1. Në përputhje me Kodin Civil të Federatës Ruse (neni 244), prona në pronësi të dy ose më shumë personave u përket atyre në bazë të së drejtës së pronësisë së përbashkët. Pronësia e përbashkët e pronës, pjesa e secilit prej pronarëve në pronësinë e së cilës përcaktohet, është pronë e përbashkët.
Ky nen i RF LC përcakton se cilat pjesë të një ndërtese apartamentesh janë në pronësi të përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh.
Një tipar i së drejtës së pronësisë së përbashkët për pronën e përbashkët në një ndërtesë apartamentesh është se prona e përbashkët lind drejtpërdrejt nga fakti që qytetarët fitojnë pronësinë e objekteve të veçanta. Me blerjen e një apartamenti specifik në një ndërtesë apartamentesh, pronari njëkohësisht bëhet pjesëmarrës në pronësi të përbashkët në përputhje me këtë nen për ambientet në këtë ndërtesë që nuk janë pjesë e apartamenteve dhe të destinuara për shërbimin e më shumë se një dhome në këtë ndërtesë, pastaj RF LCD rendit pjesët e zakonshme të shtëpisë në mënyrë më specifike, duke i treguar ato ndër të tjera.
Krahas pjesëve të drejtpërdrejta të vetë pallatit, artikulli i komentuar përfshin pronësinë e përbashkët të përbashkët të pronarëve të ambienteve të kësaj shtëpie, duke përfshirë truallin në të cilin ndodhet kjo shtëpi, me elemente peizazhi dhe përmirësimi dhe objekte të tjera. ndodhet në truallin e specifikuar. Kufijtë dhe madhësia e truallit në të cilin ndodhet ndërtesa e apartamentit përcaktohen në përputhje me kërkesat e legjislacionit të tokës dhe legjislacionit për urbanistikën. Në veçanti, në përputhje me Dekretin e Qeverisë së Federatës Ruse të 26 shtatorit 1997 N 1223 "Për miratimin e rregullores për përcaktimin e madhësisë dhe përcaktimit të kufijve të parcelave të tokës në bashkëpronësi" një ngastër e zënë drejtpërdrejt nga ndërtesat e banimit dhe objekte të tjera të pasurive të paluajtshme që janë pjesë e bashkëpronësisë, si dhe territore ngjitur të nevojshme për të siguruar funksionimin (mirëmbajtjen) e tyre, duke marrë parasysh kërkesat e standardeve të planifikimit urban, sigurinë nga zjarri, boshllëqet sanitare midis ndërtesave dhe standarde të tjera, duke siguruar një jetesë normale. dhe kushtet e qëndrimit të qytetarëve në bashkëpronësi, mirëmbajtjen e objekteve të banimit dhe pronës tjetër që është pjesë e bashkëpronësisë, si dhe aksesin në të gjitha objektet e bashkëpronësisë. Në të njëjtën kohë, duhet të sigurohen kushtet normale të jetesës së qytetarëve në parcelat ngjitur me tokën dhe të drejtat e pronarëve, pronarëve, përdoruesve dhe qiramarrësve të këtyre parcelave, si dhe pronarëve të ndërtesave, strukturave dhe strukturave që ndodhen në to.
Ligji hyrës, sipas të cilit u bënë ndryshime në Kodin e Punës të Federatës Ruse, përshkruan procedurën për formimin e një parcele toke dhe transferimin e saj pa pagesë në pronësi të përbashkët të përbashkët. Në zhvillimin ekzistues, parcelat e tokës në të cilat ka struktura që janë pjesë e pronës së përbashkët të një ndërtese banimi, ndërtesa banimi dhe struktura të tjera sigurohen si pronë e përbashkët në pronësi të përbashkët të pronarëve të shtëpive në mënyrën dhe në kushtet e përcaktuara nga legjislacioni për strehimin.
Me rastin e formimit të truallit në të cilin ndodhet pallati, me qëllim kalimin e ndërtesës në pronë të përbashkët, hartohet një draft i kufijve të parcelave të tokës në të cilat ndodhen ndërtesat më të afërta të apartamenteve. Këto projekte i bashkëlidhen vendimit për kalimin e truallit në pronë të përbashkët të një pallati.
Organi i vetëqeverisjes vendore informon qytetarët, përdoruesit e tokës, pronarët e tokave dhe qiramarrësit e parcelave të tokës në pronësi shtetërore dhe komunale, interesat legjitime të të cilëve mund të preken në lidhje me formimin e një trualli në të cilin ndodhet një ndërtesë apartamentesh dhe zhvillimin. të një drafti të kufijve të parcelave të tokës në të cilat ka ndërtesat më të afërta të banimit.
Vendimi për dhënien e një trualli në një zhvillim ekzistues ose për refuzimin e dhënies së një trualli mund të apelohet nga personat e interesuar në gjykatë.
Në rast se një vendim për sigurimin e një trualli në një zhvillim ekzistues ose për refuzimin e dhënies së një trualli shpallet i pavlefshëm në gjykatë, gjykata në vendimin e saj ka të drejtë të detyrojë organin ekzekutiv të pushtetit shtetëror ose një organi i vetëqeverisjes lokale, të parashikuar në Art. 29 i Kodit të Punës të Federatës Ruse, siguroni një parcelë toke me një tregues të afatit dhe kushteve për sigurimin e saj.
Në përputhje me Ligjin Federal të Federatës Ruse "Për shoqatat e pronarëve të shtëpive" të datës 15 qershor 1996 N 72-FZ (i pavlefshëm në përputhje me Ligjin hyrës nga 1 Mars 2005), një godinë (pronë e përbashkët e pronarëve) është një kompleks i vetëm i pasurive të paluajtshme, duke përfshirë një parcelë toke brenda kufijve të përcaktuar dhe ndërtesën e banimit të vendosur në të, objekte të tjera të pasurive të paluajtshme në të cilat pjesët individuale të destinuara për qëllime banimi ose të tjera (lokale) janë në pronësi të qytetarëve, personave juridikë. Federata Ruse, subjektet përbërëse të Federatës Ruse, komunat (pronarët e shtëpive) - forma private, shtetërore, komunale dhe të tjera të pronësisë, dhe pjesët e mbetura (prona e përbashkët) janë në pronësinë e tyre të përbashkët të përbashkët.
Kështu, për të karakterizuar konceptin e "ndërtesës së apartamenteve", duhet të vazhdohet nga fakti se një ndërtesë apartamentesh është një lloj ndërtese banimi, veçoria specifike e së cilës, për shembull, dallimi i saj nga një shtëpi individuale e destinuar për një familje, është. që një kompleks i vetëm i pronës së paluajtshme të një ndërtese apartamentesh përbëhet nga pjesë të veçanta - ambiente banimi, ambiente jorezidenciale, të cilat mund të jenë në pronësi të qytetarëve, personave juridikë të Federatës Ruse, subjekteve përbërëse të saj ose komunave, pjesë të tjera të këtij kompleksi ( prona të përbashkëta), të cilat janë në pronësi të përbashkët të pronarëve të ambienteve të mësipërme që nuk janë pjesë e apartamenteve dhe janë të destinuara për mirëmbajtjen e ambienteve rezidenciale dhe jobanesore dhe akses në to, të lidhura ngushtë me qëllimin e tyre.
2. Pjesëmarrës në pronën e përbashkët të një pallati - pronarët e ambienteve të kësaj ndërtese, sipas gjykimit dhe interesit të tyre, duke kryer çdo veprim në lidhje me këtë pronë që nuk bie ndesh me ligjin dhe aktet e tjera ligjore dhe mos cenoni të drejtat dhe interesat e mbrojtura ligjërisht të të tjerëve, zotëroni, që aktualisht posedoni pronë të përbashkët (e prekni drejtpërdrejt atë), përdorni, domethënë konsumoni pronë, në varësi të qëllimit të saj me marrëveshje të të gjithë pronarëve dhe në mungesë të saj. , në përputhje me procedurën e vendosur nga gjykata me padi të cilitdo prej pronarëve, objekte të përdorimit të përbashkët në një pallat banimi, por ka të drejtë t'i disponojë ato vetëm brenda kufijve të përcaktuar nga ky Kod dhe legjislacioni civil.
3. Pronarët e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh mund të rindërtojnë pronën e përbashkët në një ndërtesë apartamentesh nëse një rindërtim i tillë çon në zvogëlimin e madhësisë së pronës së përbashkët në ndërtesë, vetëm me pëlqimin e të gjithë pronarëve të lokaleve që ndodhen në ndërtesën e apartamenteve. .
4. Pjesa 4 e artikullit të komentuar përcakton të drejtën për të disponuar pronën e përbashkët të një ndërtese apartamentesh nga pronarët e ambienteve të saj, parashikuar nga pjesa 2 e këtij neni, domethënë ju lejon të ndërmerrni veprime administrative në lidhje me të përbashkët pronë, përkatësisht, për të transferuar objekte të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh për përdorim te persona të tjerë.
Në të njëjtën kohë, RF LC vendos kushtet e mëposhtme për kryerjen e këtyre veprimeve:
- pronarët e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh duhet të marrin një vendim në mbledhjen e tyre të përgjithshme për transferimin e objekteve të përbashkëta;
- Vendimi i mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh nuk duhet të cenojë të drejtat dhe interesat legjitime të qytetarëve dhe personave juridikë.
5. Kodi Civil i Federatës Ruse (neni 274) e quan servitut të drejtën e përdorimit të kufizuar të tokës së dikujt tjetër.
Pronari i pasurive të paluajtshme ka të drejtë të kërkojë nga pronari i një trualli fqinj dhe, nëse është e nevojshme, nga pronari i një trualli tjetër (ngastra fqinje), dhënien e së drejtës për përdorim të kufizuar të truallit fqinj (servituti). ).
