. Art. vispārējā atļauja apgrūtināt zemes gabalu, uz kura atrodas daudzdzīvokļu ēka, tiek noteiktas trešo personu ierobežotas lietošanas tiesības uz šo zemesgabalu. Šīs tiesības sauc par servitūtu un pieder īpašuma tiesību kategorijai (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 216., 274. - 277. pants). Servitūts tiek nodibināts uz īpašumā esošo īpašumu un nebeidzas, kad šis īpašums tiek nodots jaunajam īpašniekam.
Servitūts parasti tiek nodibināts, vienojoties personai, kura pieprasa ierobežotas lietošanas tiesību nodibināšanu, un īpašniekiem. Servitūts ir pakļauts valsts reģistrācijai saskaņā ar Art. 27 FZ "Par tiesību uz nekustamo īpašumu valsts reģistrāciju un darījumiem ar to" (SZ RF. 1997. N 30. Art. 3594; 2001. N 16. Art. 1533; 2002. N 15. Art. 1377; 2003. N 24. 2244. pants). Servitūtu valsts reģistrācija tiek veikta Vienotajā valsts tiesību reģistrā, pamatojoties uz īpašnieku (viņu pilnvarotās personas) vai tās personas, kuras labā nodibināts servitūts, iesniegumu, ja tai ir servitūta līgums.
7. 6. daļā komentāri. Art. noteica daudzdzīvokļu mājas iznīcināšanas, nejaušas nāves, nojaukšanas tiesiskās sekas uz zemes gabala kopīpašuma tiesību daļas īpašumtiesībām. Iestājoties šiem apstākļiem, īpašuma daļa uz zemesgabalu, uz kura atradās sagruvusi, nejauši bojā gājusi vai nojauktā daudzdzīvokļu māja, tiek nodibināta, pamatojoties uz kopīpašuma īpašuma daļu daudzdzīvokļu mājā, t.i. paliek nemainīga un vienāda ar vērtību, kas pastāvēja attiecīgo apstākļu iestāšanās brīdī.