RF LC përcakton që trualli në të cilin ndodhet një ndërtesë apartamentesh (një objekt i pronës së përbashkët të pronarëve të një ndërtese apartamentesh) mund të ngarkohet me të drejtën e përdorimit të kufizuar nga persona të tjerë.
Normat kryesore ligjore që rregullojnë të drejtën për përdorim të kufizuar të tokës së dikujt tjetër (servituti) përcaktohen nga ligji civil dhe ligji i tokës, veçanërisht në Art. 23 i Kodit të Punës të Federatës Ruse.
Toka, ashtu si civile, legjislacioni bën dallimin midis servituteve private dhe publike. Sipas Art. 23 i Kodit të Punës të Federatës Ruse, një servitut privat krijohet në përputhje me ligjin civil, legjislacioni i tokës nuk përcakton rregulla të veçanta në këtë drejtim.
Në përputhje me Kodin Civil të Federatës Ruse (neni 274), mund të vendoset një servitut për të siguruar kalimin dhe kalimin nëpër një ngastër tokësore fqinje, vendosjen dhe funksionimin e linjave të energjisë, komunikimeve dhe tubacioneve, furnizimin me ujë dhe rikuperimin e tokës. , si dhe nevoja të tjera të pronarit të pasurive të paluajtshme që nuk mund të sigurohen pa vendosjen e servitutit.
Servituti publik krijohet me ligj ose akt tjetër rregullator ligjor të Federatës Ruse, një akt ligjor rregullator të një entiteti përbërës të Federatës Ruse, një akt juridik rregullator i një qeverisjeje vendore në rastet kur është e nevojshme të sigurohen interesat e shteti, pushteti vendor ose popullsia vendore, pa sekuestrim të tokës. Vendosja e servitutit publik kryhet duke marrë parasysh rezultatet e dëgjimeve publike.
Në rastet kur vendosja e servitutit publik çon në pamundësinë e përdorimit të një trualli, pronari i truallit, përdoruesi i tokës, pronari i tokës ka të drejtë të kërkojë një përjashtim, përfshirë. me shpengim, prej tij këtë truall me kompensim nga autoriteti shtetëror ose organi i qeverisjes vendore që ka vendosur servitutin publik, humbjet ose sigurimin e një trualli të barabartë me kompensimin e humbjeve. Në rastet kur vendosja e servitutit publik sjell vështirësi të konsiderueshme në përdorimin e një trualli, atëherë pronari i saj ka të drejtë të kërkojë një pagesë proporcionale nga autoriteti shtetëror ose organi i qeverisjes vendore që ka vendosur servitutin publik.
Servituti mund të jetë urgjent ose i përhershëm. Zbatimi i servitutit duhet të jetë më pak i rëndë për truallin për të cilin është vendosur.
Nuk lejohet të ndalohet vendosja e barrëve në një truall, kur kërkohet aksesi i personave të tjerë në objekte që kanë ekzistuar para datës së hyrjes në fuqi të këtij Kodi. Për shembull, ka disa komunikime në vazhdim. Kjo do të thotë se ka pasur barra, nuk janë të reja, të vjetra dhe nuk mund të mohohet qasja në këto zona.
Në të ardhmen, ngarkesat e reja (servitutet) vendosen me marrëveshje midis personit që kërkon barra të tilla në sit dhe pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh dhe i nënshtrohen regjistrimit shtetëror në mënyrën e përcaktuar për regjistrimin e të drejtave mbi pasuritë e paluajtshme, sipas sipas rregullave të Ligjit Federal të Federatës Ruse "Për regjistrimin shtetëror të të drejtave mbi pasuritë e paluajtshme dhe transaksionet me të".
Në rast të dështimit të marrëveshjes për vendosjen ose kushtet e servitutit, mosmarrëveshja zgjidhet nga gjykata me kërkesë të personit që kërkon vendosjen e servitutit.
Barra e një trualli me servitut nuk i privon pronarët e truallit nga të drejtat për të zotëruar, përdorur dhe disponuar këtë ngastër brenda kufijve të përcaktuar nga ky Kod dhe legjislacioni civil.
Pronarët e një trualli të ngarkuar me servitut kanë të drejtë, përveç nëse parashikohet ndryshe me ligj, të kërkojnë nga personat në interes të të cilëve është vendosur servituti një pagesë proporcionale për përdorimin e truallit.
Me këtë artikull, AKATO hap një seri botimesh kushtuar debuntimit. Këto mite (ose teori të rreme), sipas ekspertëve të AKATO, janë katastrofike për strehimin dhe shërbimet komunale të Rusisë, kontribuojnë në rritjen e tensionit social, zhvillimin e "" midis konsumatorëve dhe ofruesve të shërbimeve. Artikujt e ciklit rekomandohen jo vetëm për specialistët e sektorit të strehimit, por kryesisht për konsumatorët e banesave dhe shërbimeve komunale (HUS). Ekziston një listë e plotë e artikujve në ciklin "Mitet e strehimit dhe shërbimeve komunale".
**************************************************
Ky artikull do të fokusohet në një teori të rreme mjaft të përhapur se pronarët e objekteve të një ndërtese banimi (MKD) nuk janë pronarë të pronës së përbashkët (OI) të shtëpisë.
Thelbi i teorisë së rreme
Mbështetësit e postulatit " Prona e përbashkët në denarë nuk është e pronarëve të objektit»Konsideroni se mirëmbajtja e pronës së përbashkët nuk mund të jetë përgjegjësi e pronarëve të apartamenteve për arsyen e thjeshtë se IAP nuk u përket pikërisht këtyre pronarëve.
Argumentet në favor të një teorie të tillë shprehen më shpesh si më poshtë:
1) Më parë të gjitha shtëpitë i përkisnin shtetit, më vonë i gjithë banesa u transferua në komuna. Banesat u privatizuan, por prona e përbashkët mbeti komunale, pasi nuk u privatizua;
2) Çdo e drejtë pronësore mbi ndonjë pronë i nënshtrohet regjistrimit shtetëror, dhe meqenëse pronarët e lokaleve të këtij denar nuk kanë dokumente të pronësisë mbi pronën e përbashkët të këtij denar, kjo pronë nuk u përket atyre.
Dhe meqenëse prona e përbashkët e shtëpive i përket ose shtetit, ose komunës, ose shoqërisë administruese ose HOA, nxirret një përfundim i qartë - pronarët e lokaleve nuk janë të detyruar të paguajnë për mirëmbajtjen e përbashkët pronë e pallatit.
Në të njëjtën kohë, adhuruesit e teorisë në diskutim i konsiderojnë të paligjshme dispozitat e nenit 154 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse (në tekstin e mëtejmë - Kodi i Strehimit RF), i cili përcakton se pagesa për mirëmbajtjen e një banese përfshin pagesën ". për mirëmbajtjen dhe riparimin aktual të pronës së përbashkët në një pallat", Normat e pjesës 3 të nenit 30 të LC RF (" Pronari i hapësirës së banimit mbartbarrë përmbajtjen … i zakonshëm prone pronarët e lokaleve në ndërtesën përkatëse të apartamenteve ..."), Pjesa 1 e nenit 39 të LC RF (" Pronarët e lokaleve në një pallat ariubarrëduke shpenzuar nëpërmbajtjen i zakonshëm prone në një pallat"), Një sërë dispozitash të tjera të legjislacionit.
Duhet të theksohet se njohja e normave të mësipërme si të paligjshme është kryer jo nga gjykata, por nga vetë përhapësit e teorisë - kryesisht në burime të shumta të internetit.
Pronarët e vërtetë të IAP
Natyrisht, teoria e mësipërme është e gabuar. Pronari i vetëm i pronës së përbashkët të një pallati, si dhe pronari i vetëm, nuk ekziston!
Pronarët e lokaleve me denarë kanë pronë të përbashkët dhe janë të obliguar ta mirëmbajnë këtë IAP, si çdo pronë tjetër e tyre.
Le t'i vërtetojmë këto deklarata nga pikëpamja logjike dhe juridike.
Arsyetimi
Supozoni se pronësia e pronarëve të apartamenteve është e kufizuar vetëm në ambientet e tyre dhe nuk zbatohet realisht për pronën e përbashkët. Në këtë rast, një person, duke lënë banesën e tij në ulje, hyn në territorin e pronës së dikujt tjetër. Duhet theksuar se pronarit të kësaj prone shumë të zakonshme nuk mund të krijohen pengesa për shfrytëzimin e pasurisë së tij dhe mbrojtjen e saj nga cenimi i të huajve.
Kjo do të thotë, nuk ka absolutisht asnjë pengesë që pronari i pronës së përbashkët të bëjë, për shembull, kalimin nëpër territorin e tij të paguar, të vendosë një tarifë (për shembull, 10 rubla për çdo hap) dhe të paguajë një tarifë nga kushdo që kalon. pasuria e tij... Dhe nëse pronari i banesës dëshiron të hyjë në ambientet e tij përmes pronës së përbashkët (për shembull, përgjatë së njëjtës shkallë që i përket ndonjë pronari tjetër), ai do të detyrohet t'i paguajë me tarifën e përcaktuar pronarit të kësaj prone të përbashkët. .
Pse pronari i pronës së përbashkët të mos hapë, për shembull, një magazinë në ambientet që i takojnë? Ruani, për shembull, dërrasat ose tullat në shkallë, tokëzime, bodrume dhe papafingo. Në fund të fundit, kjo është prona e tij - ai ka të drejtë ta përdorë atë sipas gjykimit të tij. Dhe fakti që qiramarrësit e apartamenteve nuk mund të hyjnë në banesat e tyre është problem i tyre - le në ambientet tuaja ngjiteni nëpër një dritare ose në ndonjë mënyrë tjetër që nuk lidhet me lëvizjen në pronën e dikujt tjetër.
Është e mundur, natyrisht, të shpikesh, gjoja prona e përbashkët është e shtetit ose komunës, e cila, përsëri, sipas disa normave të shpikura ". ju nuk mund t'ia bëni këtë njerëzve».
Por dihet që edhe bashkia edhe shteti kanë të drejtë ta shesin pronën, ta japin me qira etj. Supozoni se prona e përbashkët do t'i shitet ose do t'i jepet me qira një personi të caktuar, i cili do të vendosë tarifën për një kalim me pagesë ose do të pajisë një depo në hyrje - dhe këtij personi absolutisht nuk mund të ndalohet nga veprime të tilla! Është e vështirë të imagjinohet që çdo qytetar që merr me qira një objekt komunal nuk ka të drejtë të ndalojë kalimin nëpër këtë ambient për një rreth të pacaktuar njerëzish. Por një dhomë e tillë mund të jetë një apartament! A janë të detyruar qiramarrësit socialë ose tregtarë të lejojnë këdo që dëshiron të hyjë në apartamentet e tyre? Dhe nëse besoni se mbështetësit e teorisë së rreme të konsideruar, shkallët, papafingo, bodrumet janë e njëjta pronë komunale si apartamentet e zëna nga qiramarrësit.
Por përveç lokaleve, prona e përbashkët përfshin, për shembull, sistemet e përbashkëta të ndërtesave të ngrohjes, energjisë elektrike, furnizimit me ujë dhe kanalizimeve. A është edhe kjo pronë e dikujt që nuk ka lidhje me pronarët e lokaleve? Po atëherë përse pronarit të kësaj prone i duhet ndonjë tub përmes të cilit furnizohet me ujë konsumatorët që nuk kanë lidhje me pronarin e tubacioneve? Në fund të fundit, asgjë nuk e ndalon këtë pronar që të shesë, për shembull, këto tuba për skrap - në fund të fundit, kjo është pronë e tij! Dhe çfarë nëse pas çmontimit dhe shitjes së tubave, dikush në shtëpi do të humbasë ujin? Le të ndërtojnë sistemet e tyre të furnizimit me ujë, të përdorin tubacionet e tyre ku të duan, ose të jetojnë pa ujë, pa energji elektrike, pa ujëra të zeza. Çfarë kujdeset pronari i tubave, telave dhe pajisjeve të tjera të shtëpisë së zakonshme për problemet e këtyre qiramarrësve?
Siç shihet edhe nga arsyetimi i mësipërm, supozimi se prona e përbashkët e një pallati ka një pronar të caktuar të veçantë, çon në justifikimin e një situate të caktuar absurde.
Pikërisht për të parandaluar një absurditet të tillë, legjislacioni i strehimit përcaktoi se prona e përbashkët në një ndërtesë apartamentesh u përket pronarëve të lokaleve në një ndërtesë të tillë në bazë të së drejtës së pronësisë së përbashkët të përbashkët (neni 36 i RF LC), ndërsa pjesa në e drejta e pronësisë së përbashkët të IAP-së në denarë të pronarit të lokalit në këtë shtëpi pason fatin e pronësisë së objektit në fjalë, dhe ndarja në natyrë e pjesës së saj në pronësinë e përbashkët të IAP-së në denarë është e ndaluar (neni 37 i LC RF).
Kështu, pronarët e lokaleve zotërojnë bashkërisht pronën e përbashkët, nuk kanë të drejtë ta ndajnë atë midis tyre (për shembull, është e papranueshme të vërtetohet se një fqinj zotëron shkallët me numra çift, një tjetër - tek, një i tretë - një bodrum, një e katërt - një papafingo, etj.). Prona e përbashkët është e destinuar për shfrytëzim nga të gjithë pronarët e blloqeve të banimit, është e këtyre pronarëve të lokalit dhe mirëmbahet me shpenzimet e tyre.
Arsyetimi ligjor
Siç u përmend më lart, Pjesa 1 e nenit 36 të LC RF grupe: " 1. Pronarët e lokaleve në një pallat posedojnë pronën e përbashkët në një pallat banimi në bazë të pronësisë së përbashkët të përbashkët ...“, me të njëjtën normë përcaktohet edhe lista e pasurisë së përbashkët në denarë.
Neni 290 i Kodit Civil të Federatës Ruse konfirmon normën e dhënë:
« Neni 290. Pronë e përbashkët e pronarëve të banesave në një pallat
1. Pronarët e apartamenteve në një pallat banesash zotërojnë, në bazë të pronësisë së përbashkët, ambientet e përbashkëta të shtëpisë, strukturat mbajtëse të shtëpisë, pajisje mekanike, elektrike, sanitare-teknike dhe të tjera jashtë ose brenda banesës. që shërben më shumë se një apartament.
2. Pronari i një apartamenti nuk ka të drejtë të tjetërsojë pjesën e tij në pronësinë e pronës së përbashkët të një ndërtese banimi, si dhe të kryejë veprime të tjera që sjellin kalimin e kësaj pjese veçmas nga pronësia e banesës.».
Neni 37 i LC RF vendos:
« Përcaktimi i aksioneve në pronësi të përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh:
1. Pjesa në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në pallatin e banimit të pronarit të lokalit në këtë pallat është në përpjesëtim me madhësinë e sipërfaqes totale të ambienteve në fjalë.
2. Pjesa në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në pallatin e banimit të pronarit të lokalit në këtë pallat ndjek fatin e së drejtës së pronësisë mbi objektin në fjalë.
3. Me kalimin e pronësisë së një lokali në një ndërtesë apartamentesh, pjesa në pronësinë e përbashkët të pronës së përbashkët në këtë ndërtesë e pronarit të ri të këtyre objekteve është e barabartë me pjesën në pronësinë e përbashkët të pronës së përbashkët të përmendur. pronari i mëparshëm i lokaleve të tilla.
4. Pronari i lokaleve në një pallat nuk ka të drejtë:
1) kryen ndarjen në natyrë të pjesës së tij në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh;
2) tjetërsojnë pjesën e tyre në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, si dhe kryejnë veprime të tjera që sjellin kalimin e kësaj pjese veçmas nga pronësia e objekteve të përmendura».
Në lidhje me argumentin se pronësia e pronës së përbashkët nuk është e regjistruar, është e nevojshme të citohen disa norma të legjislacionit të Federatës Ruse.
Neni 38 i LC RF: « Fitimi i një pjese në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh kur blini ambiente në një ndërtesë të tillë:
1. Me blerjen e lokaleve në një pallat banimi, një pjesë në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh i kalon blerësit.
2. Kushtet e kontratës me të cilat kalimi i pronësisë së objektit në një ndërtesë apartamentesh nuk shoqërohet me kalimin e një pjese në pronësi të përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë të tillë janë të pavlefshme.».
Neni 23 i Ligjit Federal të 21.07.1997N122-FZ "Për regjistrimin shtetëror të të drejtave të pasurive të paluajtshme dhe transaksionet me të":« Neni 23. Regjistrimi shtetëror i të drejtave mbi pasuritë e paluajtshme dhe transaksionet me të në ndërtesa banimi:
1. Regjistrimi shtetëror i të drejtave mbi pasuritë e paluajtshme dhe transaksionet me të në ndërtesa banimi kryhet në përputhje me këtë ligj federal dhe Kodin e Strehimit të Federatës Ruse.
2. Regjistrimi shtetëror i shfaqjes, kalimit, kufizimit (barrës) ose përfundimit të së drejtës për objekte banesore ose jorezidenciale në ndërtesa banimi është në të njëjtën kohë regjistrim shtetëror i së drejtës së lidhur në mënyrë të pandashme të pronësisë së përbashkët të përbashkët të pronës së përbashkët.».
Kështu, certifikata e regjistrimit shtetëror të pronësisë së ambienteve të një ndërtese apartamentesh është në të njëjtën kohë një certifikatë e regjistrimit shtetëror të së drejtës së pronësisë së përbashkët të përbashkët të pronës së përbashkët të një ndërtese apartamentesh.
Për sa i përket detyrimit të pronarëve të lokaleve të denarit për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët, është e nevojshme të përkujtohet përmbajtja Neni 39 i LC RF: « Mirëmbajtja e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh:
1. Pronarët e ambienteve në një pallat banesash mbajnë barrën e kostove të mbajtjes së pronës së përbashkët në një pallat.
2. Pjesa e shpenzimeve të detyrueshme për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, barrën e së cilës e mban pronari i lokaleve në një ndërtesë të tillë, përcaktohet nga pjesa në të drejtën e pronësisë së përbashkët mbi pronën e përbashkët në një ndërtesë e tillë nga pronari në fjalë ...».
Sigurisht, dispozitat Nenet 30 dhe 154 të LC RF, legjitimiteti i të cilave kundërshtohet nga mbështetësit e teorisë së rreme, në fakt, janë absolutisht të ligjshëm.
konkluzionet
Si pasojë e prezantimit të teorisë së mospërfshirjes së pronarëve të blloqeve të banimit në pronësinë e pronës së përbashkët të shtëpisë, mund të veçohet si mosgatishmëria për të paguar për mirëmbajtjen dhe mirëmbajtjen e kësaj prone të panjohur. dhe qëndrimi ekskluzivisht i pakujdesshëm i konsumatorit ndaj kësaj prone. Shumë shpesh, banorët e shtëpive, të udhëhequr nga teoria e konsideruar e rreme, nuk shohin asgjë të keqe në dëmtimin, dëmtimin, shkatërrimin e "pronës së dikujt tjetër", në ndotjen e saj. Në fund të fundit, është një gjë - apartamenti juaj, në të cilin nuk doni të hidhni mbeturina, nuk dëshironi të prishni dhe prishni diçka, dhe krejt tjetër gjë është hyrja e dikujt ku mund të hidhni mbeturina, të lyeni muret dhe të thyeni. xhami. Megjithatë, jo të gjithë qiramarrësit e kuptojnë se zëvendësimi i xhamit të thyer, pastrimi i hyrjeve, riparimet aktuale dhe mirëmbajtja e të gjitha strukturave dhe strukturave të shtëpisë kryhet në kurriz të vetë këtyre qiramarrësve, nga fondet e tyre të paguara për shërbimin "mirëmbajtjen e banesave". ". Dhe sa më shumë qëndrim "barbar" të tregohet ndaj pronës së përbashkët të shtëpisë, aq më shumë dëmtohet dhe kontaminohet kjo pronë, aq më shumë fonde kërkohen për ta mbajtur atë në formën e duhur.
Teoria e konsideruar e rreme dhe ato të ngjashme nuk mbartin ndonjë informacion konstruktiv, por synojnë vetëm të fusin në ndërgjegjen e konsumatorëve idenë se po mashtrohen, ata po marrin para në mënyrë të paarsyeshme prej tyre për të ruajtur pronën që nuk i përket. ato. Natyrisht, nuk mund të ketë pasoja pozitive.
Në fakt prona e përbashkët prej denarë u takon ekskluzivisht pronarëve të lokaleve në këtë shtëpi dhe askush tjetër. Si një konfirmim tjetër i kësaj rrethane, mund të përmendet, për shembull, fakti që nuk ka informacion në USRR për objekte të tilla si MKD ose pronë e përbashkët prej MKD - këto objekte nuk kanë një pronar të vetëm, dhe të drejta pronësie ndaj tyre. objektet nuk janë të regjistruara.
Teoria e rreme se pasuria e përbashkët e denarit nuk është e pronarëve të lokaleve të denarit, e dhënë në argumente, hidhet plotësisht poshtë.
Dhe së fundi, dua t'i paralajmëroj lexuesit kundër një gabimi mjaft të zakonshëm kur koncepti "ndërtesë apartamentesh" ngatërrohet me konceptin "ndërtesë banimi". Këto janë dy përkufizime të ndryshme. Një ndërtesë banimi i përket një pronari, dhe një ndërtesë apartamentesh përbëhet nga një grup apartamentesh që u përkasin pronarëve të ndryshëm.
Pjesa 2 e nenit 16 të LC RF: " Ndërtesë banimi njihet një ndërtesë e përcaktuar individualisht, e cila përbëhet nga dhoma, si dhe ambiente për përdorim ndihmës, të projektuara për të përmbushur nevojat shtëpiake të qytetarëve dhe nevojat e tjera që lidhen me vendbanimin e tyre në një ndërtesë të tillë.».
Klauzola 6 e RF PP e 28 janarit 2006 N47: " Ndërtesë apartamentesh njihen një grup prej dy ose më shumë apartamentesh që kanë dalje të pavarura ose në një truall ngjitur me një ndërtesë banimi, ose në zona të përbashkëta në një ndërtesë të tillë. Një ndërtesë apartamentesh përmban elementë të pronës së përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë të tillë në përputhje me legjislacionin e strehimit».
1. Pronarët e lokaleve në një pallat posedojnë, në bazë të pronësisë së përbashkët, pronë të përbashkët në një pallat, përkatësisht:
1) lokalet në këtë shtëpi, të cilat nuk janë pjesë e apartamenteve dhe janë të destinuara për të shërbyer më shumë se një dhomë në këtë shtëpi, duke përfshirë shkallët ndërbanesore, shkallët, ashensorët, ashensorët dhe boshte të tjera, korridore, dysheme teknike, papafingo, bodrume, në të cilën ka komunikime inxhinierike, pajisje të tjera që shërbejnë më shumë se një dhomë në këtë shtëpi (bodrumet teknike);
2) ambiente të tjera në këtë shtëpi që nuk i përkasin pronarëve individualë dhe kanë për qëllim plotësimin e nevojave sociale dhe shtëpiake të pronarëve të lokaleve në këtë shtëpi, duke përfshirë ambientet e destinuara për organizimin e kohës së lirë, zhvillimin kulturor, krijimtarinë e fëmijëve, edukimin fizik. dhe ngjarje sportive dhe të ngjashme;
3) çatitë që mbyllin strukturat mbajtëse dhe jo mbajtëse të kësaj shtëpie, pajisjet mekanike, elektrike, sanitare dhe teknike dhe pajisje të tjera (përfshirë strukturat dhe (ose) pajisjet e tjera të krijuara për të siguruar akses të papenguar për personat me aftësi të kufizuara në ambientet në një ndërtesë apartamentesh) e vendosur në këtë shtëpi të brendshme ose të jashtme dhe që shërben më shumë se një dhomë;
4) trualli në të cilin ndodhet kjo shtëpi, me elemente të rregullimit dhe përmirësimit, objekte të tjera të destinuara për mirëmbajtjen, funksionimin dhe përmirësimin e kësaj shtëpie dhe të vendosura në parcelën e caktuar të tokës. Kufijtë dhe madhësia e truallit në të cilin ndodhet ndërtesa e apartamentit përcaktohen në përputhje me kërkesat e legjislacionit të tokës dhe legjislacionit për urbanistikën.
2. Pronarët e ambienteve në një pallat banimi zotërojnë, përdorin dhe, brenda kufijve të përcaktuar nga ky Kod dhe legjislacioni civil, disponojnë pronë të përbashkët në një pallat banimi.
3. Zvogëlimi i përmasave të pronës së përbashkët në një pallat është i mundur vetëm me pëlqimin e të gjithë pronarëve të ambienteve në këtë pallat nëpërmjet rikonstruksionit të tij.
4. Me vendim të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, të miratuar në një mbledhje të përgjithshme të pronarëve të tillë, prona e përbashkët në një ndërtesë apartamentesh mund t'u transferohet personave të tjerë për përdorim nëse kjo nuk cenon të drejtat dhe interesat legjitime të qytetarëve. dhe personat juridikë.
4.1. Përshtatja e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh për të siguruar akses të papenguar të personave me aftësi të kufizuara në ambientet në një ndërtesë apartamentesh në përputhje me kërkesat e përcaktuara në pjesën 3 të nenit 15 të këtij Kodi lejohet vetëm nëse një përshtatje e tillë kryhet pa tërhequr. fonde nga pronarët e përmendur.
5. Trualli në të cilin ndodhet pallati mund të ngarkohet me të drejtën e përdorimit të kufizuar nga persona të tjerë. Nuk lejohet të ndalohet vendosja e barrëve në një ngastër toke nëse është e nevojshme të sigurohet akses për personat e tjerë në objekte që kanë ekzistuar para datës së hyrjes në fuqi të këtij Kodi. Një barrë e re e një trualli me të drejtën e përdorimit të kufizuar vendoset me marrëveshje midis personit që kërkon një barrë të tillë të truallit dhe pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh. Mosmarrëveshjet për vendosjen e barrës së një trualli me të drejtën e përdorimit të kufizuar ose për kushtet e një barre të tillë zgjidhen në gjykatë. Një servitut publik në lidhje me një ngastër toke vendoset në përputhje me legjislacionin e tokës.
6. Në rast shkatërrimi, duke përfshirë vdekjen aksidentale, prishjen e një ndërtese banimi, pronarët e lokaleve në një pallat banesor ruajnë pjesën e tyre në pronësinë e përbashkët të truallit në të cilin ndodhej kjo shtëpi, me elemente të rregullimit dhe peizazhit dhe përmirësime dhe të tjera të destinuara për mirëmbajtjen, funksionimin dhe përmirësimin e kësaj shtëpie, objekte të vendosura në truallin e specifikuar, në përputhje me pjesën në të drejtën e pronësisë së përbashkët të përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh në momentin e shkatërrimit, përfshirë vdekjen aksidentale. , shembja e një shtëpie të tillë. Këta pronarë zotërojnë, përdorin dhe disponojnë pronën e parashikuar në këtë pjesë në përputhje me legjislacionin civil.
Komenti i Artit. 36 LCD RF
1. Neni i komentuar rregullon marrëdhëniet e pronësisë së përbashkët në një pallat banimi, ku ambientet (rezidenciale dhe jorezidenciale) janë në pronësi të subjekteve të ndryshme, përfshirë edhe entet publike. Për më tepër, çështjet e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh rregullohen në të njëjtën mënyrë në të gjitha ndërtesat e banimit, pavarësisht nga numri i pronarëve, numri i lokaleve në një ndërtesë të tillë, si dhe prania ose mungesa e një shoqata e pronarëve të shtëpive apo ndonjë organizatë tjetër.
2. Në pikën 6 të Rregullores për njohjen e lokaleve si ambiente banimi, ambienteve të banimit të papërshtatshëm për banim dhe një ndërtese banimi si emergjente dhe objekt prishjeje, miratuar nga Qeveria e Federatës Ruse e 28 janarit 2006 N 47, ai Thuhet se një ndërtesë apartamentesh është një kombinim i dy ose më shumë apartamenteve që kanë dalje të pavarura ose në një truall ngjitur me një ndërtesë banimi, ose në zona të përbashkëta në një shtëpi të tillë. Një ndërtesë apartamentesh përmban elementë të pronës së përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë të tillë në përputhje me legjislacionin e strehimit.
Kështu, një ndërtesë që përmban dy ose më shumë apartamente konsiderohet një ndërtesë apartamentesh dhe i nënshtrohet të gjitha rregullave të një ndërtese apartamentesh.
Në artikullin e komentuar 36 të RF LC, jepet një listë mjaft e plotë e objekteve që janë pjesë e pronës së përbashkët. Prona e përbashkët përfshin ambiente të destinuara për shërbimin e pronarëve të objekteve rezidenciale dhe jo-banesore në një ndërtesë apartamentesh. Rregullat për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, të miratuara me Dekret të Qeverisë së Federatës Ruse të 13 gushtit 2006 N 491, ofrojnë një listë edhe më të detajuar të objekteve që janë pjesë e pronës së përbashkët të një ndërtese apartamentesh (klauzola 2).
Struktura e pasurisë së përbashkët, sipas këtyre Rregullave, përfshin:
a) ambientet në një ndërtesë apartamentesh që nuk janë pjesë e apartamenteve dhe kanë për qëllim të shërbejnë më shumë se një ambiente banimi dhe (ose) jorezidenciale në këtë ndërtesë apartamentesh (në tekstin e mëtejmë si ambiente të përbashkëta), duke përfshirë shkallët ndër-banesore, shkallët , ashensorë, ashensorë dhe miniera të tjera, korridore, karroca me rrota, papafingo, dysheme teknike (përfshirë garazhet e integruara dhe zonat për transport rrugor, punishte, papafingo teknike të ndërtuara në kurriz të pronarëve të lokaleve) dhe bodrume teknike, të cilat kanë komunikime inxhinierike. , përndryshe shërben më shumë se një ambiente banimi dhe (ose) jorezidenciale në një paisje ndërtese apartamentesh (përfshirë dhomat e bojlerit, kaldajat, njësitë e ashensorit dhe pajisje të tjera inxhinierike);
c) mbyllja e strukturave mbajtëse të një ndërtese apartamentesh (përfshirë themelet, muret mbajtëse, pllaka dyshemeje, ballkon dhe pllaka të tjera, kolona mbajtëse dhe struktura të tjera mbajtëse të ngarkesës);
d) mbyllja e strukturave jo mbajtëse të një ndërtese apartamentesh që shërben më shumë se një ambiente banimi dhe (ose) jo-banesore (përfshirë dritaret dhe dyert e zonave të përbashkëta, kangjella, parapete dhe struktura të tjera mbyllëse jo mbajtëse);
e) pajisje mekanike, elektrike, sanitare dhe pajisje të tjera të vendosura në një ndërtesë apartamentesh jashtë ose brenda ambienteve dhe që shërbejnë më shumë se një ambiente (apartamente) rezidenciale dhe (ose) jorezidenciale;
f) truallin në të cilin ndodhet pallati dhe kufijtë e së cilës përcaktohen në bazë të të dhënave nga regjistrimi kadastral shtetëror, me elemente të peizazhit dhe zbukurimit;
g) objekte të tjera të destinuara për mirëmbajtjen, funksionimin dhe përmirësimin e një ndërtese apartamentesh, duke përfshirë nënstacionet e transformatorëve, pikat e ngrohjes të destinuara për servisimin e një ndërtese apartamentesh, parkingje kolektive, garazhe, terrene për fëmijë dhe sporte të vendosura brenda kufijve të truallit në të cilin pallati ndodhet...
Struktura e pronës së përbashkët përfshin gjithashtu sisteme inxhinierike të brendshme të furnizimit me ujë të ftohtë dhe të nxehtë dhe gaz, të përbërë nga ngritës, degëzime nga ngritësit në pajisjen e parë shkëputëse të vendosura në degët nga ngritësit, pajisjet e treguara shkëputëse, kolektive (të zakonshme shtëpi) pajisje matëse për ujin e ftohtë dhe të nxehtë, valvulat e para mbyllëse dhe kontrolluese në daljet e instalimeve elektrike brenda apartamentit nga ngritësit, si dhe pajisjet mekanike, elektrike, sanitare-teknike dhe të tjera të vendosura në këto rrjete, një sistemi i ngrohjes së shtëpisë, i përbërë nga ngritës, elementë ngrohje, valvola kontrolli dhe mbylljeje, pajisje kolektive (të përgjithshme) matëse të energjisë termike, si dhe pajisje të tjera të vendosura në këto rrjete, një sistem furnizimi me energji elektrike brenda shtëpisë, i përbërë nga plumb dollapë, pajisje për shpërndarjen e hyrjes, pajisje për mbrojtjen, kontrollin dhe menaxhimin, pajisjet e matjes së energjisë elektrike kolektive (shtëpia e përgjithshme), panelet e dyshemesë kovat dhe dollapët, instalimet e ndriçimit të ambienteve publike, instalimet elektrike të sistemeve për heqjen e tymit, sistemet automatike të alarmit të zjarrit për sistemet e brendshme të furnizimit me ujë kundër zjarrit, ashensorët e mallrave, pasagjerëve dhe zjarrit, pajisje mbyllëse automatike për dyert e një ndërtese apartamentesh, rrjete (kabllo ) nga kufiri i jashtëm i vendosur në përputhje me pikën 8 të këtyre rregullave, tek njehsorët individualë, të përgjithshëm (apartamentorë) të energjisë elektrike, si dhe pajisjet e tjera elektrike të vendosura në këto rrjete.
3. Në pikën 8 të rregullores së mësipërme thuhet se kufiri i jashtëm i rrjeteve të energjisë elektrike, ngrohjes, ujësjellësit dhe kanalizimeve, rrjeteve të informacionit dhe telekomunikacionit (përfshirë rrjetet e transmetimit me tela, televizionin kabllor, rrjetet me fibra optike, linjat telefonike dhe rrjete të tjera të ngjashme), të cilat janë pjesë e pronës së përbashkët, përveç nëse përcaktohet ndryshe nga legjislacioni i Federatës Ruse, është kufiri i jashtëm i murit të një ndërtese apartamentesh dhe kufiri i përgjegjësisë operacionale në prani të një pajisje matëse kolektive (shtëpi të përbashkët). burimi përkatës i shërbimeve, përveç nëse përcaktohet ndryshe nga një marrëveshje midis pronarëve të lokaleve me kontraktorin e shërbimeve komunale ose organizatën furnizuese të burimeve është kryqëzimi i pajisjes matëse kolektive (shtëpia e përbashkët) me rrjetin përkatës inxhinierik, i cili është pjesë e banesës ndërtesë.
Në të njëjtën kohë në nën. Klauzola "G" 2 e së njëjtës Rregullore tregon se pronë e përbashkët e një ndërtese apartamentesh përfshin objekte të destinuara për mirëmbajtjen, funksionimin dhe përmirësimin e një ndërtese apartamentesh, duke përfshirë nënstacionet e transformatorëve, pikat e ngrohjes të destinuara për servisimin e një ndërtese apartamentesh, parkingje kolektive, garazhe, terrene për fëmijë dhe sporte të vendosura brenda kufijve të truallit në të cilin ndodhet pallati. Këto objekte ndodhen në zonën lokale, d.m.th. në një distancë nga shtëpia.
Ligjvënësi ka përcaktuar se territori ngjitur është pjesë e pronës së përbashkët dhe, në përputhje me rrethanat, prona e përbashkët përfshin objekte që ndodhen në këtë territor që synojnë t'i shërbejnë shtëpisë. Por nëse nënstacionet e transformatorëve, pikat e ngrohjes të destinuara për servisimin e një ndërtese apartamentesh janë pjesë e pronës së përbashkët, atëherë në pronën e përbashkët janë edhe rrjetet e furnizimit me energji elektrike dhe ngrohje që dalin nga këto objekte, pavarësisht se ato ndodhen në distancë. nga muri i jashtëm Shtëpi.
Rrjedhimisht, rrjetet e energjisë elektrike, ngrohjes, furnizimit me ujë dhe kanalizimeve, rrjeteve të informacionit dhe telekomunikacionit, të cilat janë në pronësi të përbashkët nga pronarët e lokaleve në një pallat dhe ndodhen në një distancë nga muri i shtëpisë, përfshihen në pronën e përbashkët. , pavarësisht nga marrëveshja me ofruesin e shërbimeve. Dhe meqenëse trualli ndodhet në pronën e përbashkët të një ndërtese apartamentesh, atëherë komunikimet inxhinierike gjithashtu duhet të përfshihen në pronën e përbashkët. Kodi i Strehimit i Federatës Ruse nuk parashikon opsione të tjera.
4. Përbërja e pronës së përbashkët në një pallat banimi përfshin edhe truallin në të cilin ndodhet ndërtesa në fjalë, me elemente rregullimi dhe përmirësimi. Megjithatë, kufijtë e parcelave të tokës në të cilat ndodhen ndërtesat e banimit nuk janë përcaktuar në të gjitha rastet.
Në paragrafin 2 të Artit. 36 i Kodit të Punës të Federatës Ruse tregohet se në zhvillimin ekzistues, parcelat e tokës në të cilat ndodhen strukturat që janë pjesë e pronës së përbashkët të një ndërtese apartamentesh, ndërtesa banimi dhe struktura të tjera sigurohen si pronë e përbashkët në të përbashkët pronësia e përbashkët e pronarëve të shtëpive në mënyrën dhe kushtet e përcaktuara nga legjislacioni i strehimit.
Nga ana tjetër, në Art. 16 i Ligjit hyrës të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, përcaktohet se në zhvillimin ekzistues të vendbanimeve, trualli në të cilin ndodhet një ndërtesë apartamentesh dhe objekte të tjera të pasurive të paluajtshme që janë pjesë e një shtëpie të tillë është e zakonshme. pronë e përbashkët e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh.
Toka në të cilën ndodhet ndërtesa e banimit dhe objektet e tjera të pasurive të paluajtshme që janë pjesë e një shtëpie të tillë, e cila është formuar para hyrjes në fuqi të Kodit të Strehimit të RF dhe në lidhje me të cilën është kryer regjistrimi kadastral shtetëror, transferohet. pa pagesë në pronësi të përbashkët të pronarëve të ambienteve në ndërtesën e apartamenteve.
Kështu, nëse, në kohën e hyrjes në fuqi të RF LC, janë vendosur kufijtë e truallit në të cilin ndodhet ndërtesa e apartamenteve dhe pronat e tjera të paluajtshme të përfshira në një shtëpi të tillë dhe është bërë një regjistrim kadastral, atëherë kjo tokë parcela transferohet pa pagesë në pronësinë e përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh që nga hyrja në fuqi e RF LC.
Në rast se nuk janë përcaktuar kufijtë e truallit, çdo pronar i lokaleve në një ndërtesë apartamentesh ka të drejtë t'u drejtohet autoriteteve shtetërore ose autoriteteve lokale me një kërkesë për përcaktimin e kufijve të truallit në të cilin ndodhet apartamenti. objekti ndodhet. Parcela e tokës transferohet pa pagesë në pronësinë e përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh që nga momenti i kryerjes së regjistrimit kadastral shtetëror të kësaj trualli, në të cilën ndërtesa e banimit dhe pronat e tjera të paluajtshme të përfshira në një shtëpia janë të vendosura.
Nga momenti i regjistrimit në regjistrin kadastral, trualli shfaqet si objekt, përfshihet në pronën e përbashkët të një pallati dhe me formimin e saj.
Ndërtesat e banimit të sapondërtuara ose të rindërtuara dhe pronat e tjera të paluajtshme që janë pjesë e shtëpive të tilla, pas futjes së Kodit të Strehimit të RF, pranohen në funksionim vetëm me formimin e parcelave të tokës në të cilat ndodhen ndërtesa të tilla apartamentesh. Në këtë rast, trualli përfshihet menjëherë në pronën e përbashkët të një pallati.
Nëse një ndërtesë apartamentesh vihet në funksion një nga një, atëherë të drejtat e pronësisë mbi truallin përfshihen në ndërtesën e apartamenteve dhe kalojnë në pronësi të përbashkët të pronarëve të lokaleve në ndërtesën e apartamenteve që nga momenti i fazës së parë të pallati i banesës vihet në funksion, nëse trualli nuk formohet me vënien në punë të fazës së parë pikërisht nën ndërtesën ekzistuese. Kjo për faktin se në zhvillimin ekzistues (dhe faza e parë e shtëpisë është tashmë një zhvillim ekzistues), trualli bëhet pronë e pronarëve të ambienteve të ndërtesës së apartamenteve me formimin e truallit dhe pronari i lokaleve në ndërtesën e apartamenteve fiton një pjesë në pronësinë e pronës së përbashkët, e cila përfshin dhe truall.
Kodi i Tokës së Federatës Ruse (Pjesa 2, Neni 36), Kodi i Strehimit i Federatës Ruse (neni 36), Ligji Hyrës në Kodin e Strehimit të Federatës Ruse (neni 16) përcakton që pronarët e lokalet në një pallat nuk mund të kenë të drejta të tjera për një truall, përveç pronës ...
5. Në pikën 7 të Dekretit të Qeverisë së Federatës Ruse të datës 13 gusht 2006 N 491 "Për miratimin e Rregullave për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh dhe riparimin e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh me cilësi joadekuate". dhe (ose) me ndërprerje që tejkalojnë kohëzgjatjen e përcaktuar "përcaktohet që autoritetet shtetërore dhe organet e vetëqeverisjes lokale sigurojnë regjistrimin kadastral shtetëror të parcelave të tokës në të cilat ndodhen ndërtesat e banimit, pa i ngarkuar pronarët e lokaleve në ndërtesën e banimit. shtëpi .
Kështu, u krijua detyrimi i organeve të vetëqeverisjes lokale dhe autoriteteve shtetërore për formimin e parcelave në të cilat ndodhen ndërtesat e banimit.
6. Truallet në të cilat ndodhen pallatet e banimit janë të destinuara jo vetëm për shfrytëzim nga pronarët e ambienteve në këto pallate, por edhe për shfrytëzim të shumë personave të tjerë. Në këtë drejtim, çdo gardhe ose ndërtim i një trualli që pengon kalimin ose kalimin, si rregull, mund të çojë në shkelje të të drejtave të qytetarëve dhe personave juridikë. Në këto vende, mund të ketë rrugë, kënde lojërash, grupe hapësirash të gjelbra, objekte të tjera të destinuara për përdorimin e një rrethi të pacaktuar njerëzish. Në raste të tilla, këto parcela mund të ngarkohen me të drejtën e përdorimit të kufizuar nga persona të tjerë (servitut).
Barrët që ekzistonin para hyrjes në fuqi të RF LC nuk pushojnë me kalimin e pronësisë së truallit. Nëse barra vendoset pas hyrjes në fuqi të këtij Kodi, atëherë një barrë e tillë e truallit vendoset me marrëveshje midis personit që kërkon vendosjen e një barre të tillë në truallin e tokës dhe pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh.
Nëse palët nuk kanë arritur një marrëveshje për ngarkimin e tokës me një servitut të ri, atëherë mosmarrëveshja për vendosjen e saj ose kushtet e barrës me të drejtën e përdorimit të kufizuar mund të zgjidhet në gjykatë.
7. Prona e përbashkët në një pallat banimi është në pronësi të përbashkët të pronarëve të ambienteve rezidenciale dhe jobanesore (në tekstin e mëtejmë pronarët e lokaleve) të kësaj shtëpie, pronarë banesash.
Në strukturën e një ndërtese apartamentesh dallohen dy pjesë, njëra prej të cilave është objekt banimi dhe jo-banesor në pronësi të qytetarëve, personave juridikë ose publikë, dhe pjesa tjetër e një ndërtese apartamenti - pronë e përbashkët - është në të përbashkët. pronësia e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh. Lokalet në një ndërtesë apartamentesh janë objekt i pronësisë. Pronësia dhe të drejtat e tjera pronësore për ambientet në një ndërtesë apartamentesh i nënshtrohen regjistrimit shtetëror në rastet e parashikuara nga legjislacioni federal. Prona e përbashkët në një pallat banimi është një objekt i vetëm i pandashëm dhe është në pronësi të përbashkët. Duhet të theksohet se pronarët e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh nuk janë pronarë të bodrumit, papafingo, pajisjeve, tokës dhe objekteve të tjera veç e veç. Ata janë pronarë të pronës së përbashkët si një kompleks i vetëm i pandashëm i pronës. Në këtë rast, objekt i pronësisë është pasuria e përbashkët si send i pavarur.
Nga sa më sipër, mund të konkludojmë se një ndërtesë apartamentesh si një kompleks i vetëm i pasurive të paluajtshme nuk mund të jetë objekt i pavarur pronësie (si dhe të drejta të tjera pronësore), pasi objekt pronësie janë banesat në të, dhe pjesa tjetër ( pronë e përbashkët) është në pronë të përbashkët të pronarëve të objekteve të banimit. Një pjesë në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët nga pronarët e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh lind në bazë të ligjit në kohën e shfaqjes së pronësisë së ambienteve që ata kanë fituar në ndërtesë.
8. Prona e përbashkët në një pallat nuk i nënshtrohet tjetërsimit. Nuk merr pjesë në qarkullimin civil si objekt i pavarur. Gjithashtu, pjesët e veçanta të pasurisë së përbashkët nuk i nënshtrohen tjetërsimit. Ato nuk janë objekte të pavarura të të drejtave pronësore apo të drejtave të tjera pronësore.
Disa pjesë të pronës së përbashkët mund t'i shtohen lokaleve si rezultat i rinovimit. Për shembull, një pjesë e një hapësire papafingo mund t'i bashkëngjitet një hapësire banimi, duke rezultuar në rritjen e madhësisë së hapësirës së jetesës. Ky lloj veprimi mund të kryhet duke rindërtuar lokalet dhe një pjesë të pronës së përbashkët. Si rezultat i rikonstruksionit, shfaqet një objekt i ri - një apartament me një sipërfaqe më të madhe, ndërsa sipërfaqja e hapësirës së papafingo është zvogëluar. Meqenëse një rindërtim i tillë kryhet në lidhje me pronën e përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, kërkohet pëlqimi i pronarëve të tjerë të lokaleve. Një pëlqim i tillë mund të merret në mënyrën e përcaktuar me Art. - (shih komentin e artikujve të specifikuar). Pas marrjes së pëlqimit të pronarëve të lokaleve, rindërtimi mund të kryhet në përputhje me kërkesat e këtij Kodi dhe legjislacionit të Federatës Ruse për planifikimin urban.
9. Me vendim të pronarëve të ambienteve në një pallat banimi, mundësohet kalimi në përdorim i disa objekteve të pronës së përbashkët tek të tretët. Nga rregull i përgjithshëm një vendim i tillë merret në mbledhjen e përgjithshme në mënyrën e përcaktuar me Art. - 48 LCD RF (shih komentin e këtyre artikujve). Megjithatë, me vendim të asamblesë së përgjithshme, një shoqatë e pronarëve të shtëpive ose një kooperativë banesash mund të autorizohet të transferojë në përdorim një pjesë të pronës së përbashkët.
Për shkak të veçorive funksionale, jo të gjitha objektet e pronës së përbashkët mund t'u transferohen personave të tjerë edhe për përdorim. Objekte të tilla të pronës së përbashkët përfshijnë shkallët ndër apartamente, shkallët, ashensorët, ashensorët dhe boshte të tjera, korridoret, strukturat jo mbajtëse dhe mbyllëse, pajisjet mekanike, elektrike, hidraulike dhe të tjera, të gjitha seksionet e rrugëve hyrëse, për këmbësorët. shtigje dhe objekte të tjera, transferim në përdorim i cili pamundëson ushtrimin e të drejtave të pronarëve të ambienteve në një pallat.
Objektet e pronës së përbashkët, përdorimi i të cilave nuk do të çojë në shkelje të të drejtave të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, mund të transferohen për përdorim tek individët ose personat juridikë (për shembull, një bodrum). Megjithatë, bodrumi, si çdo pjesë tjetër e pronës së përbashkët, nuk mund të veçohet si objekt i pavarur pronësie.
Për një pjesë të pronës së përbashkët, është e pamundur të bëhen regjistrime teknike dhe t'i caktohet një numër kadastral, për të kryer regjistrimin shtetëror të të drejtave pronësore. Të gjitha këto veprime janë të pamundura për faktin se prona e përbashkët është një kompleks pasuror i pandashëm. Për rrjedhojë, transaksioni me një pjesë të pronës së përbashkët si me një send të paluajtshëm nuk mund të bëhet, pasi një objekt i tillë i pavarur nuk ekziston. Kalimi në përdorim i çdo pjese të pasurisë së përbashkët duhet të kryhet në përputhje me normat për transaksionet me pasurinë e luajtshme.
Kalimi në përdorim i objekteve pronësore të përbashkëta në një pallat banimi bëhet nga pronarët e lokalit.
Në mungesë të një partneriteti të pronarëve të shtëpisë në një ndërtesë apartamentesh, palët në marrëveshjen për transferimin në përdorim të një pjese të pronës së përbashkët janë pronarë të lokaleve në ndërtesën e apartamenteve. Marrëveshja mund të nënshkruhet nga njëri prej pronarëve, nëse ai është i autorizuar nga mbledhja e përgjithshme e pronarëve. Nëse në një ndërtesë apartamentesh krijohet një shoqatë e pronarëve të shtëpive ose një kooperativë strehimi, atëherë partneriteti ose kooperativa vepron si palë në marrëveshjen për transferimin e një pjese të pronës së përbashkët për përdorim. Në këtë rast, ortakëria ose kooperativa vepron në emër të saj, por në interes të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh.
10. Në rast të prishjes ose prishjes së një pallati, trualli mbetet në pronësi të përbashkët të pronarëve të lokaleve në pallatin që ndodhej më parë në këtë parcelë. Aksionet në pronësinë e truallit të pjesëmarrësve në pronësinë e përbashkët mbeten të njëjta si në pronën e përbashkët në pallat.
Këta pronarë zotërojnë, përdorin dhe disponojnë pronën e parashikuar në pjesën 6 të nenit 36 të komentuar të LC të Rusisë në përputhje me ligjin civil.
Megjithatë, pronarët e një trualli të tillë janë dukshëm të kufizuar në disponimin e kësaj parcele toke (shih komentin e këtij neni).
... Pronësia e pronës së përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh
Komenti i nenit 36 të RF LC:
1. Komentet e pjesës 1. Art. përmban një rregull që zhvillon normën e pikës 1 të Artit. 290 i Kodit Civil të Federatës Ruse, duke treguar pronësinë e mundshme të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh për pronarët e lokaleve në të. Ky rregull rendit përbërjen element-pas-element të pronës së përbashkët në më shumë detaje. Në të njëjtën kohë, lista e elementeve që formojnë pronë të përbashkët, në kontrast me listën e përfshirë në paragrafin 1 të Artit. 290 i Kodit Civil të Federatës Ruse nuk është shterues.
Komentet e botimit të ri pjesa 1. Art. me një shkallë më të madhe detajesh se versioni i mëparshëm, grupon elementët e pronës së përbashkët në një pallat.
Kur vendoset nëse do të klasifikohet një ose një element tjetër si pronë e përbashkët, duhet të udhëhiqet nga shenjat e qëllimit të këtyre elementeve. Ka dy shenja të tilla.
Treguesi i parë është se artikulli ka për qëllim të shërbejë më shumë se një dhomë. Shenja e dytë është përcaktimi i elementit për servisimin e të gjithë ndërtesës së banesës.
Prona e përbashkët, nëse ka bazat e nevojshme ligjore, u përket pronarëve të lokaleve në një pallat banimi në bazë të së drejtës së pronësisë së përbashkët.
Përbërja e pronës së përbashkët përcaktohet në përputhje me seksionin. 1 i Rregullave për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, miratuar me Dekretin e Qeverisë së Federatës Ruse të 13 gushtit 2006 N 491 (SZ RF. 2006. N 34. Art. 3680). Në përputhje me këto Rregulla, prona e përbashkët përfshin:
Ambientet në një ndërtesë apartamentesh, të cilat nuk janë pjesë e apartamenteve dhe janë të destinuara për të shërbyer më shumë se një ambiente banimi dhe (ose) jorezidenciale në këtë ndërtesë apartamentesh, duke përfshirë shkallët ndër-banesore, shkallët, ashensorët, ashensorët dhe boshte të tjera, korridore. , karrige me rrota, papafingo, dysheme teknike (përfshirë garazhet e integruara dhe zonat për transport rrugor, punishte, papafingo teknike të ndërtuara me shpenzimet e pronarëve të lokaleve) dhe bodrume teknike, të cilat kanë shërbime komunale, pajisje të tjera që shërbejnë më shumë se një banim dhe (( ose) lokalet jo-rezidenciale në një ndërtesë apartamentesh (duke përfshirë dhomat e bojlerit, kaldajat, njësitë e ashensorit dhe pajisje të tjera inxhinierike);
Strukturat mbajtëse rrethuese të një ndërtese apartamentesh (përfshirë themelet, muret mbajtëse, pllaka dyshemeje, ballkon dhe pllaka të tjera, kolona mbajtëse dhe struktura të tjera mbajtëse të ngarkesës);
Rrethimi i strukturave jo mbajtëse të një ndërtese apartamentesh që shërben më shumë se një ambiente banimi dhe (ose) jo-banesore (përfshirë dritaret dhe dyert e zonave të përbashkëta, kangjella, parapete dhe struktura të tjera mbyllëse jo mbajtëse);
Pajisjet mekanike, elektrike, sanitare dhe të tjera të vendosura në një ndërtesë apartamentesh jashtë ose brenda ambienteve dhe që shërbejnë më shumë se një ambiente banimi dhe (ose) jorezidenciale (apartamente);
Trualli në të cilin ndodhet pallati dhe kufijtë e së cilës përcaktohen në bazë të të dhënave nga regjistrimi kadastral shtetëror, me elemente peizazhi dhe përmirësimi;
Objekte të tjera të destinuara për mirëmbajtjen, funksionimin dhe përmirësimin e një ndërtese apartamentesh, duke përfshirë nënstacionet e transformatorëve, pikat e ngrohjes të destinuara për servisimin e një ndërtese banimi, parkingje kolektive, garazhe, terrene për fëmijë dhe sporte të vendosura brenda kufijve të truallit në të cilin ndodhet apartamenti. objekti ndodhet.
Gjatë përcaktimit të përbërjes së pronës së përbashkët, informacioni i përmbajtur në Regjistrin e Unifikuar Shtetëror të të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme dhe transaksioneve me të përdoret për të drejtat për objektet e pasurive të paluajtshme që janë pronë e përbashkët, si dhe informacionin e përfshirë në kadastrën shtetërore të tokës ( shih Urdhrin e Ministrisë së Drejtësisë së Federatës Ruse të datës 14 shkurt 2007. N 29 "Për miratimin e udhëzimit për veçoritë e regjistrimit në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror të të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme dhe transaksioneve me to gjatë Regjistrimit Shtetëror të të Drejtave për objektet e pronave të paluajtshme që janë pronë e përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, duke ofruar informacion mbi të drejtat e pronësisë së përbashkët të regjistruar për pasuri të paluajtshme të këtyre objekteve "// RG. 2007. 22 mars).
Përbërja e pasurisë së përbashkët përcaktohet nga:
Pronarët e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh për të përmbushur detyrimet për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët;
Autoritetet shtetërore për të kontrolluar mirëmbajtjen e pronës së përbashkët;
Autoritetet lokale për të përgatitur dhe zhvilluar një konkurs të hapur për zgjedhjen e një organizate menaxhuese.
Në të njëjtën kohë, organet e qeverisjes vendore (në qytetet federale, organet qeveritare të këtyre entiteteve përbërëse të Federatës Ruse), sipas letrës së Ministrisë së Zhvillimit Rajonal të Federatës Ruse të 4 Prillit 2007 N 6037-RM / 07 (Dokumentet legjislative dhe rregullatore në strehimin dhe shërbimet komunale. 2007. N 6) me qëllim përmbushjen nga pronarët e lokaleve në një pallat banimi të detyrimit për të mirëmbajtur pronën e përbashkët, si dhe për qëllime të tjera, me përjashtim të përgatitjes dhe kryerja e një tenderi të hapur për zgjedhjen e një organizate administruese, nuk janë të autorizuar të miratojnë ose bien dakord për përbërjen (listën) e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh.
2. Norma, e parashikuar në fjalinë e dytë të pikës 4 h 1 koment. Art., në kontrast me normën ekzistuese më parë të Artit. 10 i Ligjit Federal "Për shoqatat e pronarëve të shtëpive" (SZ RF. 1996. N 25. Art. 2963; RG. 2001. Dec 31; 2002. Mars 26) nuk përmban udhëzime specifike për procedurën e përcaktimit të kufijve dhe madhësisë së parcela e tokës në të cilën një ndërtesë apartamentesh, por përfshin një formulim të natyrës referuese, duke orientuar pjesëmarrësit në marrëdhëniet përkatëse me legjislacionin e tokës dhe legjislacionin për planifikimin urban. Kërkesat e legjislacionit për tokën në lidhje me kufijtë dhe madhësitë e parcelave të tokës përcaktohen në terma të përgjithshëm në Art. Art. 33, 36 i Kodit të Punës të Federatës Ruse, Ligji Federal "Për Menaxhimin e Tokës" (RG. 2001. 23 qershor), Ligji Federal "Për Kadastrën Shtetërore të Tokës" (RG. 2000, 10 janar), Rezoluta e Qeveria e Federatës Ruse e 7 gushtit 2002 N 576 "Për procedurën e asgjësimit të parcelave të tokës në pronësi shtetërore përpara përcaktimit të pronësisë shtetërore të tokës" (RG. 2002. 10 gusht; 2003. 27 nëntor).
Kërkesat e legjislacionit për tokën në lidhje me kufijtë dhe madhësitë e parcelave të tokës përcaktohen në terma të përgjithshëm në Art. Art. 33, 36 i Kodit të Punës të Federatës Ruse, Ligji Federal "Për Kadastrën Shtetërore të Pasurive të Paluajtshme" (RG. 2007. 1 gusht), Ch. 4 i Ligjit Federal "Për ndihmën për zhvillimin e ndërtimit të banesave" (RG. 2008. 30 korrik), Ligji Federal "Për ndryshimet në disa akte legjislative të Federatës Ruse në lidhje me përmirësimin e marrëdhënieve me tokën" (RG. 2008. 25 korrik ). Kërkesat përkatëse të legjislacionit për aktivitetet e planifikimit urban janë të parashikuara në Kodin e Planifikimit Urban të Federatës Ruse (SZ RF. 2005. N 1. Art. 16, i ndryshuar dhe plotësuar) dhe aktet nënligjore që e zhvillojnë atë.
Në entitetet përbërëse të Federatës Ruse, si rregull, miratohen akte normative që rregullojnë në detaje marrëdhëniet që zhvillohen në lidhje me përcaktimin e kufijve dhe madhësive të parcelave të tokës që ndodhen nën ndërtesa apartamentesh. Pra, në Shën Petersburg në këtë zonë, urdhri i Qeverisë së Shën Petersburgut të datës 29 mars 2005 N 25-rp "Për procedurën e ndërveprimit të autoriteteve shtetërore të Shën Petersburgut dhe organizatave në formimin e një trualli. në të cilën ndodhet një ndërtesë apartamentesh” (Buletini Administration of St. Petersburg. 2005. N 4).
3. Komentet e pjesës 2. Art. siguron aftësitë ligjore të pronarëve të ambienteve në një pallat apartament në lidhje me pronën e përbashkët. Meqenëse regjimi i pronës së përbashkët përcaktohet si pronësi e përbashkët, pronësia, përdorimi dhe asgjësimi i saj kryhet me marrëveshje të të gjithë pjesëmarrësve në pronësinë e përbashkët (shih nenet 246, 247 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Nevoja për të arritur një marrëveshje midis pjesëmarrësve në pronësinë e përbashkët për posedimin dhe përdorimin e pronës së përbashkët është për faktin se, pavarësisht nga madhësia e aksioneve në të drejtën e pronësisë, kompetencat e pronarëve janë të barabartë në vëllim. Pjesëmarrësi në një pronë të përbashkët të përbashkët, nëse është realisht e mundur, ka të drejtë të kërkojë që t'i sigurohet në posedim dhe shfrytëzim një pjesë e pasurisë së përbashkët, e cila mund të ndahet nga pjesët e tjera të saj.
4. Rregulla h. 3 komente. Art. është e re në legjislacionin e strehimit. Ai tregon të vetmen mënyrë të mundshme nga këndvështrimi i ligjvënësit për të zvogëluar madhësinë e pronës së përbashkët - rindërtimin e një ndërtese apartamentesh, ose më saktë një nga opsionet e saj, zbatimi i të cilit duhet të rezultojë në një ulje të sipërfaqes totale prej një ndërtesë apartamentesh. Në këtë rast, ligjvënësi nuk parashikon mënyra të tjera për të zvogëluar madhësinë e pronës së përbashkët, për shembull, duke ndryshuar kufijtë dhe duke zvogëluar madhësinë e truallit në të cilin ndodhet shtëpia.
5. Komentet e pjesës 4. Art. përmban një rregull që specifikon rregullin e pikës 1 të Artit. 246 i Kodit Civil të Federatës Ruse, duke vendosur një monopol të bashkëpronarëve për të përcaktuar fatin ligjor të pronës së përbashkët. Marrëveshja e pjesëmarrësve në pronësi të përbashkët për kalimin e disa elementeve që formojnë pronën e përbashkët duhet të zyrtarizohet me një vendim të veçantë të marrë në mbledhjen e përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh. Është e qartë se një vendim i tillë në kuptim të paragrafit 1 të Artit. 246 i Kodit Civil të Federatës Ruse duhet të miratohet me marrëveshje të të gjithë pjesëmarrësve në pronësi të përbashkët, pasi mosgatishmëria e të paktën njërit prej bashkëpronarëve për të transferuar një pjesë të pronës te persona të tjerë e bën procesin e transferimit të paligjshëm. Sidoqoftë, sipas kuptimit të Pjesës 1 të Artit. 46 komente të ligjit, ky vendim merret me shumicë prej të paktën 2/3 e numrit të përgjithshëm të votave të pronarëve të lokaleve në një pallat banimi.
Opsionet e transferimit mund të jenë shumë të ndryshme, duke përfshirë përdorimin e procedurave konkurruese dhe të ankandit, për shembull, kur jepet e drejta për të përdorur një parking, një terren sportiv i vendosur në një parcelë toke që është pjesë e pronës së përbashkët.
Marrëdhëniet në lidhje me përdorimin e elementeve individuale të pronës së përbashkët duhet të formalizohen me një marrëveshje të lidhur ndërmjet personit të autorizuar nga bashkëpronarët dhe përdoruesit.
Në literaturë, shprehet mendimi se transferimi në përdorim i çdo pjese të pasurisë së përbashkët duhet të kryhet sipas rregullave për transaksionet me pasuri të luajtshme (shih: Komenti nen për nen i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse / Redaktuar nga PV Krasheninnikov. M., 2005.S. 185). Ky mendim duket i gabuar, pasi kalimi në përdorim nuk është një akt që sjell tjetërsimin e një pjese të pasurisë së përbashkët. Gjithashtu, legjislacioni aktual nuk përmban rregulla të veçanta në lidhje me përdorimin e pasurisë së luajtshme, me përjashtim ndoshta të dhënies me qira të automjeteve, qiradhënies dhe qirasë financiare. Megjithatë, në rastin e fundit, objekti i dhënë me qira duhet të shkëputet.
6. Në pjesën 5 komente. Art. Leja e përgjithshme për barrë mbi truallin ku ndodhet pallati, fiksohet e drejta e përdorimit të kufizuar të kësaj trualli nga të tretët. Kjo e drejtë quhet servitut dhe i përket kategorisë së të drejtave pronësore (nenet 216, 274 - 277 të Kodit Civil të Federatës Ruse). Servituti krijohet mbi pasurinë që është në pronësi dhe nuk pushon kur kjo pronë i kalon pronarit të ri.
Si rregull i përgjithshëm, servituti vendoset me marrëveshje ndërmjet personit që kërkon vendosjen e së drejtës së përdorimit të kufizuar dhe pronarëve. Servituti i nënshtrohet regjistrimit shtetëror në përputhje me rregullat e Artit. 27 FZ "Për regjistrimin shtetëror të të drejtave mbi pasuritë e paluajtshme dhe transaksionet me të" (SZ RF. 1997. N 30. Art. 3594; 2001. N 16. Art. 1533; 2002. N 15. Art. 1377; 2003. N 24. Neni 2244). Regjistrimi shtetëror i servituteve kryhet në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror të të Drejtave në bazë të një aplikimi nga pronarët (personi i autorizuar i tyre) ose personi në favor të të cilit është vendosur servituti, nëse ky i fundit ka një marrëveshje servituti.
7. Në pjesën 6 komente. Art. përcaktoi pasojat juridike të shkatërrimit, vdekjes aksidentale, prishjes së një pallati në kuptim të pronësisë së një pjese në të drejtën e pronësisë së përbashkët të përbashkët të një trualli. Me paraqitjen e këtyre rrethanave, pjesa në pronësi të truallit në të cilin ndodhej objekti banesor i shkatërruar, i shkatërruar aksidentalisht ose i rrënuar përcaktohet në bazë të pjesës në pronësi të pronës së përbashkët në ndërtesën e banimit, d.m.th. mbetet e pandryshuar dhe e barabartë me vlerën që ka ekzistuar në momentin e shfaqjes së rrethanave përkatëse.